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Construir en suelo urbano sin urbanizar
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Construir en suelo urbano sin urbanizar
Tenemos un terreno en suelo urbano sin urbanizar en Cataluña, donde le corresponderia al ayuntamiento urbanizar por sistema de cooperacion pero no lo ha hecho desde el 82 que estaba previsto. Ahora nos dicen que no nos dejan construir hasta que no este urbanizado por que según nos ha dicho el arquitecto municipal así lo establece la ley del suelo... es esto cierto? podriamos iniciar una construccion aunque no este urbanizado aportando una provisión de fondos para demostrar nuestra voluntad en que se urbanice? lo podemos solucionar de alguna manera? gracias!!
Sí, lo que te dice el técnico es cierto.
Sin embargo, si el PGOU lo prevé en esa unidad de ejecución, puede concederse licencia con la obligación de ejecutar las obras de urbanización simultáneamente a la edificación, condicionándola a la imposibilidad de obtener la cédula de habitabilidad si incumples los requisitos impuestos.
Sin embargo, si el PGOU lo prevé en esa unidad de ejecución, puede concederse licencia con la obligación de ejecutar las obras de urbanización simultáneamente a la edificación, condicionándola a la imposibilidad de obtener la cédula de habitabilidad si incumples los requisitos impuestos.
Gracias por tu respuesta.
Pero y la dejadez del ayuntamiento desde hace tantos años? no podemos pedir que nos autoricen edificar por que no es culpa nuestra que no se haya hecho? no hay plazos en los que el ayuntamiento deba de ejecutar la obra?
Hemos estado mirando la ley del suelo y no encontramos donde determina lo de urbanizar antes de construir, nos podrias decir donde encontrarlo exactamente?
Muchisimas gracias!
Pero y la dejadez del ayuntamiento desde hace tantos años? no podemos pedir que nos autoricen edificar por que no es culpa nuestra que no se haya hecho? no hay plazos en los que el ayuntamiento deba de ejecutar la obra?
Hemos estado mirando la ley del suelo y no encontramos donde determina lo de urbanizar antes de construir, nos podrias decir donde encontrarlo exactamente?
Muchisimas gracias!
Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto.
Artículo 41. Derecho de edificación en suelo urbano.
1. El suelo urbano puede ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, si alcanza la condición de solar. Sin embargo, se admite que las obras de edificación sean simultáneas a las de urbanización o de reurbanización, si previamente se presta la garantía y se ejecutan los elementos de urbanización que sean determinados por reglamento.
No obstante debo advertirte que estas licencias suelen tener carácter excepcional y las condiciones muchas veces inasumibles. Pero puedes intentarlo.
Suerte.
Artículo 41. Derecho de edificación en suelo urbano.
1. El suelo urbano puede ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, si alcanza la condición de solar. Sin embargo, se admite que las obras de edificación sean simultáneas a las de urbanización o de reurbanización, si previamente se presta la garantía y se ejecutan los elementos de urbanización que sean determinados por reglamento.
No obstante debo advertirte que estas licencias suelen tener carácter excepcional y las condiciones muchas veces inasumibles. Pero puedes intentarlo.
Suerte.
De las disposiciones que regulan el sistema de actuación urbanística por reparcelación, en su modalidad de cooperación, me temo que ninguna responsabilidad si durante estos años los propietarios no han tenido la iniciativa.
Decreto 305/2006, de 18 de julio.
Artículo 180. Participación de la administración actuante y los sujetos propietarios en la modalidad de cooperación.
180.1 En la modalidad de cooperación, corresponde a la administración actuante la formulación del proyecto de reparcelación, así como la ejecución de la urbanización. Sin embargo, las personas propietarias pueden formular el proyecto dentro del plazo de 3 meses establecido en el artículo 140.1.a de la Ley de urbanismo, así como en cualquier momento posterior si la administración actuante no lo hubiese formulado.
180.2 Las personas propietarias aportan sus fincas a la reparcelación y participan en el pago de los gastos de urbanización en proporción a sus derechos en la comunidad de reparcelación.
