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Viendo 1 - 20 de 25 comentarios
Estatutos comunidad nueva
la vivienda tiene un año y se inscribieron en el registro unas normas o leyes con el 36% de los propietarios que eran los que vivian en ese momento.
¿ Ahora que estamos viviendo el 100% lo podemos cambiar o modificar?
Otra pregunta, ¿ cuando las decisiones se aceptan por mayoria o se necesita unanimidad?
Muchas gracias por la ayuda.
¿ Ahora que estamos viviendo el 100% lo podemos cambiar o modificar?
Otra pregunta, ¿ cuando las decisiones se aceptan por mayoria o se necesita unanimidad?
Muchas gracias por la ayuda.
Para poder asesorarla bien, me tiene que decir a que se refiere con que el acuerdo se tomó con el 36% de la propiedad, porq quien votó por el 64% restante?, como había una comunidad constituida sin estar el 100% de los propietarios.
Mire usted se necesita la unanimidad cuando los acuerdos que se tomen vayan contrarios a la ley o al título constitutivo de la propiedad, estos tendrán un plazo de impugnación de un año, Art18 de la LPH, el titulo constitutivo con sus estatutos estará en el registro o el mismo administrador debería de tener una copia.
Y la mayoria cuando son tomados acorde a la ley . y el tiempo de impugnación de dichos acuerdos es de tres meses.
Espero haberle servido de ayuda
Mire usted se necesita la unanimidad cuando los acuerdos que se tomen vayan contrarios a la ley o al título constitutivo de la propiedad, estos tendrán un plazo de impugnación de un año, Art18 de la LPH, el titulo constitutivo con sus estatutos estará en el registro o el mismo administrador debería de tener una copia.
Y la mayoria cuando son tomados acorde a la ley . y el tiempo de impugnación de dichos acuerdos es de tres meses.
Espero haberle servido de ayuda
Muchas gracias por contestar.
El prolema es que el 36% por que es una construccion nueva y las demas viviendas no se habian vendido todavia.
Esto fue en octubre del 2008 y el ultimo comprador lo ha hecho en diciembre de 2009.
En aquella reunion solo estaban 11 propietarios de 30 que somos, pero claro los otros 19 fuimos comprando durante el 2009, y la 1º reunion que tuvimos todos ha sido en enero de 2010, en la cual solo se nos entrega un balance de gastos del 2009. Los estautos o normas de la comunidad yo se las he tenido que pedir al administrador.
Y preguntaba tambien lo de las votaciones porque la casa es nueva y se estan haciendo un monton de derramas de mejoras poco sustanciables, como adornos de jardin, unificacion de llaves, etc que se estan llevando adelante por mayoria.
Muchisimas gracias por contestar, ya que estoy muy perdida al ser mi primera vivienda y creo que no se estan haciendo bien las cosas.
Gracias otra vez.
El prolema es que el 36% por que es una construccion nueva y las demas viviendas no se habian vendido todavia.
Esto fue en octubre del 2008 y el ultimo comprador lo ha hecho en diciembre de 2009.
En aquella reunion solo estaban 11 propietarios de 30 que somos, pero claro los otros 19 fuimos comprando durante el 2009, y la 1º reunion que tuvimos todos ha sido en enero de 2010, en la cual solo se nos entrega un balance de gastos del 2009. Los estautos o normas de la comunidad yo se las he tenido que pedir al administrador.
Y preguntaba tambien lo de las votaciones porque la casa es nueva y se estan haciendo un monton de derramas de mejoras poco sustanciables, como adornos de jardin, unificacion de llaves, etc que se estan llevando adelante por mayoria.
Muchisimas gracias por contestar, ya que estoy muy perdida al ser mi primera vivienda y creo que no se estan haciendo bien las cosas.
Gracias otra vez.
