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Perdida de Confianza Del Adminstrador
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Pues sí, esto dicen personas tan autorizadas como Los Certales; el hecho que nuestra maltrecha administración ha entrado a saco de farolera, en algunos casos pueden tener su justificación pero en la mayoría nó; ejemplo, el interés de desbloquear viejas estructuras formadas estatutariamente, en su día , por propietarios que en su día encontraron un lugar digno de formato para uso exclusivo de vivienda propia y confortable, justifique ahora la administración desbloquear ciertas edificaciones susceptibles de mejor aprovechamiento de espacio es altamente sospechoso que los maccarras especuladores de la construcción no hayan intervenido; horrible , desde nuestra actual situación del país de que sobran millones de espacios y pisos vacíos; se acabó el chollo a los ayuntamientos corruptos que vivían de las licencias de obras muchas de ellas fraudulentas.
De Loscertales, viene....
INCONVENIENTES.
Primera: Sobre todo la “inmersión” administrativa, consecuencia de que por primera vez la Ley de Propiedad Horizontal se ha modificado dentro de la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, que reforma igualmente la Ley del Suelo y, conforme a los arts. 17.4 y 17.6 de esta última, cualquier finca, grande o pequeña, tiene que cumplir con las normas de carácter administrativo.
Es decir, que para cualquier actuación de obras o cambios en la finca, se necesita del permiso de la Administración y así lo hace constar el art. 10.1 d) y e), cuando el inmueble entre en un "ámbito de actuación de rehabilitación de regeneración y renovación urbanas" y de forma especial y exigente el art. 10.3 de la repetida Ley de Propiedad Horizontal, que lo determina de forma obligatoria en todo caso, cuando se crea o se modifica el complejo inmobiliario, lo que puede ser considerado como normal. Lo peor viene después, en el mismo precepto, en relación con la actividad normal de la comunidad, en cualquier tipo de obra que afecte a la finca, de forma interna o externa, aunque sea en grado mínimo, ya sea obras o instalaciones a favor de discapacitados, segregaciones, cierre o cambios de ventanas, etcétera, a pesar de que el acuerdo se adopte por 3/5 de los propietarios y cuotas. Es decir, puede ocurrir que haya un gran consenso entre los titulares y que luego la Administración niegue su autorización.
Y eso supone, entre otras cosas, presentación de proyecto con los gastos correspondientes, inspecciones, tiempo, etcétera. Se dirá que ahora muchas de estas cosas ya estaban necesitadas del permiso administrativo, pero no de una manera tan exigente, que puede dejar sin capacidad de decisión en muchos aspectos a las comunidades de propietarios.
Segunda: La declaración del art. 10.1 en el sentido de que no hará falta junta de propietarios para obras necesarias para "el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición de la Administración del deber legal de conservación".
Pues bien, es una declaración realmente incomprensible, pues -aunque hace luego en el art. 10..2 referencia de que la junta determinará el reparto de gastos que son obligatorios-, la cuestión es ¿quién decide que la Finca tiene necesidad de arreglos y mejor conservación? No se faculta al presidente o administrador para tomar la decisión y, desde luego, hay que negarse a aceptar que lo pueda determinar cualquier propietario por su propia cuenta, aunque su criterio sea diferente a la mayoría, de tal manera que cuando esto pase (bastante habitual), ese titular no tiene otra solución que acudir a la vía judicial acreditando pericialmente su postura para que el juez obligue a la comunidad. Es decir, algo tan “sencillo” como un juicio declarativo ordinario (art. 249.1.6º de la Ley Enjuiciamiento Civil), con tasas, abogado y procurador. ¡Un completo absurdo!
Pero, además, sigue vigente y sin reforma el art. 14 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde expresamente se recoge, como competencia exclusiva de la junta de propietarios, "aprobar los Presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ordinarias y extraordinarias..."
En definitiva, se trata de un completo desconocimiento del funcionamiento de las comunidades de propietarios y que nos lleva a aconsejar que no se tenga en cuenta el citado art. 10.1 de la actual LPH y que, para evitar problemas de cualquier tipo, se haga siempre junta general para aprobar la obra, con el presupuesto más adecuado y, a la vez, determinar la forma de pago, que eso si que lo admite el art. 10.2. En el caso de negativa de la comunidad a hacer la obra correspondiente, el disidente sigue teniendo la acción de impugnación del art. 18 de la tan repetida Ley de Propiedad Horizontal.
