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expediente urbanistico que yo no conocía
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Expediente urbanistico que yo no conocía
Hola, estoy muy agobiada con un tema referente a un expediente de disciplina urbanística y espero que puedan aclararme unas dudas.
Resulta que me ha llegado a casa un aviso para recoger una notificación y sólo dice “Expediente de Disciplina Urbanística” “Junta de Gobierno Local”.
Al ir a recogerlo, estaba la oficina de notificaciones cerrada y decidí ir a Urbanismo a interesarme por el tema. A mi nombre no les aparecía nada y todo indica que se debe a un expediente que le habían abierto al anterior propietario de mi casa. La chica de Urbanismo me dijo que no recogiera la notificación (para que no me empezara a contar ningún plazo) y me dio una cita con el Jefe de Servicio para hablar el tema con él, pero ya me comentó que tiene mala pinta. Todavía no se ha dado esa cita y me gustaría ir un poco preparada.
La casa, en Torrevieja (Alicante), tiene una terraza que fue cerrada y en la cual hicieron una habitación, como hay en muchas otras casas de la urbanización. Pero parece que el vecino de al lado (cuya casa no está unida a la mía y además ya no vive ahí porque le embargaron) denunció. Los hechos según parece serían:
1. Antes de 2007 hicieron la obra.
2. En 2007 les denunciaron y parece ser que el anterior dueño ya firmó la primera multa de 10 multas (no sé porqué desde 2007 eso quedaría parado, ¿no hay plazos?)
3. En 2010 yo compré la casa sin tener conocimiento del expediente.
4. Ahora, a finales de agosto de 2013, me llega la notificación y todo parece que será por ese expediente al que, según he leído por ahí, yo me subrogo aunque sea un tercer adquiriente de buena fe. (Ya hace más de seis años que la obra está hecha, pero como había un expediente creo que no puede prescribir …).
5. El expediente que le abrieron al anterior dueño era para tirar toda la obra realizada, en unos plazos e ir pagando unas multas de 3000 euros.
*Me gustaría saber si puedo hacer algo o utilizar alguna alegación concreta, he estado mirando la Ley de Suelo con sus cambios y todo, y no sé por dónde salir.
*¿El Ayuntamiento tenía obligación de inscribir la incoación en el Registro de la Propiedad? (Algo así aparece en el art.51 de la Ley de Suelo). Tengo la nota simple y no aparece nada.
* Me preguntaba también si al no reclamar el denunciante (ya que se fue a su país, le embargaron y no vive ahí) podían dejarlo estar…
*Por otro lado, creo que la obra no puede prescribir porque ya se abrió expediente, pero he leído algo de que el expediente puede caducar, ¿eso es así?
*Y por último, también si alguien me puede decir qué plazos deberían haberse seguido con ese expediente que le abrieron al anterior propietario, si ya le llegó una multa, ¿no deberían haberle llegado las siguientes? Ya hace más de seis años que lo iniciaron.
Muchísimas gracias
Resulta que me ha llegado a casa un aviso para recoger una notificación y sólo dice “Expediente de Disciplina Urbanística” “Junta de Gobierno Local”.
Al ir a recogerlo, estaba la oficina de notificaciones cerrada y decidí ir a Urbanismo a interesarme por el tema. A mi nombre no les aparecía nada y todo indica que se debe a un expediente que le habían abierto al anterior propietario de mi casa. La chica de Urbanismo me dijo que no recogiera la notificación (para que no me empezara a contar ningún plazo) y me dio una cita con el Jefe de Servicio para hablar el tema con él, pero ya me comentó que tiene mala pinta. Todavía no se ha dado esa cita y me gustaría ir un poco preparada.
La casa, en Torrevieja (Alicante), tiene una terraza que fue cerrada y en la cual hicieron una habitación, como hay en muchas otras casas de la urbanización. Pero parece que el vecino de al lado (cuya casa no está unida a la mía y además ya no vive ahí porque le embargaron) denunció. Los hechos según parece serían:
1. Antes de 2007 hicieron la obra.
2. En 2007 les denunciaron y parece ser que el anterior dueño ya firmó la primera multa de 10 multas (no sé porqué desde 2007 eso quedaría parado, ¿no hay plazos?)
