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Gastos Comunitarios
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Gastos comunitarios
En una intervención en este foro de un administrador de fincas, éste decía que cuando presentan el presupuesto en las comunidades dicen por ejemplo: 5 euros por propietario. Entiende que es un gasto susceptible de individualización porque la labor que reliza para los propietarios es la misma, cuando hace fotocopias, las mismas para todos, el Acta igual para todos.
En el piso que vivimos antes, el nuestro era un poco más pequeño que los de la puerta de enfrente , por tanto con menos cuota de propiedad en el valor del inmueble pero el gasto de administración lo pagábamos a partes iguales por endenderlo de la forma que
mencionaba el administrador, pero cuando hubo que arreglar la fachada, pintar etc. pagamos por cuota de participación, la que nos aparecía en la escritura.
Hay que entender que la conservación de la fachada es un gasto obligatorio para mantener el edificio en perfecto estado, pero el de administrador no. También decidimos que cuando fuera necesario votar cambio de administrador o una subida salarial, (gastos relacionados con este tema) se haría también a partes iguales. ¿Dónde está la injusticia o el enriquecimiento injusto que algunos/as comentan?
Cuando se extinga la propiedad horizontal y haya que vender el solar (que nosotros no lo veremos), se hará en función del valor que tuvo en su día dicho solar con la revalorización adecuada. Nada va a influir en esto lo que se haya pagado o no de administración.
Si todos los propietarios se ponen de acuerdo para vender el edificio se va a valorar en función de sus instalaciones, el lugar (solar), estado del edificio: Por todo esto ganarán todos en proporción a su cuota de propiedad pero no les van a dar más porque hayan tenido o no administrador o hayan limpiado ellos mismos o una empresa.
¿Quién se enriquece o se beneficia más entonces a lo largo de toda la vida en Comunidad?
Va a resultar que va a ser mejor comprarse los pisos más pequeños aunque sean doce de familia para vivir con todas las comodidades(comunitarias digo) dentro de un edificio de lujo. !Menudo choyo!
Un llamamiento a todos los constructores y promotores inmobiliarios:
Por favor hagan todos los pisos del mismo tamaño y con la misma cuota para que no haya conflictos en las comunidades que queremos vivir en paz.
En el piso que vivimos antes, el nuestro era un poco más pequeño que los de la puerta de enfrente , por tanto con menos cuota de propiedad en el valor del inmueble pero el gasto de administración lo pagábamos a partes iguales por endenderlo de la forma que
mencionaba el administrador, pero cuando hubo que arreglar la fachada, pintar etc. pagamos por cuota de participación, la que nos aparecía en la escritura.
Hay que entender que la conservación de la fachada es un gasto obligatorio para mantener el edificio en perfecto estado, pero el de administrador no. También decidimos que cuando fuera necesario votar cambio de administrador o una subida salarial, (gastos relacionados con este tema) se haría también a partes iguales. ¿Dónde está la injusticia o el enriquecimiento injusto que algunos/as comentan?
Cuando se extinga la propiedad horizontal y haya que vender el solar (que nosotros no lo veremos), se hará en función del valor que tuvo en su día dicho solar con la revalorización adecuada. Nada va a influir en esto lo que se haya pagado o no de administración.
Si todos los propietarios se ponen de acuerdo para vender el edificio se va a valorar en función de sus instalaciones, el lugar (solar), estado del edificio: Por todo esto ganarán todos en proporción a su cuota de propiedad pero no les van a dar más porque hayan tenido o no administrador o hayan limpiado ellos mismos o una empresa.
¿Quién se enriquece o se beneficia más entonces a lo largo de toda la vida en Comunidad?
Va a resultar que va a ser mejor comprarse los pisos más pequeños aunque sean doce de familia para vivir con todas las comodidades(comunitarias digo) dentro de un edificio de lujo. !Menudo choyo!
Un llamamiento a todos los constructores y promotores inmobiliarios:
Por favor hagan todos los pisos del mismo tamaño y con la misma cuota para que no haya conflictos en las comunidades que queremos vivir en paz.
