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El administrador puede firmar contratos
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Viendo 21 - 26 de 26 comentarios
Hola:
En primer lugar decirle a DavidManuel que, en concreto en nuestros Estatutos o Reglas incluidas en el título, nada dice de las funciones del Presidente. Probablemente y, seguramente será así, esas reglas sean insuficientes (aunque son muchas) para lo que afecta al funcionamiento de la Comunidad.
En lo que respecta a las polémicas, entiendo que es perder el tiempo.
La respuesta de manucapa casi me convence aunque encuentro algunos peros.
Si dice que el presidente de la comunidad "tampoco" está legitimado para contratar es que entiende que no lo está tampoco el administrador sin aprobación por la Junta.
Es cierto que en los artículos que menciona la Ley otorga a los cargos la posibilidad de iniciar ciertas acciones pero en concreto, el 7.1 que ha mencionado, sí, la obligación del propietario de comunicar al administrador la necesidad de cualquier REPARACIÓN URGENTE.
Y aprovechando que ha mencionado otro artículo que tiene que ver con esto el 20.º c, el cual no ha completado y lo voy a hacer yo, dice lo siguiente:
Corresponde al Administrador, c) "Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. "
Y ya vemos que en todo momento ese ATENDER a la conservación y entretenimiento, se está refieriendo a reparaciones urgentes como podrían ser averías eléctricas, averías en el ascensor, calefacción, una tubería de agua que está inundando un local, etc..
Desde mi punto de vista se refiere a ese tipo de cosas. De ninguna manera, contratar un mantenimiento es ninguna medida urgente que no se pueda aprobar en una Junta y más teniendo en cuenta la cantidad de empresas de mantenimiento que hay y la variedad de precios..
Pero incluso de esas medidas urgentes, la Junta debe ser informada de alguna manera y es que no se puede estar esperando si hay una avería a que se convoque Junta y se decida reparar. Esto lo veo lógico, ya que sería contraproducente esperar a la reunión y que un vecino esté sufriendo las consecuencias directas de la falta de reparación.
Ahora bien, manucapa lo que explica es que el Administrador puede contratar siempre y cuando todas esas contrataciones se encuentren englobadas, por decirlo de alguna manera, en el presupuesto y sometido a votación. Esto se entiende cuando lo haya preparado, aunque ésta no es la cuestión.
Y yo esto tampoco lo veo lógico por la siguiente razón:
Si el presupuesto que presenta asciende a 50.000€
Es cierto que en el presupuesto ya vienen reflejados los conceptos en los que se va a ir gastando esa cantidad; presupuesto que se hace groso modo y que después se va especificando o materializando según las necesidades.
Usted entiende que si en el presupuesto ha aparecido reflejado cada concepto y para el mantenimiento de ascensor se ha presupuestado la cantidad de 3000 € por ejemplo, el Administrador tiene la competencia de contratar un mantenimiento anual siempre y cuando no exceda de esa previsión y si la Junta aprueba ese presupuesto, está dando vía libre a que contrate a su manera a pesar de que haya otras compañías que tengan unos precios más compatibles. Tendría que aceptar, aunque haya contratado la más cara porque está dentro del cálculo presupuestado. Bien es un argumento. Ya le he dicho que casi me convence.
En primer lugar decirle a DavidManuel que, en concreto en nuestros Estatutos o Reglas incluidas en el título, nada dice de las funciones del Presidente. Probablemente y, seguramente será así, esas reglas sean insuficientes (aunque son muchas) para lo que afecta al funcionamiento de la Comunidad.
En lo que respecta a las polémicas, entiendo que es perder el tiempo.
La respuesta de manucapa casi me convence aunque encuentro algunos peros.
Si dice que el presidente de la comunidad "tampoco" está legitimado para contratar es que entiende que no lo está tampoco el administrador sin aprobación por la Junta.
Es cierto que en los artículos que menciona la Ley otorga a los cargos la posibilidad de iniciar ciertas acciones pero en concreto, el 7.1 que ha mencionado, sí, la obligación del propietario de comunicar al administrador la necesidad de cualquier REPARACIÓN URGENTE.
