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Perdida de Confianza Del Adminstrador
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Viendo 1 - 20 de 26 comentarios
Perdida de confianza del adminstrador
Buenas Tardes:
Tengo varios problemas con en admistrador de mi comnudad y necesito ayuda profavor:
Hemos tenido la reunión de la comunidad y hemos intentado echar al adminstrador pero sin éxito.
Me he ofrecido a ser la presidenta pensando que teníamos los votos suficientes para echarle y creo que nos ha engañado con las votaciones .
Ahora tengo dos problemas que soy la presidenta de la comunidad con un admistrador en el que no confío y el primer problema que quiero plantearle es que me explique detalladamente el estado de las cuentas porque desde que está elcomo administrador tengo muchas dudas sobre el estado de las cuentas y otro es que las quiero que me enseñe las aotorizaciones de los votos que llevaba para votar en nombre de otros propietarios porque no las enseñó en la reunión y lo dijo de viva voz eso es legal?
Me pueden asesosar porfavor?
¿Qué puedo hacer como presidenta sí no confío en el admistrador?
Muchas gracias
Tengo varios problemas con en admistrador de mi comnudad y necesito ayuda profavor:
Hemos tenido la reunión de la comunidad y hemos intentado echar al adminstrador pero sin éxito.
Me he ofrecido a ser la presidenta pensando que teníamos los votos suficientes para echarle y creo que nos ha engañado con las votaciones .
Ahora tengo dos problemas que soy la presidenta de la comunidad con un admistrador en el que no confío y el primer problema que quiero plantearle es que me explique detalladamente el estado de las cuentas porque desde que está elcomo administrador tengo muchas dudas sobre el estado de las cuentas y otro es que las quiero que me enseñe las aotorizaciones de los votos que llevaba para votar en nombre de otros propietarios porque no las enseñó en la reunión y lo dijo de viva voz eso es legal?
Me pueden asesosar porfavor?
¿Qué puedo hacer como presidenta sí no confío en el admistrador?
Muchas gracias
debería haber solicitado que le enseñase las autorizaciones en la junta.
ahora poco puede hacer.
nos puede decir como quedo la votación?
hasta el año que viene no podrá echarle, dado que les puede reclamar un año de sueldo.
la cuenta la tienen mancomunada? o sea autorizados usted y él?
claro que tiene obligación de enseñarle las cuentas.
lea el art. 20 de la ley propiedad horizontal
claro que le puede solicitar las autorizaciones, pero ya le dijo que no se las enseñará
ahora poco puede hacer.
nos puede decir como quedo la votación?
hasta el año que viene no podrá echarle, dado que les puede reclamar un año de sueldo.
la cuenta la tienen mancomunada? o sea autorizados usted y él?
claro que tiene obligación de enseñarle las cuentas.
lea el art. 20 de la ley propiedad horizontal
claro que le puede solicitar las autorizaciones, pero ya le dijo que no se las enseñará
Ud como presidenta,convoca las juntas, es la que debe presidir la reunión y comprobar las representaciones, así mismo es la que debe redactar el acta y firmar su borrador, al no ser que nombren a un secretario que pude ser el mismo administrador, pero como le digo le corresponde firmar a Ud las actas si no está conforme con la redacción debe proponer la subsanación en otra junta.
En el acta de la junta debe reflejar la relación de todos los asistentes a junta, los respectivos cargos de la junta de gobierno de la comunidad, y la relación nominativa de los propietarios representados y sus representantes, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación, así que dudo que su desconfianza esté fundamentada más allá de meras conjeturas, porque la pena por falsificar un documento privado es de prisión por un periodo más que suficiente para no jugarse el pellejo.
De todos modos, si usted va dando datos, intentaremos ayudar.
De todos modos, si usted va dando datos, intentaremos ayudar.
Nexo25
El administrador, propietario o no, puede representar a cualquiera que asi se lo solicite y el acepte. No hay ninguna restriccion legal que lo impida.
Tampoco se exige que la representacion sea por otro propietario por lo que puede ser usted representado por quien usted desee: amigo, familiar, un notario o un abogado o su administrador
Yo, personalmente no se lo pedidira jamas a ningun administrador, me parece un error pero habra gente que confie en el y que desee hacerlo.
El administrador, propietario o no, puede representar a cualquiera que asi se lo solicite y el acepte. No hay ninguna restriccion legal que lo impida.
Tampoco se exige que la representacion sea por otro propietario por lo que puede ser usted representado por quien usted desee: amigo, familiar, un notario o un abogado o su administrador
Yo, personalmente no se lo pedidira jamas a ningun administrador, me parece un error pero habra gente que confie en el y que desee hacerlo.
