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Construir en suelo urbano sin urbanizar
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Si no me equivoco, la que denominas "Urbanización el Pinar" está en la zona situada al NE de Alcossebre, si no es así corrígeme.
Es un área clasificada por el PGOU como suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada, el planeamiento prevé que el desarrollo urbanístico deberá gestionarse por sectores o unidades de actuación. No obstante, indicando referencia catastral del terreno quizí podrí afinar algo más.
Que no disponga de ordenación pormenorizada significa que los/el interesado en promover su desarrollo deberán redactar un Plan Parcial ajustado a los criterios mínimos de ordenación previstos en la ficha urbanística de cada sector y artículo 2.17 de las Normas Urbanísticas del PGOU.
En general, el PGOU establece como condición para aprobar los Planes Parciales de estos sectores, que las redes de servicios locales que se construyan, conforme al proyecto de urbanización que se presente para su aprobación, deberán conectarse a las redes infraestructurales municipales.
En relación a las licencias, evidéntemente el ayuntamiento no puede conceder licencias de edificación en estos sectores en tanto no tengan todos los instrumentos urbanísticos de desarrollo aprobados y ejecutados, Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización y recepcionadas por el ayuntamiento las cesiones obligatorias y obras de urbanización.
Respecto al IBI. Teniendo en cuenta que estos sectores no cuentam con la ordenación pormenorizada aprobada, creo que sería factible el cambio de consideración catastral de urbano a rústico con los consiguientes efectos tributarios.
Finalmente decirte que mientras no aportes mayor información de lo que compraste y las condiciones asumidas con la adquisición, no puedo manifestarme sobre la procedencia o no de las cuotas que pagas. Como obligación urbanística ya te digo que no, falta saber si tienes obligación civil.
Es un área clasificada por el PGOU como suelo urbanizable sin ordenación pormenorizada, el planeamiento prevé que el desarrollo urbanístico deberá gestionarse por sectores o unidades de actuación. No obstante, indicando referencia catastral del terreno quizí podrí afinar algo más.
Que no disponga de ordenación pormenorizada significa que los/el interesado en promover su desarrollo deberán redactar un Plan Parcial ajustado a los criterios mínimos de ordenación previstos en la ficha urbanística de cada sector y artículo 2.17 de las Normas Urbanísticas del PGOU.
En general, el PGOU establece como condición para aprobar los Planes Parciales de estos sectores, que las redes de servicios locales que se construyan, conforme al proyecto de urbanización que se presente para su aprobación, deberán conectarse a las redes infraestructurales municipales.
En relación a las licencias, evidéntemente el ayuntamiento no puede conceder licencias de edificación en estos sectores en tanto no tengan todos los instrumentos urbanísticos de desarrollo aprobados y ejecutados, Plan Parcial, Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización y recepcionadas por el ayuntamiento las cesiones obligatorias y obras de urbanización.
Respecto al IBI. Teniendo en cuenta que estos sectores no cuentam con la ordenación pormenorizada aprobada, creo que sería factible el cambio de consideración catastral de urbano a rústico con los consiguientes efectos tributarios.
Finalmente decirte que mientras no aportes mayor información de lo que compraste y las condiciones asumidas con la adquisición, no puedo manifestarme sobre la procedencia o no de las cuotas que pagas. Como obligación urbanística ya te digo que no, falta saber si tienes obligación civil.
Mientras intento aclarar la situación urbanística del terreno y para mejor entender lo del pago de cuotas a "la comunidad", interesa comprobar si el terreno está inscrito en el registro de la propiedad como parcela independiente o si lo inscrito es la cuota indivisa de una "comunidad de bienes" con obligación de participar proporcionalmente a la cuota en las cargas y beneficios de dicha "comunidad de bienes"
La comunidad cobra por mantener el agua del pozo, pagar un salario completo al administrador que está en nómina, a una persona de mantenimiento en nómina por jornada completa y al abogado de la comunidad. Pagar el "local" y la piscina comunitaria. Parchear los viales que van rompiéndose por la lluvia y poco más ya que no hay apenas farolas ni acerado. No queda dinero para mejorar viales, ni alumbrado y ni mucho menos para poner una depuradora común ya que las casas existentes disponen de fosas sépticas o depuradoras biológicas. La urbanización está en la zona A7 de Alcalá de Xivert. (CS). Espero pueda servirte, gracias.
Suele pasar, o mejor dicho, solía pasar en tiempos burbujeantes la compra de bienes inmuebles sin consultar en los ayuntamientos los derechos y deberes que eran inherentes a la compra. Otros compraron pisos o locales que, a día de hoy, si quieren desprenderse de ellos se verán obligados a hacerlo a mitad del precio del que pagaron por ellos.
