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Prevelece la ley o los precedentes
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Según el artículo 1 del código civil las fuentes del derecho, o del ordenamiento jurídico español en su conjunto, son la Ley, la Costumbre y los Principios Generales de Derecho.
Algún forero ha hecho alusión a la costumbre como sinónimo de precedente.
Olvidan que la costumbre, sólo regirá en defecto de ley aplicable, siempre que no sea contraria a la moral y orden público y que resulte probada.
El artículo 9.1 de la LPH dispone que son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
El número 2 del artículo 9 de la LPH dispone que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de la obligación de pago.
En consecuencia con lo anterior, TODOS los propietarios tienen obligación de participar en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales.
La forma de contribuir se produce según la cuota de participación fijada en el título o a lo que ESPECIALMENTE se haya establecido. Por lo tanto, en principio todos deben aportar conforme su coeficiente, que algunas veces no coincide con la cuota de propiedad, pues el art. 5.3 permite exoneraciones y reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» que menciona el precepto.
También cabe que sea la junta de propietarios, no el título, quien acuerde un sistema especial de pagar determinadas partidas, y así es muy normal que en muchas comunidades, como en la suya, se exonere a determinados propietarios de contribuir a determinados gastos.
En cualquier caso, todos aquellos que, de una forma activa, presten su conformidad, o, de manera pasiva, no impugnen a tenor del art. 18 de la Ley, estarán vinculados a la obligación de contribuir según lo que haya acordado la junta de propietarios.
Ahora bien, aunque pueda resultar discutible, en Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre y 3 de diciembre de 2004 se establece que esta conformidad tácita no supone modificación del Título, aunque hayan transcurrido varios años, bastando posteriormente el acuerdo de la mayoría para volver al sistema inicial previsto en las escrituras, admitiendo incluso la impugnación de los disidentes, aunque no con efectos retroactivos
En consecuencia, según el TS, prevalecerá la Ley.
Algún forero ha hecho alusión a la costumbre como sinónimo de precedente.
Olvidan que la costumbre, sólo regirá en defecto de ley aplicable, siempre que no sea contraria a la moral y orden público y que resulte probada.
El artículo 9.1 de la LPH dispone que son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
El número 2 del artículo 9 de la LPH dispone que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de la obligación de pago.
En consecuencia con lo anterior, TODOS los propietarios tienen obligación de participar en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales.
La forma de contribuir se produce según la cuota de participación fijada en el título o a lo que ESPECIALMENTE se haya establecido. Por lo tanto, en principio todos deben aportar conforme su coeficiente, que algunas veces no coincide con la cuota de propiedad, pues el art. 5.3 permite exoneraciones y reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» que menciona el precepto.
También cabe que sea la junta de propietarios, no el título, quien acuerde un sistema especial de pagar determinadas partidas, y así es muy normal que en muchas comunidades, como en la suya, se exonere a determinados propietarios de contribuir a determinados gastos.
En cualquier caso, todos aquellos que, de una forma activa, presten su conformidad, o, de manera pasiva, no impugnen a tenor del art. 18 de la Ley, estarán vinculados a la obligación de contribuir según lo que haya acordado la junta de propietarios.
Ahora bien, aunque pueda resultar discutible, en Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre y 3 de diciembre de 2004 se establece que esta conformidad tácita no supone modificación del Título, aunque hayan transcurrido varios años, bastando posteriormente el acuerdo de la mayoría para volver al sistema inicial previsto en las escrituras, admitiendo incluso la impugnación de los disidentes, aunque no con efectos retroactivos
En consecuencia, según el TS, prevalecerá la Ley.
Bueno, en realidad no han sido 50 años de exoneración sino 50 años sin contribuir. Comprendo que ese tiempo sin que se les haya exigido contribuir a los gastos de escalera y portal o a la entrada en el turno de cargos, tiene algún peso jurídico. Pero también creo que tienen peso jurídico: la jurisprudencia, el hecho de que no hay ningún acta en la que se recoja tal exoneración, que el ascensor lleve instalado unos 15 años (no 50), y que los propietarios actuales (en su mayoría) nada tienen que ver con los de hace 50 años.
Probablemente ha habido cierta dejadez por parte de la comunidad, pero también cierto "aprovechamiento" por parte de los locales que, según parece, jamás han asistido a una junta.
