El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Escritura de bajo de una comunidad que dice estar exento de diversos pagos.
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Escritura de bajo de una comunidad que dice estar exento de diversos pagos.
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
29
Comentarios
Viendo 1 - 20 de 29 comentarios
Hola.
Gracias de nuevo por vuestras respuestas.
Este pasado sábado, vino a mi casa la nuera de la vecina del 2º piso a hablar conmigo, ya que un par de días antes, yo había estado hablando con esta vecina, explicándole lo que me habían respondido los abogados del seguro de mi casa.
Esta señora lo entendió y lo vió claro....está de acuerdo conmigo en que ya solo por entrar por el portal al local sí debería pagar una parte del total de la aportación mensual que hacemos....
Lo dicho, vino su nuera, para que le explicara lo que habían dicho los abogados.
Pues aún así.....dice que según ella es legal esa escritura y que no cree que deban pagar nada.....
Entonces le respondí que yo no le daba permiso para utilizar "mi parte de cerradura (que está casi en las últimas", ni "mi parte de bombilla y luz", ni tampoco que "ensuciara mi parte de portal".....todo esto como énfasis-metáfora de lo que están usando los usuarios del local.....
Me llegó a preguntar que si les quitaba la llave del portal y prohibir la entrada a través del mismo, yo dejaría de solicitarle el pago de esa cuota ......cosa que me pareció de lo más rastrero......porque ahora la excusa para quitarles la llave es "mi persona" por exigirles el pago de algo y dejando claro que "SOY YO" el que no les deja entrar por el portal......
Alega que si acceden a pagar una cuota.....mañana será obligarles a otro pago, como por ejemplo pintar la escalera y portal.....y eso es lo que no quiere tampoco...
Finalmente le he dicho que consulte con un abogado, por su cuenta, a ver qué le dice y qué tanto diferente es respecto de lo que yo le he dicho ya......así mismo le pregunto que si finalmente el abogado le responde que no tiene razón...A ver si accederá a pagar dicha parte ?
Ha respondido que no....
En fin, veo que está abocado a lo que está......cerrarse en banda, negar todo y finalmente no pagar un duro de lo que le corresponde.....
Bueno. Pues a ver qué sale....
Saludos. Gracias.
Gracias de nuevo por vuestras respuestas.
Este pasado sábado, vino a mi casa la nuera de la vecina del 2º piso a hablar conmigo, ya que un par de días antes, yo había estado hablando con esta vecina, explicándole lo que me habían respondido los abogados del seguro de mi casa.
Esta señora lo entendió y lo vió claro....está de acuerdo conmigo en que ya solo por entrar por el portal al local sí debería pagar una parte del total de la aportación mensual que hacemos....
Lo dicho, vino su nuera, para que le explicara lo que habían dicho los abogados.
Pues aún así.....dice que según ella es legal esa escritura y que no cree que deban pagar nada.....
Entonces le respondí que yo no le daba permiso para utilizar "mi parte de cerradura (que está casi en las últimas", ni "mi parte de bombilla y luz", ni tampoco que "ensuciara mi parte de portal".....todo esto como énfasis-metáfora de lo que están usando los usuarios del local.....
Me llegó a preguntar que si les quitaba la llave del portal y prohibir la entrada a través del mismo, yo dejaría de solicitarle el pago de esa cuota ......cosa que me pareció de lo más rastrero......porque ahora la excusa para quitarles la llave es "mi persona" por exigirles el pago de algo y dejando claro que "SOY YO" el que no les deja entrar por el portal......
Alega que si acceden a pagar una cuota.....mañana será obligarles a otro pago, como por ejemplo pintar la escalera y portal.....y eso es lo que no quiere tampoco...
Finalmente le he dicho que consulte con un abogado, por su cuenta, a ver qué le dice y qué tanto diferente es respecto de lo que yo le he dicho ya......así mismo le pregunto que si finalmente el abogado le responde que no tiene razón...A ver si accederá a pagar dicha parte ?
Ha respondido que no....
En fin, veo que está abocado a lo que está......cerrarse en banda, negar todo y finalmente no pagar un duro de lo que le corresponde.....
Bueno. Pues a ver qué sale....
Saludos. Gracias.
Hola mikmat72;
La LPH a diferencia de la ley de la seguridad vial, donde una limitación de velocidad, una señal de dirección prohibida, una señal de prohibido adelantar, no hay nadie que la contradiga, en todos los casos el que vulnera el precepto comete una infracción, y tales señales no son susceptibles de opinión o interpretación por parte del de la toga, la señal es la señal y nada mas.
Para mi, la LPH es una ley llena de lagunas, es injusta, ambigua y un largo etc., tu piensas y dices: "pero es que la ley dice una cosa y luego es otra, efectivamente, el legislador debió pensar en el "poderoso caballero", y por eso metió aquello de los estatutos, es una puerta que tienen los promotores para meter todo tipo de ILEGALIDADES A SU ANTOJO, quitan, dan, excluyen, exoneran pasándose la LPH por el arco del triunfo, y luego esta la interpretación de los que todos sabemos, para decir donde la ley dice digo, nosotros decimos Diego
Los estatutos son un arma perfecta que se incluyo en la LPH para que los antiguos constructores hoy llamados promotores, pudieran incluir clausulas contrarias a la LPH, raramente en beneficio de los que compraban un piso, siempre los beneficiados son los locales comerciales, puesto que así resultan mas vendibles, jodiendo a los sufridos compradores de los pisos.
Te preguntaras, ¿pero no dice la LPH en su artículo 9, que los propietarios están obligados a contribuir a los gastos para el sostenimiento del inmueble sin distinguir si es local o piso?
¿No dice la LPH que la no utilización de un servicio no exime del gasto correspondiente?.
