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Derrama aprobada antes de compraventa
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Lo primero que deberías hacer es obtener una nota simple del piso en el Registro de la Propiedad para saber cuál es su verdadera situación. Fiarte de lo que diga la inmobiliaria es una imprudencia que te puede salir cara.
Esa nota simple la tendrías que haber pedido antes de firmar las arras. Como eso ya no tiene remedio, al menos pídela antes de escriturar para saber a lo que te enfrentas. Si hay cargas, debes exigir que se levanten antes de la escritura.
Por lo demás, eso que llamas derrama no es tal, sino un aplazamiento de la comunidad de una derrama anterior. Creo que el vendedor te tenía que haber informado con todo detalle y formalmente, incluso se tendría que mencionar en el contrato de arras. El certificado que aporte el día de la escritura también debería mencionarlo. Así que, debes estar al tanto de todo para evitar disgustos posteriores.
Esa nota simple la tendrías que haber pedido antes de firmar las arras. Como eso ya no tiene remedio, al menos pídela antes de escriturar para saber a lo que te enfrentas. Si hay cargas, debes exigir que se levanten antes de la escritura.
Por lo demás, eso que llamas derrama no es tal, sino un aplazamiento de la comunidad de una derrama anterior. Creo que el vendedor te tenía que haber informado con todo detalle y formalmente, incluso se tendría que mencionar en el contrato de arras. El certificado que aporte el día de la escritura también debería mencionarlo. Así que, debes estar al tanto de todo para evitar disgustos posteriores.
Entonces, que lo pague el vendedor, no?
Si el día de la Notaría tiene que llevar un documento en el que ponga que no se debe nada a la comunidad, tendrá que pagarlo él
Yo soy la compradora y estaba informada de que tenía una derrama, pero no la iba a asumir.
La inmobiliaria me dice que la vivienda tiene carga y tiene que quedar pagada antes de firmar
Q lios.
Muchas gracias
Si el día de la Notaría tiene que llevar un documento en el que ponga que no se debe nada a la comunidad, tendrá que pagarlo él
Yo soy la compradora y estaba informada de que tenía una derrama, pero no la iba a asumir.
La inmobiliaria me dice que la vivienda tiene carga y tiene que quedar pagada antes de firmar
Q lios.
Muchas gracias
Por aclarar conceptos, las deudas con la comunidad no son estrictamente cargas.
No obstante, si esa derrama tiene su causa en una deuda con la comunidad y no con un banco, el vendedor tenía la obligación de informarle de su existencia antes de firmar las arras. Es más, lo lógico es que se cite en el propio contrato de arras.
Finalmente, a la hora de escriturar, el vendedor tiene obligación de entregar certificado de la comunidad con el estado de deudas. Será importante exigirle ese certificado y atenerse a su contenido.
No obstante, si esa derrama tiene su causa en una deuda con la comunidad y no con un banco, el vendedor tenía la obligación de informarle de su existencia antes de firmar las arras. Es más, lo lógico es que se cite en el propio contrato de arras.
Finalmente, a la hora de escriturar, el vendedor tiene obligación de entregar certificado de la comunidad con el estado de deudas. Será importante exigirle ese certificado y atenerse a su contenido.
Si la subvención se abona el 4 de noviembre de 2023 y usted es la dueña en esa fecha, pues usted será la receptora
A menudo, cuando tienen que decidir la compra de una vivienda y esta tiene una derrama de comunidad, nuestros clientes compradores nos preguntan a quién corresponde pagar las derramas ¿al que vende o al que compra?
En primer lugar, dentro del asesoramiento de un buen Agente Inmobiliario, está la de informar al comprador, todas las cargas que tenga una vivienda, ya sea hipoteca, embargos, etc, pero ¿qué pasa si hay una derrama que se ha aprobado por la comunidad de propietarios? Pues bien, las derramas no se consideran una carga como tal, estas recaen sobre el inmueble independientemente de quién sea el propietario, lo cual no implica que el Agente informe al futuro comprador de que esta derrama existe.
El comprador conocedor de su existencia podrá entonces plantear una negociación en cuanto a quién corresponderá pagar la derrama, ya que aunque la Ley de Propiedad Horizontal considera que le corresponde al inmueble, se puede pactar entre las partes quien se hace cargo del pago, previo a la compra.
