El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
¿Podemos responsabilizar el arquitecto mpal de informes favorables en suelo urbano no consolidado?
- Foros Legales
- Urbanismo
- Tema: ¿podemos responsabilizar el arquitecto mpal de informes favorables en suelo urbano no consolidado?
- Urbanismo
Nuevo Comentario
32
Comentarios
Viendo 1 - 20 de 32 comentarios
¿podemos responsabilizar el arquitecto mpal de informes favorables en suelo urbano no consolidado?
Somos propietarios de una pequeña urbanización que esperan desde la aprovación del PGOU hace unos años a que el Ayto. mueva el tema de la consolidación del suelo (sistema de cooperación).
No obstante, el Ayto. no hace nada - el tecnico mpal continua dando informes favorables sabiendo que no tendria que daros, y el alcalde otorga licencias para construir aunque les hemos informado varias veces y por escrito que no se puede construir de forma legal en un pueblo sin alcantarillado y alumbrado en la vía pública.
Hemos pedido la ejecución del Plan Parcial pero somos la minoria y no hay manera. ¿Que podemos hacer para parar la permisividad del Ayto.? ¿Podemos responsabilizar el alcalde o el tecnico mpal de alguna forma?
No obstante, el Ayto. no hace nada - el tecnico mpal continua dando informes favorables sabiendo que no tendria que daros, y el alcalde otorga licencias para construir aunque les hemos informado varias veces y por escrito que no se puede construir de forma legal en un pueblo sin alcantarillado y alumbrado en la vía pública.
Hemos pedido la ejecución del Plan Parcial pero somos la minoria y no hay manera. ¿Que podemos hacer para parar la permisividad del Ayto.? ¿Podemos responsabilizar el alcalde o el tecnico mpal de alguna forma?
yo conozco muchos pueblos sin alcantarillado ni alumbrado público (o claramente deficiente) y no por ello creo que deban denegarse licencias de obra nueva
para opinar sobre este tema habría que conocerlo con un mínimo de precisión, en particular en lo que respecta a la calificación del suelo y a la necesidad de ese plan parcial
para opinar sobre este tema habría que conocerlo con un mínimo de precisión, en particular en lo que respecta a la calificación del suelo y a la necesidad de ese plan parcial
@alga:
El caso es que el tecnico manifiesta EN SUS INFORMES FAVORABLES que la parcela NO tiene condición de solar, pero que esa condición obtendrá cuando se realizará la reparcelación, se urbanize la calle etc. a coste de los propietarios.
Hasta ahora no hemos actuado pero vemos que no podemos esperar más. Sino, esto nunca va a cambiar y solo provoca problemas... p.ej. por el hecho que falta la reparcelación y hay errores en el catastro, algun propietario ha invadido terreno ajeno con su construcción.
La cuestión es... que podemos hacer? Y como?
ido por error en ya orque el Ayto. prometí urbanizar 'pronto' toda la zona, creando las zonas públicas a través de las cessiones obligatorias etc. Primero pensábamos que se urbanizaría 'pronto' toda la zona ero eso Es por eso, que si no actuamos de una vez, que se continua construyendo de forma ilegal, sin poder saber donde finalmente se situarán los solares.
Sabemos, . Ya sé (y el sabe) que es una contradición
El caso es que el tecnico manifiesta EN SUS INFORMES FAVORABLES que la parcela NO tiene condición de solar, pero que esa condición obtendrá cuando se realizará la reparcelación, se urbanize la calle etc. a coste de los propietarios.
Hasta ahora no hemos actuado pero vemos que no podemos esperar más. Sino, esto nunca va a cambiar y solo provoca problemas... p.ej. por el hecho que falta la reparcelación y hay errores en el catastro, algun propietario ha invadido terreno ajeno con su construcción.
La cuestión es... que podemos hacer? Y como?
ido por error en ya orque el Ayto. prometí urbanizar 'pronto' toda la zona, creando las zonas públicas a través de las cessiones obligatorias etc. Primero pensábamos que se urbanizaría 'pronto' toda la zona ero eso Es por eso, que si no actuamos de una vez, que se continua construyendo de forma ilegal, sin poder saber donde finalmente se situarán los solares.
