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El arrendador quiere que desaloje el piso sin respetar plazos de notificación
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Viendo 1 - 20 de 24 comentarios
El arrendador quiere que desaloje el piso sin respetar plazos de notificación
Buenas,
Vivo de alquiler en la misma vivienda desde hace 10 años, el último contrato que firmé fue en 2018 venció en diciembre de 2022. A principios de este mes recibí para mi sorpresa una carta del arrendador en la que me da un mes para desalojar la vivienda.
Esto me confundió mucho, puesto que el arrendador no me comunicó 70 días antes de que finalizase el contrato por telefax que tenía que dejar el piso libre. Llegó enero, y yo supuse que había tenido lugar una reconducción automática de 1 año, puesto que tuvieron tiempo y medios de avisarme antes de que finalizase 2022.
Al menos eso pone de cómo debe proceder el arrendador según la Ley de Arrendamientos Urbanos.
A mí no me ha dado tiempo de encontrar nada, y menos en los tiempos que corren. En un mes ni poniendo la mejor de las voluntades, y con las subidas de los precios en el mercado conseguiré una vivienda alternativa. No tengo descubiertos ni en las rentas de pago ni en los suministros, así que no puede esgrimir este motivo para un desahucio exprés, y me gustaría saber qué puedo aducir sobre todo en los plazos de notificación para defenderme si el tema se judicializa, y poder quedarme otro año más, o medio año porque tal como han dejado pasar el tiempo entendí por mi parte una reconducción automática.
Saludos.
Vivo de alquiler en la misma vivienda desde hace 10 años, el último contrato que firmé fue en 2018 venció en diciembre de 2022. A principios de este mes recibí para mi sorpresa una carta del arrendador en la que me da un mes para desalojar la vivienda.
Esto me confundió mucho, puesto que el arrendador no me comunicó 70 días antes de que finalizase el contrato por telefax que tenía que dejar el piso libre. Llegó enero, y yo supuse que había tenido lugar una reconducción automática de 1 año, puesto que tuvieron tiempo y medios de avisarme antes de que finalizase 2022.
Al menos eso pone de cómo debe proceder el arrendador según la Ley de Arrendamientos Urbanos.
A mí no me ha dado tiempo de encontrar nada, y menos en los tiempos que corren. En un mes ni poniendo la mejor de las voluntades, y con las subidas de los precios en el mercado conseguiré una vivienda alternativa. No tengo descubiertos ni en las rentas de pago ni en los suministros, así que no puede esgrimir este motivo para un desahucio exprés, y me gustaría saber qué puedo aducir sobre todo en los plazos de notificación para defenderme si el tema se judicializa, y poder quedarme otro año más, o medio año porque tal como han dejado pasar el tiempo entendí por mi parte una reconducción automática.
Saludos.
Hay que examinar el texto del art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero el vigente en la fecha en que se firmó el contrato.
Y en el año 2018, diciembre, supongo, el texto establecía una prórroga legal hasta tres años de duración, y un año de prórroga adicional.
En consecuencia, dic- 19/ dic-20/ dic-21 y dic-22. Efectivamente, si deseaban denegarle la tácita reconducción al contrato, debieron avisarle en los primeros días de enero:
"ARTÍCULO 1566 del Código Civil: Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento."
¿Y qué dice el art. 1581 CC?
"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término."
Por eso le pregunta Itoito si la renta en el contrato se estipuló por monto anual (aunque se pague dividida en mensualidades) o mensual.
Y en el año 2018, diciembre, supongo, el texto establecía una prórroga legal hasta tres años de duración, y un año de prórroga adicional.
En consecuencia, dic- 19/ dic-20/ dic-21 y dic-22. Efectivamente, si deseaban denegarle la tácita reconducción al contrato, debieron avisarle en los primeros días de enero:
"ARTÍCULO 1566 del Código Civil: Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento."
¿Y qué dice el art. 1581 CC?
"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término."
Por eso le pregunta Itoito si la renta en el contrato se estipuló por monto anual (aunque se pague dividida en mensualidades) o mensual.
Hola, y muchas gracias a ambos por vuestros aportes.
El contrato es anual y viene estipulado el importe de renta mensual.
La carta de "desahucio" me llegó el 2 de febrero pasado, es cuando consto como notificado.
El último contrato de 2018 lo firmamos en junio de 2018, pero pusimos como fecha de renovación el 1 de enero de 2018 para redondear, no sé si este detalle influiría en los plazos porque hay 6 meses de diferencia.