¿Y si no nos han informado de que existen derramas? A quién le corresponde pagarlas?
Según el artículo 1.483 del Código Civil, el comprador tendría derecho a una indemnización por daños y perjuicios si concurren las siguientes circunstancias: que se trate de la venta de una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, que tal carga o servidumbre no se mencione en la escritura de transmisión y que sea de tal importancia que, de haberla conocido el comprador, deba presumirse que no la habría adquirido.
Es decir que la existencia de esa derrama NO es una carga, de hecho cuando firmamos la Escritura de Compraventa en Notaria hay que aportar un certificado de comunidad que acredite si existen o no deudas relativas a los gastos generales, (salvo que el comprador exonere al vendedor de presentarlo) y las derramas presentes o futuras por obras no se consideran como tales, por tanto no existe obligación de especificarlo en dicho Certificado, como tampoco es obligado expresar la cuantía ni la duración.
Por tanto, las derramas las pagará quien sea propietario en ese momento del inmueble, es decir las pagara el nuevo propietario, ya que de no hacerlo, la Comunidad de propietarios podría demandarle para pagar la deuda.
Por ello es conveniente que el futuro comprador pregunte al vendedor y/o al Administrador la existencia o no de derramas pendientes, ya que el comprador se puede encontrar en la penosa situación, que de haber conocido el importe se esa derrama no hubiera adquirido el inmueble.
Pero que quede claro que, si se trata de una derrama aprobada pero cuyo pago hay que realizarlo tras su compra, le corresponda a usted, salvo acuerdo distinto entre las dos partes, ya que las obras que se pagarán con esa derrama mejoraran su propiedad, y queda en su beneficio
Conclusión: debe hacerse cargo de los pagos el nuevo propietario. Ahora bien, también podría interponer reclamación ante los Tribunales contra el vendedor, si el comprador demuestra que a pesar de tratar de averiguarlo se le ocultó en todo momento la existencia de estas derramas. Así que mejor averiguarlo antes de la compra
A menudo, cuando tienen que decidir la compra de una vivienda y esta tiene una derrama de comunidad, nuestros clientes compradores nos preguntan a quién corresponde pagar las derramas ¿al que vende o al que compra?
En primer lugar, dentro del asesoramiento de un buen Agente Inmobiliario, está la de informar al comprador, todas las cargas que tenga una vivienda, ya sea hipoteca, embargos, etc, pero ¿qué pasa si hay una derrama que se ha aprobado por la comunidad de propietarios? Pues bien, las derramas no se consideran una carga como tal, estas recaen sobre el inmueble independientemente de quién sea el propietario, lo cual no implica que el Agente informe al futuro comprador de que esta derrama existe.
El comprador conocedor de su existencia podrá entonces plantear una negociación en cuanto a quién corresponderá pagar la derrama, ya que aunque la Ley de Propiedad Horizontal considera que le corresponde al inmueble, se puede pactar entre las partes quien se hace cargo del pago, previo a la compra.
¿Y si no nos han informado de que existen derramas? A quién le corresponde pagarlas?
Según el artículo 1.483 del Código Civil, el comprador tendría derecho a una indemnización por daños y perjuicios si concurren las siguientes circunstancias: que se trate de la venta de una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, que tal carga o servidumbre no se mencione en la escritura de transmisión y que sea de tal importancia que, de haberla conocido el comprador, deba presumirse que no la habría adquirido.
Es decir que la existencia de esa derrama NO es una carga, de hecho cuando firmamos la Escritura de Compraventa en Notaria hay que aportar un certificado de comunidad que acredite si existen o no deudas relativas a los gastos generales, (salvo que el comprador exonere al vendedor de presentarlo) y las derramas presentes o futuras por obras no se consideran como tales, por tanto no existe obligación de especificarlo en dicho Certificado, como tampoco es obligado expresar la cuantía ni la duración.
Por tanto, las derramas las pagará quien sea propietario en ese momento del inmueble, es decir las pagara el nuevo propietario, ya que de no hacerlo, la Comunidad de propietarios podría demandarle para pagar la deuda.
Por ello es conveniente que el futuro comprador pregunte al vendedor y/o al Administrador la existencia o no de derramas pendientes, ya que el comprador se puede encontrar en la penosa situación, que de haber conocido el importe se esa derrama no hubiera adquirido el inmueble.