Sabemos, . Ya sé (y el sabe) que es una contradición
salvo que así lo indique la legislación urbanística de la co,unidad autónoma, en este caso la catalana, no es rigurosamente cierto que "no se puede construir en parcelas que aún no son solares"
trataré de comprobarlo, cuando disponga de un rato para eso, pero adelanto que lo más habitual es conceder licencia e incluir una advertencia de que las obras de urbanización han de ser simultáneas a la construcción, y que la edificación no podrá entrar en uso hasta que la parcela adquiera la condición de solar
independientemente del resultado de la comprobación pendiente, sabemos que en la práctica las viviendas, máxime la de autopromoción, entran en uso sin licencia de primera ocupación ... pero si de la comprobación resulta lo que he adelantado como posibilidad en cuanto a la simultaneidad de las obras de urbanización, el ayuntamiento no podría denegar la licencia de obras
trataré de comprobarlo, cuando disponga de un rato para eso, pero adelanto que lo más habitual es conceder licencia e incluir una advertencia de que las obras de urbanización han de ser simultáneas a la construcción, y que la edificación no podrá entrar en uso hasta que la parcela adquiera la condición de solar
independientemente del resultado de la comprobación pendiente, sabemos que en la práctica las viviendas, máxime la de autopromoción, entran en uso sin licencia de primera ocupación ... pero si de la comprobación resulta lo que he adelantado como posibilidad en cuanto a la simultaneidad de las obras de urbanización, el ayuntamiento no podría denegar la licencia de obras
Ay... siento mi ultimo post, se me pego algo que no queria ni postear...
Rectifico... solo queria decir esto:
@alga:
El caso es que el tecnico manifiesta EN SUS INFORMES FAVORABLES que la parcela NO tiene condición de solar, pero que esa condición obtendrá cuando se realizará la reparcelación, se urbanize la calle etc. a coste de los propietarios.
Hasta ahora no hemos actuado pero vemos que no podemos esperar más. Sino, esto nunca va a cambiar y solo provoca problemas... p.ej. por el hecho que falta la reparcelación y hay errores en el catastro, algun propietario ha invadido terreno ajeno con su construcción.
La cuestión es... que podemos hacer? Y como?
Rectifico... solo queria decir esto:
@alga:
El caso es que el tecnico manifiesta EN SUS INFORMES FAVORABLES que la parcela NO tiene condición de solar, pero que esa condición obtendrá cuando se realizará la reparcelación, se urbanize la calle etc. a coste de los propietarios.
Hasta ahora no hemos actuado pero vemos que no podemos esperar más. Sino, esto nunca va a cambiar y solo provoca problemas... p.ej. por el hecho que falta la reparcelación y hay errores en el catastro, algun propietario ha invadido terreno ajeno con su construcción.
La cuestión es... que podemos hacer? Y como?
mientras yo escribía lo hacías también Tú y, si antes hablabas de proyecto de urbanización, ahora hablas también de una reparcelación ... y antes has hablado de un plan parcial
verás, nada tiene que ver una cosa con otra, porque un plan parcial es algo muy diferente de un proyecto de reparcelación y/o un proyecto de urbanización ... y el suelo puede ser urbano o urbanizable, y así mil cosas, y una u otra pueden hacer legal o ilegal la concesión de licencia de obras
insisto en que para opinar sobre este tema habría que conocerlo con un mínimo de precisión
verás, nada tiene que ver una cosa con otra, porque un plan parcial es algo muy diferente de un proyecto de reparcelación y/o un proyecto de urbanización ... y el suelo puede ser urbano o urbanizable, y así mil cosas, y una u otra pueden hacer legal o ilegal la concesión de licencia de obras
insisto en que para opinar sobre este tema habría que conocerlo con un mínimo de precisión
COMPROBADO
Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo
Artículo 41. Derecho de edificación en suelo urbano.
