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Escritura de bajo de una comunidad que dice estar exento de diversos pagos.
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Escritura de bajo de una comunidad que dice estar exento de diversos pagos.
Hola, buenas tardes.
Hace un par de meses compré el 1º piso de una comunidad que está distribuida en tres pisos y un bajo comercial. En las escrituras de todos aparece que somos el 25% del total de inmueble.
Al inicio de este nuevo año 2016 he pasado a ser presidente de la comunidad.
Entonces he presentado una propuesta de pago de cuotas de comunidad en la que también intervenga dicho bajo comercial, puesto que hasta ahora, dichos pagos solo se realizan entre los 3 pisos.
Existe un ascensor construido hace unos 4 años y que solo pueden acceder los 3 pisos, cada uno con su propia llave.
En un acta de después de la construcción del ascensor aparece que todos los gastos de ascensor serán realizados por los del 1º, 2º y 3º piso, pero no se habla nada de los gastos que debe satisfacer el local (del que son dueños los del 3º piso).
El local está alquilado a otras personas, que tienen montada una peluquería. Dicha peluquería dispone de un acceso a través del propio portal de la comunidad (no para los clientes, que entran por la calle, cuando las persianas de la peluquería están abiertas).
Resulta que convoco una reunión para solicitar que el bajo pague al menos una parte de la comunidad (no los gastos del ascensor) luz, futuros gastos de tejado, fachada, limpieza (que al final salen también del propio "bote" de la comunidad).....y me vienen los dueños diciendo que dicho local está exento de pagos, ya que en su escritura (que también es del 25% del total del inmueble) dice que dicho local está exento de pagos de comunidad.
Claro, con la Ley de Propiedad Horizontal en la mano, les digo que cada uno tiene que pagar la parte correspondiente del % del total del inmueble que indica su escritura (excepto si han quedado en algo diferente como es el caso del ascensor), pero no hay nada referente al resto de pagos comentados.....luz, tejado, pinturas paredes, SEGUROS...
En fin la duda es si una escritura de un bajo puede indicar que está exenta de pago de comunidad, a pesar de indicar que el es 25% de la comunidad y tener más validez que la ley de propiedad horizontal.
Gracias.
Saludos.
Hace un par de meses compré el 1º piso de una comunidad que está distribuida en tres pisos y un bajo comercial. En las escrituras de todos aparece que somos el 25% del total de inmueble.
Al inicio de este nuevo año 2016 he pasado a ser presidente de la comunidad.
Entonces he presentado una propuesta de pago de cuotas de comunidad en la que también intervenga dicho bajo comercial, puesto que hasta ahora, dichos pagos solo se realizan entre los 3 pisos.
Existe un ascensor construido hace unos 4 años y que solo pueden acceder los 3 pisos, cada uno con su propia llave.
En un acta de después de la construcción del ascensor aparece que todos los gastos de ascensor serán realizados por los del 1º, 2º y 3º piso, pero no se habla nada de los gastos que debe satisfacer el local (del que son dueños los del 3º piso).
El local está alquilado a otras personas, que tienen montada una peluquería. Dicha peluquería dispone de un acceso a través del propio portal de la comunidad (no para los clientes, que entran por la calle, cuando las persianas de la peluquería están abiertas).
Resulta que convoco una reunión para solicitar que el bajo pague al menos una parte de la comunidad (no los gastos del ascensor) luz, futuros gastos de tejado, fachada, limpieza (que al final salen también del propio "bote" de la comunidad).....y me vienen los dueños diciendo que dicho local está exento de pagos, ya que en su escritura (que también es del 25% del total del inmueble) dice que dicho local está exento de pagos de comunidad.
Claro, con la Ley de Propiedad Horizontal en la mano, les digo que cada uno tiene que pagar la parte correspondiente del % del total del inmueble que indica su escritura (excepto si han quedado en algo diferente como es el caso del ascensor), pero no hay nada referente al resto de pagos comentados.....luz, tejado, pinturas paredes, SEGUROS...
En fin la duda es si una escritura de un bajo puede indicar que está exenta de pago de comunidad, a pesar de indicar que el es 25% de la comunidad y tener más validez que la ley de propiedad horizontal.
Gracias.
Saludos.
Hola.
Muchas gracias por su respuesta.
Lo que dice en la escritura ya se lo he dicho. Que está exenta de pagos. He visto la original.
Mi duda es si es legal que pueda poner que está exenta de dichos pagos.....
Entonces de que sirve que la LPH diga que los bajos están obligados a pagar y luego yo puedo decir misa en la es figura y que un notario lo firme para que ya valga por encima de la ley.....
No hay estatutos en dicha comunidad.
Entonces que diga que esta exento de IBI al ayuntamiento porque lo ha hecho constar en dicha escritura.....a ver qué le dice el ayuntamiento.....
Quedo a la espera de sus respuestas.
Saludos cordiales.