En definitiva, ventajas e inconvenientes, como en casi todas las disposiciones legales, pero que aquí afectan a millones de personas en lo que es posiblemente su más encarecido bien, como es la vivienda propia. Por eso es más triste que se haya perdido la ocasión de dejar en paz a las comunidades, esperando, cuando menos, que la Administración (que ha conseguido tener voz y mando por encima de los acuerdos de la Junta) actúe de forma moderada y sin exigencias desmesuradas.
Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente de la Editorial Jurídica SEPIN.
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INCONVENIENTES.
Primera: Sobre todo la “inmersión” administrativa, consecuencia de que por primera vez la Ley de Propiedad Horizontal se ha modificado dentro de la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, que reforma igualmente la Ley del Suelo y, conforme a los arts. 17.4 y 17.6 de esta última, cualquier finca, grande o pequeña, tiene que cumplir con las normas de carácter administrativo.
Es decir, que para cualquier actuación de obras o cambios en la finca, se necesita del permiso de la Administración y así lo hace constar el art. 10.1 d) y e), cuando el inmueble entre en un "ámbito de actuación de rehabilitación de regeneración y renovación urbanas" y de forma especial y exigente el art. 10.3 de la repetida Ley de Propiedad Horizontal, que lo determina de forma obligatoria en todo caso, cuando se crea o se modifica el complejo inmobiliario, lo que puede ser considerado como normal. Lo peor viene después, en el mismo precepto, en relación con la actividad normal de la comunidad, en cualquier tipo de obra que afecte a la finca, de forma interna o externa, aunque sea en grado mínimo, ya sea obras o instalaciones a favor de discapacitados, segregaciones, cierre o cambios de ventanas, etcétera, a pesar de que el acuerdo se adopte por 3/5 de los propietarios y cuotas. Es decir, puede ocurrir que haya un gran consenso entre los titulares y que luego la Administración niegue su autorización.
Y eso supone, entre otras cosas, presentación de proyecto con los gastos correspondientes, inspecciones, tiempo, etcétera. Se dirá que ahora muchas de estas cosas ya estaban necesitadas del permiso administrativo, pero no de una manera tan exigente, que puede dejar sin capacidad de decisión en muchos aspectos a las comunidades de propietarios.
Segunda: La declaración del art. 10.1 en el sentido de que no hará falta junta de propietarios para obras necesarias para "el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición de la Administración del deber legal de conservación".
Pues bien, es una declaración realmente incomprensible, pues -aunque hace luego en el art. 10..2 referencia de que la junta determinará el reparto de gastos que son obligatorios-, la cuestión es ¿quién decide que la Finca tiene necesidad de arreglos y mejor conservación? No se faculta al presidente o administrador para tomar la decisión y, desde luego, hay que negarse a aceptar que lo pueda determinar cualquier propietario por su propia cuenta, aunque su criterio sea diferente a la mayoría, de tal manera que cuando esto pase (bastante habitual), ese titular no tiene otra solución que acudir a la vía judicial acreditando pericialmente su postura para que el juez obligue a la comunidad. Es decir, algo tan “sencillo” como un juicio declarativo ordinario (art. 249.1.6º de la Ley Enjuiciamiento Civil), con tasas, abogado y procurador. ¡Un completo absurdo!
Pero, además, sigue vigente y sin reforma el art. 14 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde expresamente se recoge, como competencia exclusiva de la junta de propietarios, "aprobar los Presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ordinarias y extraordinarias..."
En definitiva, se trata de un completo desconocimiento del funcionamiento de las comunidades de propietarios y que nos lleva a aconsejar que no se tenga en cuenta el citado art. 10.1 de la actual LPH y que, para evitar problemas de cualquier tipo, se haga siempre junta general para aprobar la obra, con el presupuesto más adecuado y, a la vez, determinar la forma de pago, que eso si que lo admite el art. 10.2. En el caso de negativa de la comunidad a hacer la obra correspondiente, el disidente sigue teniendo la acción de impugnación del art. 18 de la tan repetida Ley de Propiedad Horizontal.
En definitiva, ventajas e inconvenientes, como en casi todas las disposiciones legales, pero que aquí afectan a millones de personas en lo que es posiblemente su más encarecido bien, como es la vivienda propia. Por eso es más triste que se haya perdido la ocasión de dejar en paz a las comunidades, esperando, cuando menos, que la Administración (que ha conseguido tener voz y mando por encima de los acuerdos de la Junta) actúe de forma moderada y sin exigencias desmesuradas.
Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente de la Editorial Jurídica SEPIN.
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Así son Loscertales; y no dicen más porque la administración se los come.....
Daniel Loscertales 24 SEP 2013 - 20:43 CET
Esta ley, como cualquier norma legal, tiene defectos y virtudes, pues no siempre coincide el punto de vista de los legisladores y del Gobierno de turno con lo que consideran necesario los profesionales o la misma sociedad. Cualquier jurista podría hacer una buena relación de leyes y disposiciones legales dictadas en todo tiempo –sin excepción del color político de unos y otros-- que no cumplen el principio de que, según Ortega, el Derecho nace de la sociedad y no al revés.
Pues bien, la nueva Ley de Propiedad Horizontal no es una excepción, tiene cosas buenas y otras no tanto; estas últimas, creo, fruto de un desconocimiento por la Administración del funcionamiento real de las comunidades de propietarios, en las que muchas veces los intereses de unos y otros son contrapuestos y a las que realmente marcan las diferentes formas de pensar y actuar de las personas.
Respetando a quienes piensen de otra manera, voy a enumerar las más importantes ventajas e inconvenientes de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, que afecta a millones de personas.
VENTAJAS.
Primera: Sobre todo una, la elevación de la “afección real” (plazo para que el nuevo propietario responda de los pagos pendientes) contemplada en el art. 9.1.e) de la Ley, pues antes era solo del año actual y del anterior y ahora se ha pasado al año actual y los tres anteriores. Esto supone una mayor seguridad jurídica para las Comunidades, que están necesitadas de ayuda económica, pues la crisis ha supuesto que muchos pisos hayan sufrido ejecución hipotecaria y pasado un tiempo se produce la adjudicación en el correspondiente Juzgado, en la mayor parte de los casos a la misma entidad financiera que ha promovido la acción judicial. Pues bien, ahora será difícil que se escapen de pagar la deuda del anterior propietario, pues el plazo es suficientemente amplio para que se lleven a cabo todos los trámites procesales. Se llama la atención en el sentido de que, conforme a la jurisprudencia mayoritaria, el día a tener en cuenta es cuando se produce el “auto de adjudicación", sin perjuicio de que la casa se entregue después.
Esta seguridad de la “afección real” cuenta igualmente para cualquier tipo de compra-venta, contando desde el día de la escritura pública o entrega de la vivienda, conforme el art. 1462 del Código civil.
Segunda: Desaparición casi completa de la unanimidad, salvo casos excepcionales, por lo que la vida de la comunidad se puede hacer un poco más ágil y no depender para cambios de estructura, segregaciones y divisiones o agrupaciones de pisos o locales cierre terrazas, etcétera de que todos, aunque el tema no les afecte para nada, lo aprueben por unanimidad, algo muy difícil de conseguir por el propio carácter nacional.
Tercera: Merece también destacar el derecho de los discapacitados (la Ley confirma que tienen esta condición los mayores de setenta años), que pueden exigir las reformas necesarias de acceso siempre que el importe no suponga más de 12 mensualidades ordinarias y así lo reconoce el art. 10.1 b). En todo caso, estas limitaciones de presupuesto no cuentan, si consigue que el acuerdo se adopte por los 3/5 de propietarios y cuotas, a tenor del art. 17.2 de la misma LPH, que recoge expresamente el tema de instalación de ascensor
sigue
Daniel Loscertales 24 SEP 2013 - 20:43 CET
Esta ley, como cualquier norma legal, tiene defectos y virtudes, pues no siempre coincide el punto de vista de los legisladores y del Gobierno de turno con lo que consideran necesario los profesionales o la misma sociedad. Cualquier jurista podría hacer una buena relación de leyes y disposiciones legales dictadas en todo tiempo –sin excepción del color político de unos y otros-- que no cumplen el principio de que, según Ortega, el Derecho nace de la sociedad y no al revés.
Pues bien, la nueva Ley de Propiedad Horizontal no es una excepción, tiene cosas buenas y otras no tanto; estas últimas, creo, fruto de un desconocimiento por la Administración del funcionamiento real de las comunidades de propietarios, en las que muchas veces los intereses de unos y otros son contrapuestos y a las que realmente marcan las diferentes formas de pensar y actuar de las personas.
Respetando a quienes piensen de otra manera, voy a enumerar las más importantes ventajas e inconvenientes de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, que afecta a millones de personas.