No entiendo cual puede ser el concepto de las cuotas giradas por “la comunidad” a las que haces referencia, ¿podrías aclararlo?.
Respecto al desinterés de la propiedad en actuar urbanísticamente sobre el sector y el nulo interés municipal en desbloquear la situación, entenderás la dificultad en intentar ayudarte sin conocer las determinaciones establecidas por el PGOU para el área delimitada.
Si quisieras indicar municipio y sector al que está adscrito tu terreno podría intentarlo.
No entiendo cual puede ser el concepto de las cuotas giradas por “la comunidad” a las que haces referencia, ¿podrías aclararlo?.
Respecto al desinterés de la propiedad en actuar urbanísticamente sobre el sector y el nulo interés municipal en desbloquear la situación, entenderás la dificultad en intentar ayudarte sin conocer las determinaciones establecidas por el PGOU para el área delimitada.
Si quisieras indicar municipio y sector al que está adscrito tu terreno podría intentarlo.
Cuando compré nadie me explicó que no se podría edificar, ponía en el anuncio que en dos años concederían licencias y han pasado cerca de 15. La comunidad si no pagamos los propietarios de parcela enseguida nos amenazan con ponernos un monitorio. El ayuntamiento que reconoce que perdió el aval de la urbanización (hubo un incendio y por eso lo deficiente de todo y la fuga del promotor hace 40 años) al no encontrarlo se lava las manos. Para colmo el Ayto. no tiene voluntad de asumir la gestión directa... cuando es obvio que un montón de propietarios la mayoría mayores y extranjeros es imposible que nos organicemos en agente urbanizador ( y más cuando el 50% ya tienen casa y pasan de poner pasta)... Yo pago entre IBI y comunidad unos 1700€ anuales .... la parcela me costó 150 mil y con las crisis es imposible recuperar su valor y por culpa de la comunidad y el ayuntamiento yo no puedo disfrutar del bien (es decir tener casa) pero ambos si me exigen pagar y pagar.... la verdad es desesperante. EL ayto. vía impuestos en 40 o 50 años se ha forrado literalmente (600€x300x50=9millonesinteresesaval no ejecutado iva e itp de ventas) y no invierte ni un duro en la urbanización ni siquiera actúa como agente urbanizador por gestión directa y la comunidad se aferra a cobrarnos para mantener sus gastos, piscina comunitaria y seguridad.... en definitiva .... si existiera justicia supongo que mi caso tendría una solución que no fuera la de arruinarme y perder todos mis ahorros por confiar en la seguridad de este país ... y lo peor es que tendré que convivir con esto hasta que me muera.
No entiendo el motivo de comprar un terreno sobre el que se sabía no era posible edificar.
Del ayuntamiento no esperéis otra actuación que la aprobada por los propietarios, el IBI es esigible en el supuesto de que estés en un sector de suelo con la ordenación urbanística aprobada y respecto a pagar a una comunidad de vecinos, ¿qué consecuencias se derivarían si dejaras de pagar las cuotas ?, creo que ninguna.
Del ayuntamiento no esperéis otra actuación que la aprobada por los propietarios, el IBI es esigible en el supuesto de que estés en un sector de suelo con la ordenación urbanística aprobada y respecto a pagar a una comunidad de vecinos, ¿qué consecuencias se derivarían si dejaras de pagar las cuotas ?, creo que ninguna.
Hola, tengo un caso similar, hace 15 años compré una parcela urbana, en una urb. de Castellón creada hace 50 años. El caso es que el Ayto. NO concede licencias desde el 2000 porque indica hay que adecuar los servicios a las normativas vigentes (ejem. crear depuradora común en lugar de fosas indiciduales.) Como la urb está edificada en un 50%, los vecinos con casa se niegan en junta año tras año a invertir, alegando que ellos ya no tienen ese problema y que es el ayto. el que no ejecutó el aval cuando hubo un incendio y fuga del promotor al inicio de la creación de dicha urbanización. Como la junta la gestionan los vecinos con casa, es imposible que al comunidad de vecinos actúe. Por otro lado el Ayto, se lava las manos y no quiere asumir gestión alguna. En definitiva llevo pagando 15 años IBI urbano y Comunidad de Vecinos, y me encuentro que no tengo ninguna posibilidad de disfrutar de la parcela , ni de venderla pero año tras año pago religiosamente , lo cual me supone una ruina económica y anímica.
Creo que deberías preguntar en el ayuntamiento si está aprobada la delimitación del sector o polígono de actuación donde esté tu parcela y también, si existe un plan de mejora urbana ya aprobado para su desarrollo ( PMU ), sin contar con esa figura de planeamiento entiendo que no podréis hacer absolutamente nada.