Muchas gracias por su respuesta.
Lo que dice en la escritura ya se lo he dicho. Que está exenta de pagos. He visto la original.
Mi duda es si es legal que pueda poner que está exenta de dichos pagos.....
Entonces de que sirve que la LPH diga que los bajos están obligados a pagar y luego yo puedo decir misa en la es figura y que un notario lo firme para que ya valga por encima de la ley.....
No hay estatutos en dicha comunidad.
Entonces que diga que esta exento de IBI al ayuntamiento porque lo ha hecho constar en dicha escritura.....a ver qué le dice el ayuntamiento.....
Quedo a la espera de sus respuestas.
Saludos cordiales.
Como bien le ha informado Acriton, compruebe de qué pagos está exento el local según la escritura de División Horizontal. Si en ella pone que está exento de algún pago, por supuesto que es legal. Estamos hablando de división de propiedad y gastos de los elementos comunes y el documento donde éstos se originan es en la División Horizontal.
Buenos días.
Tengo una copia del documento que me han facilitado los vecinos del 2º piso y dueños de dicho local.
Este documento es un tanto peculiar (para mí que no soy experto en la materia) ya que por un lado indica:
"PRIMERO: Doña xxxxxxx, conforme a lo preceptuado en la ley, proceden a configurar la finca descrita (los 3 pisos y el bajo en cuestión) en el expositivo primero de esta escritura, en regimen de propiedad horizontal, describiendo a continuación las partes privativas que comprende:
UNO.-PLANTA BAJA, distribuida xxxxxx al 25% PLANTA 1º xxx al 25% PLANTA 2ºxxxxxx al 25% y PLANTA 3º xxxxxxxal 25%
SEGUNDO: REGIMEN DE LA COMUNIDAD. La comunidad de copropietarios de la total finca constituida en régimen de propiedad horizontal, se regirá por lo establecido en la ley fundamental de 21 de julio de 1960 y en las siguientes ...
REGLAS: (de las que no hay acta alguna)
A) Las cuotas de participación consignadas en la descripción de cada una de las partes privativas del edificio, determinan la participación de cada uno de los elementos privativos EN LOS GASTOS Y CARGOS COMUNES ( osea el 25% cada uno, incluido el local)
Sigue......No obstante: los gastos de limpieza, conservación, alumbrado y reparación del portal y escaleras de acceso a viviendas y desván (QUE TAMBIÉN SIRVE PARA ACCEDER A DICHO LOCAL PELUQUERIA) serán de cuenta exclusiva de los propietarios de las expresadas viviendas en proporción a su respectiva cuota de participación (PUES SI ACABAN DE DECIR QUE MI CUOTA ES DEL 25% CóMO ES QUE AHORA TENGO QUE CUBRIR EL 33% DE ESOS GASTOS POR SER 3 PISOS -- Y EL LOCAL QUE TIENE ACCESO POR EL PORTAL Y ES EL 25% ?)
Y en este mismo documento, que tiene tela, HACEN UNA COMPRAVENTA DEL LOCAL A LOS DEL 2º PISO......
¿Entonces qué es? Una Escritura de división horizontal... una escritura de compra-venta......al mismo tiempo APROVECHAN y crean estatutos (IMPOSITIVOS PARA MI QUE SOY EL NUEVO DUEÑO DEL 1º), mientras antes eran todos familia y "quedaban en casa los gastos"......
En fin, siento el tostón, si fueran tan amables de aclararme y dar un poco de luz al tema....
Agradezco de antemano el tiempo que se toman y la ayuda que prestan.
Saludos cordiales.
Tengo una copia del documento que me han facilitado los vecinos del 2º piso y dueños de dicho local.
Este documento es un tanto peculiar (para mí que no soy experto en la materia) ya que por un lado indica:
"PRIMERO: Doña xxxxxxx, conforme a lo preceptuado en la ley, proceden a configurar la finca descrita (los 3 pisos y el bajo en cuestión) en el expositivo primero de esta escritura, en regimen de propiedad horizontal, describiendo a continuación las partes privativas que comprende:
UNO.-PLANTA BAJA, distribuida xxxxxx al 25% PLANTA 1º xxx al 25% PLANTA 2ºxxxxxx al 25% y PLANTA 3º xxxxxxxal 25%
SEGUNDO: REGIMEN DE LA COMUNIDAD. La comunidad de copropietarios de la total finca constituida en régimen de propiedad horizontal, se regirá por lo establecido en la ley fundamental de 21 de julio de 1960 y en las siguientes ...