La Ley dice que los gastos generales que no sean susceptibles de individualización por la cuota fijada en el Título, no dice nada de cómo hacer ni de como individualizar los susceptibles de individualización porque de hecho no los nombra.
Si el legislador hubiera querido que todos los gastos fueran considerados generales no habría añadido " que no sean susceptibles de individualización"
¿Qué servicios, qué cargas y qué responsabilidades son susceptibles de individualización?
Si el legislador hubiera querido que todos los gastos fueran considerados generales no habría añadido " que no sean susceptibles de individualización"
¿Qué servicios, qué cargas y qué responsabilidades son susceptibles de individualización?
Si el administrador , previamente a la votación ha presentado un presupuesto expresando y además por escrito que va a cobrar a cada propietario X euros y se vota en función de ese presupuesto que coja el cargo, pero después una vez que está en el cargo aplica una cuota variando la de propiedad fijada en las Escrituras de cada copropietario porque están exonerados los locales de unos gastos, los garajes de otros. El resultado es que el presupuesto que presentó se ha variado por completo. Hay propietarios que pagan 6 euros, otros, 2 y los garajes 50 céntimos al mes y esto por recibir todos el mismo servicio, pues las Actas se hacen igual para todos, las fotocopias para las convocatorias igual para todos y las reuniones también.
¿La Ley dice que se haga así? Me gustaría saber la opinión de los Colegios de Administradores de Fincas sobre este modo de proceder.
¿La Ley dice que se haga así? Me gustaría saber la opinión de los Colegios de Administradores de Fincas sobre este modo de proceder.
Rio, los gastos individualizables, ¿han de ser medibles por un contador? Dices, u otro medio, ¿qué medio?
La ley ya expresa qué gastos no son generales: "...se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales..."
Los gastos que solamente son imputables a un portal, ¿son generales dentro de un edificio compusto de varios portales, garajes etc? ¿Han de pagarse en función de la cuota única que tiene cada propietario sobre el valor total del edificio?
El valor del edificio sobre el cual se han establecido las cuotas de propiedad, no incluía administración, limpieza u otros gastos similares, que además no son obligatorios.
También hay sentencias que dicen que la distribución del gasto para un determinado servicio se hará por la misma mayoría que su establecimiento. Si para instalar el ascensor es suficiente 3/5, con la misma mayoría se admite la distribución de gastos. ¿por qué no sirve esto para la administración que se implanta por mayoría de personas y cuotas?
Por supuesto, yo entiendo que si por motivo del malhacer del administrador/a, la comunidad debiera percibir una indemnización, al pagar por igualdad, por igualdad se recibiría. (por respetar que la cuota ha de servir para las cargas y los beneficios no sólo para las cargas)
La ley ya expresa qué gastos no son generales: "...se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales..."
Los gastos que solamente son imputables a un portal, ¿son generales dentro de un edificio compusto de varios portales, garajes etc? ¿Han de pagarse en función de la cuota única que tiene cada propietario sobre el valor total del edificio?
El valor del edificio sobre el cual se han establecido las cuotas de propiedad, no incluía administración, limpieza u otros gastos similares, que además no son obligatorios.
También hay sentencias que dicen que la distribución del gasto para un determinado servicio se hará por la misma mayoría que su establecimiento. Si para instalar el ascensor es suficiente 3/5, con la misma mayoría se admite la distribución de gastos. ¿por qué no sirve esto para la administración que se implanta por mayoría de personas y cuotas?
Por supuesto, yo entiendo que si por motivo del malhacer del administrador/a, la comunidad debiera percibir una indemnización, al pagar por igualdad, por igualdad se recibiría. (por respetar que la cuota ha de servir para las cargas y los beneficios no sólo para las cargas)
Tengo muchas dudas, por favor ¿podría alguien aclararme?:
En la escritura del edificio se especifica un coeficiente para cada departamento (22 departamentos y todos estos coeficientes diferentes en cada uno.Entre todos suman 100)
Después, habla de otros coeficientes diferentes para los gastos comunes.
