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El hotel, los vecinos y los incendios
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El hotel, los vecinos y los incendios
Estoy intentando resolver un problema de mi comunidad de vecinos, espero que alguien pueda ayudarme:
Resulta que la finca colindante a nuestro edificio está siendo reformada por un constructor para convertirla en un pequeño hotel de lujo. El problema es que este señor necesita tener una salida de incendios para poder conseguir la licencia de apertura de su negocio, y nos ha ofrecido la posibilidad de abrir una puerta en el sótano de nuestra finca justo en la pared que da al pasillo de la zona de trasteros comunitarios. Es decir, que requiere nuestro permiso para que le cedamos el uso de una zona común como vía de evacuación en caso de incendio, y así poder solucionar sus problemas con el trámite de la licencia de apertura del Hotel por parte del Ayuntamiento.
Además, este constructor también es vecino de nuestra finca ya que compró en su día un local en los bajos de nuestro edificio. Dice que si no le damos permiso para abrir la puerta se verá obligado a cambiar el diseño del hotel y amenaza con colocar las cocinas en el local que se encuentra en nuestros bajos, ya que los estatutos de la comunidad no determinan el tipo de uso que se le debe dar al mismo (lo cual sería un verdadero problema para el resto de vecinos).
En caso de que nuestra comunidad se ponga de acuerdo por unanimidad, ¿podemos cederle esa salida de incendios a través de nuestra finca firmando un “contrato de servidumbre”? ¿Qué responsabilidad podríamos contraer al hacerlo? ¿Eso le daría derecho de uso de por vida? ¿Podemos cobrarle una cuota mensual o anual por esa servidumbre?
Él sin licencia no puede abrir el Hotel y varios vecinos ven en ello una oportunidad para sacar un beneficio para la comunidad.
Muchas gracias.
Resulta que la finca colindante a nuestro edificio está siendo reformada por un constructor para convertirla en un pequeño hotel de lujo. El problema es que este señor necesita tener una salida de incendios para poder conseguir la licencia de apertura de su negocio, y nos ha ofrecido la posibilidad de abrir una puerta en el sótano de nuestra finca justo en la pared que da al pasillo de la zona de trasteros comunitarios. Es decir, que requiere nuestro permiso para que le cedamos el uso de una zona común como vía de evacuación en caso de incendio, y así poder solucionar sus problemas con el trámite de la licencia de apertura del Hotel por parte del Ayuntamiento.
Además, este constructor también es vecino de nuestra finca ya que compró en su día un local en los bajos de nuestro edificio. Dice que si no le damos permiso para abrir la puerta se verá obligado a cambiar el diseño del hotel y amenaza con colocar las cocinas en el local que se encuentra en nuestros bajos, ya que los estatutos de la comunidad no determinan el tipo de uso que se le debe dar al mismo (lo cual sería un verdadero problema para el resto de vecinos).
En caso de que nuestra comunidad se ponga de acuerdo por unanimidad, ¿podemos cederle esa salida de incendios a través de nuestra finca firmando un “contrato de servidumbre”? ¿Qué responsabilidad podríamos contraer al hacerlo? ¿Eso le daría derecho de uso de por vida? ¿Podemos cobrarle una cuota mensual o anual por esa servidumbre?
Él sin licencia no puede abrir el Hotel y varios vecinos ven en ello una oportunidad para sacar un beneficio para la comunidad.
Muchas gracias.
Ni se les ocurra autorizarle. No hagan caso de la amenaza de colocar las cocinas en su local, porque no va a poder nunca comunicar vuestro edificio con el hotel, aunque él sea el propietario del local.
Tambien me parece bastante dudoso, que el Ayuntamiento le autorice esa salida de emergencia a traves de otro edificio.
Pidan información al Ayuntamiento, sobre las condiciones de esa salida. Pidan tambien información si la construcción del hotel, cumple con la normativa urbanística sobre el uso de esa parcela.
Y lo mas importante, ese acuerdo debe ser tomado por unanimidad. Con un solo propietario que vote en contra, no es válido.
Tambien me parece bastante dudoso, que el Ayuntamiento le autorice esa salida de emergencia a traves de otro edificio.
Pidan información al Ayuntamiento, sobre las condiciones de esa salida. Pidan tambien información si la construcción del hotel, cumple con la normativa urbanística sobre el uso de esa parcela.
Y lo mas importante, ese acuerdo debe ser tomado por unanimidad. Con un solo propietario que vote en contra, no es válido.
Yo no veo problemático que le cedáis el uso si queréis pero no se lo cedáis por el chantaje, sino porque os conviene.