Saludos.
El contrato es anual y viene estipulado el importe de renta mensual.
La carta de "desahucio" me llegó el 2 de febrero pasado, es cuando consto como notificado.
El último contrato de 2018 lo firmamos en junio de 2018, pero pusimos como fecha de renovación el 1 de enero de 2018 para redondear, no sé si este detalle influiría en los plazos porque hay 6 meses de diferencia.
Saludos.
Podría defenderse que la fecha es un error de transcripción, pero probarlo lo veo difícil, si el contrario se opone.
Siendo el importe de la renta mensual, la corriente mayoritaria interpreta que la tacita reconducción también es mensual: yo defiendo que si el plazo pactado en el contrato originario en anual asimismo lo es la reconducción, pero soy el primero en reconocer que casi todo el mundo opina lo contrario.
Conviene a sus intereses responder a la carta diciendo que el contrato está en tácita reconducción por plazo anual y que por lo tanto se niega a dejar el piso hasta diciembre.
Otra opción sería exigir al casero, también por escrito, los seis meses de prórroga obligatoria que ha introducido el gobierno en su Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, art. 71 (texto consolidado, porque se modificó el 10 de enero del 2023 para los contratos en tácita reconducción.
Considero que nada obsta a que en su respuesta al casero haga usted valer ambas posturas, introduciendo la segunda como subsidiaria de la primera.
Siendo el importe de la renta mensual, la corriente mayoritaria interpreta que la tacita reconducción también es mensual: yo defiendo que si el plazo pactado en el contrato originario en anual asimismo lo es la reconducción, pero soy el primero en reconocer que casi todo el mundo opina lo contrario.
Conviene a sus intereses responder a la carta diciendo que el contrato está en tácita reconducción por plazo anual y que por lo tanto se niega a dejar el piso hasta diciembre.
Otra opción sería exigir al casero, también por escrito, los seis meses de prórroga obligatoria que ha introducido el gobierno en su Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, art. 71 (texto consolidado, porque se modificó el 10 de enero del 2023 para los contratos en tácita reconducción.
Considero que nada obsta a que en su respuesta al casero haga usted valer ambas posturas, introduciendo la segunda como subsidiaria de la primera.
En realidad firmé el último contrato en junio de 2018 con su padre, que falleció el año pasado.
Muy útil lo de esa modificación de Ley que desconocía y es reciente, gracias. Lo tendré en cuenta.
El plazo de 15 días en enero lo conocía, pero ¿qué ocurre si la carta fue redactada el 14 de enero, pero yo no fui notificado por correo hasta el 2 de febrero?
¿Qué fecha es la válida para justificar el desalojo. la de la redacción o la de la notificación?
Saludos.
Muy útil lo de esa modificación de Ley que desconocía y es reciente, gracias. Lo tendré en cuenta.
El plazo de 15 días en enero lo conocía, pero ¿qué ocurre si la carta fue redactada el 14 de enero, pero yo no fui notificado por correo hasta el 2 de febrero?
¿Qué fecha es la válida para justificar el desalojo. la de la redacción o la de la notificación?
Saludos.
Han corrido ríos de tinta sobre el carácter recepticio -o no- de las comunicaciones de denegación de prórroga o de tácita reconducción. Mucha gente acaba los cinco años de la carrera de derecho sin tener del todo clara ésta materia.
Hay que ver, no la fecha de redacción de la carta, sino la del matasellos de Correos, momento en que la carta es depositada en la estafeta. Debo decir que expone usted un caso un poco extremo. Y hya que valorar si con esa fecha de envio el arrendador ha sido medianamente diligente en el cuidaod de sus intereses.
A día de hoy, yo considero que hay bastante consenso en que la notificación alcanza su eficiacia cuando llega al conocimiento del arrendatario (carácter recepticio). Así en SS.A.P. de Madrid, Secciones 11ª y 9ª bis, de 13-12-2007, 11-10-2007 y 28-9-2005.
Pero hay que tener en cuenta también qué día llegó a su buzón: si por ejemplo no estaba en casa el arrendatario y se le dejó un aviso, y el interesado dejó transcurrir muchos días sin ir a correos a recogerlo: en este caso existe ánimo dilatorio y evidente mala fe, o tal vez simple desinterés y negligencia, tal pasividad en ningún caso puede perjudicar al arrendador: S.A.P. de Vizcaya, Sección 5ª, de 18-5-2009.
