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Expediente de dominio
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Gracias mil iosat
La venta que hizo C1 a B2 es la parte que le correspondía en la finca de (A) tal y como señalas, la escritura no puede haber accedido al registro de la propiedad porque el titular registral de la finca en su conjunto es (A).
Consta testamento de que A adquirió la finca vía testamentaria.
Como señalas A, B, C y C2 están fallecidas, no así C1 que ha sido quien ha vendido a B2, (está en el extranjero).
Los actuales propietarios de la finca de A son: B1 (1/4) y B2 (1/4) por donación de B, y B2 del (1/4) por la compra a C1, y los herederos de C2 (1/4). Entonces C1 lo que tendría que hacer es ratificar la escritura de venta que con un principio si existe poder al respecto no será necesario que venga desde el extranjero para hacerlo.
Y perdona que te lo vuelva a reiterar:
Respecto del expediente de dominio puedo ya presentar un escrito de desistimiento para recuperar la documentación original aportada, PORQUE NO ES VÍA POSIBLE PARA PODER INSCRIBIR al no ser la vía el expediente de dominio.
Y entonces lo más viable sería la aceptación de la herencia por B1, B2 (aunque tengan una donación de B, y de C1 (que en este caso ha vendido a B2 su porción de la finca), y en su caso los herederos de C2.
Una vez más superagradecido por tus aclaraciones.
La venta que hizo C1 a B2 es la parte que le correspondía en la finca de (A) tal y como señalas, la escritura no puede haber accedido al registro de la propiedad porque el titular registral de la finca en su conjunto es (A).
Consta testamento de que A adquirió la finca vía testamentaria.
Como señalas A, B, C y C2 están fallecidas, no así C1 que ha sido quien ha vendido a B2, (está en el extranjero).
Los actuales propietarios de la finca de A son: B1 (1/4) y B2 (1/4) por donación de B, y B2 del (1/4) por la compra a C1, y los herederos de C2 (1/4). Entonces C1 lo que tendría que hacer es ratificar la escritura de venta que con un principio si existe poder al respecto no será necesario que venga desde el extranjero para hacerlo.
Y perdona que te lo vuelva a reiterar:
Respecto del expediente de dominio puedo ya presentar un escrito de desistimiento para recuperar la documentación original aportada, PORQUE NO ES VÍA POSIBLE PARA PODER INSCRIBIR al no ser la vía el expediente de dominio.
Y entonces lo más viable sería la aceptación de la herencia por B1, B2 (aunque tengan una donación de B, y de C1 (que en este caso ha vendido a B2 su porción de la finca), y en su caso los herederos de C2.
Una vez más superagradecido por tus aclaraciones.
Entonces entiendo que la venta que hizo C1 a B2 es de la parte que le correspondía en la finca de A, y que dicha escritura no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que faltarían los títulos de propiedad, herencia de A y herencia de C.
Si he entendido bien, actualmente están fallecidos A, B, C, C1 y C2.
Los actuales propietarios de la finca de A serían: B1 (1/4) y B2 (1/4) por herencia de B, B2 (1/4) por la compra a C1, y los herederos de C2 (1/4).
En la escritura tendrían que intervenir B1, B2, los herederos de C1 (seguidamente explico), y los herederos de C2.
Explico por qué tienen que intervenir los herederos de C1: Al vender C1 su parte a B2, esta realizando un acto de aceptación tácita de las herencias de A y de C, pero para que la escritura de herencia que se haga no deje ningún tipo de duda en cuanto a que todos los herederos actuales están de acuerdo, los herederos de C1 tienen que aceptar expresamente las herencias de A, de C, y de C1, y ratificar la escritura de venta de C1 a B2. Sería una especie de consentimiento, ya que si lo único que se inventaría en la herencia es la finca de A, los herederos de C1 no se adjudicarían nada.
La venta de C1 a B2 se complementaría en la escritura de herencia, de forma que haya un tracto ordenado de A a B2.
Y sin olvidarnos de la escritura de donación realizada por B a B1 y B2, que como ya he indicado anteriormente, también hay que complementar y/o subsanar en la herencia.
Si he entendido bien, actualmente están fallecidos A, B, C, C1 y C2.
Los actuales propietarios de la finca de A serían: B1 (1/4) y B2 (1/4) por herencia de B, B2 (1/4) por la compra a C1, y los herederos de C2 (1/4).
En la escritura tendrían que intervenir B1, B2, los herederos de C1 (seguidamente explico), y los herederos de C2.
Explico por qué tienen que intervenir los herederos de C1: Al vender C1 su parte a B2, esta realizando un acto de aceptación tácita de las herencias de A y de C, pero para que la escritura de herencia que se haga no deje ningún tipo de duda en cuanto a que todos los herederos actuales están de acuerdo, los herederos de C1 tienen que aceptar expresamente las herencias de A, de C, y de C1, y ratificar la escritura de venta de C1 a B2. Sería una especie de consentimiento, ya que si lo único que se inventaría en la herencia es la finca de A, los herederos de C1 no se adjudicarían nada.