Y aprovechando que ha mencionado otro artículo que tiene que ver con esto el 20.º c, el cual no ha completado y lo voy a hacer yo, dice lo siguiente:
Corresponde al Administrador, c) "Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. "
Y ya vemos que en todo momento ese ATENDER a la conservación y entretenimiento, se está refieriendo a reparaciones urgentes como podrían ser averías eléctricas, averías en el ascensor, calefacción, una tubería de agua que está inundando un local, etc..
Desde mi punto de vista se refiere a ese tipo de cosas. De ninguna manera, contratar un mantenimiento es ninguna medida urgente que no se pueda aprobar en una Junta y más teniendo en cuenta la cantidad de empresas de mantenimiento que hay y la variedad de precios..
Pero incluso de esas medidas urgentes, la Junta debe ser informada de alguna manera y es que no se puede estar esperando si hay una avería a que se convoque Junta y se decida reparar. Esto lo veo lógico, ya que sería contraproducente esperar a la reunión y que un vecino esté sufriendo las consecuencias directas de la falta de reparación.
Ahora bien, manucapa lo que explica es que el Administrador puede contratar siempre y cuando todas esas contrataciones se encuentren englobadas, por decirlo de alguna manera, en el presupuesto y sometido a votación. Esto se entiende cuando lo haya preparado, aunque ésta no es la cuestión.
Y yo esto tampoco lo veo lógico por la siguiente razón:
Si el presupuesto que presenta asciende a 50.000€
Es cierto que en el presupuesto ya vienen reflejados los conceptos en los que se va a ir gastando esa cantidad; presupuesto que se hace groso modo y que después se va especificando o materializando según las necesidades.
Usted entiende que si en el presupuesto ha aparecido reflejado cada concepto y para el mantenimiento de ascensor se ha presupuestado la cantidad de 3000 € por ejemplo, el Administrador tiene la competencia de contratar un mantenimiento anual siempre y cuando no exceda de esa previsión y si la Junta aprueba ese presupuesto, está dando vía libre a que contrate a su manera a pesar de que haya otras compañías que tengan unos precios más compatibles. Tendría que aceptar, aunque haya contratado la más cara porque está dentro del cálculo presupuestado. Bien es un argumento. Ya le he dicho que casi me convence.
Quería decir un precio más asequible.
Sigo:
Pero tampoco podemos olvidarnos de la letra e) del artículo 14, es decir, de lo que corresponde a la Junta de Propietarios:
"Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."
Y esto es importantísimo porque es posible que la empresa que haya contratado sin conocimiento de la Junta está dentro de los cálculos pero es posible que para personas entendidas entre los propietarios (que las hay) esa empresa no sea la más idónea, por diferentes razones, para la Comunidad y en esta cuestión sí que tiene el derecho de decidir porque es un asunto que incumbe a la comunidad o la Junta de propietarios.
No se les puede imponer una empresa de mantenimiento, creo, por mucho que para el administrador sea la mejor.
O sea que no estamos hablando de que se tenga que limitar a aprobar un presupuesto y con eso se da vía libre a cualquier actuación del administrador ya que el presupuesto incluye cantidades pero nada más.
En mi opinión, por tanto, la competencia que se le otorga al administrador de actuar sin acuerdo de la Junta es en lo que se refiere a las medidas urgentes. Y, claro, aquí ya tendríamos que entrar a valorar qué es o qué no es urgente.
Para nada se ha hablado aquí de ser chorizo o no, sino más bien del derecho de los propietarios a informarse sobre la empresa con la que se va a contratar previamente a la formalización del contrato.
Como le digo, hay propietarios que conocen muy bien el tema y conocen a unas empresas y otras, por eso veo la conveniencia de que se convoque a la JUnta, conste en el orden del día las contrataciones que se vayan a efectuar y en el plazo hasta el día de la reunión, quienes lo deseen, tengan la opción de informarse y aportar todo lo que consideren oportuno antes de decidir.
A mí me parece el procedimiento correcto. El administrador puede saber mucho de empresas pero si surge algún problema y no cumplen bien dicha empresa supongo que a quien va a corresponder después aprobar qué hacer es a la Junta, tanto si hay que iniciar acciones para su despido, etc., por lo tanto, todo aquello que le pueda suponer un perjuicio, un problema.... es un asunto de interés general que le incumbe.
Como usted muy bien sabe, los presupuestos son anuales, o deben serlo; sin embargo, los contratos, si los firma el administrador unilateralmente, podrían ser para tres o cinco años y eso excede del presupuesto anual. Es otra de las razones por las que pienso que es una competencia de la Junta.