Hay que ver, no la fecha de redacción de la carta, sino la del matasellos de Correos, momento en que la carta es depositada en la estafeta. Debo decir que expone usted un caso un poco extremo. Y hya que valorar si con esa fecha de envio el arrendador ha sido medianamente diligente en el cuidaod de sus intereses.
A día de hoy, yo considero que hay bastante consenso en que la notificación alcanza su eficiacia cuando llega al conocimiento del arrendatario (carácter recepticio). Así en SS.A.P. de Madrid, Secciones 11ª y 9ª bis, de 13-12-2007, 11-10-2007 y 28-9-2005.
Pero hay que tener en cuenta también qué día llegó a su buzón: si por ejemplo no estaba en casa el arrendatario y se le dejó un aviso, y el interesado dejó transcurrir muchos días sin ir a correos a recogerlo: en este caso existe ánimo dilatorio y evidente mala fe, o tal vez simple desinterés y negligencia, tal pasividad en ningún caso puede perjudicar al arrendador: S.A.P. de Vizcaya, Sección 5ª, de 18-5-2009.
Una charla en un foro nunca sustituirá a una entrevista personal con un abogado que estudie toda la documentación, que es lo que le recomiendo.
Además, recuerde que hay otra cuestión también dudosa, si esa reconducción es mensual o anual.
Le anticipo que según el relato que ha expuesto, considero defendible que la carta ya se redactó fuera de plazo. Le conviene responder que se ha producido la tácita reconducción por un año más desde el 15 de enero.
Al fin y al cabo, cada uno debe responder mirando por su conveniencia, siempre que haya un margen razonable para poder defender su postura.
Además, recuerde que hay otra cuestión también dudosa, si esa reconducción es mensual o anual.
Le anticipo que según el relato que ha expuesto, considero defendible que la carta ya se redactó fuera de plazo. Le conviene responder que se ha producido la tácita reconducción por un año más desde el 15 de enero.
Al fin y al cabo, cada uno debe responder mirando por su conveniencia, siempre que haya un margen razonable para poder defender su postura.
Por supuesto, si deciden judicializar el tema, me tocará buscar un abogado, pero hasta ahora estamos sólo en la fase preliminar de tomar "posiciones".
Le mencionaré también la prórroga de 6 meses...
https://www.20minutos.es/noticia/5088821/0/los-alquileres-que-terminen-antes-del-30-de-junio-de-2023-se-podran-prorrogar-seis-meses-sin-cambiar-condiciones/
...que acaba de acordar el gobierno si no acceden a considerar la prórroga anual para postergar la fecha hasta el 1 de julio. Gracias por sus consejos, son muy a tener en cuenta para al menos no necesitar ir a juicio, muchas gracias.
Le mencionaré también la prórroga de 6 meses...
https://www.20minutos.es/noticia/5088821/0/los-alquileres-que-terminen-antes-del-30-de-junio-de-2023-se-podran-prorrogar-seis-meses-sin-cambiar-condiciones/
...que acaba de acordar el gobierno si no acceden a considerar la prórroga anual para postergar la fecha hasta el 1 de julio. Gracias por sus consejos, son muy a tener en cuenta para al menos no necesitar ir a juicio, muchas gracias.
Hola,
Se me olvidó mencionar que el último contrato lo firmé con el padre en 2018, falleció en 2021.
Que el heredero intentó echarme cuando todavía no constaba en la escritura. Fui al registro de la propiedad el 16 de enero de 2022 y no constaba como dueño.
En 2019 me pidió una subida de renta de alquiler del 9%, accedí a cambio de que firmáramos un contrato nuevo en octubre de 2019, pero no lo cumplió. Yo seguí pagando de todos modos la renta mensual con la subida del 9%.
Al fallecer éste, el hijo/ heredero dijo que yo tenía el contrato con su padre y no con él, e intentó extorsionarme para abandonar la vivienda. Consulté un abogado y me dijo que aunque el propietario fallezca, el contrato de alquiler sigue vigente hasta su extinción.
Ahora que es el hijo el dueño del inmueble me notifica fuera de plazos, pero el contrato con su padre ha finalizado en diciembre.
¿Cambia algo en lo que hemos comentado arriba? Gracias.
Se me olvidó mencionar que el último contrato lo firmé con el padre en 2018, falleció en 2021.
Que el heredero intentó echarme cuando todavía no constaba en la escritura. Fui al registro de la propiedad el 16 de enero de 2022 y no constaba como dueño.
