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Pasos para ¿remoción? del Administrador
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Pasos para ¿remoción? del administrador
Hola, hace poco hemos constituido la comunidad, y aunque al principio el administrador que nos envió la promotora nos pareció aceptable, tenemos referencias suyas que dejan bastante que desear. Además, si tenemos que emprender ciertas acciones contra la promotora, dudo mucho que muerda la mano que le da de comer, y para rematar es un poco inepto (a la par de CARO). ¿Qué pasos debemos seguir para deshacernos de él y contratar los servicios de otro administrador? En el acta de constitución de la comunidad (que aún no nos ha presentado), figura él como administrador, aunque aún no se ha firmado ningún contrato con él ni se han aprobado sus presupuestos (sobre todo el suyo propio).
Muchas gracias, un saludo.
Muchas gracias, un saludo.
hay que convocar una reunión extraordinaria cuyo unico orden del dia sea: renovación del administrador. Votais contra el las 3/5 partes de los vecinos, sacais el acta vosotros mismos o el nuevo administrador poniendo el nombre del nuevo administrador que contrateis y ya esta.
Desde ese mismo momento vais al banco con este acta y le dan de baja al administrador antiguo y ponen al nuevo
Desde ese mismo momento vais al banco con este acta y le dan de baja al administrador antiguo y ponen al nuevo
No, para la remoción del administrador es suficiente la mayoría simple, el 51% es más que suficiente. Además, si usted es residente en Cataluña no es necesario convocara una reunión extraordinaria exclusiva para ese caso, y se puede hacer en el mismo acto de una reunión extraordinaria u ordinaria para otro fin artº 553-25
Las observaciones de fhc son obvias, se supone que un grupo de gente no están de acuerdo con los servicios del adminisrador y se desea removerlo, por una razón muy clara, éste es "la voz de su amo".
No estoy de acuerdo con ninguna de las opiniones vertidas aquí por otros compañeros; remover un administrador suele ser tarea harto difícil y nunca están en la mano de unos pocos propietarios.
Mi consejo es que se limiten a esperar a una junta general ordinaria, eso se hace anualmente, donde la ley prevee la remoción dee cargos, entre ellos los administrativos, o sea, el administrador.
Insisto, que en la convocatoria, debe de figurar en el orden del día tal concepto y cuando llegue el momento de la votación, todos los propietarios interesados en remover al administrador deben de presentar su oposición a la supuesta renovación, que si no se dice nada, queda automáticamente renovado por un nuevo ciclo y así se hará, con artilugios, trampas, omisiones,compra de votos, ect.
que el administrador existente, sabedor de lo que le viene encima, utilizará sin piedad contra los incautos propietarios.
En este caso, la votación se dilucidará por mayoría simple de los asistentes.
si, por otra parte, a pesar de todo, desean echarle por el artículo 33, ya saben que, aunque difícil, si se consigue, tendrán que pagarle el año entero, aunque no haya administrado mas que dos días, con el consiguiente procedimiento judicial, que el juez, en el 99,99% de los casos, si no existe una causa comprobada de incompetencia u otras cosas peores, fallará, como digo antes, contra los incautos promotores.
No estoy de acuerdo con ninguna de las opiniones vertidas aquí por otros compañeros; remover un administrador suele ser tarea harto difícil y nunca están en la mano de unos pocos propietarios.
Mi consejo es que se limiten a esperar a una junta general ordinaria, eso se hace anualmente, donde la ley prevee la remoción dee cargos, entre ellos los administrativos, o sea, el administrador.
Insisto, que en la convocatoria, debe de figurar en el orden del día tal concepto y cuando llegue el momento de la votación, todos los propietarios interesados en remover al administrador deben de presentar su oposición a la supuesta renovación, que si no se dice nada, queda automáticamente renovado por un nuevo ciclo y así se hará, con artilugios, trampas, omisiones,compra de votos, ect.
que el administrador existente, sabedor de lo que le viene encima, utilizará sin piedad contra los incautos propietarios.
