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Siguiendo con el regalo al portero puesto por Sidi. Sobre regalos, como es de esperar no dice nada en los Estatutos. Se va a decidir si hacer un regalo o no al portero. Sale por mayoría que se hace el regalo (por ejemplo de 10 6 que sí y 4 que no) Parece que habrá que hacerle el regalo al portero porque ha salido que sí y como los presupuestos son bastante altos de por sí, nunca se llega a las tres mensualidades para poder abstenerse de pagar, !a pagar todos!.
Ahora bien, los cuatro que han votado que no tienen las cuotas más altas y tienen que pagar, si se hace por cuota de propiedad como se hacen otros gastos, casi el 50% del regalito. Así que se propone y se vota que se pague a partes iguales. La mayoría dice que a partes iguales, o sea los 4 que han votado que no y 2 de los del sí.
¿Decís que este acuerdo no vale? ¿Qué tiene que ser por unanimidad? ¿Encima tienen que pagar más del regalo los que no querían hacer el regalo?
¿Esto es lo que dice la Ley?
En principio para ser justos, ni tres mensualidades ni nada. Nadie debe obligar a otro a comprar un regalo si no le apetece (además el portero igual se portó fatal con ellos).
Ahora bien, los cuatro que han votado que no tienen las cuotas más altas y tienen que pagar, si se hace por cuota de propiedad como se hacen otros gastos, casi el 50% del regalito. Así que se propone y se vota que se pague a partes iguales. La mayoría dice que a partes iguales, o sea los 4 que han votado que no y 2 de los del sí.
¿Decís que este acuerdo no vale? ¿Qué tiene que ser por unanimidad? ¿Encima tienen que pagar más del regalo los que no querían hacer el regalo?
¿Esto es lo que dice la Ley?
En principio para ser justos, ni tres mensualidades ni nada. Nadie debe obligar a otro a comprar un regalo si no le apetece (además el portero igual se portó fatal con ellos).
A ver si nos ayuda algo:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 8 de julio de 2002
"Puede traerse a colación los razonamientos contenidos en nuestra sentencia de fecha 4 de febrero de 2002, que entre otras cosas dice:" la cuota asignada a cada departamento privativo en el régimen de propiedad horizontal tiene un plural significado. Referencia para la participación en los beneficios y cargas, según señala el párrafo segundo del apartado b) del art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, su determinación para derivar del valor en proporción al del inmueble:"con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo", dirá el mencionado precepto. Mas la complejidad del régimen de propiedad horizontal, hace que la cuota no tenga una mera función representativa de la participación en la propiedad común. Referencia para el ejercicio de determinados derechos políticos y parámetro para la contribución en las cargas, la fijación de una única cuota podía resultar insatisfactoria o injusta en orden a la participación en algunos gastos, de los que algunos departamentos privativos pueden no beneficiarse. En efecto la Ley de Propiedad Horizontal siguió un sistema diferente al establecido en la regulación contenida en la originaria versión del Código Civil. En éste se barajaban varias cuotas participativas, según la clase de reparaciones o gastes de que se tratase: en general para los elementos comunes de sustentación del edificio (paredes maestras, tejado) se seguía el criterio proporcional al valor de cada piso, en la escalera se seguía el criterio presunto de su utilización. La sustitución del criterio de pluralidad de cuotas por el de cuota única planteaba los problemas antes citados,más si para su fijación se atendía sólo el valor de los departamentos. Por eso en contra de esa afirmación genérica del art. 3, el art. 5, al señalar los parámetros que han de utilizarse para concretar cada cuota, no atendía sólo al valor, sino también, en orden a equidad de la distribución de los gastos, atendiendo al "uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". Mas como quiera que este parámetro resultaba insuficiente para mantener la equidad al tiempo de la distribución de los gastos, posteriormente, en el art. 9 1, e), la ley disponía una serie de reglas con las que paliar los inconvenientes que se derivaban de la relativa parificación en la distribución resultante del sistema de cuota única: la contribución a los gastos se haría sólo en relación a los que no eran individualizables y dentro de estos se permitía no atender a la cuota sino a reglas específicas: "con arreglo... a lo especialmente establecido", lo que permite que, por lo menos estatutariamente, se pueda hacer una distribución más justa teniendo presente la complejidad que puede presentar hoy la prehorizontalidad". Pero debe quedar claro que el reparto por cuota es, en la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiario y aplicable sólo para aquellos gastos no individualizables. Problema diferente es, o puede ser, la determinación de lo que es individualizable o no, o la forma en que se pueda llegar a es individualización. ..."
Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 8 de julio de 2002
"Puede traerse a colación los razonamientos contenidos en nuestra sentencia de fecha 4 de febrero de 2002, que entre otras cosas dice:" la cuota asignada a cada departamento privativo en el régimen de propiedad horizontal tiene un plural significado. Referencia para la participación en los beneficios y cargas, según señala el párrafo segundo del apartado b) del art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, su determinación para derivar del valor en proporción al del inmueble:"con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo", dirá el mencionado precepto. Mas la complejidad del régimen de propiedad horizontal, hace que la cuota no tenga una mera función representativa de la participación en la propiedad común. Referencia para el ejercicio de determinados derechos políticos y parámetro para la contribución en las cargas, la fijación de una única cuota podía resultar insatisfactoria o injusta en orden a la participación en algunos gastos, de los que algunos departamentos privativos pueden no beneficiarse. En efecto la Ley de Propiedad Horizontal siguió un sistema diferente al establecido en la regulación contenida en la originaria versión del Código Civil. En éste se barajaban varias cuotas participativas, según la clase de reparaciones o gastes de que se tratase: en general para los elementos comunes de sustentación del edificio (paredes maestras, tejado) se seguía el criterio proporcional al valor de cada piso, en la escalera se seguía el criterio presunto de su utilización. La sustitución del criterio de pluralidad de cuotas por el de cuota única planteaba los problemas antes citados,más si para su fijación se atendía sólo el valor de los departamentos. Por eso en contra de esa afirmación genérica del art. 3, el art. 5, al señalar los parámetros que han de utilizarse para concretar cada cuota, no atendía sólo al valor, sino también, en orden a equidad de la distribución de los gastos, atendiendo al "uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". Mas como quiera que este parámetro resultaba insuficiente para mantener la equidad al tiempo de la distribución de los gastos, posteriormente, en el art. 9 1, e), la ley disponía una serie de reglas con las que paliar los inconvenientes que se derivaban de la relativa parificación en la distribución resultante del sistema de cuota única: la contribución a los gastos se haría sólo en relación a los que no eran individualizables y dentro de estos se permitía no atender a la cuota sino a reglas específicas: "con arreglo... a lo especialmente establecido", lo que permite que, por lo menos estatutariamente, se pueda hacer una distribución más justa teniendo presente la complejidad que puede presentar hoy la prehorizontalidad". Pero debe quedar claro que el reparto por cuota es, en la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiario y aplicable sólo para aquellos gastos no individualizables. Problema diferente es, o puede ser, la determinación de lo que es individualizable o no, o la forma en que se pueda llegar a es individualización. ..."
Zapaguay2003, siguiendo con tu explicación de "establecer" que comentas es tarea del legislador. Si "contribuir con arreglo a lo especialmente establecido" viniese a significar contribuir de la forma que ha establecido el legislador; dime entonces, ¿por qué en la inmensa mayoría de las comunidades se contribuye con arreglo a lo fijado en los Estatutos que también en la inmensa mayoria de los casos contradice a lo legislado? Por ejemplo cuando se exonera de la sustitución del ascensor. ¿Es este servicio susceptible de individualización.?
NO. Entonces¿ por qué se permite la exoneración en contra de lo legislado?
SI. Entonces, ¿por qué se cobra por cuota de propiedad al resto, incluso la parte que les correspondería pagar a los exonerados?
Todavía nadie me ha explicado el significado de esta frase "se reputarán gastos generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales".
Sólo a los gastos generales, entiendo, hay que contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título. Los gastos que sean imputables sólo a varios pisos o locales, no son generales. Por lo tanto no se pueden regir por la misma cuota establecida en el Título para los gastos generales. Si de entrada no viene establecida otra cuota en el Título para esos gastos de unos pocos ¿qué?
NO. Entonces¿ por qué se permite la exoneración en contra de lo legislado?
SI. Entonces, ¿por qué se cobra por cuota de propiedad al resto, incluso la parte que les correspondería pagar a los exonerados?
Todavía nadie me ha explicado el significado de esta frase "se reputarán gastos generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales".
Sólo a los gastos generales, entiendo, hay que contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título. Los gastos que sean imputables sólo a varios pisos o locales, no son generales. Por lo tanto no se pueden regir por la misma cuota establecida en el Título para los gastos generales. Si de entrada no viene establecida otra cuota en el Título para esos gastos de unos pocos ¿qué?