REGLAS: (de las que no hay acta alguna)
A) Las cuotas de participación consignadas en la descripción de cada una de las partes privativas del edificio, determinan la participación de cada uno de los elementos privativos EN LOS GASTOS Y CARGOS COMUNES ( osea el 25% cada uno, incluido el local)
Sigue......No obstante: los gastos de limpieza, conservación, alumbrado y reparación del portal y escaleras de acceso a viviendas y desván (QUE TAMBIÉN SIRVE PARA ACCEDER A DICHO LOCAL PELUQUERIA) serán de cuenta exclusiva de los propietarios de las expresadas viviendas en proporción a su respectiva cuota de participación (PUES SI ACABAN DE DECIR QUE MI CUOTA ES DEL 25% CóMO ES QUE AHORA TENGO QUE CUBRIR EL 33% DE ESOS GASTOS POR SER 3 PISOS -- Y EL LOCAL QUE TIENE ACCESO POR EL PORTAL Y ES EL 25% ?)
Y en este mismo documento, que tiene tela, HACEN UNA COMPRAVENTA DEL LOCAL A LOS DEL 2º PISO......
¿Entonces qué es? Una Escritura de división horizontal... una escritura de compra-venta......al mismo tiempo APROVECHAN y crean estatutos (IMPOSITIVOS PARA MI QUE SOY EL NUEVO DUEÑO DEL 1º), mientras antes eran todos familia y "quedaban en casa los gastos"......
En fin, siento el tostón, si fueran tan amables de aclararme y dar un poco de luz al tema....
Agradezco de antemano el tiempo que se toman y la ayuda que prestan.
Saludos cordiales.
Hombre, yo entiendo que el local contribuirá con un 25% de los gastos comunes que le corresponda pagar. Ejemplo: se repara el tejado, pues el local pagará el 25% del coste total.
Supongamos que decidís pintar el portal (incluso aunque el local tenga acceso desde dentro de este) el coste total de la pintura será repercutido por los tres pisos y teniendo en cuenta que los tras tienen una participación igual, pues pagaran el 33,3333 cada uno.
Lo dice la escritura de constitución de la comunidad (estatutos).
Yo así lo veo, al menos
Supongamos que decidís pintar el portal (incluso aunque el local tenga acceso desde dentro de este) el coste total de la pintura será repercutido por los tres pisos y teniendo en cuenta que los tras tienen una participación igual, pues pagaran el 33,3333 cada uno.
Lo dice la escritura de constitución de la comunidad (estatutos).
Yo así lo veo, al menos
Hola mikmat72:
Disiento de lo dicho por los demás opinantes.
No tienes que mirar mas documentos, basta con lo que tienes.
La Ley de la propiedad horizontal en sus ultimas modificaciones, derogaba todo cuanto se disponía en estatutos y títulos que fueran contrarios a la Ley.
Tu pregunta es si el local comercial debe pagar todos los gastos de comunidad como los pisos, mi opinión es SI DEBE PAGARLOS.
Yo vivo en un bajo, yo no utilizo el ascensor, pero soy propietario de el, y pago como el que vive en el 8 º. sencillamente porque accedo a mi piso por el portal.
En las sentencias sobre el tema que planteas,los jueces dan la razón a los locales CUANDO NO TIENEN ACCESO POR EL PORTAL, Y SEGÚN TU, EL DE LA PELUQUERÍA SI LO TIENE, AUNQUE SOLO SEA PARA LOS INQUILINOS, PERO ACCEDEN AL PORTAL.
Lo del ascensor ya es cosa de sentido común porque ellos no tienen llave. y según das a entender no pagaron su instalación.
Saludos/Juanchito
Disiento de lo dicho por los demás opinantes.
No tienes que mirar mas documentos, basta con lo que tienes.
La Ley de la propiedad horizontal en sus ultimas modificaciones, derogaba todo cuanto se disponía en estatutos y títulos que fueran contrarios a la Ley.
Tu pregunta es si el local comercial debe pagar todos los gastos de comunidad como los pisos, mi opinión es SI DEBE PAGARLOS.
Yo vivo en un bajo, yo no utilizo el ascensor, pero soy propietario de el, y pago como el que vive en el 8 º. sencillamente porque accedo a mi piso por el portal.
En las sentencias sobre el tema que planteas,los jueces dan la razón a los locales CUANDO NO TIENEN ACCESO POR EL PORTAL, Y SEGÚN TU, EL DE LA PELUQUERÍA SI LO TIENE, AUNQUE SOLO SEA PARA LOS INQUILINOS, PERO ACCEDEN AL PORTAL.
Lo del ascensor ya es cosa de sentido común porque ellos no tienen llave. y según das a entender no pagaron su instalación.
Saludos/Juanchito
En principio todos los inmuebles deben participar de todos los gastos de la comunidad, conforme al coeficiente de participación en la misma. Dicho esto es muy común que en el Título Constitutivo (o en los estatutos) se establezcan exenciones para los bajos ... y aquí está la cuestión. Estas exenciones son totalmente legales siempre y cuando se refieran a servicios que no se utilizan, pero no cuando se extienden a mantenimiento o conservación del edificio. Así lo ha entendido reiteradamente la doctrina y la Jurisprudencia, al interpretar que una clausula de exoneración genérica (de todo) sería nula en base a la Disposición Final de la LPH, en relación con su artículo 9.1.e). En resumen; la escritura de propiedad no es documento en el que se pueda exonerar a un inmueble de pago alguno a la comunidad, pero incluso aunque la exención estuviera recogida en el documento adecuado tampoco sería válida, de establecerse de modo general.
