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expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo
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- Tema: Expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo
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Expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo
Hola:
Quisiera hacer la siguiente consulta:
Mi abuela compró en estadode viuda un apartamento en el año 1.973 por contrato privado de compraventa. Dicho contrato se formalizó con el promotor-vendedor a través de un representante que tenía poderes del mismo.
Mi abuela fallece sin elevar al público dicho contrato privado, también fallecen el promotor-vendedor, su esposa y el representante legal del mismo.
Actualmene desconocemos el posible paradero de los herederos del promotor-vendedor.
Como ya he comentado mi abuela fallece en el año 1.982, sin dejar testamento, siendo sus legítimos herederos mi padre y dos hermanas mas, quienes efectuan la correspondiente declaración judicial de herederos.
Dicho apartamento se adjudica a mi padre verbalmente, pero sin que aparezca en la declaración de herederos y se haga una adjudicación notarial de los bienes.
Las hermanas de mi padre fallecen en el año 1.998 y 2.001, respectivamente en estado de viudas las dos, y sin efectuar testamento. Siendo sus legitimos herederos sus hijos, un total de 8.
De estos 8 herederos solo conocemos el paredero de alguno de ellos, y es bastante dificil la localización de todos ellos, pues no manteniamos una relación fluida con los mismos y desconocemos el paredero de la mayoría.
Mi padre desde que fallece mi abuela y se le adjudica verbalmente paga la comunidad, el IBI, la luz, el agua, etc del mencionado apartamento.
Dicho apartamento se encuentra catastrado a nombre del promotor-vendedor y registralmente también está a nombre del mismo y su esposa.La inscripción registral tiene mas de 30 años, siendo de 1.972.
Mi pregunta es:
¿Podríamos hacer un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, para inscribir el apartamento a nombre de mi padre ?
Está claro que mi padre es propietario de una parte indivisa de dicho apartamento como heredero de mi abuela, pero respecto a las otras dos partes indivisas, ¿podría alegar la usucapión ?
O bien tendriamos que demandar a los herederos del promotor-vendedor para que el juez eleve a publico a nombre de mi padre y sus sobrinos dicho contrato, y luego que mi padre demande a sus sobrinos de los que no conoce el paradero para solicitar la inscripción a su nombre por adjudicación.
La verdad es que el tema está muy complicado y necesitariamos una orientación legal.
El problema está en que los herederos de mis tias no estan localizables pues hace mucho que no mantenemos contacto con ello.
Agradeceria cualquier ayuda. Gracias de antemano y un cordial saludo a todos.
Quisiera hacer la siguiente consulta:
Mi abuela compró en estadode viuda un apartamento en el año 1.973 por contrato privado de compraventa. Dicho contrato se formalizó con el promotor-vendedor a través de un representante que tenía poderes del mismo.
Mi abuela fallece sin elevar al público dicho contrato privado, también fallecen el promotor-vendedor, su esposa y el representante legal del mismo.
Actualmene desconocemos el posible paradero de los herederos del promotor-vendedor.
Como ya he comentado mi abuela fallece en el año 1.982, sin dejar testamento, siendo sus legítimos herederos mi padre y dos hermanas mas, quienes efectuan la correspondiente declaración judicial de herederos.
Dicho apartamento se adjudica a mi padre verbalmente, pero sin que aparezca en la declaración de herederos y se haga una adjudicación notarial de los bienes.
Las hermanas de mi padre fallecen en el año 1.998 y 2.001, respectivamente en estado de viudas las dos, y sin efectuar testamento. Siendo sus legitimos herederos sus hijos, un total de 8.
De estos 8 herederos solo conocemos el paredero de alguno de ellos, y es bastante dificil la localización de todos ellos, pues no manteniamos una relación fluida con los mismos y desconocemos el paredero de la mayoría.
Mi padre desde que fallece mi abuela y se le adjudica verbalmente paga la comunidad, el IBI, la luz, el agua, etc del mencionado apartamento.
Dicho apartamento se encuentra catastrado a nombre del promotor-vendedor y registralmente también está a nombre del mismo y su esposa.La inscripción registral tiene mas de 30 años, siendo de 1.972.
Mi pregunta es:
¿Podríamos hacer un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, para inscribir el apartamento a nombre de mi padre ?
Está claro que mi padre es propietario de una parte indivisa de dicho apartamento como heredero de mi abuela, pero respecto a las otras dos partes indivisas, ¿podría alegar la usucapión ?
