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Posible discrepancia legal entre lo establecido en el tíyulo constitutivo y la lph
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Posible discrepancia legal entre lo establecido en el tíyulo constitutivo y la lph
Soy propietario de una plaza de garaje, en un edificio en el que se ha de reparar la fachada por desprendimientos de algunos de sus elementos. En principio no me niego a contribuir según el % de mi propiedad, pero en los estatutos de la comunidad dice que las cocheras no contribuirán , ni a los gastos de las zonas comunes, ni a los del edificio.
"Con carácter especial se establece que las plazas de aparcamiento no contribuirán al sostenimiento de los gastos de los elementos comunes generales de la agrupación ni de los particulares de cada bloque, y no tiene derecho a su utilización, salvo los pasos necesarios."
¿No dice la LPH lo contrario?
"Con carácter especial se establece que las plazas de aparcamiento no contribuirán al sostenimiento de los gastos de los elementos comunes generales de la agrupación ni de los particulares de cada bloque, y no tiene derecho a su utilización, salvo los pasos necesarios."
¿No dice la LPH lo contrario?
Que son elementos comunes particulares del edificio. Yo entiendo que siendo una mancomunidad de 6 comunidades, se refiere a los elementos comunes que correspondan a cada uno de ellos y no como me dice la administradora; que se refiere al interior del edificio e.j descansillos, escaleras ascensor ...etc.
En este caso se trata de reparacion de fachada por elementos que se desprende de esta con el consiguiente peligro.
Esta administradora es nueva y no tenia ni idea de la existencia de estos estatutos. ¿ Me puedo negar a pagar la cuota que me han asignado, entanto en cuanto no se aclare este asunto? pero no por que lo diga la administradora, si no por que haya un precepto legal que lo apoye.
Gracias
En este caso se trata de reparacion de fachada por elementos que se desprende de esta con el consiguiente peligro.
Esta administradora es nueva y no tenia ni idea de la existencia de estos estatutos. ¿ Me puedo negar a pagar la cuota que me han asignado, entanto en cuanto no se aclare este asunto? pero no por que lo diga la administradora, si no por que haya un precepto legal que lo apoye.
Gracias
Lo que hay que leer bien lo que dice el título constitutivo, pero si dice que no contribuirán nada en la reparación del edificio, ojo. El edificio es completo. Sí, es raro el caso ya que el parking es una comunidad al margen del resto de comunidades, es decir, es otra comunidad que pertenece al inmueble y cualquier cosa que afecte al edificio, afecta al parking, por ello hay que leer bien el título.
El párking debe tener un presidente también como una comunidad más supongo?
El párking debe tener un presidente también como una comunidad más supongo?
Vamos a ver, el párrafo del artículo lo copié íntegro en el primer mensaje. Creo que está bien claro lo que dice. De hecho las cocheras jamás han pagado cuota para zonas comunes, entiéndase zonas perteneciente a toda la comunidad (zonas verdes, piscina, pistas deportivas, calle de acceso a aparcamientos tanto cocheras como comunes en superficie)
Pese a que en el Título Constitutivo se establecen 6 comunidades, la comunidad donde se ubican dichas cocheras es una sóla, eso si con dos cuentas bancarias diferenciadas y un sólo presidente. Supongo que esta situación se da por la ignorancia de unos y la sinvergoncería de otros. Supongo, y es mucho suponer, que en su día se adjudicaron la plazas de garaje a los pisos del edificio, lo que daría algún sentido a la redacción del artículo. Con el paso del tiempo, se han ido enajenando esas plazas de garaje de manera que ya son varias la que pertenecen a personas que como yo, no tenemos vivienda en ese edificio, pero si en otro edificio de la mancomunidad.
Sigo preguntando...¿ me niego a pagar, en virtud de lo expuesto en ese artículo?