VENTAJAS.
Primera: Sobre todo una, la elevación de la “afección real” (plazo para que el nuevo propietario responda de los pagos pendientes) contemplada en el art. 9.1.e) de la Ley, pues antes era solo del año actual y del anterior y ahora se ha pasado al año actual y los tres anteriores. Esto supone una mayor seguridad jurídica para las Comunidades, que están necesitadas de ayuda económica, pues la crisis ha supuesto que muchos pisos hayan sufrido ejecución hipotecaria y pasado un tiempo se produce la adjudicación en el correspondiente Juzgado, en la mayor parte de los casos a la misma entidad financiera que ha promovido la acción judicial. Pues bien, ahora será difícil que se escapen de pagar la deuda del anterior propietario, pues el plazo es suficientemente amplio para que se lleven a cabo todos los trámites procesales. Se llama la atención en el sentido de que, conforme a la jurisprudencia mayoritaria, el día a tener en cuenta es cuando se produce el “auto de adjudicación", sin perjuicio de que la casa se entregue después.
Esta seguridad de la “afección real” cuenta igualmente para cualquier tipo de compra-venta, contando desde el día de la escritura pública o entrega de la vivienda, conforme el art. 1462 del Código civil.
Segunda: Desaparición casi completa de la unanimidad, salvo casos excepcionales, por lo que la vida de la comunidad se puede hacer un poco más ágil y no depender para cambios de estructura, segregaciones y divisiones o agrupaciones de pisos o locales cierre terrazas, etcétera de que todos, aunque el tema no les afecte para nada, lo aprueben por unanimidad, algo muy difícil de conseguir por el propio carácter nacional.
Tercera: Merece también destacar el derecho de los discapacitados (la Ley confirma que tienen esta condición los mayores de setenta años), que pueden exigir las reformas necesarias de acceso siempre que el importe no suponga más de 12 mensualidades ordinarias y así lo reconoce el art. 10.1 b). En todo caso, estas limitaciones de presupuesto no cuentan, si consigue que el acuerdo se adopte por los 3/5 de propietarios y cuotas, a tenor del art. 17.2 de la misma LPH, que recoge expresamente el tema de instalación de ascensor
sigue
Sepín es una asociación de administradores y abogados??? jajajajajajaja
No hombre, es una editorial jurídica cuyos contenido van más allá de la propiedad horizontal. Tienen productos mercantiles, de derecho de familia, derecho penal, fiscal, procesal.
Los administradores de Fincas nada influyen en Loscertales y compañía ... menudo es Loscertales de soberbio para que influyan en él.
De Lefevbre-El Derecho le digo lo mismo, editorial jurídica con una amplia variedad de materias y productos que nada tiene que ver con los administradores.
Ambos coinciden y créame que no es por hacerles el juego a sus odiados administradores.
No hombre, es una editorial jurídica cuyos contenido van más allá de la propiedad horizontal. Tienen productos mercantiles, de derecho de familia, derecho penal, fiscal, procesal.
Los administradores de Fincas nada influyen en Loscertales y compañía ... menudo es Loscertales de soberbio para que influyan en él.
De Lefevbre-El Derecho le digo lo mismo, editorial jurídica con una amplia variedad de materias y productos que nada tiene que ver con los administradores.
Ambos coinciden y créame que no es por hacerles el juego a sus odiados administradores.
Para nexo25. Lo que usted dice tiene mucho sentido, pero lógicamente si esto se llevará a efecto, los administradores se arruinarían ya que gracias a esta laguna jurídica manipulan las decisiones de las juntas. ¿Sabe usted lo que pasa con esas urbanizaciones de extranjeros? Pues fácil, que delegan en el administrador, lo que quiere decir que se hace dueño y señor de la comunidad y los pocos residentes -generalmente españoles- no pueden hacer nada al respecto. Si efectivamente la delegación recayera en los propietarios en exclusividad, otro gallo cantaría, pero por eso no interesa arreglar el entuerto. Los lobis de los administradores tienen manos muy largas, tanto en políticos como en jueces y son los que mandan.
Sobre Sepin, qué decirle. Es parte interesada, no me valen como ejemplo. Eso es una asociación de administradores y abogados y barren y barrerán para sus afiliados, eso es lo mismo que los colegios de administradores. ¿Ha visto alguien que un colegio de la razón a un presidente de una comunidad y condene al administrador o lo eche fuera del colegio? NO.
