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Dos meses de penalización por irme antes del fin del contrato.
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- Tema: Dos meses de penalización por irme antes del fin del contrato.
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Viendo 1 - 20 de 31 comentarios
hola buenas soy nuevo en este foro. quiero rescindir un contrato con un buffete de abogados y tengo dudas en el tipo de penalizacion y hasta cuando tengo que seguir con sus servicios. Acontinuacion les expongo el texto del contrato.Haber si me pueden ayudar.
DURACION DEL CONTRATO: El presente contrato se concierta por tres años, desde la fecha que aparece al pie del presente documento ( 1 de diciembre de 2015), considerandose tacitamente renovado. Por periodos anuales. Si una de las partes no comunica a la otra su voluntad. mediante correo certificado con acuse de recibo. de rescindirlo con un plazo minimo de un mes de su vencimiento. Si una de las partes comunicase dentro del citado plazo la voluntad de rescindir el contrato, se abrira un periodo de reorganizacion y finalizacion de los servicios durante el plazo de un año desde la comunicacion.
EL BUFETE ME DICE QUE EL PLAZO DE UN AÑO ES SUPERADO LOS TRES AÑOS DE CONTRATO.
GRACIAS.
DURACION DEL CONTRATO: El presente contrato se concierta por tres años, desde la fecha que aparece al pie del presente documento ( 1 de diciembre de 2015), considerandose tacitamente renovado. Por periodos anuales. Si una de las partes no comunica a la otra su voluntad. mediante correo certificado con acuse de recibo. de rescindirlo con un plazo minimo de un mes de su vencimiento. Si una de las partes comunicase dentro del citado plazo la voluntad de rescindir el contrato, se abrira un periodo de reorganizacion y finalizacion de los servicios durante el plazo de un año desde la comunicacion.
EL BUFETE ME DICE QUE EL PLAZO DE UN AÑO ES SUPERADO LOS TRES AÑOS DE CONTRATO.
GRACIAS.
Muchas gracias a todos por vuestras respuestas, ayer fui a una abogada especializada en el tema y me comentó lo que en muchas de vuestras opiniones leo, que el arrendatario tiene todas las de perder ante mi caso especial, muchos meses en paro, y una oferta de trabajo en otra provincia que me obliga a trasladarme a ella. Incluso he intentado conseguirles otro arrendador y me han puesto todas las pegas del mundo e incluso querian subir el alquiler con lo que ha hecho que el posible inquilino se echara para atrás. Tengo todo por escrito, tanto mi aviso con un mes de antelación de mi marcha, sus pegas para alquilar el piso a otra persona etc. Por tanto me dijo la abogada que enviara las llaves por giro al dueño y si las rechaza que realice la consigna en un juzgado y que tengo derecho a reclamar la fianza al final del contrato que era en septiembre cosa que tengo claro que haré ya que yo a las buenas les dije que se la quedaran pero a las malas voy a ir a por todas.
Yo comprendo a los arrendatarios pero hay causas de fuerza mayor que tienen que entenderse como es la mia.
Un saludo a todos.
Yo comprendo a los arrendatarios pero hay causas de fuerza mayor que tienen que entenderse como es la mia.
Un saludo a todos.
De todos modos, en cuanto afecta al arrendamiento de inmuebles pueden darse circunstancias puntuales en las que el arrendatario manifiesta al arrendador que no puede seguir en el uso del arrendamiento por no poder atenderlo, por ejemplo, por haber perdido el puesto de trabajo y no disponer de fondos para abonar la renta. Este es un supuesto excepcional que entendemos que los tribunales deberían atender como circunstancias especiales ajenas que no conllevarían derecho indemnizatorio por las mensualidades que resten por cumplir.