Por lo que yo se, cuando se constituye la comunidad, los pisos que no se han vendido , es como si fueran de un solo propietario, en este caso la promotora, y esta debia de haber votado por el 64% restante, pero como todos estos pisos pertenecen a un mismo dueño tienen un solo voto, y ellos tienen que correr con los gastos de comunidad de cada piso que no hayan vendido.
yo ademas pediria copia de todos los planos del inmueble y revisen que se ha construido todo lo que en esos planos está, es obligación de la promotora entregarlos a las comunidades una vez creadas, ya que tienen ustedes diez años si no han realizado lo que esta en los planos, además todo los vicios ocultos q empiezen a salir deberá ser reparada por la promotora durante diez años, seguro decenal que viene regulado en la LOE ( Ley de ordenamiento de edificaciones) y cuidado si el administrador es presentado por la promotora, se suele hacer para que juegue a dos bandas y ustedes no se enteren de sus derechos, consejo que les doy es que si este es el caso, lo quiten.
Tambien comentarle, por si le interesa que toda derrama por mejora, que a usted no le interese, agarrese al Art 11 de la LPH en el que dice , que ninguna derrama por mejora será superior a la suma de tres cuotas ordinarias, o lo que es lo mismo a la suma de tres cuotas de comunidad.
Y si en caso que le comenten que es por necesidad por que esta en mal estado, recuerde lo que le dije de la LOE.
Un saludo
yo ademas pediria copia de todos los planos del inmueble y revisen que se ha construido todo lo que en esos planos está, es obligación de la promotora entregarlos a las comunidades una vez creadas, ya que tienen ustedes diez años si no han realizado lo que esta en los planos, además todo los vicios ocultos q empiezen a salir deberá ser reparada por la promotora durante diez años, seguro decenal que viene regulado en la LOE ( Ley de ordenamiento de edificaciones) y cuidado si el administrador es presentado por la promotora, se suele hacer para que juegue a dos bandas y ustedes no se enteren de sus derechos, consejo que les doy es que si este es el caso, lo quiten.
Tambien comentarle, por si le interesa que toda derrama por mejora, que a usted no le interese, agarrese al Art 11 de la LPH en el que dice , que ninguna derrama por mejora será superior a la suma de tres cuotas ordinarias, o lo que es lo mismo a la suma de tres cuotas de comunidad.
Y si en caso que le comenten que es por necesidad por que esta en mal estado, recuerde lo que le dije de la LOE.
Un saludo
He estado mirando la documentacion y es como tu me dices. La constructora voto por el otro 64%, con lo cual ¿esta bien cosntituida la comunidad?
¿no tenemos ninguna opcion de revocarla?.
Es que claro como la hizo la promotora con 11 vecinos que la mayoria eran de bajos las terrazas de los mismos las han puesto de uso privativo pero responsabilidad comunitaria, con lo cual tienen unos 50m2 mas que los demas y pagan menos cuota de comunidad.
Gracias por las respuestas, me estas ayudando muchisimo.
¿no tenemos ninguna opcion de revocarla?.
Es que claro como la hizo la promotora con 11 vecinos que la mayoria eran de bajos las terrazas de los mismos las han puesto de uso privativo pero responsabilidad comunitaria, con lo cual tienen unos 50m2 mas que los demas y pagan menos cuota de comunidad.
Gracias por las respuestas, me estas ayudando muchisimo.
Necesito saber cual es el acuerdo que quieres revocar, creo q es lo de las terrazas, pues vamos a ver, en las escrituras de esos pisos bajos vienen los patios como privativos o comunitarios?
A esos patios se puede acceder por otra puerta q no sea de la vivienda del bajo?
Se ha cambiado el coeficiente de participacion de esos pisos?
Le explico el porq:
Si esos patios son comunitarios ( que en la escritura no viene reflejado como privados), tendran el usufructo del mismo, quiere decir que el uso y disfrute nada mas, pero regulado por la comunidad lo que haga en el, no pudiendo modificar ni realizar ningún tipo de obra. Y al ser de la comunidad no pagará nada por esto
Si esos patios son privativos ( que vienen en su escritura con su coef de participacion) pues entonces ya estan pagando esos metros por su coeficiente.