¿para qué sirve el primer coeficiente?
¿quien establece el coeficiente para gastos comunes? Estos coeficientes ya nos los encontramos establecidos y los veo muy injustos. Las diferencias son muy grandes y, la verdad, mi piso, aunque tenga 2 habitaciones más, consume mucho menos gasto comunitario que otros más pequeños: en ascensor y luz.
¿porqué los gastos de limpieza y arreglos de instalaciones comunes han de ser por coeficiente si nos afecta de igual forma?
Pienso que el pago por coeficiente solo debería afectar a los gastos del seguro y el resto debería ser a partes iguales.
Para modificar los coeficientes se necesita el voto unánime de todos los vecinos. Eso nunca podrá llevarse a cabo porque los vecinos beneficiados por su bajo coeficiente nunca querrán modificarlos.
¿quien ha establecido esos coeficientes para gastos comunes? ¿cómo se haya ese coeficiente? ¿hay una fórmula matemática?
En una reciente reunión de vecinos se acordó el pago a partes iguales para el arrejo del tejado.
Uno de los vecinos se niega a pagar alegando que no se realiza el pago por coeficiente. Es el único que queda por pagar. ¿tenemos que corregir todos los recibos generados y hacerlo por coeficiente?
Gracias a todos
En la escritura del edificio se especifica un coeficiente para cada departamento (22 departamentos y todos estos coeficientes diferentes en cada uno.Entre todos suman 100)
Después, habla de otros coeficientes diferentes para los gastos comunes.
¿para qué sirve el primer coeficiente?
¿quien establece el coeficiente para gastos comunes? Estos coeficientes ya nos los encontramos establecidos y los veo muy injustos. Las diferencias son muy grandes y, la verdad, mi piso, aunque tenga 2 habitaciones más, consume mucho menos gasto comunitario que otros más pequeños: en ascensor y luz.
¿porqué los gastos de limpieza y arreglos de instalaciones comunes han de ser por coeficiente si nos afecta de igual forma?
Pienso que el pago por coeficiente solo debería afectar a los gastos del seguro y el resto debería ser a partes iguales.
Para modificar los coeficientes se necesita el voto unánime de todos los vecinos. Eso nunca podrá llevarse a cabo porque los vecinos beneficiados por su bajo coeficiente nunca querrán modificarlos.
¿quien ha establecido esos coeficientes para gastos comunes? ¿cómo se haya ese coeficiente? ¿hay una fórmula matemática?
En una reciente reunión de vecinos se acordó el pago a partes iguales para el arrejo del tejado.
Uno de los vecinos se niega a pagar alegando que no se realiza el pago por coeficiente. Es el único que queda por pagar. ¿tenemos que corregir todos los recibos generados y hacerlo por coeficiente?
Gracias a todos
Carmen M, una pregunta.¿ Estáis constituídos en una única comunidad o en varias comunidades que participan de una Comunidad General? Porque a vosotros al menos os han puesto las cuotas de participación para otros gastos que no son comunes para todos.
A ver si comparando unas escrituras y otras podemos aclarar entre todos las dudas que tenemos.
En el caso tuyo del tejado, deberían haber cobrado por la cuota y no a partes iguales porque ha habido una persona que votó que no al acuerdo. Y mejor que lo corrijáis porque el señor tiene razón. No sé si lo habrá impugnado pero está en su derecho y le darían la razón al estar contemplado en los estatutos el modo de contribuir a ese concepto.
A ver si comparando unas escrituras y otras podemos aclarar entre todos las dudas que tenemos.
En el caso tuyo del tejado, deberían haber cobrado por la cuota y no a partes iguales porque ha habido una persona que votó que no al acuerdo. Y mejor que lo corrijáis porque el señor tiene razón. No sé si lo habrá impugnado pero está en su derecho y le darían la razón al estar contemplado en los estatutos el modo de contribuir a ese concepto.
En "mi" edificio hay 2 comunidades: el parking y las viviendas junto con el local.
