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Prioridad entre Ayuntamiento, Catastro, CAM
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Hola alga,
Efectivamente Susamarca, creo que te han orientado ¡muy mal! a la hora de haber solicitado la nueva licencia al Ayuntamiento, ya que de esa manera -a mi entender- has podido perder la posibilidad de haber "legalizado" la vivienda por "prescripción urbanística".
De todas formas ¿tenías recibo IBI de la Entreplanta?, porque, en principio lo gira el Ayuntamiento, por lo tanto, no pueden decir que "no tenían constancia de ello".
Lo malo es que una vez que ya te la han denegado, ellos se van a agarrar a que las obra no es legal.
Lo veo complicado.
A ver si alguien con más experiencia puede darte otra opinión.
Estaría bien que alguien te aclarara (de paso a mí también me vendría bien) si sería posible que esa Entreplanta pudiera "legalizarse" de alguna manera por "prescripción urbanística".
El problema es que si no hay manera de justificar que el Ayuntamiento tenía constancia de esa Entreplanta, lo tienes difícil ¿no?.
Al tener un sólo IBI, te podría salvar si tú pagarías más que los locales que no tienen Entreplanta. Eso podría "demostrar" que tenías más m2. y ¡al menos!, la Entreplanta, aunque no como vivienda, sí estaría reconocida como local.
Susamarca, dices:
- Hay otro bajo, pero "sólo es el bajo".
A eso me refería. Si hay otro bajo como el tuyo y ambos pagáis el mismo IBI, lo veo complicado.
Por otro lado:
- La entreplanta del lado derecho es independiente y no está unido con el bajo.
Pues ahí tienes la solución. Si tu IBI fuera la suma del del bajo, más la entreplanta, yo creo que tendrías posibilidades.
Entérate bien y ya nos dirás.
Viendo 1 - 20 de 28 comentarios
Prioridad entre ayuntamiento, catastro, cam
Buenas días, soy nueva en este foro y tengo un problema con el cambio de un local a vivienda, voy a intentar resumirlo a ver si me podéis ayudar.
En 2001 me compre mi casa en Madrid a través de una Inmobiliaria. Era un local en la planta baja y la entreplanta (con acceso desde las escaleras comunitarias por las dos plantas) loa anteriores propietarios en la planta baja tenían un estudio de fotografía y vivían en la entreplanta. La tasación que hizo el banco fue como local por eso no me daban la hipoteca pero la agencia me dijo que el cambio de uso ya estaba realizado y que sólo faltaba inscribirlo como vivienda en el Registro de la Propiedad (que no la había hecho para ahorrase el gasto que conlleva y así hacerlo en el momento de la compraventa. La agencia se puso en contacto con el banco para enviarles la documentación correspondiente y el banco tras examinar dicha documentación me concedió la hipoteca. Antes de comprarla yo solicite una Valoración previa en la consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid y en dicha Valoración aparecía como vivienda.
Me compro la casa sin ningún problema, el notario en las escrituras pone Local Comercial - HOY VIVIENDA y en Registro de la Propiedad hacen la oportuna inscripción haciendo constar este cambio.
Pasa el tiempo y por unas obras que realicé sin licencia (me dijeron en urbanismo que para ese tipo de obras no hacia falta, me denunció un vecino y resulta que si hacia falta) me veo en la situación de legalizar dichas obras. He presentado la Solicitud de Licencia oportuna y resulta que ahora me dicen TENGO QUE LEGALIZAR EL CAMBIO DE USO PORQUE AL AYUNTAMIENTO NO LE CONSTA Y QUE LA ENTREPLANTA ES ILEGAL PORQUE MI EDIFICIO NO TIENE LICENCIA PARA TENER UNA ENTREPLANTA.