Pero que quede claro que, si se trata de una derrama aprobada pero cuyo pago hay que realizarlo tras su compra, le corresponda a usted, salvo acuerdo distinto entre las dos partes, ya que las obras que se pagarán con esa derrama mejoraran su propiedad, y queda en su beneficio
Conclusión: debe hacerse cargo de los pagos el nuevo propietario. Ahora bien, también podría interponer reclamación ante los Tribunales contra el vendedor, si el comprador demuestra que a pesar de tratar de averiguarlo se le ocultó en todo momento la existencia de estas derramas. Así que mejor averiguarlo antes de la compra
Buenos dias
Muchas gracias por responder.
Ya he firmado arras.
La subvención dices es para el que sea a propietario en ese momento. El, q contrajo la deuda o para mii, q compro la vivienda?
Y, el pago de la derrama ¿quien es el q tiene la obligación de hacerlo?
Ésta se aprobó, ejecutó y pagó antes de la compra, lo q pasa es q él la financió.
Otros vecinos ya la tienen pagada.
Muchas gracias
Muchas gracias por responder.
Ya he firmado arras.
La subvención dices es para el que sea a propietario en ese momento. El, q contrajo la deuda o para mii, q compro la vivienda?
Y, el pago de la derrama ¿quien es el q tiene la obligación de hacerlo?
Ésta se aprobó, ejecutó y pagó antes de la compra, lo q pasa es q él la financió.
Otros vecinos ya la tienen pagada.
Muchas gracias
Buenas noches.
Voy a comprar un piso con una derrama sobre la fachada.
Ésta se ejecutó hace un año y el vendedor ha pagado 12 meses.
Quedan 9 años.
La obra esta realizada y pagada por los vecinos que decidieron no financiar
La persona q vende se agarra a que esta sin pagar y yo, el comparador, debo seguir pagando.
Pienso q no es mi responsabilidad, ya que si no se ha pagado al completo es por su decisión de prorrartear los pagos.
Por otro lado, la finca tiene aprovada una subvenciónpara la rehabilitacion de la facjada y es él, el q se va a beneficiar de dicha devolucion.
Unl 40%, ya que es a él al q le van a ingresar este importe.
Así lo veo yo.
Quw me podéis decir?
Estoy en lo ciertos?
Muchas gracias por la atención
Voy a comprar un piso con una derrama sobre la fachada.
Ésta se ejecutó hace un año y el vendedor ha pagado 12 meses.
Quedan 9 años.
La obra esta realizada y pagada por los vecinos que decidieron no financiar
La persona q vende se agarra a que esta sin pagar y yo, el comparador, debo seguir pagando.
Pienso q no es mi responsabilidad, ya que si no se ha pagado al completo es por su decisión de prorrartear los pagos.
Por otro lado, la finca tiene aprovada una subvenciónpara la rehabilitacion de la facjada y es él, el q se va a beneficiar de dicha devolucion.
Unl 40%, ya que es a él al q le van a ingresar este importe.
Así lo veo yo.
Quw me podéis decir?
Estoy en lo ciertos?
Muchas gracias por la atención
Usted cuando venda, ya no es propietario, por lo cual no tendrá ninguna vinculación con la comunidad.
El art. 17.11 lo indica muy claro, quien sea el propietario abonara los recibis
Y en el ultimo párrafo de mi anterior respuesta ya le he contestado a su duda. Deberá informar al comprador de la derrama existente
El art. 17.11 lo indica muy claro, quien sea el propietario abonara los recibis
Y en el ultimo párrafo de mi anterior respuesta ya le he contestado a su duda. Deberá informar al comprador de la derrama existente
Art. 17.11
. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Lo que deberá de hacer es informar al comprador que existe una derrama pendiente de pasar al cobro y que según el art. 17.11 de la LPH, el abono lo debe realizar el que sea el propietario cuando se pase la derrama al cobro
. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Lo que deberá de hacer es informar al comprador que existe una derrama pendiente de pasar al cobro y que según el art. 17.11 de la LPH, el abono lo debe realizar el que sea el propietario cuando se pase la derrama al cobro
Buenas tardes,
Voy a vender un piso en breve y hay una derrama extra para reparar unas humedades en la urbanización.
el importe está aun sin cuantificar ya que estamos a la espera de presupuestos. En el 2018 se aprobó pasar un recibo por cada vecino para ir ahorrando para que, llegado el momento hubiera un dinero destinado a esta reparación.