En 2019 me pidió una subida de renta de alquiler del 9%, accedí a cambio de que firmáramos un contrato nuevo en octubre de 2019, pero no lo cumplió. Yo seguí pagando de todos modos la renta mensual con la subida del 9%.
Al fallecer éste, el hijo/ heredero dijo que yo tenía el contrato con su padre y no con él, e intentó extorsionarme para abandonar la vivienda. Consulté un abogado y me dijo que aunque el propietario fallezca, el contrato de alquiler sigue vigente hasta su extinción.
Ahora que es el hijo el dueño del inmueble me notifica fuera de plazos, pero el contrato con su padre ha finalizado en diciembre.
¿Cambia algo en lo que hemos comentado arriba? Gracias.
(sigue del comentario anterior)
No puedo editar, así que añado a lo de arriba:
En diciembre de 2021 el hijo haciéndose pasar por nuevo dueño (no constaba en la escritura) adujo que yo tenía que abandonar la vivienda para un familiar de primer grado, me dijo su nombre. Fui al registro de la propiedad el 16 de enero y el hermano constaba como propietario de otro inmueble que le había dejado su padre desde mediados de diciembre de 2021, o sea, habían intentado engañarme con la razón del desalojo porque no estaba alquilado todavía y el hermano ya era propietario de otro. No necesitaban la vivienda que habito, sospecho que la quieren alquilar a otra persona que pague más de lo que yo pago.
Gracias y saludos.
No puedo editar, así que añado a lo de arriba:
En diciembre de 2021 el hijo haciéndose pasar por nuevo dueño (no constaba en la escritura) adujo que yo tenía que abandonar la vivienda para un familiar de primer grado, me dijo su nombre. Fui al registro de la propiedad el 16 de enero y el hermano constaba como propietario de otro inmueble que le había dejado su padre desde mediados de diciembre de 2021, o sea, habían intentado engañarme con la razón del desalojo porque no estaba alquilado todavía y el hermano ya era propietario de otro. No necesitaban la vivienda que habito, sospecho que la quieren alquilar a otra persona que pague más de lo que yo pago.
Gracias y saludos.
Buenas,
Madre mía, Sr. Hoplon.
Esto es un no parar.
Les dije lo que Vd me aconsejó, con leyes, números de artículos, etc, y ¿sabe que con que me salen ahora? ¡Que no tienen el contrato de 2018 que firmé con su padre, que el último que tienen es el del 2017!
¿Cambiaría algo si el juez admite el último contrato firmado como de 2017, sin tener en cuenta el último? Gracias!
Madre mía, Sr. Hoplon.
Esto es un no parar.
Les dije lo que Vd me aconsejó, con leyes, números de artículos, etc, y ¿sabe que con que me salen ahora? ¡Que no tienen el contrato de 2018 que firmé con su padre, que el último que tienen es el del 2017!
¿Cambiaría algo si el juez admite el último contrato firmado como de 2017, sin tener en cuenta el último? Gracias!
En principio, es suficiente con que usted tenga su ejemplar del contrato del 2018; que ellos hayan extraviado el que tenían no significa que el que usted tiene haya perdido validez.
Y aún así, considero que ha habido tácita reconducción por un año más, tanto si es un contrato del 17 como si es del 18. Nada ha cambiado.
Y aún así, considero que ha habido tácita reconducción por un año más, tanto si es un contrato del 17 como si es del 18. Nada ha cambiado.
Buenas,
Continúa el culebrón...
A día 20 de abril del año del Señor de 2023 los herederos me comunican que aceptan la tácita reconducción, pero según lo que consta en el contrato, SE TRATARÍA DE UNA RECONDUCCIÓN MENSUAL NO ANUAL. Me lo dice un abogado que han contratado ex-professo para meterme miedo en el cuerpo con que si van al juzgado tendría que pagar las costas, etc., etc.
Su padre y yo firmábamos siempre CONTRATOS DE PERIODICIDAD ANUAL, NO MENSUAL. Me han amenazado de nuevo con ir a juicio si no desalojo en dos meses.
Aquí dejo las copias del contrato, ¿QUÉ OPINAN?
¿Es reconducción MENSUAL O ANUAL?
https://imgur.com/a/v7I1ZHB
Por otro lado... He hallado una grabación telefónica de su padre en el que me pide firmar un contrato en noviembre de 2019 con subida de renta. YO ACEPTÉ LA SUBIDA CON UN CONTRATO VIGENTE POR COERCIÓN, para que no me echara.
