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¿Hay servidumbre?
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¿hay servidumbre?
Hola a todos..
Soy de Canarias. Recientemente compré, entre dos viviendas de 2 plantas, una propiedad de 1 planta de 47 metros a precio módico, con la ilusión de tener casita independiente algún día. Aparentemente todo correcto. Sin embargo ahora hay un "PERO": El dueño (un señor de avanzada edad) me acaba de comunicar, formalizada ya la escritura, que sobre dicha planta hay 2 ventanas (no son visibles desde el exterior) y que no se pueden tapiar.
Desde el balcón de un conocido compruebo de lejos que es verdad: Una ventana de unos 50 centímetros cada lado, ubicada en pared medianera del vendedor y del otro lado otra, en pared propia del otro vecino, cercana a"1 metro cuadrado",con rejas salientes e incluso cortinas. No creo que superen el metro de altura sobre mi forjado.
Hoy me he ido a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento y me dicen que yo puedo levantar hasta 3 plantas y que ellos me van a dar permiso, aunque halla ventanas ilegales y que esa obra sólo la puede parar el juzgado.
Para colmo, el vendedor me solicita que haga mi propia pared porque no quiere que utilice "su pared". (Le dejo un hueco para que aloje su ventana y me observe?)
¿Qué solución me podéis dar? Estas ventanas puede que lleven ahí más de 20 años. Estos vecinos ni siquiera tienen escritura de compraventa de sus viviendas. Todo este espacio consta en Registro como un antiguo solar. Yo ahora estoy en fase de acta de notoriedad y de prescripción de mi parcela.
Estoy desmoralizada pues, si tengo que dejar patio, aparte de que pierdo espacio (9 metros cuadrados, mínimo), seguiré "soportando" las miradas indiscretas de los vecinos per secula...
Por favor, cómo lo veis?. Gracias.
Soy de Canarias. Recientemente compré, entre dos viviendas de 2 plantas, una propiedad de 1 planta de 47 metros a precio módico, con la ilusión de tener casita independiente algún día. Aparentemente todo correcto. Sin embargo ahora hay un "PERO": El dueño (un señor de avanzada edad) me acaba de comunicar, formalizada ya la escritura, que sobre dicha planta hay 2 ventanas (no son visibles desde el exterior) y que no se pueden tapiar.
Desde el balcón de un conocido compruebo de lejos que es verdad: Una ventana de unos 50 centímetros cada lado, ubicada en pared medianera del vendedor y del otro lado otra, en pared propia del otro vecino, cercana a"1 metro cuadrado",con rejas salientes e incluso cortinas. No creo que superen el metro de altura sobre mi forjado.
Hoy me he ido a la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento y me dicen que yo puedo levantar hasta 3 plantas y que ellos me van a dar permiso, aunque halla ventanas ilegales y que esa obra sólo la puede parar el juzgado.
Para colmo, el vendedor me solicita que haga mi propia pared porque no quiere que utilice "su pared". (Le dejo un hueco para que aloje su ventana y me observe?)
¿Qué solución me podéis dar? Estas ventanas puede que lleven ahí más de 20 años. Estos vecinos ni siquiera tienen escritura de compraventa de sus viviendas. Todo este espacio consta en Registro como un antiguo solar. Yo ahora estoy en fase de acta de notoriedad y de prescripción de mi parcela.
Estoy desmoralizada pues, si tengo que dejar patio, aparte de que pierdo espacio (9 metros cuadrados, mínimo), seguiré "soportando" las miradas indiscretas de los vecinos per secula...
Por favor, cómo lo veis?. Gracias.
En pared medianera no se pueden abrir huecos y medianera quiere decir que es tanto mía como del respetable Sr. mayor, que siempre se dijo que más sabe el zorro...
En cuanto a las rejas del otro lado no lo tengo tan claro, pero lo que sí tengo claro es que si un Ayto. le da permiso, tiene Vd. muchas probabilidades de que vaya todo bien.
En cualquier caso si el Ayto. dice que ambos huecos son ilegales, ¿no le importaría ponerlo por escrito?: de esta forma le lleva Vd. el informe al Arquitecto y todos felices.
En cuanto a las rejas del otro lado no lo tengo tan claro, pero lo que sí tengo claro es que si un Ayto. le da permiso, tiene Vd. muchas probabilidades de que vaya todo bien.
En cualquier caso si el Ayto. dice que ambos huecos son ilegales, ¿no le importaría ponerlo por escrito?: de esta forma le lleva Vd. el informe al Arquitecto y todos felices.
Juany,
En una pared medianera ninguno de sus propietarios puede habrir huecos sin el consentimiento expreso del otro. Por lo tanto deberías comprobar si ese consentimiento existe y si está inscrito en el registro de la propiedad como carga para tu casa y en en su caso con que condiciones.
Podría suceder que sin haber ningún documento de consentimiento expreso, el vecino haya abierto esos huecos y el anterior propietario de tu casa lo haya consentido, en ese supuesto debes averiguar el año en que eso ocurrió, podría ser que ese vecino haya adquirido el derecho de luces y vistas por usucapión.
