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Derrama sin destino alguno
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Gracias DickTurpin, pero permita explicarme porque yo no lo tengo tan claro. Como bien dice Juan S la duda surge sobre si las derramas de una comunidad pueden deducirse en el ejercicio en el que se pagan, o CUANDO pueden deducire.
Si se fija, el art. 13 RIRPF no hace mención a los gastos de comunidad, sino a que serán deducibles
Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
De lo que interesa destacar cantidades devengadas.
Respecto al período impositivo al que procede imputar los pagos, para su determinación se hace preciso acudir a la regla general de imputación temporal recogida en el artículo 14.1 de la Ley del Impuesto:
“Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios:
a)Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.
Como consecuencia de ello llego a la siguiente conclusión
CUOTAS GASTOS ORDINARIOS DE LA COMUNIDAD. Por el funcionamiento de las liquidaciones de los administradores de fincas, normalmente por gasto real y trimestre vencido, se individualiza por puerta (en función de su %) los gastos pagados o devengados de reparación y conservación del inmueble, POR LO QUE OBVIAMENTE SON DEDUCIBLES.
DERRAMAS CUYA OBRA SE EJECUTA EN EL MISMO EJERCICIO. Derramas para abordar el pago de una obra extraordinaria, por ejemplo una reparación de bajantes, que se paga a modo de ejemplo los meses de enero a agosto y se ejecuta en septiembre. OBVIAMENTE SON DEDUCIBLES EN EL EJERCICIO en el que se pagan puesto que cumple con que responde a una cantidad devengada por un tercero.
DERRAMAS CUYA OBRA SE EJECUTA POR EJEMPLO PASADOS DOS AÑOS. Este es el problema al que me enfrento y agradezco vuestros puntos de vista aunque sean contrarios. Por ejemplo una comunidad que derrama cuotas durante 2018,2019 y 2020 para hacer una gran reparación de fachada e 2021. ¿Cuándo son deducibles estas derramas?
A mi entender las derramas pagadas en los ejercicios 2018,2019 y 2020 NO PUEDEN DEDUCIRSE en cada uno de los ejercicios en los que se pagan. ESTAS CANTIDADES SOLO PODRAN SER DEDUCIDAS EN EL AÑO 2021, momento en que se cumple el requisito de cantidades devengadas por un tercero.
Además mi opinión parece coincidente con la siguiente consulta vinculante de Hacienda.
Informa
131251-PAGOS REALIZADOS MEDIANTE DERRAMAS: MOMENTO DE DEDUCCIÓN
Pregunta
Comunidad de propietarios que va a realizar en los próximos años obras de mejora en el edificio, para lo cual ha aprobado derramas para cada uno de los propietarios de las viviendas del inmueble ¿Pueden aplicar los propietarios la deducción por obras de mejora por las derramas satisfechas en ejercicios anteriores al de realización de las obras?
Respuesta
No. La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración.
La deducción se aplicará cuando la comunidad de propietarios satisfaga el importe de las obras de mejora realizadas, por lo que será en ese momento cuando cada uno de los propietarios de las viviendas podrá aplicar la deducción sobre la parte del importe satisfecho que le corresponda, siempre que se cumplan el resto de los requisitos exigidos.
Normativa/Doctrina
Disposición adicional Vigésima novena Ley 35 / 2006 , de 28 de noviembre de 2006 .
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1905 - 2011 , de 01 de agosto de 2011
Como digo, y siguiendo mi ejemplo, en el ejercicio 2021, el propietario de un inmueble que destina al alquiler, podría deducirse el importe total de las derramas practicadas para el pago de la obra, y coincidentes con el total de la factura pagada multiplicada por su coeficiente de participación (o cuota alícuota en su caso).
Insisto que si alguien ve algún error en mi exposición agradezco enormemente que me lo haga ver. Obviamente las opiniones de los agentes de Hacienda de la atención telefónica y/o presencial para realizar el IRPF los pongo en “cuarentena”, porque no profundizan tanto, o por lo menos eso pienso yo.
Y en las deducciones de los alquileres no hay un campo tan claro, no es la primera vez que me ha tocado trabajar para defender que tipo de deducción debe aplicarse al cambio de un grifo del baño… ¿reparación o conservación? ¿bien amortizable en 10 años?...
Si se fija, el art. 13 RIRPF no hace mención a los gastos de comunidad, sino a que serán deducibles
Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
De lo que interesa destacar cantidades devengadas.
Respecto al período impositivo al que procede imputar los pagos, para su determinación se hace preciso acudir a la regla general de imputación temporal recogida en el artículo 14.1 de la Ley del Impuesto:
“Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios:
a)Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.
Como consecuencia de ello llego a la siguiente conclusión
CUOTAS GASTOS ORDINARIOS DE LA COMUNIDAD. Por el funcionamiento de las liquidaciones de los administradores de fincas, normalmente por gasto real y trimestre vencido, se individualiza por puerta (en función de su %) los gastos pagados o devengados de reparación y conservación del inmueble, POR LO QUE OBVIAMENTE SON DEDUCIBLES.