Pero amigo, el legislador incluyo la coletilla en el art.9: LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO, es decir que los gastos se pueden repartir conforme a la ley, pero tiene prioridad lo que digan los ESTATUTOS, ¿quien redacta los estatutos? respuesta DON DINERO, a ninguna comunidad de propietarios que no tenga estatutos se le ocurriría redactar unos exonerando a un local comercial de los gastos que el resto de los mortales contribuyen.
Y tu te extrañas lo del notario, el comportamiento del notario es legal, no así el del registrador porque registra unos estatutos contrarios a la ley.
El promotor cuando hace la escritura de obra nueva y división horizontal, redacta unos estatutos contrarios a la ley, que incluye en dicha escritura y la registra en el registro de la propiedad, todo aquel que opte a comprar una vivienda o un local, cuando haga su escritura particular vera que le incluyen unas veces lo llamaran estatutos, otra normas de obligado cumplimiento, y tu las aceptas si quieres la vivienda, y si no no la compras.
Por lo tanto tu vecino te ha ensañado lo que el promotor incluyo en la escritura de obra nueva, y que tu tambien tienes que tener en tu escritura, ESOS SON LOS ESTATUTOS DE TU COMUNIDAD, lo tomas o lo dejas te dirá el promotor, porque la ley le permite antes de la venta de las viviendas REDACTAR SUS ESTATUTOS A SU ANTOJO, EXCLUYENDO, DANDO, QUITANDO, EXONERANDO DE DETERMINADOS GASTOS, VULNERANDO LA LEY CON EL BENEPLÁCITO DEL REGISTRADOR.
Ya te di mi opinión sobre tu caso, y añado:
Hay sentencias del tribunal Supremo, exonerando de los gastos de limpieza del portal a locales comerciales, si lo dice los estatutos PERO PORQUE CONSTA EN DICHOS ESTATUTOS QUE EL LOCAL NO TIENE ENTRADA POR EL PORTAL.
Hoy día en lo que se refiere al ascensor con la nueva modificación de la LPH. el dueño del local hubiera tenido que pagar su instalación, pero si consta en acta que la instalación y mantenimiento así como el disfrute corresponde solo a los dueños de los pisos, no tienes nada que objetar al respecto. pero reitero.
AUNQUE LO DIGAN LOS ESTATUTOS, EL LOCAL COMERCIAL AL DISFRUTAR COMO CADA "HIJO DE VECINO" DEL PORTAL, SUS INSTALACIONES, ABRE LA PUERTA AL PORTAL, GASTA LA LUZ, ENSUCIA EL PORTAL, EN UNA PALABRA SE APROVECHA DEL SERVICIO, TIENE QUE CONTRIBUIR A SU MANTENIMIENTO Y POR SUPUESTO A TODA OBRA DE MEJORA QUE SE HICIERA.
La disposición transitoria final de la modificación de la ley 49/1960 de 6 de abril ley 8/1999 dice:
"Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley".
Ha llovido mucho, y el estatuto de tu comunidad exonerando de TODOS LOS GASTOS al local comercial es totalmente ilegal, porque el local y esa es la cuestión HACE USO DE LAS INSTALACIONES COMUNITARIA COMO LOS PISOS AL TENER ENTRADA AL PORTAL, DE LO CONTRARIO MI OPINIÓN SERÍA CONTRADICTORIA.
Aquello que dijo el legislador en el preámbulo de la ley 49/1960 conocida como LPH:
DONDE LA LEY NO DISTINGUE NO SE PUEDE DISTINGUIR, SEGÚN MI OPINIÓN Y CON EL DEBIDO RESPETO AL LEGISLADOR ES UNA TOMADURA DE PELO.
Saludos/Juanchito
La LPH a diferencia de la ley de la seguridad vial, donde una limitación de velocidad, una señal de dirección prohibida, una señal de prohibido adelantar, no hay nadie que la contradiga, en todos los casos el que vulnera el precepto comete una infracción, y tales señales no son susceptibles de opinión o interpretación por parte del de la toga, la señal es la señal y nada mas.
Para mi, la LPH es una ley llena de lagunas, es injusta, ambigua y un largo etc., tu piensas y dices: "pero es que la ley dice una cosa y luego es otra, efectivamente, el legislador debió pensar en el "poderoso caballero", y por eso metió aquello de los estatutos, es una puerta que tienen los promotores para meter todo tipo de ILEGALIDADES A SU ANTOJO, quitan, dan, excluyen, exoneran pasándose la LPH por el arco del triunfo, y luego esta la interpretación de los que todos sabemos, para decir donde la ley dice digo, nosotros decimos Diego
Los estatutos son un arma perfecta que se incluyo en la LPH para que los antiguos constructores hoy llamados promotores, pudieran incluir clausulas contrarias a la LPH, raramente en beneficio de los que compraban un piso, siempre los beneficiados son los locales comerciales, puesto que así resultan mas vendibles, jodiendo a los sufridos compradores de los pisos.
Te preguntaras, ¿pero no dice la LPH en su artículo 9, que los propietarios están obligados a contribuir a los gastos para el sostenimiento del inmueble sin distinguir si es local o piso?
¿No dice la LPH que la no utilización de un servicio no exime del gasto correspondiente?.
Pero amigo, el legislador incluyo la coletilla en el art.9: LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO, es decir que los gastos se pueden repartir conforme a la ley, pero tiene prioridad lo que digan los ESTATUTOS, ¿quien redacta los estatutos? respuesta DON DINERO, a ninguna comunidad de propietarios que no tenga estatutos se le ocurriría redactar unos exonerando a un local comercial de los gastos que el resto de los mortales contribuyen.
Y tu te extrañas lo del notario, el comportamiento del notario es legal, no así el del registrador porque registra unos estatutos contrarios a la ley.