Para artie:
Se me ha adelantado D.Crane.
Me refería a la reforma del la misma ley por la ley 8/99 en su DISPOSICIÓN FINAL.
No obstante, lo mismo que yo pago todos los gastos de comunidad viviendo en un bajo, lo mismo que el del 8º, por tener acceso por el portal, un local comercial si tiene entrada por el portal, y por lo tanto hace uso de las instalaciones, ensucia el portal etc, debe pagar los gastos igual que el resto de comuneros.(menos el ascensor en este caso).
Otra cosa es la interpretación de la ley por parte del juez, "con la iglesia hemos topado" la ley no es lo que dice, la ley es la interpretación del de la toga.
Saludos/Juanchito
Se me ha adelantado D.Crane.
Me refería a la reforma del la misma ley por la ley 8/99 en su DISPOSICIÓN FINAL.
No obstante, lo mismo que yo pago todos los gastos de comunidad viviendo en un bajo, lo mismo que el del 8º, por tener acceso por el portal, un local comercial si tiene entrada por el portal, y por lo tanto hace uso de las instalaciones, ensucia el portal etc, debe pagar los gastos igual que el resto de comuneros.(menos el ascensor en este caso).
Otra cosa es la interpretación de la ley por parte del juez, "con la iglesia hemos topado" la ley no es lo que dice, la ley es la interpretación del de la toga.
Saludos/Juanchito
Ok. Entendido, pero siendo así, lo que prevalecen son los estatutos, salvo que un juez diga lo contrario.
En mi opinión el dueño del local puede agarrarse a eso hasta que alguien decida denunciar los propios estatutos por ser contrarios a la ley. Estos son anulables, pero nulos lo serán cuando un juez lo diga. Yo al menos así lo veo. Si creéis que no es así corregirme.
Un saludo
En mi opinión el dueño del local puede agarrarse a eso hasta que alguien decida denunciar los propios estatutos por ser contrarios a la ley. Estos son anulables, pero nulos lo serán cuando un juez lo diga. Yo al menos así lo veo. Si creéis que no es así corregirme.
Un saludo
Hola de nuevo.
Es muy interesante todo lo que contáis.
Lo he llevado a consulta a los abogados del seguro de mi vivienda, a ver qué me pueden decir.
De momento estoy a la espera de que me digan algo concreto. Les he presentado la copia del documento de escritura y demás que me dieron fotocopiado los dueños del 2º y del local. Lo están "estudiando".
Lo que me han dicho por ahora es que el bajo debe de pagar su parte de luz, limpieza, y gastos comunes solo por el echo de entrar por el portal. (Ensucian su parte, gastan la luz correspondiente, se deteriora la cerradura con el uso, en fin igual que cualquier vecino). Respecto al ascensor....al tener solo los vecinos acceso con llave....surgen dudas....que están a la espera de respuesta.
Ahhhh y también me han dicho que consulte en el registro de la propiedad el documento de DECLARACIÓN de OBRA NUEVA (aunque sea una casa con unos años ya encima), pues debería aclarar algo.
Bueno.....gracias a todos por vuestra colaboración. Seguiré con esto a ver dónde acaba...
Saludos.
Es muy interesante todo lo que contáis.
Lo he llevado a consulta a los abogados del seguro de mi vivienda, a ver qué me pueden decir.
De momento estoy a la espera de que me digan algo concreto. Les he presentado la copia del documento de escritura y demás que me dieron fotocopiado los dueños del 2º y del local. Lo están "estudiando".
Lo que me han dicho por ahora es que el bajo debe de pagar su parte de luz, limpieza, y gastos comunes solo por el echo de entrar por el portal. (Ensucian su parte, gastan la luz correspondiente, se deteriora la cerradura con el uso, en fin igual que cualquier vecino). Respecto al ascensor....al tener solo los vecinos acceso con llave....surgen dudas....que están a la espera de respuesta.
Ahhhh y también me han dicho que consulte en el registro de la propiedad el documento de DECLARACIÓN de OBRA NUEVA (aunque sea una casa con unos años ya encima), pues debería aclarar algo.
Bueno.....gracias a todos por vuestra colaboración. Seguiré con esto a ver dónde acaba...
Saludos.
Hola.
Bueno, pues ya tengo contestación de los abogados del seguro de la casa a quienes solicité consulta.
La respuesta ha sido muy parecida a lo que ha respondido por el forero juanchito....
Es la siguiente:
Hace años era habitual hacer ese tipo de escrituras-compraventas.....y era habitual especificar lo de los bajos comerciales.