La venta de C1 a B2 se complementaría en la escritura de herencia, de forma que haya un tracto ordenado de A a B2.
Y sin olvidarnos de la escritura de donación realizada por B a B1 y B2, que como ya he indicado anteriormente, también hay que complementar y/o subsanar en la herencia.
osat la compraventa se hizo ante notario, perdona por no explicarme bien, notarialmente si está registrada la compraventa, en el registro de la propiedad me dijeron que no entienden como se pudo hacer esa escritura notarial de compraventa.
Pero para ir despejando incógnitas por llamarlo de alguna manera.
Respecto del expediente de dominio puedo ya presentar un escrito de desistimiento para recuperar la documentación original aportada, PORQUE NO ES VÍA POSIBLE PARA PODER INSCRIBIR a nombre de B1, B2, C1 (venta con escritura notarial) y los herederos de C2.
Y entonces lo más viable sería la aceptación de la herencia por B1, B2 (aunque tengan una donación de B, y de C1 (que en este caso ha vendido a B2 su porción de la finca), no sé hasta qué punto esta aceptación sería correcta, y en su caso los herederos de C2 y no me canso de agradecer tus ilustraciones.
Pero para ir despejando incógnitas por llamarlo de alguna manera.
Respecto del expediente de dominio puedo ya presentar un escrito de desistimiento para recuperar la documentación original aportada, PORQUE NO ES VÍA POSIBLE PARA PODER INSCRIBIR a nombre de B1, B2, C1 (venta con escritura notarial) y los herederos de C2.
Y entonces lo más viable sería la aceptación de la herencia por B1, B2 (aunque tengan una donación de B, y de C1 (que en este caso ha vendido a B2 su porción de la finca), no sé hasta qué punto esta aceptación sería correcta, y en su caso los herederos de C2 y no me canso de agradecer tus ilustraciones.
Entonces C1 vendió a B2, ¿Y está inscrito? ¿Con el mismo número de finca registral, o con número diferente?
Si es la misma finca registral, hay otra escritura que tener en cuenta en la adjudicación hereditaria.
Si esta inscrita con un número de finca distinto, habría que estudiar qué conviene más, si dejarla como finca independiente que no habría que adjudicar, si agruparla a la finca de A para cuadrar la División Horizontal, o si tener en cuenta la posible doble inmatriculación (que habría que comprobar en el Registro de la Propiedad).
Realmente el asunto tiene un entramado bastante complicado.
Si es la misma finca registral, hay otra escritura que tener en cuenta en la adjudicación hereditaria.
Si esta inscrita con un número de finca distinto, habría que estudiar qué conviene más, si dejarla como finca independiente que no habría que adjudicar, si agruparla a la finca de A para cuadrar la División Horizontal, o si tener en cuenta la posible doble inmatriculación (que habría que comprobar en el Registro de la Propiedad).
Realmente el asunto tiene un entramado bastante complicado.
Entonces lo más correcto sería que B1 y B2 aunque son donatarios de una parte de la finca y aunque su tracto está interrumpido acudan con C1 C2 a aceptar la herencia y así se evitarían todos los follones de ir unos por un lado y otros por otro, porque en definitiva lo que quieren es hacer coincidir la realidad catastral con la realidad registral para la división horizontal.
Pero… como siempre hay un pero…
Pero fíjate si las cosas se han hecho de una forma que escapa a todas las realidades C1 vendió su porción de la finca a B2 ante notario, se encuentra registrada en escritura la venta de C1 a B2, C1 tiene herederos pero ahora ya no tendrían parte en la finca porque legalmente su porción ha sido comprada y vendida “dentro de la legalidad”, en cuanto a C2 falleció, tiene 4 herederos forzosos y una usufructuaria universal, aquí el problema no es tan grave porque estos cuatro herederos (a pesar de estar en el extranjero) han conferido poder especial a B1 y la viuda de B1 que sería la usufructuaria universal está en España, ahora donde se complica la situación es en C1 que realizó la venta de su porción de la finca registrada notarialmente y ¿Por dónde se puede coger esto?
Mil gracias iosat por tu ayuda la verdad que poco a poco me has ido desenmarañando la maraña.
Pero… como siempre hay un pero…
Pero fíjate si las cosas se han hecho de una forma que escapa a todas las realidades C1 vendió su porción de la finca a B2 ante notario, se encuentra registrada en escritura la venta de C1 a B2, C1 tiene herederos pero ahora ya no tendrían parte en la finca porque legalmente su porción ha sido comprada y vendida “dentro de la legalidad”, en cuanto a C2 falleció, tiene 4 herederos forzosos y una usufructuaria universal, aquí el problema no es tan grave porque estos cuatro herederos (a pesar de estar en el extranjero) han conferido poder especial a B1 y la viuda de B1 que sería la usufructuaria universal está en España, ahora donde se complica la situación es en C1 que realizó la venta de su porción de la finca registrada notarialmente y ¿Por dónde se puede coger esto?