DERRAMAS CUYA OBRA SE EJECUTA EN EL MISMO EJERCICIO. Derramas para abordar el pago de una obra extraordinaria, por ejemplo una reparación de bajantes, que se paga a modo de ejemplo los meses de enero a agosto y se ejecuta en septiembre. OBVIAMENTE SON DEDUCIBLES EN EL EJERCICIO en el que se pagan puesto que cumple con que responde a una cantidad devengada por un tercero.
DERRAMAS CUYA OBRA SE EJECUTA POR EJEMPLO PASADOS DOS AÑOS. Este es el problema al que me enfrento y agradezco vuestros puntos de vista aunque sean contrarios. Por ejemplo una comunidad que derrama cuotas durante 2018,2019 y 2020 para hacer una gran reparación de fachada e 2021. ¿Cuándo son deducibles estas derramas?
A mi entender las derramas pagadas en los ejercicios 2018,2019 y 2020 NO PUEDEN DEDUCIRSE en cada uno de los ejercicios en los que se pagan. ESTAS CANTIDADES SOLO PODRAN SER DEDUCIDAS EN EL AÑO 2021, momento en que se cumple el requisito de cantidades devengadas por un tercero.
Además mi opinión parece coincidente con la siguiente consulta vinculante de Hacienda.
Informa
131251-PAGOS REALIZADOS MEDIANTE DERRAMAS: MOMENTO DE DEDUCCIÓN
Pregunta
Comunidad de propietarios que va a realizar en los próximos años obras de mejora en el edificio, para lo cual ha aprobado derramas para cada uno de los propietarios de las viviendas del inmueble ¿Pueden aplicar los propietarios la deducción por obras de mejora por las derramas satisfechas en ejercicios anteriores al de realización de las obras?
Respuesta
No. La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración.
La deducción se aplicará cuando la comunidad de propietarios satisfaga el importe de las obras de mejora realizadas, por lo que será en ese momento cuando cada uno de los propietarios de las viviendas podrá aplicar la deducción sobre la parte del importe satisfecho que le corresponda, siempre que se cumplan el resto de los requisitos exigidos.
Normativa/Doctrina
Disposición adicional Vigésima novena Ley 35 / 2006 , de 28 de noviembre de 2006 .
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1905 - 2011 , de 01 de agosto de 2011
Como digo, y siguiendo mi ejemplo, en el ejercicio 2021, el propietario de un inmueble que destina al alquiler, podría deducirse el importe total de las derramas practicadas para el pago de la obra, y coincidentes con el total de la factura pagada multiplicada por su coeficiente de participación (o cuota alícuota en su caso).
Insisto que si alguien ve algún error en mi exposición agradezco enormemente que me lo haga ver. Obviamente las opiniones de los agentes de Hacienda de la atención telefónica y/o presencial para realizar el IRPF los pongo en “cuarentena”, porque no profundizan tanto, o por lo menos eso pienso yo.
Y en las deducciones de los alquileres no hay un campo tan claro, no es la primera vez que me ha tocado trabajar para defender que tipo de deducción debe aplicarse al cambio de un grifo del baño… ¿reparación o conservación? ¿bien amortizable en 10 años?...
Juan S.
Como tengo tiempo, se lo voy a dejar más claro todavía. Si se lee el artículo 23.1 LIRPF y los artículos 13 y 14 RIRPF, verá que los mismos regulan la materia.
Lo primero que debe saber es que la normativa del impuesto IRPF no establece una lista cerrada de estos gastos, por lo que voy a reflejar los gastos deducibles más frecuentes:
1.- Gastos de conservación y reparación. (Gastos de Comunidad).
Serán deducibles los gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, el arreglo de instalaciones o la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. En este sentido debemos distinguir entre gasto y pago. Lo que es deducible es el gasto, no el pago. De modo que el hecho imponible nace en el momento en que la cuota de comunidad es exigible al propietario, lo que incluye las derramas, con independencia de cuando se realice la obra o se pague la misma. En este supuesto se sigue el principio del devengo.
Hay una excepción. No se podrá deducir por este concepto las cantidades destinadas a obras de "ampliación o mejora" (por ejemplo, instalación de un ascensor), en el edificio ya que se trata de inversiones que serán deducibles, vía amortización (la comentaré más tarde), pero sí podrá deducir la cuota de la derrama, aunque no se haya reflejado en acta con exactitud el concepto, cuando de la misma se desprenda que va a destinarse a obras de conservación futuras (por ejemplo, rehabilitación de la fachada del edificio, así como de determinados elementos comunes).
2.- Tributos.
Serán deducibles los tributos y recargos no estatales (impuestos como el IBI y las tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado, etc.), así como las tasas y recargos estatales.
3.- Saldos de dudoso cobro.
Los saldos de dudoso cobro serán deducibles siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada y se concurran una serie de requisitos que no voy a desarrollar.
3.- Seguros.
Serán deducibles los importes de las primas de seguros asociados a esos inmuebles alquilados, siempre que dicha prima sea satisfecha por el propietario del inmueble.
4.- Cantidades devengadas por terceros.