3. En 2010 yo compré la casa sin tener conocimiento del expediente.
4. Ahora, a finales de agosto de 2013, me llega la notificación y todo parece que será por ese expediente al que, según he leído por ahí, yo me subrogo aunque sea un tercer adquiriente de buena fe. (Ya hace más de seis años que la obra está hecha, pero como había un expediente creo que no puede prescribir …).
5. El expediente que le abrieron al anterior dueño era para tirar toda la obra realizada, en unos plazos e ir pagando unas multas de 3000 euros.
*Me gustaría saber si puedo hacer algo o utilizar alguna alegación concreta, he estado mirando la Ley de Suelo con sus cambios y todo, y no sé por dónde salir.
*¿El Ayuntamiento tenía obligación de inscribir la incoación en el Registro de la Propiedad? (Algo así aparece en el art.51 de la Ley de Suelo). Tengo la nota simple y no aparece nada.
* Me preguntaba también si al no reclamar el denunciante (ya que se fue a su país, le embargaron y no vive ahí) podían dejarlo estar…
*Por otro lado, creo que la obra no puede prescribir porque ya se abrió expediente, pero he leído algo de que el expediente puede caducar, ¿eso es así?
*Y por último, también si alguien me puede decir qué plazos deberían haberse seguido con ese expediente que le abrieron al anterior propietario, si ya le llegó una multa, ¿no deberían haberle llegado las siguientes? Ya hace más de seis años que lo iniciaron.
Muchísimas gracias
Soy de la misma opinión que el responsable del servicio de urbanismo municipal. Tiene mala pinta.
Y digo que tiene mala pinta porque el hecho de que se le impusieran multas coercitivas al anterior propietario, indica que la resolución administrativa por la que se le obligaba a demoler es firme y los plazos dados par su ejecución reiteradamente incumplidos.
Considero que, excepto el supuesto de que acudiendo a la vía contencioso-administrativa el juzgado determine lo contrario, la demolición parece incuestionable si, como dices, es ilegazible.
Habiendo resolución firme dudo mucho que puedas alegar caducidad, eso es imposible saberlo sin examinar el procedimiento de principio al final.
Efectívamente, el artículo 225.2 c) de la Ley Urbanística de Valencia, abliga al ayuntamiento a acordar " la anotación de la resolución administrativa ordenando la restauración de la legalidad infringida en el Registro de la Propiedad, en los términos establecidos en la normativa registral ". De las consecuencias por la falta de ese acuerdo municipal y consiguiente solicitud de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, en mi opinión, deberías preguntarle al registrador o a un abogado especializado en la materia.
Sin duda alguna, todos los incumplimientos de plazos de ejecución voluntario debieron conllevar multas coercitivas y cumplidos estos, la ejecución subsidiaria por el propio ayuntamiento con cargo a la propiedad.
En fin, es lo que se me ocurre opinar de la información que has dado.
Y digo que tiene mala pinta porque el hecho de que se le impusieran multas coercitivas al anterior propietario, indica que la resolución administrativa por la que se le obligaba a demoler es firme y los plazos dados par su ejecución reiteradamente incumplidos.
Considero que, excepto el supuesto de que acudiendo a la vía contencioso-administrativa el juzgado determine lo contrario, la demolición parece incuestionable si, como dices, es ilegazible.
Habiendo resolución firme dudo mucho que puedas alegar caducidad, eso es imposible saberlo sin examinar el procedimiento de principio al final.
Efectívamente, el artículo 225.2 c) de la Ley Urbanística de Valencia, abliga al ayuntamiento a acordar " la anotación de la resolución administrativa ordenando la restauración de la legalidad infringida en el Registro de la Propiedad, en los términos establecidos en la normativa registral ". De las consecuencias por la falta de ese acuerdo municipal y consiguiente solicitud de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, en mi opinión, deberías preguntarle al registrador o a un abogado especializado en la materia.