Respecto a los huecos abiertos en una pared propia, no medianera, puedes subir tu pared y cerrarlos sin ningún problema, no existe servidumbre.
A pesar de lo dicho, debes considerar que si estás en una CCAA que tenga sus propios fueros, lo que se determine en ellos prevalece sobre lo establecido en el Código Civil.
Por último, yésto ya se ha dicho por activa y por pasiva, el ayuntamiento para conceder la licencia de obras, se limitará a comprobar que el proyecto que le presentes cumple con la normativa urbanística, de cumplirla te concederá la licencia sin perjuicio de terceros. El ayuntamiento no entra en disquisiciones de índole civil.
Un saludo.
En una pared medianera ninguno de sus propietarios puede habrir huecos sin el consentimiento expreso del otro. Por lo tanto deberías comprobar si ese consentimiento existe y si está inscrito en el registro de la propiedad como carga para tu casa y en en su caso con que condiciones.
Podría suceder que sin haber ningún documento de consentimiento expreso, el vecino haya abierto esos huecos y el anterior propietario de tu casa lo haya consentido, en ese supuesto debes averiguar el año en que eso ocurrió, podría ser que ese vecino haya adquirido el derecho de luces y vistas por usucapión.
Respecto a los huecos abiertos en una pared propia, no medianera, puedes subir tu pared y cerrarlos sin ningún problema, no existe servidumbre.
A pesar de lo dicho, debes considerar que si estás en una CCAA que tenga sus propios fueros, lo que se determine en ellos prevalece sobre lo establecido en el Código Civil.
Por último, yésto ya se ha dicho por activa y por pasiva, el ayuntamiento para conceder la licencia de obras, se limitará a comprobar que el proyecto que le presentes cumple con la normativa urbanística, de cumplirla te concederá la licencia sin perjuicio de terceros. El ayuntamiento no entra en disquisiciones de índole civil.
Un saludo.
Gracias a todos. Aclaro algunas dudas.
Estas parcelas fueron segregadas de un terreno rústico de cinco áreas y superficie construida de 100 m cuad., a nombre de alguien que ya murió. El último apunte en el Registro data de 1976, sin cargas registradas (Leyendo notas del Registro).
En la transformación a urbano se perdió gran parte del terreno porque sobre él se trazó la calle.
En 1982 el vendedor mío compró al heredero del anterior un único solar de 123 m con 100 metros de edificaciones que él ha ido tranformando, vendiendo, etc. pero NUNCA REGISTRANDO.
Terminó la vivienda en la que reside ahora (compró en estructura de 2 plantas) y cerró el espacio central. La casa de la ventana de 1 metro en pared propia fue la 1ª en ser vendida y a su vez revendida.La parcela central de una planta me lo vendió a mí ahora.
Yo seré la 1ª en pasar por Registro al entregar el acta de notoriedad que solicita el registrador. Y como último paso, la prescripción.
Como he explicado nunca se llevaron a Registro estas compraventas, no informaron de las servidumbres.Estos apuntes no aparecen en el Registro (el último data de 1976). Tampoco han solicitado prescripción de las obras. Estas ventanas puede que lleven ahí más de 20 años o no y puede ser que mi vendedor fuera el responsable de abrirlas al ser único propietario por un tiempo.
¿Hay alguna posibilidad de que este historial y mi Registro me favorezca? Creo que en Canarias prevalece el CC. No hay fueros.
Si me podéis aclarar en qué situación estoy y qué derechos tengo, lo agradecería enormemente. Gracias de antemano.
Estas parcelas fueron segregadas de un terreno rústico de cinco áreas y superficie construida de 100 m cuad., a nombre de alguien que ya murió. El último apunte en el Registro data de 1976, sin cargas registradas (Leyendo notas del Registro).
En la transformación a urbano se perdió gran parte del terreno porque sobre él se trazó la calle.
En 1982 el vendedor mío compró al heredero del anterior un único solar de 123 m con 100 metros de edificaciones que él ha ido tranformando, vendiendo, etc. pero NUNCA REGISTRANDO.
Terminó la vivienda en la que reside ahora (compró en estructura de 2 plantas) y cerró el espacio central. La casa de la ventana de 1 metro en pared propia fue la 1ª en ser vendida y a su vez revendida.La parcela central de una planta me lo vendió a mí ahora.
Yo seré la 1ª en pasar por Registro al entregar el acta de notoriedad que solicita el registrador. Y como último paso, la prescripción.
Como he explicado nunca se llevaron a Registro estas compraventas, no informaron de las servidumbres.Estos apuntes no aparecen en el Registro (el último data de 1976). Tampoco han solicitado prescripción de las obras. Estas ventanas puede que lleven ahí más de 20 años o no y puede ser que mi vendedor fuera el responsable de abrirlas al ser único propietario por un tiempo.
¿Hay alguna posibilidad de que este historial y mi Registro me favorezca? Creo que en Canarias prevalece el CC. No hay fueros.
Si me podéis aclarar en qué situación estoy y qué derechos tengo, lo agradecería enormemente. Gracias de antemano.
