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Derrama aprobada antes de compraventa
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Derrama aprobada antes de compraventa
Buenos días.
Hemos adquirido recientemente una vivienda sobre la que, a tenor del certificado de la comunidad no constaban cargas pendientes de pago. El notario en el momento de la firma de las escrituras preguntó a los vendedores si existían cuotas pendientes, tanto ordinarias como extraordinarias, a las que respondieron negativamente acordando el pago, por parte de los compradores de la cuota ordinaria el mes en curso.
La cuestión es que al reunirnos con el administrador de la propiedad para el cambio de datos, nos informa de que un mes antes de la firma se había aprobado una derrama para el pago de un trabajo de pintura sobre la fachada por un importe de 2800€ cuya primera cuota ya había sido abonada por los vendedores.
¿A quien corresponde el pago de las cuotas futuras de esta derrama habiéndonos ocultado su existencia y mintiendo al notario cuando pregunto sobre la existencia de estas cuotas?
Un saludo y gracias de forma anticipada
Hemos adquirido recientemente una vivienda sobre la que, a tenor del certificado de la comunidad no constaban cargas pendientes de pago. El notario en el momento de la firma de las escrituras preguntó a los vendedores si existían cuotas pendientes, tanto ordinarias como extraordinarias, a las que respondieron negativamente acordando el pago, por parte de los compradores de la cuota ordinaria el mes en curso.
La cuestión es que al reunirnos con el administrador de la propiedad para el cambio de datos, nos informa de que un mes antes de la firma se había aprobado una derrama para el pago de un trabajo de pintura sobre la fachada por un importe de 2800€ cuya primera cuota ya había sido abonada por los vendedores.
¿A quien corresponde el pago de las cuotas futuras de esta derrama habiéndonos ocultado su existencia y mintiendo al notario cuando pregunto sobre la existencia de estas cuotas?
Un saludo y gracias de forma anticipada
Lo firma el Administrador de fincas en calidad de Secretario administrador de la Comunidad de Propietarios.
Añado, como información extra que acabamos de recabar, que la derrama para pintura de fachada no es una obra de mejora sino que viene motivada por unas filtraciones en la fachada que afectan a varios vecinos por lo que se precisa impermeabilización y pintura del edificio. Es la infomacion obtenida del ultimo acta de la reunión de propietarios en la que se aprueba la reparación, el presupuesto y la derrama y que tuvo lugar un mes antes de la firma. Todos los propietarios recibieron copia de esta Acta.
Es más, además de la pregunta que el Notario hizo sobre cuotas extraordinarias, previamente a la compraventa se le preguntó por escrito y en persona a los propietarios si conocían problemas de filtraciones o reparaciones pendientes a lo que respondieron también negativamente
Añado, como información extra que acabamos de recabar, que la derrama para pintura de fachada no es una obra de mejora sino que viene motivada por unas filtraciones en la fachada que afectan a varios vecinos por lo que se precisa impermeabilización y pintura del edificio. Es la infomacion obtenida del ultimo acta de la reunión de propietarios en la que se aprueba la reparación, el presupuesto y la derrama y que tuvo lugar un mes antes de la firma. Todos los propietarios recibieron copia de esta Acta.
Es más, además de la pregunta que el Notario hizo sobre cuotas extraordinarias, previamente a la compraventa se le preguntó por escrito y en persona a los propietarios si conocían problemas de filtraciones o reparaciones pendientes a lo que respondieron también negativamente
Pues esto es una venta fraudulenta.
Requieran por escrito (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido), para que les abone todas las cuotas pendientes de pago.
En caso de no respuesta o negativa, demanda judicial, contra el propietario y el administrador.
¿Firmo el presidente, ese informe de no haber deudas?. De ser así, tembién contra él.
Requieran por escrito (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido), para que les abone todas las cuotas pendientes de pago.
En caso de no respuesta o negativa, demanda judicial, contra el propietario y el administrador.