En este caso, la votación se dilucidará por mayoría simple de los asistentes.
si, por otra parte, a pesar de todo, desean echarle por el artículo 33, ya saben que, aunque difícil, si se consigue, tendrán que pagarle el año entero, aunque no haya administrado mas que dos días, con el consiguiente procedimiento judicial, que el juez, en el 99,99% de los casos, si no existe una causa comprobada de incompetencia u otras cosas peores, fallará, como digo antes, contra los incautos promotores.
repito, si estan a principio de legislatura no tienen que esperar un año, convoquen una reunióm extraordinaria cuyo unico orden del dia sea ese. Ahora bien el presidente tiene que estar por la labor, si no lo esta entonces si que es dificil echar al administrador. Lo de la mayoria, puede ser que tenga razon Fontanero pero eso es lo menos importante.
vecino, no se empecine, le repito, como si hubo cubierto una hora, en caso de litigio, el administrador si no es tonto- !ja! y !ja!, si no hay antecedente graves, simplemente por rescinsión de contrato una vez haber cubierto el compromiso de nuevo periodo el administrador reclamará "lo suyo judicialmente y el juez sacudiràestera a la comunidad; ésta, no obstante, tiene que cubrir con votos la rescinsión pra el otro periodo posterior y si los propietarios no se pronuncian o no hay mayoría el administrador puede seguir "dando guerra" in sécula seculorum",
Recuerden que el administrador siempre tiiene a mano y a su favor los " propietarios caciques indocumentados", auténtica lacra de las comunidades.
Recuerden que el administrador siempre tiiene a mano y a su favor los " propietarios caciques indocumentados", auténtica lacra de las comunidades.
La remoción del Administrador ha de realizarse mediante acuerdo por mayoría simple de la Junta de Propietarios.
Artículo 14 de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior (entre ellos, el Administrador).
Y en virtud del art. 17 el acuerdo ha de ser por mayoría simple:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (...) requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (...).
2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998 (...), así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada por 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, 1/3 de las cuotas de participación.
3ª. Para la validez de los demás acuerdos (este sería el caso de remoción de cargos ) bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuestión distinta:
Es que el Administrador haya blindado el contrato de tal manera que la Comunidad si le remueve del cargo antes del tiempo determinado en su contrato haya de pagarle los honorarios de los meses que resten para su finalización e incluso indemnizarle.
Han de leer por tanto el contrato que firmaron el Administrador y la Comunidad.
Salu2.
Artículo 14 de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior (entre ellos, el Administrador).
Y en virtud del art. 17 el acuerdo ha de ser por mayoría simple:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (...) requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación (...).
2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998 (...), así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada por 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, 1/3 de las cuotas de participación.
3ª. Para la validez de los demás acuerdos (este sería el caso de remoción de cargos ) bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuestión distinta:
Es que el Administrador haya blindado el contrato de tal manera que la Comunidad si le remueve del cargo antes del tiempo determinado en su contrato haya de pagarle los honorarios de los meses que resten para su finalización e incluso indemnizarle.
Han de leer por tanto el contrato que firmaron el Administrador y la Comunidad.
Salu2.
Naturaca, Patricia:
No olvidaremos que, siguiendo la ley, la remoción o cambio de administrador en forma convencional
debe de ser siempre fijado en una convocatoria para JUNTA GENERAL ORDINARIA; el hecho que apuntan aquí en una Junta general extraordinaria, resultaría salirse de éstar normas y es cuando el administrador se hará fuerte, si no hay motivos justificados y acreditativos que está obrando mal y además debe de ser notificado y si por las buenas no se va, con los antecedentes, al juez; es peligrosisimo porque difícilmente se demuestra al juez, por ejemplo, que está ROBANDO, como suele ser frecuente.......porque nadie se quiere mojar.
No olvidaremos que, siguiendo la ley, la remoción o cambio de administrador en forma convencional
debe de ser siempre fijado en una convocatoria para JUNTA GENERAL ORDINARIA; el hecho que apuntan aquí en una Junta general extraordinaria, resultaría salirse de éstar normas y es cuando el administrador se hará fuerte, si no hay motivos justificados y acreditativos que está obrando mal y además debe de ser notificado y si por las buenas no se va, con los antecedentes, al juez; es peligrosisimo porque difícilmente se demuestra al juez, por ejemplo, que está ROBANDO, como suele ser frecuente.......porque nadie se quiere mojar.