Sin duda alguna, todos los incumplimientos de plazos de ejecución voluntario debieron conllevar multas coercitivas y cumplidos estos, la ejecución subsidiaria por el propio ayuntamiento con cargo a la propiedad.
En fin, es lo que se me ocurre opinar de la información que has dado.
Muchas gracias y, perdón que insista, pero estoy bastante verde en el asunto.
Si ya le pasaron la primera de esas multas al anterior propietario (y eso fue en 2009) ¿no deberían haberle llegado las siguientes nueve? ¿Podría ser esa una irregularidad en el proceso? ¿Cada cuánto tiempo se pasan esas multas? ¿No es mensualmente?
Muchas gracias de nuevo
Si ya le pasaron la primera de esas multas al anterior propietario (y eso fue en 2009) ¿no deberían haberle llegado las siguientes nueve? ¿Podría ser esa una irregularidad en el proceso? ¿Cada cuánto tiempo se pasan esas multas? ¿No es mensualmente?
Muchas gracias de nuevo
No sabemos la causa de esa multa coercitiva que dices se acordó imponer. Pudo ser por no cumplir la orden de paralización de las obras o por lo indicado en el anterior post, la cuestión es que sin revisar todo el expediente difícilmente podrás saberlo.
En todo caso, si el ayuntamiento ha incumplido la periodicidad legal en la imposición de las multas en absoluto invalida la orden de demolición firme.
En todo caso, si el ayuntamiento ha incumplido la periodicidad legal en la imposición de las multas en absoluto invalida la orden de demolición firme.
Para Laya30:
Le recomiendo que compruebe en el Registro de la Propiedad, si antes de inscribir su compra, había una anotación registral del Ayuntamiento por inicio de expediente de infracción urbanística.
El Ayuntamiento, estaba obligado a hacerlo, para proteger a los compradores de buena fe, como es su caso.
Le recomiendo que compruebe en el Registro de la Propiedad, si antes de inscribir su compra, había una anotación registral del Ayuntamiento por inicio de expediente de infracción urbanística.
El Ayuntamiento, estaba obligado a hacerlo, para proteger a los compradores de buena fe, como es su caso.
No había ninguna anotación y tengo la nota simple que pedí pocos días antes de la compra.
Pero me da la sensación que en el proceso anterior de expediente hubo irregularidades. No obstante, hasta que no me reúna con el Responsable de Urbanismo con el que me han dado cita, no podré saber mucho más.
Igual tengo "suerte" y lo dejan todo parado por lo raro del asunto...
Muchas gracias
Pero me da la sensación que en el proceso anterior de expediente hubo irregularidades. No obstante, hasta que no me reúna con el Responsable de Urbanismo con el que me han dado cita, no podré saber mucho más.
Igual tengo "suerte" y lo dejan todo parado por lo raro del asunto...
Muchas gracias
Hola de nuevo, mientras llega el día de reunirme en Urbanismo sigo leyendo y leyendo... Tengo una preguntita de algo que he visto por ahí:
¿Tengo alguna posibilidad de pedir medida cautelar de paralización de la orden de demolición (procedimiento de reposición de la realidad) así como de las multas coercitivas?
Y de nuevo, vuelvo a insistir... aunque haya orden de demolición, ya que nadie va a reclamar que se efectúe puesto que el denunciante se esfumó, ¿hay posibilidades de que el proceso quede paralizado de alguna forma?
Gracias
¿Tengo alguna posibilidad de pedir medida cautelar de paralización de la orden de demolición (procedimiento de reposición de la realidad) así como de las multas coercitivas?
Y de nuevo, vuelvo a insistir... aunque haya orden de demolición, ya que nadie va a reclamar que se efectúe puesto que el denunciante se esfumó, ¿hay posibilidades de que el proceso quede paralizado de alguna forma?
Gracias
Hola tuvimos la cita con el responsable de Urbanismo.
Tuvimos que explicarle todo el tema, porque aunque tenía todos los archivos no sabía de qué iba el asunto, por lo que todo lo que nos dijo fue un poco en el aire, a mi parecer.
