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Presidente comunidad
El presidente de una comunidad de vecinos no puede andar tomando decisiones por su cuenta y riesgo. Aquí no estamos en una monarquía absoluta, ¡que esto es una comunidad de vecinos! La función del presidente es gestionar los asuntos comunitarios conforme a lo que la junta de propietarios haya decidido y, si hace falta, contar con la mayoría de los votos. Ni más ni menos.
Si hablamos de algo tan sencillo como pintar la puerta de la entrada, el presidente debería primero asegurarse de un par de cosas:
Comprobar si la obra está en el presupuesto que la junta ya aprobó o si hay dinero suficiente en la caja de la comunidad para cubrir el gasto.
Consultar con los vecinos implicados, explicarles de qué va la obra y pedir su visto bueno.
Respetar todos los pasos que marca la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad. Nada de saltarse normas, que todos tenemos las mismas.
En fin, ¡transparencia y comunicación! Que aquí no se trata de decidir por los demás sin preguntar. Esto va de trabajar en equipo, informarse y actuar en nombre de la comunidad, no en el propio.
Si hablamos de algo tan sencillo como pintar la puerta de la entrada, el presidente debería primero asegurarse de un par de cosas:
Comprobar si la obra está en el presupuesto que la junta ya aprobó o si hay dinero suficiente en la caja de la comunidad para cubrir el gasto.
Consultar con los vecinos implicados, explicarles de qué va la obra y pedir su visto bueno.
Respetar todos los pasos que marca la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad. Nada de saltarse normas, que todos tenemos las mismas.
En fin, ¡transparencia y comunicación! Que aquí no se trata de decidir por los demás sin preguntar. Esto va de trabajar en equipo, informarse y actuar en nombre de la comunidad, no en el propio.
La pintura de una puerta, no es una obra que exija arreglo inmediato, por lo cual, debera pasar la aprobación del presupuesto en junta, más adecuado, para su pintura.
Hay qye tener mucho quidado con los consejos que se dan.
Pepelu, usted no es nuevo en l blog, y de sobra es conocedor, que El pintar una puerta, no es que se haya descolgado y no cierre.y se tenga que hacer ya,
Hay qye tener mucho quidado con los consejos que se dan.
Pepelu, usted no es nuevo en l blog, y de sobra es conocedor, que El pintar una puerta, no es que se haya descolgado y no cierre.y se tenga que hacer ya,
Mire, la cuestión aquí es sencilla, aunque enredada como siempre con el papeleo. La Ley de Propiedad Horizontal dice bien claro que cualquier vecino puede hacer arreglos en su propia vivienda o local, ¡faltaría más! Pero ojo, que esto tiene sus límites: esas obras no deben poner en riesgo la seguridad o la estructura del edificio. Ahora, si lo que se pretende es meter mano a algún elemento común, o contratar un servicio nuevo para la comunidad, entonces ahí ya estamos hablando de palabras mayores. En estos casos, no hay escapatoria: hace falta convocar a la junta de propietarios y conseguir el acuerdo de la mayoría.
En el caso de la puerta del portal: si está hecha polvo y se necesita arreglarla para garantizar la seguridad, el presidente sí que podría tomar la iniciativa y gestionar la reparación o pintura sin tener que esperar el beneplácito del vecindario, siempre que estemos hablando de un mantenimiento básico y necesario. Ahora bien, si la obra es más por capricho estético o si no es absolutamente imprescindible, entonces sí hay que convocar a la junta y consultar a los vecinos.
Vamos, que en resumen: si es algo esencial para mantener el edificio en condiciones, no hace falta el permiso de todos, pero si no, mejor consulte a la comunidad, que luego vienen los líos.
En el caso de la puerta del portal: si está hecha polvo y se necesita arreglarla para garantizar la seguridad, el presidente sí que podría tomar la iniciativa y gestionar la reparación o pintura sin tener que esperar el beneplácito del vecindario, siempre que estemos hablando de un mantenimiento básico y necesario. Ahora bien, si la obra es más por capricho estético o si no es absolutamente imprescindible, entonces sí hay que convocar a la junta y consultar a los vecinos.
Vamos, que en resumen: si es algo esencial para mantener el edificio en condiciones, no hace falta el permiso de todos, pero si no, mejor consulte a la comunidad, que luego vienen los líos.
La ley no exige urgencia ni que el elemento esté fuera de uso.
Jalisco, tampoco es Vd. nuevo y sabe que pintar una puerta deteriorada forma parte de su conservación y mantenimiento.
En consecuencia, la decisión quedará a criterio del presidente, máxime teniendo en cuenta que seguramente se trata de un gasto menor.
Jalisco, tampoco es Vd. nuevo y sabe que pintar una puerta deteriorada forma parte de su conservación y mantenimiento.