En caso de que en aquella reunion se votara el reducirle el coeficiente, esto sera impugnable ante los tribunales por aquellos vecinos que no estubieran en aquella reunion, los que no habian comprado en aquel momento.
Tambien deberia de preguntar en el registro si ese acuerdo de reducir el coef de participacion fue inscrito en el registro como modificacion de los estatutos originales. Necesito q me explique mas si quiere q le exponga lo q puede o no puede hacer.
Un saludo
A esos patios se puede acceder por otra puerta q no sea de la vivienda del bajo?
Se ha cambiado el coeficiente de participacion de esos pisos?
Le explico el porq:
Si esos patios son comunitarios ( que en la escritura no viene reflejado como privados), tendran el usufructo del mismo, quiere decir que el uso y disfrute nada mas, pero regulado por la comunidad lo que haga en el, no pudiendo modificar ni realizar ningún tipo de obra. Y al ser de la comunidad no pagará nada por esto
Si esos patios son privativos ( que vienen en su escritura con su coef de participacion) pues entonces ya estan pagando esos metros por su coeficiente.
En caso de que en aquella reunion se votara el reducirle el coeficiente, esto sera impugnable ante los tribunales por aquellos vecinos que no estubieran en aquella reunion, los que no habian comprado en aquel momento.
Tambien deberia de preguntar en el registro si ese acuerdo de reducir el coef de participacion fue inscrito en el registro como modificacion de los estatutos originales. Necesito q me explique mas si quiere q le exponga lo q puede o no puede hacer.
Un saludo
Vaya estuve repasando y vi que se inscribieron en el registro, pues no puede hacer nada, porq tampoco podrán im,pugnar los nuevos propietarios, ya que al comprar deberias de leer los estatutos de la finca, y si no te interesa no compras.
Lo que no entiendo es como votaron ese acuerdo, estan locos.
Disculpa mi expresion pero es que no se como votaron a favor de esto
Lo que no entiendo es como votaron ese acuerdo, estan locos.
Disculpa mi expresion pero es que no se como votaron a favor de esto
Siento no haber escrito antes pero ayer mismo tuvimos reuinion de vecinos y estoy un pocquito "flipada" todavia.
Referente a lo de si estan los bajos inscrito los metros de la terraza en la escritura no lo se porque yo no tengo un bajo, pero ya me voy a enterar.
No tienen acceso por ninguna puerta comunitaria, solo la principal de la propia vivienda del propietario.
Y lo del coeficiente y pagar por sus metros creo que no , porque de instauracion de la comunidad solo se pagaron 240 euros.
De todas maneras os voy a necesitar para mas cosas aparte de esas, porque somos 30 vecinos y ayer me di cuenta que unos 12 no son muy normales, porque le dejan la firma de la libreta solo al administrador.
Porque cuando le reclamo una partida mal cobrada, me dice que no sabe y que no cree que yo lo tenga bien y cuando se lo enseño en papeles entonces me dice que bueno que igual esa persona(perito) ha hecho mas cosas de las que habias firmado en acta y con un importe de pago cerrado.
Y luego la casa va a cumplir ahora 2 años y quieren pagar mantenimiento por todo.
Una cosa importante, para temas de mantenimiento los votos que son mayoria simple o 3 quintas partes de los propietarios?
Y en las 3 quintas partes que son de todos los propietarios de la vivienda o de los asistentes a la reunion?.
Perdonar por la manera de escribir pero estoy un poco mosqueada con "mi super comunidad de vecinos". Muchas gracias.
Referente a lo de si estan los bajos inscrito los metros de la terraza en la escritura no lo se porque yo no tengo un bajo, pero ya me voy a enterar.
No tienen acceso por ninguna puerta comunitaria, solo la principal de la propia vivienda del propietario.