¿Firmo el presidente, ese informe de no haber deudas?. De ser así, tembién contra él.
Gracias por su respuesta. Lo cierto es que solo lo firma el Secretario Administrador. Hemos hablado con el y afirma que legalmente no está obligado a certificar derramas sino únicamente el estar al día en el pago de todas las obligaciones pasadas al cobro hasta la fecha. Y me temo que efectivamente es así.
Pero entiendo que en este caso se oculta con mala fe y reiteradamente por parte de los propietarios
Pero entiendo que en este caso se oculta con mala fe y reiteradamente por parte de los propietarios
ART.9.1.E
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente,
en caso que la comunidad le reclame la derrama el documento que tiene no le servirá de nada ante un juez, dado que según usted sólo iba firmado por el administrador, y el art. 9 que debe ir con el visto bueno del Presidente.
ahora bien supongo que si podrá emprender acciones contra el vendedor
el administrador si tiene obligación de comunicar que en esos momentos se está abonando una derrama
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente,
en caso que la comunidad le reclame la derrama el documento que tiene no le servirá de nada ante un juez, dado que según usted sólo iba firmado por el administrador, y el art. 9 que debe ir con el visto bueno del Presidente.
ahora bien supongo que si podrá emprender acciones contra el vendedor
el administrador si tiene obligación de comunicar que en esos momentos se está abonando una derrama
No, no hay venta fraudulenta ya que es perfectamente legal.
El certificado de deuda emitido por el administrador muestra si hay cuotas, ordinarias o extraordinarias pendientes en el momento del pago y no, no las había. Según dice el vendedor pagó la primera, justo antes de venderle el piso.
Según el art.17.11 LPH, el obligado al pago es el que sea propietario en el momento de que sea exigible. A partir de la siguiente cuota lo será usted.
El certificado solo indica si el propietario está al corriente o no de las cuotas de comunidad, de modo que no tiene que expresar si existe un acuerdo adoptado con el objeto de pasar unas derramas o cuotas extraordinarias. La LPH no hace mención a deba incluirse la indicación de que pesan futuras cuotas o derramas sobre el piso.
Ni la comunidad, ni el administrador tienen responsabilidad en este caso. Es el vendedor el que tiene que comunicar este extremo al comprador y si procede negociarlo como parte del precio.
El certificado de deuda emitido por el administrador muestra si hay cuotas, ordinarias o extraordinarias pendientes en el momento del pago y no, no las había. Según dice el vendedor pagó la primera, justo antes de venderle el piso.
Según el art.17.11 LPH, el obligado al pago es el que sea propietario en el momento de que sea exigible. A partir de la siguiente cuota lo será usted.
El certificado solo indica si el propietario está al corriente o no de las cuotas de comunidad, de modo que no tiene que expresar si existe un acuerdo adoptado con el objeto de pasar unas derramas o cuotas extraordinarias. La LPH no hace mención a deba incluirse la indicación de que pesan futuras cuotas o derramas sobre el piso.
Ni la comunidad, ni el administrador tienen responsabilidad en este caso. Es el vendedor el que tiene que comunicar este extremo al comprador y si procede negociarlo como parte del precio.
No es venta fraudulenta, pero si que le corresponden al vendedor el pago de la derrama, integra. Una derrama aprobada supone una deuda adquirida con la Comunidad de Propietarios. Puesto que se vende "libre de cargas" es evidente que no puede haber ningún tipo de deuda (carga) gravando el inmueble.
No nos liemos con si el certificado esta bien hecho o no.
No nos liemos con si el certificado esta bien hecho o no.
No, no le corresponde al vendedor el pago de la derrama íntegra.
Art. 17.11 LPH. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
La derrama no es exigible cuando se acuerda sino cando se pasa a cobro.
Art. 17.11 LPH. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
La derrama no es exigible cuando se acuerda sino cando se pasa a cobro.
Si, pero eso es a efectos de la comunidad de propietarios, que debe exigirle el pago de las cuotas al propietario actual del piso.