Que yo he pensado siempre que la Junta es el órgano Superior de la Comunidad y todo lo que pase en el edificio no debería escapar de su control, sea cual sea el tema que se trate.
Saludos
Sigo:
Pero tampoco podemos olvidarnos de la letra e) del artículo 14, es decir, de lo que corresponde a la Junta de Propietarios:
"Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."
Y esto es importantísimo porque es posible que la empresa que haya contratado sin conocimiento de la Junta está dentro de los cálculos pero es posible que para personas entendidas entre los propietarios (que las hay) esa empresa no sea la más idónea, por diferentes razones, para la Comunidad y en esta cuestión sí que tiene el derecho de decidir porque es un asunto que incumbe a la comunidad o la Junta de propietarios.
No se les puede imponer una empresa de mantenimiento, creo, por mucho que para el administrador sea la mejor.
O sea que no estamos hablando de que se tenga que limitar a aprobar un presupuesto y con eso se da vía libre a cualquier actuación del administrador ya que el presupuesto incluye cantidades pero nada más.
En mi opinión, por tanto, la competencia que se le otorga al administrador de actuar sin acuerdo de la Junta es en lo que se refiere a las medidas urgentes. Y, claro, aquí ya tendríamos que entrar a valorar qué es o qué no es urgente.
Para nada se ha hablado aquí de ser chorizo o no, sino más bien del derecho de los propietarios a informarse sobre la empresa con la que se va a contratar previamente a la formalización del contrato.
Como le digo, hay propietarios que conocen muy bien el tema y conocen a unas empresas y otras, por eso veo la conveniencia de que se convoque a la JUnta, conste en el orden del día las contrataciones que se vayan a efectuar y en el plazo hasta el día de la reunión, quienes lo deseen, tengan la opción de informarse y aportar todo lo que consideren oportuno antes de decidir.
A mí me parece el procedimiento correcto. El administrador puede saber mucho de empresas pero si surge algún problema y no cumplen bien dicha empresa supongo que a quien va a corresponder después aprobar qué hacer es a la Junta, tanto si hay que iniciar acciones para su despido, etc., por lo tanto, todo aquello que le pueda suponer un perjuicio, un problema.... es un asunto de interés general que le incumbe.
Como usted muy bien sabe, los presupuestos son anuales, o deben serlo; sin embargo, los contratos, si los firma el administrador unilateralmente, podrían ser para tres o cinco años y eso excede del presupuesto anual. Es otra de las razones por las que pienso que es una competencia de la Junta.
Que yo he pensado siempre que la Junta es el órgano Superior de la Comunidad y todo lo que pase en el edificio no debería escapar de su control, sea cual sea el tema que se trate.
Saludos
Señorita o señora Audreu; Le dintingo en en estos dos últimos post suyos a los que me referiré seguidamente; me reservo, complaciendo los deseos de la otra persona en no colisionarnos aunque no pondré ningun reparo en leerle, por lo que tiene de bueno contar con todas las experiencias aunque en este caso no concuerde, ; nuestras diferencias de opinion están ahí totalmente reflejadas en los puntos de encuentro ; descubrí que en nada se parecía la versión del hombre de la playa, manejando los artículos de la ley con aparente soltura con la decepción que luego me llevé sobre los consejos que le daba a Princecita, a mi juicio totalmente fuera de lugar, siempre según mi opinión y por favor, sin comentarios.
Refiriendome a usted, le diré que es enormemente explendida en sus comentarios varios y ahora me limitaré a leerlos, de momento no criticaré sus opiniones que sabe muy bien en general simpatizo con ellas; haré referencia de ello en los sucesivos capítulos que tengo emprendidos sobre el funcionamiento de una comunidad cualquiera, por lo que me informo de otras y/o por la experiencia que tengo en la que vivo, no se por cuanto tiempo......