A la hora de vender.. tengo que seguir pagando estos recibos si no se cuanto dinero y durante cuanto tiempo va a ser?
Gracias y un saludo
Voy a vender un piso en breve y hay una derrama extra para reparar unas humedades en la urbanización.
el importe está aun sin cuantificar ya que estamos a la espera de presupuestos. En el 2018 se aprobó pasar un recibo por cada vecino para ir ahorrando para que, llegado el momento hubiera un dinero destinado a esta reparación.
A la hora de vender.. tengo que seguir pagando estos recibos si no se cuanto dinero y durante cuanto tiempo va a ser?
Gracias y un saludo
Ciertamente el artículo 17.11 LPH dispone que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la EXIGIBILIDAD de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
McIdod explica que al reunirse con el administrador de la propiedad para el cambio de datos, informó al consultante que UN MES antes de la firma se había APROBADO UNA DERRAMA para el pago de un trabajo de pintura sobre la fachada por un importe de 2.800,00 € cuya PRIMERA CUOTA ya había sido abonada por los vendedores.
La regla a aplicar es la siguiente:
Si la fecha de aprobación es anterior a la compra y la fecha de DEVENGO (exigibilidad) posterior, según el artículo 9.1. e) de la LPH, es el COMPRADOR quien paga la derrama ya que, en ese momento, es el propietario de la vivienda y por tanto es su obligación. En principio parece que el devengo de la segunda y posteriores cuotas de la derrama fue posterior (el consultante no indica si es así), pero en cualquier caso, de la consulta cabe presumir que así fue.
Por otra parte, lo que nos dice el consultante es que existe un certificado del que se desprende que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas en aplicación del artículo 9 e y f) de la LPH y es en ese certificado en el que se basa SimonMengual para discrepar, subrayando que el inmueble se vendió LIBRE DE CARGAS.
Lo primero que debo aclarar es que un GRAVAMEN indica que sobre el bien inmueble pesan derechos reales de garantía o de goce sobre bien ajeno y una CARGA señala que sobre el bien inmueble se publicitan restricciones referidas a las situaciones de hecho, mientras que en el caso que nos ocupa estamos hablando de GASTOS COMUNES y por tanto, los conceptos jurídicos son diferentes y nada indica que el inmueble NO SE VENDIERA LIBRE DE CARGAS.
Por otra parte, es cierto que el administrador conocía la existencia de un acuerdo del que se desprendía el pago de futuras cuotas, y al respecto, se podría abrir el debate sobre su obligación de informar o no en el certificado, extremo que no contempla la Ley y de hecho, no lo exige, de modo que cabe concluir que, en realidad, el certificado no es suficiente garantía de que no existen obligaciones de pago futuras como consecuencia de existencia de derramas, labor que correspondía verificar al comprador.
Para finalizar diré que con independencia del contenido del certificado, me parece que si no hubiera omitido la información quizá hubiera contribuido a iniciar un debate estéril entre comprador y vendedor sobre la obligación de pago de la derrama, ya que si analizamos fría y objetivamente la cuestión de fondo, en todo caso le hubiera correspondido al comprador atender el pago de las cuotas no vencidas en aplicación del artículo 17.11 en relación con el artículo 9 e) de la LPH, atendiendo a la naturaleza del gasto y al hecho de que en el momento de la exigibilidad del pago de las mismas, el adquirente ya se había convertido en nuevo propietario.
Por todo lo anterior, comparto la opinión de Hoplon y Fixin y no comparto la de SimonMengual.
McIdod explica que al reunirse con el administrador de la propiedad para el cambio de datos, informó al consultante que UN MES antes de la firma se había APROBADO UNA DERRAMA para el pago de un trabajo de pintura sobre la fachada por un importe de 2.800,00 € cuya PRIMERA CUOTA ya había sido abonada por los vendedores.
La regla a aplicar es la siguiente:
Si la fecha de aprobación es anterior a la compra y la fecha de DEVENGO (exigibilidad) posterior, según el artículo 9.1. e) de la LPH, es el COMPRADOR quien paga la derrama ya que, en ese momento, es el propietario de la vivienda y por tanto es su obligación. En principio parece que el devengo de la segunda y posteriores cuotas de la derrama fue posterior (el consultante no indica si es así), pero en cualquier caso, de la consulta cabe presumir que así fue.