Y el precepto de la Ley urbanística citado en el Reglamento establece :
Artículo 140. Iniciativa del proyecto de reparcelación.
1. Corresponde formular el proyecto de reparcelación a:
Los propietarios o propietarias de fincas cuya superficie represente más del 50% de la superficie total reparcelable, dentro de los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación del polígono de actuación urbanística.
La asociación administrativa de cooperación, si ha sido constituida, dentro del plazo que establece la letra a.
La administración actuante, de oficio o a instancia o a propuesta de alguna de las personas propietarias afectadas, si ni éstas ni la asociación administrativa de cooperación no han ejercido su prioridad o bien, habiendo formulado un proyecto, y habiéndose apreciado defectos, no los enmiendan dentro del plazo que se les conceda.
2. En el supuesto a que se refiere el artículo 141, la formulación del proyecto de reparcelación corresponde a la persona concesionaria de la gestión urbanística integrada.
Decreto 305/2006, de 18 de julio.
Artículo 180. Participación de la administración actuante y los sujetos propietarios en la modalidad de cooperación.
180.1 En la modalidad de cooperación, corresponde a la administración actuante la formulación del proyecto de reparcelación, así como la ejecución de la urbanización. Sin embargo, las personas propietarias pueden formular el proyecto dentro del plazo de 3 meses establecido en el artículo 140.1.a de la Ley de urbanismo, así como en cualquier momento posterior si la administración actuante no lo hubiese formulado.
180.2 Las personas propietarias aportan sus fincas a la reparcelación y participan en el pago de los gastos de urbanización en proporción a sus derechos en la comunidad de reparcelación.
Y el precepto de la Ley urbanística citado en el Reglamento establece :
Artículo 140. Iniciativa del proyecto de reparcelación.
1. Corresponde formular el proyecto de reparcelación a:
Los propietarios o propietarias de fincas cuya superficie represente más del 50% de la superficie total reparcelable, dentro de los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación del polígono de actuación urbanística.
La asociación administrativa de cooperación, si ha sido constituida, dentro del plazo que establece la letra a.
La administración actuante, de oficio o a instancia o a propuesta de alguna de las personas propietarias afectadas, si ni éstas ni la asociación administrativa de cooperación no han ejercido su prioridad o bien, habiendo formulado un proyecto, y habiéndose apreciado defectos, no los enmiendan dentro del plazo que se les conceda.
2. En el supuesto a que se refiere el artículo 141, la formulación del proyecto de reparcelación corresponde a la persona concesionaria de la gestión urbanística integrada.
Te recuerdo que la petición a de ir avalada por los propietarios de mas del 50% de la superficie reparcelable, o unidad de ejecución y que, naturalmente, habrá que formularse conforme al procedimiento legal correspondiente.
La petición no tendrá otro significado que, si lo considera pertinente el ayuntamiento, el inicio de un expediente al que tendrán que vincularse los propietarios.
Sin esa cuota mínima de participación de suelo, entiendo que el ayuntamiento no querrá involucrarse en desarrollar la actuación urbanística, debido a las múltiples dificultades que podría entrañar.
La petición no tendrá otro significado que, si lo considera pertinente el ayuntamiento, el inicio de un expediente al que tendrán que vincularse los propietarios.
Sin esa cuota mínima de participación de suelo, entiendo que el ayuntamiento no querrá involucrarse en desarrollar la actuación urbanística, debido a las múltiples dificultades que podría entrañar.
Es muy sencillo Sylvie, bueno confío que con esta explicación sea mas comprensible. Si te queda alguna duda o algo no entiendes, no te preocupes, puedes preguntar sin ningún reparo.
El artículo 41 insertado debes interpretarlo de la siguiente manera.
De la primera parte debes entender que no es posible conceder licencia mientras el terreno no alcance la condición de SOLAR, condición que sólo habrá obtenido tu terreno cuando se haya urbanizado conforme a PROYECTO DE URBANIZACIÓN el sector, ámbito o unidad de ejecución donde esté incluido.