Bueno, allí tenía la notificación a mi nombre en la que decía que tenía que pagar la SEGUNDA multa coercitiva (el anterior propietario suponemos que ya pagaría la primera o no...), según el responsable de Urbanismo eso no estaba bien y me recomendaba que alegara que a mí no me había llegado ninguna orden de demolición, que era lo que tendrían que mandarme, una orden de demolición a mi nombre y no una multa...
Me da la sensación de que se trata del mismo proceso, ellos siguen con todo igual, pero solo cambian el titular... y por eso no me dan ninguna orden de demoler... Pero yo tampoco quiero pedirles que me den una nueva orden de demoler... aunque según él sería para ganar tiempo.
Me dice que puedo recoger la notificación o dejar que aparezca en el boletín oficial de la provincia.
Este hombre me dice que ellos lo único que pueden hacer es estudiar esas alegaciones cuando yo las haga, ... en fin no me da ninguna solución clara y notamos que tampoco se quiere mojar...
Cuando estamos mirando mi notificación dice que está mal, porque va la notificación de multa pero no va adjunta la autoliquidación, con lo cual al final me dice que no me la lleve y que me la volverán a mandar.
Me recomienda que pida cita con la arquitecta de urbanismo para ver si pudiera ser tirar menos de lo que pone en la orden, o me explique ella el caso ...que pida en Urbanismo copia del expediente que había tramitado contra el anterior propietario y lo estudiemos detenidamente...
También me dice que cuando les respondamos a la notificación, les ponga todas las alegaciones posibles para que así tengan muchas cosas que mirar...
En fin, que sigo sin tener notificación ni sé cuándo me llegará. La pesadilla continúa en la incertidumbre...
Tuvimos que explicarle todo el tema, porque aunque tenía todos los archivos no sabía de qué iba el asunto, por lo que todo lo que nos dijo fue un poco en el aire, a mi parecer.
Bueno, allí tenía la notificación a mi nombre en la que decía que tenía que pagar la SEGUNDA multa coercitiva (el anterior propietario suponemos que ya pagaría la primera o no...), según el responsable de Urbanismo eso no estaba bien y me recomendaba que alegara que a mí no me había llegado ninguna orden de demolición, que era lo que tendrían que mandarme, una orden de demolición a mi nombre y no una multa...
Me da la sensación de que se trata del mismo proceso, ellos siguen con todo igual, pero solo cambian el titular... y por eso no me dan ninguna orden de demoler... Pero yo tampoco quiero pedirles que me den una nueva orden de demoler... aunque según él sería para ganar tiempo.
Me dice que puedo recoger la notificación o dejar que aparezca en el boletín oficial de la provincia.
Este hombre me dice que ellos lo único que pueden hacer es estudiar esas alegaciones cuando yo las haga, ... en fin no me da ninguna solución clara y notamos que tampoco se quiere mojar...
Cuando estamos mirando mi notificación dice que está mal, porque va la notificación de multa pero no va adjunta la autoliquidación, con lo cual al final me dice que no me la lleve y que me la volverán a mandar.
Me recomienda que pida cita con la arquitecta de urbanismo para ver si pudiera ser tirar menos de lo que pone en la orden, o me explique ella el caso ...que pida en Urbanismo copia del expediente que había tramitado contra el anterior propietario y lo estudiemos detenidamente...
También me dice que cuando les respondamos a la notificación, les ponga todas las alegaciones posibles para que así tengan muchas cosas que mirar...
En fin, que sigo sin tener notificación ni sé cuándo me llegará. La pesadilla continúa en la incertidumbre...
Pues al final sí, como era algo informal... Hablamos con una abogada y nos dijo que cuando tuvieramos algo en firme ya estudiaríamos como actuar...
Sigo sin tener notificación por eso de que no estaba bien la que tenían, así estamos esperando de nuevo, aunque preparando el escrito para responder cuando llegue.
Como he dicho, el responsable de urbanismo nos dijo que contestemos cuando nos llegue la notificación, por registro y que les pusiéramos muchas alegaciones y que volviéramos a ir. Yo le pregunté quién valoraba nuestro recurso y nos dijo que ellos mismos y quedamos en que cuando lo hiciéramos volveríamos a verlo... A lo mejor intentan ayudar...aunque tampoco quiero confiar mucho...