Incluso hay jurisprudencia al respecto y si siguiera adelante con ello, sería casi determinante la opinión del Juez que tocara al respecto para tener obtener una sentencia favorable o no.
Sin embargo hoy día está modificada la ley de propiedad horizontal y no lo permite.
En este caso, como el bajo no tiene acceso al ascensor (ya que es con llave solo para los vecinos y es la parte que podría eximirlo de ese pago) podría quedar exento del pago de las cuotas CORRESPONDIENTES AL ASCENSOR, PERO ESTÁ OBLIGADO AL PAGO DEL RESTO...luz, escalera, mantenimientos, limpieza....etc....ya que tiene el acceso también por el portal y esa es la razón que lo ratifica (que era parte de mi pregunta).
Lo he comentado al resto de vecinos de la comunidad y sí reconocen que es lógico...pero como siempre....a la hora de soltar la pasta....todo el mundo retrocede un paso...y lo están "meditando"......a ver en qué se queda....
Bueno, pues por mi parte, creo que está todo aclarado.
Agradezco a todos las respuestas que habéis dado.
Animo a que este foro siga así, ya que es muy útil para ayudar a aclarar las dudas de la gente.
Saludos cordiales.
Bueno, pues ya tengo contestación de los abogados del seguro de la casa a quienes solicité consulta.
La respuesta ha sido muy parecida a lo que ha respondido por el forero juanchito....
Es la siguiente:
Hace años era habitual hacer ese tipo de escrituras-compraventas.....y era habitual especificar lo de los bajos comerciales.
Incluso hay jurisprudencia al respecto y si siguiera adelante con ello, sería casi determinante la opinión del Juez que tocara al respecto para tener obtener una sentencia favorable o no.
Sin embargo hoy día está modificada la ley de propiedad horizontal y no lo permite.
En este caso, como el bajo no tiene acceso al ascensor (ya que es con llave solo para los vecinos y es la parte que podría eximirlo de ese pago) podría quedar exento del pago de las cuotas CORRESPONDIENTES AL ASCENSOR, PERO ESTÁ OBLIGADO AL PAGO DEL RESTO...luz, escalera, mantenimientos, limpieza....etc....ya que tiene el acceso también por el portal y esa es la razón que lo ratifica (que era parte de mi pregunta).
Lo he comentado al resto de vecinos de la comunidad y sí reconocen que es lógico...pero como siempre....a la hora de soltar la pasta....todo el mundo retrocede un paso...y lo están "meditando"......a ver en qué se queda....
Bueno, pues por mi parte, creo que está todo aclarado.
Agradezco a todos las respuestas que habéis dado.
Animo a que este foro siga así, ya que es muy útil para ayudar a aclarar las dudas de la gente.
Saludos cordiales.
Tal y como le dicen los Abogados del seguro, en algunos Estatutos de Comunidades de Propietarios, se ha intentado justificar la validez de la cláusula de exención sobre la base de la autonomía de la voluntad de los condueños.
No obstante, esta tesis no puede acogerse, pues la jurisprudencia insiste en el carácter imperativo de las normas de la LPH.
La STS de 26 de noviembre de 2007 (recurso de casación 5153/2000) declara lo siguiente: "Esta Sala ha señalado en multitud de oportunidades que «la Ley que regula la propiedad horizontal es eminentemente imperativa» (Sentencia de 7 de febrero de 1976), como también se deduce de la propia Exposición de Motivos, que expresamente alude al carácter de derecho cogente de sus normas.
En palabras de la sentencia de 7 de julio de 1997, ello es así porque se trata de una ley en que «su voluntad es respetar la voluntad de los comuneros, salvo que contradiga preceptos de derecho necesario».
Asimismo la Sentencia de 22 de diciembre de 1994 se refiere expresamente al sistema de fuentes aplicable al régimen de Propiedad Horizontal, diciendo que «el CC, por aplicación de lo dispuesto en su artículo 13.2 tiene carácter suplementario del que regule el instituto en cuestión, que para la Propiedad Horizontal será, cual se ha indicado en alguna ocasión por esta Sala, el artículo 396 del CC a título de regla general; Ley 49/1960; y la voluntad de los interesados manifestada en debida forma, siempre que no contradiga los principios fundamentales de dicho régimen de propiedad, por ser su normativa de derecho necesario, cual la doctrina de esta Sala ha declarado también con reiteración»".
Consecuencia de todo lo anterior es que, existiendo una urbanización, le es aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de elementos en ella incluidos les vinculan las normas imperativas contenidas en la regulación especial, lo cual no solo es viable a partir de la entrada en vigor de la reforma de 1999, en cuanto que en ella se establece expresamente la aplicación de la LPH a los complejos inmobiliarios privados (art. 24), sino también con anterioridad, en este caso, porque la jurisprudencia se había manifestado reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la LPH.