Según normas comunitarias, los coeficientes para las viviendas son unos (entre las 20 viviendas, los coeficientes suman 100 %), pero que han de modificarse si el local tiene puerta de acceso al vestíbulo -como así es. El local ha de pagar como el coeficiente más alto de las viviendas.
Así que ese coeficiente se ha modificado para ser adaptado a ese artículo.
En la reunión que tuvimos para el arreglo del tejado se aprobó la derrama por parte iguales. El vecino que se niega a pagar no acudió a la reunión.
Para colmo, la persona que realizó el acta, el presidente de la comunidad, no dejó reflejado que el pago era a partes iguales.
Los coeficientes de TODO el edificio, segun escritura,:
parking: 17,57 %
local: 17,83 %
vivienda 1: 3,46 %
vivienda 2: 2,03 %
etc...(todos diferentes)
TOTAL coeficientes: 100 %
Pero para gastos comunes los coeficientes son:
2 viviendas con el 5,62 %
8 viviendas con el 5,62 %
3 viviendas con el 5,06 %
7 viviendas con el 4,06 %
TOTAL 100 %
En estos últimos coeficientes: se han modificado para que, entrando el local, sumen el 100 %.
Según normas comunitarias, los coeficientes para las viviendas son unos (entre las 20 viviendas, los coeficientes suman 100 %), pero que han de modificarse si el local tiene puerta de acceso al vestíbulo -como así es. El local ha de pagar como el coeficiente más alto de las viviendas.
Así que ese coeficiente se ha modificado para ser adaptado a ese artículo.
En la reunión que tuvimos para el arreglo del tejado se aprobó la derrama por parte iguales. El vecino que se niega a pagar no acudió a la reunión.
Para colmo, la persona que realizó el acta, el presidente de la comunidad, no dejó reflejado que el pago era a partes iguales.
Los coeficientes de TODO el edificio, segun escritura,:
parking: 17,57 %
local: 17,83 %
vivienda 1: 3,46 %
vivienda 2: 2,03 %
etc...(todos diferentes)
TOTAL coeficientes: 100 %
Pero para gastos comunes los coeficientes son:
2 viviendas con el 5,62 %
8 viviendas con el 5,62 %
3 viviendas con el 5,06 %
7 viviendas con el 4,06 %
TOTAL 100 %
En estos últimos coeficientes: se han modificado para que, entrando el local, sumen el 100 %.
El señor no acudió a la reunión estando convocado ¿y se le envió el acta en la que no constaba el acuerdo de pago por igual? Pues vaya chapuza por parte del presidente que fue el que redactó el acta.(Aunque en este caso igual es mejor que haya sido así para que podáis rectificar)
Para mi (es una opinión personal, porque yo estoy igual que tú con mil dudas), lo más justo es que pagáseis el gasto del tejado por la cuota que tenéis todos para gastos que sean de todo el edificio ( parking 17,57; local 17,83 y cada vivienda con el suyo).
Te voy a poner un ejemplo con las dos posibilidades para que veas la diferencia. Supongamos que la reparación del tejado asciende a 6000 euros. Pagando por la cuota que tenéis en Escrituras (la primera para gastos de elementos comunes de toda la comunidad) resulta:
Parking 17,57% de 6000=1054,2 euros
Local 17,83% =1069,8
Vivienda1 3,46% = 207,6
Vivienda 2 2,03% = 121,8
Así con todas las viviendas.
Haciendo a partes iguales 6000: 22 = 272,73 euros.
Fíjate lo que se ahorran el local y el parking y lo que pagáis de más las viviendas al hacer por igual y el tejado es un gasto que obliga a todos por cuota si no hay unanimidad en otra forma de pago. ¿Cómo habéis votado las viviendas a partes iguales si este es un gasto general y además estaba establecida ya la forma de pago.
Lo que no sé es cómo deba pagarse dentro de la subcomunidad o comunidad (a saber) de parking, los 1054,2 euros ya que no aparece otra cuota para cada plaza de garaje.Aquí igual si se puede hacer a partes iguales si las plazas son similares y no hay ninguna cuota establecida.