No obstante, en la segunda parte se establece la posibilidad de conceder licencia de edificación a quien lo solicite, sin necesidad de estar ejecutado el PROYECTO DE URBANIZACIÓN, si en la solicitud el interesado se compromete a ejecutar la parte necesaria de ese PROYECTO DE URBANIZACIÓN para que su terreno se convierta en SOLAR y presta las garantías en la cuantía y forma que el ayuntamiento indique.
Hay que tener en cuenta que en ambos supuestos y como requisito previo, el ayuntamiento debe aprobar el PROYECTO DE REPARCELACIÓN y el PROYECTO DE URBANIZACIÓN. Si el PROYECTO DE REPARCELACIÓN no está aprobado, nadie puede conocer cual es la exacta ubicación, la superficie, el aprovechamiento urbanístico y edificabilidad de su PARCELA, donde van ubicadas las zonas verdes y los espacios de uso público, el solar donde debe hacer efectivo su aprovechamiento el ayuntamiento, en definitiva, la reparcelación es el instrumento utilizado para distribuir equitativamente entre los propietarios afectados las cargas y beneficios de la unidad de ejecución.
Lo mismo que con la reparcelación, el ayuntamiento debe aprobar antes el PROYECTO DE URBANIZACIÓN para conocer la ubicación de los puntos de conexión a los servicios generales de los propios de la urbanización, el trazado de las calles, anchos y calidades de aceras, alumbrado público, mobiliario urbano, etc.
Conocer estas cuestiones es esencial par aquellos interesados en edificar en un terreno que todavía no es SOLAR. El proyecto del edificio que pretendan construir deberá comprender la parte de la urbanización que corresponda, del PROYECTO DE URBANIZACIÓN aprobado por el ayuntamiento, para que pueda edificar y realizar las obras de urbanización simultáneamente.
Terminada la construcción conforme a proyecto presentado y licencia concedida, el terreno se habrá convertido en SOLAR y en consecuencia, al disponer de los servicios urbanísticos adecuados, al edificio podrá dársele el uso previsto.
Este último procedimiento tiene la ventaja que podrías desentenderte del resto de propietarios si el ritmo no te conviene por su lentitud, por el contrario, considero que el principio del reparto equitativo de las cargas se verá roto en perjuicio tuyo, si las conexiones a los SISTEMAS GENERALES están alejadas de tu terreno. Debes tener en cuenta que las obras de urbanización que ejecutes al mismo tiempo que edificas, deben admitir la puesta en servicio individualizada puesto que el resto de la urbanización no existe.
Nota.- Los SISTEMAS GENERALES son las redes de servicios y vial municipal existentes, donde deberás conectar las redes y la calle al servicio del edificio que construyas.
El artículo 41 insertado debes interpretarlo de la siguiente manera.
De la primera parte debes entender que no es posible conceder licencia mientras el terreno no alcance la condición de SOLAR, condición que sólo habrá obtenido tu terreno cuando se haya urbanizado conforme a PROYECTO DE URBANIZACIÓN el sector, ámbito o unidad de ejecución donde esté incluido.
No obstante, en la segunda parte se establece la posibilidad de conceder licencia de edificación a quien lo solicite, sin necesidad de estar ejecutado el PROYECTO DE URBANIZACIÓN, si en la solicitud el interesado se compromete a ejecutar la parte necesaria de ese PROYECTO DE URBANIZACIÓN para que su terreno se convierta en SOLAR y presta las garantías en la cuantía y forma que el ayuntamiento indique.
Hay que tener en cuenta que en ambos supuestos y como requisito previo, el ayuntamiento debe aprobar el PROYECTO DE REPARCELACIÓN y el PROYECTO DE URBANIZACIÓN. Si el PROYECTO DE REPARCELACIÓN no está aprobado, nadie puede conocer cual es la exacta ubicación, la superficie, el aprovechamiento urbanístico y edificabilidad de su PARCELA, donde van ubicadas las zonas verdes y los espacios de uso público, el solar donde debe hacer efectivo su aprovechamiento el ayuntamiento, en definitiva, la reparcelación es el instrumento utilizado para distribuir equitativamente entre los propietarios afectados las cargas y beneficios de la unidad de ejecución.
