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Contrato privado compra sobre propiedad con usufructuario.
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Contrato privado compra sobre propiedad con usufructuario.
Hola, en el edificio en el que resido, han puesto a la venta una plaza de garaje sobre la cual estoy interesado. Al ponerme en contacto con la persona que anunciaba la venta me dice lo siguiente:
La plaza es propiedad de esta persona (la que anunciaba la venta), pero el usufructo lo tiene el anterior propietario que es una persona mayor de 92 años y que realmente no la utiliza. El vendedor me ofrece realizar contrato privado pagando el 50% del valor de la operación para, una vez el usufructuario fallezca, terminar de realizar la operación.
Yo no entiendo de estos temas y me gustaría saber como puedo asegurarme de si esto es legal. El vendedor me ha enseñado escritura pública donde efectivamente existe una operación de compra-venta quedando este señor mayor como usufructuario de la plaza de garaje y de una vivienda en otro edificio que no tiene nada que ver con la operación de compra-venta del garaje.
Mis dudas son:
Si el usufructo termina con el fallecimiento de esta persona, ¿no tendré ningún problema con los herederos de la plaza de garaje? ¿Es válida la firma en el contrato privado del usufructuario para que yo pueda utilizar la plaza mientras llega el momento de escriturar? ¿Quien debería pagar los gastos de IBI y comunidad durante el tiempo que pase desde que firme el contrato privado, hasta que podamos escriturar? ¿Se podría formalizar de algún modo esta operación realizandola ante notario para quedarme mas tranquilo?
Muchas gracias por adelantado.
La verdad es que jamás me metería en estos verengenales si no fuera porque tengo especial interés en adquirir dicha plaza de garaje, porque jamás he realizado este tipo de operaciones.
Saludos.
La plaza es propiedad de esta persona (la que anunciaba la venta), pero el usufructo lo tiene el anterior propietario que es una persona mayor de 92 años y que realmente no la utiliza. El vendedor me ofrece realizar contrato privado pagando el 50% del valor de la operación para, una vez el usufructuario fallezca, terminar de realizar la operación.
Yo no entiendo de estos temas y me gustaría saber como puedo asegurarme de si esto es legal. El vendedor me ha enseñado escritura pública donde efectivamente existe una operación de compra-venta quedando este señor mayor como usufructuario de la plaza de garaje y de una vivienda en otro edificio que no tiene nada que ver con la operación de compra-venta del garaje.
Mis dudas son:
Si el usufructo termina con el fallecimiento de esta persona, ¿no tendré ningún problema con los herederos de la plaza de garaje? ¿Es válida la firma en el contrato privado del usufructuario para que yo pueda utilizar la plaza mientras llega el momento de escriturar? ¿Quien debería pagar los gastos de IBI y comunidad durante el tiempo que pase desde que firme el contrato privado, hasta que podamos escriturar? ¿Se podría formalizar de algún modo esta operación realizandola ante notario para quedarme mas tranquilo?
Muchas gracias por adelantado.
La verdad es que jamás me metería en estos verengenales si no fuera porque tengo especial interés en adquirir dicha plaza de garaje, porque jamás he realizado este tipo de operaciones.
Saludos.
Ni se le ocurra adquirir por contrato privado la mitad de esa plaza. Debe comprar 100% ante notario, porque el propietario es el vendedor, no el anciano usufructuario. Un usufructo es una carga que grava la propiedad, como una hipoteca o un embargo. Si a usted le parece bien comprar la plaza con esa carga, hágalo: vaya al notario, otorgue unas escrituras de compraventa, inscríbalas en el registro de la propiedad y pague sus impuestos normalmente.
Cuando fallezca el usufructuario se podrá cancelar la carga en el registro de forma bastante sencilla. Pero tenga en cuenta dos cosas: la primera, que el usufructuario tiene derecho exclusivo a usar la plaza o a prestársela a quien quiera mientras dure el usufructo, y la segunda , que resulta muy comprometido echarse cuentas con la salud y longevidad de otros para el propio negocio, porque uno no sabe cuánto va a durar cada cual. De hecho, hay longevidades inventariadas como la de un hombre en Turquía, que llegó a los 140 años de edad. Hágaselo saber al vendedor, y que le baje el precio.