Refiriendome al administrador, cuando haga referencia a ese capítulo , por la importancia trascendental que tiene, mi opinión es invariable acerca de formalizar un acuerdo de representación de todas sus funciones, aunque no las haga; ya hablaremos extensamente de ello; sencillamente es un gestor, por desgracia en un 99% de los casos púramente administrativo; debe estar sometido estrechamente a las necesidades de la Junta y lo que dicte la Junta , a través del Presidente, que es nuestro máximo representante, NO LO OLVIDEMOS POR FAVOR; lo que diga la Ley sencillamente es puro formulismo y no me interesa; ¿cuantas veces ha subido su administrador a valorar la situacion de conservación del edificio. Aqui llevamos tres años con el nuestro y la mayoría no le conoce, no sabe quien es ni sabe donde vive; tengo la completa seguridad que no ha leido nuestros riquísimos estatutos porque ha machacado sistemáticamente todos y cada uno de nuestros artículos, con alevosía y con desprecio y falta descubrir lo mejor......
Refiriendome a usted, le diré que es enormemente explendida en sus comentarios varios y ahora me limitaré a leerlos, de momento no criticaré sus opiniones que sabe muy bien en general simpatizo con ellas; haré referencia de ello en los sucesivos capítulos que tengo emprendidos sobre el funcionamiento de una comunidad cualquiera, por lo que me informo de otras y/o por la experiencia que tengo en la que vivo, no se por cuanto tiempo......
Refiriendome al administrador, cuando haga referencia a ese capítulo , por la importancia trascendental que tiene, mi opinión es invariable acerca de formalizar un acuerdo de representación de todas sus funciones, aunque no las haga; ya hablaremos extensamente de ello; sencillamente es un gestor, por desgracia en un 99% de los casos púramente administrativo; debe estar sometido estrechamente a las necesidades de la Junta y lo que dicte la Junta , a través del Presidente, que es nuestro máximo representante, NO LO OLVIDEMOS POR FAVOR; lo que diga la Ley sencillamente es puro formulismo y no me interesa; ¿cuantas veces ha subido su administrador a valorar la situacion de conservación del edificio. Aqui llevamos tres años con el nuestro y la mayoría no le conoce, no sabe quien es ni sabe donde vive; tengo la completa seguridad que no ha leido nuestros riquísimos estatutos porque ha machacado sistemáticamente todos y cada uno de nuestros artículos, con alevosía y con desprecio y falta descubrir lo mejor......
DavidManuel
Ha mencionado usted algo que no se había mencionado con anterioridad en este tema y es lo siguiente:
"De la misma forma, puede firmar documento de compromiso con proveedores, en este caso SIEMPRE, con la firma solidaria del representante de la comunidad.."
¡Ah! Si en ese documento debe aparecer siempre la firma del presidente, la cosa cambia porque el presidente puede que firme sin ninguna comprobación o antes de firmarlo decida que consulta a la Junta o la informa. Pero ¿qué sucede si no está la firma del Presidente y además ni siquiera sabe de ese contrato que además no es para un año ni mucho menos? Esa es la cuestión.
Voy a ver si me entero un poco más de eso que ha mencionado manucapa de la legitimación ad processum y ad causam y de que las facultades del Presidente dentro y fuera del juicio no son OMNÍMODAS porque hay que ver qué palabrejas; me he quedado a cuadros.
Saludos
Ha mencionado usted algo que no se había mencionado con anterioridad en este tema y es lo siguiente:
"De la misma forma, puede firmar documento de compromiso con proveedores, en este caso SIEMPRE, con la firma solidaria del representante de la comunidad.."
¡Ah! Si en ese documento debe aparecer siempre la firma del presidente, la cosa cambia porque el presidente puede que firme sin ninguna comprobación o antes de firmarlo decida que consulta a la Junta o la informa. Pero ¿qué sucede si no está la firma del Presidente y además ni siquiera sabe de ese contrato que además no es para un año ni mucho menos? Esa es la cuestión.
Voy a ver si me entero un poco más de eso que ha mencionado manucapa de la legitimación ad processum y ad causam y de que las facultades del Presidente dentro y fuera del juicio no son OMNÍMODAS porque hay que ver qué palabrejas; me he quedado a cuadros.
Saludos
Audrey; transcribo:
¡Ah! Si en ese documento debe aparecer siempre la firma del presidente, la cosa cambia porque el presidente puede que firme sin ninguna comprobación o antes de firmarlo decida que consulta a la Junta o la informa. Pero ¿qué sucede si no está la firma del Presidente y además ni siquiera sabe de ese contrato que además no es para un año ni mucho menos? Esa es la cuestión.