No obstante si no existiese, de conformidad con el artículo 101 de la ley, los afectados tenéis derecho a formular el plan y a ejecutarlo, si el ayuntamiento aceptase cambiar el sistema de gestión de cooperación aprobado por el de compensación.
Sin embargo tengo que advertirte que sin contar con la voluntad de propietarios de la mayoría necesaria de suelo, no será posible iniciativa ninguna en ese sentido y que, en caso de obtenerla, debido a la complejidad del proceso, os veréis obligados a recurrir a un estudio de arquitectura especializado para que os formule y presente la documentación necesaria para su aprobación ante la administración competente.
No obstante si no existiese, de conformidad con el artículo 101 de la ley, los afectados tenéis derecho a formular el plan y a ejecutarlo, si el ayuntamiento aceptase cambiar el sistema de gestión de cooperación aprobado por el de compensación.
Sin embargo tengo que advertirte que sin contar con la voluntad de propietarios de la mayoría necesaria de suelo, no será posible iniciativa ninguna en ese sentido y que, en caso de obtenerla, debido a la complejidad del proceso, os veréis obligados a recurrir a un estudio de arquitectura especializado para que os formule y presente la documentación necesaria para su aprobación ante la administración competente.
Un inciso Sylvie.
En suelo urbano no consolidado ( SUNC ) para los cuales el POUM haya delimitado sectores sujetos a un plan de mejora urbana, los índices de edificabilidad bruta, las densidades, los usos principales y compatibles, y los estándares para determinar las reservas mínimas para el sistema local de espacios libres y equipamientos los fija el propio POUM.
En suelo urbano no consolidado ( SUNC ) para los cuales el POUM haya delimitado sectores sujetos a un plan de mejora urbana, los índices de edificabilidad bruta, las densidades, los usos principales y compatibles, y los estándares para determinar las reservas mínimas para el sistema local de espacios libres y equipamientos los fija el propio POUM.
Es muy sencillo Sylvie, bueno confío que con esta explicación sea mas comprensible. Si te queda alguna duda o algo no entiendes, no te preocupes, puedes preguntar sin ningún reparo.
El artículo 41 insertado debes interpretarlo de la siguiente manera.
De la primera parte debes entender que no es posible conceder licencia mientras el terreno no alcance la condición de SOLAR, condición que sólo habrá obtenido tu terreno cuando se haya urbanizado conforme a PROYECTO DE URBANIZACIÓN el sector, ámbito o unidad de ejecución donde esté incluido.
No obstante, en la segunda parte se establece la posibilidad de conceder licencia de edificación a quien lo solicite, sin necesidad de estar ejecutado el PROYECTO DE URBANIZACIÓN, si en la solicitud el interesado se compromete a ejecutar la parte necesaria de ese PROYECTO DE URBANIZACIÓN para que su terreno se convierta en SOLAR y presta las garantías en la cuantía y forma que el ayuntamiento indique.
Hay que tener en cuenta que en ambos supuestos y como requisito previo, el ayuntamiento debe aprobar el PROYECTO DE REPARCELACIÓN y el PROYECTO DE URBANIZACIÓN. Si el PROYECTO DE REPARCELACIÓN no está aprobado, nadie puede conocer cual es la exacta ubicación, la superficie, el aprovechamiento urbanístico y edificabilidad de su PARCELA, donde van ubicadas las zonas verdes y los espacios de uso público, el solar donde debe hacer efectivo su aprovechamiento el ayuntamiento, en definitiva, la reparcelación es el instrumento utilizado para distribuir equitativamente entre los propietarios afectados las cargas y beneficios de la unidad de ejecución.
Lo mismo que con la reparcelación, el ayuntamiento debe aprobar antes el PROYECTO DE URBANIZACIÓN para conocer la ubicación de los puntos de conexión a los servicios generales de los propios de la urbanización, el trazado de las calles, anchos y calidades de aceras, alumbrado público, mobiliario urbano, etc.
Conocer estas cuestiones es esencial par aquellos interesados en edificar en un terreno que todavía no es SOLAR. El proyecto del edificio que pretendan construir deberá comprender la parte de la urbanización que corresponda, del PROYECTO DE URBANIZACIÓN aprobado por el ayuntamiento, para que pueda edificar y realizar las obras de urbanización simultáneamente.
Terminada la construcción conforme a proyecto presentado y licencia concedida, el terreno se habrá convertido en SOLAR y en consecuencia, al disponer de los servicios urbanísticos adecuados, al edificio podrá dársele el uso previsto.