Ya me contarás y ya te contaré mi problema. El vuestro está más fácil.
Para mi (es una opinión personal, porque yo estoy igual que tú con mil dudas), lo más justo es que pagáseis el gasto del tejado por la cuota que tenéis todos para gastos que sean de todo el edificio ( parking 17,57; local 17,83 y cada vivienda con el suyo).
Te voy a poner un ejemplo con las dos posibilidades para que veas la diferencia. Supongamos que la reparación del tejado asciende a 6000 euros. Pagando por la cuota que tenéis en Escrituras (la primera para gastos de elementos comunes de toda la comunidad) resulta:
Parking 17,57% de 6000=1054,2 euros
Local 17,83% =1069,8
Vivienda1 3,46% = 207,6
Vivienda 2 2,03% = 121,8
Así con todas las viviendas.
Haciendo a partes iguales 6000: 22 = 272,73 euros.
Fíjate lo que se ahorran el local y el parking y lo que pagáis de más las viviendas al hacer por igual y el tejado es un gasto que obliga a todos por cuota si no hay unanimidad en otra forma de pago. ¿Cómo habéis votado las viviendas a partes iguales si este es un gasto general y además estaba establecida ya la forma de pago.
Lo que no sé es cómo deba pagarse dentro de la subcomunidad o comunidad (a saber) de parking, los 1054,2 euros ya que no aparece otra cuota para cada plaza de garaje.Aquí igual si se puede hacer a partes iguales si las plazas son similares y no hay ninguna cuota establecida.
Ya me contarás y ya te contaré mi problema. El vuestro está más fácil.
Otra cosa Carmen, el local ¿desde cuándo tiene acceso al vestíbulo? En el Título ¿cómo consta? porque si las cuotas de las viviendas ya sumaban 100 ellas solas, es que el local no estaba contemplado.
Por otro lado, al variar las cuotas (las que ténéis para gastos comunes al margen del parking), si le ponéis al local 5,62 que es la cuota más alta de las viviendas, la suma de todas ellas no es 100 sino más. Tendríais que reducir proporcionalmente todas las cuotas de gastos comunes para que vuelvan a sumar 100 incluida la que pongais al local.
Os da casi lo mismo pagar con esas cuotas que por igual porque hay muy poca diferencia. Pero para el tema de tejado, fachada o gastos que impliquen a TODOS tenéis que utilizar las primera cuotas marcadas.
Por otro lado, al variar las cuotas (las que ténéis para gastos comunes al margen del parking), si le ponéis al local 5,62 que es la cuota más alta de las viviendas, la suma de todas ellas no es 100 sino más. Tendríais que reducir proporcionalmente todas las cuotas de gastos comunes para que vuelvan a sumar 100 incluida la que pongais al local.
Os da casi lo mismo pagar con esas cuotas que por igual porque hay muy poca diferencia. Pero para el tema de tejado, fachada o gastos que impliquen a TODOS tenéis que utilizar las primera cuotas marcadas.
Gracias Lorea por tus explicaciones pero como te digo, en el edificio hay 2 comunidades
1, Parking
2. Viviendas y local
Los coeficientes en escritura suman 100 entre las 2 comunidades
Y en otro artículo de la escritura habla de los gastos comunitarios con otros coeficientes que solo abarcan las viviendas (no el local) y que también suman 100.
Hemos corregido los coeficientes de las viviendas al sumar el local para que entre todos (viviendas y local) sumen 100.
Y me pregunto ¿para qué son los otros coeficientes? (los que incluyen las 2 comunidades)
¡Que lioso es todo!
en fin, que creo que el tejado habrá que pagarlo por coeficiente entre la comunidad2 aunque en la reunión se pactara otra cosa porque, por lo que veo, este vecino tiene derecho a reclamar que se pague por coeficiente.
En cuanto a nuestro parking, la escritura dice que pagará por partes iguales todas las plaza ya que todos tienen el mismo coeficiente. Cosa que no entiendo porque algunas tiene doble extensión. Y por eso no entiendo quién hace los coeficientes.