Mi amigo dice que, cuando le tocó ser precidente la vez anterior, era tal el descontrol de las cuentas y la morosidad que, aunque detectó este problema, tuvo que dedicarse todo el año de su cargo a solventar lo que era más urgente, entre otras cosas consiguió que la comunidad contratase un administrador, al cual posteriormente le ha puesto de manifiesto este asunto, pero parece que el administrador no ha tenido muchas ganas de "hincarle el diente". Por eso, ahora que vuelve a ser presidente quiere buscar una solución.
Personalmente creo que hay pros y contras y que , por tanto, no hay garantías de ganar el asunto en los tribunales (aunque tampoco de perderlo) por eso le he aconsejado que trate de llegar a un acuerdo y que si se cierran en banda y hay que acudir a juicio les reclame su participación en todo (incluso en el ascensor) y los atrasos de 15 años.
Probablemente ha habido cierta dejadez por parte de la comunidad, pero también cierto "aprovechamiento" por parte de los locales que, según parece, jamás han asistido a una junta.
Mi amigo dice que, cuando le tocó ser precidente la vez anterior, era tal el descontrol de las cuentas y la morosidad que, aunque detectó este problema, tuvo que dedicarse todo el año de su cargo a solventar lo que era más urgente, entre otras cosas consiguió que la comunidad contratase un administrador, al cual posteriormente le ha puesto de manifiesto este asunto, pero parece que el administrador no ha tenido muchas ganas de "hincarle el diente". Por eso, ahora que vuelve a ser presidente quiere buscar una solución.
Personalmente creo que hay pros y contras y que , por tanto, no hay garantías de ganar el asunto en los tribunales (aunque tampoco de perderlo) por eso le he aconsejado que trate de llegar a un acuerdo y que si se cierran en banda y hay que acudir a juicio les reclame su participación en todo (incluso en el ascensor) y los atrasos de 15 años.
No sólo el aumento de valor, también la necesidad de instalación para un uso adecuado del edificio. Como tal necesidad, el ascensor constituye un elemento común mas del edificio al que los locales están obligados a contribuir en el coste de instalación.
En referencia a como resolver la cuestión planteada en el primer post, Juan, no se yo hasta que punto, después de 50 años de exoneración tácita en la contribución en los gastos a los locales, los propietarios afectados no tengan derecho a exigir un acuerdo unánime para cambiar la situación.
" La cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios " ( STS 30 de abril de 2010 (RC n.º 2569/2005)
La obligación de los propietarios a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo ESPECIALMENTE ESTABLECIDO, indicada en el artículo 9 de la LPH, en mi opinión, es un claro intento de impulsar la autonomía de la voluntad de las partes.
En referencia a como resolver la cuestión planteada en el primer post, Juan, no se yo hasta que punto, después de 50 años de exoneración tácita en la contribución en los gastos a los locales, los propietarios afectados no tengan derecho a exigir un acuerdo unánime para cambiar la situación.
" La cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios " ( STS 30 de abril de 2010 (RC n.º 2569/2005)
La obligación de los propietarios a contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo ESPECIALMENTE ESTABLECIDO, indicada en el artículo 9 de la LPH, en mi opinión, es un claro intento de impulsar la autonomía de la voluntad de las partes.
Sería tonto pensar que una sentencia de tanta trascendencia se basa exclusivamente en si el ascensor aumenta el valor de los locales comerciales de un edificio. De hecho, la doctrina jurisprudencial que establece no menciona para nada ese aspecto. Lo cual no quita para que, además de todos los fundamentos, introduzca el del valor del edificio en su conjunto, sin entrar en pormenores de cómo se vende.
No conozco los fundamentos de la sentencia del Tribunal Supremo. Ahora bien, si se basa en que el ascensor aumenta el valor del inmueble, me parece impresentable. Si por inmueble se refiere al edificio, los edificios no se venden generalmente en bloque salvo para derruirlos (y en este caso, poco importa que tenga o no ascensor). Si por inmueble se refiere al local, no veo cómo puede el ascensor aumentar el valor de un local al que se accede por la calle y no por la escalera, que es el caso más común. Y pido disculpas por hablar sin leer la sentencia.