A día de hoy tengo la Certificación Del Registro de la Propiedad desde que se construyo el edificio y desde la 1ª inscripción en 1968 (año que se construyó el edificio) figura inscrita mi entreplanta junto con el bajo. Hay unas oficinas independientes en la entreplanta del lado derecho con acceso también desde la escalera del edificio, con ventanas a la fachada del edificio (así que no está encubierta) y con una propietaria diferente. Tengo la declaración de las primeras propietarias de un inmueble en el edificio diciendo que desde el año de la construcción existia la entreplanta que el edificio no ha tenido ninguna alteración ni en la estructura por el número de plantas ni en su distribución (asea que siempre a sido así). Tengo la valoración actual de la Comunidad de Madrid donde constan las dos plantas y su uso como vivienda. Y También tengo los datos catastrales que bajo una misma referencia catastral incluyen el bajo y la entreplanta con uso de vivienda.
Alguien sabe como puede haber este desfase entre un organismo y otro? Cual es el que prevalece? Puede el Ayuntamiento decir que mi casa es un local y hacerme demoler la entreplanta?
Perdonar por lo extenso del post pero no quiero que se me quede ningún dato en el
En 2001 me compre mi casa en Madrid a través de una Inmobiliaria. Era un local en la planta baja y la entreplanta (con acceso desde las escaleras comunitarias por las dos plantas) loa anteriores propietarios en la planta baja tenían un estudio de fotografía y vivían en la entreplanta. La tasación que hizo el banco fue como local por eso no me daban la hipoteca pero la agencia me dijo que el cambio de uso ya estaba realizado y que sólo faltaba inscribirlo como vivienda en el Registro de la Propiedad (que no la había hecho para ahorrase el gasto que conlleva y así hacerlo en el momento de la compraventa. La agencia se puso en contacto con el banco para enviarles la documentación correspondiente y el banco tras examinar dicha documentación me concedió la hipoteca. Antes de comprarla yo solicite una Valoración previa en la consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid y en dicha Valoración aparecía como vivienda.
Me compro la casa sin ningún problema, el notario en las escrituras pone Local Comercial - HOY VIVIENDA y en Registro de la Propiedad hacen la oportuna inscripción haciendo constar este cambio.
Pasa el tiempo y por unas obras que realicé sin licencia (me dijeron en urbanismo que para ese tipo de obras no hacia falta, me denunció un vecino y resulta que si hacia falta) me veo en la situación de legalizar dichas obras. He presentado la Solicitud de Licencia oportuna y resulta que ahora me dicen TENGO QUE LEGALIZAR EL CAMBIO DE USO PORQUE AL AYUNTAMIENTO NO LE CONSTA Y QUE LA ENTREPLANTA ES ILEGAL PORQUE MI EDIFICIO NO TIENE LICENCIA PARA TENER UNA ENTREPLANTA.
A día de hoy tengo la Certificación Del Registro de la Propiedad desde que se construyo el edificio y desde la 1ª inscripción en 1968 (año que se construyó el edificio) figura inscrita mi entreplanta junto con el bajo. Hay unas oficinas independientes en la entreplanta del lado derecho con acceso también desde la escalera del edificio, con ventanas a la fachada del edificio (así que no está encubierta) y con una propietaria diferente. Tengo la declaración de las primeras propietarias de un inmueble en el edificio diciendo que desde el año de la construcción existia la entreplanta que el edificio no ha tenido ninguna alteración ni en la estructura por el número de plantas ni en su distribución (asea que siempre a sido así). Tengo la valoración actual de la Comunidad de Madrid donde constan las dos plantas y su uso como vivienda. Y También tengo los datos catastrales que bajo una misma referencia catastral incluyen el bajo y la entreplanta con uso de vivienda.
Alguien sabe como puede haber este desfase entre un organismo y otro? Cual es el que prevalece? Puede el Ayuntamiento decir que mi casa es un local y hacerme demoler la entreplanta?
Perdonar por lo extenso del post pero no quiero que se me quede ningún dato en el
Lo cierto es que un cambio de uso de local a residencial requiere obtener la respectiva licencia urbanística de cambio de uso y no menos cierto es que dicha licencia es el ayuntamiento la única administración competente para concederla, si dicho uso está permitido por el planeamiento vigente al momento de la solicitud.
