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Impago alquiler, que hacer.
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No, si usted no es gran tenedor, el inquilino no puede imponerle una rebaja de la renta a la mitad.
Lo que si hubiera podido pedirle en un mes, o sea, hasta el 22 de mayo, , es que se apliquen los dos meses de fianza -que supongo que hay- al pago de la renta, y luego se recuperen en plazos durante un máximo de un año, o el tiempo que quede de plazo de alquiler. Pero llegó tarde.
Por lo tanto, mándele un nuevo burofax (con acuse de recibo y certificación de texto), al local, y dígale esto:
1- Por su relato doy por sentado que le debe mayo y junio.
2- En consecuencia, escriba en el burofax:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma.
No puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, por haber incumplido el plazo para su solicitud previsto en su punto 1, así como la acreditación documental de las circunstancias que las amparan en cuanto a suspensión de actividad y reducción de facturación.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio y reclamación de rentas correspondiente."
Y ya está, procure no cometer pequeños errores como poner mal el remitente o el destinatario, y si quiere, puede instar el desahucio ya, o bien esperar un mes para que además no pueda enervar. Si espera un mes, recuerde que en agosto los abogados y juzgados suelen cerrar, aunque este año tal vez no lo hagan.
Lo que si hubiera podido pedirle en un mes, o sea, hasta el 22 de mayo, , es que se apliquen los dos meses de fianza -que supongo que hay- al pago de la renta, y luego se recuperen en plazos durante un máximo de un año, o el tiempo que quede de plazo de alquiler. Pero llegó tarde.
Por lo tanto, mándele un nuevo burofax (con acuse de recibo y certificación de texto), al local, y dígale esto:
1- Por su relato doy por sentado que le debe mayo y junio.
2- En consecuencia, escriba en el burofax:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma.
No puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, por haber incumplido el plazo para su solicitud previsto en su punto 1, así como la acreditación documental de las circunstancias que las amparan en cuanto a suspensión de actividad y reducción de facturación.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio y reclamación de rentas correspondiente."
Y ya está, procure no cometer pequeños errores como poner mal el remitente o el destinatario, y si quiere, puede instar el desahucio ya, o bien esperar un mes para que además no pueda enervar. Si espera un mes, recuerde que en agosto los abogados y juzgados suelen cerrar, aunque este año tal vez no lo hagan.
Estimado Macumba:
Si el burofax del inquilino que usted no recogió fue emitido (puesto en Correos) el 18 de mayo, o antes del 22 de mayo, es posible que tenga efectos, o tal vez no: el art 1262 CC sobre la aceptación llevada a cabo por carta dice: “(…) Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe." Creo que habrá que remitirse, en última instancia, a la fecha del aviso de recogida ¡no lo tire!
Ademas, el Art. 28 ,Ley 34/2002, de 11 de julio impone al oferente la obligación de confirmar la recepción de la aceptación, en la medida en que podamos considerar un burofax como un medio electrónico.
Si comparamos el CC con el CCom., se ve claramente que (arts. 1262CC y 54CCom), el derecho civil opta por la teoría del conocimiento o cognición, mientras que el mercantil opta por la teoría de la emisión o declaración.
De todos modos, si no hay fianza, como parece ser, da igual lo que dijera el burofax del inquilino, y el texto del burofax suyo -rectificación- debe decir:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma.
No puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, por no existir fianza.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio y reclamación de rentas correspondiente."
Lea la carta del inquilino el lunes, si puede, y tenga preparado el burofax (dos copias) para mandarlo el mismo lunes a la tarde o el martes. El horario de las oficinas de Correos de su ciudad parece ser hasta las ocho y media de la tarde, y la que está en "El Corte Inglés" abre hasta las diez.
Si el burofax del inquilino que usted no recogió fue emitido (puesto en Correos) el 18 de mayo, o antes del 22 de mayo, es posible que tenga efectos, o tal vez no: el art 1262 CC sobre la aceptación llevada a cabo por carta dice: “(…) Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe." Creo que habrá que remitirse, en última instancia, a la fecha del aviso de recogida ¡no lo tire!
Ademas, el Art. 28 ,Ley 34/2002, de 11 de julio impone al oferente la obligación de confirmar la recepción de la aceptación, en la medida en que podamos considerar un burofax como un medio electrónico.
Si comparamos el CC con el CCom., se ve claramente que (arts. 1262CC y 54CCom), el derecho civil opta por la teoría del conocimiento o cognición, mientras que el mercantil opta por la teoría de la emisión o declaración.
De todos modos, si no hay fianza, como parece ser, da igual lo que dijera el burofax del inquilino, y el texto del burofax suyo -rectificación- debe decir:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma.
No puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, por no existir fianza.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio y reclamación de rentas correspondiente."
Lea la carta del inquilino el lunes, si puede, y tenga preparado el burofax (dos copias) para mandarlo el mismo lunes a la tarde o el martes. El horario de las oficinas de Correos de su ciudad parece ser hasta las ocho y media de la tarde, y la que está en "El Corte Inglés" abre hasta las diez.
Tras su última consulta, este el el texto que le recomiendo:
Primero, al abogado no le responda, respóndale a él, al inquilino:
Encabezamiento y remite muy claro, y la fecha:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma, en concepto de alquiler del local que tiene subarrendado en ____, calle ____, número_____, a razón de _____ euros mensuales, lo que arroja un total, por los meses de mayo y junio, de _____ euros.
Lamento comunicarle que considero que no puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, en primer lugar porque no soy un gran tenedor de inmuebles, y en segundo lugar por no existir fianza. Dicho texto tampoco hace mención de situaciones de fuerza mayor.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio, la resolución del contrato, y reclamación de rentas correspondiente."
Y firma. Imprima dos copias y a Correos.
Primero, al abogado no le responda, respóndale a él, al inquilino:
Encabezamiento y remite muy claro, y la fecha:
"Muy Sr. mio: ante el impago de dos meses de renta, le requiero el pago inmediato de la misma, en concepto de alquiler del local que tiene subarrendado en ____, calle ____, número_____, a razón de _____ euros mensuales, lo que arroja un total, por los meses de mayo y junio, de _____ euros.
Lamento comunicarle que considero que no puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, en primer lugar porque no soy un gran tenedor de inmuebles, y en segundo lugar por no existir fianza. Dicho texto tampoco hace mención de situaciones de fuerza mayor.
En consecuencia, si no atiende a este requerimiento de forma inmediata, instaré el juicio de desahucio, la resolución del contrato, y reclamación de rentas correspondiente."
Y firma. Imprima dos copias y a Correos.
¡AH, se me olvidaba: mejor que el segundo párrafo diga así:
"Lamento comunicarle que considero que no puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, en primer lugar porque no soy un gran tenedor de inmuebles, y en segundo lugar por no existir fianza, y en tercer lugar por haber omitido la justificación documental que le mismo texto exige. Dicho texto tampoco hace mención de situaciones de fuerza mayor."
"Lamento comunicarle que considero que no puede usted acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020 de 21 de abril, art. 2, en primer lugar porque no soy un gran tenedor de inmuebles, y en segundo lugar por no existir fianza, y en tercer lugar por haber omitido la justificación documental que le mismo texto exige. Dicho texto tampoco hace mención de situaciones de fuerza mayor."