Serán deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, como por ejemplo los gastos de administración, vigilancia, portería, jardineros o similares del inmueble alquilado. También las cantidades abonadas en concepto de Seguridad Social, Colegios de Huérfanos, etc.
Estos gastos son deducibles por el propietario en la parte que le corresponda, en función de los coeficientes de propiedad, aunque los mismos estén facturados a nombre de la comunidad de propietarios.
5.- Servicios profesionales.
Si el arrendador (propietario del inmueble) contrata a un profesional para alquilar el inmueble y/o para redactar el contrato de alquiler, el gasto será deducible, siempre y cuando el profesional emita la correspondiente factura por el servicio prestado, porque si realizan el pago sin factura, el gasto no se produce y no sería deducible.
6.- Servicios y suministros.
Serán deducibles los servicios y suministros (agua, luz, gas, etc.) que tengan por objeto el alquiler del inmueble y que sean pagados por el arrendador (propietario del inmueble). Si los paga el inquilino, no son deducibles.
7.- Amortización.
Será deducible el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
8.- Intereses y demás gastos de financiación.
Si el inmueble alquilado fue adquirido mediante financiación ajena (por ejemplo, préstamo hipotecario), los intereses satisfechos a la entidad financiera en cada cuota de préstamo serán deducibles.
También serán deducibles los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, etc.
9.- Todos estos gastos solo serán deducibles en los períodos en los que el inmueble se encuentre alquilado.
Cuando el inmueble no esté arrendado habría que imputar como renta inmobiliaria la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral, o el 1,1% si éste hubiera sido revisado, proporcionalmente al número de días que no ha estado alquilado sin poder deducirnos gasto alguno en el periodo no alquilado.
Saludos.
Como tengo tiempo, se lo voy a dejar más claro todavía. Si se lee el artículo 23.1 LIRPF y los artículos 13 y 14 RIRPF, verá que los mismos regulan la materia.
Lo primero que debe saber es que la normativa del impuesto IRPF no establece una lista cerrada de estos gastos, por lo que voy a reflejar los gastos deducibles más frecuentes:
1.- Gastos de conservación y reparación. (Gastos de Comunidad).
Serán deducibles los gastos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, el arreglo de instalaciones o la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. En este sentido debemos distinguir entre gasto y pago. Lo que es deducible es el gasto, no el pago. De modo que el hecho imponible nace en el momento en que la cuota de comunidad es exigible al propietario, lo que incluye las derramas, con independencia de cuando se realice la obra o se pague la misma. En este supuesto se sigue el principio del devengo.
Hay una excepción. No se podrá deducir por este concepto las cantidades destinadas a obras de "ampliación o mejora" (por ejemplo, instalación de un ascensor), en el edificio ya que se trata de inversiones que serán deducibles, vía amortización (la comentaré más tarde), pero sí podrá deducir la cuota de la derrama, aunque no se haya reflejado en acta con exactitud el concepto, cuando de la misma se desprenda que va a destinarse a obras de conservación futuras (por ejemplo, rehabilitación de la fachada del edificio, así como de determinados elementos comunes).
2.- Tributos.
Serán deducibles los tributos y recargos no estatales (impuestos como el IBI y las tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado, etc.), así como las tasas y recargos estatales.
3.- Saldos de dudoso cobro.
Los saldos de dudoso cobro serán deducibles siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada y se concurran una serie de requisitos que no voy a desarrollar.
3.- Seguros.
Serán deducibles los importes de las primas de seguros asociados a esos inmuebles alquilados, siempre que dicha prima sea satisfecha por el propietario del inmueble.
4.- Cantidades devengadas por terceros.
Serán deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, como por ejemplo los gastos de administración, vigilancia, portería, jardineros o similares del inmueble alquilado. También las cantidades abonadas en concepto de Seguridad Social, Colegios de Huérfanos, etc.
Estos gastos son deducibles por el propietario en la parte que le corresponda, en función de los coeficientes de propiedad, aunque los mismos estén facturados a nombre de la comunidad de propietarios.
5.- Servicios profesionales.
Si el arrendador (propietario del inmueble) contrata a un profesional para alquilar el inmueble y/o para redactar el contrato de alquiler, el gasto será deducible, siempre y cuando el profesional emita la correspondiente factura por el servicio prestado, porque si realizan el pago sin factura, el gasto no se produce y no sería deducible.
6.- Servicios y suministros.
Serán deducibles los servicios y suministros (agua, luz, gas, etc.) que tengan por objeto el alquiler del inmueble y que sean pagados por el arrendador (propietario del inmueble). Si los paga el inquilino, no son deducibles.
7.- Amortización.
Será deducible el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
8.- Intereses y demás gastos de financiación.
Si el inmueble alquilado fue adquirido mediante financiación ajena (por ejemplo, préstamo hipotecario), los intereses satisfechos a la entidad financiera en cada cuota de préstamo serán deducibles.
También serán deducibles los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, etc.
9.- Todos estos gastos solo serán deducibles en los períodos en los que el inmueble se encuentre alquilado.