Apunta CELIA MARTÍNEZ ESCRIBANO (1) que, en realidad, entendemos que manifestando el arrendatario su desinterés por continuar vinculado al contrato, esta sola circunstancia previa al incumplimiento debería bastar para estimar suficientemente justificada la terminación anticipada del arrendamiento, sin necesidad de supeditarla además a que el arrendador instara la resolución del contrato. Con ello se simplificaría la situación, traduciéndose en un reconocimiento de la facultad de denuncia unilateral del contrato pese a la falta de una consagración legal de la misma y a cambio de la correspondiente indemnización. De lo contrario, la situación habría de agravarse necesariamente, transformando aquella voluntad en un incumplimiento contractual del arrendatario, a la espera de que con ello el arrendador inste la resolución o el cumplimiento forzoso al amparo de los arts. 1.124 del Código civil -norma general en materia de contratos a la que expresamente se remite el art. 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos- y 1.556 del Código civil. Esta autora entiende que en supuestos especiales (paro, incumplimiento constatado de abonar las rentas o situación de urgencia de abandono justificada) parece que forzar la continuación del contrato por todo el tiempo pactado podría entenderse más bien como un abuso de derecho del arrendador frente a un arrendatario que por circunstancias diversas ya no se encuentra en disposición de continuar en el goce pacífico de la cosa arrendada a cambio de la renta convenida. E instigar a este último al incumplimiento de sus obligaciones para que pueda procederse a la resolución contractual a instancia del arrendador no parece la solución más acertada desde el punto de vista de la técnica jurídica. Por ello, igual que en otros aspectos ya mencionados el ordenamiento otorga un trato excepcional cuando concurren determinadas circunstancias, sería conveniente admitir también la terminación del contrato antes del momento pactado cuando haya perdido su utilidad para el arrendatario.
De todos modos, dependiendo del caso y supuesto en estos casos incluso cabría que se exigiera algún tipo de indemnización graduándola los tribunales atendiendo a la razón del abandono precipitado del inmueble y sus razones y circunstancias, de tal manera que dependiendo de estas, o bien no se abonaría indemnización alguna, o se abonaría alguna mensualidad dependiendo de esta justificación del abandono y su aceptación por el juez.
Apunta CELIA MARTÍNEZ ESCRIBANO (1) que, en realidad, entendemos que manifestando el arrendatario su desinterés por continuar vinculado al contrato, esta sola circunstancia previa al incumplimiento debería bastar para estimar suficientemente justificada la terminación anticipada del arrendamiento, sin necesidad de supeditarla además a que el arrendador instara la resolución del contrato. Con ello se simplificaría la situación, traduciéndose en un reconocimiento de la facultad de denuncia unilateral del contrato pese a la falta de una consagración legal de la misma y a cambio de la correspondiente indemnización. De lo contrario, la situación habría de agravarse necesariamente, transformando aquella voluntad en un incumplimiento contractual del arrendatario, a la espera de que con ello el arrendador inste la resolución o el cumplimiento forzoso al amparo de los arts. 1.124 del Código civil -norma general en materia de contratos a la que expresamente se remite el art. 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos- y 1.556 del Código civil. Esta autora entiende que en supuestos especiales (paro, incumplimiento constatado de abonar las rentas o situación de urgencia de abandono justificada) parece que forzar la continuación del contrato por todo el tiempo pactado podría entenderse más bien como un abuso de derecho del arrendador frente a un arrendatario que por circunstancias diversas ya no se encuentra en disposición de continuar en el goce pacífico de la cosa arrendada a cambio de la renta convenida. E instigar a este último al incumplimiento de sus obligaciones para que pueda procederse a la resolución contractual a instancia del arrendador no parece la solución más acertada desde el punto de vista de la técnica jurídica. Por ello, igual que en otros aspectos ya mencionados el ordenamiento otorga un trato excepcional cuando concurren determinadas circunstancias, sería conveniente admitir también la terminación del contrato antes del momento pactado cuando haya perdido su utilidad para el arrendatario.
De todos modos, dependiendo del caso y supuesto en estos casos incluso cabría que se exigiera algún tipo de indemnización graduándola los tribunales atendiendo a la razón del abandono precipitado del inmueble y sus razones y circunstancias, de tal manera que dependiendo de estas, o bien no se abonaría indemnización alguna, o se abonaría alguna mensualidad dependiendo de esta justificación del abandono y su aceptación por el juez.