Sigo sin tener notificación por eso de que no estaba bien la que tenían, así estamos esperando de nuevo, aunque preparando el escrito para responder cuando llegue.
Como he dicho, el responsable de urbanismo nos dijo que contestemos cuando nos llegue la notificación, por registro y que les pusiéramos muchas alegaciones y que volviéramos a ir. Yo le pregunté quién valoraba nuestro recurso y nos dijo que ellos mismos y quedamos en que cuando lo hiciéramos volveríamos a verlo... A lo mejor intentan ayudar...aunque tampoco quiero confiar mucho...
raro es:
1º Tenga en cuenta que el dictado de la orden de ejecución, igual que la infracción, prescribe....
2º La falta de anotacion en el registro, deriva en que el ayto es "complice" por inacción en la estafa... ( le han vendido una casa con un a orden de demolición, de la que usted no es conocedora y la inacción del ayuntamiento ha favorecido dicha acción. ( responsabilidad subsidiaria......)
Con tales ingredientes..... esto tiene pinta de acabar en ese cajón que hay en todas las administraciones del que un día se partió la llave y nadie sabe que hay dentro.........
Mi consejo...... Busque un abogado, a ser posible bueno .... y ataque directamente a la responsabilidad del Ayto.
1º Tenga en cuenta que el dictado de la orden de ejecución, igual que la infracción, prescribe....
2º La falta de anotacion en el registro, deriva en que el ayto es "complice" por inacción en la estafa... ( le han vendido una casa con un a orden de demolición, de la que usted no es conocedora y la inacción del ayuntamiento ha favorecido dicha acción. ( responsabilidad subsidiaria......)
Con tales ingredientes..... esto tiene pinta de acabar en ese cajón que hay en todas las administraciones del que un día se partió la llave y nadie sabe que hay dentro.........
Mi consejo...... Busque un abogado, a ser posible bueno .... y ataque directamente a la responsabilidad del Ayto.
Muchas gracias, una inyección de moral...
Poco a poco, voy reuniendo más argumentos para responder cuando me llegue la notificación.
Sigo investigando y poco a poco descubro más cosas. Resulta que la notificación de orden de demolición (supongo que él no la recogería) fue publicada en el BOP y allí textualmente dice que "complementariamente el ayuntamiento ...Anotación en el Registro de la Propiedad y comunicación al Catastro Inmobiliario".
Además también textualmente como aparece en el BOP "El incumplimiento de esta orden dará lugar a la imposición de multas coercitivas mensuales por importe de 600 a 3.000 euros" (no le llegaron mensualmente).
En fin...muchas gracias de nuevo.
Poco a poco, voy reuniendo más argumentos para responder cuando me llegue la notificación.
Sigo investigando y poco a poco descubro más cosas. Resulta que la notificación de orden de demolición (supongo que él no la recogería) fue publicada en el BOP y allí textualmente dice que "complementariamente el ayuntamiento ...Anotación en el Registro de la Propiedad y comunicación al Catastro Inmobiliario".
Además también textualmente como aparece en el BOP "El incumplimiento de esta orden dará lugar a la imposición de multas coercitivas mensuales por importe de 600 a 3.000 euros" (no le llegaron mensualmente).
En fin...muchas gracias de nuevo.
Disculpas por adelantado por el copia y pega
a raíz de la promulgación de LEC 2001 , se aplica el plazo de cinco años que fija el artículo 518 del citado cuerpo legal. En este sentido, se ha pronunciado también la jurisprudencia, así la S TSJ Madrid 11 de septiembre de 2008, en el fundamento de derecho quinto dispone:
Una vez dictada la orden de demolición el transcurso del tiempo vuelve a tener su influencia sobre los procedimientos para el restablecimiento de la legalidad urbanística.