Cuando el inmueble no esté arrendado habría que imputar como renta inmobiliaria la cantidad que resulte de aplicar el 2% al valor catastral, o el 1,1% si éste hubiera sido revisado, proporcionalmente al número de días que no ha estado alquilado sin poder deducirnos gasto alguno en el periodo no alquilado.
Saludos.
Lo sé Juan S. Y mi respuesta es correcta.
En el caso de que se obtenga rendimientos de capital inmobiliario por arrendamiento de vivienda habitual del arrendatario, SÍ es deducible la cuota de comunidad devengada, sea cual sea el ejercicio en el que realicen el pago, porque lo que es deducible y exigible por imperio de lo dispuesto en le LPH es la cuota PRESUPUESTADA y consecuentemente ésta es deducible en renta, incluso aunque no la haya pagado, porque la cuota presupuestada es la que constituye el hecho imponible que da derecho a la minoración de la base del rendimiento.
Las derramas para engrosar tesorería constituyen gasto desde el momento en que son exigibles.
Reitero que estoy refiriéndome al supuesto de IRPF. El tratamiento en IVA es diferente, si bien he explicado ambos tratamientos en mi anterior intervención.
En el caso de que se obtenga rendimientos de capital inmobiliario por arrendamiento de vivienda habitual del arrendatario, SÍ es deducible la cuota de comunidad devengada, sea cual sea el ejercicio en el que realicen el pago, porque lo que es deducible y exigible por imperio de lo dispuesto en le LPH es la cuota PRESUPUESTADA y consecuentemente ésta es deducible en renta, incluso aunque no la haya pagado, porque la cuota presupuestada es la que constituye el hecho imponible que da derecho a la minoración de la base del rendimiento.
Las derramas para engrosar tesorería constituyen gasto desde el momento en que son exigibles.
Reitero que estoy refiriéndome al supuesto de IRPF. El tratamiento en IVA es diferente, si bien he explicado ambos tratamientos en mi anterior intervención.
Lo que se está debatiendo, en caso de alquiler de vivienda, no es si son deducibles las cuotas ordinarias de la comunidad sino si son deducibles unas derramas sin finalidad concreta destinadas a engrosar la tesorería de la comunidad.
Las derramas para engrosar tesorería no son deducibles en el IRPF porque no constituyen un gasto. Podría darse el caso de que alguien aprobase derramas de ese tipo para rebajar a cero el rendimiento neto del arrendamiento.
Independientemente de eso, es muy peligroso engrosar la tesorería sin una necesidad cierta. Hay que evitar las tentaciones, para ello donde mejor se vigila el dinero es cuando está en el propio bolsillo. Esto es uno de los principios básicos de economía doméstica.
Las derramas para engrosar tesorería no son deducibles en el IRPF porque no constituyen un gasto. Podría darse el caso de que alguien aprobase derramas de ese tipo para rebajar a cero el rendimiento neto del arrendamiento.
Independientemente de eso, es muy peligroso engrosar la tesorería sin una necesidad cierta. Hay que evitar las tentaciones, para ello donde mejor se vigila el dinero es cuando está en el propio bolsillo. Esto es uno de los principios básicos de economía doméstica.
Contestando a la cuestión sustantiva (el acuerdo), lo que parece es que la Comunidad ha aprobado la emisión de una derrama para ahorrar dinero para acometer obras futuras.
Ya le he dicho que en IRPF podrá deducirse la cuota íntegra de la derrama, o en su caso, deducirse la base imponible y esperar a deducirse el IVA en el momento que corresponda.
La Comunidad es soberana para aprobar el presupuesto de gastos por mayoría simple y podrá exigirle el pago. La única defensa que usted tiene es impugnar el acuerdo alegando que le es económicamente perjudicial al carecer de objeto y esperar a que le den la razón en los Tribunales.
En el entretanto ¿Pueden privarle de voto si no paga? La respuesta es SÍ.
¿Puede obligar a la comunidad a aceptar el acuerdo que les propongo consistente en pagar la parte que me corresponda de golpe en el momento en el que se vaya a ejecutar la obra y el gasto sea deducible para mi?
La respuesta es NO. Lo único que puede intentar es que un Tribunal declare la nulidad del acuerdo, en lo que a la derrama se refiere, pero para ello debe impugnar judicialmente el acuerdo a cuyo fin necesita Abogado y Procurador.
Ya le he dicho que en IRPF podrá deducirse la cuota íntegra de la derrama, o en su caso, deducirse la base imponible y esperar a deducirse el IVA en el momento que corresponda.
La Comunidad es soberana para aprobar el presupuesto de gastos por mayoría simple y podrá exigirle el pago. La única defensa que usted tiene es impugnar el acuerdo alegando que le es económicamente perjudicial al carecer de objeto y esperar a que le den la razón en los Tribunales.
En el entretanto ¿Pueden privarle de voto si no paga? La respuesta es SÍ.
¿Puede obligar a la comunidad a aceptar el acuerdo que les propongo consistente en pagar la parte que me corresponda de golpe en el momento en el que se vaya a ejecutar la obra y el gasto sea deducible para mi?
