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- Tema: De local a vivienda
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DESDE EL PUNTO DE VISTA URBANÍSTICO al modificar el uso, es evidente que el mismo no ha podido ser tenido en cuenta en el planeamiento de la zona.
Ello puede dar lugar a problemas al proyectar sobre un espacio determinado demandas sociales superiores a las proyectadas, es decir, con la introducción de nuevas viviendas en zonas que no las previnieron, aumenta la demanda de puestos escolares, sanitarios, de equipamientos deportivos y culturales. Ese aumento de la demanda, sin un incremento paralelo de la oferta, desemboca en un empeoramiento general de los servicios del área.
DESDE EL PUNTO DE VISTA CIVIL parece claro, como ya constatara la resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 23 de marzo de 1998, que el uso de los elementos independientes es libre y que el cambio de local a vivienda es un cambio meramente descriptivo que sólo puede ser limitado mediante una prohibición específica establecida en los estatutos.
Por otro lado, la modificación no afecta al título constitutivo ya que se trata sólo del cambio de la descripción del concreto elemento independiente, por lo que queda al arbitrio del propietario.
Parece indudable que la transformación se ha de realizar mediante algún tipo de obra que adecue el local para el uso de vivienda, lo que requerirá de la correspondiente licencia municipal.
Sin embargo, dado que el cambio de destino no implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, no será de aplicación el artículo 53.a) del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario.
De ese modo se permite que accedan al Registro de la propiedad elementos caracterizados como viviendas que, sin embargo, no hayan obtenido la licencia de obras por entender el Ayuntamiento que el planeamiento lo impide, lo que deja abierta la posibilidad de una discordancia entre el Registro y la realidad urbanística en perjuicio de los usuarios del primero.
El informe de la Comisión de Criterios de Calificación de 13 de septiembre de 2004, sin embargo, considera exigible la licencia en algunos casos, a saber:
· Cuando lo exija una norma autonómica.
· Cuando el número de viviendas y locales sea condición esencial de la licencia de obras del edificio.
· Cuando la operación encubra una obra nueva.
· Cuando el cambio de destino dé lugar a un cambio de los usos del total edificio.
Sin duda, el caso más relevante puede ser aquel que considera que la modificación descriptiva del elemento independiente responde a una obra nueva encubierta, en cuyo caso sería de aplicación el régimen ordinario establecido por el artículo 22 de la Ley del suelo (derogada el pasado 1 de julio de 2007, pero que en este aspecto no ha sido modiifcada por la nueva ley de suelo).
Consecuentemente y en lo que a la Comunidad respecta, no veo impedimento legal en la Ley de Propiedad Horizontal en la conversión del local en vivienda siempre y cuando la misma no implique alteración de elementos comunes y cumpla además la normativa urbanística y administrativa que sea de aplicación y especialmente, tenga la correspondiente licencia de obras y la preceptiva licencia de primera ocupación y consiguiente cédula de habitabilidad.
Ello puede dar lugar a problemas al proyectar sobre un espacio determinado demandas sociales superiores a las proyectadas, es decir, con la introducción de nuevas viviendas en zonas que no las previnieron, aumenta la demanda de puestos escolares, sanitarios, de equipamientos deportivos y culturales. Ese aumento de la demanda, sin un incremento paralelo de la oferta, desemboca en un empeoramiento general de los servicios del área.
DESDE EL PUNTO DE VISTA CIVIL parece claro, como ya constatara la resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 23 de marzo de 1998, que el uso de los elementos independientes es libre y que el cambio de local a vivienda es un cambio meramente descriptivo que sólo puede ser limitado mediante una prohibición específica establecida en los estatutos.
Por otro lado, la modificación no afecta al título constitutivo ya que se trata sólo del cambio de la descripción del concreto elemento independiente, por lo que queda al arbitrio del propietario.
Parece indudable que la transformación se ha de realizar mediante algún tipo de obra que adecue el local para el uso de vivienda, lo que requerirá de la correspondiente licencia municipal.
Sin embargo, dado que el cambio de destino no implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, no será de aplicación el artículo 53.a) del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario.