Lo que usted dice ocurre la mayor parte de las veces y a mi forma de ver es una actitud del administrador completamente ilegal, es un abuso; pero veremos,
si se diera algún contratiempo, el administrador sabe que el responsable es el Presidente, se lo soltaría tranquilamente con la punta del tacón; repito una vez más, tampoco el presidente tiene facultades para realizar determinados tipos de compromiso, en materia de compras, inversiones,cambio de personal o sus funciones; en su caso, los que determinan en la Junta censurarán su actitud; al presidente le pondrán colorado y el administrador, tambien participante se lavará las manos; ya lo sabe Audrey , las comunidades son una especie de cajon de sastre que todo cabe. En algunos de mis ejemplos, siempre consideré al presidente de una comunidad con el ejemplo de una caballería tirando de un carro, los propietarios asistentes son los que tiran de las bridas, a derecha, izquierda o só; el presidente no tiene otras atribuciones.; el administrador menos, a pesar de que la ley le ha permitido ir arañando terreno , otra monstruosa aberración con la facultad de hacer las funciones de secretario, lo que faltaba; ya tocaremos ese tema. Saludos, hoy no me ha salido el (3/3), mañana.
¡Ah! Si en ese documento debe aparecer siempre la firma del presidente, la cosa cambia porque el presidente puede que firme sin ninguna comprobación o antes de firmarlo decida que consulta a la Junta o la informa. Pero ¿qué sucede si no está la firma del Presidente y además ni siquiera sabe de ese contrato que además no es para un año ni mucho menos? Esa es la cuestión.
Lo que usted dice ocurre la mayor parte de las veces y a mi forma de ver es una actitud del administrador completamente ilegal, es un abuso; pero veremos,
si se diera algún contratiempo, el administrador sabe que el responsable es el Presidente, se lo soltaría tranquilamente con la punta del tacón; repito una vez más, tampoco el presidente tiene facultades para realizar determinados tipos de compromiso, en materia de compras, inversiones,cambio de personal o sus funciones; en su caso, los que determinan en la Junta censurarán su actitud; al presidente le pondrán colorado y el administrador, tambien participante se lavará las manos; ya lo sabe Audrey , las comunidades son una especie de cajon de sastre que todo cabe. En algunos de mis ejemplos, siempre consideré al presidente de una comunidad con el ejemplo de una caballería tirando de un carro, los propietarios asistentes son los que tiran de las bridas, a derecha, izquierda o só; el presidente no tiene otras atribuciones.; el administrador menos, a pesar de que la ley le ha permitido ir arañando terreno , otra monstruosa aberración con la facultad de hacer las funciones de secretario, lo que faltaba; ya tocaremos ese tema. Saludos, hoy no me ha salido el (3/3), mañana.
Hola:
Para manucapa:
Lo de la legitimación, lo dejamos para otra ocasión porque es muy lioso para mí.
Tengo clarísimo que la actuación tanto del presidente como del administrador tiene unas limitaciones y son aquellas en las que sea necesaria la aprobación o acuerdo previo de la Junta. Pero son límites que no siempre están muy claros.
Usted ha mencionado unos artículos para explicar las facultades del presidente, facultades que no son omnímodas y a continuación añade que con el administrador pasa un poco de lo mismo.
Ha mencionado para su argumentación unos artículos del CC; en concreto, el 1714.
y
Vayamos por partes.
"El mandatario no puede traspasar los límites del mandato". Perfecto.
Cuando hay un plan de gastos aprobado en Junta, ¿usted podría especificar dónde está exactamente el límite del mandato?
En el ejemplo que puse antes del mantenimiento de ascensor que precisa un contrato.
¿Dónde está el límite? ¿Se considera que el límite estaría en el gasto (no puede superar la cantidad presupuestada) ¿En el tipo de contrato y las condiciones (que para nada constan en el presupuesto)
Imagínese que existe la posibilidad de firmar un contrato anual, pero el administrador firma para cinco años. Imagínese que se puede pagar trimestralmente pero el administrador firma un pago anual por adelantado. Y luego resulta que esto supone un gran perjuicio para la comunidad porque en el primer trimestre del año por el motivo de que hay más gastos de gas y otros, no llega la cantidad prevista para hacer frente a los gastos ordinarios de ese trimestre, se ocasiona un descubierto en la cuenta y la Comunidad tiene que abonar al banco una cantidad como penalización.
