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desahucio renta antigua
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Desahucio renta antigua
No estoy de acuerdo. ¿porque no va a poder desahuciarlo si es el propietario y no tiene otra vivienda?
¿donde dice que no se pueda?
Otra cosa es el derecho a tanteo que pueda tener el inquilino pero eso se resuelve notificandole via notario que se va a procede a la venta por tanto importe y dandole un plazo para que pueda comprarlo por el mismo importe.
¿donde dice que no se pueda?
Otra cosa es el derecho a tanteo que pueda tener el inquilino pero eso se resuelve notificandole via notario que se va a procede a la venta por tanto importe y dandole un plazo para que pueda comprarlo por el mismo importe.
Estimada "marieta G", tienes razón. En efecto, en ningún lugar dice que no se pueda pero, estarás de acuerdo conmigo en que hay que examinar cada caso dado que se podría considerar fradude de ley para conseguir dejar libre la vivienda dado que es rarísimo que alguien compre su primera vivienda en esa situación. Pero sí, tienes razón.
¿porque se va a considerar fraude de ley?
Una persona puede comprar su primera vivienda de esta manera porque resulta mucho mas barata ¿no es un buen argumento?
No se lo que dice la jurisprudencia pero te puedo explicar un caso real, que yo conozco directamente, en el que una familia que necesitaba una vivienda compró una casa que tenia inquilinos y promovió el desahucio por necesidad de la vivienda y el juez les dio la razon.
Por supuesto, la situación alegada era cierta.
De todas formas de ese caso hace muchos años y no se si hay jurisprudencia sobre el tema.
Seria interesante conocerla.
Una persona puede comprar su primera vivienda de esta manera porque resulta mucho mas barata ¿no es un buen argumento?
No se lo que dice la jurisprudencia pero te puedo explicar un caso real, que yo conozco directamente, en el que una familia que necesitaba una vivienda compró una casa que tenia inquilinos y promovió el desahucio por necesidad de la vivienda y el juez les dio la razon.
Por supuesto, la situación alegada era cierta.
De todas formas de ese caso hace muchos años y no se si hay jurisprudencia sobre el tema.
Seria interesante conocerla.
Hola:
Vamos a ver, el comprador adquiere tambien los derechos y obligaciones del contrato, por lo que lo más fácil es estimar llegados a juicio que conocía la situación de prórroga forzosa del arrendamiento.
Veo muy, muy, muy poco probable que el Juez acceda a un deshaucio en esas circunstancias, precísamente por "fraude de ley".
No obstante, cada caso es un mundo, por lo que no se descarta ninguna posibilidad.
Ahora bien, MUSUS, piénsatelo bien, a ver si te encuentras despues de la compra sin dinero y sin vivienda, hasta ni se sabe cuándo.
Yo no la compraría si lo que euiero es vivir yo allí.
Saludos.
Vamos a ver, el comprador adquiere tambien los derechos y obligaciones del contrato, por lo que lo más fácil es estimar llegados a juicio que conocía la situación de prórroga forzosa del arrendamiento.
Veo muy, muy, muy poco probable que el Juez acceda a un deshaucio en esas circunstancias, precísamente por "fraude de ley".
No obstante, cada caso es un mundo, por lo que no se descarta ninguna posibilidad.
Ahora bien, MUSUS, piénsatelo bien, a ver si te encuentras despues de la compra sin dinero y sin vivienda, hasta ni se sabe cuándo.
Yo no la compraría si lo que euiero es vivir yo allí.
Saludos.
Artículo 53.
1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:
Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.
Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:
Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y
Al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.
.....................................................
1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:
Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.
Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:
Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y
Al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.
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Lamento no estar de acuerdo RA07, no veo por ninguna parte el supuesto fraude de ley en la adquisiciòn de una vivienda de la cual se conoce que se encuentra arrendada. Siempre y cuando se haya notificado al arrendatario la intenciòn de poner en venta el inmueble y el precio. Este tendrà derecho de tanteo sobre la misma, al igual que el derecho de retracto. El nuevo propietario comunicarìa su "estatus" al arrendatario con la cifra de adquisiciòn, y en el caso de requerirla para si la correspondiente denegaciòn de prorroga forzosa.
Cosa distinta es la impugnaciòn de la transmisiòn, ya que es mas que probable que la transmision se realice a un precio superior a lo limitado por ley para no poder ser impugnado. A este respecto, creo, que tambien hay sentencias para gustos.
Cosa distinta es la impugnaciòn de la transmisiòn, ya que es mas que probable que la transmision se realice a un precio superior a lo limitado por ley para no poder ser impugnado. A este respecto, creo, que tambien hay sentencias para gustos.