Esta misma tesis se puede extraer de las SSTS de 27 de febrero de 2008 y de 7 y de 15 de abril de 2003.
De lo anterior cabe concluir la nulidad de cualquier cláusula que establezca la EXENCIÓN DEL PAGO DE LA TOTALIDAD de los gastos comunes del inmueble.
Ahora bien. La cláusula que usted refiere y cuyo estudio me ocupa, exime al local del pago de DETERMINADOS GASTOS, pasando a describir los mismos y estos son los siguientes:
1. Limpieza.
2. Conservación.
3. Alumbrado.
4. Reparación.
Y todo ello referido al portal, escaleras de acceso a viviendas y desván.
De dicha cláusula se desprende que la redacción estatutaria pretende aplicar exclusiones en el pago de gastos comunes atendiendo al concepto de la individualización de gastos (por cierto, no hace alusión alguna a los gastos de conservación del ascensor).
Sobre esta cuestión, la STS de 29 de mayo de 2009 establece como doctrina jurisprudencial: "Para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad".
Por lo anterior, considero que la cláusula estatutaria es legal y exime de participación en dichos gastos al propietario del local.
Sin embargo, cabe reseñar que dicha exclusión no alcanza al ascensor (salvo que usted no lo haya copiado y también lo refleje la cláusula).
Por último, cabe decir que hay otros gastos, tales como agua, seguro comunitario, administración, reparación de fachada, material de oficina, etc, a los que sí debe contribuir el propietario del local y no cabría sostener que dicha cláusula supone una exención totalitaria de los gastos comunes, sino que atiende al principio de individualización de los gastos.
No obstante, esta tesis no puede acogerse, pues la jurisprudencia insiste en el carácter imperativo de las normas de la LPH.
La STS de 26 de noviembre de 2007 (recurso de casación 5153/2000) declara lo siguiente: "Esta Sala ha señalado en multitud de oportunidades que «la Ley que regula la propiedad horizontal es eminentemente imperativa» (Sentencia de 7 de febrero de 1976), como también se deduce de la propia Exposición de Motivos, que expresamente alude al carácter de derecho cogente de sus normas.
En palabras de la sentencia de 7 de julio de 1997, ello es así porque se trata de una ley en que «su voluntad es respetar la voluntad de los comuneros, salvo que contradiga preceptos de derecho necesario».
Asimismo la Sentencia de 22 de diciembre de 1994 se refiere expresamente al sistema de fuentes aplicable al régimen de Propiedad Horizontal, diciendo que «el CC, por aplicación de lo dispuesto en su artículo 13.2 tiene carácter suplementario del que regule el instituto en cuestión, que para la Propiedad Horizontal será, cual se ha indicado en alguna ocasión por esta Sala, el artículo 396 del CC a título de regla general; Ley 49/1960; y la voluntad de los interesados manifestada en debida forma, siempre que no contradiga los principios fundamentales de dicho régimen de propiedad, por ser su normativa de derecho necesario, cual la doctrina de esta Sala ha declarado también con reiteración»".
Consecuencia de todo lo anterior es que, existiendo una urbanización, le es aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de elementos en ella incluidos les vinculan las normas imperativas contenidas en la regulación especial, lo cual no solo es viable a partir de la entrada en vigor de la reforma de 1999, en cuanto que en ella se establece expresamente la aplicación de la LPH a los complejos inmobiliarios privados (art. 24), sino también con anterioridad, en este caso, porque la jurisprudencia se había manifestado reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la LPH.
Esta misma tesis se puede extraer de las SSTS de 27 de febrero de 2008 y de 7 y de 15 de abril de 2003.
De lo anterior cabe concluir la nulidad de cualquier cláusula que establezca la EXENCIÓN DEL PAGO DE LA TOTALIDAD de los gastos comunes del inmueble.
Ahora bien. La cláusula que usted refiere y cuyo estudio me ocupa, exime al local del pago de DETERMINADOS GASTOS, pasando a describir los mismos y estos son los siguientes:
1. Limpieza.
2. Conservación.
3. Alumbrado.
4. Reparación.
Y todo ello referido al portal, escaleras de acceso a viviendas y desván.
De dicha cláusula se desprende que la redacción estatutaria pretende aplicar exclusiones en el pago de gastos comunes atendiendo al concepto de la individualización de gastos (por cierto, no hace alusión alguna a los gastos de conservación del ascensor).
Sobre esta cuestión, la STS de 29 de mayo de 2009 establece como doctrina jurisprudencial: "Para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad".
Por lo anterior, considero que la cláusula estatutaria es legal y exime de participación en dichos gastos al propietario del local.
Sin embargo, cabe reseñar que dicha exclusión no alcanza al ascensor (salvo que usted no lo haya copiado y también lo refleje la cláusula).
