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Prevelece la ley o los precedentes
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Prevelece la ley o los precedentes
Un amigo, presidente de comunidad, me plantea el siguiente problema que le está causando quebraderos de cabeza:
En su comunidad (de unos 50 años), el título no excluye a los locales de ningún gasto. Sin embargo nunca han contribuido a los gastos normales de portal y escalera: limpieza, luz, etc. quizás porque no tienen acceso directo al portal. Solamente contribuyen a lo que se refiere a fachada, tejado, estructura y similares. Además, no participan en el turno rotatorio de cargos.
Seguramente por la crisis, algunos vecinos han dicho que eso no puede seguir así y que los locales tienen que contribuir a todos los gastos y participar en el turno de presidente-administrador.
La verdad es que no sé qué dicirle porque no tengo claro si prevalece la ley o se han consolidado unos derechos por los precedentes.
¿Qué opináis?
En su comunidad (de unos 50 años), el título no excluye a los locales de ningún gasto. Sin embargo nunca han contribuido a los gastos normales de portal y escalera: limpieza, luz, etc. quizás porque no tienen acceso directo al portal. Solamente contribuyen a lo que se refiere a fachada, tejado, estructura y similares. Además, no participan en el turno rotatorio de cargos.
Seguramente por la crisis, algunos vecinos han dicho que eso no puede seguir así y que los locales tienen que contribuir a todos los gastos y participar en el turno de presidente-administrador.
La verdad es que no sé qué dicirle porque no tengo claro si prevalece la ley o se han consolidado unos derechos por los precedentes.
¿Qué opináis?
Estoy en el mismo caso con los garajes de mi comunidad, segun el titulo constitutivo de la comunidad, cada plaza de garaje tiene una cuota de participacion en los gastos, no factifles de individualizacion, los propietarios, desde hace mas de 30 años no cumplen con ese requisito.
?Pueden aplicar el derecho Cosentudinario¿
?Pueden aplicar el derecho Cosentudinario¿
Ahora con la crisis la gente se plantea revocar costumbres un tanto arbitrarias, y es que en algunas comunidades lo mas básico que rige toda la actividad económica de la comunidad, el reparto de gastos, es totalmente arbitrario, injusto e ilegal. Es el principal problema que afecta por ejemplo también a mi comunidad.
Como en este país es muy típico el "cada cual que se apañe", hay quien quiere defender que lo que se ha venido haciendo por costumbre, como le beneficia, es lo legal, e incluso lo defienden contra nuevos propietarios que recién llegados se encuentran con el "pastel" en esa comunidad.
Según mi criterio:
- si no hay nada registrado, esos pactos sociales arbitrarios no afectan a terceros, y por tanto a nuevos compradores. Así que para dar seguridad jurídica si la comunidad desea establecer un sistema de reparto no conforme a la LPH es deseable que lo registre en el registro de la propiedad (unos estatutos de la comunidad que reflejen el reparto de gastos decidido por unanimidad en la comunidad y de forma vinculante para siempre)
- estos pactos sociales deben ser renovados cada año, y son impugnables, puesto que no se ajustan a la Ley. El abuso de derecho se da cuando es precisamente el administrador el que fomenta estas ilegalidades, conscientes de que estos procesos de impugnación son procedimientos judiciales un tanto complejos, y creen que el comunero perjudicado no va a iniciar ese procedimiento judicial complejo (una demanda de juicio ordinario).
No soy letrado, pero hablo desde lo que me informado en una problemática que me afecta. Y es una problemática muy común, pero no por ello menos importante.
Como en este país es muy típico el "cada cual que se apañe", hay quien quiere defender que lo que se ha venido haciendo por costumbre, como le beneficia, es lo legal, e incluso lo defienden contra nuevos propietarios que recién llegados se encuentran con el "pastel" en esa comunidad.