Gracias Lorea
1, Parking
2. Viviendas y local
Los coeficientes en escritura suman 100 entre las 2 comunidades
Y en otro artículo de la escritura habla de los gastos comunitarios con otros coeficientes que solo abarcan las viviendas (no el local) y que también suman 100.
Hemos corregido los coeficientes de las viviendas al sumar el local para que entre todos (viviendas y local) sumen 100.
Y me pregunto ¿para qué son los otros coeficientes? (los que incluyen las 2 comunidades)
¡Que lioso es todo!
en fin, que creo que el tejado habrá que pagarlo por coeficiente entre la comunidad2 aunque en la reunión se pactara otra cosa porque, por lo que veo, este vecino tiene derecho a reclamar que se pague por coeficiente.
En cuanto a nuestro parking, la escritura dice que pagará por partes iguales todas las plaza ya que todos tienen el mismo coeficiente. Cosa que no entiendo porque algunas tiene doble extensión. Y por eso no entiendo quién hace los coeficientes.
Gracias Lorea
Las cuotas primeras que has puesto,( que llamas tú coeficientes de TODO el edificio según escritura )son las que tenéis que aplicar para pagar gastos como: reparaciones de tejado, fachada, seguro comunitario... es decir, gastos que impliquen a TODOS los propietarios de TODA la comunidad.
Las segundas cuotas (las que tú llamas para gastos comunes) hacen referencia sólo a los gastos derivados de portal: gastos de limpieza, ascensor, luz..., es decir, aquellos gastos que implican a viviendas(20). Estas cuotas ya sumaban 100 en la Escritura, pero al haber añadido el local porque tiene acceso a éste, tenéis que modificar todas (las segundas) por unanimidad y registrarlas para que afecte a terceros.
En cuanto al parking, al estar contemplado como otra comunidad tienen que establecerse por separado y contribuir con el 17,57 en gastos como el que ahora vais a abonar (tejado). Los gastos particulares del garaje los tienen que pagar los propietarios de las plazas por igual ,si dices que les consta así(gastos de limpieza de garaje, luz, ...)
Es lo que entiendo yo si no hay otra opinión de contrario.
Las segundas cuotas (las que tú llamas para gastos comunes) hacen referencia sólo a los gastos derivados de portal: gastos de limpieza, ascensor, luz..., es decir, aquellos gastos que implican a viviendas(20). Estas cuotas ya sumaban 100 en la Escritura, pero al haber añadido el local porque tiene acceso a éste, tenéis que modificar todas (las segundas) por unanimidad y registrarlas para que afecte a terceros.
En cuanto al parking, al estar contemplado como otra comunidad tienen que establecerse por separado y contribuir con el 17,57 en gastos como el que ahora vais a abonar (tejado). Los gastos particulares del garaje los tienen que pagar los propietarios de las plazas por igual ,si dices que les consta así(gastos de limpieza de garaje, luz, ...)
Es lo que entiendo yo si no hay otra opinión de contrario.
Carmen M, insisto a la reparación del tejado tenéis que contribuir todos los propietarios de las dos comunidades, la de parking y las de viviendas. ¿Porque el parking estará en el sótano debajo de las viviendas, no? y el tejado es el mismo para todos. El local tiene que contribuir con el 17,83, el parking con el 17,57 y cada piso con el 3,46, 2,03,...
Parece lógico que TODO el edificio (Comunidad Parking y comunidad Viviendas) pague el arreglo del tejado.Pero...la obra de mejora del tejado se refiere a la uralita que cubre los 2 patios interiores del edificio y no afecta al parking. Por ello pienso que la comunidad del parking no querrá pagar este gasto.
La comunidad del parking tiene un administrador diferente al de las viviendas.Tiene cuentas diferentes. Y paga un seguro aparte. ¿eso es correcto? ¿o el seguro debería ser uno solo?
Gracias
La comunidad del parking tiene un administrador diferente al de las viviendas.Tiene cuentas diferentes. Y paga un seguro aparte. ¿eso es correcto? ¿o el seguro debería ser uno solo?
Gracias