O bien tendriamos que demandar a los herederos del promotor-vendedor para que el juez eleve a publico a nombre de mi padre y sus sobrinos dicho contrato, y luego que mi padre demande a sus sobrinos de los que no conoce el paradero para solicitar la inscripción a su nombre por adjudicación.
La verdad es que el tema está muy complicado y necesitariamos una orientación legal.
El problema está en que los herederos de mis tias no estan localizables pues hace mucho que no mantenemos contacto con ello.
Agradeceria cualquier ayuda. Gracias de antemano y un cordial saludo a todos.
Una idea: Que tal si tu padre vende a un tercero y es ese tercero quien inicia el expediente de dominio.
Habrá que solicitar la certificación registral que previene el art. 201 de la L.Hipotacaria.
Habrá que citar al titular registral-catastral (y/o sus legítimos herederos). Al tener la finca más de treinta años la ley no exige que la citación sea personal.
Habrá que publicar edictos en los lugares que establece la ley (B.o.p, Ayuntamiento y Tablon de Anuncios del Juzgado) para que en el plazo de diez días comparezcan cualquier interesado al que le perjudique la inscripción.
Habrá que citar a la persona de donde proceden los bienes, en este caso, tu padre.
En fin, es una idea malévola, no crees. La ley tiene esas cosas y, por ello, el auto que culmina el expediente de dominio no tiene eficacia de cosa juzgada.
Para más información te dejo mi email agustincaete@telefonica.net
Un abrazo y suerte.
Habrá que solicitar la certificación registral que previene el art. 201 de la L.Hipotacaria.
Habrá que citar al titular registral-catastral (y/o sus legítimos herederos). Al tener la finca más de treinta años la ley no exige que la citación sea personal.
Habrá que publicar edictos en los lugares que establece la ley (B.o.p, Ayuntamiento y Tablon de Anuncios del Juzgado) para que en el plazo de diez días comparezcan cualquier interesado al que le perjudique la inscripción.
Habrá que citar a la persona de donde proceden los bienes, en este caso, tu padre.
En fin, es una idea malévola, no crees. La ley tiene esas cosas y, por ello, el auto que culmina el expediente de dominio no tiene eficacia de cosa juzgada.
Para más información te dejo mi email agustincaete@telefonica.net
Un abrazo y suerte.
Te agradezco tu información alegato, pero si mi padre vende a un tercero tendría que ser en contrato privado. pues el inmueble no consta a su nombre registralmente, sino a nombre del promotor-vendedor.
Te refieres a eso, que lo venda por contrato privado y que ese tercero incoe el expediente.
Me preocupa el hecho de cómo justificar ante ese tercero y un juez la propiedad porque mi padre solo es titular de una parte indivisa de las otras dos partes indivisas legalmente no tiene como acreditar su propiedad. ¿ Admitiría un juez y un registrador como legal esa compraventa ?
¿ No tendríamos riesgos de problemas con ese tercero si no prospera la acción ?
¿ No sería mejor que mi padre vendiera a uno de sus hijos o le donara el mueble y fuera éste el que incoara el expediente de dominio en lugar de un tercero ajeno a todo ?
¿ Que pasaría con los herederos de mis tías ?
Un cordial saludo y gracias por vuestra ayuda, ruego alguien me aclare todas estas dudas.
Te refieres a eso, que lo venda por contrato privado y que ese tercero incoe el expediente.
Me preocupa el hecho de cómo justificar ante ese tercero y un juez la propiedad porque mi padre solo es titular de una parte indivisa de las otras dos partes indivisas legalmente no tiene como acreditar su propiedad. ¿ Admitiría un juez y un registrador como legal esa compraventa ?
¿ No tendríamos riesgos de problemas con ese tercero si no prospera la acción ?
¿ No sería mejor que mi padre vendiera a uno de sus hijos o le donara el mueble y fuera éste el que incoara el expediente de dominio en lugar de un tercero ajeno a todo ?
¿ Que pasaría con los herederos de mis tías ?
Un cordial saludo y gracias por vuestra ayuda, ruego alguien me aclare todas estas dudas.
Malagueña, para ponernos legalistas lo legal sería cumplir con todo el tracto, es decir, demandar a los herederos legales del promotor-vendedor para que eleven a público el documento privado de compraventa suscrito en el año 1.972 con tu abuela y, después, llevar a cabo las operaciones particionales de tu abuela (fallecida en 1.982) y, en la misma escritura, las de tus dos tías carnales (fallecidas en 1998 y 2001) incluyendo el bien inmueble en la partición hereditaria que pertenecerá a las tres ramas por terceras partes indivisas. Esta sería la solución correcta y no el expediente de dominio.