Eso sí, a cambio de una cantidad, faltaría más. Como él tiene esa necesidad, tenéis la sarten por el mango en la negociación, así que pedirle una cantidad que ayude a que bajen vuestra cuota a la comunidad.
Eso sí, a cambio de una cantidad, faltaría más. Como él tiene esa necesidad, tenéis la sarten por el mango en la negociación, así que pedirle una cantidad que ayude a que bajen vuestra cuota a la comunidad.
Gracias.
He estado esta mañana en el ayuntamiento y me sorprendido al ver que la salida de incendios en el plano está en nuestra finca y no en la suya. Así lo ha indicado en la documentación y con el siguiente cometario "con acuerdo de la propiedad". No existe tal acuerdo, por cierto.
No le va a quedar otra opción que negociar con nosotros. Si no lo hace se queda sin salida de incendios, sin licencia de apertura y no le aprueban el final de obra.
Mi pregunta es si alguien sabe si un "contrato de servidumbre de paso" puede ser el "marco legal" para plasmar esta negociación en un papel.
Gracias.
He estado esta mañana en el ayuntamiento y me sorprendido al ver que la salida de incendios en el plano está en nuestra finca y no en la suya. Así lo ha indicado en la documentación y con el siguiente cometario "con acuerdo de la propiedad". No existe tal acuerdo, por cierto.
No le va a quedar otra opción que negociar con nosotros. Si no lo hace se queda sin salida de incendios, sin licencia de apertura y no le aprueban el final de obra.
Mi pregunta es si alguien sabe si un "contrato de servidumbre de paso" puede ser el "marco legal" para plasmar esta negociación en un papel.
Gracias.
Si podría servir, aunque es indiferente el tipo de contrato, pues se deja a la autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC. y podéis pactarlo como mejor os parezca u os convenga.
Mi consejo (aunque aquí haya gente que enseguida se pondrá a desproticar por lo que te voy a decir), es que dejes el contrato en manos de un abogado, lo que te va a cobrar es muy poco por ello, pero os aseguráis que no os la intenta colar de alguna manera. (vamos, os evitáis problemas)
Mi consejo (aunque aquí haya gente que enseguida se pondrá a desproticar por lo que te voy a decir), es que dejes el contrato en manos de un abogado, lo que te va a cobrar es muy poco por ello, pero os aseguráis que no os la intenta colar de alguna manera. (vamos, os evitáis problemas)
Acriton, el Ayuntamiento no suele pedir el acuerdo, ellos conceden la licencia si está correcta pero el tema civil queda entre ellos.
Luis, no creo que quiera pagar los gastos del abogado, pero lo podéis hacer de otra manera, vosotros mirad lo que queréis pedir anualmente, que sera X, pues a eso le incorporáis los gastos del abogado y ya está.
No te fies si el quiere haceros firmar un contrato, antes de firmarlo, que os lo revisen, os jugáis bastante.
Luis, no creo que quiera pagar los gastos del abogado, pero lo podéis hacer de otra manera, vosotros mirad lo que queréis pedir anualmente, que sera X, pues a eso le incorporáis los gastos del abogado y ya está.
No te fies si el quiere haceros firmar un contrato, antes de firmarlo, que os lo revisen, os jugáis bastante.
Eso no es cierto, depende de lo que pacten, de ahí que lo mejor es que pacten una cantidad anual y que lo redacte un abogado para evitar trampas por parte del hostelero. Un arrendiendo de un elemento común.
Evidentemente él exigirá garantias para que no se le quite el arriendo así como así, dado que si no estaría pillado del todo, supongo que el querrá un arriendo anual con claúsula de que es obligatoria para vosotros renovar mientras se cumplan las condiciones estipulada. No creo que sea necesario que os neguéis a eso, siempre que cumpla, para ello mejor que redactéis todas las obligaciones y prohibiciones que estiméis.
Por cierto, si lo mira un abogado ya os lo dirá, pero no os olvidéis de la claúsula del IPC.
Evidentemente él exigirá garantias para que no se le quite el arriendo así como así, dado que si no estaría pillado del todo, supongo que el querrá un arriendo anual con claúsula de que es obligatoria para vosotros renovar mientras se cumplan las condiciones estipulada. No creo que sea necesario que os neguéis a eso, siempre que cumpla, para ello mejor que redactéis todas las obligaciones y prohibiciones que estiméis.
Por cierto, si lo mira un abogado ya os lo dirá, pero no os olvidéis de la claúsula del IPC.
Lo que no va hacer, es dejarlo en el aire para que dentro de 5 años la comunidad no quiera prorrogar el contrato; por eso digo que esa zona nunca podrán recuperarla ya que entonces él deberá cerrar el hotel y no creo que esté por la labor.
