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Duración de contrato de alquiler de vivienda. 1 octubre 2018
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Duración de contrato de alquiler de vivienda. 1 octubre 2018
El 1/10/2018 ,firmé contrato de arrendamiento de vivienda,en Madrid capital,como inquilino.
En el Contrato figura Duración "1año pudiéndose prorrogar éste x plazos anuales hasta completar tres años.Al finalizar el período de vigencia el contrato queda automáticamente rescindido.Si la arrendataria decidiese quedarse en el piso,se haría un nuevo contrato.".
Con los cambios de la Ley: Esos Tres años se convierten en 3años1 al no habernos comunicado, la no prórroga,entre arrendador y arrendatario; o por el contrario,al cumplirse los tres años, el inquilino pierde el derecho de la prórroga de un año, es decir,a ser inquilino hasta el 30/Septbre/2023.
Muchas Gracias.
En el Contrato figura Duración "1año pudiéndose prorrogar éste x plazos anuales hasta completar tres años.Al finalizar el período de vigencia el contrato queda automáticamente rescindido.Si la arrendataria decidiese quedarse en el piso,se haría un nuevo contrato.".
Con los cambios de la Ley: Esos Tres años se convierten en 3años1 al no habernos comunicado, la no prórroga,entre arrendador y arrendatario; o por el contrario,al cumplirse los tres años, el inquilino pierde el derecho de la prórroga de un año, es decir,a ser inquilino hasta el 30/Septbre/2023.
Muchas Gracias.
Yo opino igual que Leon, su contrato es de 2018 y se aplica la LAU 2013. Su contrato, al aparecer dicha cláusula se encuentra en precario, por tanto está usted viviendo sin título de posesión alguno. En todo caso estaría usted en tácita reconducción, que son contratos nuevos anuales supeditados a las cláusulas del contrato original. Lo que no puede ser, a mi modo de ver, es aplicar la nueva LAU de 2019 en un contrato resuelto de facto de 2018, que por otro lado tampoco serían 3 años sino 5.
En resumen, coincido con Leon en que está usted en precario
En resumen, coincido con Leon en que está usted en precario
Por otro lado, la parte de la cláusula que dice “…en caso de que el arrendatario decidiese quedarse en el piso, se haría nuevo contrato “, hay modos de interpretarla. Quizás usted lo haga como un imperativo hacia el arrendador de firmar nuevo contrato. Yo, personalmente, no lo interpreto de esa manera ya que no se puede obligar a las partes a llegar a un acuerdo en un contrato, que en parte, está sujeto a la libertad de pactos, sería contrario a Ley. Yo interpreto esa parte de la cláusula como que el arrendador rechaza que el arrendatario, al final del contrato, permanezca en el piso con tácita reconducción y, por tanto, se haga un nuevo contrato, acordando ambas partes los nuevos términos que lo rijan
A ver qué dice Hoplon
A ver qué dice Hoplon
Estimados compañeros:
El meollo de la cuestión está en examinar qué ocurre si hubiera (que creo que no lo hay) un pacto de exclusión de la tácita reconducción (1566 CC). Recordemos que es un pacto válido en virtud de la libertad de contratación.
STS del 28 de marzo de 1951:
"Por la cláusula 5ª del contrato celebrado entre los litigantes el 7 de mayo de 1936, se estipuló que la extinción del mismo tendría lugar a los cinco años de su fecha, y que se renunciaba a la posible tácita reconducción, y como tal renuncia era válida por virtud de lo dispuesto en el artículo 6º, apartado 2º del Código Civil, y obligatoria para los contratantes, conforme a los 1091 y 1255 del propio Cuerpo Legal, es visto que no puede alegarse la tácita reconducción, como hace el recurrente para oponerse a la extinción del contrato por vencimiento del plazo estipulado, ya que aquella no puede producir sus efectos por consecuencia de su renuncia "
Esto en cuanto a la tácita reconducción, ahora bien ¿y en cuanto a la prórroga legal por un cuarto año del art. 10 LAU?
Pudiera argumentarse que el pacto de que no opere esta prórroga es nulo y se tendrá por no puesto, por ir en perjuicio del inquilino. Pero es que lo que dice el contrato no es eso: lo que dice el texto, si no yerro en mi interpretación, es que ya desde el día de la firma se ha "... notificado... (...) su voluntad de no renovarlo...". No ha habido un pacto de exclusión -que sería nulo- de un beneficio que la ley ofrece al inquilino, sino una notificación con todos los requisitos que la LAU establece, y con mucha más anticipación que la mínima exigida.