1. El suelo urbano puede ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, si alcanza la condición de solar. Sin embargo, se admite que las obras de edificación sean simultáneas a las de urbanización o de reurbanización, si previamente se presta la garantía y se ejecutan los elementos de urbanización que sean determinados por reglamento.
2. Si para la edificación de suelo urbano es necesaria la reparcelación del suelo, ésta tiene que haber sido aprobada por acuerdo que haya ganado firmeza en vía administrativa.
COMO PUEDES VER, habría que conceder licencia aunque no entén ejecutadas las obras de urbanización ... PERO no podría dconcederse si se está pendiente del proyecto de reparcelación
LO DEMÁS, si la reparcelación está aprobada pero las fincas no están adecuadamente amojonadas, si una obra invade la parcela que corresponderá a otra, etc, son otra guerra, asuntos civiles ... en los que el ayuntamiento tiene una responsabilidad cierta toda vez que ha de comprobar el emplazamiento, pero que no condicionan la posibilidad de conceder licencia si documentalmente todo está correcto
entiendo tu planteamiento, y un holandés, francés, alemán, etc, no entendería empezar una obra sin garantía de poder rematarla adecuadamente y con los servicios necesarios ... pero son otras culturas, y en este país cosa de minorías
Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo
Artículo 41. Derecho de edificación en suelo urbano.
1. El suelo urbano puede ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, si alcanza la condición de solar. Sin embargo, se admite que las obras de edificación sean simultáneas a las de urbanización o de reurbanización, si previamente se presta la garantía y se ejecutan los elementos de urbanización que sean determinados por reglamento.
2. Si para la edificación de suelo urbano es necesaria la reparcelación del suelo, ésta tiene que haber sido aprobada por acuerdo que haya ganado firmeza en vía administrativa.
COMO PUEDES VER, habría que conceder licencia aunque no entén ejecutadas las obras de urbanización ... PERO no podría dconcederse si se está pendiente del proyecto de reparcelación
LO DEMÁS, si la reparcelación está aprobada pero las fincas no están adecuadamente amojonadas, si una obra invade la parcela que corresponderá a otra, etc, son otra guerra, asuntos civiles ... en los que el ayuntamiento tiene una responsabilidad cierta toda vez que ha de comprobar el emplazamiento, pero que no condicionan la posibilidad de conceder licencia si documentalmente todo está correcto
entiendo tu planteamiento, y un holandés, francés, alemán, etc, no entendería empezar una obra sin garantía de poder rematarla adecuadamente y con los servicios necesarios ... pero son otras culturas, y en este país cosa de minorías
Veo... muchiiiiisimas gracias!
Entiendo eso de edificar y urbanizar simultaneamente pero eso aqui no se esta haciéndo. Y tenemos la sensación que, si no responsabilizemos al Ayto. de alguna forma, no va a cambiar nada durante muchos años más.
La luz no llega a la mayoria de las fincas, los que tienen una finca destinada a ser zona verde no pueden hacer nada de mientras, efectivamente falta la reparcelación (+ las cesiones obligatorias al Ayto.)... por lo que nadie sabe aún dónde estará su propiedad después de la reparcelación.
¿Nada que podemos hacer?
Entiendo eso de edificar y urbanizar simultaneamente pero eso aqui no se esta haciéndo. Y tenemos la sensación que, si no responsabilizemos al Ayto. de alguna forma, no va a cambiar nada durante muchos años más.
La luz no llega a la mayoria de las fincas, los que tienen una finca destinada a ser zona verde no pueden hacer nada de mientras, efectivamente falta la reparcelación (+ las cesiones obligatorias al Ayto.)... por lo que nadie sabe aún dónde estará su propiedad después de la reparcelación.
¿Nada que podemos hacer?