El promotor cuando hace la escritura de obra nueva y división horizontal, redacta unos estatutos contrarios a la ley, que incluye en dicha escritura y la registra en el registro de la propiedad, todo aquel que opte a comprar una vivienda o un local, cuando haga su escritura particular vera que le incluyen unas veces lo llamaran estatutos, otra normas de obligado cumplimiento, y tu las aceptas si quieres la vivienda, y si no no la compras.
Por lo tanto tu vecino te ha ensañado lo que el promotor incluyo en la escritura de obra nueva, y que tu tambien tienes que tener en tu escritura, ESOS SON LOS ESTATUTOS DE TU COMUNIDAD, lo tomas o lo dejas te dirá el promotor, porque la ley le permite antes de la venta de las viviendas REDACTAR SUS ESTATUTOS A SU ANTOJO, EXCLUYENDO, DANDO, QUITANDO, EXONERANDO DE DETERMINADOS GASTOS, VULNERANDO LA LEY CON EL BENEPLÁCITO DEL REGISTRADOR.
Ya te di mi opinión sobre tu caso, y añado:
Hay sentencias del tribunal Supremo, exonerando de los gastos de limpieza del portal a locales comerciales, si lo dice los estatutos PERO PORQUE CONSTA EN DICHOS ESTATUTOS QUE EL LOCAL NO TIENE ENTRADA POR EL PORTAL.
Hoy día en lo que se refiere al ascensor con la nueva modificación de la LPH. el dueño del local hubiera tenido que pagar su instalación, pero si consta en acta que la instalación y mantenimiento así como el disfrute corresponde solo a los dueños de los pisos, no tienes nada que objetar al respecto. pero reitero.
AUNQUE LO DIGAN LOS ESTATUTOS, EL LOCAL COMERCIAL AL DISFRUTAR COMO CADA "HIJO DE VECINO" DEL PORTAL, SUS INSTALACIONES, ABRE LA PUERTA AL PORTAL, GASTA LA LUZ, ENSUCIA EL PORTAL, EN UNA PALABRA SE APROVECHA DEL SERVICIO, TIENE QUE CONTRIBUIR A SU MANTENIMIENTO Y POR SUPUESTO A TODA OBRA DE MEJORA QUE SE HICIERA.
La disposición transitoria final de la modificación de la ley 49/1960 de 6 de abril ley 8/1999 dice:
"Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley".
Ha llovido mucho, y el estatuto de tu comunidad exonerando de TODOS LOS GASTOS al local comercial es totalmente ilegal, porque el local y esa es la cuestión HACE USO DE LAS INSTALACIONES COMUNITARIA COMO LOS PISOS AL TENER ENTRADA AL PORTAL, DE LO CONTRARIO MI OPINIÓN SERÍA CONTRADICTORIA.
Aquello que dijo el legislador en el preámbulo de la ley 49/1960 conocida como LPH:
DONDE LA LEY NO DISTINGUE NO SE PUEDE DISTINGUIR, SEGÚN MI OPINIÓN Y CON EL DEBIDO RESPETO AL LEGISLADOR ES UNA TOMADURA DE PELO.
Saludos/Juanchito
Ya está explicado en mi comentario de 28/01/2016.
Estas exenciones son totalmente legales siempre y cuando se refieran a servicios que NO SE UTILIZAN, pero NO en ningún otro caso. Así lo ha entendido reiteradamente la doctrina y la Jurisprudencia, al interpretar que una clausula de exoneración genérica (de todo) sería nula en base a la Disposición Final de la LPH, en relación con su artículo 9.1.e).
La clausula (si es que existe en los estatutos) es nula respecto a los gastos que mikmat72 alude. Pueden reclamar su pago sin perder un minuto.
Estas exenciones son totalmente legales siempre y cuando se refieran a servicios que NO SE UTILIZAN, pero NO en ningún otro caso. Así lo ha entendido reiteradamente la doctrina y la Jurisprudencia, al interpretar que una clausula de exoneración genérica (de todo) sería nula en base a la Disposición Final de la LPH, en relación con su artículo 9.1.e).
La clausula (si es que existe en los estatutos) es nula respecto a los gastos que mikmat72 alude. Pueden reclamar su pago sin perder un minuto.
Eso que Ud llama REGLAS. Son los estatutos de la comunidad. Le copio pego:
REGLAS: (de las que no hay acta alguna)
A) Las cuotas de participación consignadas en la descripción de cada una de las partes privativas del edificio, determinan la participación de cada uno de los elementos privativos EN LOS GASTOS Y CARGOS COMUNES ( osea el 25% cada uno, incluido el local)
Sigue......No obstante: los gastos de limpieza, conservación, alumbrado y reparación del portal y escaleras de acceso a viviendas y desván (QUE TAMBIÉN SIRVE PARA ACCEDER A DICHO LOCAL PELUQUERIA) serán de cuenta exclusiva de los propietarios de las expresadas viviendas en proporción a su respectiva cuota de participación (PUES SI ACABAN DE DECIR QUE MI CUOTA ES DEL 25% CóMO ES QUE AHORA TENGO QUE CUBRIR EL 33% DE ESOS GASTOS POR SER 3 PISOS -- Y EL LOCAL QUE TIENE ACCESO POR EL PORTAL Y ES EL 25% ?)
No hay acta, porque son las reglas que el promotor o dueño único en su momento, las elevó a escritura pública.
Debe Ud estudiar el acta de constitución de servidumbre y ascensor, que se celebró en su día, para ver si hay alguna exención. (eso relativo al ascensor)
Para lo demás y con esas reglas que tienen: 25% cada entidad.
Limpieza, y todo lo relativo al portal, los estatutos le exoneran al bajo de contribuir. Para cambiar la regla, se puede, pero debe ser en junta y por unanimidad.