Por último, cabe decir que hay otros gastos, tales como agua, seguro comunitario, administración, reparación de fachada, material de oficina, etc, a los que sí debe contribuir el propietario del local y no cabría sostener que dicha cláusula supone una exención totalitaria de los gastos comunes, sino que atiende al principio de individualización de los gastos.
Hola DickTurpin.
Gracias por tu aporte y explicaciones al respecto.
Para aclarar más la situación comento la cronología de todo esto.
El edificio tiene unos 40 años.
Consta de 4 partes o plantas (al 25% cada altura según las escrituras).
De esas 4 plantas (partes) una es el bajo comercial (peluquería) que sería la planta baja, que está a pie de calle (igual que el acceso al edificio por el portal)
Las otras 3 plantas son 3 pisos de vivienda.
El 1º piso (planta 1ª) donde yo acabo de entrar a vivir.
Los otros 2 pisos (planta 2ª y planta 3ª) de los otros vecinos. De aquí los dueños del local - de la 2ª planta)
Llevo 2 meses viviendo. Los mismos que llevo de presidente, ya que al entrar a vivir, me pasaron el cargo (junto con algunas facturas de gastos de mantenimiento de ascensor, tf de ascensor, luz ascensor, luz comunidad y la documentación de la construcción de dicho ascensor en el año 2010 (lleva solo 5 años en marcha).
Pagamos mensualmente de cuota de comunidad 60€ cada Piso -- 3 pisos en total ( y 1 local QUE NO PAGA NADA DE NADA de comunidad) (TOTAL recaudado 180€ al mes).
Cuando yo entré comenté que no era normal que el local no pagara. Entonces me enteré que el local es propiedad de uno de los vecinos (el del 2º piso).
Yo alegué que la LPH es imperativa (Saqué una copia de dicha ley y me la leí.) y obliga a pagar a los bajos la misma cuota que el resto de vecinos.
Entonces el dueño accede y firmamos en el libro de actas un acuerdo para poner 60€ mes x 4 plantas -- TOTAL 240€ mes.
A los dos o tres días me viene el hijo y la nuera del dueño del local, diciendo que eso no podía ser, ya que estaba escrito y firmado ante notario
que el local está exento de todo pago y me lo enseñan en la ORIGIANL escritura + compra-venta + indicación de que el local está libre de pago de toda carga, cuota de todos los gastos de la comunidad).
Es entonces cuando me dan una fotocopia de esa parte, que es la que yo describo al principio de este post y en esta INCOMPLETA FOTOCOPIA se puede leer perfectamente cuando se realizó.....allá por el 1991 (por lo que en esa fecha no existía el ascensor y por lo que yo no he hecho alusiones al mismo, te aclaro lo que comentas de que no indicaba nada sobre dicho ascensor -- fue construido en el 2010).
Si seguimos con lo que yo solicito al dueño del local (a fin de cuentas UN VECINO MÁS DE LA COMUNIDAD----que supuestamente tendrá 2 votos---ya que tiene el 50%)....pero entonces.....
¿Porqué según ud. el LOCAL (o su dueño) NO TIENE QUE PAGAR NADA aunque el inquilino que lleva la peluquería ENTRA POR EL PORTAL a dicha peluquería (en el portal está la puerta que da acceso a dicho local-peluquería) cuando para entrar utiliza "MI PARTE DE CERRADURA QUE ESTÁ EN LAS ÚLTIMAS", "ENCIENDE MI PARTE DE LUZ DEL PORTAL CON SU DESGASTE DE BOMBILLA Y COSTE DE ELECTRICIDAD" más "ENSUCIA LA ENTRADA CUANDO LLUEVE O EL AIRE METE PORQUERÍA"......un día tras otro......Y YO COMO 25% del total de la comunidad TENGO QUE PAGAR COMO EL 33% (porque pago lo que el del local no quiere pagar)?
(Del ascensor, como el acceso es con llave solo para cada vecino......lo comprendo y ni me meto ni le comento ni le exijo nada.....por cuestión de lógica.....pero que como la escritura esa es del 91 y no existía el ascensor......pues nada....)
En fin, que no te comprendo muy bien cómo por un lado dices que sí tiene que pagar (y lo enfatizas con sentencias y jurisprudencias) y por otro lado dices que realmente no tiene que pagar nada porque así lo dice la escritura (cuando la LPH es IMPERATIVA al respecto)...........
Vamos, que lo que yo exijo es más claro que el agua embotellada.....
Si la LPH obliga a todos a los pagos de comunidad y luego resulta que porque un notario firma que no tiene que pagarlos.......ya vale....
Iré a donde un notario para que me firme que puedo conducir a 180 Km/h. (aunque la ley lo prohíba - como LPH) y que después me pongan una multa.....que como tengo justificado, avalado y por escrito el que puedo saltarme la normativa de ir a 120 máximo....el guardia de turno que me pare ....me dará una palmadita en la espalda y me dirá..."Tú Sí que sabes montártelo CAMPEÓN !!!"