Me imagino que ese PGOU, fue aprobado defiitivamente por la GENERALITAT, por tanto dirigete a ellos haciendole saber lo que pasa, informando que se estan transgrediendo todas la normas de la ley de suelo vigente referidas a esta situacion, la infraccion del alcalde, secretario y arquitecto municipal es muy clara, el primer paso despues de la aprobacion el pgou es la reparcelacion de la zona afecta , os la tienen que notificar personalmente por ecsrito, para que podais alegar lo que estimeis, si os vulneran este derecho todo lo demas no tine ningun valor juridico.
Como casi siempre ocurre, falta información para opinar.
De Mont-Ral desconocemos que clase de planeamiento es de aplicación, NNSS, Plan General, Normas Urbanísticas Municipales, si existe algún Plan Urbanístico Derivado o Plan Especial, etc., estamos especulando sobre aspectos no extraídos de documentación oficial, sino de lo que de forma subjetiva shunyata nos está explicando.
Creo que lo que hace falta es información - PAPELES - del planeamiento vigente, para crear un criterio objetivo de la situación.
Un saludo.
De Mont-Ral desconocemos que clase de planeamiento es de aplicación, NNSS, Plan General, Normas Urbanísticas Municipales, si existe algún Plan Urbanístico Derivado o Plan Especial, etc., estamos especulando sobre aspectos no extraídos de documentación oficial, sino de lo que de forma subjetiva shunyata nos está explicando.
Creo que lo que hace falta es información - PAPELES - del planeamiento vigente, para crear un criterio objetivo de la situación.
Un saludo.
alga,
Tal vez tienes toda la razón, hace falta información antes de actuar de caulquier forma. El Ayto. se niega a informar-nos, pero hemos descubierto que el PGOU esta colgado en internet:
http://ptop.gencat.net/rpucportal/AppJava/cercaExpedient.do?reqCode=veure&codintExp=209829&fromPage=loadAvancada
Si no es mucho pedir, podeis ayudar-nos un poquillo más por favor?
Tal vez tienes toda la razón, hace falta información antes de actuar de caulquier forma. El Ayto. se niega a informar-nos, pero hemos descubierto que el PGOU esta colgado en internet:
http://ptop.gencat.net/rpucportal/AppJava/cercaExpedient.do?reqCode=veure&codintExp=209829&fromPage=loadAvancada
Si no es mucho pedir, podeis ayudar-nos un poquillo más por favor?
tendré que mirarlo con un mínimo detenimiento, cuando pueda pararme a hacerlo
además, está en catalán ... lo que no es demasiado problema
visto por encima, parece que en el municipio, al margen de los asentamientos históricos, ha habido una implantación digamos que espontánea, ordenada de modo rudimentario y sin planeamiento y normativa previos (como se hacía décadas atrás, y algunos siguen haciendo) ... y el nuevo planeamiento trata de respetarlo, admitiendo que como poco hay que dotarlo de infraestructuras y cumplir los parámetros que la ley marca respecto a espacios libres y dotaciones, y así zonifica el área y le asigna usos y ordenanzas
por lo que he visto, que no ha sido mucho, habla de que los particulares irán haciendo cesiones (a viales), que el ayuntamiento hará los proyectos de obras de urbanización (o las entidades superiores, en su ámbito), y que se irá viendo cómo se adquiere el suelo necesario para espacios libres y dotaciones (la parte que hoy no sea ya de titularidad pública) ... porque la delimitación del suelo urbano se ha hecho en base a la delimitación de suelo urbano a efectos catastrales (ajustando a la baja), y se han considerado de titularidad pública las parcelas que parecían no tener propietario privado
en fin, parece una auténtica chapuza capaz de abrir múltiples reclamaciones, pero es un primer paso a la normalización ... y hasta es posible que apenas existan reclamaciones porque en el fondo satisface a la mayoría (regulariza lo irregular)