Pues el primer significado del diccionario:"Fundar, instituir, hacer de nuevo" entonces se podría acercar más a lo que comentas, zapaguay2003, ya que si lo puede establecer la Junta por unanimidad, es hacer algo de nuevo.Además el artículo que comentamos dice: contribuir conforme a la cuota del Título "O" lo especialmente establecido, entendiendo que esto último no está incluido en el Título y se puede establecer con posterioridad.
Por otro lado, especialmente quiere decir singularmente o particularmente en contraposición a lo general.
Lo que no queda aclarado en este artículo, es si al establecer ese modo de contribuir llamémoslo especial, quiera decir que haya de ser por unanimidad. Ya que ni de la palabra "establecer", ni de "especialmente" se deduce tal interpretación.
Por otro lado, especialmente quiere decir singularmente o particularmente en contraposición a lo general.
Lo que no queda aclarado en este artículo, es si al establecer ese modo de contribuir llamémoslo especial, quiera decir que haya de ser por unanimidad. Ya que ni de la palabra "establecer", ni de "especialmente" se deduce tal interpretación.
zapaguay2003, estoy de acuerdo con Ud., pero si bucea un poco, se encontrará que lo de "especialmente establecido" es el origen de la mayoría de los chandrios y lios en las comunidades.
Y SS, pues ya sabemos.
Y corrijo mi anterior intervención:
Ordenar, Mandar y Decretar corresponde al que tiene la POTESTAS. Es decir, a lo que ahora, y en mi opinión muy equivocadamente,
ES LLAMADO AUTORIDAD (AUTORITAS)
pero eso viene del S IV o antes, es el Estado, y en un Estado Democrático, sería el Legislativo. Ósea, al que puede HACER LEEYES. el LEGISLADOR SERÏA EL QUE PUEDE ESTABLECER.
Y SS, pues ya sabemos.
Y corrijo mi anterior intervención:
Ordenar, Mandar y Decretar corresponde al que tiene la POTESTAS. Es decir, a lo que ahora, y en mi opinión muy equivocadamente,
ES LLAMADO AUTORIDAD (AUTORITAS)
pero eso viene del S IV o antes, es el Estado, y en un Estado Democrático, sería el Legislativo. Ósea, al que puede HACER LEEYES. el LEGISLADOR SERÏA EL QUE PUEDE ESTABLECER.
¿Quien puede "establecer? Pues según un libro de consulta sobre las Comunidades de Propietarios de los años 80: "cuando la LPH en el entonces artículo 5.9, parte b) decia "o a lo especialmente establecido"
habría que entendeerse, (A lo especialmente establecido en la propia LPH) y citaba como ejemplo el artículo 10 (ahora 11) de este texto legal, tambien hacía incapié en dejar claro que:"Establecer" es asunto del Legislador de turno, no de la Comunidad de propietarios. Dicha obra hacía una encendida defensa de que los Gastos comunitarios, deben ser atendidos por TODOS los integrantes en la propiedad a razón de sus respectivas cuotas de participación, independientemente de que algunos propietarios hicieran uso o no de ciertos sevicios e instalacioes de caracter común.
No hace mucho he leido una obra reciente. esta interpreta que "lo especialmente establecido" se refiere: "a lo epecialmente establecido" por La junta de Propietarios en acuerdo UNANIME.
Por supuesto; hay para hablar y no acabar, pero hoy por hoy, esto es lo que hay.
habría que entendeerse, (A lo especialmente establecido en la propia LPH) y citaba como ejemplo el artículo 10 (ahora 11) de este texto legal, tambien hacía incapié en dejar claro que:"Establecer" es asunto del Legislador de turno, no de la Comunidad de propietarios. Dicha obra hacía una encendida defensa de que los Gastos comunitarios, deben ser atendidos por TODOS los integrantes en la propiedad a razón de sus respectivas cuotas de participación, independientemente de que algunos propietarios hicieran uso o no de ciertos sevicios e instalacioes de caracter común.
No hace mucho he leido una obra reciente. esta interpreta que "lo especialmente establecido" se refiere: "a lo epecialmente establecido" por La junta de Propietarios en acuerdo UNANIME.
Por supuesto; hay para hablar y no acabar, pero hoy por hoy, esto es lo que hay.