Según mi criterio:
- si no hay nada registrado, esos pactos sociales arbitrarios no afectan a terceros, y por tanto a nuevos compradores. Así que para dar seguridad jurídica si la comunidad desea establecer un sistema de reparto no conforme a la LPH es deseable que lo registre en el registro de la propiedad (unos estatutos de la comunidad que reflejen el reparto de gastos decidido por unanimidad en la comunidad y de forma vinculante para siempre)
- estos pactos sociales deben ser renovados cada año, y son impugnables, puesto que no se ajustan a la Ley. El abuso de derecho se da cuando es precisamente el administrador el que fomenta estas ilegalidades, conscientes de que estos procesos de impugnación son procedimientos judiciales un tanto complejos, y creen que el comunero perjudicado no va a iniciar ese procedimiento judicial complejo (una demanda de juicio ordinario).
No soy letrado, pero hablo desde lo que me informado en una problemática que me afecta. Y es una problemática muy común, pero no por ello menos importante.
apreciados foreros me viene de perlas este post por un caso que ocurre en mi comunidad. paso a contaros perdonad mi redaccion como ya os e comentado en varios post no tengo estudios pero me ago entender. en mi comunidad que tiene 40 años solo a avido 2 administradores el primero fué el constructor 20 años este dimitio llevandose el fondo de la comunidad y todos calladitos se volvio a poner un fondo de comunidad con el nuevo administrador puesto a dedo por el anterior. os comento esto para que sepai que clase de elementos son. el año pasado mi administrador se saco de la manga que debiamos de comprar atencion porque esto es muy heavy debiamos de comprar UNA TERRAZA que dice que es propiedad privada del constructor nos la vendian por 120.000€ a pagar entre toda la comunidad yo y un pequeño grupo de españoles que estamos luchando somos unos 15 entre 450 viviendas que hay dijimos que de ninguna manera. se dejo porque nos opusimos los guiris ni se enteran de nada. este año volvieron a la carga con la venta de la terraza poco antes de la junta vinieron dos tipos y marcaron con pintura parte de la terraza. pero este año nos la vendian por 50.000€ y nos dijeron que si nos negabamos a comprar ( porque tenia que ser por unanimidad) que por mayoria si nos podian obligar a pagar un alquiler de 20€ por propietario como os e dicho antes hay 450 viviendas fijaos que negocio. y nos dijeron que si no la compramos o la alquilamos la vallaran bien a todo esto se nos informó qué a cambio de que este señor no cierre esa terraza que por cierto esta frente a la piscina este señor no PAGA la comunidad de sus propiedades en la finca y que ademas de nuestra caja comun a este señor se le paga la contribuciones de sus bienes yo le pregunte al administrador que quien avia aprovado ese acuerdo y donde estaba escrito me contestó que fué un acuerdo tacito no existe en las actas y que cuando el llegó hace 20 años ya esta instaurado ese acuerdo. estos comentarios yo los tengo grabados pero en las actas este señor no reflejo nada de lo hablado solo se comentó la no venta de la terraza. esta semana yo fui al registro de la propiedad y el empleado que me conoce hizo un rastreo por amistad a mi porque sin numero de referencia es complicado buscar yo lo pedi en la junta y el administrador me contesto que si era tan desconfiada que me buscase la vida. bien sin numero de referencia el empleado rastreo tres veces la zona en cuestion de la finca y me dijo que no encontraba ninguna terraza de propiedad privada cosa que le resultaba extrañisima que existiera tal propiedad. que os parece? ademas en la junta el administrador al grupito que nos negamos tanto a comprar como a alquilar nos llamó pandilleros revolucionarios. esta es la gente que campea por las comunidades.
para Juan:
lo que se viene haciendo en su comunidad es lo correcto, que se pague por lo coeficientes, pero cada cual solo por los bienes o servicios a los que tiene derecho
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
en consecuencia, no serán gastos generales, sino de una parte del conjunto, los correspondientes al portal, escaleras, etc, a las que solo tienen acceso esa parte del conjunto
lo que se viene haciendo en su comunidad es lo correcto, que se pague por lo coeficientes, pero cada cual solo por los bienes o servicios a los que tiene derecho
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
en consecuencia, no serán gastos generales, sino de una parte del conjunto, los correspondientes al portal, escaleras, etc, a las que solo tienen acceso esa parte del conjunto
continuación, para Juan:
lo anterior no exime de la obligación de ser presidente por turno, obligación que afecta a todos los propietarios
Artículo 13
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. ...
lo anterior no exime de la obligación de ser presidente por turno, obligación que afecta a todos los propietarios
Artículo 13
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. ...
