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Impago alquiler, que hacer.
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¡AH, se me olvidaba: mejor que el segundo párrafo diga así:
"Lamento comunicarle que considero que no puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, en primer lugar porque no soy un gran tenedor de inmuebles, y en segundo lugar por no existir fianza, y en tercer lugar por haber omitido la justificación documental que le mismo texto exige. Dicho texto tampoco hace mención de situaciones de fuerza mayor."
"Lamento comunicarle que considero que no puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, en primer lugar porque no soy un gran tenedor de inmuebles, y en segundo lugar por no existir fianza, y en tercer lugar por haber omitido la justificación documental que le mismo texto exige. Dicho texto tampoco hace mención de situaciones de fuerza mayor."
Tras su última consulta, este el el texto que le recomiendo:
Primero, al abogado no le responda, respóndale a él, al inquilino:
Encabezamiento y remite muy claro, y la fecha:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma, en concepto de alquiler del local que tiene subarrendado en ____, calle ____, número_____, a razón de _____ euros mensuales, lo que arroja un total, por los meses de mayo y junio, de _____ euros.
Lamento comunicarle que considero que no puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, en primer lugar porque no soy un gran tenedor de inmuebles, y en segundo lugar por no existir fianza. Dicho texto tampoco hace mención de situaciones de fuerza mayor.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio, la resolución del contrato, y reclamación de rentas correspondiente."
Y firma. Imprima dos copias y a Correos.
Primero, al abogado no le responda, respóndale a él, al inquilino:
Encabezamiento y remite muy claro, y la fecha:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma, en concepto de alquiler del local que tiene subarrendado en ____, calle ____, número_____, a razón de _____ euros mensuales, lo que arroja un total, por los meses de mayo y junio, de _____ euros.
Lamento comunicarle que considero que no puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, en primer lugar porque no soy un gran tenedor de inmuebles, y en segundo lugar por no existir fianza. Dicho texto tampoco hace mención de situaciones de fuerza mayor.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio, la resolución del contrato, y reclamación de rentas correspondiente."
Y firma. Imprima dos copias y a Correos.
Estimado Macumba:
Si el burofax del inquilino que usted no recogió fue emitido (puesto en Correos) el 18 de mayo, o antes del 22 de mayo, es posible que tenga efectos, o tal vez no: el art 1262 CC sobre la aceptación llevada a cabo por carta dice: “(…) Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe." Creo que habrá que remitirse, en última instancia, a la fecha del aviso de recogida ¡no lo tire!
Ademas, el Art. 28 ,Ley 34/2002, de 11 de julio impone al oferente la obligación de confirmar la recepción de la aceptación, en la medida en que podamos considerar un burofax como un medio electrónico.
Si comparamos el CC con el CCom., se ve claramente que (arts. 1262CC y 54CCom), el derecho civil opta por la teoría del conocimiento o cognición, mientras que el mercantil opta por la teoría de la emisión o declaración.
De todos modos, si no hay fianza, como parece ser, da igual lo que dijera el burofax del inquilino, y el texto del burofax suyo -rectificación- debe decir:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma.
No puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, por no existir fianza.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio y reclamación de rentas correspondiente."
Lea la carta del inquilino el lunes, si puede, y tenga preparado el burofax (dos copias) para mandarlo el mismo lunes a la tarde o el martes. El horario de las oficinas de Correos de su ciudad parece ser hasta las ocho y media de la tarde, y la que está en "El Corte Inglés" abre hasta las diez.
Si el burofax del inquilino que usted no recogió fue emitido (puesto en Correos) el 18 de mayo, o antes del 22 de mayo, es posible que tenga efectos, o tal vez no: el art 1262 CC sobre la aceptación llevada a cabo por carta dice: “(…) Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe." Creo que habrá que remitirse, en última instancia, a la fecha del aviso de recogida ¡no lo tire!
Ademas, el Art. 28 ,Ley 34/2002, de 11 de julio impone al oferente la obligación de confirmar la recepción de la aceptación, en la medida en que podamos considerar un burofax como un medio electrónico.
Si comparamos el CC con el CCom., se ve claramente que (arts. 1262CC y 54CCom), el derecho civil opta por la teoría del conocimiento o cognición, mientras que el mercantil opta por la teoría de la emisión o declaración.
De todos modos, si no hay fianza, como parece ser, da igual lo que dijera el burofax del inquilino, y el texto del burofax suyo -rectificación- debe decir:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma.
No puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, por no existir fianza.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio y reclamación de rentas correspondiente."
Lea la carta del inquilino el lunes, si puede, y tenga preparado el burofax (dos copias) para mandarlo el mismo lunes a la tarde o el martes. El horario de las oficinas de Correos de su ciudad parece ser hasta las ocho y media de la tarde, y la que está en "El Corte Inglés" abre hasta las diez.
No, si usted no es gran tenedor, el inquilino no puede imponerle una rebaja de la renta a la mitad.
Lo que si hubiera podido pedirle en un mes, o sea, hasta el 22 de mayo, , es que se apliquen los dos meses de fianza -que supongo que hay- al pago de la renta, y luego se recuperen en plazos durante un máximo de un año, o el tiempo que quede de plazo de alquiler. Pero llegó tarde.
Por lo tanto, mándele un nuevo burofax (con acuse de recibo y certificación de texto), al local, y dígale esto:
1- Por su relato doy por sentado que le debe mayo y junio.
2- En consecuencia, escriba en el burofax:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma.
No puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, por haber incumplido el plazo para su solicitud previsto en su punto 1, así como la acreditación documental de las circunstancias que las amparan en cuanto a suspensión de actividad y reducción de facturación.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio y reclamación de rentas correspondiente."
Y ya está, procure no cometer pequeños errores como poner mal el remitente o el destinatario, y si quiere, puede instar el desahucio ya, o bien esperar un mes para que además no pueda enervar. Si espera un mes, recuerde que en agosto los abogados y juzgados suelen cerrar, aunque este año tal vez no lo hagan.
Lo que si hubiera podido pedirle en un mes, o sea, hasta el 22 de mayo, , es que se apliquen los dos meses de fianza -que supongo que hay- al pago de la renta, y luego se recuperen en plazos durante un máximo de un año, o el tiempo que quede de plazo de alquiler. Pero llegó tarde.
Por lo tanto, mándele un nuevo burofax (con acuse de recibo y certificación de texto), al local, y dígale esto:
1- Por su relato doy por sentado que le debe mayo y junio.
2- En consecuencia, escriba en el burofax:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma.
No puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, por haber incumplido el plazo para su solicitud previsto en su punto 1, así como la acreditación documental de las circunstancias que las amparan en cuanto a suspensión de actividad y reducción de facturación.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio y reclamación de rentas correspondiente."
Y ya está, procure no cometer pequeños errores como poner mal el remitente o el destinatario, y si quiere, puede instar el desahucio ya, o bien esperar un mes para que además no pueda enervar. Si espera un mes, recuerde que en agosto los abogados y juzgados suelen cerrar, aunque este año tal vez no lo hagan.
Perdone por molestarle no soi un gran tenedor, y no recoji el burofax el me mando el burofax el 18 de Mayo y me entere hoy lo encotre en el buzon el resguardo para recojerlo en correos ya pasaron los 30 dias aparte de eso yo Le mande un burofax el 16 de junio reqiriendole de pago para que no pueda enervar y no lo cojieron en la gestoria por que ya no trabaja con ellos aunque en el contrato figura esa direcion a efectos de notifivaciones a la empresa que Le alquile Le boi a mandar otro burofax al negocio para mayor tranqilidad como usted me aconsejo pero me preocupa que me haya mandado el burofax diciendo que me va a pagar la mitad por el estado de alarma y no poder realizar la actividad gracias
Macumba: ¿Usted es lo que se califica como un gran tenedor, tiene mas de diez inmuebles urbanos?
En principio, el inquilino no tiene derecho (insisto, en principio, salvo si es un gran tenedor, y tampoco pues hay otras opciones como la moratoria) a imponerle una rebaja de renta.
Por lo tanto, en lógica consecuencia, persiste la obligación del pago de la renta: no ha sido suspendida en ningún momento.
Lo que si puede hacer el inquilino, es pedir que se apliquen los dos meses de fianza del local al pago de rentas, y luego recuperar esos dos meses de fianza en el plazo máximo de un año, o bien de lo que reste de plazo contractual. Pero debe acreditar la reducción de facturación y la suspensión de actividad.
¿Usted recibió el resguardo de tener un burofax esperándole en correos y omitió ir a buscarlo, si o no?
Aclare estos dos puntos: si es gran tenedor, y si omitió recoger un burofax: luego le intentaré responder.
En principio, el inquilino no tiene derecho (insisto, en principio, salvo si es un gran tenedor, y tampoco pues hay otras opciones como la moratoria) a imponerle una rebaja de renta.
Por lo tanto, en lógica consecuencia, persiste la obligación del pago de la renta: no ha sido suspendida en ningún momento.
Lo que si puede hacer el inquilino, es pedir que se apliquen los dos meses de fianza del local al pago de rentas, y luego recuperar esos dos meses de fianza en el plazo máximo de un año, o bien de lo que reste de plazo contractual. Pero debe acreditar la reducción de facturación y la suspensión de actividad.
¿Usted recibió el resguardo de tener un burofax esperándole en correos y omitió ir a buscarlo, si o no?
Aclare estos dos puntos: si es gran tenedor, y si omitió recoger un burofax: luego le intentaré responder.
A pesar d ela nueva información que aporta y que antes no figuraba en el hilo sobre la dirección contractual, yo lo que creo es que el coste del burofax, que es de 30 €, es nimio comparado con la seguridad que le aportará tener dos burofax para presentar al juez: uno a la dirección contractual, y otro al local.
Le mande el burofax a la direcion que pone en el contracto es una gestoria que ya no trabaja con Ella osea nose Como actuar si mandarle otro burofax al local que Le tengo alquilado O esperar 30 dias y poner burofax pero tengo miedo que Le permitan enervar por no haber recibido el burofax por cambiar la direcion
Suscribo íntegra la intachable respuesta de Leonjbr:
No sólo puede usted poner la demanda de desahucio cuando le convenga, sino que además, al haberle requerido el pago, único requisito que contempla la LEC art. 22, 4, no podrá el inquilino enervarlo:
"...ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado"
No sólo puede usted poner la demanda de desahucio cuando le convenga, sino que además, al haberle requerido el pago, único requisito que contempla la LEC art. 22, 4, no podrá el inquilino enervarlo:
"...ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado"
Tengo un local alqilado y llevan 2 meses sin pagarme le mande un burofax diciendo lo que me debe y que si en 30dias no me paga lo demandare reclamandi las rentas. Yo lo que qiero es desahucio pero en el burofax no le aviso dello mi pregunta es si puedo desahuciarlo O tengo que avisarle en el burofax gracias
