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Garantía de alquiler
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Garantía de alquiler
Buenos días a todos!
Necesito alquilar mi casa para, a su vez, alquilar otra casa para mi y mi mujer, cerca de mi madre ya mayor.
En principio, mi idea era contratar un seguro de alquiler para garantizarme que, en caso de impago, no me echan de casa.
Me ha salido un interesado, casado y con hijos (lo cual interesa por la cuestión estabilidad), que trabaja en la construcción y, con lo que factura en negro, no le van a admitir el seguro de alquiler una aseguradora. Sin embargo, está dispuesto a:
- poner un aval bancario, a través de sus familiares
- depositar como garantía el equivalente del aval bancario en mi cuenta, con la clausula en contrato correspondiente, para ser devuelto al terminar el contrato
- pagar un año por adelantado
¿qué me recomendarían ustedes?
Necesito alquilar mi casa para, a su vez, alquilar otra casa para mi y mi mujer, cerca de mi madre ya mayor.
En principio, mi idea era contratar un seguro de alquiler para garantizarme que, en caso de impago, no me echan de casa.
Me ha salido un interesado, casado y con hijos (lo cual interesa por la cuestión estabilidad), que trabaja en la construcción y, con lo que factura en negro, no le van a admitir el seguro de alquiler una aseguradora. Sin embargo, está dispuesto a:
- poner un aval bancario, a través de sus familiares
- depositar como garantía el equivalente del aval bancario en mi cuenta, con la clausula en contrato correspondiente, para ser devuelto al terminar el contrato
- pagar un año por adelantado
¿qué me recomendarían ustedes?
0.- Para empezar hay que tener en cuenta los siguientes artículos:
art. 17.2 LAU94, a cuyo tenor:
"2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta."
Por lo tanto la opción de pagar un año por adelantado no es legal. APARTE DE ESO ES QUE NO SIRVE PARA NADA. porque el inquilino puede pagar por adelantado un año pero luego no pagar nunca mas con lo cual, despues del año, tendría que interponer una demanda de desahucio por falta de pago que tardaría por lo menos 4 o 5 meses (o mas), y durante ese período no tendría garantizado el pago de las rentas porque la anuliada de la renta ya se consumió.
Por otra parte tiene que tener en cuenta el art. 36.5 LAU94, a cuyo tenor:
"5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta."
Es decir que si (por ejemplo) la duración del contrato es de un año NO se puede pedir una garantia de mas de dos meses de renta, lo cual es poquísimo a todas luces.
Por lo tanto, la mejor solución es concertar el contrato con duración inicial de 6 años con lo cual ya pueden establecer la garantía que consideren oportuna, que le recomiendo que sea simplemente una entrega de dinero del inquilino al casero de por lo menos 6 meses de renta (además de la fianza que iría aparte) como garantía y que no puede compensarse con la renta. Dicho en otras palabras:
a) se entrega la fianza de un mes
b) se entrega además un deposito de por lo menos 6 meses
c) se paga el mes en curso y los siguentes como en un contrato normal "reservando" el depósito para asegurar sin gastar ni compensar nada de el, y devolviendo su importe al final del contrato (descontando los importes debidos, y los posibles desperfectos).
Es muy probable que se termine tumbando este decreto y volvamos a la legislación anterior como ya ocurrio con el decreto de diciembre, pero mientras esté vigente esto es lo que hay.
art. 17.2 LAU94, a cuyo tenor:
"2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta."
Por lo tanto la opción de pagar un año por adelantado no es legal. APARTE DE ESO ES QUE NO SIRVE PARA NADA. porque el inquilino puede pagar por adelantado un año pero luego no pagar nunca mas con lo cual, despues del año, tendría que interponer una demanda de desahucio por falta de pago que tardaría por lo menos 4 o 5 meses (o mas), y durante ese período no tendría garantizado el pago de las rentas porque la anuliada de la renta ya se consumió.
Por otra parte tiene que tener en cuenta el art. 36.5 LAU94, a cuyo tenor:
"5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta."
Es decir que si (por ejemplo) la duración del contrato es de un año NO se puede pedir una garantia de mas de dos meses de renta, lo cual es poquísimo a todas luces.
Por lo tanto, la mejor solución es concertar el contrato con duración inicial de 6 años con lo cual ya pueden establecer la garantía que consideren oportuna, que le recomiendo que sea simplemente una entrega de dinero del inquilino al casero de por lo menos 6 meses de renta (además de la fianza que iría aparte) como garantía y que no puede compensarse con la renta. Dicho en otras palabras:
a) se entrega la fianza de un mes
b) se entrega además un deposito de por lo menos 6 meses
c) se paga el mes en curso y los siguentes como en un contrato normal "reservando" el depósito para asegurar sin gastar ni compensar nada de el, y devolviendo su importe al final del contrato (descontando los importes debidos, y los posibles desperfectos).