Si introduces en dicha relación a un tercero, la cosa se simplifica dado que a ese tercero no se le puede imponer la tramitación de todas esas operaciones particionales previas. El tercero puede comprar en documento privado (o en escritura pública), el problema estriba en el título alegado por tu padre. El mismo podría decir que le pertenece por herencia y por haber comprado la parte de sus dos hermanas en vida de éstas, manifestando haber extraviado dicho documento privado (o no haberse formalizado por escrito sino de palabra). Es un riesgo, pero las cosas están como están, dado que con tus primos no tienes relación de ningún tipo. Si existiera relación éstos podrían corroborar en el expediente de dominio dicha versión.
Es preferible a mi juicio que el expediente lo inicie un tercero en base a un documento privado de compraventa que le formalice tu padre. Aunque hay terceros y "terceros", tu ya me entiendes.
Un saludo
Si introduces en dicha relación a un tercero, la cosa se simplifica dado que a ese tercero no se le puede imponer la tramitación de todas esas operaciones particionales previas. El tercero puede comprar en documento privado (o en escritura pública), el problema estriba en el título alegado por tu padre. El mismo podría decir que le pertenece por herencia y por haber comprado la parte de sus dos hermanas en vida de éstas, manifestando haber extraviado dicho documento privado (o no haberse formalizado por escrito sino de palabra). Es un riesgo, pero las cosas están como están, dado que con tus primos no tienes relación de ningún tipo. Si existiera relación éstos podrían corroborar en el expediente de dominio dicha versión.
Es preferible a mi juicio que el expediente lo inicie un tercero en base a un documento privado de compraventa que le formalice tu padre. Aunque hay terceros y "terceros", tu ya me entiendes.
Un saludo
Hola, Malagueña.
Yo lo veo más sencillo. Puedes tramitar con tu abogado directamente la usucapión. te remito al enlace ce la wikipedia, para que lo entiendas someramente, en un lenguaje no abstruso : http://es.wikipedia.org/wiki/Usucapión.
Se requiere el transcurso de 30 años poseyendo la finca en estas 3 cualidades :
1-pública : todo el mundo conoce que tu padre ejerce como propietario, siendo indiferente que su título jurídico sea privado. Nadie más sabe de otra persona que de tu padre.
2 pacífica : ejercicio de propiedad no violenta, tu padre no es un ocupa, pues tiene justo título.
3 ininterrumpida : tu padre ejerce durante más de 30 años esa propiedad
Además tu padre ejerce de buena fé y con título suficiente, aunque privado. La usucapión será el método más rápido y menos costoso para que el juez determine que tu padre es el único propietario legal y lo mande registrar a su nombre. De este modo te evitas tener que acudir tanto ante los herederos del titular registral como de los colaterales de tu familia que, a pesar de tener derecho a la herencia, nunca han ejercido de propietarios.
Olvida los derechos de los familiares y céntrate en registrar la finca a nombre de tu padre. si en el futuro surge alfguna reclamación, que contraten ellos a su abogado.
Yo lo veo más sencillo. Puedes tramitar con tu abogado directamente la usucapión. te remito al enlace ce la wikipedia, para que lo entiendas someramente, en un lenguaje no abstruso : http://es.wikipedia.org/wiki/Usucapión.
Se requiere el transcurso de 30 años poseyendo la finca en estas 3 cualidades :
1-pública : todo el mundo conoce que tu padre ejerce como propietario, siendo indiferente que su título jurídico sea privado. Nadie más sabe de otra persona que de tu padre.
2 pacífica : ejercicio de propiedad no violenta, tu padre no es un ocupa, pues tiene justo título.
3 ininterrumpida : tu padre ejerce durante más de 30 años esa propiedad
Además tu padre ejerce de buena fé y con título suficiente, aunque privado. La usucapión será el método más rápido y menos costoso para que el juez determine que tu padre es el único propietario legal y lo mande registrar a su nombre. De este modo te evitas tener que acudir tanto ante los herederos del titular registral como de los colaterales de tu familia que, a pesar de tener derecho a la herencia, nunca han ejercido de propietarios.
Olvida los derechos de los familiares y céntrate en registrar la finca a nombre de tu padre. si en el futuro surge alfguna reclamación, que contraten ellos a su abogado.