Cierto, repasando la LPH he visto que me he equivocado al decir que el administrador no le puede representar. Aunque al igual que usted considero un error que los propietarios deleguen el voto en un administrador... sabiendo que la gran mayoría tienen sus propios intereses y que generalmente no coinciden con los intereses de la comunidad.
Respecto a las representaciones, estas ha de ser por escrito y segun el art 19,4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Deberia ser muy facil comprobar quienfue representado y quien represento a quien en cada junta aunque no sea obligatorio que conste en acta
Deberia ser muy facil comprobar quienfue representado y quien represento a quien en cada junta aunque no sea obligatorio que conste en acta
Cuando dije "...si no puede ir a la reunión puede ser representado por otro propietario, pero nunca por el administrador si este no es propietario" no estaba tan equivocado del todo, pero sólo si usted vive en Cataluña, así lo marca el CCCat.
La LPH deja que cualquier persona le pueda representar, sea propietario o no, incluso el administrador.
La LPH deja que cualquier persona le pueda representar, sea propietario o no, incluso el administrador.
Lo de Cataluña es una buena prueba de que se quieren hacer las cosas bien, vamos, me refiero en Propiedad Horizontal; sus artículos están más acercados a la moderación y eficacia.
En la ley general española esto no es así.
Lo que también es lamentable que el presidente de una comunidad se lleve todos los votos que quiere, eso es falta de ética y complicidad con la corrupción que somos objeto.
En la ley general española esto no es así.
Lo que también es lamentable que el presidente de una comunidad se lleve todos los votos que quiere, eso es falta de ética y complicidad con la corrupción que somos objeto.
El CC de Cataluña no establece prohibición alguna para que un administrador sea el que represente a un propietario.
La asistencia a la junta está regulada en el art. 553.22 que dice:
1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.
2. El derecho de asistencia incluye el derecho de voz y el derecho de voto en la junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el art. 553.24.
3. En caso de comunidad de un elemento privativo, los cotitulares designan a uno para que ejerza el derecho a asistir a la junta de propietarios.
4. En el usufructo se entiende que los nudos propietarios, si no consta su manifestación en contra, son representados por los usufructuarios. La representación debe ser expresa si deben adoptarse acuerdos sobre el título de constitución, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora.
Tampoco la jurisprudencia ha hecho tal prohibición.
Podrían explicarnos de dónde sacan eso de que los administradores no pueden ser representantes de un propietario en Junta???
Quizá haya algo que se me esté escapando.
La asistencia a la junta está regulada en el art. 553.22 que dice:
1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.
2. El derecho de asistencia incluye el derecho de voz y el derecho de voto en la junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el art. 553.24.
3. En caso de comunidad de un elemento privativo, los cotitulares designan a uno para que ejerza el derecho a asistir a la junta de propietarios.
4. En el usufructo se entiende que los nudos propietarios, si no consta su manifestación en contra, son representados por los usufructuarios. La representación debe ser expresa si deben adoptarse acuerdos sobre el título de constitución, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora.
Tampoco la jurisprudencia ha hecho tal prohibición.
Podrían explicarnos de dónde sacan eso de que los administradores no pueden ser representantes de un propietario en Junta???
Quizá haya algo que se me esté escapando.
La CCCat no permite que un administrador pueda representar a un propietario porque sólo permite que tengan derecho a voto los propietarios, un propietario sólo puede delegar su voto en otro propietario, nunca en un administrador.
Artículo 553-24 Derecho de voto
1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente.
b) Por representación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-22.1.
c) Por delegación en otro propietario, efectuada mediante un escrito que designe nominativamente a la persona delegada y en el que puede indicarse el sentido del voto con relación a los puntos del orden del día. La delegación debe efectuarse para una reunión concreta de la junta de propietarios y debe recibirse antes de que comience.
3. El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida.
Artículo 553-24 Derecho de voto
1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente.
b) Por representación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-22.1.
c) Por delegación en otro propietario, efectuada mediante un escrito que designe nominativamente a la persona delegada y en el que puede indicarse el sentido del voto con relación a los puntos del orden del día. La delegación debe efectuarse para una reunión concreta de la junta de propietarios y debe recibirse antes de que comience.
3. El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida.
Está usted en un error.
El apartado b) del art. 553.24.2 permite ejercer el derecho de voto por representación ajustándose a lo dispuesto en el art. 553.22.1. Este citado artículo en ningún momento prohíbe que el administrador pueda representar a un propietario. De hecho cualquier tercero puede también representar a un propietario.