¿"Naturaca"?.
Conforme el artículo 13.7 de la Ley de la Propiedad Horizontal, los nombramientos se hacen por un año, pero la Comunidad, previa convocatoria específica, puede revocar a cualquiera de los nombrados, sin esperar a que se cumpla dicha anualidad.
Me baso TEXTUALMENTE en este art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal:
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en SESIÓN EXTRAORDINARIA.
Por otro lado, si la remoción no responde a un incumplimiento contractual del Administrador, se le habrá de pagar los honorarios e indemnizar conforme a lo convenido en el Código Civil y su contrato.
Salu2.
Otra cosa es el caso del Administrador, que si tal cese no está motivado por "justa causa", ello puede llevar perfectamente a la exigencia de daños y perjuicios, pues se ha roto un compromiso, un contrato, con la obligación de indemnizar de la parte que lo incumple, conforme las reglas generales del derecho común.
Conforme el artículo 13.7 de la Ley de la Propiedad Horizontal, los nombramientos se hacen por un año, pero la Comunidad, previa convocatoria específica, puede revocar a cualquiera de los nombrados, sin esperar a que se cumpla dicha anualidad.
Me baso TEXTUALMENTE en este art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal:
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en SESIÓN EXTRAORDINARIA.
Por otro lado, si la remoción no responde a un incumplimiento contractual del Administrador, se le habrá de pagar los honorarios e indemnizar conforme a lo convenido en el Código Civil y su contrato.
Salu2.
Otra cosa es el caso del Administrador, que si tal cese no está motivado por "justa causa", ello puede llevar perfectamente a la exigencia de daños y perjuicios, pues se ha roto un compromiso, un contrato, con la obligación de indemnizar de la parte que lo incumple, conforme las reglas generales del derecho común.
La conducta humana es tan tenebrosa la justicia tan indecisa, que yo, en funciones de interventor, perseguí a un L A D R O N ADMINISTRADOR, por mas señas licenciado en derecho, que se apropió de un talón al portador, para sí, a favor de la comunidad, que el banco le arropó, el Banco de España se inhibió, el defensor del comun me lo mando con la punta del tacón al defensor del pueblo y èste, tan buena persona, me dijo que se salía de su competencia, resumen; había quer caer en manos del juez y mis compañeros de Junta se lavaron las manos, así somos de solidarios, le demandé de forma particular; hace tres años que no acaba de salir a luz el proceso, ni sé, porque ya no me interesa si está finiquitado y creo que mi abogado, al que yo le he pagado, me ha vendido, y colorin colorado, mejor no "meneallu", porque.... hasta me temo que voy a tener yo la culpa.......
!con las cosas de comer no se juega amigos!.
!con las cosas de comer no se juega amigos!.
usted anonymus o es administrador de fincas o tiene un hijo que es administrador de fincas. No se si sera legal o no pero en la comunidad de un amigo mio han puesto en la calle a un adminsitrador resabiado que llevaba 16 años, era abogado y se las sabia todas. Y lo han hecho con una junta extraordianria y con mayoria simple
No comprendo como hace usted estas aseveraciones; soy un PROPIETARIO, como se deduce por mi versión; si se ha puesto en la calle a un "resabiado" administrador en una junta extraordinaria, es porque él ha querido no seguir aguantando a imbéciles, porque haberlos, ailos tambien; no es por sacar la cara a los administradores, porque de todo hay en la viña del Señor; imbéciles caciques recalcitrantes abusando de un honesto administrador, no es normal por parte de éste último, que sus razones tendrá para dejarlo sin hacer uso de sus legítimos derechos.
Muchas gracias por tantas y tan buenas respuestas. Aclaro un poco el tema:
- En la constitución de la comunidad se hizo el 5 de Octubre de 2006, donde lamentablemente nos dejamos embaucar y en la votación para dar como administrador al que la promotora nos mandó fueron 4 a favor, 1 en contra y 1 abstención... ¡en qué momento!
- El admistrador en ningún momento nos informó de sus honorarios, ni nos dió presupuesto alguno; si nos mandó después un presupuesto sin ningún tipo de detalle, con unos honorarios desorbitados.