Pese a que en el Título Constitutivo se establecen 6 comunidades, la comunidad donde se ubican dichas cocheras es una sóla, eso si con dos cuentas bancarias diferenciadas y un sólo presidente. Supongo que esta situación se da por la ignorancia de unos y la sinvergoncería de otros. Supongo, y es mucho suponer, que en su día se adjudicaron la plazas de garaje a los pisos del edificio, lo que daría algún sentido a la redacción del artículo. Con el paso del tiempo, se han ido enajenando esas plazas de garaje de manera que ya son varias la que pertenecen a personas que como yo, no tenemos vivienda en ese edificio, pero si en otro edificio de la mancomunidad.
Sigo preguntando...¿ me niego a pagar, en virtud de lo expuesto en ese artículo?
He de aclarar que el propio Título Constitutivo hace referencia a lo que son zonas comunes mas las que se estimen como tales en el atr 396 del C.C donde se contempla con claridad que esas reparaciónes afectan a zonas comunes del edificio. Entiendo pues que donde la ley no distingue, no cabe hacer distinciones, y dicho párrafo no exceptúa ninguna ni hace mención alguna a posibles excepciones, simplemente dice "zonas comunes".
Usted dice que es una sola comunidad ya que tiene un solo presidente. La comunidad es conjunta (viviendas y parking) y el parking está exentas de gastos comunes y del edificio. Para que el parking tuviera que responder de los gastos del edificio debería tener determinado en el título el porcentaje a aplicar en caso de reparación del edificio pero parece que no existe. Y no debe existir porque queda exento por el título. En caso de pagar, qué porcentaje le aplicarán a usted sino existe porcentaje adjudicado? No se le puede aplicar, no lo hay. O se lo inventaran? Qué dice su administrador de esto?
Generalmente los parkings tienen adjudicado un porcentaje de aplicación adjudicado en el título, por ello también son comunidades independientes, tienen su presidente aparte.
También tienen contabilidad separada ya que el parking pagará, la luz, limpieza, impuestos de vado, seguro, mantenimiento contraincendios y poco más. Que se lo justifique su administrador a esa pregunta, qué porcentaje les aplicará si no lo tiene asignado en el título?
Generalmente los parkings tienen adjudicado un porcentaje de aplicación adjudicado en el título, por ello también son comunidades independientes, tienen su presidente aparte.
También tienen contabilidad separada ya que el parking pagará, la luz, limpieza, impuestos de vado, seguro, mantenimiento contraincendios y poco más. Que se lo justifique su administrador a esa pregunta, qué porcentaje les aplicará si no lo tiene asignado en el título?
Aquí lo que habrá ocurrido es que se vendieron los pisos con los parking adjudicados. Pisos y plaza de parking conjuntamente y solo hicieron una comunidad. Con el tiempo se vendieron plazas a personas externas y ahí está el problema, que los que viven y tienen una plaza de parking su porcentaje aplicado les da igual ya que está integrado, pero los externos no. Al no existir porcentaje independiente, no es posible aplicación para estos casos de reparación del edificio. Y qué hacer ahora? Cambiar el título constitutivo, pero para ello se requiere la unanimidad. Y usted, tendría voto, pero no porcentaje porque no tiene coeficientes, supongo. Qué dice su escritura de compra?
Fontanero, la has clavado.
Si en el título constitutivo, O ACUERDO POSTERIOR, no pone que tengan cuota de participación, no se tienen que hacer cargo de las reparaciones del inmueble (ni de nada).
Ahora bien, como en el título constitutivo ponga que tiene un porcentaje de cuota, entonces tiene que responder con ese tanto por ciento (salvo que un acuerdo anterior a la derrama los exima o exonere).
Lo que no comparto contigo es lo de vender las plazas porque, las plazas, por lo general, tienen una cuota diferente aunque todo se haga en la misma escritura.
Por ejemplo, en mi comunidad, los garajes tiene una cuota y las viviendas otra. No están separadas ni hay dos comunidades.
Esto es lo lógico porque así no ocurre lo que tú dices. Que claro que puede ser el caso, pero lo dudo.