La respuesta es NO. Lo único que puede intentar es que un Tribunal declare la nulidad del acuerdo, en lo que a la derrama se refiere, pero para ello debe impugnar judicialmente el acuerdo a cuyo fin necesita Abogado y Procurador.
Yo creo que debe distinguir dos tipos de impuestos.
1º.- IRPF.- En el caso de que se obtenga rendimientos de capital inmobiliario por arrendamiento de vivienda habitual del arrendatario, sí es deducible la cuota de comunidad devengada, sea cual sea el ejercicio en el que usted realice el pago, porque lo que es deducible y exigible por imperio de lo dispuesto en le LPH es la cuota PRESUPUESTADA y consecuentemente ésta es deducible en renta, incluso aunque no la haya pagado.
2º.- IVA.- En el supuesto de arrendamiento de vivienda habitual, forma parte de la base imponible deducible y no tiene un tratamiento separado del IRPF.
En caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda que lleve aparejado IVA, al tener derecho de deducirse el IVA que ha pagado en productos y servicios relacionados con su actividad, necesitará certificación del Secretario de la comunidad con el Vº Bº del Presidente en el que se reflejará de forma separada la BASE IMPONIBLE Y EL IVA SOPORTADO por la Comunidad en el ejercicio, el detalle de los conceptos y la cuota de participación del componente de su propiedad para que proceda a deducirse en la declaración de IVA la parte correspondiente que proceda de acuerdo a su coeficiente de participación en dichos gastos (si no participa, no tendrá derecho a deducción).
En este caso, tampoco rige el principio de caja, sino el del devengo (emisión de factura) y tiene derecho a deducirse el IVA desde el momento en el que nace la obligación de pago de la obra o servicio por parte de la Comunidad, con independencia de que hagan, o no, el pago. Lo esencial es que nazca la obligación de pago y el hecho imponible nace a partir de la emisión de la factura.
1º.- IRPF.- En el caso de que se obtenga rendimientos de capital inmobiliario por arrendamiento de vivienda habitual del arrendatario, sí es deducible la cuota de comunidad devengada, sea cual sea el ejercicio en el que usted realice el pago, porque lo que es deducible y exigible por imperio de lo dispuesto en le LPH es la cuota PRESUPUESTADA y consecuentemente ésta es deducible en renta, incluso aunque no la haya pagado.
2º.- IVA.- En el supuesto de arrendamiento de vivienda habitual, forma parte de la base imponible deducible y no tiene un tratamiento separado del IRPF.
En caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda que lleve aparejado IVA, al tener derecho de deducirse el IVA que ha pagado en productos y servicios relacionados con su actividad, necesitará certificación del Secretario de la comunidad con el Vº Bº del Presidente en el que se reflejará de forma separada la BASE IMPONIBLE Y EL IVA SOPORTADO por la Comunidad en el ejercicio, el detalle de los conceptos y la cuota de participación del componente de su propiedad para que proceda a deducirse en la declaración de IVA la parte correspondiente que proceda de acuerdo a su coeficiente de participación en dichos gastos (si no participa, no tendrá derecho a deducción).
En este caso, tampoco rige el principio de caja, sino el del devengo (emisión de factura) y tiene derecho a deducirse el IVA desde el momento en el que nace la obligación de pago de la obra o servicio por parte de la Comunidad, con independencia de que hagan, o no, el pago. Lo esencial es que nazca la obligación de pago y el hecho imponible nace a partir de la emisión de la factura.
cuando un propietario que posee una vivienda de alquiler, cuando realiza su declaración de hacienda pone como ingresos lo que recibe del alquiler y descuenta los gastos habidos
comunidad, derramas, seguros, reparaciones etc.
unicamente puedo decirle que desde hace muchos años yo desgrabo las derramas en el ejercicio que la he abonado, y la declaración me la hacen en Hacienda con cita previa
comunidad, derramas, seguros, reparaciones etc.
unicamente puedo decirle que desde hace muchos años yo desgrabo las derramas en el ejercicio que la he abonado, y la declaración me la hacen en Hacienda con cita previa
El texto que usted aporta dice basicamente lo que ya le habia dicho, que una vez aprobada la derrama y, si no hay impugnacion, es legal y no pagar tiene consecuencias legales .. de ahi mi consejo.
Por otro lado hay obras que no hay que votar por ser necesaria y solo se vota el presupuesto y forma de pago y otro tipo de obras, de mejora, que necesitan ser aprobadas por mayoria de 3/5 y los que votan en contra no estan obligados a pagarlas si se supera la cuota ordinaria de tres meses, los tres meses si
Para su tranquilidad el fondo de reserva no puede ser utilizado en obras de mejora
Poco mas puedo añadir salvo que en algunas comuniddes hay obsesion con acumular dinero en el fondo de reserva y un 10% es mas que se sobra segun el tamaño de la comunidad.