Veo,
su interpretación de "pero cada cual solo por los bienes o servicios a los que tiene derecho" no la veo nada clara. Y menos aun " no serán gastos generales, sino de una parte del conjunto, los correspondientes al portal, escaleras". Puede explicar usted su criterio?
Hasta donde yo se la Lay dice que los bajos pagan según su cuota de participación, respecto de todos los gastos, por lo mismo que usted relata: "sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes"
su interpretación de "pero cada cual solo por los bienes o servicios a los que tiene derecho" no la veo nada clara. Y menos aun " no serán gastos generales, sino de una parte del conjunto, los correspondientes al portal, escaleras". Puede explicar usted su criterio?
Hasta donde yo se la Lay dice que los bajos pagan según su cuota de participación, respecto de todos los gastos, por lo mismo que usted relata: "sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes"
repito copia parcial:
Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales
dice uno o varios pisos o locales, y de eso se trata, de que los gastos de portal y escaleras, incluida limpieza, electricidad, pintura demás, corresponden al conjunto de los pisos (varios) que acceden a ese portal y a esa escalera, y no tienen consideración de gastos generales.
lo mismo ocurriría con, por ejemplo, el mantenimiento del portal automático del garaje, que sería asignado a los usuarios del garaje (según el coeficiente de cada uno), o el mantenimiento y/o consumo de la caldera comunitaria, que sería asignable a las viviendas y/o locales que disponen de calefacción o agua caliente centralizada.
Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales
dice uno o varios pisos o locales, y de eso se trata, de que los gastos de portal y escaleras, incluida limpieza, electricidad, pintura demás, corresponden al conjunto de los pisos (varios) que acceden a ese portal y a esa escalera, y no tienen consideración de gastos generales.
lo mismo ocurriría con, por ejemplo, el mantenimiento del portal automático del garaje, que sería asignado a los usuarios del garaje (según el coeficiente de cada uno), o el mantenimiento y/o consumo de la caldera comunitaria, que sería asignable a las viviendas y/o locales que disponen de calefacción o agua caliente centralizada.
Siempre prevalece la ley, los estatutos no pueden ir contra la ley, se puede decir que no hace falta estatutos.
Los estatutos contienen salvedades a la ley que no son contrarias a ella.
Salvedad es por ejemplo la forma de contribuir, que los locales sin acceso a portales les pueden eximir de gastos de los mismos.
Los estatutos contienen salvedades a la ley que no son contrarias a ella.
Salvedad es por ejemplo la forma de contribuir, que los locales sin acceso a portales les pueden eximir de gastos de los mismos.
Para Veo:
Comprendo tu argumentacion, me parece bastante razonable. No obstante, me queda la duda teniendo en cuenta la famosa Sentencia del TS que establece la obligatoriedad de que los locales contribuyan al ascensor. Creo que se trata de un gasto tan individualizable como cualquier otro de la escalera y/o portal.
Comprendo tu argumentacion, me parece bastante razonable. No obstante, me queda la duda teniendo en cuenta la famosa Sentencia del TS que establece la obligatoriedad de que los locales contribuyan al ascensor. Creo que se trata de un gasto tan individualizable como cualquier otro de la escalera y/o portal.
cada una las sentencias, incluso las del TS, individualizan la interpretación para un único caso y no garantizan su aplicación a cualquier otro que sin profundizar se muestra con una similitud aparente, de manera que no cabe pensar que el gasto de mantenimiento de todos y cada uno de los posibles ascensores es un gasto general en todas y cada una de las posibles comunidades
Un hilo muy interesante que se queda en nada porque al final no queda claro nada de nada.