Si fuese así, entonces yo vendo mi plaza de garaje y pago cuota de algo que no tengo porque sí mantengo la vivienda que paga la cuota al que le vendí la plaza de garaje. Vamos, escupo hacia arriba para que me caiga en el ojo.
La solución es si en ese título constitutivo aparecen porcentajes de cuotas en las plazas de garaje. Si no aparecen, no tienen que pagar nada salvo que haya un acuerdo que diga lo contrario.
Si en el título constitutivo, O ACUERDO POSTERIOR, no pone que tengan cuota de participación, no se tienen que hacer cargo de las reparaciones del inmueble (ni de nada).
Ahora bien, como en el título constitutivo ponga que tiene un porcentaje de cuota, entonces tiene que responder con ese tanto por ciento (salvo que un acuerdo anterior a la derrama los exima o exonere).
Lo que no comparto contigo es lo de vender las plazas porque, las plazas, por lo general, tienen una cuota diferente aunque todo se haga en la misma escritura.
Por ejemplo, en mi comunidad, los garajes tiene una cuota y las viviendas otra. No están separadas ni hay dos comunidades.
Esto es lo lógico porque así no ocurre lo que tú dices. Que claro que puede ser el caso, pero lo dudo.
Si fuese así, entonces yo vendo mi plaza de garaje y pago cuota de algo que no tengo porque sí mantengo la vivienda que paga la cuota al que le vendí la plaza de garaje. Vamos, escupo hacia arriba para que me caiga en el ojo.
La solución es si en ese título constitutivo aparecen porcentajes de cuotas en las plazas de garaje. Si no aparecen, no tienen que pagar nada salvo que haya un acuerdo que diga lo contrario.
En respuesta al primer mensaje....
Lo que dices que hay una acuerdo de que tal y que cual... ese acuerdo no dice que no tenga que contribuir en los gastos de reparación del edificio.
Así que si en título constitutivo aparece un porcentaje de cuota asociado a cada departamento (en este caso plaza de garaje), tendrás que pagar esa derrama en función del tanto por ciento que tenga asociado dicha plaza de garaje.
Aún así, ese acuerdo me parece ridículo porque es escupir hacia arriba porque resulta que a las plazas de garaje les regalan los gastos generales como son la luz, el agua, limpieza, mantenimiento... etc (no los de reparación de fachada -estructura del edificio-).
Lo que dices que hay una acuerdo de que tal y que cual... ese acuerdo no dice que no tenga que contribuir en los gastos de reparación del edificio.
Así que si en título constitutivo aparece un porcentaje de cuota asociado a cada departamento (en este caso plaza de garaje), tendrás que pagar esa derrama en función del tanto por ciento que tenga asociado dicha plaza de garaje.
Aún así, ese acuerdo me parece ridículo porque es escupir hacia arriba porque resulta que a las plazas de garaje les regalan los gastos generales como son la luz, el agua, limpieza, mantenimiento... etc (no los de reparación de fachada -estructura del edificio-).
La clave está en lo que ha dicho Fontanero. Los porcentajes de cuotas asociados a esas plazas y deberían aparecen en el título constitutivo.
Si no aparecen, salvo que un acuerdo anterior a la derrama diga que sí tenéis que pagar x tanto por ciento, no tienes que pagar nada de nada.
Otra cosa es que sí tenga asociado un tanto por ciento de cuota (que es lo lógico). Entonces, si es tal como has descrito el acuerdo comentado, tienes que pagar porque en ese acuerdo no dice que no te hagas cargo de las reparaciones estructurales (solo habla de gastos generales y no de los extraordinarios).
Ese acuerdo no es tan bonito como tu piensas porque tiene su trampa incluso con cosas que tú no utilizas como pueda ser una antena de televisión (siempre que esta se rompa).
Luego, como dicen que tú no puedes usarla, te tocará acudir a los juzgados para ver si te dan o no la razón. Pero primero paga y luego podrás litigar (al revés no podrás litigar).
Si no aparecen, salvo que un acuerdo anterior a la derrama diga que sí tenéis que pagar x tanto por ciento, no tienes que pagar nada de nada.