Mil gracias iosat por tu ayuda la verdad que poco a poco me has ido desenmarañando la maraña.
El tracto estaría interrumpido únicamente en cuanto a la donación realizada por B a sus hijos, B1 y B2.
En cuanto a la parte que corresponde a C1 y C2, no hay interrupción de tracto, pues lo que hay son disposiciones testamentarias de C, que tendrían que ser aceptadas en herencia, y como el bien proviene de A, también hay que aceptar su herencia.
Y para que C1 y C2 acepten la herencia de A, y se adjudiquen la parte de la propiedad que les corresponde, tienen que intervenir el resto de herederos, o sea B1 y B2, que como son donatarios de la otra parte de la finca, sería el momento adecuado, al otorgar la escritura de herencia, para complementar o subsanar la donación que hizo B a su favor, de forma que el tracto dejaría de estar interrumpido.
Esto sería así si A sólo tenía dos herederos, B y C, pues si A tenía más herederos, estos, o los actuales herederos de los mismos, tendrían que intervenir también en la herencia, y el asunto podría complicarse.
En cuanto a la parte que corresponde a C1 y C2, no hay interrupción de tracto, pues lo que hay son disposiciones testamentarias de C, que tendrían que ser aceptadas en herencia, y como el bien proviene de A, también hay que aceptar su herencia.
Y para que C1 y C2 acepten la herencia de A, y se adjudiquen la parte de la propiedad que les corresponde, tienen que intervenir el resto de herederos, o sea B1 y B2, que como son donatarios de la otra parte de la finca, sería el momento adecuado, al otorgar la escritura de herencia, para complementar o subsanar la donación que hizo B a su favor, de forma que el tracto dejaría de estar interrumpido.
Esto sería así si A sólo tenía dos herederos, B y C, pues si A tenía más herederos, estos, o los actuales herederos de los mismos, tendrían que intervenir también en la herencia, y el asunto podría complicarse.
Gracias iosat por tu respuesta B donó a B1 y B2 ante notario y C testó a C1 y C2 ante notario, lo que no hubo fue aceptación de herencia, hay un colega que me dice que no cabe el expediente de dominio porque entre sucesores este no se puede dar, pero a mí no me cuadran las cosas A es el titular registral, entre A (titular registral) y B1,B2,C1yC2 hay una serie de transmisiones que no acuden al registro, por lo que el tracto registral se ha interrumpido por más de 30 años, es que no se me ocurre otra vía para arreglarlo, por favor esto me supera, te reitero mis gracias.
Más bien parece un caso de aceptación de herencias, en la que los herederos actuales, B1, B2, C1 y C2, aceptarían las herencias de los causantes A, B y C, y se adjudicarían la propiedad inscrita de A en las proporciones que les correspondan.
Si realmente B donó a sus hijos, B1 y B2, debería existir una escritura (artículo 633 CC) que habría que tener en cuenta a la hora de hacer la escritura de herencia.
Si realmente B donó a sus hijos, B1 y B2, debería existir una escritura (artículo 633 CC) que habría que tener en cuenta a la hora de hacer la escritura de herencia.
Expediente de dominio
No se admite la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente (sucesor) del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición. ¿Aquí me pierdo, estos títulos de adquisición pueden ser una donación, un testamento donde no se haya aceptado la herencia?
Pero vamos a mi ejemplo A testa a favor de sus hijos B y C (A ha muerto).
- B, muere, pero ha donado en vida a B1 y a B2 que son sus hijos,
- C, muere, ha testado a favor de sus hijos C1 y C2.
El objeto es una finca urbana.
B1, B2, C1 y C2 constan como titulares catastrales y quieren realizar la división horizontal del inmueble, pero se los impide que no existe coincidencia entre el titular registral de la finca, que es A, y ellos que son los titulares catastrales, pero me surge la duda de la posibilidad del expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo, ya que la inscripción registral tiene más de 35 años, A (que como he aclarado está muerta, es titular registral de la finca) y B1, B2, C1 y C2 quieren hacer coincidir el titular registral con el titular catastral.
Pero vamos a mi ejemplo A testa a favor de sus hijos B y C (A ha muerto).
- B, muere, pero ha donado en vida a B1 y a B2 que son sus hijos,
- C, muere, ha testado a favor de sus hijos C1 y C2.
El objeto es una finca urbana.
B1, B2, C1 y C2 constan como titulares catastrales y quieren realizar la división horizontal del inmueble, pero se los impide que no existe coincidencia entre el titular registral de la finca, que es A, y ellos que son los titulares catastrales, pero me surge la duda de la posibilidad del expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo, ya que la inscripción registral tiene más de 35 años, A (que como he aclarado está muerta, es titular registral de la finca) y B1, B2, C1 y C2 quieren hacer coincidir el titular registral con el titular catastral.