Se q es competencia del ayuntamiento conceder la licencia de uso pero mi pregunta es cómo puede ser q la CAM antes de comprarme la casa ya le tuviera inscrita como vivienda, q el catastro la tenga también como vivienda, el registro de la propiedad también y el ayuntamiento me diga q a él no le consta dicho cambio. El viernes consulte en el catastro y me dijeron q ellos para hacer el cambio siempre exigen un informe técnico del ayuntamiento así q alto tiene q tener el ayuntamiento para q el catastro haya hecho el cambio.....no sé si se ha podido perder o qué pero es lo q no me cuadra por eso mi duda es si me pueden exigir a mi alguna responsabilidad o deben asumirla ellos como un error
Legalizar las obras realizadas sin licencia, si ello es posible, es un procedimiento sencillo.
Presentando proyecto técnico redactado por técnico competente y solicitud de licencia, en caso de que no lo fueran el ayuntamiento denegará la licencia.
Respecto a conocer el modo de acceder al Registro de la Propiedad, quizá debas retrotraerte a la fecha de autorización de la escritura de obra nueva para conocer los detalles. Podría ser que en el notario autorizante no tuviera otra obligación que describir la realidad existente conforme a un informe emitido por algún técnico.
Hay que tener en cuenta que con anterioridad a la ley del suelo de 1990 bastaba la mera declaración de la existencia de una edificación, como dato descriptivo, para su acceso al Registro de la Propiedad. Fue a partir de la entrada en vigor de esta ley cuando debía exigirse la aportación de la preceptiva licencia de obras, y la acreditación de la adecuación de la obra al proyecto aprobado por tal licencia, bastaba con aportar la licencia y que el arquitecto certificara que las obras realizadas eran conforme a proyecto y licencia concedida, ...........aunque eso no fuera del todo cierto, en la seguridad de que el ayuntamiento revisara la obra no pasaría por la zona donde se encontraba la entreplanta.
Y como somos un país de pillos, en las mismas circunstancias pudo llegar a inscribirse en el Catastro.
Mi consejo es que te centres en proceder conforme indico al principio del post, máxime cuando en el ayuntamiento no te han dicho ya de primeras que el cambio de uso no es posible.
Presentando proyecto técnico redactado por técnico competente y solicitud de licencia, en caso de que no lo fueran el ayuntamiento denegará la licencia.
Respecto a conocer el modo de acceder al Registro de la Propiedad, quizá debas retrotraerte a la fecha de autorización de la escritura de obra nueva para conocer los detalles. Podría ser que en el notario autorizante no tuviera otra obligación que describir la realidad existente conforme a un informe emitido por algún técnico.
Hay que tener en cuenta que con anterioridad a la ley del suelo de 1990 bastaba la mera declaración de la existencia de una edificación, como dato descriptivo, para su acceso al Registro de la Propiedad. Fue a partir de la entrada en vigor de esta ley cuando debía exigirse la aportación de la preceptiva licencia de obras, y la acreditación de la adecuación de la obra al proyecto aprobado por tal licencia, bastaba con aportar la licencia y que el arquitecto certificara que las obras realizadas eran conforme a proyecto y licencia concedida, ...........aunque eso no fuera del todo cierto, en la seguridad de que el ayuntamiento revisara la obra no pasaría por la zona donde se encontraba la entreplanta.
Y como somos un país de pillos, en las mismas circunstancias pudo llegar a inscribirse en el Catastro.
Mi consejo es que te centres en proceder conforme indico al principio del post, máxime cuando en el ayuntamiento no te han dicho ya de primeras que el cambio de uso no es posible.
Muchas gracias alga.
Ya he solicitado la licencia por las obras que realicé con el proyecto del técnico y toda la documentación que me piden, el problema es que me la han parado porque como dicen que mi edificio no tiene licencia para entreplanta no pueden conceder una licencia para algo que según ellos no existe y también como en el proyecto se describen las obras realizadas en mi vivienda y dicen que a ellos no les consta que sea una vivienda está todo parado y ahora me están exigiendo responsabilidad sobre el cambio de uso y la construcción de la entreplanta.