Cuando fallezca el usufructuario se podrá cancelar la carga en el registro de forma bastante sencilla. Pero tenga en cuenta dos cosas: la primera, que el usufructuario tiene derecho exclusivo a usar la plaza o a prestársela a quien quiera mientras dure el usufructo, y la segunda , que resulta muy comprometido echarse cuentas con la salud y longevidad de otros para el propio negocio, porque uno no sabe cuánto va a durar cada cual. De hecho, hay longevidades inventariadas como la de un hombre en Turquía, que llegó a los 140 años de edad. Hágaselo saber al vendedor, y que le baje el precio.
Continuando con lo que le han aconsejado, efectivamente, en contrato privado NADA. No existe ningún motivo para tener que hacer la compraventa en dos veces, porque haya usufructuario.
Yo le aconsejaría, en primer lugar, y si le interesa la plaza, que compruebe los hechos. Vaya al Registro de la Propiedad y pida "nota simple" (3€), donde constará el propietario y el usufructuario. No se fie porque le hayan enseñado una escritura. ya que esa plaza puede haber sido vendida a otra persona y no ser propiedad de quien dice ser, ó puede haber sido hipotecada..., y muchisimo menos entregar ninguna cantidad en documento privado. Y si realmente es como le han dicho, compruebe la edad del usufructuario (50% para una persona de 92 años me parece demasiado poco... no suena bien... debería estar en torno al 90%). Incluso puede hablar con el usufructurio y llegar a un acuerdo económico con él, comprandole su usufructo (SIEMPRE ante Notario).
Yo le aconsejaría, en primer lugar, y si le interesa la plaza, que compruebe los hechos. Vaya al Registro de la Propiedad y pida "nota simple" (3€), donde constará el propietario y el usufructuario. No se fie porque le hayan enseñado una escritura. ya que esa plaza puede haber sido vendida a otra persona y no ser propiedad de quien dice ser, ó puede haber sido hipotecada..., y muchisimo menos entregar ninguna cantidad en documento privado. Y si realmente es como le han dicho, compruebe la edad del usufructuario (50% para una persona de 92 años me parece demasiado poco... no suena bien... debería estar en torno al 90%). Incluso puede hablar con el usufructurio y llegar a un acuerdo económico con él, comprandole su usufructo (SIEMPRE ante Notario).
Yo contactaría con el propietario real y le contaría los hechos (sin decirle que ya he estado en el Registro de la Propiedad). A lo mejor ha donado la propiedad reservandose el usufructo y la escritura de donación no se ha registrado (el Registro es voluntario) con lo cual, si la operación le sigue interesando a vd., todavia está a tiempo. Y si realmente se trata de un intento de estafa, él ya tomará las medidas oportunas.
A titulo comentario, en una ocasión intervenimos en la compra-venta de una plaza de garaje, en la que la persona que pretendía venderla, según el Registro de la Propiedad, no era la propietaria. Llamamos al vendedor y efectivamente, tenía la plaza como pago de una deuda que el propietario había contraido con él, y lo único que tenía era un documento privado. Así que, el dia de la firma de la escritura de compra-venta ante NOTARIO, tuvo que ir a firmar el primer propietario, ya que era él el que constaba en documento público, y cobró el segundo, que era el propietario "real".
A titulo comentario, en una ocasión intervenimos en la compra-venta de una plaza de garaje, en la que la persona que pretendía venderla, según el Registro de la Propiedad, no era la propietaria. Llamamos al vendedor y efectivamente, tenía la plaza como pago de una deuda que el propietario había contraido con él, y lo único que tenía era un documento privado. Así que, el dia de la firma de la escritura de compra-venta ante NOTARIO, tuvo que ir a firmar el primer propietario, ya que era él el que constaba en documento público, y cobró el segundo, que era el propietario "real".
Gracias Juan Carlos y 1996. El tema es que el vendedor me enseñó la escritura donde compra la plaza de garaje y la vivienda del usufructuario (todo en una misma escritura), por lo que creo que simplemente no lo han registrado. Por otro lado, al volver a hablar con el vendedor, me comenta que todo se iba a realizar ante notario con la presencia del usufructuario, que renunciaría en ese acto al usufructo de la plaza de garaje, pero que el notario recomendó la presencia de los hijos del usufructuario, porque aunque no está incapacitado legalmente, pero debido a su avanzada edad, resultaba complicado comunicarse con él por problemas físicos, pero la pega es que uno de sus hijos vive en el extranjero y no le compensaba desplazarse para esta operación (todo esto según me dice el vendedro). Así que hoy me he puesto en contacto con el vendedor y hemos quedado para mañana, que me dará (según él) otra opción. Lo dicho anteriormente, muchas gracias por vuestro tiempo y consejos. Saludos.