Y Ud no puede machacar para que ceda, ya que Ud aceptó estas reglas al escriturar su vivienda.
REGLAS: (de las que no hay acta alguna)
A) Las cuotas de participación consignadas en la descripción de cada una de las partes privativas del edificio, determinan la participación de cada uno de los elementos privativos EN LOS GASTOS Y CARGOS COMUNES ( osea el 25% cada uno, incluido el local)
Sigue......No obstante: los gastos de limpieza, conservación, alumbrado y reparación del portal y escaleras de acceso a viviendas y desván (QUE TAMBIÉN SIRVE PARA ACCEDER A DICHO LOCAL PELUQUERIA) serán de cuenta exclusiva de los propietarios de las expresadas viviendas en proporción a su respectiva cuota de participación (PUES SI ACABAN DE DECIR QUE MI CUOTA ES DEL 25% CóMO ES QUE AHORA TENGO QUE CUBRIR EL 33% DE ESOS GASTOS POR SER 3 PISOS -- Y EL LOCAL QUE TIENE ACCESO POR EL PORTAL Y ES EL 25% ?)
No hay acta, porque son las reglas que el promotor o dueño único en su momento, las elevó a escritura pública.
Debe Ud estudiar el acta de constitución de servidumbre y ascensor, que se celebró en su día, para ver si hay alguna exención. (eso relativo al ascensor)
Para lo demás y con esas reglas que tienen: 25% cada entidad.
Limpieza, y todo lo relativo al portal, los estatutos le exoneran al bajo de contribuir. Para cambiar la regla, se puede, pero debe ser en junta y por unanimidad.
Y Ud no puede machacar para que ceda, ya que Ud aceptó estas reglas al escriturar su vivienda.
Hola DickTurpin.
Gracias por tu aporte y explicaciones al respecto.
Para aclarar más la situación comento la cronología de todo esto.
El edificio tiene unos 40 años.
Consta de 4 partes o plantas (al 25% cada altura según las escrituras).
De esas 4 plantas (partes) una es el bajo comercial (peluquería) que sería la planta baja, que está a pie de calle (igual que el acceso al edificio por el portal)
Las otras 3 plantas son 3 pisos de vivienda.
El 1º piso (planta 1ª) donde yo acabo de entrar a vivir.
Los otros 2 pisos (planta 2ª y planta 3ª) de los otros vecinos. De aquí los dueños del local - de la 2ª planta)
Llevo 2 meses viviendo. Los mismos que llevo de presidente, ya que al entrar a vivir, me pasaron el cargo (junto con algunas facturas de gastos de mantenimiento de ascensor, tf de ascensor, luz ascensor, luz comunidad y la documentación de la construcción de dicho ascensor en el año 2010 (lleva solo 5 años en marcha).
Pagamos mensualmente de cuota de comunidad 60€ cada Piso -- 3 pisos en total ( y 1 local QUE NO PAGA NADA DE NADA de comunidad) (TOTAL recaudado 180€ al mes).
Cuando yo entré comenté que no era normal que el local no pagara. Entonces me enteré que el local es propiedad de uno de los vecinos (el del 2º piso).
Yo alegué que la LPH es imperativa (Saqué una copia de dicha ley y me la leí.) y obliga a pagar a los bajos la misma cuota que el resto de vecinos.
Entonces el dueño accede y firmamos en el libro de actas un acuerdo para poner 60€ mes x 4 plantas -- TOTAL 240€ mes.
A los dos o tres días me viene el hijo y la nuera del dueño del local, diciendo que eso no podía ser, ya que estaba escrito y firmado ante notario
que el local está exento de todo pago y me lo enseñan en la ORIGIANL escritura + compra-venta + indicación de que el local está libre de pago de toda carga, cuota de todos los gastos de la comunidad).
Es entonces cuando me dan una fotocopia de esa parte, que es la que yo describo al principio de este post y en esta INCOMPLETA FOTOCOPIA se puede leer perfectamente cuando se realizó.....allá por el 1991 (por lo que en esa fecha no existía el ascensor y por lo que yo no he hecho alusiones al mismo, te aclaro lo que comentas de que no indicaba nada sobre dicho ascensor -- fue construido en el 2010).
Si seguimos con lo que yo solicito al dueño del local (a fin de cuentas UN VECINO MÁS DE LA COMUNIDAD----que supuestamente tendrá 2 votos---ya que tiene el 50%)....pero entonces.....
¿Porqué según ud. el LOCAL (o su dueño) NO TIENE QUE PAGAR NADA aunque el inquilino que lleva la peluquería ENTRA POR EL PORTAL a dicha peluquería (en el portal está la puerta que da acceso a dicho local-peluquería) cuando para entrar utiliza "MI PARTE DE CERRADURA QUE ESTÁ EN LAS ÚLTIMAS", "ENCIENDE MI PARTE DE LUZ DEL PORTAL CON SU DESGASTE DE BOMBILLA Y COSTE DE ELECTRICIDAD" más "ENSUCIA LA ENTRADA CUANDO LLUEVE O EL AIRE METE PORQUERÍA"......un día tras otro......Y YO COMO 25% del total de la comunidad TENGO QUE PAGAR COMO EL 33% (porque pago lo que el del local no quiere pagar)?
(Del ascensor, como el acceso es con llave solo para cada vecino......lo comprendo y ni me meto ni le comento ni le exijo nada.....por cuestión de lógica.....pero que como la escritura esa es del 91 y no existía el ascensor......pues nada....)
En fin, que no te comprendo muy bien cómo por un lado dices que sí tiene que pagar (y lo enfatizas con sentencias y jurisprudencias) y por otro lado dices que realmente no tiene que pagar nada porque así lo dice la escritura (cuando la LPH es IMPERATIVA al respecto)...........