Otra cosa es que sí tenga asociado un tanto por ciento de cuota (que es lo lógico). Entonces, si es tal como has descrito el acuerdo comentado, tienes que pagar porque en ese acuerdo no dice que no te hagas cargo de las reparaciones estructurales (solo habla de gastos generales y no de los extraordinarios).
Ese acuerdo no es tan bonito como tu piensas porque tiene su trampa incluso con cosas que tú no utilizas como pueda ser una antena de televisión (siempre que esta se rompa).
Luego, como dicen que tú no puedes usarla, te tocará acudir a los juzgados para ver si te dan o no la razón. Pero primero paga y luego podrás litigar (al revés no podrás litigar).
Y cuando digo pagar me refiero a la derrama. Al abogado y al procurador también hay que pagarle, pero me refería a la derrama para reparar la antena.
Ahora bien, si en la comunidad hay 3.000 euros, entonces no tendrás que pagar nada porque no hay que hacer derrama. Pero como en la comunidad no haya ni un duro y la reparación cueste, por ejemplo, 1000 euros, tendrás que pagar en base al tanto por ciento que tengas de cuota.
Luego, después de pagar, claro, podrás reclamarle a la comunidad lo que pagaste porque tienes un acuerdo que dice que tal y que cual. Claro está, tendrás que volver a pagar para contratar los servicios de un abogado y un procurador para que en tu nombre presenten una demanda en un proceso ordinario en los juzgados de lo civil del lugar donde tengas la plaza de garaje.
Ahora bien, si en la comunidad hay 3.000 euros, entonces no tendrás que pagar nada porque no hay que hacer derrama. Pero como en la comunidad no haya ni un duro y la reparación cueste, por ejemplo, 1000 euros, tendrás que pagar en base al tanto por ciento que tengas de cuota.
Luego, después de pagar, claro, podrás reclamarle a la comunidad lo que pagaste porque tienes un acuerdo que dice que tal y que cual. Claro está, tendrás que volver a pagar para contratar los servicios de un abogado y un procurador para que en tu nombre presenten una demanda en un proceso ordinario en los juzgados de lo civil del lugar donde tengas la plaza de garaje.
La administradora tiene poco de tonta y de novata. Es profesional y lo está demostrando.
El problema está en que tú te crees que te habían regalado una cadena de oro y en realidad es de plata bañada en oro. Que sí, es un gran acuerdo lo que te han regalado, pero no es de oro en su interior. Es de menos valor aunque sigue teniendo un valor. Porque que te regalen los gastos... es un regalazo (es incomprensible que lo regalen), pero no te han regalado (según lo que has descrito) las derramas y o gastos extraordinarios (siempre que la comunidad no tengas en sus arcas la cantidad suficiente para hacer frente a ellas).
Siento decírtelo pero la cosa está así.
El problema está en que tú te crees que te habían regalado una cadena de oro y en realidad es de plata bañada en oro. Que sí, es un gran acuerdo lo que te han regalado, pero no es de oro en su interior. Es de menos valor aunque sigue teniendo un valor. Porque que te regalen los gastos... es un regalazo (es incomprensible que lo regalen), pero no te han regalado (según lo que has descrito) las derramas y o gastos extraordinarios (siempre que la comunidad no tengas en sus arcas la cantidad suficiente para hacer frente a ellas).
Siento decírtelo pero la cosa está así.
Le adjunto el texto literal del art 15 del Título Constitutivo.
Artículo 15º.- Los gastos derivados del mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes generales del conjunto inmobiliario, tanto de la Agrupación de comunidades como de cada una de las subcomunidades, se satisfarán por todos los propietarios de las viviendas del Conjunto Inmobiliario, que hayan obtenido la licencia municipal de primero ocupación, según las cuotas que figuran en el anexo I a los presentes estatutos.