El apartado b) del art. 553.24.2 permite ejercer el derecho de voto por representación ajustándose a lo dispuesto en el art. 553.22.1. Este citado artículo en ningún momento prohíbe que el administrador pueda representar a un propietario. De hecho cualquier tercero puede también representar a un propietario.
Son distintas formas de verlo.
Debe entender que no tiene ningún sentido el apartado 553-24.2.c si se pudiera delegar en cualquier persona, propietario o no.
Además el apartado 553.22.1 indica que el derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios.
Yo entiendo que pueden ser representados por otros propietarios, no por alguien ajeno a la comunidad.
De todas formas este debate ya se mantuvo en este foro con anterioridad y no se extrajo nada en claro.
http://porticolegal.expansion.com/foro/propiedad horizontal/392231/puede un administrador representar a un vecino
Debe entender que no tiene ningún sentido el apartado 553-24.2.c si se pudiera delegar en cualquier persona, propietario o no.
Además el apartado 553.22.1 indica que el derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios.
Yo entiendo que pueden ser representados por otros propietarios, no por alguien ajeno a la comunidad.
De todas formas este debate ya se mantuvo en este foro con anterioridad y no se extrajo nada en claro.
http://porticolegal.expansion.com/foro/propiedad horizontal/392231/puede un administrador representar a un vecino
Le dejo un enlace de un artículo de Sepín donde recoge exactamente el tema, con jurisprudencia incluida, y donde refleja los datos de una encuesta sobre el tema realizada a distintos juristas, los cuales unánimemente, difieren totalmente de su forma de verlo.
http://blog.sepin.es/2013/10/en-el-regimen-de-propiedad-horizontal-en-cataluna-puede-el-representante-del-propietario-votar-en-junta-o-es-necesaria-la-delegacion-expresa/
En el enlace incluso menciona expresamente el tema del administrador reconociéndole capacidad para representar a un propietario en junta.
También me gustaría facilitarle un enlace de la Base de datos de Propiedad Horizontal de Cataluña de Ediciones Francis Lefebvre-El Derecho que trata el tema exactamente en el mismo sentido que Sepín pero en este caso al ser para suscriptores el enlace no funciona. Si tiene especial interés le puedo facilitar el texto del mismo o el número de referencia si es usted suscriptor.
Un saludo.
http://blog.sepin.es/2013/10/en-el-regimen-de-propiedad-horizontal-en-cataluna-puede-el-representante-del-propietario-votar-en-junta-o-es-necesaria-la-delegacion-expresa/
En el enlace incluso menciona expresamente el tema del administrador reconociéndole capacidad para representar a un propietario en junta.
También me gustaría facilitarle un enlace de la Base de datos de Propiedad Horizontal de Cataluña de Ediciones Francis Lefebvre-El Derecho que trata el tema exactamente en el mismo sentido que Sepín pero en este caso al ser para suscriptores el enlace no funciona. Si tiene especial interés le puedo facilitar el texto del mismo o el número de referencia si es usted suscriptor.
Un saludo.
Para nexo25. Lo que usted dice tiene mucho sentido, pero lógicamente si esto se llevará a efecto, los administradores se arruinarían ya que gracias a esta laguna jurídica manipulan las decisiones de las juntas. ¿Sabe usted lo que pasa con esas urbanizaciones de extranjeros? Pues fácil, que delegan en el administrador, lo que quiere decir que se hace dueño y señor de la comunidad y los pocos residentes -generalmente españoles- no pueden hacer nada al respecto. Si efectivamente la delegación recayera en los propietarios en exclusividad, otro gallo cantaría, pero por eso no interesa arreglar el entuerto. Los lobis de los administradores tienen manos muy largas, tanto en políticos como en jueces y son los que mandan.
Sobre Sepin, qué decirle. Es parte interesada, no me valen como ejemplo. Eso es una asociación de administradores y abogados y barren y barrerán para sus afiliados, eso es lo mismo que los colegios de administradores. ¿Ha visto alguien que un colegio de la razón a un presidente de una comunidad y condene al administrador o lo eche fuera del colegio? NO.
Sobre Sepin, qué decirle. Es parte interesada, no me valen como ejemplo. Eso es una asociación de administradores y abogados y barren y barrerán para sus afiliados, eso es lo mismo que los colegios de administradores. ¿Ha visto alguien que un colegio de la razón a un presidente de una comunidad y condene al administrador o lo eche fuera del colegio? NO.