Sobre Sepin, qué decirle. Es parte interesada, no me valen como ejemplo. Eso es una asociación de administradores y abogados y barren y barrerán para sus afiliados, eso es lo mismo que los colegios de administradores. ¿Ha visto alguien que un colegio de la razón a un presidente de una comunidad y condene al administrador o lo eche fuera del colegio? NO.
Le dejo un enlace de un artículo de Sepín donde recoge exactamente el tema, con jurisprudencia incluida, y donde refleja los datos de una encuesta sobre el tema realizada a distintos juristas, los cuales unánimemente, difieren totalmente de su forma de verlo.
http://blog.sepin.es/2013/10/en-el-regimen-de-propiedad-horizontal-en-cataluna-puede-el-representante-del-propietario-votar-en-junta-o-es-necesaria-la-delegacion-expresa/
En el enlace incluso menciona expresamente el tema del administrador reconociéndole capacidad para representar a un propietario en junta.
También me gustaría facilitarle un enlace de la Base de datos de Propiedad Horizontal de Cataluña de Ediciones Francis Lefebvre-El Derecho que trata el tema exactamente en el mismo sentido que Sepín pero en este caso al ser para suscriptores el enlace no funciona. Si tiene especial interés le puedo facilitar el texto del mismo o el número de referencia si es usted suscriptor.
Un saludo.
http://blog.sepin.es/2013/10/en-el-regimen-de-propiedad-horizontal-en-cataluna-puede-el-representante-del-propietario-votar-en-junta-o-es-necesaria-la-delegacion-expresa/
En el enlace incluso menciona expresamente el tema del administrador reconociéndole capacidad para representar a un propietario en junta.
También me gustaría facilitarle un enlace de la Base de datos de Propiedad Horizontal de Cataluña de Ediciones Francis Lefebvre-El Derecho que trata el tema exactamente en el mismo sentido que Sepín pero en este caso al ser para suscriptores el enlace no funciona. Si tiene especial interés le puedo facilitar el texto del mismo o el número de referencia si es usted suscriptor.
Un saludo.
Son distintas formas de verlo.
Debe entender que no tiene ningún sentido el apartado 553-24.2.c si se pudiera delegar en cualquier persona, propietario o no.
Además el apartado 553.22.1 indica que el derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios.
Yo entiendo que pueden ser representados por otros propietarios, no por alguien ajeno a la comunidad.
De todas formas este debate ya se mantuvo en este foro con anterioridad y no se extrajo nada en claro.
http://porticolegal.expansion.com/foro/propiedad horizontal/392231/puede un administrador representar a un vecino
Debe entender que no tiene ningún sentido el apartado 553-24.2.c si se pudiera delegar en cualquier persona, propietario o no.
Además el apartado 553.22.1 indica que el derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios.
Yo entiendo que pueden ser representados por otros propietarios, no por alguien ajeno a la comunidad.
De todas formas este debate ya se mantuvo en este foro con anterioridad y no se extrajo nada en claro.
http://porticolegal.expansion.com/foro/propiedad horizontal/392231/puede un administrador representar a un vecino
Está usted en un error.
El apartado b) del art. 553.24.2 permite ejercer el derecho de voto por representación ajustándose a lo dispuesto en el art. 553.22.1. Este citado artículo en ningún momento prohíbe que el administrador pueda representar a un propietario. De hecho cualquier tercero puede también representar a un propietario.
El apartado b) del art. 553.24.2 permite ejercer el derecho de voto por representación ajustándose a lo dispuesto en el art. 553.22.1. Este citado artículo en ningún momento prohíbe que el administrador pueda representar a un propietario. De hecho cualquier tercero puede también representar a un propietario.
La CCCat no permite que un administrador pueda representar a un propietario porque sólo permite que tengan derecho a voto los propietarios, un propietario sólo puede delegar su voto en otro propietario, nunca en un administrador.
Artículo 553-24 Derecho de voto
1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente.
b) Por representación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-22.1.
c) Por delegación en otro propietario, efectuada mediante un escrito que designe nominativamente a la persona delegada y en el que puede indicarse el sentido del voto con relación a los puntos del orden del día. La delegación debe efectuarse para una reunión concreta de la junta de propietarios y debe recibirse antes de que comience.