De ese modo se permite que accedan al Registro de la propiedad elementos caracterizados como viviendas que, sin embargo, no hayan obtenido la licencia de obras por entender el Ayuntamiento que el planeamiento lo impide, lo que deja abierta la posibilidad de una discordancia entre el Registro y la realidad urbanística en perjuicio de los usuarios del primero.
El informe de la Comisión de Criterios de Calificación de 13 de septiembre de 2004, sin embargo, considera exigible la licencia en algunos casos, a saber:
· Cuando lo exija una norma autonómica.
· Cuando el número de viviendas y locales sea condición esencial de la licencia de obras del edificio.
· Cuando la operación encubra una obra nueva.
· Cuando el cambio de destino dé lugar a un cambio de los usos del total edificio.
Sin duda, el caso más relevante puede ser aquel que considera que la modificación descriptiva del elemento independiente responde a una obra nueva encubierta, en cuyo caso sería de aplicación el régimen ordinario establecido por el artículo 22 de la Ley del suelo (derogada el pasado 1 de julio de 2007, pero que en este aspecto no ha sido modiifcada por la nueva ley de suelo).
Consecuentemente y en lo que a la Comunidad respecta, no veo impedimento legal en la Ley de Propiedad Horizontal en la conversión del local en vivienda siempre y cuando la misma no implique alteración de elementos comunes y cumpla además la normativa urbanística y administrativa que sea de aplicación y especialmente, tenga la correspondiente licencia de obras y la preceptiva licencia de primera ocupación y consiguiente cédula de habitabilidad.
dicktirpin hola
por lo que dices me estas planteando que tengo rasones para dar de alta mi local a vivienda en el registro . (ya que tengo licencia de ocupacion y no he tenido que hacer obra ninguna en zonas comunes ) .
por otra parte no puedo porque en los estatutos de la comunidad me especifica que los locales seran usados como oficinas.
te voy a poner en un compromiso con esta pregunta. me gustaria me contestaras sinceramente. ?si le doy uso de vivienda y me denuncian los vecinos en un futuro me viese ante un juez, a quien crees que darian la razon ?
ya se que es dificil pero por tu experiencia ?que es lo mas probable? me hecharia el juez a la calle ?
ya se que es dificil. solo me gustaria saber si tengo posibilidades .un abrazo
por lo que dices me estas planteando que tengo rasones para dar de alta mi local a vivienda en el registro . (ya que tengo licencia de ocupacion y no he tenido que hacer obra ninguna en zonas comunes ) .
por otra parte no puedo porque en los estatutos de la comunidad me especifica que los locales seran usados como oficinas.
te voy a poner en un compromiso con esta pregunta. me gustaria me contestaras sinceramente. ?si le doy uso de vivienda y me denuncian los vecinos en un futuro me viese ante un juez, a quien crees que darian la razon ?
ya se que es dificil pero por tu experiencia ?que es lo mas probable? me hecharia el juez a la calle ?
ya se que es dificil. solo me gustaria saber si tengo posibilidades .un abrazo
audrey hola.eso mismo fue lo que me dijo mi abogada . que pusiera cartel en la puerta sobre la actividad a la que me dedico . y que probaran que yo vivo alli . pues tengo licencia de habitabilidad y todos los servicios de una casa los tengo legalmente aprobados por el ayuntamiento .(cocina , cuarto de baño ).
Y además, manu33, ¿no puede haber cocina y cuarto de baño en una oficina?
En las oficinas se pasan muchas horas por lo que una cocina es necesaria para prepararse unos cafés o algún que otro tentenpié.
Lo que no veo muy claro es lo del empadronamiento.
¿Ponen alguna pega por empadronarse en una oficina o no es necesario aclarar ese dato?
En las oficinas se pasan muchas horas por lo que una cocina es necesaria para prepararse unos cafés o algún que otro tentenpié.
Lo que no veo muy claro es lo del empadronamiento.
¿Ponen alguna pega por empadronarse en una oficina o no es necesario aclarar ese dato?