Insisto en que vea las cuentas de los ultimos años y haga calculos para tener argumentos frente a la comunidad cuando solicite el cese de la derrama
Por otro lado hay obras que no hay que votar por ser necesaria y solo se vota el presupuesto y forma de pago y otro tipo de obras, de mejora, que necesitan ser aprobadas por mayoria de 3/5 y los que votan en contra no estan obligados a pagarlas si se supera la cuota ordinaria de tres meses, los tres meses si
Para su tranquilidad el fondo de reserva no puede ser utilizado en obras de mejora
Poco mas puedo añadir salvo que en algunas comuniddes hay obsesion con acumular dinero en el fondo de reserva y un 10% es mas que se sobra segun el tamaño de la comunidad.
Insisto en que vea las cuentas de los ultimos años y haga calculos para tener argumentos frente a la comunidad cuando solicite el cese de la derrama
Muchas gracias por tus aportaciones y tiempo. Buscando por internet un poco desesperado, la verdad es que me incomoda pagar una derrama mensual sin destino, sin plazo, sin capacidad para deducirmela, y en una comunidad con suficiente, incluso acaba de cobrar una subvención por bajada a cota 0 y cómo no podría ser de otra forma, se ha acordado no repartirlo a los vecinos y dejarlo a modo de provisión, he encontrado esto...
La Ley de Propiedad Horizontal no recoge cuantía mínima ni máxima para los gastos extraordinarios de carácter necesario, mientras que si se trata de una derrama para poder realizar obras que no se consideren necesarias, que hubieran sido aprobadas por 3/5, si la cuota de instalación excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente podrá negarse a su pago.
Dejamos para el último punto, uno de los asuntos más delicados y que más se producen en las comunidades de propietarios: la negación de uno o varios vecinos al pago de una derrama. Desde Legálitas recordamos que una vez aprobado en junta, dicho acuerdo y aumento de la cuota a pagar es legal y negarse a su pago supondría una situación de morosidad para dicho vecino (salvo lo indicado en el punto 3.) y la comunidad de propietarios puede iniciar un procedimiento judicial para reclamar el pago si así se decide en una nueva junta de propietarios. Antes de llegar a este punto es recomendable solicitar al vecino de forma amistosa que proceda al pago de la derrama.
Quizás pueda ahondar en alguna explicación al respecto o quizá este vacio de contenido. Mil gracias.
La Ley de Propiedad Horizontal no recoge cuantía mínima ni máxima para los gastos extraordinarios de carácter necesario, mientras que si se trata de una derrama para poder realizar obras que no se consideren necesarias, que hubieran sido aprobadas por 3/5, si la cuota de instalación excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente podrá negarse a su pago.
Dejamos para el último punto, uno de los asuntos más delicados y que más se producen en las comunidades de propietarios: la negación de uno o varios vecinos al pago de una derrama. Desde Legálitas recordamos que una vez aprobado en junta, dicho acuerdo y aumento de la cuota a pagar es legal y negarse a su pago supondría una situación de morosidad para dicho vecino (salvo lo indicado en el punto 3.) y la comunidad de propietarios puede iniciar un procedimiento judicial para reclamar el pago si así se decide en una nueva junta de propietarios. Antes de llegar a este punto es recomendable solicitar al vecino de forma amistosa que proceda al pago de la derrama.
Quizás pueda ahondar en alguna explicación al respecto o quizá este vacio de contenido. Mil gracias.
En primer lugar gracias por tus aportaciones. En este caso es un tema particular. Es una vivienda que tengo en propiedad y está alquilada. El problema es con la deducción de las derramas que no tienen un destino y que son pagadas durante varios ejercicios.
El primero saber cómo se determina la naturaleza del gasto para determinar el tipo de deducción, que podría ser reparación y conservación (por ejemplo sustitución del motor del ascensor) o mejora (bajada a cota cero del ascensor), en cuyo caso formaría parte del precio de adquisición y se amortizaría junto con el inmueble. ¿Cómo determinar la forma de deducción de una derrama que no se sabe para qué va a ser destinada?
Segundo, ¿Cuándo puede deducirse? Cada ejercicio o cuando se ejecute la obra. Ten por seguro que personalmente me gustaría que fuera cada año y por el importe de las derramas pagadas, pero llego a la conclusión de que no es así por la consulta 131251 (donde no se habla de vivienda habitual) y de las otras que aunque se habla de la vivienda habitual, no deja de determinar un criterio de imputación temporal de la deducción que coincide con la propia definición del gastos deducible del rendimiento inmobiliario, cuando se gasta.
Son deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta
o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia,
Portería, cuidado de jardines, etc.
Obviamente y por el funcionamiento de las liquidaciones de los administradores de fincas, los gastos de comunidad recogen estos gastos y los individualizan por la cuota de participación, cumpliendo siempre ese criterio de cantidades devengadas.
¿Cómo puede ser una derrama no gastada una cantidad devengada por un tercero? Si no se ha gastado y si ni siquiera se sabe dónde se va a gastar. Así pues veo lógico el criterio de la AT, un ahorro o provisión de fondos no puede deducirse y se podrá deducir en el momento en que se gaste, siendo ese momento además, donde podrá determinarse como se deduce, en el ejercicio como reparación o via amortización.