Lo mismo que con la reparcelación, el ayuntamiento debe aprobar antes el PROYECTO DE URBANIZACIÓN para conocer la ubicación de los puntos de conexión a los servicios generales de los propios de la urbanización, el trazado de las calles, anchos y calidades de aceras, alumbrado público, mobiliario urbano, etc.
Conocer estas cuestiones es esencial par aquellos interesados en edificar en un terreno que todavía no es SOLAR. El proyecto del edificio que pretendan construir deberá comprender la parte de la urbanización que corresponda, del PROYECTO DE URBANIZACIÓN aprobado por el ayuntamiento, para que pueda edificar y realizar las obras de urbanización simultáneamente.
Terminada la construcción conforme a proyecto presentado y licencia concedida, el terreno se habrá convertido en SOLAR y en consecuencia, al disponer de los servicios urbanísticos adecuados, al edificio podrá dársele el uso previsto.
Este último procedimiento tiene la ventaja que podrías desentenderte del resto de propietarios si el ritmo no te conviene por su lentitud, por el contrario, considero que el principio del reparto equitativo de las cargas se verá roto en perjuicio tuyo, si las conexiones a los SISTEMAS GENERALES están alejadas de tu terreno. Debes tener en cuenta que las obras de urbanización que ejecutes al mismo tiempo que edificas, deben admitir la puesta en servicio individualizada puesto que el resto de la urbanización no existe.
Nota.- Los SISTEMAS GENERALES son las redes de servicios y vial municipal existentes, donde deberás conectar las redes y la calle al servicio del edificio que construyas.
Un inciso Sylvie.
En suelo urbano no consolidado ( SUNC ) para los cuales el POUM haya delimitado sectores sujetos a un plan de mejora urbana, los índices de edificabilidad bruta, las densidades, los usos principales y compatibles, y los estándares para determinar las reservas mínimas para el sistema local de espacios libres y equipamientos los fija el propio POUM.
En suelo urbano no consolidado ( SUNC ) para los cuales el POUM haya delimitado sectores sujetos a un plan de mejora urbana, los índices de edificabilidad bruta, las densidades, los usos principales y compatibles, y los estándares para determinar las reservas mínimas para el sistema local de espacios libres y equipamientos los fija el propio POUM.
Creo que deberías preguntar en el ayuntamiento si está aprobada la delimitación del sector o polígono de actuación donde esté tu parcela y también, si existe un plan de mejora urbana ya aprobado para su desarrollo ( PMU ), sin contar con esa figura de planeamiento entiendo que no podréis hacer absolutamente nada.
No obstante si no existiese, de conformidad con el artículo 101 de la ley, los afectados tenéis derecho a formular el plan y a ejecutarlo, si el ayuntamiento aceptase cambiar el sistema de gestión de cooperación aprobado por el de compensación.
Sin embargo tengo que advertirte que sin contar con la voluntad de propietarios de la mayoría necesaria de suelo, no será posible iniciativa ninguna en ese sentido y que, en caso de obtenerla, debido a la complejidad del proceso, os veréis obligados a recurrir a un estudio de arquitectura especializado para que os formule y presente la documentación necesaria para su aprobación ante la administración competente.
No obstante si no existiese, de conformidad con el artículo 101 de la ley, los afectados tenéis derecho a formular el plan y a ejecutarlo, si el ayuntamiento aceptase cambiar el sistema de gestión de cooperación aprobado por el de compensación.
Sin embargo tengo que advertirte que sin contar con la voluntad de propietarios de la mayoría necesaria de suelo, no será posible iniciativa ninguna en ese sentido y que, en caso de obtenerla, debido a la complejidad del proceso, os veréis obligados a recurrir a un estudio de arquitectura especializado para que os formule y presente la documentación necesaria para su aprobación ante la administración competente.