En consecuencia, y según mi modesta opinión:
No hay no prórroga ni tácita reconducción, y coincido con Leonjbr y con Itoito en que el inquilino está ahora en precario: las cantidades que paga (si es que ahora paga algo, extremo que no se menciona) son una compensacion para que no se produzca un enriquecimiento injusto.
Pero recordemos que es esencial al precario el uso sin renta ni merced.
Doctrina establecida STS 29-6-2021 sobreprecario aunque se paguen ciertas cantidades:
"1º.- El único motivo del recurso denuncia la vulneración del artículo 1543 del Código Civil en relación con el concepto de precario por inexistencia de “precio cierto” que justifique una relación arrendaticia, con cita de las sentencias del TS de 30 de octubre de 1986 y 22 de octubre de 1987 , las cuales coinciden en la afirmación de que “el hecho de pagar merced, que excluya la condición de precarista, no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de renta ..." (...) procede reiterar como doctrina jurisprudencial, que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos..."
Por otra parte, si el casero (acto propio) gira recibos al inquilino en concepto de "renta" o "alquiler", entonces lo que ha ocurrido es que ha nacido un nuevo contrato, verbal, al extinguirse el anterior.
El meollo de la cuestión está en examinar qué ocurre si hubiera (que creo que no lo hay) un pacto de exclusión de la tácita reconducción (1566 CC). Recordemos que es un pacto válido en virtud de la libertad de contratación.
STS del 28 de marzo de 1951:
"Por la cláusula 5ª del contrato celebrado entre los litigantes el 7 de mayo de 1936, se estipuló que la extinción del mismo tendría lugar a los cinco años de su fecha, y que se renunciaba a la posible tácita reconducción, y como tal renuncia era válida por virtud de lo dispuesto en el artículo 6º, apartado 2º del Código Civil, y obligatoria para los contratantes, conforme a los 1091 y 1255 del propio Cuerpo Legal, es visto que no puede alegarse la tácita reconducción, como hace el recurrente para oponerse a la extinción del contrato por vencimiento del plazo estipulado, ya que aquella no puede producir sus efectos por consecuencia de su renuncia "
Esto en cuanto a la tácita reconducción, ahora bien ¿y en cuanto a la prórroga legal por un cuarto año del art. 10 LAU?
Pudiera argumentarse que el pacto de que no opere esta prórroga es nulo y se tendrá por no puesto, por ir en perjuicio del inquilino. Pero es que lo que dice el contrato no es eso: lo que dice el texto, si no yerro en mi interpretación, es que ya desde el día de la firma se ha "... notificado... (...) su voluntad de no renovarlo...". No ha habido un pacto de exclusión -que sería nulo- de un beneficio que la ley ofrece al inquilino, sino una notificación con todos los requisitos que la LAU establece, y con mucha más anticipación que la mínima exigida.
En consecuencia, y según mi modesta opinión:
No hay no prórroga ni tácita reconducción, y coincido con Leonjbr y con Itoito en que el inquilino está ahora en precario: las cantidades que paga (si es que ahora paga algo, extremo que no se menciona) son una compensacion para que no se produzca un enriquecimiento injusto.
Pero recordemos que es esencial al precario el uso sin renta ni merced.
Doctrina establecida STS 29-6-2021 sobreprecario aunque se paguen ciertas cantidades:
"1º.- El único motivo del recurso denuncia la vulneración del artículo 1543 del Código Civil en relación con el concepto de precario por inexistencia de “precio cierto” que justifique una relación arrendaticia, con cita de las sentencias del TS de 30 de octubre de 1986 y 22 de octubre de 1987 , las cuales coinciden en la afirmación de que “el hecho de pagar merced, que excluya la condición de precarista, no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de renta ..." (...) procede reiterar como doctrina jurisprudencial, que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos..."
Por otra parte, si el casero (acto propio) gira recibos al inquilino en concepto de "renta" o "alquiler", entonces lo que ha ocurrido es que ha nacido un nuevo contrato, verbal, al extinguirse el anterior.
Buenas tardes a todos.
Sobre el extremo se las rentas mencionado por Hoplon: se continúan pagando, incluida actualización de ipc.Por el motivo de tener la creencia de q estoy en el año de prórroga (31) .
Según la OCU a partir de 1995 la regulación de la duración mínima obligatoria xa el arrendador queda, para los firmados entre junio 2013 y diciembre 2018, en 3 años más 1 optativo.