Sr Jan, seria tan amable de aclararnos esta cuestión. Para contratos inferiores a cinco años, la ley permite algún tipo de indemnización para un desistimiento de contrato antes del vencimiento anual por parte del arrendatario. Se supone que los contratos están para cumplirlos (art.1091 código civil) rectifiqueme si me equivoco. Los arrendadores como nos podemos proteger contra inquilinos que no cumplen ni el 1er año de contrato. Muchas gracias.
La indemnización del artículo 11 está asentada jurisprudencialmente para regular los desistimientos de contratos incluso inferiores a 5 años, si se acredita que hay circunstancias objetivas justificadas para el desistimiento, como es el caso, con un paro sobrevenido y un traslado de provincia.
Saludos cordiales.
www.inmolegal.es
Saludos cordiales.
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Hola. La única respuesta correcta es la señalada por el Sr ArrendadorVal cuando hace referencia al artículo 1.124 del Código Civil, el cual es de aplicación subsidiaria a la LAU 1994.
La indemnización del artículo 11 está limitada a contratos con una duración inicialmente pactada igual o superior a 5 años.
Reciban un cordial saludo
La indemnización del artículo 11 está limitada a contratos con una duración inicialmente pactada igual o superior a 5 años.
Reciban un cordial saludo
Nuestra opinión es la siguiente:
Nada dice la LAU de la penalización que refiere. El art. 11 habla del desistimiento voluntario del contrato y de como regular esos supuestos. Leyendo entre líneas dicho precepto, en absoluto consideramos procedente que pretenda incluirle dicha penalización. Muy al contrario sería una parte proporcional de una mensualidad de fianza, ni siquiera la fianza completa.
Esperando haber sido de ayuda, reciba un saludo
www.inmolegal.es
Nada dice la LAU de la penalización que refiere. El art. 11 habla del desistimiento voluntario del contrato y de como regular esos supuestos. Leyendo entre líneas dicho precepto, en absoluto consideramos procedente que pretenda incluirle dicha penalización. Muy al contrario sería una parte proporcional de una mensualidad de fianza, ni siquiera la fianza completa.
Esperando haber sido de ayuda, reciba un saludo
www.inmolegal.es
Munodi no se necesita clausula de indemnización, los contratos son de obligado cumplimiento, la ley lo dice claro , y los incumplimientos dan de por si derecho a exigir reclamaciones por daños y perjuicios. Le reitero que no confunda más a los inqulinos, puesto que después se toman libertades que no les corresponden, y vienen los problemas, en un sector ya de por sí problemático.
Estoy de acuerdo con Vd., tibidabo, en que las claúsulas de indemnización son legales, y creo que, en ningún momento he dicho otra cosa. Pero, precisamente, reeaccu indicaba en su consulta que no había nada al respecto en su contrato. Por tanto, creo que no tiene obligación de darle nada como indemnización a su casero. Aunque a estas alturas, supongo que ya lo habrán solucionado de una forma o de otra.
No queria entrar al trapo pero me veo obligada por el comentario de Munodi. Yo también soy arrendadora y después de una experiencia que tuve con un inquilino siempre pongo en el contrato una cláusula de indemnización por desistimiento del primer año de contrato porque lo que no se puede permitir es que haya gente que se piensa que los contratos son "papel mojado". En mi caso, después de 10 dias de la firma del contrato, el inquilino desistió del mismo, me dió una excusa, creible o no, "se le habia quedado vacio un piso de su propiedad y me marchaba. Fue muy hábil, pues me había pedido poner en el contrato una cláusula por la que no tendria que indemnizarme si desistia del contrato. Su postura me causó "molestias", digámoslo así, como que se dió la línea del teléfono de baja pues dijo que no la iba a usar, se habian iniciado los trámites para el cambio de titularidad de los suministros y ya habia depositado la fianza en la Administración. Las indemnizaciones pactadas son legales y en este foro hay abogados que lo acreditan. Un Saludo
reeaccu. Mi consejo es: no haga caso a este individuo (del que me ahorro los calificativos para no ponerme a su "bajura") y lea la Ley, donde no se estipula NADA acerca de indemnizaciones para contratos hasta cinco años.