Yo no hice ningún tramite sobre el cambio de uso, lo hicieron los vendedores y yo me fié porque tanto el banco al examinar la documentación presentada por la agencia que representaba a los vendedores me concedió la hipoteca con las condiciones de primera vivienda, el notario dio fe del cambio de uso poniendo en las escrituras Local Comercial - HOY VIVIENDA, el Registro de la Propiedad lo inscribió sin problema y en la CAM antes de la compra y a día de hoy figura como Vivienda así como en el Catastro.
Yo quiero legalizar las obras pero el problema es que no me dejan y además pretenden quitarme la entreplanta y el uso de vivienda así que estoy metida en un follón que no sé por donde salir
Ya he solicitado la licencia por las obras que realicé con el proyecto del técnico y toda la documentación que me piden, el problema es que me la han parado porque como dicen que mi edificio no tiene licencia para entreplanta no pueden conceder una licencia para algo que según ellos no existe y también como en el proyecto se describen las obras realizadas en mi vivienda y dicen que a ellos no les consta que sea una vivienda está todo parado y ahora me están exigiendo responsabilidad sobre el cambio de uso y la construcción de la entreplanta.
Yo no hice ningún tramite sobre el cambio de uso, lo hicieron los vendedores y yo me fié porque tanto el banco al examinar la documentación presentada por la agencia que representaba a los vendedores me concedió la hipoteca con las condiciones de primera vivienda, el notario dio fe del cambio de uso poniendo en las escrituras Local Comercial - HOY VIVIENDA, el Registro de la Propiedad lo inscribió sin problema y en la CAM antes de la compra y a día de hoy figura como Vivienda así como en el Catastro.
Yo quiero legalizar las obras pero el problema es que no me dejan y además pretenden quitarme la entreplanta y el uso de vivienda así que estoy metida en un follón que no sé por donde salir
En el ayuntamiento ya te han advertido de que ese cambio de uso jamás ha sido concedido, si es que alguien en algún momento lo solicitara. NO tiene licencia, luego NO hay cambio de uso de local a vivienda aunque en él haya vivido gente ilegalmente durante años.
Luego, en las escrituras de segunda o tercera transmisión el transmitiente pudo pedir al notario que pusiera la coletilla de HOY VIVIENDA sin que ese añadido tuviera ningún valor urbanístico, que sí otorga una licencia municipal de cambio de uso.
Sinceramente, considero que deberías olvidarte de lo que ponga en el registro y catastro y centrarte en lo que te pide el ayuntamiento si quieres regularizar tu situación habitacional.
Debes verificar en el ayuntamiento o en el PGOU, que la entreplanta existente, aun cuando no conste en el proyecto original ni en la declaración de obra nueva, es una actuación supceptible de autorizarse en estos momentos.
Si lo fuese, bastará con presentar un proyecto técnico, un informe de seguridad o documentación equivalente redactado por un arquitecto y pagar el ICIO y la respectiva tasa.
Luego, en las escrituras de segunda o tercera transmisión el transmitiente pudo pedir al notario que pusiera la coletilla de HOY VIVIENDA sin que ese añadido tuviera ningún valor urbanístico, que sí otorga una licencia municipal de cambio de uso.
Sinceramente, considero que deberías olvidarte de lo que ponga en el registro y catastro y centrarte en lo que te pide el ayuntamiento si quieres regularizar tu situación habitacional.
Debes verificar en el ayuntamiento o en el PGOU, que la entreplanta existente, aun cuando no conste en el proyecto original ni en la declaración de obra nueva, es una actuación supceptible de autorizarse en estos momentos.
Si lo fuese, bastará con presentar un proyecto técnico, un informe de seguridad o documentación equivalente redactado por un arquitecto y pagar el ICIO y la respectiva tasa.
Hola alga,
Efectivamente Susamarca, creo que te han orientado ¡muy mal! a la hora de haber solicitado la nueva licencia al Ayuntamiento, ya que de esa manera -a mi entender- has podido perder la posibilidad de haber "legalizado" la vivienda por "prescripción urbanística".
De todas formas ¿tenías recibo IBI de la Entreplanta?, porque, en principio lo gira el Ayuntamiento, por lo tanto, no pueden decir que "no tenían constancia de ello".
Lo malo es que una vez que ya te la han denegado, ellos se van a agarrar a que las obra no es legal.
