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¿Expediente de dominio?
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¿expediente de dominio?
Finca rustica que acaba de comprar mi cliente para edificar, y que se encuentra en la siguiente situación:
En el Registro de la propiedad consta que en la escritura de c-v del año 1800 una parte muy pequeña de la casa (el corral o pajar), no se vendía al comprador, por lo que desde entonces esa parte del corral no tiene más titular que el vendedor inicial, que a su vez se murió y no dejó herederos. Es decir, que el que les ha vendido a mis clientes, que es heredero del comprador que compró toda la casa menos esa parte, no es propietario según el registro de esa parte de la casa. Ahora mi cliente se encuentra con que si quiere pedir una hipoteca sobre esa vivienda para edificar, se la van a denegar, así que el notario le ha dicho que el vendedor tiene que hacer un expediente de dominio, y que tiene que ir con 2 o 3 testigos del pueblo, que digan que esa finca solo ha pertenecido al vendedor de mi cliente, y que la parte que no se le vendió a su antepasado ha sido ocupada por él pacificamente durante muchos años .
Mis preguntas son: ¿Es obligatorio abogado y procurador para llevarles este tema?
¿Realmente hay que hacer un expediente de dominio o podría utilizarse otro medio?
¿Dónde está regulado el expediente de dominio en la LEC y cómo se tramita el procedimiento?
¿Deberán de publicarse anuncios en el BOE para avisar a posibles herederos de la parte de la casa de la que estamos hablando?
Muchas gracias compañeros por vuestras respuestas
En el Registro de la propiedad consta que en la escritura de c-v del año 1800 una parte muy pequeña de la casa (el corral o pajar), no se vendía al comprador, por lo que desde entonces esa parte del corral no tiene más titular que el vendedor inicial, que a su vez se murió y no dejó herederos. Es decir, que el que les ha vendido a mis clientes, que es heredero del comprador que compró toda la casa menos esa parte, no es propietario según el registro de esa parte de la casa. Ahora mi cliente se encuentra con que si quiere pedir una hipoteca sobre esa vivienda para edificar, se la van a denegar, así que el notario le ha dicho que el vendedor tiene que hacer un expediente de dominio, y que tiene que ir con 2 o 3 testigos del pueblo, que digan que esa finca solo ha pertenecido al vendedor de mi cliente, y que la parte que no se le vendió a su antepasado ha sido ocupada por él pacificamente durante muchos años .
Mis preguntas son: ¿Es obligatorio abogado y procurador para llevarles este tema?
¿Realmente hay que hacer un expediente de dominio o podría utilizarse otro medio?
¿Dónde está regulado el expediente de dominio en la LEC y cómo se tramita el procedimiento?
¿Deberán de publicarse anuncios en el BOE para avisar a posibles herederos de la parte de la casa de la que estamos hablando?
Muchas gracias compañeros por vuestras respuestas
Hola Jesu, entiendo que lo que comentas se despacharia con prontitud de la forma que te ha comentado el notario, buscando dos testigos que ante él atestiguaran la proiedad de la finca, que el notario diera fe de ello con plenos efectos.En todo caso el tema sería una cuestion de jurisdiccion voluntaria,en si no esta regulada en la LEC pero si existiera contraparte se redactaria una demanda de accion declarativa de dominio a fin de que al demandante se le reconociera su derecho a poseer la finca, tienes que ir con procurador y abogado.
Un saludo
Un saludo
Dado el tema que planteas, caben las siguientes opciones:
a) Entablar una acción declarativa de dominio o, más bien, contradictoria del dominio inscrito frente al titular registral y/o sus desconocidos herederos legales en orden a que el Juez por medio de Sentencia declare el dominio de la parte de la finca que inicialmente no fue vendida y, todo ello, aduciendo prescripción adquisitiva o usucapio. En dicha demanda solicitarásdel juzgado que ordene la adecuación registral.
La propiedad se adquiere por la posesión continuada e ininterrupida en concepto de dueño y el plazo será el de treinta años pudiendo unir al que ya ha agotado tu cliente, el verficado por su causante. (arts. 1959 y 1960.1º CC).