Bueno, muchas gracias de nuevo y perdón por el tocho.
Un cordial saludo.
Gracias por tu aporte y explicaciones al respecto.
Para aclarar más la situación comento la cronología de todo esto.
El edificio tiene unos 40 años.
Consta de 4 partes o plantas (al 25% cada altura según las escrituras).
De esas 4 plantas (partes) una es el bajo comercial (peluquería) que sería la planta baja, que está a pie de calle (igual que el acceso al edificio por el portal)
Las otras 3 plantas son 3 pisos de vivienda.
El 1º piso (planta 1ª) donde yo acabo de entrar a vivir.
Los otros 2 pisos (planta 2ª y planta 3ª) de los otros vecinos. De aquí los dueños del local - de la 2ª planta)
Llevo 2 meses viviendo. Los mismos que llevo de presidente, ya que al entrar a vivir, me pasaron el cargo (junto con algunas facturas de gastos de mantenimiento de ascensor, tf de ascensor, luz ascensor, luz comunidad y la documentación de la construcción de dicho ascensor en el año 2010 (lleva solo 5 años en marcha).
Pagamos mensualmente de cuota de comunidad 60€ cada Piso -- 3 pisos en total ( y 1 local QUE NO PAGA NADA DE NADA de comunidad) (TOTAL recaudado 180€ al mes).
Cuando yo entré comenté que no era normal que el local no pagara. Entonces me enteré que el local es propiedad de uno de los vecinos (el del 2º piso).
Yo alegué que la LPH es imperativa (Saqué una copia de dicha ley y me la leí.) y obliga a pagar a los bajos la misma cuota que el resto de vecinos.
Entonces el dueño accede y firmamos en el libro de actas un acuerdo para poner 60€ mes x 4 plantas -- TOTAL 240€ mes.
A los dos o tres días me viene el hijo y la nuera del dueño del local, diciendo que eso no podía ser, ya que estaba escrito y firmado ante notario
que el local está exento de todo pago y me lo enseñan en la ORIGIANL escritura + compra-venta + indicación de que el local está libre de pago de toda carga, cuota de todos los gastos de la comunidad).
Es entonces cuando me dan una fotocopia de esa parte, que es la que yo describo al principio de este post y en esta INCOMPLETA FOTOCOPIA se puede leer perfectamente cuando se realizó.....allá por el 1991 (por lo que en esa fecha no existía el ascensor y por lo que yo no he hecho alusiones al mismo, te aclaro lo que comentas de que no indicaba nada sobre dicho ascensor -- fue construido en el 2010).
Si seguimos con lo que yo solicito al dueño del local (a fin de cuentas UN VECINO MÁS DE LA COMUNIDAD----que supuestamente tendrá 2 votos---ya que tiene el 50%)....pero entonces.....
¿Porqué según ud. el LOCAL (o su dueño) NO TIENE QUE PAGAR NADA aunque el inquilino que lleva la peluquería ENTRA POR EL PORTAL a dicha peluquería (en el portal está la puerta que da acceso a dicho local-peluquería) cuando para entrar utiliza "MI PARTE DE CERRADURA QUE ESTÁ EN LAS ÚLTIMAS", "ENCIENDE MI PARTE DE LUZ DEL PORTAL CON SU DESGASTE DE BOMBILLA Y COSTE DE ELECTRICIDAD" más "ENSUCIA LA ENTRADA CUANDO LLUEVE O EL AIRE METE PORQUERÍA"......un día tras otro......Y YO COMO 25% del total de la comunidad TENGO QUE PAGAR COMO EL 33% (porque pago lo que el del local no quiere pagar)?
(Del ascensor, como el acceso es con llave solo para cada vecino......lo comprendo y ni me meto ni le comento ni le exijo nada.....por cuestión de lógica.....pero que como la escritura esa es del 91 y no existía el ascensor......pues nada....)
En fin, que no te comprendo muy bien cómo por un lado dices que sí tiene que pagar (y lo enfatizas con sentencias y jurisprudencias) y por otro lado dices que realmente no tiene que pagar nada porque así lo dice la escritura (cuando la LPH es IMPERATIVA al respecto)...........
Vamos, que lo que yo exijo es más claro que el agua embotellada.....
Si la LPH obliga a todos a los pagos de comunidad y luego resulta que porque un notario firma que no tiene que pagarlos.......ya vale....
Iré a donde un notario para que me firme que puedo conducir a 180 Km/h. (aunque la ley lo prohíba - como LPH) y que después me pongan una multa.....que como tengo justificado, avalado y por escrito el que puedo saltarme la normativa de ir a 120 máximo....el guardia de turno que me pare ....me dará una palmadita en la espalda y me dirá..."Tú Sí que sabes montártelo CAMPEÓN !!!"
Bueno, muchas gracias de nuevo y perdón por el tocho.
Un cordial saludo.