Juliana republicana:
Verás que no he afirmado nada, ni en un sentido ni en otro, si no que he dicho claramente que "cada caso es un mundo"...
Lo que sucede es que la defensa de la postura del comprador consultante se me antoja muy complicada, y yo no lo haría si lo que necesito es mi vivienda...
Saludos.
Verás que no he afirmado nada, ni en un sentido ni en otro, si no que he dicho claramente que "cada caso es un mundo"...
Lo que sucede es que la defensa de la postura del comprador consultante se me antoja muy complicada, y yo no lo haría si lo que necesito es mi vivienda...
Saludos.
Pero yo vuelvo a insistir en que ¿donde está el fraude de ley?
Pongamos que yo necesito una vivienda y, al precio que están, opto por comprar una arrendada con contrato anterior al año l985 porque me la ofrecen bastante mas barata, asumiendo, claro, el lio y el riesgo que supone deshuciar al inquilino.
El Notario notifica al inquilino la venta y el precio de la misma y se le da un plazo para que, si quiere, la pueda comprar él.
Y, como yo necesito la vivienda, le deniego la prorroga forzosa. ¿donde está el fraude de ley si las cosas son como las explico?
Lo que no entiendo es lo que se indica sobre el limite del precio. Pero ¿eso no habia quedado derogado con la modificación de 1.994?.Es una pegunta, no tengo mucha idea.
Pongamos que yo necesito una vivienda y, al precio que están, opto por comprar una arrendada con contrato anterior al año l985 porque me la ofrecen bastante mas barata, asumiendo, claro, el lio y el riesgo que supone deshuciar al inquilino.
El Notario notifica al inquilino la venta y el precio de la misma y se le da un plazo para que, si quiere, la pueda comprar él.
Y, como yo necesito la vivienda, le deniego la prorroga forzosa. ¿donde está el fraude de ley si las cosas son como las explico?
Lo que no entiendo es lo que se indica sobre el limite del precio. Pero ¿eso no habia quedado derogado con la modificación de 1.994?.Es una pegunta, no tengo mucha idea.
Hola de nuevo!
ya se le ha dado la posibilidad del tanteo y retracto y no lo ha ejercitado. El precio de la venta es de 16.000.000 y el inquilino paga de alquiler anual 3000 €, no entiendo muy bien lo del precio maximo.
La razon de comprar esta vivienda es por q no tengo posibilidades económicas de comprar otra vivienda.
MUCHAS GRACIAS A TODOS
ya se le ha dado la posibilidad del tanteo y retracto y no lo ha ejercitado. El precio de la venta es de 16.000.000 y el inquilino paga de alquiler anual 3000 €, no entiendo muy bien lo del precio maximo.
La razon de comprar esta vivienda es por q no tengo posibilidades económicas de comprar otra vivienda.
MUCHAS GRACIAS A TODOS
No estoy de acuerdo contigo Miguel Boyer. Con la antigua LAU habia posibilidad de echar a los inquilinos, por las causas que tasa la propia Ley, entre otras, que el propietario necesite la vivienda.
Y este va a ser el caso.
A Musus:
Yo de ti seguiria adelante. De todos modos, aclararia lo que dice Felix el Gato sobre el precio. No lo tengo nada claro.
Supongo que el Notario te lo podrá aclarar.
¡Suerte!
Y espero que en un año nos puedas informar en el foro que has conseguido vivir en tu casa.
Si, como yo creo, lo tuyo sale bien y la gente se anima, se acabaria rapidamente el problema de los pisos de renta antigua y el de muchos jóvenes que no puede acceder a una vivienda por el precio que tienen.
Y este va a ser el caso.
A Musus:
Yo de ti seguiria adelante. De todos modos, aclararia lo que dice Felix el Gato sobre el precio. No lo tengo nada claro.
Supongo que el Notario te lo podrá aclarar.
¡Suerte!
Y espero que en un año nos puedas informar en el foro que has conseguido vivir en tu casa.
Si, como yo creo, lo tuyo sale bien y la gente se anima, se acabaria rapidamente el problema de los pisos de renta antigua y el de muchos jóvenes que no puede acceder a una vivienda por el precio que tienen.
Vuestras opiniones han sido muy interesantes, y he mirado el artículo 53 de la LAU del 64 y dice lo siguiente:
Artículo 53
1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:
1.º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.
2.º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:
Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.
Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.
2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria.
3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante, basándose en la causa primera del artículo 62.
El ultimo apartado es muy interesante, porq dice q de prosperar la accion de impugnacion el adquirente no podrar negar la prorroga por necesidad de la vivienda.¿eso significa que si no ejercita la accion de impugnación, si podria denegar la prorroga?