Por otra parte, lo que nos dice el consultante es que existe un certificado del que se desprende que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas en aplicación del artículo 9 e y f) de la LPH y es en ese certificado en el que se basa SimonMengual para discrepar, subrayando que el inmueble se vendió LIBRE DE CARGAS.
Lo primero que debo aclarar es que un GRAVAMEN indica que sobre el bien inmueble pesan derechos reales de garantía o de goce sobre bien ajeno y una CARGA señala que sobre el bien inmueble se publicitan restricciones referidas a las situaciones de hecho, mientras que en el caso que nos ocupa estamos hablando de GASTOS COMUNES y por tanto, los conceptos jurídicos son diferentes y nada indica que el inmueble NO SE VENDIERA LIBRE DE CARGAS.
Por otra parte, es cierto que el administrador conocía la existencia de un acuerdo del que se desprendía el pago de futuras cuotas, y al respecto, se podría abrir el debate sobre su obligación de informar o no en el certificado, extremo que no contempla la Ley y de hecho, no lo exige, de modo que cabe concluir que, en realidad, el certificado no es suficiente garantía de que no existen obligaciones de pago futuras como consecuencia de existencia de derramas, labor que correspondía verificar al comprador.
Para finalizar diré que con independencia del contenido del certificado, me parece que si no hubiera omitido la información quizá hubiera contribuido a iniciar un debate estéril entre comprador y vendedor sobre la obligación de pago de la derrama, ya que si analizamos fría y objetivamente la cuestión de fondo, en todo caso le hubiera correspondido al comprador atender el pago de las cuotas no vencidas en aplicación del artículo 17.11 en relación con el artículo 9 e) de la LPH, atendiendo a la naturaleza del gasto y al hecho de que en el momento de la exigibilidad del pago de las mismas, el adquirente ya se había convertido en nuevo propietario.
Por todo lo anterior, comparto la opinión de Hoplon y Fixin y no comparto la de SimonMengual.
Si, pero eso es a efectos de la comunidad de propietarios, que debe exigirle el pago de las cuotas al propietario actual del piso.
Pero lo que prevalece en este caso es que la derrama es una deuda que afecta a la propiedad, y por lo tanto es una carga. Si el piso se vende libre de cargas, se vende sin hipotecas, derramas pendientes, ni ninguna otra deuda.
RESUMO PARA QUE SE ENTIENDA:
1- El propietario del piso es quien debe de hacerse cargo de las cuotas, por lo que la comunidad de propietarios tiene que reclamarle el pago de las mismas al propietario actual.
2- El propietario, si ha comprado el piso "libre de cargas", esta en su derecho de reclamarle estos importes al vendedor, ya que son deudas anteriores, y por lo tanto cargas que están grabando el inmueble.
LO EXPLICO PARA LELOS:
Libre de cargas significa que no debe de haber NINGUNA DEUDA que grabe el inmueble en el momento de su transmisión.
Pero lo que prevalece en este caso es que la derrama es una deuda que afecta a la propiedad, y por lo tanto es una carga. Si el piso se vende libre de cargas, se vende sin hipotecas, derramas pendientes, ni ninguna otra deuda.
RESUMO PARA QUE SE ENTIENDA:
1- El propietario del piso es quien debe de hacerse cargo de las cuotas, por lo que la comunidad de propietarios tiene que reclamarle el pago de las mismas al propietario actual.
2- El propietario, si ha comprado el piso "libre de cargas", esta en su derecho de reclamarle estos importes al vendedor, ya que son deudas anteriores, y por lo tanto cargas que están grabando el inmueble.
LO EXPLICO PARA LELOS:
Libre de cargas significa que no debe de haber NINGUNA DEUDA que grabe el inmueble en el momento de su transmisión.
No, no le corresponde al vendedor el pago de la derrama íntegra.
Art. 17.11 LPH. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
La derrama no es exigible cuando se acuerda sino cando se pasa a cobro.
Art. 17.11 LPH. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
La derrama no es exigible cuando se acuerda sino cando se pasa a cobro.