¿Cree que si la Comunidad hubiera tenido la opción de decidir, habría admitido esas condiciones? (no es una buena previsión teniendo en cuenta los gastos de cada trimestre) y ahora resulta que el contrato es para cinco años.
1719. “En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante.
A falta de ellos, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia.”
Se entiende que el mandante es la comunidad, vale ¿y el mandatario? ¿cuántos mandatarios hay? ¿es el presidente también mandatario al igual que lo es el administrador? Únicamente con la diferencia de que uno si es profesional puede cobrar y el otro no?
Y esto queda más patente, si cabe, en el siguiente artículo que usted menciona , precisamente el 1726: “El mandatario es responsable, no solamente del dolo sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales, SEGÚN QUE EL MADATO HAYA SIDO O NO RETRIBUÍDO.”
Entiendo pues que hay una relación causa efecto: daño- sanción; culpa o negligencia- sanción:
1902: “El que por acción u omisión causa daño a otro interviniendo culpa o negligencia está obligado a reparar el daño causado.”
Como debe ser pero, como siempre, hay que demostrarlo, todo hay que demostrarlo: el daño, la culpa, la negligencia…, no basta con decirlo.
Estas consecuencias aunque no constan en la LPH, están establecidas en el CC peeeero hay que ir a los Tribunales y eso es otra cuestión.
Además como colofón está el último articulo, la coletilla que suaviza todo lo anterior y que, como siempre, hace que quede en el aire y al buen juicio de quien juzgue, léase:
1903.: “La responsabilidad de que trata este artículo cesará cuando las personas en él mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño. “
Y llegados a este punto, ¡to el mundo es bueno!
Saludos
P.D.: Una señora muy aseñorada, siempre va en coche...
Para manucapa:
Lo de la legitimación, lo dejamos para otra ocasión porque es muy lioso para mí.
Tengo clarísimo que la actuación tanto del presidente como del administrador tiene unas limitaciones y son aquellas en las que sea necesaria la aprobación o acuerdo previo de la Junta. Pero son límites que no siempre están muy claros.
Usted ha mencionado unos artículos para explicar las facultades del presidente, facultades que no son omnímodas y a continuación añade que con el administrador pasa un poco de lo mismo.
Ha mencionado para su argumentación unos artículos del CC; en concreto, el 1714.
y
Vayamos por partes.
"El mandatario no puede traspasar los límites del mandato". Perfecto.
Cuando hay un plan de gastos aprobado en Junta, ¿usted podría especificar dónde está exactamente el límite del mandato?
En el ejemplo que puse antes del mantenimiento de ascensor que precisa un contrato.
¿Dónde está el límite? ¿Se considera que el límite estaría en el gasto (no puede superar la cantidad presupuestada) ¿En el tipo de contrato y las condiciones (que para nada constan en el presupuesto)
Imagínese que existe la posibilidad de firmar un contrato anual, pero el administrador firma para cinco años. Imagínese que se puede pagar trimestralmente pero el administrador firma un pago anual por adelantado. Y luego resulta que esto supone un gran perjuicio para la comunidad porque en el primer trimestre del año por el motivo de que hay más gastos de gas y otros, no llega la cantidad prevista para hacer frente a los gastos ordinarios de ese trimestre, se ocasiona un descubierto en la cuenta y la Comunidad tiene que abonar al banco una cantidad como penalización.
¿Cree que si la Comunidad hubiera tenido la opción de decidir, habría admitido esas condiciones? (no es una buena previsión teniendo en cuenta los gastos de cada trimestre) y ahora resulta que el contrato es para cinco años.
1719. “En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante.
A falta de ellos, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia.”
Se entiende que el mandante es la comunidad, vale ¿y el mandatario? ¿cuántos mandatarios hay? ¿es el presidente también mandatario al igual que lo es el administrador? Únicamente con la diferencia de que uno si es profesional puede cobrar y el otro no?
Y esto queda más patente, si cabe, en el siguiente artículo que usted menciona , precisamente el 1726: “El mandatario es responsable, no solamente del dolo sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales, SEGÚN QUE EL MADATO HAYA SIDO O NO RETRIBUÍDO.”