Es muy probable que se termine tumbando este decreto y volvamos a la legislación anterior como ya ocurrio con el decreto de diciembre, pero mientras esté vigente esto es lo que hay.
Yo tengo una duda, Leonjbr:
¿Que opinas sobre un aval personal de una persona cercana al arrendatario y solvente, por ejemplo, su padre, dueño de una casa? ¿Consideras que la redacción actual del texto legal veta que ese avalista avale (valga la redundancia) de forma personal y solidaria al arrendatario en el cumplimiento de las obligaciones dimanantes del contrato? Si no se pone un límite a la cantidad por la que se avala.
¿Igualariamos valor de garantía adicional = aval personal?
Un saludo.
¿Que opinas sobre un aval personal de una persona cercana al arrendatario y solvente, por ejemplo, su padre, dueño de una casa? ¿Consideras que la redacción actual del texto legal veta que ese avalista avale (valga la redundancia) de forma personal y solidaria al arrendatario en el cumplimiento de las obligaciones dimanantes del contrato? Si no se pone un límite a la cantidad por la que se avala.
¿Igualariamos valor de garantía adicional = aval personal?
Un saludo.
Por cierto Hoplon, te he contestado que creo que no se puede pero no te he explicado el motivo. La razón está en la expresión "cualquier" que usa el art. 36.5 LAU. Si recuerdas el art. 36.5 LAU94, dice:
"5. Las partes podrán pactar CUALQUIER tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. (...)."
Queda claro que el artículo se refiere a todo tipo de garantía (personal, real, bancario o lo que demonios queramos llamarle). Por tanto hay que entender que el segundo párrafo del artículo en el que se establece la limitación cuantitativa a dos meses va referida igualmente a CUALQUIER garantía, y en particular a la que tu propones.
De ahí mi respuesta.
"5. Las partes podrán pactar CUALQUIER tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. (...)."
Queda claro que el artículo se refiere a todo tipo de garantía (personal, real, bancario o lo que demonios queramos llamarle). Por tanto hay que entender que el segundo párrafo del artículo en el que se establece la limitación cuantitativa a dos meses va referida igualmente a CUALQUIER garantía, y en particular a la que tu propones.
De ahí mi respuesta.
Está muy bien razonado, Leonjbr.
Otra cosa es la opinión personal de cada uno, yo entiendo que podría incluso perjudicar a los candidatos a inquilinos pese a ser una disposición que en principio desea favorecerlos, pero este tipo de consideraciones están fuera de un foro estrictamente jurídico.
Y eso que como jurista tampoco lo veo muy claro, desde el punto de vista de la libertad de contratación: el viejo debate entre iusnaturalistas y positivistas. :)
Otra cosa es la opinión personal de cada uno, yo entiendo que podría incluso perjudicar a los candidatos a inquilinos pese a ser una disposición que en principio desea favorecerlos, pero este tipo de consideraciones están fuera de un foro estrictamente jurídico.
Y eso que como jurista tampoco lo veo muy claro, desde el punto de vista de la libertad de contratación: el viejo debate entre iusnaturalistas y positivistas. :)
1.- En cuanto a lo primero: está claro que les perjudica y mucho, porque va a haber muchos caseros que van a cerrarse en banda y que o bien no van (directamente) a alquilar o bien se van a enrocar en que el contrato tiene que ser de 6 años.
2.- En cuanto a lo segundo: no cabe duda de que el Derecho es positivo, es decir, que incluso en el caso de que hubiera un Derecho natural, no sirve de nada si no se materializa en Derecho positivo. Dicho esto yo soy muy partidario del Derecho natural, porque creo que si no te ajustas a lo natural creas en la sociedad unas distorsiones tremendas. Pero al final el Derecho es una creación humana. No es como la Ley de la Gravedad, que preexiste al hombre y no puede alterarse, sino todo lo mas reconocerse o entenderse o descifrarse. Por lo tanto, como el Derecho no preexiste al hombre, o nos preocupamos de plasmar en el BOE el Derecho natural, o no servirá para nada por mucho que nos pueda gustar. En ese sentido la Ley de la Gravedad y las leyes físicas naturales serían verdaderamente las únicas leyes para el hombre, porque son indisponibles no como las normas jurídicas que siempre se pueden derogar (y si no que se lo digan a Hitler).