A mí la propiedad no me notificó que no harían prórroga ni ningún otro extremo.
En otra fuente legal: la Ley aplicable (vigente), pare este caso, es la Ley 4/2013, de 4 de junio.Que coincide en 31.
GRACIAS.
Sobre el extremo se las rentas mencionado por Hoplon: se continúan pagando, incluida actualización de ipc.Por el motivo de tener la creencia de q estoy en el año de prórroga (31) .
Según la OCU a partir de 1995 la regulación de la duración mínima obligatoria xa el arrendador queda, para los firmados entre junio 2013 y diciembre 2018, en 3 años más 1 optativo.
A mí la propiedad no me notificó que no harían prórroga ni ningún otro extremo.
En otra fuente legal: la Ley aplicable (vigente), pare este caso, es la Ley 4/2013, de 4 de junio.Que coincide en 31.
GRACIAS.
Estimado Maison:
Tal como yo lo veo, es que el cuarto año de prórroga legal no llega a nacer, por existir el preaviso de extinción ya desde la firma del contrato.
¿Es el casero quien emite y gira los recibos a un Banco, en cuyo caso, si pone en el recibo "renta del mes de ____" es evidente que se cobra un alquiler? ¿o es el inquilino quien transfiere?
Si es el casero quien emite los recibos y es en concepto de renta, es claro que habiéndose extinguido por voluntad de ambas partes el contrato anterior, ha nacido un contrato nuevo de alquiler, verbal, el 1-10-21, y con derecho a cinco años de duración mínima.
Tal como yo lo veo, es que el cuarto año de prórroga legal no llega a nacer, por existir el preaviso de extinción ya desde la firma del contrato.
¿Es el casero quien emite y gira los recibos a un Banco, en cuyo caso, si pone en el recibo "renta del mes de ____" es evidente que se cobra un alquiler? ¿o es el inquilino quien transfiere?
Si es el casero quien emite los recibos y es en concepto de renta, es claro que habiéndose extinguido por voluntad de ambas partes el contrato anterior, ha nacido un contrato nuevo de alquiler, verbal, el 1-10-21, y con derecho a cinco años de duración mínima.
Hola, yo discrepo de la opinión que han dado mis apreciados compañeros, siempre dentro del máximo respeto personal y profesional. Considero que sí estás ahora en el año de prórroga previsto en la LAU en su versión de 2013. El hecho de que el arrendador continúe emitiendo recibos de la renta pactada en el contrato sin haber comunicado expresamente su voluntad de poner fin al contrato, ha de interpretarse como una voluntad tácita de prorrogarlo. No es que el arrendador consienta la posesión sin título, es que al seguir exigiendo y percibiendo el pago de la renta pactada, al tiempo que consiente que el arrendatario siga habitando la vivienda, tácitamente ha revocado su voluntad de poner fin al contrato al término de los tres años. Y si en octubre de 2022 no preavisa, entraríamos en tácita reconducción. Así lo veo yo. Un saludo.
La verdad es que BurreroAbogados ha dado un punto de vista que quizás sea el más acertado. Puestos a pensar que el hecho de que se haya continuado cobrando la renta implica que no se ha terminado el contrato inicial o que se ha prorrogado o que en definitiva existe un arrendamiento, puestos a adoptar ese punto de vista, lo más natural es pensar que lo que se ha producido es la prórroga de un año del art. 11. Todo lo tácita que se quiera, pero prórroga al fin y al cabo.
En mi comentario hablé de recibos, pero realmente pienso que es irrelevante que los pagos se realicen en efectivo, con emisión de recibos, o mediante transferencias bancarias. Lo relevante, en mi opinión, a favor de la prórroga por un año más y posteriormente, de seguir así las cosas, la tácita reconducción (ni un nuevo contrato verbal, ni posesión sin título), es que la cantidad que se paga es la renta pactada en el contrato y además actualizada cada año según el IPC, así como la aceptación de los pagos por parte del arrendador, sin manifestar su voluntad de poner fin al contrato y sin requerir al arrendatario que desaloje la vivienda.
Pues depende de la interpretación que prevalezca, y he de confesarle que todas me parecen válidas:
Si estamos en el cuarto año de prórroga legal, podemos agotar dicho cuarto año.
Si entendemos que hubo extinción y tácita reconducción, y la renta se fijó por monto anual, podemos agotar ese mismo cuarto año.
Si entendemos que se extinguió el contrato y nació un nuevo contrato verbal, duraría un año (art. 9, 2 LAU) y tendría derecho a prorrogarlo hasta completar los cinco años de duración.