Vamos, que lo que yo exijo es más claro que el agua embotellada.....
Si la LPH obliga a todos a los pagos de comunidad y luego resulta que porque un notario firma que no tiene que pagarlos.......ya vale....
Iré a donde un notario para que me firme que puedo conducir a 180 Km/h. (aunque la ley lo prohíba - como LPH) y que después me pongan una multa.....que como tengo justificado, avalado y por escrito el que puedo saltarme la normativa de ir a 120 máximo....el guardia de turno que me pare ....me dará una palmadita en la espalda y me dirá..."Tú Sí que sabes montártelo CAMPEÓN !!!"
Bueno, muchas gracias de nuevo y perdón por el tocho.
Un cordial saludo.
Gracias por tu aporte y explicaciones al respecto.
Para aclarar más la situación comento la cronología de todo esto.
El edificio tiene unos 40 años.
Consta de 4 partes o plantas (al 25% cada altura según las escrituras).
De esas 4 plantas (partes) una es el bajo comercial (peluquería) que sería la planta baja, que está a pie de calle (igual que el acceso al edificio por el portal)
Las otras 3 plantas son 3 pisos de vivienda.
El 1º piso (planta 1ª) donde yo acabo de entrar a vivir.
Los otros 2 pisos (planta 2ª y planta 3ª) de los otros vecinos. De aquí los dueños del local - de la 2ª planta)
Llevo 2 meses viviendo. Los mismos que llevo de presidente, ya que al entrar a vivir, me pasaron el cargo (junto con algunas facturas de gastos de mantenimiento de ascensor, tf de ascensor, luz ascensor, luz comunidad y la documentación de la construcción de dicho ascensor en el año 2010 (lleva solo 5 años en marcha).
Pagamos mensualmente de cuota de comunidad 60€ cada Piso -- 3 pisos en total ( y 1 local QUE NO PAGA NADA DE NADA de comunidad) (TOTAL recaudado 180€ al mes).
Cuando yo entré comenté que no era normal que el local no pagara. Entonces me enteré que el local es propiedad de uno de los vecinos (el del 2º piso).
Yo alegué que la LPH es imperativa (Saqué una copia de dicha ley y me la leí.) y obliga a pagar a los bajos la misma cuota que el resto de vecinos.
Entonces el dueño accede y firmamos en el libro de actas un acuerdo para poner 60€ mes x 4 plantas -- TOTAL 240€ mes.
A los dos o tres días me viene el hijo y la nuera del dueño del local, diciendo que eso no podía ser, ya que estaba escrito y firmado ante notario
que el local está exento de todo pago y me lo enseñan en la ORIGIANL escritura + compra-venta + indicación de que el local está libre de pago de toda carga, cuota de todos los gastos de la comunidad).
Es entonces cuando me dan una fotocopia de esa parte, que es la que yo describo al principio de este post y en esta INCOMPLETA FOTOCOPIA se puede leer perfectamente cuando se realizó.....allá por el 1991 (por lo que en esa fecha no existía el ascensor y por lo que yo no he hecho alusiones al mismo, te aclaro lo que comentas de que no indicaba nada sobre dicho ascensor -- fue construido en el 2010).
Si seguimos con lo que yo solicito al dueño del local (a fin de cuentas UN VECINO MÁS DE LA COMUNIDAD----que supuestamente tendrá 2 votos---ya que tiene el 50%)....pero entonces.....
¿Porqué según ud. el LOCAL (o su dueño) NO TIENE QUE PAGAR NADA aunque el inquilino que lleva la peluquería ENTRA POR EL PORTAL a dicha peluquería (en el portal está la puerta que da acceso a dicho local-peluquería) cuando para entrar utiliza "MI PARTE DE CERRADURA QUE ESTÁ EN LAS ÚLTIMAS", "ENCIENDE MI PARTE DE LUZ DEL PORTAL CON SU DESGASTE DE BOMBILLA Y COSTE DE ELECTRICIDAD" más "ENSUCIA LA ENTRADA CUANDO LLUEVE O EL AIRE METE PORQUERÍA"......un día tras otro......Y YO COMO 25% del total de la comunidad TENGO QUE PAGAR COMO EL 33% (porque pago lo que el del local no quiere pagar)?
(Del ascensor, como el acceso es con llave solo para cada vecino......lo comprendo y ni me meto ni le comento ni le exijo nada.....por cuestión de lógica.....pero que como la escritura esa es del 91 y no existía el ascensor......pues nada....)
En fin, que no te comprendo muy bien cómo por un lado dices que sí tiene que pagar (y lo enfatizas con sentencias y jurisprudencias) y por otro lado dices que realmente no tiene que pagar nada porque así lo dice la escritura (cuando la LPH es IMPERATIVA al respecto)...........
Vamos, que lo que yo exijo es más claro que el agua embotellada.....
Si la LPH obliga a todos a los pagos de comunidad y luego resulta que porque un notario firma que no tiene que pagarlos.......ya vale....
Iré a donde un notario para que me firme que puedo conducir a 180 Km/h. (aunque la ley lo prohíba - como LPH) y que después me pongan una multa.....que como tengo justificado, avalado y por escrito el que puedo saltarme la normativa de ir a 120 máximo....el guardia de turno que me pare ....me dará una palmadita en la espalda y me dirá..."Tú Sí que sabes montártelo CAMPEÓN !!!"
Bueno, muchas gracias de nuevo y perdón por el tocho.
Un cordial saludo.
Tal y como le dicen los Abogados del seguro, en algunos Estatutos de Comunidades de Propietarios, se ha intentado justificar la validez de la cláusula de exención sobre la base de la autonomía de la voluntad de los condueños.