- Recientemente hemos recibido el contrato del administrador, el cual creo que no ha firmado aún el presidente (es el principal opositor al administrador).
- No se han establecido estatutos adicionales para la comunidad de vecinos.
Con estos datos, lo que habéis escrito y lo poco que he entendido en la Ley de Propiedad Horizontal, creo entender que podríamos convocar una junta extraordinaria de propietarios con este único orden del día y votar todos a favor de remover al administrador. ¿Estoy en lo cierto?
Muchas gracias de nuevo a todos. Un saludo.
- En la constitución de la comunidad se hizo el 5 de Octubre de 2006, donde lamentablemente nos dejamos embaucar y en la votación para dar como administrador al que la promotora nos mandó fueron 4 a favor, 1 en contra y 1 abstención... ¡en qué momento!
- El admistrador en ningún momento nos informó de sus honorarios, ni nos dió presupuesto alguno; si nos mandó después un presupuesto sin ningún tipo de detalle, con unos honorarios desorbitados.
- Recientemente hemos recibido el contrato del administrador, el cual creo que no ha firmado aún el presidente (es el principal opositor al administrador).
- No se han establecido estatutos adicionales para la comunidad de vecinos.
Con estos datos, lo que habéis escrito y lo poco que he entendido en la Ley de Propiedad Horizontal, creo entender que podríamos convocar una junta extraordinaria de propietarios con este único orden del día y votar todos a favor de remover al administrador. ¿Estoy en lo cierto?
Muchas gracias de nuevo a todos. Un saludo.
No ha entendido usted bien mi filosofía "fhc"; intentar remover a un administrador a quien ya se le lha dado autorización para ejercer como tal en un año, no se debe de convocar una reunión extraordinaría pues precísamente en esa reunión no se puede tocar el despido, a menos que haya motivos pero que muy justificados, pues de otra forma si finalmente lo echan, el administrador les demandará y tendrán que pagar SEGURO, aparte del juiciom todos sus haberes a partir del primer día en que fué remozado su cargo.
Para prescindir del administrador y previo acuerdo de una mayoría de propietarios hay que hacerlo en una ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA, que se hace normalmente anualmente, donde´, en la convocatoria debe de figurar el cambio de todo el equipo de gobierno, incluido naturalmente el administrador, no olviden del precepto que debe figurar en la convocatoria, aprobación de nuevo equipo de gobierno. SAsí ira a la calle a precio O; tengan ya preparado otro, con su oferta ect.
Para prescindir del administrador y previo acuerdo de una mayoría de propietarios hay que hacerlo en una ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA, que se hace normalmente anualmente, donde´, en la convocatoria debe de figurar el cambio de todo el equipo de gobierno, incluido naturalmente el administrador, no olviden del precepto que debe figurar en la convocatoria, aprobación de nuevo equipo de gobierno. SAsí ira a la calle a precio O; tengan ya preparado otro, con su oferta ect.
diga usted que si, que le pueden echar cuando quieran si estan todos de acuerdo, es un servicio que ustedes contratan, de hecho los administradores cobran IVA. Es como si vas a un albañil, le encargas un trabajo, a mitad decides que no quieres que siga, pues le despides pangandoleel trabajo que ha hecho y punto. Pues apañados estariamos sino fuera asi. En el banco, para cambiar las firmas solo les van a pedir el acta de la reunión (ordinaria o extraordinaria) con el nombre del administrador que despiden y del nuevo que contratan, y si en el banco lo admiten asi es porque es legal
Anonymus, si he entendido perfectamente su exposición, pero las dudas que me surgen son las siguientes:
- el acta no está firmada por el presidente, por lo tanto qué validez puede tener... si es así, un administrador puede poner lo que le de la gana en un acta y siempre saldría victorioso, ¿no?
- el contrato del administrador no se ha firmado, no lo expuso en la junta y ni tan siquiera ahora
- ¿es motivo para echarle la incompetencia? Un administrador que pretende que aprobemos unos presupuestos sin ningún tipo de desglose de servicios, simplemente poniendo el coste, no me parece que sea muy competente. Además, podemos pensar que nos está robando, puesto que no sabemos realmente a qué va destinado cada parte del dinero del presupuesto. Ese presupuesto es del estilo:
* Administrador ----------- xxxx €
* Ascensor ----------------- xxxx €
* Limpieza ----------------- xxxx €
* ...