Tan sólo si entendemos que hay precario, y eso parece complicado tras aclararse que se pagan recibos en concepto de renta y que el casero los recibe sin manifestar -de momento y van cinco meses- oposición, podría pedirnos que nos vayamos.
En estos casos complicados, lo oportuno es que cada cual defienda, hasta un cierto límite, la postura que más le interesa. Si usted quiere quedarse, pues si le comunican (y sólo si se lo comunican) que tiene que irse, conteste de la manera que mejor le convenga. Pero antes revise si hay una cláusula de penalización por retraso en la entrega de la posesión, no vaya a ser que finalmente perdamos el hipotético juicio y nos cueste un dineral.
Si estamos en el cuarto año de prórroga legal, podemos agotar dicho cuarto año.
Si entendemos que hubo extinción y tácita reconducción, y la renta se fijó por monto anual, podemos agotar ese mismo cuarto año.
Si entendemos que se extinguió el contrato y nació un nuevo contrato verbal, duraría un año (art. 9, 2 LAU) y tendría derecho a prorrogarlo hasta completar los cinco años de duración.
Tan sólo si entendemos que hay precario, y eso parece complicado tras aclararse que se pagan recibos en concepto de renta y que el casero los recibe sin manifestar -de momento y van cinco meses- oposición, podría pedirnos que nos vayamos.
En estos casos complicados, lo oportuno es que cada cual defienda, hasta un cierto límite, la postura que más le interesa. Si usted quiere quedarse, pues si le comunican (y sólo si se lo comunican) que tiene que irse, conteste de la manera que mejor le convenga. Pero antes revise si hay una cláusula de penalización por retraso en la entrega de la posesión, no vaya a ser que finalmente perdamos el hipotético juicio y nos cueste un dineral.
Coincido plenamente con la acertada respuesta de Hoplon.
Es muy difícil (por no decir imposible) darle una respuesta segura ahora mismo. Si el casero interpusiera demanda es muy posible que el juez estimase que existe un precario, y ello a pesar de percibir la renta, y esto es así porque cuando por ejemplo interponermos una demanda de desahucio por finalización del plazo o incluso por falta de pago el casero sigue recibiendo la renta para evitar el enriquecimiento injusto y al juez ni se le ocurre decir que esa percepcion de renta equivale a una voluntad tácita de renovar el contrato de alquiler. Por eso yo di inicialmente la respuesta que di y que aún mantengo.
Pero también es verdad que si pasan y pasan los meses y el casero sigue percibiendo la renta ya no podemos hablar ni de precario y casi ni de prórroga, sino de un nuevo contrato de alquiler mediante voluntad tácita de las partes.
Por eso le digo que ahora mismo no podemos darle respuesta segura.
Es muy difícil (por no decir imposible) darle una respuesta segura ahora mismo. Si el casero interpusiera demanda es muy posible que el juez estimase que existe un precario, y ello a pesar de percibir la renta, y esto es así porque cuando por ejemplo interponermos una demanda de desahucio por finalización del plazo o incluso por falta de pago el casero sigue recibiendo la renta para evitar el enriquecimiento injusto y al juez ni se le ocurre decir que esa percepcion de renta equivale a una voluntad tácita de renovar el contrato de alquiler. Por eso yo di inicialmente la respuesta que di y que aún mantengo.
Pero también es verdad que si pasan y pasan los meses y el casero sigue percibiendo la renta ya no podemos hablar ni de precario y casi ni de prórroga, sino de un nuevo contrato de alquiler mediante voluntad tácita de las partes.
Por eso le digo que ahora mismo no podemos darle respuesta segura.
Hola, bajo mi punto de vista, si el arrendador te requiriese ahora mismo que abandones la vivienda, podrías defender con éxito tu derecho a quedarte hasta que finalice el año de prórroga legal.
Si finalizado el año de prórroga no hubiera comunicación en ese sentido, el contrato entraría en tácita reconducción, en cuyo caso se mantendrían las mismas condiciones del contrato inicial a excepción de la duración. La duración dependería de si en el contrato se pactó una renta anual (independientemente de que sea pagadera por meses), mensual o diaria.
Si finalizado el año de prórroga no hubiera comunicación en ese sentido, el contrato entraría en tácita reconducción, en cuyo caso se mantendrían las mismas condiciones del contrato inicial a excepción de la duración. La duración dependería de si en el contrato se pactó una renta anual (independientemente de que sea pagadera por meses), mensual o diaria.