Shunyata, para centrar el tema y poder limitar el esfuerzo a centrarnos en lo que te importa, indica las cooordenadas geográfica de una parcela, o la referencia catastral ... y no es necesario que sea la tuya, una en la zona, de características similares a la tuya, que nos permita decirte algo más concreto sobre como la normativa afecta a esa parcela, fundamentalmente las condiciones para obtención de licencia, las cesiones, la contribución al coste de las infraestructuras, y, fundamentalmente, si la consideramos edificable a día de hoy y por licencia directa (porque ese era el tema)
saludos
además, está en catalán ... lo que no es demasiado problema
visto por encima, parece que en el municipio, al margen de los asentamientos históricos, ha habido una implantación digamos que espontánea, ordenada de modo rudimentario y sin planeamiento y normativa previos (como se hacía décadas atrás, y algunos siguen haciendo) ... y el nuevo planeamiento trata de respetarlo, admitiendo que como poco hay que dotarlo de infraestructuras y cumplir los parámetros que la ley marca respecto a espacios libres y dotaciones, y así zonifica el área y le asigna usos y ordenanzas
por lo que he visto, que no ha sido mucho, habla de que los particulares irán haciendo cesiones (a viales), que el ayuntamiento hará los proyectos de obras de urbanización (o las entidades superiores, en su ámbito), y que se irá viendo cómo se adquiere el suelo necesario para espacios libres y dotaciones (la parte que hoy no sea ya de titularidad pública) ... porque la delimitación del suelo urbano se ha hecho en base a la delimitación de suelo urbano a efectos catastrales (ajustando a la baja), y se han considerado de titularidad pública las parcelas que parecían no tener propietario privado
en fin, parece una auténtica chapuza capaz de abrir múltiples reclamaciones, pero es un primer paso a la normalización ... y hasta es posible que apenas existan reclamaciones porque en el fondo satisface a la mayoría (regulariza lo irregular)
Shunyata, para centrar el tema y poder limitar el esfuerzo a centrarnos en lo que te importa, indica las cooordenadas geográfica de una parcela, o la referencia catastral ... y no es necesario que sea la tuya, una en la zona, de características similares a la tuya, que nos permita decirte algo más concreto sobre como la normativa afecta a esa parcela, fundamentalmente las condiciones para obtención de licencia, las cesiones, la contribución al coste de las infraestructuras, y, fundamentalmente, si la consideramos edificable a día de hoy y por licencia directa (porque ese era el tema)
saludos
Muchissimas gracias, veo... Con tu explicación entiendo ya algo más que hasta ahora.
Una parcel.la cadastral (la mía):
https://ovc.catastro.minhac.es/Cartografia/mapa.aspx?refcat=1023120CF4702S&del=43&mun=92
PD: ¿Porque has escrito: "parece una auténtica chapuza capaz de abrir múltiples reclamaciones"?
¿Quién podria reclamar y porque? ¿Tal vez los que pagaban urbano mchos años y se los han declarado sus terrenos rusticos?
Una parcel.la cadastral (la mía):
https://ovc.catastro.minhac.es/Cartografia/mapa.aspx?refcat=1023120CF4702S&del=43&mun=92
PD: ¿Porque has escrito: "parece una auténtica chapuza capaz de abrir múltiples reclamaciones"?
¿Quién podria reclamar y porque? ¿Tal vez los que pagaban urbano mchos años y se los han declarado sus terrenos rusticos?
tendré que volver a leerlo, no únicamente esa frase sino todo el documento, pero por lo leido entiendo que SI, porque ese argumento es la base por la que el planeamiento les ha asignado "el derecho" a ser considerado suelo urbano
dice, en la página 18 de la memoria, y traduzco a mi manera, lo siguiente:
Esta urbanización, con un nivel de ocupación muy bajo, fue considerada urbana a efectos fiscales por parte del Catastro, lo cual ha consolidado de derecho una situación de hecho irreversible si no es a unos costos muy altos.
dice, en la página 18 de la memoria, y traduzco a mi manera, lo siguiente:
Esta urbanización, con un nivel de ocupación muy bajo, fue considerada urbana a efectos fiscales por parte del Catastro, lo cual ha consolidado de derecho una situación de hecho irreversible si no es a unos costos muy altos.