Lo del IPC ¿?, lo que ocurre es que dentro de 20 años el alquiler puede ser ridículo por el coste de la vida real con referencia al IPC, quizás sería mejor que se comprometiera documentalmente al pago de la totalidad ( o parcialmente) de los gastos comunes de la comunidad. De esta manera, si sube la vida (seguro de la finca, limpieza, mantenimiento ascensor, etc... que siempre supera el IPC) sería más ventajoso.
Lo del IPC ¿?, lo que ocurre es que dentro de 20 años el alquiler puede ser ridículo por el coste de la vida real con referencia al IPC, quizás sería mejor que se comprometiera documentalmente al pago de la totalidad ( o parcialmente) de los gastos comunes de la comunidad. De esta manera, si sube la vida (seguro de la finca, limpieza, mantenimiento ascensor, etc... que siempre supera el IPC) sería más ventajoso.
Fontanero, si el contrato se hace bien (y para eso es necesario un abogado, te guste o no), siempre podrán recuperar esa zona, evidentemente la otra parte pactará que mientra se cumpla, tanto a nivel monetario como las condiciones que se especifiquen en el contrato, él podrá renovar el contrato.
Si la otra parte cumple, nunca tendrán la necesidad de recuperar esa zona.
Lo del IPC es lo normal, pues es una cantidad que no depende de las partes, si se pacta un porcentaje de los gastos (o la totalidad), el hotelero estará vendido, pues la comunidad puede tener la tentación de aumentar los gastos comunes (ahora contratamos a una empres de limpieza que venga todos los días, ponemos un portero, etc...), ahora que, si lo acepta, mejor para la comunidad (pero si está asesorado no lo hará)
Si la otra parte cumple, nunca tendrán la necesidad de recuperar esa zona.
Lo del IPC es lo normal, pues es una cantidad que no depende de las partes, si se pacta un porcentaje de los gastos (o la totalidad), el hotelero estará vendido, pues la comunidad puede tener la tentación de aumentar los gastos comunes (ahora contratamos a una empres de limpieza que venga todos los días, ponemos un portero, etc...), ahora que, si lo acepta, mejor para la comunidad (pero si está asesorado no lo hará)
Gracias por la información.
Es cierto, 300 € de ahora no son 300 € de dentro de 25 años, por mucho que se le incremente el IPC todos los años.
Me pregunto si hay un forma de contemplar en encarecimiento de la vida (no del IPC) en un contrato.
Si le cedemos la salida durante la vida del hotel, él siempre se beneficiará de ella; así que nosotros deberíamos tener un benefico sosteinle y equiparable independientemente del paso de los años.
No sé cómo se podría hacer, un % de los gastos comunitarios puede ser una idea, aunque también él se puede negar ya que no es una cantidad fija sino porcentual. A lo mejor se podría estipular un % que no denase un cierto tope (calculado en base al IPC más "algo"). Pero qué es ese "algo".
Va a ser difícil determinar las "variables" y ponerle precio a esto... Ni idea.
Es cierto, 300 € de ahora no son 300 € de dentro de 25 años, por mucho que se le incremente el IPC todos los años.
Me pregunto si hay un forma de contemplar en encarecimiento de la vida (no del IPC) en un contrato.
Si le cedemos la salida durante la vida del hotel, él siempre se beneficiará de ella; así que nosotros deberíamos tener un benefico sosteinle y equiparable independientemente del paso de los años.
No sé cómo se podría hacer, un % de los gastos comunitarios puede ser una idea, aunque también él se puede negar ya que no es una cantidad fija sino porcentual. A lo mejor se podría estipular un % que no denase un cierto tope (calculado en base al IPC más "algo"). Pero qué es ese "algo".
Va a ser difícil determinar las "variables" y ponerle precio a esto... Ni idea.
Es que el IPC si es el incremento del "encarecimiento de la vida", lo que pasa es que puede no reflejar ciertos incrementos (de la vivienda, del alquiler, etc...) que pueden ser mayores (como hasta ahora) o pueden ser menores (que es lo que puede pasar los próximos años). Existen otras variables que se pueden utilizar, pero la más común es el IPC.
Desde luego, yo si fuera de él, no aceptaría un % de los gastos comunes, porque estarías pactando sobre algo sobre lo que él no puede influir pero vosotros sí. Pero si él lo acepta, pues adelante.
Desde luego, yo si fuera de él, no aceptaría un % de los gastos comunes, porque estarías pactando sobre algo sobre lo que él no puede influir pero vosotros sí. Pero si él lo acepta, pues adelante.
TN, creo que tienes razón.
Lo único es intentar asegurar un precio "justo" y sostenible a lo largo de los años. Es decir, que el beneficio que pueda reportar a la comunidad de vecinos no se "erosione" con el paso del tiempo, ya que él "siempre" se beneficiará de la salidad de incendios (de por vida o mientras dure la actividad objeto del contrato, es decir, un hotel).