Y lo del coeficiente y pagar por sus metros creo que no , porque de instauracion de la comunidad solo se pagaron 240 euros.
De todas maneras os voy a necesitar para mas cosas aparte de esas, porque somos 30 vecinos y ayer me di cuenta que unos 12 no son muy normales, porque le dejan la firma de la libreta solo al administrador.
Porque cuando le reclamo una partida mal cobrada, me dice que no sabe y que no cree que yo lo tenga bien y cuando se lo enseño en papeles entonces me dice que bueno que igual esa persona(perito) ha hecho mas cosas de las que habias firmado en acta y con un importe de pago cerrado.
Y luego la casa va a cumplir ahora 2 años y quieren pagar mantenimiento por todo.
Una cosa importante, para temas de mantenimiento los votos que son mayoria simple o 3 quintas partes de los propietarios?
Y en las 3 quintas partes que son de todos los propietarios de la vivienda o de los asistentes a la reunion?.
Perdonar por la manera de escribir pero estoy un poco mosqueada con "mi super comunidad de vecinos". Muchas gracias.
los mantenimientos de los servicios normales de la comunidad es por mayoria y las ntres quintas partes solo en algunas cosas especificas, se cuentan de los aistentes claro está, si en caso de que se apruebe algo que luego con el voto de los no asistentes se pueda cambiar, tendran que notificarlo al administrador, en plazo de tres meses a partir de la notificacion del acta, y si este no comunicara que vecinos han notificado su desacuerdo y esto varia de lo que se aprobó en aquella junta , pues tendran q impugnar en los tribunales. Rectifico, para impugnar en juzgados tres meses , asi que el administrador tendra q hacerlo antes ,si no lo hace , pues ya sabe
Si de 30 vecinos, asisten 22 y se vota un mantenimiento con 9 a favor, 7 en contra y 6 abstenciones ¿ cual es el resultado, aprobado o no aprobado?. Las abstenciones como cuentan?, porque 9 no son la mayoria mas uno no?.
Menos mal que me estas echando una mano, porque si supieses que administrador tenemos.
Para que te hagas una idea cuando pedi mancomunar la cuenta comunitaria me dijo que se sentia acosado y ofendido. jejejeje.
Menos mal que me estas echando una mano, porque si supieses que administrador tenemos.
Para que te hagas una idea cuando pedi mancomunar la cuenta comunitaria me dijo que se sentia acosado y ofendido. jejejeje.
Hola mayi, me alienta saber que no soy la unica ni me he metido en una comunidad de raros, porque encima de el problema del administrador, se añade que 6 vecinos compraron un año antes que los demas, y de eso 6 hay 4 que quieren manejar el cotarro y encima le sacan la cara al administrador.
Y es que ya me he enterado en la ultima reunion que uno de esos vecinitos tiene a su primo como perito y es el que mete "cazo" en los presupuestos.
Es alucinante.
Y es que ya me he enterado en la ultima reunion que uno de esos vecinitos tiene a su primo como perito y es el que mete "cazo" en los presupuestos.
Es alucinante.
guremendi asi es tejen pekeñas redes de personajillos sin escrupulos que venden su alma por dos cacahuetes en mi finca pasa igual por eso me reia aqui estan el presidente y el comite vendidos el administraador parece un pistolero del oeste pero si se le planta cara como es un cobarde porque solo los cobardes se aprobechan de las personas indefensas entonces hace como el pollito calimero dice que le acosamos que algo personal contra el que le hacemos la guerra etc...etc tu sigue no te amilanes te deseo suerte. saludos!!!!
las abstenciones es q estan a favor de lo q vote la mayoria, eso esta aprobado por mayoria.
Tenga tb en cuenta q las juntas se tienen q convocar en dos horas diferentes, en primera convocatoria las 20 y en segunda a las 2030 por ejemplo.porq pues si la convocasen a una sola hora, para q fuera legal la junta tendria q haber la mitad mas uno de los propietarios, en cambio si se realiza en dos horas como le comenté, en segunda convocatoria basta con los asistentes, como si hay dos.