Esta sentencia producirá efectos de cosa juzgada.
b) El expediente reanudador del tracto sucesivo. (arts. 201 y ss Ley Hipotecaria)
Si lo vendido a tu cliente fue la totalidad de la finca y ostenta un título (sea éste privado o público) donde así se exprese podrás solicitar la apertura de dicho expediente que se regula en los arts. 201 y siguientes de la Ley hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario, todo ello, en orden a que el Registro de la PRopiedad se adecue a la realidad.
Deberás presentar al expediente una certificación registral de dominio y cargas a los efectos prevenidos en la Ley Hipotecaria. También se presentará una certificación descriptiva y gráfica del catastro y los títulos donde funde su derecho tu cliente.
En dicho expediente se deberán citar a la persona de donde proceden los bienes (es decir, a la persona que vendió a tus clientes o sus legítimos herederos), al titular registral, éste último, se citará por edictos no siendo necesaria su notificación personal al tener el asiento registral una antigüedad de más de treinta años y a cuantas personas ignoradas pueda afectar la reanudación del tracto interesada sobre dicho trozo de finca que deberán ser citadas mediante edictos que se publicarán en el Tablon de Anuncios del Juzgado, Boletín Oficial de la Provincia y Ayuntamiento. (Algunos juzgados exigen, aunque no resulta ya exigible tras la reforma, la publicación en un diario de tirada provincial)
El expediente se recibe a prueba e interviene el Ministerio Fiscal acabando por medio de Auto que no tiene eficacia de cosa juzgada.
Espero haberte sido útil, de todas formas, tendría que examinar papeles y circunstancias para serte más concreto sobre la acción a elegir.
Un abrazo compañero.
a) Entablar una acción declarativa de dominio o, más bien, contradictoria del dominio inscrito frente al titular registral y/o sus desconocidos herederos legales en orden a que el Juez por medio de Sentencia declare el dominio de la parte de la finca que inicialmente no fue vendida y, todo ello, aduciendo prescripción adquisitiva o usucapio. En dicha demanda solicitarásdel juzgado que ordene la adecuación registral.
La propiedad se adquiere por la posesión continuada e ininterrupida en concepto de dueño y el plazo será el de treinta años pudiendo unir al que ya ha agotado tu cliente, el verficado por su causante. (arts. 1959 y 1960.1º CC).
Esta sentencia producirá efectos de cosa juzgada.
b) El expediente reanudador del tracto sucesivo. (arts. 201 y ss Ley Hipotecaria)
Si lo vendido a tu cliente fue la totalidad de la finca y ostenta un título (sea éste privado o público) donde así se exprese podrás solicitar la apertura de dicho expediente que se regula en los arts. 201 y siguientes de la Ley hipotecaria y concordantes del Reglamento Hipotecario, todo ello, en orden a que el Registro de la PRopiedad se adecue a la realidad.
Deberás presentar al expediente una certificación registral de dominio y cargas a los efectos prevenidos en la Ley Hipotecaria. También se presentará una certificación descriptiva y gráfica del catastro y los títulos donde funde su derecho tu cliente.
En dicho expediente se deberán citar a la persona de donde proceden los bienes (es decir, a la persona que vendió a tus clientes o sus legítimos herederos), al titular registral, éste último, se citará por edictos no siendo necesaria su notificación personal al tener el asiento registral una antigüedad de más de treinta años y a cuantas personas ignoradas pueda afectar la reanudación del tracto interesada sobre dicho trozo de finca que deberán ser citadas mediante edictos que se publicarán en el Tablon de Anuncios del Juzgado, Boletín Oficial de la Provincia y Ayuntamiento. (Algunos juzgados exigen, aunque no resulta ya exigible tras la reforma, la publicación en un diario de tirada provincial)
El expediente se recibe a prueba e interviene el Ministerio Fiscal acabando por medio de Auto que no tiene eficacia de cosa juzgada.
Espero haberte sido útil, de todas formas, tendría que examinar papeles y circunstancias para serte más concreto sobre la acción a elegir.
Un abrazo compañero.