Pero lo que prevalece en este caso es que la derrama es una deuda que afecta a la propiedad, y por lo tanto es una carga. Si el piso se vende libre de cargas, se vende sin hipotecas, derramas pendientes, ni ninguna otra deuda.
RESUMO PARA QUE SE ENTIENDA:
1- El propietario del piso es quien debe de hacerse cargo de las cuotas, por lo que la comunidad de propietarios tiene que reclamarle el pago de las mismas al propietario actual.
2- El propietario, si ha comprado el piso "libre de cargas", esta en su derecho de reclamarle estos importes al vendedor, ya que son deudas anteriores, y por lo tanto cargas que están grabando el inmueble.
LO EXPLICO PARA LELOS:
Libre de cargas significa que no debe de haber NINGUNA DEUDA que grabe el inmueble en el momento de su transmisión.
Pero lo que prevalece en este caso es que la derrama es una deuda que afecta a la propiedad, y por lo tanto es una carga. Si el piso se vende libre de cargas, se vende sin hipotecas, derramas pendientes, ni ninguna otra deuda.
RESUMO PARA QUE SE ENTIENDA:
1- El propietario del piso es quien debe de hacerse cargo de las cuotas, por lo que la comunidad de propietarios tiene que reclamarle el pago de las mismas al propietario actual.
2- El propietario, si ha comprado el piso "libre de cargas", esta en su derecho de reclamarle estos importes al vendedor, ya que son deudas anteriores, y por lo tanto cargas que están grabando el inmueble.
LO EXPLICO PARA LELOS:
Libre de cargas significa que no debe de haber NINGUNA DEUDA que grabe el inmueble en el momento de su transmisión.
Ciertamente el artículo 17.11 LPH dispone que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la EXIGIBILIDAD de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
McIdod explica que al reunirse con el administrador de la propiedad para el cambio de datos, informó al consultante que UN MES antes de la firma se había APROBADO UNA DERRAMA para el pago de un trabajo de pintura sobre la fachada por un importe de 2.800,00 € cuya PRIMERA CUOTA ya había sido abonada por los vendedores.
La regla a aplicar es la siguiente:
Si la fecha de aprobación es anterior a la compra y la fecha de DEVENGO (exigibilidad) posterior, según el artículo 9.1. e) de la LPH, es el COMPRADOR quien paga la derrama ya que, en ese momento, es el propietario de la vivienda y por tanto es su obligación. En principio parece que el devengo de la segunda y posteriores cuotas de la derrama fue posterior (el consultante no indica si es así), pero en cualquier caso, de la consulta cabe presumir que así fue.
Por otra parte, lo que nos dice el consultante es que existe un certificado del que se desprende que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas en aplicación del artículo 9 e y f) de la LPH y es en ese certificado en el que se basa SimonMengual para discrepar, subrayando que el inmueble se vendió LIBRE DE CARGAS.
Lo primero que debo aclarar es que un GRAVAMEN indica que sobre el bien inmueble pesan derechos reales de garantía o de goce sobre bien ajeno y una CARGA señala que sobre el bien inmueble se publicitan restricciones referidas a las situaciones de hecho, mientras que en el caso que nos ocupa estamos hablando de GASTOS COMUNES y por tanto, los conceptos jurídicos son diferentes y nada indica que el inmueble NO SE VENDIERA LIBRE DE CARGAS.
Por otra parte, es cierto que el administrador conocía la existencia de un acuerdo del que se desprendía el pago de futuras cuotas, y al respecto, se podría abrir el debate sobre su obligación de informar o no en el certificado, extremo que no contempla la Ley y de hecho, no lo exige, de modo que cabe concluir que, en realidad, el certificado no es suficiente garantía de que no existen obligaciones de pago futuras como consecuencia de existencia de derramas, labor que correspondía verificar al comprador.