REPITO SEPARANDO PARRAFOS:
Gracias a todos. Aclaro algunas dudas.
Estas parcelas fueron segregadas de un terreno rústico de cinco áreas y superficie construida de 100 m cuad., a nombre de alguien que ya murió. El último apunte en el Registro data de 1976, sin cargas registradas (Leyendo notas del Registro).
En la transformación a urbano se perdió gran parte del terreno porque sobre él se trazó la calle.
En 1982 el vendedor mío compró al heredero del anterior un único solar de 123 m con 100 metros de edificaciones (¿QUIÉN SABE SI SON VENTANAS O SIN VENTANAS?), que él ha ido tranformando, vendiendo, etc. pero NUNCA REGISTRANDO.
Terminó la vivienda en la que reside ahora (compró en estructura de 2 plantas) y cerró el espacio central.
La casa de la ventana de 1 metro en pared propia fue la 1ª en ser vendida y a su vez revendida.La parcela central de una planta me lo vendió a mí ahora.
Yo seré la 1ª en pasar por Registro desde el último apunte que data de 1976 como finca rústica, al entregar el acta de notoriedad que solicita el registrador. Y como último paso, la prescripción.
REPITO: nunca se llevaron a Registro estas compraventas, no informaron de las servidumbres. Estos apuntes no aparecen en el Registro . Tampoco han solicitado prescripción de las obras.
Estas ventanas puede que lleven ahí más de 20 años o no y puede ser incluso que mi vendedor fuera el responsable de abrirlas al ser único propietario por un tiempo.
¿Hay alguna posibilidad de que este historial me favorezca o se extingan los derechos de servidumbre? Creo que en Canarias prevalece el CC. No hay fueros.
Si me podéis aclarar en qué situación estoy y qué derechos tengo, lo agradecería enormemente. Gracias de antemano.
Gracias a todos. Aclaro algunas dudas.
Estas parcelas fueron segregadas de un terreno rústico de cinco áreas y superficie construida de 100 m cuad., a nombre de alguien que ya murió. El último apunte en el Registro data de 1976, sin cargas registradas (Leyendo notas del Registro).
En la transformación a urbano se perdió gran parte del terreno porque sobre él se trazó la calle.
En 1982 el vendedor mío compró al heredero del anterior un único solar de 123 m con 100 metros de edificaciones (¿QUIÉN SABE SI SON VENTANAS O SIN VENTANAS?), que él ha ido tranformando, vendiendo, etc. pero NUNCA REGISTRANDO.
Terminó la vivienda en la que reside ahora (compró en estructura de 2 plantas) y cerró el espacio central.
La casa de la ventana de 1 metro en pared propia fue la 1ª en ser vendida y a su vez revendida.La parcela central de una planta me lo vendió a mí ahora.
Yo seré la 1ª en pasar por Registro desde el último apunte que data de 1976 como finca rústica, al entregar el acta de notoriedad que solicita el registrador. Y como último paso, la prescripción.
REPITO: nunca se llevaron a Registro estas compraventas, no informaron de las servidumbres. Estos apuntes no aparecen en el Registro . Tampoco han solicitado prescripción de las obras.
Estas ventanas puede que lleven ahí más de 20 años o no y puede ser incluso que mi vendedor fuera el responsable de abrirlas al ser único propietario por un tiempo.
¿Hay alguna posibilidad de que este historial me favorezca o se extingan los derechos de servidumbre? Creo que en Canarias prevalece el CC. No hay fueros.
Si me podéis aclarar en qué situación estoy y qué derechos tengo, lo agradecería enormemente. Gracias de antemano.
Determinar si es pared medianera ( de los dos colindantes ) o una pared propia ( cada colindante tiene la suya ), creo que se ve a simple vista, asegurarte una u otra cosa desde aquí lo veo un tanto complicado.
No obstante pueden existir razones para que las cosas no son lo que aparentan. Si no tienes las cosas claras, mas que nada por el tema de la usucapión por prescripción, lo mejor es que consultes con un abogado, no obstante te recomiendo que te leas los artículos 571 al 585 del Código Civil con detenimiento.
También encontrarás sentencias del TS que resuelven conflictos, si no iguales similares. Pon el buscador a trabajar.
Sintetizando la cuestión, una pared medianera es la que pueden utilizar los propietarios colindantes indistintamente, conforme a las determinaciones del CC y una pared propia es la que se levanta dentro de un terreno propio y para uso propio.
Un saludo.
No obstante pueden existir razones para que las cosas no son lo que aparentan. Si no tienes las cosas claras, mas que nada por el tema de la usucapión por prescripción, lo mejor es que consultes con un abogado, no obstante te recomiendo que te leas los artículos 571 al 585 del Código Civil con detenimiento.
También encontrarás sentencias del TS que resuelven conflictos, si no iguales similares. Pon el buscador a trabajar.
Sintetizando la cuestión, una pared medianera es la que pueden utilizar los propietarios colindantes indistintamente, conforme a las determinaciones del CC y una pared propia es la que se levanta dentro de un terreno propio y para uso propio.
Un saludo.