Es la ley la q contempla la posibilidad de q alguien compre la vivienda con inquilino y despues deniegue la proroga por neceisdad de la vivienda, o por lo menos eso entiendo yo en el parrafo 3º del art. 53.
Que pensais vosotros???
Gracias por adelantado
Artículo 53
1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:
1.º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.
2.º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:
Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.
Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.
2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria.
3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante, basándose en la causa primera del artículo 62.
El ultimo apartado es muy interesante, porq dice q de prosperar la accion de impugnacion el adquirente no podrar negar la prorroga por necesidad de la vivienda.¿eso significa que si no ejercita la accion de impugnación, si podria denegar la prorroga?
Es la ley la q contempla la posibilidad de q alguien compre la vivienda con inquilino y despues deniegue la proroga por neceisdad de la vivienda, o por lo menos eso entiendo yo en el parrafo 3º del art. 53.
Que pensais vosotros???
Gracias por adelantado
Hola musus. Lo que usted ha de tener en cuenta, aparte de lo establecido en el art 53 LAU 1964, es que además deberá cumplir lo establecido en los siguientes arts:
Artículo 62
1.No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
Artículo 63
1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación.
2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:
1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
Artículo 65
1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación.
2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.
Artículo 66
Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, deberá el arrendador indemnizar con dos anualidades de renta, y sólo con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores. Cuando sin mediar justa causa el inquilino dejare transcurrir el plazo de un año sin desalojar la vivienda, perderá todo derecho a indemnización.
Artículo 67
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas las circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses el plazo que para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de indemnización, que no rebasará del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en mérito de las cuales no se desalojó aquél la vivienda dentro del año.
Artículo 68
1. Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.
2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo. La acción para el ejercicio de este derecho se extinguirá a los tres meses siguientes a haber transcurrido los tres años Hasta pasados tres años desde que el inquilino volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación con fundamento de esta causa.
3. Todo ello sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados.
Mi consejo es que acuda a un/a profesional de la abogacía para que le asesore sobre los pros y contras de adquirir esa vivienda.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Artículo 62
1.No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
Artículo 63
1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación.
2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:
1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
Artículo 65
1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación.
2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.
Artículo 66
Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, deberá el arrendador indemnizar con dos anualidades de renta, y sólo con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores. Cuando sin mediar justa causa el inquilino dejare transcurrir el plazo de un año sin desalojar la vivienda, perderá todo derecho a indemnización.
Artículo 67
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas las circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses el plazo que para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de indemnización, que no rebasará del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en mérito de las cuales no se desalojó aquél la vivienda dentro del año.
Artículo 68
1. Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.
2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo. La acción para el ejercicio de este derecho se extinguirá a los tres meses siguientes a haber transcurrido los tres años Hasta pasados tres años desde que el inquilino volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación con fundamento de esta causa.
3. Todo ello sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados.
Mi consejo es que acuda a un/a profesional de la abogacía para que le asesore sobre los pros y contras de adquirir esa vivienda.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Además es muy provable que esos 16.000.000 de pesetas representen una cifra muy superior a la capitalizaciòn de la renta, es más, tambien es muy provable que dicha cifra sea inferior que la mìnima atribuida por hacienda para realizar la transmisiòn. Con lo cual imaginense ustedes la situaciòn. EL ARRENDADOR NUNCA PODRIA LLEGAR A TRANSMITIR LA VIVIENDA POR UNA INCONGRUENCIA QUE IMPONE LA PROPIA ADMINISTRACIÒN, ya que si la cifra mínima que impone hacienda es superiror a la capitalizaciòn de la renta ya me contarán sus señorias cómo nos las vamos a ingeniar.
Esta cuestiòn precisamente viene a poner de manifiesto que cuando determinados aspectos de las relaciones humanas son reglados por leyes arcaicas, como en este caso una ley de más de 40 años, lo único que se puede llegar a generar, además de un anacronismo, es la situaciòn de indefensiòn de una de las partes, en este caso el arrendador.
Esta si que es una situaciòn ideal para requerir la ayuda del defensor del pueblo, por no decir de los boinas verdes directamente, aunque no se si servirà de mucho porque cuando el que tiene que escuchar no quiere oir...se pierde el tiempo, y no lo digo por el defensor del pueblo, sino por los parlamentarios dada la situaciòn actual.
No compres, despues de 25 años viviendo en casa de mis suegros,porque un juez dictamino que no tenia necesidad de mi piso al casarme,otro acaba de dictaminar que sabiendo la muerte de inquilino, no hace falta comunicar al propietario la subrogacion como dice la ley,aunque yo estaba fuera de la provincia,peroella se llevo a dos amigasque digeron que me vieron en el funeral