Para finalizar diré que con independencia del contenido del certificado, me parece que si no hubiera omitido la información quizá hubiera contribuido a iniciar un debate estéril entre comprador y vendedor sobre la obligación de pago de la derrama, ya que si analizamos fría y objetivamente la cuestión de fondo, en todo caso le hubiera correspondido al comprador atender el pago de las cuotas no vencidas en aplicación del artículo 17.11 en relación con el artículo 9 e) de la LPH, atendiendo a la naturaleza del gasto y al hecho de que en el momento de la exigibilidad del pago de las mismas, el adquirente ya se había convertido en nuevo propietario.
Por todo lo anterior, comparto la opinión de Hoplon y Fixin y no comparto la de SimonMengual.
McIdod explica que al reunirse con el administrador de la propiedad para el cambio de datos, informó al consultante que UN MES antes de la firma se había APROBADO UNA DERRAMA para el pago de un trabajo de pintura sobre la fachada por un importe de 2.800,00 € cuya PRIMERA CUOTA ya había sido abonada por los vendedores.
La regla a aplicar es la siguiente:
Si la fecha de aprobación es anterior a la compra y la fecha de DEVENGO (exigibilidad) posterior, según el artículo 9.1. e) de la LPH, es el COMPRADOR quien paga la derrama ya que, en ese momento, es el propietario de la vivienda y por tanto es su obligación. En principio parece que el devengo de la segunda y posteriores cuotas de la derrama fue posterior (el consultante no indica si es así), pero en cualquier caso, de la consulta cabe presumir que así fue.
Por otra parte, lo que nos dice el consultante es que existe un certificado del que se desprende que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas en aplicación del artículo 9 e y f) de la LPH y es en ese certificado en el que se basa SimonMengual para discrepar, subrayando que el inmueble se vendió LIBRE DE CARGAS.
Lo primero que debo aclarar es que un GRAVAMEN indica que sobre el bien inmueble pesan derechos reales de garantía o de goce sobre bien ajeno y una CARGA señala que sobre el bien inmueble se publicitan restricciones referidas a las situaciones de hecho, mientras que en el caso que nos ocupa estamos hablando de GASTOS COMUNES y por tanto, los conceptos jurídicos son diferentes y nada indica que el inmueble NO SE VENDIERA LIBRE DE CARGAS.
Por otra parte, es cierto que el administrador conocía la existencia de un acuerdo del que se desprendía el pago de futuras cuotas, y al respecto, se podría abrir el debate sobre su obligación de informar o no en el certificado, extremo que no contempla la Ley y de hecho, no lo exige, de modo que cabe concluir que, en realidad, el certificado no es suficiente garantía de que no existen obligaciones de pago futuras como consecuencia de existencia de derramas, labor que correspondía verificar al comprador.
Para finalizar diré que con independencia del contenido del certificado, me parece que si no hubiera omitido la información quizá hubiera contribuido a iniciar un debate estéril entre comprador y vendedor sobre la obligación de pago de la derrama, ya que si analizamos fría y objetivamente la cuestión de fondo, en todo caso le hubiera correspondido al comprador atender el pago de las cuotas no vencidas en aplicación del artículo 17.11 en relación con el artículo 9 e) de la LPH, atendiendo a la naturaleza del gasto y al hecho de que en el momento de la exigibilidad del pago de las mismas, el adquirente ya se había convertido en nuevo propietario.
Por todo lo anterior, comparto la opinión de Hoplon y Fixin y no comparto la de SimonMengual.
Buenas tardes,
Voy a vender un piso en breve y hay una derrama extra para reparar unas humedades en la urbanización.
el importe está aun sin cuantificar ya que estamos a la espera de presupuestos. En el 2018 se aprobó pasar un recibo por cada vecino para ir ahorrando para que, llegado el momento hubiera un dinero destinado a esta reparación.
A la hora de vender.. tengo que seguir pagando estos recibos si no se cuanto dinero y durante cuanto tiempo va a ser?