Así opera un nuevo plazo de prescripción, y no de caducidad, y cuyo plazo antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento de 2000 era de quince años que se dictaba la orden de demolición, como señalaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de junio de 1987, al entender que la prescripción de una Orden administrativa de derribo firme no tenía lugar hasta el transcurso del plazo de los quince años prevenido en el artículo 1964 del Código Civil contado a partir de la fecha en que quedó firme…Este plazo actualmente es de cinco años desde que se dictó la orden de demolición, y ello en aplicación supletoria de lo dispuesto en el artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el mismo sentido puede citarse la STSJ Madrid 5 de noviembre de 2009, Fundamento de Derecho Segundo, que argumenta:
Al respecto, debe señalarse, de acuerdo con la doctrina expuesta por esta Sección en sentencias…que una vez acordada la demolición el plazo para su ejecución es de quince años desde que se dictó la orden de demolición…dicha doctrina no es aplicable desde la entrada de la LEC 2000 donde en su artículo 518 referente a la caducidad de la acción ejecutiva fundada en sentencia judicial o resolución arbitral se establece que “La acción ejecutiva fundada en sentencia, en resolución judicial que se apruebe una transacción judicial o un acuerdo alcanzado en proceso o en resolución arbitral, caducará si no se interpone la correspondiente demanda ejecutiva dentro de los cinco años siguientes a la firmeza de la sentencia o resolución”…deberá estarse al plazo establecido en el artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la ejecución de aquellos actos administrativos dictados con posterioridad a la entrada en vigor de dicho texto legal siempre que la ley de aplicación no establezca dicho plazo.
Por tanto, si la Ley respectiva de la CCAA no prevé un plazo para la ejecución de la orden de demolición (en casi ninguna ley autonómica viene fijado este plazo), resulta de aplicación el plazo previsto en el artículo citado, el 518 LEC, siendo por tanto el plazo de ejecución de cinco años.
a raíz de la promulgación de LEC 2001 , se aplica el plazo de cinco años que fija el artículo 518 del citado cuerpo legal. En este sentido, se ha pronunciado también la jurisprudencia, así la S TSJ Madrid 11 de septiembre de 2008, en el fundamento de derecho quinto dispone:
Una vez dictada la orden de demolición el transcurso del tiempo vuelve a tener su influencia sobre los procedimientos para el restablecimiento de la legalidad urbanística.
Así opera un nuevo plazo de prescripción, y no de caducidad, y cuyo plazo antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento de 2000 era de quince años que se dictaba la orden de demolición, como señalaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de junio de 1987, al entender que la prescripción de una Orden administrativa de derribo firme no tenía lugar hasta el transcurso del plazo de los quince años prevenido en el artículo 1964 del Código Civil contado a partir de la fecha en que quedó firme…Este plazo actualmente es de cinco años desde que se dictó la orden de demolición, y ello en aplicación supletoria de lo dispuesto en el artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el mismo sentido puede citarse la STSJ Madrid 5 de noviembre de 2009, Fundamento de Derecho Segundo, que argumenta:
Al respecto, debe señalarse, de acuerdo con la doctrina expuesta por esta Sección en sentencias…que una vez acordada la demolición el plazo para su ejecución es de quince años desde que se dictó la orden de demolición…dicha doctrina no es aplicable desde la entrada de la LEC 2000 donde en su artículo 518 referente a la caducidad de la acción ejecutiva fundada en sentencia judicial o resolución arbitral se establece que “La acción ejecutiva fundada en sentencia, en resolución judicial que se apruebe una transacción judicial o un acuerdo alcanzado en proceso o en resolución arbitral, caducará si no se interpone la correspondiente demanda ejecutiva dentro de los cinco años siguientes a la firmeza de la sentencia o resolución”…deberá estarse al plazo establecido en el artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la ejecución de aquellos actos administrativos dictados con posterioridad a la entrada en vigor de dicho texto legal siempre que la ley de aplicación no establezca dicho plazo.
Por tanto, si la Ley respectiva de la CCAA no prevé un plazo para la ejecución de la orden de demolición (en casi ninguna ley autonómica viene fijado este plazo), resulta de aplicación el plazo previsto en el artículo citado, el 518 LEC, siendo por tanto el plazo de ejecución de cinco años.