2.- En cuanto a lo segundo: no cabe duda de que el Derecho es positivo, es decir, que incluso en el caso de que hubiera un Derecho natural, no sirve de nada si no se materializa en Derecho positivo. Dicho esto yo soy muy partidario del Derecho natural, porque creo que si no te ajustas a lo natural creas en la sociedad unas distorsiones tremendas. Pero al final el Derecho es una creación humana. No es como la Ley de la Gravedad, que preexiste al hombre y no puede alterarse, sino todo lo mas reconocerse o entenderse o descifrarse. Por lo tanto, como el Derecho no preexiste al hombre, o nos preocupamos de plasmar en el BOE el Derecho natural, o no servirá para nada por mucho que nos pueda gustar. En ese sentido la Ley de la Gravedad y las leyes físicas naturales serían verdaderamente las únicas leyes para el hombre, porque son indisponibles no como las normas jurídicas que siempre se pueden derogar (y si no que se lo digan a Hitler).
Muchísimas gracias, leonjbr
Entiendo que esto del aval personal consiste en que el arrendatario me ingresa un número de mensualidades como garantía (digamos seis), y este dinero se queda en mi cuenta inmovilizado para tirar de ello en caso de impago, reflejado en el contrato de este modo.
¿esto no supone para mi un incremento fiscal en el IRPF?
Entiendo que esto del aval personal consiste en que el arrendatario me ingresa un número de mensualidades como garantía (digamos seis), y este dinero se queda en mi cuenta inmovilizado para tirar de ello en caso de impago, reflejado en el contrato de este modo.
¿esto no supone para mi un incremento fiscal en el IRPF?
Ayer firmé el contrato de arras y recibí una señal. Hoy me dicen que la nueva ley contempla el aval personal con un límite de dos meses. En el contrato convinimos 8 meses de aval personal. Estoy en una encrucijada. He dado por alquilada la casa ante los interesados y lo que he firmado con el arrendatario es ilegal, según me dicen ¿qué puedo hacer?
Lo que se me ha escapado, por lo que parece, es que para hacer esto debe firmarse un contrato de más de cinco años (por ejemplo, seis).
Sin embargo, esto parece complicado puesto que los inquilinos quieren estar un tiempo y tener estabilidad hasta que se construyan su casa pero, difícilmente será en un plazo tan dilatado
Sin embargo, esto parece complicado puesto que los inquilinos quieren estar un tiempo y tener estabilidad hasta que se construyan su casa pero, difícilmente será en un plazo tan dilatado
A ver, no hay que asustarse:
Usted no ha firmado un contrato ilegal, el contrato es válido en todos sus puntos, menos en el de la fianza, que es anulable.
Puede usted reintegrarle al inquilino los seis meses de depósito que sobran, y no ha pasado nada, ni siquiera habrá sanciones ni otras consecuencias. Pero hágalo, no corra el riesgo de que el inquilino le demande. Y deje constancia por escrito de que lo ha hecho.
Apurando mucho, podría esperar a ver si le demandan o no, pero es mucho tiempo para permanecer con los dedos cruzados y aguardando que no pase nada, eso ya, según los nervios de cada uno.
Usted no ha firmado un contrato ilegal, el contrato es válido en todos sus puntos, menos en el de la fianza, que es anulable.
Puede usted reintegrarle al inquilino los seis meses de depósito que sobran, y no ha pasado nada, ni siquiera habrá sanciones ni otras consecuencias. Pero hágalo, no corra el riesgo de que el inquilino le demande. Y deje constancia por escrito de que lo ha hecho.
Apurando mucho, podría esperar a ver si le demandan o no, pero es mucho tiempo para permanecer con los dedos cruzados y aguardando que no pase nada, eso ya, según los nervios de cada uno.
Aún no he firmado el contrato de alquiler, sólo el contrato de arras para aportar la señal.
El asunto es que en este contrato de arras he puesto lo del deposito de 8 mensualidades para responder en caso de impago.
Quizá pueda proponerle que el contrato sea de 6 años (en vez de indefinido como pone en el contrato de arras) ya que supongo que el podría, en caso de decidir de rescindir antes el contrato, terminar con nuestra relación sin más problemas
El asunto es que en este contrato de arras he puesto lo del deposito de 8 mensualidades para responder en caso de impago.
Quizá pueda proponerle que el contrato sea de 6 años (en vez de indefinido como pone en el contrato de arras) ya que supongo que el podría, en caso de decidir de rescindir antes el contrato, terminar con nuestra relación sin más problemas