Juan, esa sentencia obliga a los locales a contribuir en los costes de instalación del ascensor y adaptación a normativas de seguridad que pudieran determinarse, pero, de ninguna manera obliga a contribuir en los gastos de conservación derivados de su uso.
La instalación de ascensor en comunidades que carecen de ellas, considera el TS, significa un aumento de valor del inmueble al que están obligados a contribuir los locales en tanto que se benefician del incremento de dicho valor.
La instalación de ascensor en comunidades que carecen de ellas, considera el TS, significa un aumento de valor del inmueble al que están obligados a contribuir los locales en tanto que se benefician del incremento de dicho valor.
Yo he aprendido bastante de este hilo. Lo primero es que estas cosas no están meridianamente claras y para resolverlas del todo hay que acudir a los tribunales. Pero también se dice que es mejor un mal acuerdo que un buen pleito.
Así que a mi amigo le he recomendado que, como presidente, negocie con los locales su contribución a los gastos lógicos de escalera y portal: limpieza, luz, etc. en base a que el uso no es sólo de los vecinos sino de todo el mundo que accede al edificio. Y le he dicho que, a cambio, les perdone los gastos del ascensor (todo ello condicionado a la futura ratificación de la junta) y con la advertencia de que si tienen que ir a juicio les reclamará también los gastos del ascensor.
Así que a mi amigo le he recomendado que, como presidente, negocie con los locales su contribución a los gastos lógicos de escalera y portal: limpieza, luz, etc. en base a que el uso no es sólo de los vecinos sino de todo el mundo que accede al edificio. Y le he dicho que, a cambio, les perdone los gastos del ascensor (todo ello condicionado a la futura ratificación de la junta) y con la advertencia de que si tienen que ir a juicio les reclamará también los gastos del ascensor.
Un hilo muy interesante que se queda en nada porque al final no queda claro nada de nada.
Veo, ¿tiene usted un criterio objetivo para diferenciar lo que son gastos generales de gastos imputables a uno o varios locales?
Porque "Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes", desde luego puede dar pie a bastante interpretación....
¿Tiene usted claro como se decide el criterio de imputabilidad de gastos a varios pisos o locales, y como se decide que un gasto no es general? Porque a mi no me queda nada claro.
Juan, el ascensor no es nada individualizable, porque si se usa ascensor no se desgasta tanto la escalera, ni se mancha tanto (menos limpieza), ni hay que pintar las escalera tan frecuentemente, y la escalera esta mas libre para el que quiera subir por ella. ¿Como cuantifica usted eso? ¿Como pude usted decir que es individualizable algo que befeficia, en mayor o menor medida, a todas la comunidad?
Es muy fácil afirmar que los bajos no deben pagar ascensor, pero al final como esto es la ley de la selva cada cual tira para lo que le beneficia. Qué gastos relativos a pertenencias colectivas de la comunidad puedan considerarse individuales, y no generales, no lo veo nada claro (salvo quizás la separación garajes, viviendas, que usted refiere).
Veo, ¿tiene usted un criterio objetivo para diferenciar lo que son gastos generales de gastos imputables a uno o varios locales?
Porque "Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes", desde luego puede dar pie a bastante interpretación....
¿Tiene usted claro como se decide el criterio de imputabilidad de gastos a varios pisos o locales, y como se decide que un gasto no es general? Porque a mi no me queda nada claro.
Juan, el ascensor no es nada individualizable, porque si se usa ascensor no se desgasta tanto la escalera, ni se mancha tanto (menos limpieza), ni hay que pintar las escalera tan frecuentemente, y la escalera esta mas libre para el que quiera subir por ella. ¿Como cuantifica usted eso? ¿Como pude usted decir que es individualizable algo que befeficia, en mayor o menor medida, a todas la comunidad?
Es muy fácil afirmar que los bajos no deben pagar ascensor, pero al final como esto es la ley de la selva cada cual tira para lo que le beneficia. Qué gastos relativos a pertenencias colectivas de la comunidad puedan considerarse individuales, y no generales, no lo veo nada claro (salvo quizás la separación garajes, viviendas, que usted refiere).
cada una las sentencias, incluso las del TS, individualizan la interpretación para un único caso y no garantizan su aplicación a cualquier otro que sin profundizar se muestra con una similitud aparente, de manera que no cabe pensar que el gasto de mantenimiento de todos y cada uno de los posibles ascensores es un gasto general en todas y cada una de las posibles comunidades
Para Veo:
Comprendo tu argumentacion, me parece bastante razonable. No obstante, me queda la duda teniendo en cuenta la famosa Sentencia del TS que establece la obligatoriedad de que los locales contribuyan al ascensor. Creo que se trata de un gasto tan individualizable como cualquier otro de la escalera y/o portal.