No obstante, esta tesis no puede acogerse, pues la jurisprudencia insiste en el carácter imperativo de las normas de la LPH.
La STS de 26 de noviembre de 2007 (recurso de casación 5153/2000) declara lo siguiente: "Esta Sala ha señalado en multitud de oportunidades que «la Ley que regula la propiedad horizontal es eminentemente imperativa» (Sentencia de 7 de febrero de 1976), como también se deduce de la propia Exposición de Motivos, que expresamente alude al carácter de derecho cogente de sus normas.
En palabras de la sentencia de 7 de julio de 1997, ello es así porque se trata de una ley en que «su voluntad es respetar la voluntad de los comuneros, salvo que contradiga preceptos de derecho necesario».
Asimismo la Sentencia de 22 de diciembre de 1994 se refiere expresamente al sistema de fuentes aplicable al régimen de Propiedad Horizontal, diciendo que «el CC, por aplicación de lo dispuesto en su artículo 13.2 tiene carácter suplementario del que regule el instituto en cuestión, que para la Propiedad Horizontal será, cual se ha indicado en alguna ocasión por esta Sala, el artículo 396 del CC a título de regla general; Ley 49/1960; y la voluntad de los interesados manifestada en debida forma, siempre que no contradiga los principios fundamentales de dicho régimen de propiedad, por ser su normativa de derecho necesario, cual la doctrina de esta Sala ha declarado también con reiteración»".
Consecuencia de todo lo anterior es que, existiendo una urbanización, le es aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de elementos en ella incluidos les vinculan las normas imperativas contenidas en la regulación especial, lo cual no solo es viable a partir de la entrada en vigor de la reforma de 1999, en cuanto que en ella se establece expresamente la aplicación de la LPH a los complejos inmobiliarios privados (art. 24), sino también con anterioridad, en este caso, porque la jurisprudencia se había manifestado reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la LPH.
Esta misma tesis se puede extraer de las SSTS de 27 de febrero de 2008 y de 7 y de 15 de abril de 2003.
De lo anterior cabe concluir la nulidad de cualquier cláusula que establezca la EXENCIÓN DEL PAGO DE LA TOTALIDAD de los gastos comunes del inmueble.
Ahora bien. La cláusula que usted refiere y cuyo estudio me ocupa, exime al local del pago de DETERMINADOS GASTOS, pasando a describir los mismos y estos son los siguientes:
1. Limpieza.
2. Conservación.
3. Alumbrado.
4. Reparación.
Y todo ello referido al portal, escaleras de acceso a viviendas y desván.
De dicha cláusula se desprende que la redacción estatutaria pretende aplicar exclusiones en el pago de gastos comunes atendiendo al concepto de la individualización de gastos (por cierto, no hace alusión alguna a los gastos de conservación del ascensor).
Sobre esta cuestión, la STS de 29 de mayo de 2009 establece como doctrina jurisprudencial: "Para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad".
Por lo anterior, considero que la cláusula estatutaria es legal y exime de participación en dichos gastos al propietario del local.
Sin embargo, cabe reseñar que dicha exclusión no alcanza al ascensor (salvo que usted no lo haya copiado y también lo refleje la cláusula).
Por último, cabe decir que hay otros gastos, tales como agua, seguro comunitario, administración, reparación de fachada, material de oficina, etc, a los que sí debe contribuir el propietario del local y no cabría sostener que dicha cláusula supone una exención totalitaria de los gastos comunes, sino que atiende al principio de individualización de los gastos.
No obstante, esta tesis no puede acogerse, pues la jurisprudencia insiste en el carácter imperativo de las normas de la LPH.
La STS de 26 de noviembre de 2007 (recurso de casación 5153/2000) declara lo siguiente: "Esta Sala ha señalado en multitud de oportunidades que «la Ley que regula la propiedad horizontal es eminentemente imperativa» (Sentencia de 7 de febrero de 1976), como también se deduce de la propia Exposición de Motivos, que expresamente alude al carácter de derecho cogente de sus normas.
En palabras de la sentencia de 7 de julio de 1997, ello es así porque se trata de una ley en que «su voluntad es respetar la voluntad de los comuneros, salvo que contradiga preceptos de derecho necesario».
Asimismo la Sentencia de 22 de diciembre de 1994 se refiere expresamente al sistema de fuentes aplicable al régimen de Propiedad Horizontal, diciendo que «el CC, por aplicación de lo dispuesto en su artículo 13.2 tiene carácter suplementario del que regule el instituto en cuestión, que para la Propiedad Horizontal será, cual se ha indicado en alguna ocasión por esta Sala, el artículo 396 del CC a título de regla general; Ley 49/1960; y la voluntad de los interesados manifestada en debida forma, siempre que no contradiga los principios fundamentales de dicho régimen de propiedad, por ser su normativa de derecho necesario, cual la doctrina de esta Sala ha declarado también con reiteración»".
Consecuencia de todo lo anterior es que, existiendo una urbanización, le es aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de elementos en ella incluidos les vinculan las normas imperativas contenidas en la regulación especial, lo cual no solo es viable a partir de la entrada en vigor de la reforma de 1999, en cuanto que en ella se establece expresamente la aplicación de la LPH a los complejos inmobiliarios privados (art. 24), sino también con anterioridad, en este caso, porque la jurisprudencia se había manifestado reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la LPH.
Esta misma tesis se puede extraer de las SSTS de 27 de febrero de 2008 y de 7 y de 15 de abril de 2003.
De lo anterior cabe concluir la nulidad de cualquier cláusula que establezca la EXENCIÓN DEL PAGO DE LA TOTALIDAD de los gastos comunes del inmueble.