También le aconsejo la lectura de este blog.
http://asistencialegal1.blogspot.com.es/2009/02/desistimiento-anticipado-del-contrato.html
También le aconsejo la lectura de este blog.
http://asistencialegal1.blogspot.com.es/2009/02/desistimiento-anticipado-del-contrato.html
Munodi,
no tengo por que esforzarme en ser cortés cuando hay un cabrón abogado que me está jodiendo, y ni los juzgados, ni la fiscalia ni el colegio hacen nada. En este país parece que sólo los delincuentes tienen derechos. Asi que los foreros lo van a entender perfectamente, no tengo porqué ser cortés y mucho menos con el gremio de la abogacía. Y como son muchos los afectados por los caras de los abogados, la mayoría lo entenderá, y el que no lo entiedna es consciente de cómo es la práctica jurídica en este pais.
La Ley es muy clara, léase el art 1124 del CC. La practica de la Ley es lo que es un cachondeo, pero hay sentencias donde condenan incluso a indemnizaciones de años, para nada son leyendas urbanas. Lo que es evidente es que el que incumple un contrato de arrendamiento (o deotro tipo) puede tener unas consecuencias, como no puede ser de otra forma.
Usted puede hacer lo que le permite la ley, y además alquilar gratis si el parece oportuno, pero como diogo, lo que usted haga o deje de hacer no es relevante. Así que no confunda aun mas a los inquilinos, porque despues se toman unas libertades que no les corresponden y es cuando vienen los problemas.
Si ha leido usted la LAU verá que se renueva por años, y que para desisitir se debe preavisar con un mes antes del vencimiento de cada anualidad. Y esa es la Ley, yo ni la la he creado ni me la he inventado. Con su tontería lo único que hace es confundir a los inquilinos, usted haga lo que quiera, y en un foro limitese a describir lo que dice la Ley.
no tengo por que esforzarme en ser cortés cuando hay un cabrón abogado que me está jodiendo, y ni los juzgados, ni la fiscalia ni el colegio hacen nada. En este país parece que sólo los delincuentes tienen derechos. Asi que los foreros lo van a entender perfectamente, no tengo porqué ser cortés y mucho menos con el gremio de la abogacía. Y como son muchos los afectados por los caras de los abogados, la mayoría lo entenderá, y el que no lo entiedna es consciente de cómo es la práctica jurídica en este pais.
La Ley es muy clara, léase el art 1124 del CC. La practica de la Ley es lo que es un cachondeo, pero hay sentencias donde condenan incluso a indemnizaciones de años, para nada son leyendas urbanas. Lo que es evidente es que el que incumple un contrato de arrendamiento (o deotro tipo) puede tener unas consecuencias, como no puede ser de otra forma.
Usted puede hacer lo que le permite la ley, y además alquilar gratis si el parece oportuno, pero como diogo, lo que usted haga o deje de hacer no es relevante. Así que no confunda aun mas a los inquilinos, porque despues se toman unas libertades que no les corresponden y es cuando vienen los problemas.
Si ha leido usted la LAU verá que se renueva por años, y que para desisitir se debe preavisar con un mes antes del vencimiento de cada anualidad. Y esa es la Ley, yo ni la la he creado ni me la he inventado. Con su tontería lo único que hace es confundir a los inquilinos, usted haga lo que quiera, y en un foro limitese a describir lo que dice la Ley.
Me parece que el que sobra en el foro es Vd., que es bastante grosero y airado. Y se permite hablar en nombre de todos los foreros. No creo que su grosería y su procacidad les agrade a todos.
Yo digo lo que hago porque lo que hago me lo permite la ley.
También piensa Vd. que mi instrucción es menor que la suya. No detecto yo en sus respuestas que sea Vd. más letrado que yo.
Yo recurro a la LAU ante cualquier duda, que es mi obligación, aunque no me la sé de memoria.
El tema del desestimiento de contrato, según tengo entendido, es algo que trata el código civil, como cualquier otro contrato. Considero que las primeras respuestas que le han dado a reeaccu, como que le pueden reclamar un montón de mensualidades, están dichas un poco a bulto y no son precisas. Sino, que lo refuercen diciendo en qué artículo de qué ley está eso, o si lo dicta la jurisprudencia. Por ejemplo, con todos mis respetos, creo totalmente inadecuada la respuesta de Tibidabo. Lo siento. Más me parece una leyenda urbana acerca de las indemnizaciones de estos casos. Repito que no soy abogada. A lo mejor hay algún abogado por ahí, que pueda poner orden.