Lo veo complicado.
A ver si alguien con más experiencia puede darte otra opinión.
Muchas gracias por vuestras respuestas.
Zartxo, yo no he solicitado la licencia para el cambio de uso. Yo he solicitado una licencia para unas obras en la entre planta (xq yo daba por hecho q el cambio de uso lo hicieron los anteriores propietarios ya q como comente antes en el registro y en el catastro figura así, nunca hasta ahora había ido al ayuntamiento a pedir nada) el problema es q me han parado la licencia q solicite con la excusa de q al ayuntamiento no le consta la entre planta y q dicen q no está hecho el cambio de uso. Ahora lo q me piden para seguir adelante con la licencia q yo solicité es q justifique la legalidad de la vivienda y la existencia de la entreoía ya. Por eso mi pregunta es si con la documentación q tengo del registro de la propiedad, el catastro y la comunidad de Madrid me vale para justificarlo. Hoy he vuelto a ir al catastro y me han vuelto a decir q ellos no cambian el uso sin pedir un informe técnico del ayuntamiento (así q si está cambiado es xq dicho informe existió en su día) y también me han confirmado q el uno q me pasa el ayuntamiento es por la entreplanta, la planta baja y con uso de vivienda. Así no ellos no yo entendemos lo q me pide el ayuntamiento.
Zartxo, yo no he solicitado la licencia para el cambio de uso. Yo he solicitado una licencia para unas obras en la entre planta (xq yo daba por hecho q el cambio de uso lo hicieron los anteriores propietarios ya q como comente antes en el registro y en el catastro figura así, nunca hasta ahora había ido al ayuntamiento a pedir nada) el problema es q me han parado la licencia q solicite con la excusa de q al ayuntamiento no le consta la entre planta y q dicen q no está hecho el cambio de uso. Ahora lo q me piden para seguir adelante con la licencia q yo solicité es q justifique la legalidad de la vivienda y la existencia de la entreoía ya. Por eso mi pregunta es si con la documentación q tengo del registro de la propiedad, el catastro y la comunidad de Madrid me vale para justificarlo. Hoy he vuelto a ir al catastro y me han vuelto a decir q ellos no cambian el uso sin pedir un informe técnico del ayuntamiento (así q si está cambiado es xq dicho informe existió en su día) y también me han confirmado q el uno q me pasa el ayuntamiento es por la entreplanta, la planta baja y con uso de vivienda. Así no ellos no yo entendemos lo q me pide el ayuntamiento.
De ninguna manera una construcción ILEGALIZABLE queda legalizada por prescripción urbanística.
La entreplanta construida sin licencia, una vez hubo transcurrido el plazo para que el ayuntamiento pudiera ejercer sus potestades de disciplina urbanística, quedó en fuera de ordenación, pero no legalizada.
La entreplanta construida sin licencia, una vez hubo transcurrido el plazo para que el ayuntamiento pudiera ejercer sus potestades de disciplina urbanística, quedó en fuera de ordenación, pero no legalizada.
Estaría bien que alguien te aclarara (de paso a mí también me vendría bien) si sería posible que esa Entreplanta pudiera "legalizarse" de alguna manera por "prescripción urbanística".
El problema es que si no hay manera de justificar que el Ayuntamiento tenía constancia de esa Entreplanta, lo tienes difícil ¿no?.
Al tener un sólo IBI, te podría salvar si tú pagarías más que los locales que no tienen Entreplanta. Eso podría "demostrar" que tenías más m2. y ¡al menos!, la Entreplanta, aunque no como vivienda, sí estaría reconocida como local.
Susamarca, dices:
- Hay otro bajo, pero "sólo es el bajo".
A eso me refería. Si hay otro bajo como el tuyo y ambos pagáis el mismo IBI, lo veo complicado.
Por otro lado:
- La entreplanta del lado derecho es independiente y no está unido con el bajo.
Pues ahí tienes la solución. Si tu IBI fuera la suma del del bajo, más la entreplanta, yo creo que tendrías posibilidades.
Entérate bien y ya nos dirás.