Este último procedimiento tiene la ventaja que podrías desentenderte del resto de propietarios si el ritmo no te conviene por su lentitud, por el contrario, considero que el principio del reparto equitativo de las cargas se verá roto en perjuicio tuyo, si las conexiones a los SISTEMAS GENERALES están alejadas de tu terreno. Debes tener en cuenta que las obras de urbanización que ejecutes al mismo tiempo que edificas, deben admitir la puesta en servicio individualizada puesto que el resto de la urbanización no existe.
Nota.- Los SISTEMAS GENERALES son las redes de servicios y vial municipal existentes, donde deberás conectar las redes y la calle al servicio del edificio que construyas.
El artículo 41 insertado debes interpretarlo de la siguiente manera.
De la primera parte debes entender que no es posible conceder licencia mientras el terreno no alcance la condición de SOLAR, condición que sólo habrá obtenido tu terreno cuando se haya urbanizado conforme a PROYECTO DE URBANIZACIÓN el sector, ámbito o unidad de ejecución donde esté incluido.
No obstante, en la segunda parte se establece la posibilidad de conceder licencia de edificación a quien lo solicite, sin necesidad de estar ejecutado el PROYECTO DE URBANIZACIÓN, si en la solicitud el interesado se compromete a ejecutar la parte necesaria de ese PROYECTO DE URBANIZACIÓN para que su terreno se convierta en SOLAR y presta las garantías en la cuantía y forma que el ayuntamiento indique.
Hay que tener en cuenta que en ambos supuestos y como requisito previo, el ayuntamiento debe aprobar el PROYECTO DE REPARCELACIÓN y el PROYECTO DE URBANIZACIÓN. Si el PROYECTO DE REPARCELACIÓN no está aprobado, nadie puede conocer cual es la exacta ubicación, la superficie, el aprovechamiento urbanístico y edificabilidad de su PARCELA, donde van ubicadas las zonas verdes y los espacios de uso público, el solar donde debe hacer efectivo su aprovechamiento el ayuntamiento, en definitiva, la reparcelación es el instrumento utilizado para distribuir equitativamente entre los propietarios afectados las cargas y beneficios de la unidad de ejecución.
Lo mismo que con la reparcelación, el ayuntamiento debe aprobar antes el PROYECTO DE URBANIZACIÓN para conocer la ubicación de los puntos de conexión a los servicios generales de los propios de la urbanización, el trazado de las calles, anchos y calidades de aceras, alumbrado público, mobiliario urbano, etc.
Conocer estas cuestiones es esencial par aquellos interesados en edificar en un terreno que todavía no es SOLAR. El proyecto del edificio que pretendan construir deberá comprender la parte de la urbanización que corresponda, del PROYECTO DE URBANIZACIÓN aprobado por el ayuntamiento, para que pueda edificar y realizar las obras de urbanización simultáneamente.
Terminada la construcción conforme a proyecto presentado y licencia concedida, el terreno se habrá convertido en SOLAR y en consecuencia, al disponer de los servicios urbanísticos adecuados, al edificio podrá dársele el uso previsto.
Este último procedimiento tiene la ventaja que podrías desentenderte del resto de propietarios si el ritmo no te conviene por su lentitud, por el contrario, considero que el principio del reparto equitativo de las cargas se verá roto en perjuicio tuyo, si las conexiones a los SISTEMAS GENERALES están alejadas de tu terreno. Debes tener en cuenta que las obras de urbanización que ejecutes al mismo tiempo que edificas, deben admitir la puesta en servicio individualizada puesto que el resto de la urbanización no existe.
Nota.- Los SISTEMAS GENERALES son las redes de servicios y vial municipal existentes, donde deberás conectar las redes y la calle al servicio del edificio que construyas.
Te recuerdo que la petición a de ir avalada por los propietarios de mas del 50% de la superficie reparcelable, o unidad de ejecución y que, naturalmente, habrá que formularse conforme al procedimiento legal correspondiente.
La petición no tendrá otro significado que, si lo considera pertinente el ayuntamiento, el inicio de un expediente al que tendrán que vincularse los propietarios.
Sin esa cuota mínima de participación de suelo, entiendo que el ayuntamiento no querrá involucrarse en desarrollar la actuación urbanística, debido a las múltiples dificultades que podría entrañar.
La petición no tendrá otro significado que, si lo considera pertinente el ayuntamiento, el inicio de un expediente al que tendrán que vincularse los propietarios.
Sin esa cuota mínima de participación de suelo, entiendo que el ayuntamiento no querrá involucrarse en desarrollar la actuación urbanística, debido a las múltiples dificultades que podría entrañar.