Veo, ¿tiene usted un criterio objetivo para diferenciar lo que son gastos generales de gastos imputables a uno o varios locales?
Porque "Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes", desde luego puede dar pie a bastante interpretación....
¿Tiene usted claro como se decide el criterio de imputabilidad de gastos a varios pisos o locales, y como se decide que un gasto no es general? Porque a mi no me queda nada claro.
Juan, el ascensor no es nada individualizable, porque si se usa ascensor no se desgasta tanto la escalera, ni se mancha tanto (menos limpieza), ni hay que pintar las escalera tan frecuentemente, y la escalera esta mas libre para el que quiera subir por ella. ¿Como cuantifica usted eso? ¿Como pude usted decir que es individualizable algo que befeficia, en mayor o menor medida, a todas la comunidad?
Es muy fácil afirmar que los bajos no deben pagar ascensor, pero al final como esto es la ley de la selva cada cual tira para lo que le beneficia. Qué gastos relativos a pertenencias colectivas de la comunidad puedan considerarse individuales, y no generales, no lo veo nada claro (salvo quizás la separación garajes, viviendas, que usted refiere).
Veo, ¿tiene usted un criterio objetivo para diferenciar lo que son gastos generales de gastos imputables a uno o varios locales?
Porque "Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes", desde luego puede dar pie a bastante interpretación....
¿Tiene usted claro como se decide el criterio de imputabilidad de gastos a varios pisos o locales, y como se decide que un gasto no es general? Porque a mi no me queda nada claro.
Juan, el ascensor no es nada individualizable, porque si se usa ascensor no se desgasta tanto la escalera, ni se mancha tanto (menos limpieza), ni hay que pintar las escalera tan frecuentemente, y la escalera esta mas libre para el que quiera subir por ella. ¿Como cuantifica usted eso? ¿Como pude usted decir que es individualizable algo que befeficia, en mayor o menor medida, a todas la comunidad?
Es muy fácil afirmar que los bajos no deben pagar ascensor, pero al final como esto es la ley de la selva cada cual tira para lo que le beneficia. Qué gastos relativos a pertenencias colectivas de la comunidad puedan considerarse individuales, y no generales, no lo veo nada claro (salvo quizás la separación garajes, viviendas, que usted refiere).
Yo he aprendido bastante de este hilo. Lo primero es que estas cosas no están meridianamente claras y para resolverlas del todo hay que acudir a los tribunales. Pero también se dice que es mejor un mal acuerdo que un buen pleito.
Así que a mi amigo le he recomendado que, como presidente, negocie con los locales su contribución a los gastos lógicos de escalera y portal: limpieza, luz, etc. en base a que el uso no es sólo de los vecinos sino de todo el mundo que accede al edificio. Y le he dicho que, a cambio, les perdone los gastos del ascensor (todo ello condicionado a la futura ratificación de la junta) y con la advertencia de que si tienen que ir a juicio les reclamará también los gastos del ascensor.
Así que a mi amigo le he recomendado que, como presidente, negocie con los locales su contribución a los gastos lógicos de escalera y portal: limpieza, luz, etc. en base a que el uso no es sólo de los vecinos sino de todo el mundo que accede al edificio. Y le he dicho que, a cambio, les perdone los gastos del ascensor (todo ello condicionado a la futura ratificación de la junta) y con la advertencia de que si tienen que ir a juicio les reclamará también los gastos del ascensor.
Juan, esa sentencia obliga a los locales a contribuir en los costes de instalación del ascensor y adaptación a normativas de seguridad que pudieran determinarse, pero, de ninguna manera obliga a contribuir en los gastos de conservación derivados de su uso.
La instalación de ascensor en comunidades que carecen de ellas, considera el TS, significa un aumento de valor del inmueble al que están obligados a contribuir los locales en tanto que se benefician del incremento de dicho valor.
La instalación de ascensor en comunidades que carecen de ellas, considera el TS, significa un aumento de valor del inmueble al que están obligados a contribuir los locales en tanto que se benefician del incremento de dicho valor.