Ahora bien. La cláusula que usted refiere y cuyo estudio me ocupa, exime al local del pago de DETERMINADOS GASTOS, pasando a describir los mismos y estos son los siguientes:
1. Limpieza.
2. Conservación.
3. Alumbrado.
4. Reparación.
Y todo ello referido al portal, escaleras de acceso a viviendas y desván.
De dicha cláusula se desprende que la redacción estatutaria pretende aplicar exclusiones en el pago de gastos comunes atendiendo al concepto de la individualización de gastos (por cierto, no hace alusión alguna a los gastos de conservación del ascensor).
Sobre esta cuestión, la STS de 29 de mayo de 2009 establece como doctrina jurisprudencial: "Para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad".
Por lo anterior, considero que la cláusula estatutaria es legal y exime de participación en dichos gastos al propietario del local.
Sin embargo, cabe reseñar que dicha exclusión no alcanza al ascensor (salvo que usted no lo haya copiado y también lo refleje la cláusula).
Por último, cabe decir que hay otros gastos, tales como agua, seguro comunitario, administración, reparación de fachada, material de oficina, etc, a los que sí debe contribuir el propietario del local y no cabría sostener que dicha cláusula supone una exención totalitaria de los gastos comunes, sino que atiende al principio de individualización de los gastos.
Hola.
Bueno, pues ya tengo contestación de los abogados del seguro de la casa a quienes solicité consulta.
La respuesta ha sido muy parecida a lo que ha respondido por el forero juanchito....
Es la siguiente:
Hace años era habitual hacer ese tipo de escrituras-compraventas.....y era habitual especificar lo de los bajos comerciales.
Incluso hay jurisprudencia al respecto y si siguiera adelante con ello, sería casi determinante la opinión del Juez que tocara al respecto para tener obtener una sentencia favorable o no.
Sin embargo hoy día está modificada la ley de propiedad horizontal y no lo permite.
En este caso, como el bajo no tiene acceso al ascensor (ya que es con llave solo para los vecinos y es la parte que podría eximirlo de ese pago) podría quedar exento del pago de las cuotas CORRESPONDIENTES AL ASCENSOR, PERO ESTÁ OBLIGADO AL PAGO DEL RESTO...luz, escalera, mantenimientos, limpieza....etc....ya que tiene el acceso también por el portal y esa es la razón que lo ratifica (que era parte de mi pregunta).
Lo he comentado al resto de vecinos de la comunidad y sí reconocen que es lógico...pero como siempre....a la hora de soltar la pasta....todo el mundo retrocede un paso...y lo están "meditando"......a ver en qué se queda....
Bueno, pues por mi parte, creo que está todo aclarado.
Agradezco a todos las respuestas que habéis dado.
Animo a que este foro siga así, ya que es muy útil para ayudar a aclarar las dudas de la gente.
Saludos cordiales.
Bueno, pues ya tengo contestación de los abogados del seguro de la casa a quienes solicité consulta.
La respuesta ha sido muy parecida a lo que ha respondido por el forero juanchito....
Es la siguiente:
Hace años era habitual hacer ese tipo de escrituras-compraventas.....y era habitual especificar lo de los bajos comerciales.
Incluso hay jurisprudencia al respecto y si siguiera adelante con ello, sería casi determinante la opinión del Juez que tocara al respecto para tener obtener una sentencia favorable o no.
Sin embargo hoy día está modificada la ley de propiedad horizontal y no lo permite.
En este caso, como el bajo no tiene acceso al ascensor (ya que es con llave solo para los vecinos y es la parte que podría eximirlo de ese pago) podría quedar exento del pago de las cuotas CORRESPONDIENTES AL ASCENSOR, PERO ESTÁ OBLIGADO AL PAGO DEL RESTO...luz, escalera, mantenimientos, limpieza....etc....ya que tiene el acceso también por el portal y esa es la razón que lo ratifica (que era parte de mi pregunta).
Lo he comentado al resto de vecinos de la comunidad y sí reconocen que es lógico...pero como siempre....a la hora de soltar la pasta....todo el mundo retrocede un paso...y lo están "meditando"......a ver en qué se queda....
Bueno, pues por mi parte, creo que está todo aclarado.
Agradezco a todos las respuestas que habéis dado.
Animo a que este foro siga así, ya que es muy útil para ayudar a aclarar las dudas de la gente.
Saludos cordiales.
Hola de nuevo.
Es muy interesante todo lo que contáis.
Lo he llevado a consulta a los abogados del seguro de mi vivienda, a ver qué me pueden decir.
De momento estoy a la espera de que me digan algo concreto. Les he presentado la copia del documento de escritura y demás que me dieron fotocopiado los dueños del 2º y del local. Lo están "estudiando".
Lo que me han dicho por ahora es que el bajo debe de pagar su parte de luz, limpieza, y gastos comunes solo por el echo de entrar por el portal. (Ensucian su parte, gastan la luz correspondiente, se deteriora la cerradura con el uso, en fin igual que cualquier vecino). Respecto al ascensor....al tener solo los vecinos acceso con llave....surgen dudas....que están a la espera de respuesta.
Ahhhh y también me han dicho que consulte en el registro de la propiedad el documento de DECLARACIÓN de OBRA NUEVA (aunque sea una casa con unos años ya encima), pues debería aclarar algo.
Bueno.....gracias a todos por vuestra colaboración. Seguiré con esto a ver dónde acaba...
Saludos.
Es muy interesante todo lo que contáis.
Lo he llevado a consulta a los abogados del seguro de mi vivienda, a ver qué me pueden decir.
De momento estoy a la espera de que me digan algo concreto. Les he presentado la copia del documento de escritura y demás que me dieron fotocopiado los dueños del 2º y del local. Lo están "estudiando".