Con carácter especial se establece que las plazas de aparcamiento no contribuirán al sostenimiento de los gastos de los elementos comunes generales de la agrupación ni de los particulares de cada bloque, y no tiene derecho a su utilización, salvo los pasos necesarios.
Artículo 15º.- Los gastos derivados del mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes generales del conjunto inmobiliario, tanto de la Agrupación de comunidades como de cada una de las subcomunidades, se satisfarán por todos los propietarios de las viviendas del Conjunto Inmobiliario, que hayan obtenido la licencia municipal de primero ocupación, según las cuotas que figuran en el anexo I a los presentes estatutos.
Con carácter especial se establece que las plazas de aparcamiento no contribuirán al sostenimiento de los gastos de los elementos comunes generales de la agrupación ni de los particulares de cada bloque, y no tiene derecho a su utilización, salvo los pasos necesarios.
Mire Vd. sr. al decir que la administradora es nueva, no me refiero a su experiencia profesional, si no a que a cogido la comunidad recientemente.
En mi escritura de las plazas de garaje, por supuesto que consta el % de ocupación, pero respecto a la superficie del sótano donde se hayan. Pero es que hay dos cocheras separadas con entrada separada y como le digo lo tienen como una sóla comunidad junto a las viviendas. No obstante, creo que el texto del artículo del Título constitutivo está mas que claro, porque hace una mención expresa y en especial a las plazas de aparcamiento, exonerándolas del la participación de cuotas por mantenimiento y reparación de zonas comunes incluidas la de "cada edificio en particular". Y en ningún momento considero "tonta" a la administradora, en todo caso a los vecinos que en su dia permitieran esa exención.
En mi escritura de las plazas de garaje, por supuesto que consta el % de ocupación, pero respecto a la superficie del sótano donde se hayan. Pero es que hay dos cocheras separadas con entrada separada y como le digo lo tienen como una sóla comunidad junto a las viviendas. No obstante, creo que el texto del artículo del Título constitutivo está mas que claro, porque hace una mención expresa y en especial a las plazas de aparcamiento, exonerándolas del la participación de cuotas por mantenimiento y reparación de zonas comunes incluidas la de "cada edificio en particular". Y en ningún momento considero "tonta" a la administradora, en todo caso a los vecinos que en su dia permitieran esa exención.
Y esa administradora qué porcentaje le aplica o pretende aplicarle a usted para pagar la reparación de la fachada? Se lo ha justificado o argumentado? Y en base a qué se lo aplica?
Otras preguntas. Cuántas plazas conforman el total del.parking y qué coeficiente tiene usted atribuido por esa plaza?. Estos datos son importantes para saber la relación de propiedad con respecto al parking y al edificio de existir.
Otras preguntas. Cuántas plazas conforman el total del.parking y qué coeficiente tiene usted atribuido por esa plaza?. Estos datos son importantes para saber la relación de propiedad con respecto al parking y al edificio de existir.
Mi opinión es que por el principio de la jerarquía de las normas, prevalece la LPH.
Por mucho que se apruebe algo por unanimidad. Otra cosa es que si nadie reclama, no pasa nada.
Imaginemos una norma absurda en el título constitutivo. No sé, tener el carnet de conducir para subir al ascensor. El día que uno se aburra si no se anula esa norma, se va al juzgado y tiene un 99% de posibilidades de ganar
Por mucho que se apruebe algo por unanimidad. Otra cosa es que si nadie reclama, no pasa nada.
Imaginemos una norma absurda en el título constitutivo. No sé, tener el carnet de conducir para subir al ascensor. El día que uno se aburra si no se anula esa norma, se va al juzgado y tiene un 99% de posibilidades de ganar
El problema es quién determina qué es absurdo y qué no lo es. Habrá cosas (o no) en las que todos estén de acuerdo que son absurdas, pero otras en las que no es tan fácil. Basta ver algunos debates de este mismo foro.
Por otro lado, los acuerdos que solamente vulneren la LPH no son impugnables de por vida.
Por otro lado, los acuerdos que solamente vulneren la LPH no son impugnables de por vida.