En consecuencia, la decisión quedará a criterio del presidente, máxime teniendo en cuenta que seguramente se trata de un gasto menor.
Párrafo primero art. 10.1
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
No dice nada acerca de los intereses, caprichos, deseos, o intereses espurios del presidente del turno, que se crea dueño del chiringuito
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
No dice nada acerca de los intereses, caprichos, deseos, o intereses espurios del presidente del turno, que se crea dueño del chiringuito
Me parece que está usted mal informado.
El presidente de una comunidad de vecinos es su representante y poco más. Las obras de urgencias las debe gestionar el administrador en virtud del art 20, C. Por tanto le pregunto: Tienen ustedes administrador profesional???.
El pintado de una puerta no es una cuestión urgente y aunque usted pueda pensar que es necesaria por mantenimiento, podría ser que para otros vecinos no lo sean y ya tiene usted un conflicto, malas caras y discusiones. El dinero empleado para pintar esa puerta o reparar la otra puerta por ruido, no es de usted, sino de la comunidad, por tanto se ha de ir con cuidado.
Cómo ya le he dicho en mi otra entrada, si aún no se ha hecho esa reunión ordinaria de cambio de los órganos de gobierno, es el momento de plantearlo para que sea debatido y cuando usted entre a tomar posesión del cargo (y responsabilidades, civiles y penales, no lo olvide) ya tendrá las ideas claras y nadie le podrá reprochan nada. Actuar por iniciativa propia, puede tener consecuencias y no gratas.
El presidente de una comunidad de vecinos es su representante y poco más. Las obras de urgencias las debe gestionar el administrador en virtud del art 20, C. Por tanto le pregunto: Tienen ustedes administrador profesional???.
El pintado de una puerta no es una cuestión urgente y aunque usted pueda pensar que es necesaria por mantenimiento, podría ser que para otros vecinos no lo sean y ya tiene usted un conflicto, malas caras y discusiones. El dinero empleado para pintar esa puerta o reparar la otra puerta por ruido, no es de usted, sino de la comunidad, por tanto se ha de ir con cuidado.
Cómo ya le he dicho en mi otra entrada, si aún no se ha hecho esa reunión ordinaria de cambio de los órganos de gobierno, es el momento de plantearlo para que sea debatido y cuando usted entre a tomar posesión del cargo (y responsabilidades, civiles y penales, no lo olvide) ya tendrá las ideas claras y nadie le podrá reprochan nada. Actuar por iniciativa propia, puede tener consecuencias y no gratas.
Por supuesto. Puede Vd. decir que se repare esa puerta sin necesidad de someterlo a la junta.
En una comunidad que funciona medianamente bien, todas esas reparaciones se hacen sobre la marcha a medida que surgen, tal y como contempla la ley.
Solamente habrá que convocar la junta si hay que aprobar alguna derrama.
En una comunidad que funciona medianamente bien, todas esas reparaciones se hacen sobre la marcha a medida que surgen, tal y como contempla la ley.
Solamente habrá que convocar la junta si hay que aprobar alguna derrama.
Para que la administradora de fincas cambie el contrato que tenemos con ellos firmados hace años tenemos que estar todos los propietarios de acuerdo, como se tiene que hacer .también quería saber se tiene que poner en la orden del dia como punto de tomar decisión la modificación de la forma de pago .
Habéis tocado un tema polémico, pues aunque el art. 10.1. a) establece el carácter obligatorio de este tipo de obras, señalando que, no se necesita acuerdo de la Junta de Propietarios, incluso cuando se modifique el Título o estatutos y aunque está claro que, la Comunidad siempre ha estado obligada a llevar a cabo las obras necesarias para el "adecuado mantenimiento", "conservación", "seguridad", "habitabilidad", "accesibilidad universal", aunque no haya discapacitados en la finca, y cualesquiera otras que se impongan por la Administración del "deber legal de conservación", no obstante, salvo en este último supuesto, ¿quién lo ordena?, ¿quién determina si es o no necesario unas determinadas obras para la conservación, mantenimiento?, ¿quién toma las decisiones al respecto?
El art. 10.2 a) de la LPH establece la obligatoriedad de que sea la Junta la que decidida el reparto de gastos, en concreto señala, la necesidad de que se acuerde la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono, pero habrá de entenderse que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no, salvo cuando vengan impuestas por vía administrativa, pues podría darse el caso de que siendo obras en principio obligatorias, no se aprobase este acuerdo, es decir, si tenemos en cuenta que la ejecución de reparaciones necesarias por la Comunidad, al amparo de lo dispuesto en el art. 10.1 a) LPH, no requiere acuerdo previo de la Junta de propietarios, pero sí se exige para la distribución de la derrama pertinente y los términos de su abono, como señala el apdo. 2 a) de este precepto legal, ¿se podrá votar en contra de este acuerdo de reparto de la citada derrama? En este caso, ¿qué opciones existirían.