Lorea, de acuerdo con lo que tu expones:
De sus definiciones, la más acorde yo creo:
1. Ordenar, mandar, decretar.
Ordenar, Mandar y Decretar corresponde al que tiene la POTESTAS. Es decir, a lo que ahora, y en mi opinión muy equivocadamente, pero eso viene del S IV o antes, es el Estado, y en un Estado Democrático, sería el Legislativo. Ósea, al que puede HACER LEEYES. el LEGISLADOR SERÏA EL QUE PUEDE ESTABLECER.
Opiniones,venga.
De sus definiciones, la más acorde yo creo:
1. Ordenar, mandar, decretar.
Ordenar, Mandar y Decretar corresponde al que tiene la POTESTAS. Es decir, a lo que ahora, y en mi opinión muy equivocadamente, pero eso viene del S IV o antes, es el Estado, y en un Estado Democrático, sería el Legislativo. Ósea, al que puede HACER LEEYES. el LEGISLADOR SERÏA EL QUE PUEDE ESTABLECER.
Opiniones,venga.
De todos los sinónimos que conocemos de ESTABLECER ¿cuál sería el más adecuado para aclarar su significado?: instituir, fundar, instaurar, implantar, crear, erigir, instalar, ordenar, estatuir, mandar.
De sus definiciones, la más acorde yo creo:
1. Ordenar, mandar, decretar.
Lo especialmente establecido puede hacer referencia a lo que marquen los Estatutos que ya establecen una forma especial de contribuir.
De sus definiciones, la más acorde yo creo:
1. Ordenar, mandar, decretar.
Lo especialmente establecido puede hacer referencia a lo que marquen los Estatutos que ya establecen una forma especial de contribuir.
Lorea; creo que estás empezando a cansar de mí; pues bien, quiero aclararte que cuando empleo ese lenguaje siempre empleo la ironía en grado sumo;
la vida, tal y como la llevamos, o nos pegamos un tiro o lo tomamos todo a broma....
pero ya ves, hay mucha gente que se pega un tiro, niños que se tiran por la ventana porque un compañero le ha llamado "enquencle" ect., mejor tomarlo a broma y llegaremos a cobrar la pensión,.......... si existe para aquella fecha.
la vida, tal y como la llevamos, o nos pegamos un tiro o lo tomamos todo a broma....
pero ya ves, hay mucha gente que se pega un tiro, niños que se tiran por la ventana porque un compañero le ha llamado "enquencle" ect., mejor tomarlo a broma y llegaremos a cobrar la pensión,.......... si existe para aquella fecha.
No pensaba descubrir nada con mi opinión. Me figuro que hay gente mucho más lista que yo que conoce todos estos temas con anterioridad a que yo los haya conocido. Pero también habrá quien, todavía, no haya pasado por esta experiencia y si ha de sucederles, es mejor que sepan con qué se pueden encontrar.
¿Cosas hermosas? Espero que no estés de guasa.
¿Cosas hermosas? Espero que no estés de guasa.
?pero que cosas más hermosas estás intentando descubrir¿ !Pero ya estan resabidas y descubiertas!
Mira, en una revista especializada donde se habla sobre compraventa de viviendas, hay una encuesta realizada por una entidad particular a nivel nacional y en el informe obtenido en 56 puntos de venta en 14 ciudades importantes, las inmobilidarias o contratistas vendedores han incurrido casi todas ellas en graves defectos de información, por defecto u omisión expresa y no responden a las exigencias ciudadanas, por lo que han sido consideradas como MUY DEFICIENTES , en general.
Por ello, quiero que sepas, en breve, ya hay un proyecto de ley para ponerlo en urgente disposición para cortar de cuajo una serie de anormalidades que ahora se cometen, por supuesto, muchas de ellas, incursas en graves problemas que se han de derivar en PH, una vez puesta la comunidad de propietarios en funcionamiento. ?Lo veremos¿
. En ella podemos ver
Mira, en una revista especializada donde se habla sobre compraventa de viviendas, hay una encuesta realizada por una entidad particular a nivel nacional y en el informe obtenido en 56 puntos de venta en 14 ciudades importantes, las inmobilidarias o contratistas vendedores han incurrido casi todas ellas en graves defectos de información, por defecto u omisión expresa y no responden a las exigencias ciudadanas, por lo que han sido consideradas como MUY DEFICIENTES , en general.