Otra cosa, las cuentas siempre deben ser mancomundas, hay q locura el dejar campar a sus anchas a ese administrador, un dia desaparece y adios al dinero.
El se puede sentir ofendido pero digale q asi funcionan las comunidades.
Tenga tb en cuenta q las juntas se tienen q convocar en dos horas diferentes, en primera convocatoria las 20 y en segunda a las 2030 por ejemplo.porq pues si la convocasen a una sola hora, para q fuera legal la junta tendria q haber la mitad mas uno de los propietarios, en cambio si se realiza en dos horas como le comenté, en segunda convocatoria basta con los asistentes, como si hay dos.
Otra cosa, las cuentas siempre deben ser mancomundas, hay q locura el dejar campar a sus anchas a ese administrador, un dia desaparece y adios al dinero.
El se puede sentir ofendido pero digale q asi funcionan las comunidades.
Eso mismo le dije, e incluso le dije que las comunidades de mis familiares ni tan siquiera tiene firma el administrador, sino el presinte o varios presidentes, y todavia fue capaz de contestarme que el llevaba 100 comunidades y que en todas tenia el la firma.
Yo me quede ALUCINADA, pero mas cuando la mayoria de los vecinos empezaron a decir que le diesemos un voto de confianza y un poco de manga ancha.
|||MANGA ANCHA|||.
Acordaros de mi y de esta fecha haber si tengo suerte y no escribo dentro de un tiempo llorando porque ha desaparecido la pasta.
Muchas gracias por lo de las votaciones.
Un saludo.
Yo me quede ALUCINADA, pero mas cuando la mayoria de los vecinos empezaron a decir que le diesemos un voto de confianza y un poco de manga ancha.
|||MANGA ANCHA|||.
Acordaros de mi y de esta fecha haber si tengo suerte y no escribo dentro de un tiempo llorando porque ha desaparecido la pasta.
Muchas gracias por lo de las votaciones.
Un saludo.
Otra preguntilla.
Este señor nos presento en enero el balance de gastos del 2009, y a fecha de hoy estoy esperando el balance aproximado de gastos del 2010 para en lugar de pagar de comunidad lo mismo que el año pasado pagar menos.
Si lo presenta para mayo, se podria empezar a pagar lo que resulte del presupuesto del 2010, o ya tendriamos que terminar el año y cambiarlo para el 2011?.
Y otra pregunta, suele ser habitual que los administradores cobren una cuota mensual y luego cada vez que vienen a hacer una reunion cobren por esa reunion. El nuestro cobra mensualmente 240 euros y por cada reunion unos 98- 100 euros.
Este señor nos presento en enero el balance de gastos del 2009, y a fecha de hoy estoy esperando el balance aproximado de gastos del 2010 para en lugar de pagar de comunidad lo mismo que el año pasado pagar menos.
Si lo presenta para mayo, se podria empezar a pagar lo que resulte del presupuesto del 2010, o ya tendriamos que terminar el año y cambiarlo para el 2011?.
Y otra pregunta, suele ser habitual que los administradores cobren una cuota mensual y luego cada vez que vienen a hacer una reunion cobren por esa reunion. El nuestro cobra mensualmente 240 euros y por cada reunion unos 98- 100 euros.
Normalmente los balances son anuales, y debe de hacerse al final del año en la junta ordinaria, la aprobacion de los gastos de ese año, la aprobacion del presupuesto del siguiente y el cambio de Junta Directiva, para que asi cuadre, hasta que no se haga esta reunion se sigue pagando lo mismo, normalmente se incrementa un 2% que es la subida del ipc de los servicios contratados, y la cuota no bajará a no ser que suspendan servicios o consigan mejores presupuestos.
En nuestra comunidad el administrador tiene un cobro mensual parecido al vuestro, pero no cobra mas por cada junta extraordinaria que tenga que asistir.