Otra cosa es que la AT no “mire mucho por este lado” como tampoco miraba en el cálculo de las ganancias patrimoniales por venta de un inmueble que ha estado alquilado (recordemos que debemos restar al precio de adquisición las amortizaciones practicadas) y este año ya empiezan a solicitar mucha información que a mi entender persigue controlar este aspecto, y si no tiempo al tiempo.
Mi opinión es que la derrama sólo puede deducirse en un piso alquilado cuando se haya hecho la obra y el proveedor pueda exigir su pago. Pero estoy abierto a cualquier argumento que me haga ver que estoy equivocado, es más lo agradezco.
El primero saber cómo se determina la naturaleza del gasto para determinar el tipo de deducción, que podría ser reparación y conservación (por ejemplo sustitución del motor del ascensor) o mejora (bajada a cota cero del ascensor), en cuyo caso formaría parte del precio de adquisición y se amortizaría junto con el inmueble. ¿Cómo determinar la forma de deducción de una derrama que no se sabe para qué va a ser destinada?
Segundo, ¿Cuándo puede deducirse? Cada ejercicio o cuando se ejecute la obra. Ten por seguro que personalmente me gustaría que fuera cada año y por el importe de las derramas pagadas, pero llego a la conclusión de que no es así por la consulta 131251 (donde no se habla de vivienda habitual) y de las otras que aunque se habla de la vivienda habitual, no deja de determinar un criterio de imputación temporal de la deducción que coincide con la propia definición del gastos deducible del rendimiento inmobiliario, cuando se gasta.
Son deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta
o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia,
Portería, cuidado de jardines, etc.
Obviamente y por el funcionamiento de las liquidaciones de los administradores de fincas, los gastos de comunidad recogen estos gastos y los individualizan por la cuota de participación, cumpliendo siempre ese criterio de cantidades devengadas.
¿Cómo puede ser una derrama no gastada una cantidad devengada por un tercero? Si no se ha gastado y si ni siquiera se sabe dónde se va a gastar. Así pues veo lógico el criterio de la AT, un ahorro o provisión de fondos no puede deducirse y se podrá deducir en el momento en que se gaste, siendo ese momento además, donde podrá determinarse como se deduce, en el ejercicio como reparación o via amortización.
Otra cosa es que la AT no “mire mucho por este lado” como tampoco miraba en el cálculo de las ganancias patrimoniales por venta de un inmueble que ha estado alquilado (recordemos que debemos restar al precio de adquisición las amortizaciones practicadas) y este año ya empiezan a solicitar mucha información que a mi entender persigue controlar este aspecto, y si no tiempo al tiempo.
Mi opinión es que la derrama sólo puede deducirse en un piso alquilado cuando se haya hecho la obra y el proveedor pueda exigir su pago. Pero estoy abierto a cualquier argumento que me haga ver que estoy equivocado, es más lo agradezco.
Yo miro la definición del fondo de reserva y no coincide en absoluto con la de estas derramas. Dar por supuesto que un acuerdo de la comunidad no impugnado tiene que aceptarse ciegamente es ir demasiado lejos. Es perfectamente razonable incumplir un acuerdo claramente abusivo y peligroso, dado que abre la puerta a que el administrador o el presidente hagan gastos a su antojo bajo la pretensión de que son necesarios. No hay nada más peligroso en una comunidad que un exceso de tesorería.
Ser Juan S
Como usted bien dice el 10% de los gastos ordinarios del ejercicio anterior es la cantidad MINIMA que debe contener el fondo de reserva lo cual posibilita que cada comunidad pueda tener un fondo superior MAYOR e incluso como en este caso sin limite. La comunidad es soberana para decidir sobre ello.
Obviamente nadie ha dicho que esa derrama sea para el fondo de reserva expresamente pero la razon que da la comunidad para aprobar esas derramas coincide con la definicion de fondo de reserva, no todo el mundo maneja ciertos terminos pero son capaces de describir a la perfeccion el concepto. La frase : "Es una derrama para que la comunidad vaya ahorrando dinero por si en un futuro debe acometer una obra de cualquier tipo" a mi entender describe un fondo de reserva claramente...
El consultante podra decidir la opcion que le interese en su estrategia frente a la comunidad
Yo soy partidaria de no emprender peleas que estan perdidas de antemano. Guste o no es un acuerdo legal, aprobado en junta, no impugnado y dada la antigüedad del mismo ininpugnable, e incumplirlo puede tener mas costes economicos que cumplirlo y pelear por cambiarlo
Como usted bien dice el 10% de los gastos ordinarios del ejercicio anterior es la cantidad MINIMA que debe contener el fondo de reserva lo cual posibilita que cada comunidad pueda tener un fondo superior MAYOR e incluso como en este caso sin limite. La comunidad es soberana para decidir sobre ello.
Obviamente nadie ha dicho que esa derrama sea para el fondo de reserva expresamente pero la razon que da la comunidad para aprobar esas derramas coincide con la definicion de fondo de reserva, no todo el mundo maneja ciertos terminos pero son capaces de describir a la perfeccion el concepto. La frase : "Es una derrama para que la comunidad vaya ahorrando dinero por si en un futuro debe acometer una obra de cualquier tipo" a mi entender describe un fondo de reserva claramente...