3. El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida.
Artículo 553-24 Derecho de voto
1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente.
b) Por representación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-22.1.
c) Por delegación en otro propietario, efectuada mediante un escrito que designe nominativamente a la persona delegada y en el que puede indicarse el sentido del voto con relación a los puntos del orden del día. La delegación debe efectuarse para una reunión concreta de la junta de propietarios y debe recibirse antes de que comience.
3. El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida.
El CC de Cataluña no establece prohibición alguna para que un administrador sea el que represente a un propietario.
La asistencia a la junta está regulada en el art. 553.22 que dice:
1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.
2. El derecho de asistencia incluye el derecho de voz y el derecho de voto en la junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el art. 553.24.
3. En caso de comunidad de un elemento privativo, los cotitulares designan a uno para que ejerza el derecho a asistir a la junta de propietarios.
4. En el usufructo se entiende que los nudos propietarios, si no consta su manifestación en contra, son representados por los usufructuarios. La representación debe ser expresa si deben adoptarse acuerdos sobre el título de constitución, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora.
Tampoco la jurisprudencia ha hecho tal prohibición.
Podrían explicarnos de dónde sacan eso de que los administradores no pueden ser representantes de un propietario en Junta???
Quizá haya algo que se me esté escapando.
La asistencia a la junta está regulada en el art. 553.22 que dice:
1. El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.
2. El derecho de asistencia incluye el derecho de voz y el derecho de voto en la junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el art. 553.24.
3. En caso de comunidad de un elemento privativo, los cotitulares designan a uno para que ejerza el derecho a asistir a la junta de propietarios.
4. En el usufructo se entiende que los nudos propietarios, si no consta su manifestación en contra, son representados por los usufructuarios. La representación debe ser expresa si deben adoptarse acuerdos sobre el título de constitución, los estatutos y las obras extraordinarias o de mejora.
Tampoco la jurisprudencia ha hecho tal prohibición.
Podrían explicarnos de dónde sacan eso de que los administradores no pueden ser representantes de un propietario en Junta???
Quizá haya algo que se me esté escapando.
Lo de Cataluña es una buena prueba de que se quieren hacer las cosas bien, vamos, me refiero en Propiedad Horizontal; sus artículos están más acercados a la moderación y eficacia.
En la ley general española esto no es así.
Lo que también es lamentable que el presidente de una comunidad se lleve todos los votos que quiere, eso es falta de ética y complicidad con la corrupción que somos objeto.
En la ley general española esto no es así.
Lo que también es lamentable que el presidente de una comunidad se lleve todos los votos que quiere, eso es falta de ética y complicidad con la corrupción que somos objeto.
Cuando dije "...si no puede ir a la reunión puede ser representado por otro propietario, pero nunca por el administrador si este no es propietario" no estaba tan equivocado del todo, pero sólo si usted vive en Cataluña, así lo marca el CCCat.
La LPH deja que cualquier persona le pueda representar, sea propietario o no, incluso el administrador.
La LPH deja que cualquier persona le pueda representar, sea propietario o no, incluso el administrador.
Respecto a las representaciones, estas ha de ser por escrito y segun el art 19,4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Deberia ser muy facil comprobar quienfue representado y quien represento a quien en cada junta aunque no sea obligatorio que conste en acta
Deberia ser muy facil comprobar quienfue representado y quien represento a quien en cada junta aunque no sea obligatorio que conste en acta
Cierto, repasando la LPH he visto que me he equivocado al decir que el administrador no le puede representar. Aunque al igual que usted considero un error que los propietarios deleguen el voto en un administrador... sabiendo que la gran mayoría tienen sus propios intereses y que generalmente no coinciden con los intereses de la comunidad.
Nexo25
El administrador, propietario o no, puede representar a cualquiera que asi se lo solicite y el acepte. No hay ninguna restriccion legal que lo impida.
Tampoco se exige que la representacion sea por otro propietario por lo que puede ser usted representado por quien usted desee: amigo, familiar, un notario o un abogado o su administrador
Yo, personalmente no se lo pedidira jamas a ningun administrador, me parece un error pero habra gente que confie en el y que desee hacerlo.
El administrador, propietario o no, puede representar a cualquiera que asi se lo solicite y el acepte. No hay ninguna restriccion legal que lo impida.
Tampoco se exige que la representacion sea por otro propietario por lo que puede ser usted representado por quien usted desee: amigo, familiar, un notario o un abogado o su administrador
Yo, personalmente no se lo pedidira jamas a ningun administrador, me parece un error pero habra gente que confie en el y que desee hacerlo.