Piense también que si al final del año, en la junta votan a favor de aprobar las cuentas del ejercicio pasado, despues no podran reclamar nada, por eso se aprueba, como afirmando que todo está bien.
No entiendo al resto de sus vecinos, que dejen campar a sus anchas a un administrador, este es un trabajador contratado por ustedes, no un propietario.
En nuestra comunidad el administrador tiene un cobro mensual parecido al vuestro, pero no cobra mas por cada junta extraordinaria que tenga que asistir.
Piense también que si al final del año, en la junta votan a favor de aprobar las cuentas del ejercicio pasado, despues no podran reclamar nada, por eso se aprueba, como afirmando que todo está bien.
No entiendo al resto de sus vecinos, que dejen campar a sus anchas a un administrador, este es un trabajador contratado por ustedes, no un propietario.
Hola guremendi. Respecto a sus preguntas:
1º)" la vivienda tiene un año y se inscribieron en el registro unas normas o leyes con el 36% de los propietarios que eran los que vivian en ese momento.
¿ Ahora que estamos viviendo el 100% lo podemos cambiar o modificar?"
Para responderla sería preciso examinar el Título Constitutivo, el libro de actas y tener más datos.
2º)"Si de 30 vecinos, asisten 22 y se vota un mantenimiento con 9 a favor, 7 en contra y 6 abstenciones ¿ cual es el resultado, aprobado o no aprobado?. Las abstenciones como cuentan?, porque 9 no son la mayoria mas uno no?.
El acuerdo será aprobado y, por tanto, ejecutable si los 9 que votaron a favor(mayoría de asistentes pues los que se abstienen no cuentan) y los coeficientes de esos 9 superan el coeficiente que sumen los de los 7 que votaron en contra. Si NO se alcanza esta doble mayoría simple hay 3 soluciones:
a) Que la Comunidad abandone el tema.
b) Que el Presidente o los propietarios que lleguen a la 4º parte del total de comuneros o sumen el 25% de las cuotas convoquen otra reunion.
c) Acudir al Juicio de equidad
Reciba un cordial saludo
1º)" la vivienda tiene un año y se inscribieron en el registro unas normas o leyes con el 36% de los propietarios que eran los que vivian en ese momento.
¿ Ahora que estamos viviendo el 100% lo podemos cambiar o modificar?"
Para responderla sería preciso examinar el Título Constitutivo, el libro de actas y tener más datos.
2º)"Si de 30 vecinos, asisten 22 y se vota un mantenimiento con 9 a favor, 7 en contra y 6 abstenciones ¿ cual es el resultado, aprobado o no aprobado?. Las abstenciones como cuentan?, porque 9 no son la mayoria mas uno no?.
El acuerdo será aprobado y, por tanto, ejecutable si los 9 que votaron a favor(mayoría de asistentes pues los que se abstienen no cuentan) y los coeficientes de esos 9 superan el coeficiente que sumen los de los 7 que votaron en contra. Si NO se alcanza esta doble mayoría simple hay 3 soluciones:
a) Que la Comunidad abandone el tema.
b) Que el Presidente o los propietarios que lleguen a la 4º parte del total de comuneros o sumen el 25% de las cuotas convoquen otra reunion.
c) Acudir al Juicio de equidad
Reciba un cordial saludo
Muchas gracias pp, pero hay algo que no me queda claro, porque si se han abstenido si tendran que aceptar lo que resulte de la mayoria, pero no entiendo porque se suman a los votos de la mayoria.
Y luego referente a lo que dice Jan, para que las votaciones cuenten segun la cuota de participacion, tiene que estar acordado asi por la comunidad o es asi siempre por ley.
Gracias.
Y luego referente a lo que dice Jan, para que las votaciones cuenten segun la cuota de participacion, tiene que estar acordado asi por la comunidad o es asi siempre por ley.
Gracias.