Lo que me han dicho por ahora es que el bajo debe de pagar su parte de luz, limpieza, y gastos comunes solo por el echo de entrar por el portal. (Ensucian su parte, gastan la luz correspondiente, se deteriora la cerradura con el uso, en fin igual que cualquier vecino). Respecto al ascensor....al tener solo los vecinos acceso con llave....surgen dudas....que están a la espera de respuesta.
Ahhhh y también me han dicho que consulte en el registro de la propiedad el documento de DECLARACIÓN de OBRA NUEVA (aunque sea una casa con unos años ya encima), pues debería aclarar algo.
Bueno.....gracias a todos por vuestra colaboración. Seguiré con esto a ver dónde acaba...
Saludos.
Ok. Entendido, pero siendo así, lo que prevalecen son los estatutos, salvo que un juez diga lo contrario.
En mi opinión el dueño del local puede agarrarse a eso hasta que alguien decida denunciar los propios estatutos por ser contrarios a la ley. Estos son anulables, pero nulos lo serán cuando un juez lo diga. Yo al menos así lo veo. Si creéis que no es así corregirme.
Un saludo
En mi opinión el dueño del local puede agarrarse a eso hasta que alguien decida denunciar los propios estatutos por ser contrarios a la ley. Estos son anulables, pero nulos lo serán cuando un juez lo diga. Yo al menos así lo veo. Si creéis que no es así corregirme.
Un saludo
Para artie:
Se me ha adelantado D.Crane.
Me refería a la reforma del la misma ley por la ley 8/99 en su DISPOSICIÓN FINAL.
No obstante, lo mismo que yo pago todos los gastos de comunidad viviendo en un bajo, lo mismo que el del 8º, por tener acceso por el portal, un local comercial si tiene entrada por el portal, y por lo tanto hace uso de las instalaciones, ensucia el portal etc, debe pagar los gastos igual que el resto de comuneros.(menos el ascensor en este caso).
Otra cosa es la interpretación de la ley por parte del juez, "con la iglesia hemos topado" la ley no es lo que dice, la ley es la interpretación del de la toga.
Saludos/Juanchito
Se me ha adelantado D.Crane.
Me refería a la reforma del la misma ley por la ley 8/99 en su DISPOSICIÓN FINAL.
No obstante, lo mismo que yo pago todos los gastos de comunidad viviendo en un bajo, lo mismo que el del 8º, por tener acceso por el portal, un local comercial si tiene entrada por el portal, y por lo tanto hace uso de las instalaciones, ensucia el portal etc, debe pagar los gastos igual que el resto de comuneros.(menos el ascensor en este caso).
Otra cosa es la interpretación de la ley por parte del juez, "con la iglesia hemos topado" la ley no es lo que dice, la ley es la interpretación del de la toga.
Saludos/Juanchito
En principio todos los inmuebles deben participar de todos los gastos de la comunidad, conforme al coeficiente de participación en la misma. Dicho esto es muy común que en el Título Constitutivo (o en los estatutos) se establezcan exenciones para los bajos ... y aquí está la cuestión. Estas exenciones son totalmente legales siempre y cuando se refieran a servicios que no se utilizan, pero no cuando se extienden a mantenimiento o conservación del edificio. Así lo ha entendido reiteradamente la doctrina y la Jurisprudencia, al interpretar que una clausula de exoneración genérica (de todo) sería nula en base a la Disposición Final de la LPH, en relación con su artículo 9.1.e). En resumen; la escritura de propiedad no es documento en el que se pueda exonerar a un inmueble de pago alguno a la comunidad, pero incluso aunque la exención estuviera recogida en el documento adecuado tampoco sería válida, de establecerse de modo general.
Hola mikmat72:
Disiento de lo dicho por los demás opinantes.
No tienes que mirar mas documentos, basta con lo que tienes.
La Ley de la propiedad horizontal en sus ultimas modificaciones, derogaba todo cuanto se disponía en estatutos y títulos que fueran contrarios a la Ley.
Tu pregunta es si el local comercial debe pagar todos los gastos de comunidad como los pisos, mi opinión es SI DEBE PAGARLOS.
Yo vivo en un bajo, yo no utilizo el ascensor, pero soy propietario de el, y pago como el que vive en el 8 º. sencillamente porque accedo a mi piso por el portal.
En las sentencias sobre el tema que planteas,los jueces dan la razón a los locales CUANDO NO TIENEN ACCESO POR EL PORTAL, Y SEGÚN TU, EL DE LA PELUQUERÍA SI LO TIENE, AUNQUE SOLO SEA PARA LOS INQUILINOS, PERO ACCEDEN AL PORTAL.
Lo del ascensor ya es cosa de sentido común porque ellos no tienen llave. y según das a entender no pagaron su instalación.
Saludos/Juanchito
Disiento de lo dicho por los demás opinantes.
No tienes que mirar mas documentos, basta con lo que tienes.
La Ley de la propiedad horizontal en sus ultimas modificaciones, derogaba todo cuanto se disponía en estatutos y títulos que fueran contrarios a la Ley.
Tu pregunta es si el local comercial debe pagar todos los gastos de comunidad como los pisos, mi opinión es SI DEBE PAGARLOS.
Yo vivo en un bajo, yo no utilizo el ascensor, pero soy propietario de el, y pago como el que vive en el 8 º. sencillamente porque accedo a mi piso por el portal.
En las sentencias sobre el tema que planteas,los jueces dan la razón a los locales CUANDO NO TIENEN ACCESO POR EL PORTAL, Y SEGÚN TU, EL DE LA PELUQUERÍA SI LO TIENE, AUNQUE SOLO SEA PARA LOS INQUILINOS, PERO ACCEDEN AL PORTAL.
Lo del ascensor ya es cosa de sentido común porque ellos no tienen llave. y según das a entender no pagaron su instalación.
Saludos/Juanchito