Gracias y un saludo
Voy a vender un piso en breve y hay una derrama extra para reparar unas humedades en la urbanización.
el importe está aun sin cuantificar ya que estamos a la espera de presupuestos. En el 2018 se aprobó pasar un recibo por cada vecino para ir ahorrando para que, llegado el momento hubiera un dinero destinado a esta reparación.
A la hora de vender.. tengo que seguir pagando estos recibos si no se cuanto dinero y durante cuanto tiempo va a ser?
Gracias y un saludo
Art. 17.11
. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Lo que deberá de hacer es informar al comprador que existe una derrama pendiente de pasar al cobro y que según el art. 17.11 de la LPH, el abono lo debe realizar el que sea el propietario cuando se pase la derrama al cobro
. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Lo que deberá de hacer es informar al comprador que existe una derrama pendiente de pasar al cobro y que según el art. 17.11 de la LPH, el abono lo debe realizar el que sea el propietario cuando se pase la derrama al cobro
Usted cuando venda, ya no es propietario, por lo cual no tendrá ninguna vinculación con la comunidad.
El art. 17.11 lo indica muy claro, quien sea el propietario abonara los recibis
Y en el ultimo párrafo de mi anterior respuesta ya le he contestado a su duda. Deberá informar al comprador de la derrama existente
El art. 17.11 lo indica muy claro, quien sea el propietario abonara los recibis
Y en el ultimo párrafo de mi anterior respuesta ya le he contestado a su duda. Deberá informar al comprador de la derrama existente
Buenas noches.
Voy a comprar un piso con una derrama sobre la fachada.
Ésta se ejecutó hace un año y el vendedor ha pagado 12 meses.
Quedan 9 años.
La obra esta realizada y pagada por los vecinos que decidieron no financiar
La persona q vende se agarra a que esta sin pagar y yo, el comparador, debo seguir pagando.
Pienso q no es mi responsabilidad, ya que si no se ha pagado al completo es por su decisión de prorrartear los pagos.
Por otro lado, la finca tiene aprovada una subvenciónpara la rehabilitacion de la facjada y es él, el q se va a beneficiar de dicha devolucion.
Unl 40%, ya que es a él al q le van a ingresar este importe.
Así lo veo yo.
Quw me podéis decir?
Estoy en lo ciertos?
Muchas gracias por la atención
Voy a comprar un piso con una derrama sobre la fachada.
Ésta se ejecutó hace un año y el vendedor ha pagado 12 meses.
Quedan 9 años.
La obra esta realizada y pagada por los vecinos que decidieron no financiar
La persona q vende se agarra a que esta sin pagar y yo, el comparador, debo seguir pagando.
Pienso q no es mi responsabilidad, ya que si no se ha pagado al completo es por su decisión de prorrartear los pagos.
Por otro lado, la finca tiene aprovada una subvenciónpara la rehabilitacion de la facjada y es él, el q se va a beneficiar de dicha devolucion.
Unl 40%, ya que es a él al q le van a ingresar este importe.
Así lo veo yo.
Quw me podéis decir?
Estoy en lo ciertos?
Muchas gracias por la atención
Buenos dias
Muchas gracias por responder.
Ya he firmado arras.
La subvención dices es para el que sea a propietario en ese momento. El, q contrajo la deuda o para mii, q compro la vivienda?
Y, el pago de la derrama ¿quien es el q tiene la obligación de hacerlo?
Ésta se aprobó, ejecutó y pagó antes de la compra, lo q pasa es q él la financió.
Otros vecinos ya la tienen pagada.
Muchas gracias
Muchas gracias por responder.
Ya he firmado arras.
La subvención dices es para el que sea a propietario en ese momento. El, q contrajo la deuda o para mii, q compro la vivienda?
Y, el pago de la derrama ¿quien es el q tiene la obligación de hacerlo?
Ésta se aprobó, ejecutó y pagó antes de la compra, lo q pasa es q él la financió.
Otros vecinos ya la tienen pagada.
Muchas gracias