Los jueces están divididos en sus conclusiones a la hora de dar una respuesta, y mientras algunos jueces consideran que solo puede someterse a Junta el reparto, otros entienden que existe la posibilidad de votar en contra, lo que supone hacerlo a las obras, reparaciones necesarias.
Por otra parte, y si se requiere una actuación urgente, ¿cabe que lo ordene el Presidente?, en principio, no, por lo ya expuesto, salvo que sea algo de tanta urgencia o necesidad que este adopte las medidas oportunas, sin perjuicio de que luego informe a la Junta de los motivos de su decisión, aunque con el riesgo de que le pidan responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto, siendo evidente que pintar una puerta no constituye una necesidad urgente.
De este modo, a menos que se trate de obras urgentes o impuestas por la administración, mi recomendación es que siempre se sometan previamente al acuerdo comunitario, siendo suficiente, en este caso el quorum de la mayoría simple de la regla 7 del artículo 17 LPH.
El art. 10.2 a) de la LPH establece la obligatoriedad de que sea la Junta la que decidida el reparto de gastos, en concreto señala, la necesidad de que se acuerde la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono, pero habrá de entenderse que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no, salvo cuando vengan impuestas por vía administrativa, pues podría darse el caso de que siendo obras en principio obligatorias, no se aprobase este acuerdo, es decir, si tenemos en cuenta que la ejecución de reparaciones necesarias por la Comunidad, al amparo de lo dispuesto en el art. 10.1 a) LPH, no requiere acuerdo previo de la Junta de propietarios, pero sí se exige para la distribución de la derrama pertinente y los términos de su abono, como señala el apdo. 2 a) de este precepto legal, ¿se podrá votar en contra de este acuerdo de reparto de la citada derrama? En este caso, ¿qué opciones existirían.
Los jueces están divididos en sus conclusiones a la hora de dar una respuesta, y mientras algunos jueces consideran que solo puede someterse a Junta el reparto, otros entienden que existe la posibilidad de votar en contra, lo que supone hacerlo a las obras, reparaciones necesarias.
Por otra parte, y si se requiere una actuación urgente, ¿cabe que lo ordene el Presidente?, en principio, no, por lo ya expuesto, salvo que sea algo de tanta urgencia o necesidad que este adopte las medidas oportunas, sin perjuicio de que luego informe a la Junta de los motivos de su decisión, aunque con el riesgo de que le pidan responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto, siendo evidente que pintar una puerta no constituye una necesidad urgente.
De este modo, a menos que se trate de obras urgentes o impuestas por la administración, mi recomendación es que siempre se sometan previamente al acuerdo comunitario, siendo suficiente, en este caso el quorum de la mayoría simple de la regla 7 del artículo 17 LPH.
Cuando sea necesaria una derrama para acometer ese gasto, dado que la ley exige su aprobación por la junta, lo razonable es que también se someta el gasto a su aprobación. Puede hacerse en la misma junta, un punto para aprobar el gasto y otro punto para la derrama.
En el caso que nos ocupa (y en otros) doy por supuesto que no se necesita derrama por poder recurrir al fondo de maniobra y/o al excedente que disponen muchas comunidades. Es en ese caso cuando debe quedar a criterio del presidente si lo somete a la junta o directamente lo aprueba y se ejecuta. Algún forero ha dicho que esto no es cambiar una bombilla, lo cual implica que gastos menores no necesitan tal aprobación. Pintar una puerta no es cambiar una bombilla pero tampoco es un gasto muy grande y no olvidemos que convocar una junta extraordinaria también tiene su coste sobre todo si hay un administrador profesional. Por otro lado, puede ser que el presidente quiera solucionarlo rápidamente por la dejadez de quien haya correspondido la decisión. A veces esos mantenimientos se van dejando años y años por simple pasividad.
En el caso que nos ocupa (y en otros) doy por supuesto que no se necesita derrama por poder recurrir al fondo de maniobra y/o al excedente que disponen muchas comunidades. Es en ese caso cuando debe quedar a criterio del presidente si lo somete a la junta o directamente lo aprueba y se ejecuta. Algún forero ha dicho que esto no es cambiar una bombilla, lo cual implica que gastos menores no necesitan tal aprobación. Pintar una puerta no es cambiar una bombilla pero tampoco es un gasto muy grande y no olvidemos que convocar una junta extraordinaria también tiene su coste sobre todo si hay un administrador profesional. Por otro lado, puede ser que el presidente quiera solucionarlo rápidamente por la dejadez de quien haya correspondido la decisión. A veces esos mantenimientos se van dejando años y años por simple pasividad.