Ahora que tengo una prueba ¿podría ir por civil y reclamar la diferencia entre lo que estipula el último contrato y la subida que no se refleja en el contrato que prometió firmar en 2019 y no hizo?
Un saludo.
Continúa el culebrón...
A día 20 de abril del año del Señor de 2023 los herederos me comunican que aceptan la tácita reconducción, pero según lo que consta en el contrato, SE TRATARÍA DE UNA RECONDUCCIÓN MENSUAL NO ANUAL. Me lo dice un abogado que han contratado ex-professo para meterme miedo en el cuerpo con que si van al juzgado tendría que pagar las costas, etc., etc.
Su padre y yo firmábamos siempre CONTRATOS DE PERIODICIDAD ANUAL, NO MENSUAL. Me han amenazado de nuevo con ir a juicio si no desalojo en dos meses.
Aquí dejo las copias del contrato, ¿QUÉ OPINAN?
¿Es reconducción MENSUAL O ANUAL?
https://imgur.com/a/v7I1ZHB
Por otro lado... He hallado una grabación telefónica de su padre en el que me pide firmar un contrato en noviembre de 2019 con subida de renta. YO ACEPTÉ LA SUBIDA CON UN CONTRATO VIGENTE POR COERCIÓN, para que no me echara.
Ahora que tengo una prueba ¿podría ir por civil y reclamar la diferencia entre lo que estipula el último contrato y la subida que no se refleja en el contrato que prometió firmar en 2019 y no hizo?
Un saludo.
Pues... ha tachado usted precisamente la Estipulación III, que es la que habla de la duración.
Es este caso es de aplicación el art. 1566 CC:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”
Y sigue:
"ARTÍCULO 1581 Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario."
Nótese la expresión "si no se hubiese fijado plazo...". A partir de aquí hay dos interpretaciones:
1- Minoritaria, que es la que yo defiendo: si sí que se hubiese fijado plazo en el contrato originario, y este fue anual, la tácita reconducción es anual.
2- Mayoritaria: lo importante es cómo se fijó la renta, que en su contrato fue en cómputo mensual.
Yo veo factible oponer que la reconducción es anual (si es que el plazo lo fue, que no se ve en la foto), peor depende de las ganas que tenga usted de pelear. Puede empezar usted una aproximación al abogado exponiendo lo que le he puesto más arriba, aunque lo ideal sería que contratase un abogado y que éste se pusiera en contacto con el abogado contrario.
Puede insistir en el error sobre la fecha que comentábamos el pasado 23-2-23.
O bien, visto que el contrato se va a acabar de todos modos, antes o después, coger el plazo de dos meses que le dan y mudarse.
Es este caso es de aplicación el art. 1566 CC:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”
Y sigue:
"ARTÍCULO 1581 Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario."
Nótese la expresión "si no se hubiese fijado plazo...". A partir de aquí hay dos interpretaciones:
1- Minoritaria, que es la que yo defiendo: si sí que se hubiese fijado plazo en el contrato originario, y este fue anual, la tácita reconducción es anual.
2- Mayoritaria: lo importante es cómo se fijó la renta, que en su contrato fue en cómputo mensual.
Yo veo factible oponer que la reconducción es anual (si es que el plazo lo fue, que no se ve en la foto), peor depende de las ganas que tenga usted de pelear. Puede empezar usted una aproximación al abogado exponiendo lo que le he puesto más arriba, aunque lo ideal sería que contratase un abogado y que éste se pusiera en contacto con el abogado contrario.
Puede insistir en el error sobre la fecha que comentábamos el pasado 23-2-23.
O bien, visto que el contrato se va a acabar de todos modos, antes o después, coger el plazo de dos meses que le dan y mudarse.
Hola, efectivamente, el plazo es anual.
Del 01.01.XXXX al 31.12.XXXX
Si el arrendador fallecido me subió la renta en 2019 pero no firmó contrato ese año y murió al siguiente, pero yo he estado pagando la renta con la subida, ¿qué pasaría si empezase a mostrarme no conforme con la subida y pagase la renta antigua?
Del 01.01.XXXX al 31.12.XXXX
Si el arrendador fallecido me subió la renta en 2019 pero no firmó contrato ese año y murió al siguiente, pero yo he estado pagando la renta con la subida, ¿qué pasaría si empezase a mostrarme no conforme con la subida y pagase la renta antigua?