Entiendo pues que hay una relación causa efecto: daño- sanción; culpa o negligencia- sanción:
1902: “El que por acción u omisión causa daño a otro interviniendo culpa o negligencia está obligado a reparar el daño causado.”
Como debe ser pero, como siempre, hay que demostrarlo, todo hay que demostrarlo: el daño, la culpa, la negligencia…, no basta con decirlo.
Estas consecuencias aunque no constan en la LPH, están establecidas en el CC peeeero hay que ir a los Tribunales y eso es otra cuestión.
Además como colofón está el último articulo, la coletilla que suaviza todo lo anterior y que, como siempre, hace que quede en el aire y al buen juicio de quien juzgue, léase:
1903.: “La responsabilidad de que trata este artículo cesará cuando las personas en él mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño. “
Y llegados a este punto, ¡to el mundo es bueno!
Saludos
P.D.: Una señora muy aseñorada, siempre va en coche...
Luego es que hay contratos y contratos.
Por ejemplo, una comunidad puede tener presupuestada dos limpiezas del garaje al año con un importe determinado. Y esto está aprobado, pues bien el administrador se encarga de buscar una empresa que realice esa labor, factura y punto. Son acuerdos verbales con dicha empresa y para asuntos puntuales.
No es lo mismo que si hay que firmar un contrato de arrendamiento o de mantenimiento que implica la contratación de una empresa fija durante un periodo determinado y con unas condiciones acordadas.
Como ejemplo, usted mismo ha mencionado el contrato de arrendamiento celebrado por el presidente, PREVIO ACUERDO COMUNITARIO.
Entiendo que ese presidente que firmó ese contrato, aparte de tener autorización de la Junta pues hay un acuerdo, es posible que fuera presidente y administrador al mismo tiempo porque, de lo contrario, según su teoría, si hubiera habido un administrador cualificado para ello, habría sido él quien lo firmara pues estaría dentro de sus derechos y funciones.
Ahora bien, si el presidente era además administrador, vemos que es válido el contrato pero si ha habido acuerdo de la Junta. Esto, entonces, será extensible a cualquier administrador.
De todas formas, estoy suponiendo porque no he leido esa Sentencia.
Yo sigo pensando, si un administrador puede o tiene derecho a hacer tantas cosas en una comunidad, ¿qué es lo que tiene que hacer el presidente aparte de dar el Vº Bº? Y si acaso...
En la LPH, después de la Junta, el cargo principal es el de presidente, los demás son ¿cómo se dice...? subsidiarios, creo, o secundarios puesto que podría darse el caso de una comunidad nada más que con presidente pero no una comunidad con administrador pero sin presidente ¿o se puede?
Salvo mejor opinión.
Por ejemplo, una comunidad puede tener presupuestada dos limpiezas del garaje al año con un importe determinado. Y esto está aprobado, pues bien el administrador se encarga de buscar una empresa que realice esa labor, factura y punto. Son acuerdos verbales con dicha empresa y para asuntos puntuales.
No es lo mismo que si hay que firmar un contrato de arrendamiento o de mantenimiento que implica la contratación de una empresa fija durante un periodo determinado y con unas condiciones acordadas.
Como ejemplo, usted mismo ha mencionado el contrato de arrendamiento celebrado por el presidente, PREVIO ACUERDO COMUNITARIO.
Entiendo que ese presidente que firmó ese contrato, aparte de tener autorización de la Junta pues hay un acuerdo, es posible que fuera presidente y administrador al mismo tiempo porque, de lo contrario, según su teoría, si hubiera habido un administrador cualificado para ello, habría sido él quien lo firmara pues estaría dentro de sus derechos y funciones.
Ahora bien, si el presidente era además administrador, vemos que es válido el contrato pero si ha habido acuerdo de la Junta. Esto, entonces, será extensible a cualquier administrador.
De todas formas, estoy suponiendo porque no he leido esa Sentencia.
Yo sigo pensando, si un administrador puede o tiene derecho a hacer tantas cosas en una comunidad, ¿qué es lo que tiene que hacer el presidente aparte de dar el Vº Bº? Y si acaso...
En la LPH, después de la Junta, el cargo principal es el de presidente, los demás son ¿cómo se dice...? subsidiarios, creo, o secundarios puesto que podría darse el caso de una comunidad nada más que con presidente pero no una comunidad con administrador pero sin presidente ¿o se puede?
Salvo mejor opinión.