Por ello, quiero que sepas, en breve, ya hay un proyecto de ley para ponerlo en urgente disposición para cortar de cuajo una serie de anormalidades que ahora se cometen, por supuesto, muchas de ellas, incursas en graves problemas que se han de derivar en PH, una vez puesta la comunidad de propietarios en funcionamiento. ?Lo veremos¿
. En ella podemos ver
¿Me estás diciendo que los Estatutos que vienen inscritos en la Declaración de Obra nueva auna las voluntades de todos los propietarios? Si así fuera, no habría gente descontenta si el funcionamiento fuera fiel reflejo de su voluntad pero como he dicho en más de una ocasión, los Estatutos están redactados por el promotor o promotora. Ellos han redactado para su beneficio propio, en la mayoría de las ocasiones, pues se reservan algún inmueble de los exonerados, dichos Estatutos y a los propietarios que van comprando no les queda más remedio que admitirlos o no comprar el piso porque o lo compras así o no te lo venden. Esto en el mejor de los casos, porque en otros te enteras de que existen en la primera Junta de Constitución. Sí, se podrá decir, que despreocupación del comprador(más bien ignorancia), que el desconocimiento de las leyes no te exime de su cumplimiento y mil cosas más pero la realidad es que hay un engaño encubierto para cada comprador.
Después de comprar, intenta aunar de nuevo las voluntades, es probable que todos estén de acuerdo en eliminar ciertos puntos de los Estatutos que perjudican a la casi unanimidad, pero ¿sabes quién va a estar en contra de cambiarlo? Aquellos que lo redactaron. !Fíjate que aunamiento de voluntades! Seamos realistas, estamos a merced de los que dominan las leyes porque aunque queramos prepararnos, siempre nos llevarán ventaja.
Después de comprar, intenta aunar de nuevo las voluntades, es probable que todos estén de acuerdo en eliminar ciertos puntos de los Estatutos que perjudican a la casi unanimidad, pero ¿sabes quién va a estar en contra de cambiarlo? Aquellos que lo redactaron. !Fíjate que aunamiento de voluntades! Seamos realistas, estamos a merced de los que dominan las leyes porque aunque queramos prepararnos, siempre nos llevarán ventaja.
Puede establecer la única voluntad, bien sea del promotor, antes de vender, bien sea toda la comunidad aunada al 100% , en una sola voluntad.
Pero esto es mujy dificil, como decian, más que poner una pica en Flandes, pues basta una abstención o una negativa, para que no exista la unanimidad.
Los adminstradores hacen lo correcto al poner por coeficientes. Es inimpugnable e inapelable.
Pero si alguna propietaria va convenciendo uno a uno hasta llegar a la unanimidad, ( firmada) ,claro que puede llevarlo a junta, pues habrá aunado todas las voluntades.
Si he conocido algun caso en que todos han ido al Notario, para inscribir el acuerdo en el Registro.
Eran pocos y bienavenidos
Pero esto es mujy dificil, como decian, más que poner una pica en Flandes, pues basta una abstención o una negativa, para que no exista la unanimidad.
Los adminstradores hacen lo correcto al poner por coeficientes. Es inimpugnable e inapelable.
Pero si alguna propietaria va convenciendo uno a uno hasta llegar a la unanimidad, ( firmada) ,claro que puede llevarlo a junta, pues habrá aunado todas las voluntades.
Si he conocido algun caso en que todos han ido al Notario, para inscribir el acuerdo en el Registro.
Eran pocos y bienavenidos
Eres muy repetitivo con lo de "especialmente establecido" ¿Realmente te parece ambiguo? Habrá que hacer un llamamiento general a todos los entendidos, para que nos vayan intentando resolver algunas cuestiones dudosas, que por otro lado, me parece que son tan dudosas, que lo son para todos. Porque a lo largo del camino alguna pregunta va quedando sin respuesta y algunas respuestas también son dudosas.
Entonces me estáis dando la razón en lo que vengo diciendo desde el principio, habrá que decidir para cada gasto cuál es la voluntad del grupo que lo va a pagar. No me parece lógico que porque el administrador diga que la Ley dice que hay que pagar por cuota de propiedad, no te permitan ni votarlo; porque en una reunión, para gastos de este tipo al menos tienes que tener la posibilidad (libertad) de expresar tu opinión que es posible que convenza si tiene unos argumentos. Y por otro lado, por mucho que sea una comunidad única, no me parece que estos gastos haya que llevarlos a decisión de Junta General.