Comprendo tu argumentacion, me parece bastante razonable. No obstante, me queda la duda teniendo en cuenta la famosa Sentencia del TS que establece la obligatoriedad de que los locales contribuyan al ascensor. Creo que se trata de un gasto tan individualizable como cualquier otro de la escalera y/o portal.
Siempre prevalece la ley, los estatutos no pueden ir contra la ley, se puede decir que no hace falta estatutos.
Los estatutos contienen salvedades a la ley que no son contrarias a ella.
Salvedad es por ejemplo la forma de contribuir, que los locales sin acceso a portales les pueden eximir de gastos de los mismos.
Los estatutos contienen salvedades a la ley que no son contrarias a ella.
Salvedad es por ejemplo la forma de contribuir, que los locales sin acceso a portales les pueden eximir de gastos de los mismos.
repito copia parcial:
Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales
dice uno o varios pisos o locales, y de eso se trata, de que los gastos de portal y escaleras, incluida limpieza, electricidad, pintura demás, corresponden al conjunto de los pisos (varios) que acceden a ese portal y a esa escalera, y no tienen consideración de gastos generales.
lo mismo ocurriría con, por ejemplo, el mantenimiento del portal automático del garaje, que sería asignado a los usuarios del garaje (según el coeficiente de cada uno), o el mantenimiento y/o consumo de la caldera comunitaria, que sería asignable a las viviendas y/o locales que disponen de calefacción o agua caliente centralizada.
Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales
dice uno o varios pisos o locales, y de eso se trata, de que los gastos de portal y escaleras, incluida limpieza, electricidad, pintura demás, corresponden al conjunto de los pisos (varios) que acceden a ese portal y a esa escalera, y no tienen consideración de gastos generales.
lo mismo ocurriría con, por ejemplo, el mantenimiento del portal automático del garaje, que sería asignado a los usuarios del garaje (según el coeficiente de cada uno), o el mantenimiento y/o consumo de la caldera comunitaria, que sería asignable a las viviendas y/o locales que disponen de calefacción o agua caliente centralizada.
Veo,
su interpretación de "pero cada cual solo por los bienes o servicios a los que tiene derecho" no la veo nada clara. Y menos aun " no serán gastos generales, sino de una parte del conjunto, los correspondientes al portal, escaleras". Puede explicar usted su criterio?
Hasta donde yo se la Lay dice que los bajos pagan según su cuota de participación, respecto de todos los gastos, por lo mismo que usted relata: "sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes"
su interpretación de "pero cada cual solo por los bienes o servicios a los que tiene derecho" no la veo nada clara. Y menos aun " no serán gastos generales, sino de una parte del conjunto, los correspondientes al portal, escaleras". Puede explicar usted su criterio?
Hasta donde yo se la Lay dice que los bajos pagan según su cuota de participación, respecto de todos los gastos, por lo mismo que usted relata: "sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes"
continuación, para Juan:
lo anterior no exime de la obligación de ser presidente por turno, obligación que afecta a todos los propietarios
Artículo 13
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. ...
lo anterior no exime de la obligación de ser presidente por turno, obligación que afecta a todos los propietarios
Artículo 13
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. ...
para Juan:
lo que se viene haciendo en su comunidad es lo correcto, que se pague por lo coeficientes, pero cada cual solo por los bienes o servicios a los que tiene derecho
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
en consecuencia, no serán gastos generales, sino de una parte del conjunto, los correspondientes al portal, escaleras, etc, a las que solo tienen acceso esa parte del conjunto
lo que se viene haciendo en su comunidad es lo correcto, que se pague por lo coeficientes, pero cada cual solo por los bienes o servicios a los que tiene derecho
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
en consecuencia, no serán gastos generales, sino de una parte del conjunto, los correspondientes al portal, escaleras, etc, a las que solo tienen acceso esa parte del conjunto