- no hemos aprobado ningún tipo de presupuesto, y en ello incluyo el del administrador
Por tanto, si el administrador nos da un servicio, y no estamos contentos con ese servicio, qué obligación tenemos de mantenerlo un año si no hemos firmado nada con él.
Además una duda que me surge es que si alguno de los vecinos pide la revocación del acta por tomarse acuerdos que le afectan (o no :-P ), podemos volver a votar los cargos y no designar a esta persona como administrador, ¿no es así?
Muchas gracias, un saludo.
- el acta no está firmada por el presidente, por lo tanto qué validez puede tener... si es así, un administrador puede poner lo que le de la gana en un acta y siempre saldría victorioso, ¿no?
- el contrato del administrador no se ha firmado, no lo expuso en la junta y ni tan siquiera ahora
- ¿es motivo para echarle la incompetencia? Un administrador que pretende que aprobemos unos presupuestos sin ningún tipo de desglose de servicios, simplemente poniendo el coste, no me parece que sea muy competente. Además, podemos pensar que nos está robando, puesto que no sabemos realmente a qué va destinado cada parte del dinero del presupuesto. Ese presupuesto es del estilo:
* Administrador ----------- xxxx €
* Ascensor ----------------- xxxx €
* Limpieza ----------------- xxxx €
* ...
- no hemos aprobado ningún tipo de presupuesto, y en ello incluyo el del administrador
Por tanto, si el administrador nos da un servicio, y no estamos contentos con ese servicio, qué obligación tenemos de mantenerlo un año si no hemos firmado nada con él.
Además una duda que me surge es que si alguno de los vecinos pide la revocación del acta por tomarse acuerdos que le afectan (o no :-P ), podemos volver a votar los cargos y no designar a esta persona como administrador, ¿no es así?
Muchas gracias, un saludo.
A vecino, ignórele porque no tiene ni idea de lo que dice; el administrador tiene los suficientes argumentos para demostrar al juez, en su caso, de que estaba ejerciendo, aunque fuera 2 dias, si no se dice que no, es que sí ?vale¿
lo que tienen que hacer primero es echar al presidente que no está cumpliendo con sus funciones y ahí sí que tienen un artículo en la leyPH que dice si un 25% de propietarios o el equivalente a sus coeficientes no está de acuerdo con las funciones del presidente, ellos, convocan una junta, si el presidente no quiere o se hace el loco y a la puta calle, y otro. Con el administrador cuidado, le repido , cuidado, para no renovarle es necesario repido N E C E S A R I O , que cubra su periodo y ello se realiza exclusivamente dentro de una Junta ordinaria.; con la extraordinaria pierden el tiempo y se ganaran un pleito.Por favor ya no insista porque no contestaré.
lo que tienen que hacer primero es echar al presidente que no está cumpliendo con sus funciones y ahí sí que tienen un artículo en la leyPH que dice si un 25% de propietarios o el equivalente a sus coeficientes no está de acuerdo con las funciones del presidente, ellos, convocan una junta, si el presidente no quiere o se hace el loco y a la puta calle, y otro. Con el administrador cuidado, le repido , cuidado, para no renovarle es necesario repido N E C E S A R I O , que cubra su periodo y ello se realiza exclusivamente dentro de una Junta ordinaria.; con la extraordinaria pierden el tiempo y se ganaran un pleito.Por favor ya no insista porque no contestaré.
Recojimos firmas de los comuneros que deseaban rescindir el contrato con el administrador y encargamos a un abogado que requirió vía telegrama al administrador que nos puso la promotora, diciéndole que se iba a celebrar una junta extraordinaria para su remoción. El abogado nos hizo la convocatoria con el orden del día de rescisición del contrato del administrador y levantó acta de la misma, donde le quitabamos del cargo, luego presentamos copia del acta en el banco y le quitamos la firma en la cuenta de la comunidad y luego le remitimos el acta. Ahora el abogado nos lleva la comunidad y estamos muy contentos, es honrado y competente.