El consultante podra decidir la opcion que le interese en su estrategia frente a la comunidad
Yo soy partidaria de no emprender peleas que estan perdidas de antemano. Guste o no es un acuerdo legal, aprobado en junta, no impugnado y dada la antigüedad del mismo ininpugnable, e incumplirlo puede tener mas costes economicos que cumplirlo y pelear por cambiarlo
Entiendo que las dos consultas que expone de contestación de Hacienda, van dirigidas y ahi mismo lo indica
#Respuesta
En primer lugar será necesario que la vivienda tenga la consideración de habitual para el contribuyente comunero #
Usted realizó la pregunta para una vivienda que destina a alquiler, termino un poco confuso dado que no sabemos si la tiene alquilada o no, y la respuesta de hacienda es para vivienda habitual, por lo cual no sirven en este caso.
#Respuesta
En primer lugar será necesario que la vivienda tenga la consideración de habitual para el contribuyente comunero #
Usted realizó la pregunta para una vivienda que destina a alquiler, termino un poco confuso dado que no sabemos si la tiene alquilada o no, y la respuesta de hacienda es para vivienda habitual, por lo cual no sirven en este caso.
El fondo de reserva según la ley debe ser como mínimo del 10% del presupuesto ordinario. Lo cual da una orientación de su magnitud.
Además, nadie ha dicho que esas derramas se hayan acordado con destino al fondo de reserva expresamente.
Lo que sí nos ha aclarado el consultante es que se trata de una comunidad difícil. La experiencia demuestra que para poner las pilas a una comunidad difícil lo mejor es generarle un problema de impago, aunque pueda ser de dudosa legalidad. La opción legalista sería impugnar el acuerdo pero, teniendo en cuenta la demora de su sustanciación y el grave riesgo que supone una tesorería descontrolada, personalmente me inclinaría por el impago previo aviso, por supuesto.
Además, nadie ha dicho que esas derramas se hayan acordado con destino al fondo de reserva expresamente.
Lo que sí nos ha aclarado el consultante es que se trata de una comunidad difícil. La experiencia demuestra que para poner las pilas a una comunidad difícil lo mejor es generarle un problema de impago, aunque pueda ser de dudosa legalidad. La opción legalista sería impugnar el acuerdo pero, teniendo en cuenta la demora de su sustanciación y el grave riesgo que supone una tesorería descontrolada, personalmente me inclinaría por el impago previo aviso, por supuesto.
Señor Juan S, esta usted en un error
Existe obligacion de pago de esa derrama porque en este caso esta dirigida a dotar a la comunidad de un fondo de reserva para obras de conservacion y mantenimiento que pudieran surgir en el futuro y esto esta regulado por ley Art 9, f de LPH, aprobado en junta y por tanto es vinculante
La unica forma de librarse de seguir con esa derrama no es dejando de pagarla sino consiguiendo que la junta apruebe su cese, o la limite en cantidad y/o tiempo.
que se pueda deducir o no carece de importancia para los asuntos de la comunidad y solo importa al propietario
No le queda otra a graciasalforo que solicitar por escrito tratar este tema en la proxima junta, y no espere a que este convocada, anticipese
un saludo
Existe obligacion de pago de esa derrama porque en este caso esta dirigida a dotar a la comunidad de un fondo de reserva para obras de conservacion y mantenimiento que pudieran surgir en el futuro y esto esta regulado por ley Art 9, f de LPH, aprobado en junta y por tanto es vinculante
La unica forma de librarse de seguir con esa derrama no es dejando de pagarla sino consiguiendo que la junta apruebe su cese, o la limite en cantidad y/o tiempo.
que se pueda deducir o no carece de importancia para los asuntos de la comunidad y solo importa al propietario
No le queda otra a graciasalforo que solicitar por escrito tratar este tema en la proxima junta, y no espere a que este convocada, anticipese
un saludo
Totalmente de acuerdo con tu aportación de consulta vinculante. Las derramas sólo son deducibles en la medida en que se correspondan con auténticos gastos de la comunidad.
Por cierto, volviendo al tema de propiedad horizontal, ésta es la obligación que establece la ley:
"Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización."
Por tanto, no hay obligación ninguna de pagar derramas solamente para hacer caja y sin responder a gastos reales. Así que, si la comunidad es difícil, yo me negaría a pagar esas derramas.
Por cierto, volviendo al tema de propiedad horizontal, ésta es la obligación que establece la ley:
"Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización."
Por tanto, no hay obligación ninguna de pagar derramas solamente para hacer caja y sin responder a gastos reales. Así que, si la comunidad es difícil, yo me negaría a pagar esas derramas.
Gracias Juan S, estoy de acuerdo contigo, pero a veces las comunidades son dificiles. En todo caso, y dado que te he leido en Tributacion con comentarios siempre acertados, piensas que las derramas pueden deducirse (alquiler de inmueble) en el momento en que se pagan o en el momento en que la comunidad paga la obra? Ya estoy hecho un lio y no se que hacer...