Yo digo lo que hago porque lo que hago me lo permite la ley.
También piensa Vd. que mi instrucción es menor que la suya. No detecto yo en sus respuestas que sea Vd. más letrado que yo.
Yo recurro a la LAU ante cualquier duda, que es mi obligación, aunque no me la sé de memoria.
El tema del desestimiento de contrato, según tengo entendido, es algo que trata el código civil, como cualquier otro contrato. Considero que las primeras respuestas que le han dado a reeaccu, como que le pueden reclamar un montón de mensualidades, están dichas un poco a bulto y no son precisas. Sino, que lo refuercen diciendo en qué artículo de qué ley está eso, o si lo dicta la jurisprudencia. Por ejemplo, con todos mis respetos, creo totalmente inadecuada la respuesta de Tibidabo. Lo siento. Más me parece una leyenda urbana acerca de las indemnizaciones de estos casos. Repito que no soy abogada. A lo mejor hay algún abogado por ahí, que pueda poner orden.
Munodi, yo detecto que uste habla pero no dice nada.
usted puede hacer lo que le de la gana. Ya he dicho que el caso de reeaccu me parece justificado.
Y a todos los foreros nos la trae al pairo, lo que usted haga, deje de hacer o tenga por costumbre hacer. Cada caso es diferente, yo no pongo pega alguna a irse a alguien que lleva mas de un año, pero eso tampoco significa nada porque lo que dice la LAU es que hay ventanas de salida anuales; yo puedo tener mis costumbre o mis gustos, usted los suyos, pero esto es un foro de derecho, y decir lo que usted hace o tiene por costumbre no aporta nada. Y si le parecen subjetivas mis intervenciones, otros pueden encontrarla útiles, al que no le guste que no las tenga en cuenta, pero desde luego la suya que se limita a decir lo que usted hace o tiene por costumbre, no sirve para nada, y no es represntativa de nada.
Como si usted arrienda gratis, sus gustos o costumbres no le importan a nadie, así que para hablar en un foro al menos instruyase de lo que dice la LAU, o de lo que va marcando la jurisprudencia.
usted puede hacer lo que le de la gana. Ya he dicho que el caso de reeaccu me parece justificado.
Y a todos los foreros nos la trae al pairo, lo que usted haga, deje de hacer o tenga por costumbre hacer. Cada caso es diferente, yo no pongo pega alguna a irse a alguien que lleva mas de un año, pero eso tampoco significa nada porque lo que dice la LAU es que hay ventanas de salida anuales; yo puedo tener mis costumbre o mis gustos, usted los suyos, pero esto es un foro de derecho, y decir lo que usted hace o tiene por costumbre no aporta nada. Y si le parecen subjetivas mis intervenciones, otros pueden encontrarla útiles, al que no le guste que no las tenga en cuenta, pero desde luego la suya que se limita a decir lo que usted hace o tiene por costumbre, no sirve para nada, y no es represntativa de nada.
Como si usted arrienda gratis, sus gustos o costumbres no le importan a nadie, así que para hablar en un foro al menos instruyase de lo que dice la LAU, o de lo que va marcando la jurisprudencia.
Yo soy arrendadora y no le cobraría nada. Si el piso me lo deja en buenas condiciones, le devolvería la fianza. Así lo he hecho con todos mis inquilinos, que normalmente nunca se van al cumplir el contrato. Según tengo entendido, la ley no obliga a nada de una indemnización. Lo que ocurre es que es un incumplimiento de contrato y el casero podría reclamar, caso en el que los jueces suelen estipular lo de dos meses de renta, pero según el perjuicio ocasionado. Si según se va Vd. ya tiene otro inquilino para "reponer" no debería cobrarle nada, ni creo que un juez dicte otra cosa. Conste que no soy abogada.
Detecto cierta subjetividad en las respuestas de ArrendadorVal.
Detecto cierta subjetividad en las respuestas de ArrendadorVal.