En cierta medida el constructor tiene "algo" de influencia sobre las decisiones de la comunidad de vecinos ya que él es propietario del local sito en nuestra finca y tiene voto en las decisiones comunitarias.
Hay una cosa clara, tenemos que contratar a un abogado con experienca en este tipo de negociaciones o al menos que haya intervenido en pleitos entre comunidades y particulares.
Lo único es intentar asegurar un precio "justo" y sostenible a lo largo de los años. Es decir, que el beneficio que pueda reportar a la comunidad de vecinos no se "erosione" con el paso del tiempo, ya que él "siempre" se beneficiará de la salidad de incendios (de por vida o mientras dure la actividad objeto del contrato, es decir, un hotel).
En cierta medida el constructor tiene "algo" de influencia sobre las decisiones de la comunidad de vecinos ya que él es propietario del local sito en nuestra finca y tiene voto en las decisiones comunitarias.
Hay una cosa clara, tenemos que contratar a un abogado con experienca en este tipo de negociaciones o al menos que haya intervenido en pleitos entre comunidades y particulares.
El abogado no tiene porqué entrar en la negociación (si la negociación la lleva él, os saldrá más caro, pero si se lo pensáis cargar, pues adelante), el abogado simplemente tendría que redactar lo que pactéis y ver las posibles "fisuras" que pueda tener vuestro pacto para vosotros y aconsejaros si cree que algo no es bueno para vosotros.
Debe ser un especialista en civil, a poder ser en temas inmobiliarios
Debe ser un especialista en civil, a poder ser en temas inmobiliarios
Sigo diciendo que la subida del IPC pasados unos años no contemplará el coste real de la vida. Si se llega al compromiso de pagar el seguro de la finca, la limpieza de la escalera o los gastos de energía del ascensor, siempre será más ventajoso, todo depende de como se haga ese contrato.
La póliza del ascensor sube en función de la siniestralidad de la finca, no por el IPC, y lo que hay que ver, es que el dueño del hotel se va a beneficiar de por vida. En el caso de la limpieza, si se contrata ésta dos veces por semana, ese será el acuerdo. Si la comunidad en su día quiere más día sera de su cuenta, es obvio.
Tenga en cuenta, que hay multitud de contratos por anuncios publicitarios en los edificios, y la mayoría de los casos acuerdan el pago de los gastos comunitarios. En el caso del IPC, puede resultar como un alquiler de los antiguos, donde hoy se pagan 200 € cuando en realidad valen 600€.
Que el del hotel no traga, es lo que hay. No se trata de perder, sino de crear una equidad a largo.
La póliza del ascensor sube en función de la siniestralidad de la finca, no por el IPC, y lo que hay que ver, es que el dueño del hotel se va a beneficiar de por vida. En el caso de la limpieza, si se contrata ésta dos veces por semana, ese será el acuerdo. Si la comunidad en su día quiere más día sera de su cuenta, es obvio.
Tenga en cuenta, que hay multitud de contratos por anuncios publicitarios en los edificios, y la mayoría de los casos acuerdan el pago de los gastos comunitarios. En el caso del IPC, puede resultar como un alquiler de los antiguos, donde hoy se pagan 200 € cuando en realidad valen 600€.
Que el del hotel no traga, es lo que hay. No se trata de perder, sino de crear una equidad a largo.
El IPC es en indicador que se utiliza para la actualización de todos los contratos, para la actualización de deudas, para costes judiciales, como indicador en las Contabilidad nacional, etc..., por algo será. Entre otra razones porque es el más estable, tanto para fuertes subidas como para fuertes bajadas.
" Si se llega al compromiso de pagar el seguro de la finca, la limpieza de la escalera o los gastos de energía del ascensor"
Y si se cambia la empresa de limpieza o el seguro de la comunidad y ello implica una subida
Hay que recordar que el CC indica que el cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes, en este caso una de las partes puede cambiar (de empresa de limpieza, de seguro, etc...) y varias alguna de las condiciones del contratos. Con el IPC no pasa, pues es un indicar ajeno a las partes.
" Si se llega al compromiso de pagar el seguro de la finca, la limpieza de la escalera o los gastos de energía del ascensor"
Y si se cambia la empresa de limpieza o el seguro de la comunidad y ello implica una subida
Hay que recordar que el CC indica que el cumplimiento del contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes, en este caso una de las partes puede cambiar (de empresa de limpieza, de seguro, etc...) y varias alguna de las condiciones del contratos. Con el IPC no pasa, pues es un indicar ajeno a las partes.