Hola zartxo,
Hay otro bajo independiente q es mucho más pequeño q mi planta baja y hay una entre planta independiente del otro lado q es más o menos como la mía.
Hoy he ido a una oficina del ayuntamiento a pedir el destelle completo del recibo del ibi y yo pago por los metros q constan en el catastro 144 q es la suma del bajo y la entre planta y además en el propio recibo del ibi q emite el ayuntamiento en el apartado de uso/destino pone Vivienda, así q al propio ayuntamiento le consta como vivienda y sin embargo en urbanismo me siguen diciendo q no está hecho el cambio........a lo q yo me pregunto:.....como puede estar hecho el cambio en todos los organismos y iba mismo seguir diciendo q no?
Hay otro bajo independiente q es mucho más pequeño q mi planta baja y hay una entre planta independiente del otro lado q es más o menos como la mía.
Hoy he ido a una oficina del ayuntamiento a pedir el destelle completo del recibo del ibi y yo pago por los metros q constan en el catastro 144 q es la suma del bajo y la entre planta y además en el propio recibo del ibi q emite el ayuntamiento en el apartado de uso/destino pone Vivienda, así q al propio ayuntamiento le consta como vivienda y sin embargo en urbanismo me siguen diciendo q no está hecho el cambio........a lo q yo me pregunto:.....como puede estar hecho el cambio en todos los organismos y iba mismo seguir diciendo q no?
Voy a decirlo de otra manera.
El uso de un local como vivienda sin la respectiva licencia de cambio de uso constituye una infracción urbanística que siendo - el uso - continuado no prescribe NUNCA.
En consecuencia, por un lado, el ayuntamiento podría incoar un expediente de legalización y decretar el cese de dicho uso si el interesado no presenta un proyecto de legalización en el ayuntamiento y solicita la susodicha licencia de cambio de uso.
Por el otro, el interesado podría encontrarse con el problema de que en esa zona de la población el PGOU no permita el cambio de uso de local a vivienda.
Si se encontrara con esa dificultad, el ayuntamiento estaría obligado a denegar la licencia de cambio de uso solicitada.
Con esto estoy diciendo que aún cuando la entreplanta no pueda ya demolerse por el transcurso del tiempo, de ninguna manera debe entenderse que el uso vivienda quedaría legalizado.
No se si me explico, el forero Veo ya lo ha explicado mas arriba con claridad y menos palabras.
Respecto al IBI estáis muy equivocados. Las construcciones ilegales y en fuera de ordenación también pagan IBI sin que ello signifique su legalización.
En el post del día cuatro indicaba los pasos que en mi opinión deberías dar para regularizar la situación, sin embargo leyéndoos el lío que lleváis con lo del IBI y lo de la prescripción, pienso que lo que verdaderamente se pretende es evitar los costes de poner las coas en orden.
El uso de un local como vivienda sin la respectiva licencia de cambio de uso constituye una infracción urbanística que siendo - el uso - continuado no prescribe NUNCA.
En consecuencia, por un lado, el ayuntamiento podría incoar un expediente de legalización y decretar el cese de dicho uso si el interesado no presenta un proyecto de legalización en el ayuntamiento y solicita la susodicha licencia de cambio de uso.
Por el otro, el interesado podría encontrarse con el problema de que en esa zona de la población el PGOU no permita el cambio de uso de local a vivienda.
Si se encontrara con esa dificultad, el ayuntamiento estaría obligado a denegar la licencia de cambio de uso solicitada.
Con esto estoy diciendo que aún cuando la entreplanta no pueda ya demolerse por el transcurso del tiempo, de ninguna manera debe entenderse que el uso vivienda quedaría legalizado.
No se si me explico, el forero Veo ya lo ha explicado mas arriba con claridad y menos palabras.
Respecto al IBI estáis muy equivocados. Las construcciones ilegales y en fuera de ordenación también pagan IBI sin que ello signifique su legalización.
En el post del día cuatro indicaba los pasos que en mi opinión deberías dar para regularizar la situación, sin embargo leyéndoos el lío que lleváis con lo del IBI y lo de la prescripción, pienso que lo que verdaderamente se pretende es evitar los costes de poner las coas en orden.
