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Construcción piscina
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Construcción piscina
Hola, En 2004 compramos un piso de nueva construcción en Madrid sin piscina en la comunidad. En varias ocasiones han propuesto la instalación de un piscina pero al negarse varios vecinos no ha salido adelante. Ahora nos dice el presidente que ha cambiado la ley, y con 60 de los 100 vecinos es suficiente para la construcción. Pretenden crear una subcomunidad que asuma el coste y que solo los participantes puedan entrar en la piscina. ¿Esto es legal? ¿pueden hacer uso de un terreno común para esto?
Hola.
La LPH dice en su art. 17
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar
innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en
el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un
propietario, si no consta su consentimiento expreso.
Es decir, no es necesaria unanimidad.
Un saludo.
La LPH dice en su art. 17
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar
innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en
el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un
propietario, si no consta su consentimiento expreso.
Es decir, no es necesaria unanimidad.
Un saludo.
Hola.
Como extensión a la respuesta;
Entienda que el "capricho" de uno de oponerse por "cabezonería", sin justificación alguna, a cualquier mejora, suele ser considerado por los juzgados un abuso de derecho.
Hace poco una familia ganó un pleito a su Comunidad porque le negaban la instalación de un acceso para su hijo discapacitado en la piscina comunitaria sin ningún tipo de justificación (los padres pagaban el 100x100 de la obra).
Un saludo.
Como extensión a la respuesta;
Entienda que el "capricho" de uno de oponerse por "cabezonería", sin justificación alguna, a cualquier mejora, suele ser considerado por los juzgados un abuso de derecho.
Hace poco una familia ganó un pleito a su Comunidad porque le negaban la instalación de un acceso para su hijo discapacitado en la piscina comunitaria sin ningún tipo de justificación (los padres pagaban el 100x100 de la obra).
Un saludo.
El problema que se nos presenta, es que este digamos servicio, puede suponer una perdida de espacio, con otro servicio asignado, al ser común precisa el consentimiento expreso.
Hay que estar a lo indicado en el titulo,sobre el uso de los espacios, perfectamente puede indicar que el terreno, jardín, ectc, se destina a X y no se puede utilizar para otra finalidad. Sin conocer salvedades no podemos opinar. Por eso indico "Me temo" Es necesario conocer y no aventurar las respuestas. Y mucho menos asegurar si se necesita o no se necesita la unanimidad.
Hay que estar a lo indicado en el titulo,sobre el uso de los espacios, perfectamente puede indicar que el terreno, jardín, ectc, se destina a X y no se puede utilizar para otra finalidad. Sin conocer salvedades no podemos opinar. Por eso indico "Me temo" Es necesario conocer y no aventurar las respuestas. Y mucho menos asegurar si se necesita o no se necesita la unanimidad.
Hola.
Ya ha indicado el forero que es un tema "recurrente". No es la primera vez que lo proponen y por lo tanto se debe sobreentender que no hay ningún otro tipo de limitación.
Además, en la Ley lo dice muy claro; si afecta a otra parte y ésta queda inservible, hay que pedir permiso a todos.
Pero para instalar un nuevo servicio, tal y como le ha comunicado su Presidente, en general, NO es necesario la UNANIMIDAD.
El resto es marear la perdiz.
Un saludo.
Ya ha indicado el forero que es un tema "recurrente". No es la primera vez que lo proponen y por lo tanto se debe sobreentender que no hay ningún otro tipo de limitación.
Además, en la Ley lo dice muy claro; si afecta a otra parte y ésta queda inservible, hay que pedir permiso a todos.
Pero para instalar un nuevo servicio, tal y como le ha comunicado su Presidente, en general, NO es necesario la UNANIMIDAD.
El resto es marear la perdiz.
Un saludo.
Un tema controvertido y de importancia es la construcción de una piscina, siempre que las características del edificio lo permitan.
Personalmente opino que la "piscina" es uno de los supuestos que se podría perfectamente incardinar en la regla 1ª del art. 17, que enumera solo algunos (ascensor, portería, conserjería, vigilancia), pero añade "u otros servicios comunes de interés general". En este sentido estoy de acuerdo con Miguelsercos y creo que esta interpretación es la más acorde con la intención del legislador y de los pormenores de la tramitación y enmiendas de esta Ley.
De hecho, uno de los motivos de la Reforma del año 1999 fue superar el derecho de veto de un propietario que, sin perjuicio específico para él, priva de un beneficio a los demás, sin tener en cuenta que este nuevo servicio supone una revalorización de la finca., siendo en consecuencia, asimismo aplicable el art. 3.1 del Código Civil sobre la interpretación de las normas conforme al tiempo que han de ser aplicadas, pues es evidente que ahora disponer de una piscina en determinados inmuebles no es un concepto de lujo fuera de lugar.
Dicho lo anterior, debo decir que, sin embargo, la AP Alicante, Sección 5ª, Sentencia de 5 julio 2001, se apunta el criterio de que habría que obtener igualmente la UNANIMIDAD por tratarse de una modificación del título, sin entrar en más profundidades, pero se debe señalar que se resolvía la instalación de piscina acordada antes de la Ley 8/1999, por lo que, en principio, no la tengo demasiado en cuenta, a la espera de nuevas sentencias.
Por su parte, también la Audiencia de Castellón, Sección 3ª, Sentencia de 12 diciembre 2002, exige la unanimidad y se rechaza la posibilidad de la mayoría cualificada, indicando que, estando el inmueble en la misma playa, no puede considerarse este nuevo servicio de piscina como de "interés general", que es el concepto que figura en el repetido art. 17, regla 1ª, planteamiento discutible, pero que hay que reconocer que sí tiene base legal.
¿Y qué ocurre tras la reforma de la LPH operada el 28/06/2013?
Interpreto que es este tipo de mejoras pueden ser incluidas dentro de las posibilidades del acuerdo de los tres quintos, aunque no hay que dejar de tener en cuenta que la jurisprudencia se mantiene dividida desde la reforma operada en 1999, que sigue siendo de aplicación.
Como ejemplos, en relación con la piscina, a favor de la regla de los 3/5:
- La Sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 12 de mayo de 2003 y de 30 de octubre de 2008 y de Córdoba de 27 de octubre de 2010.
Como ejemplos, en relación con la piscina, a favor de la regla de la unanimidad.
- Las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Castellón de 12 de diciembre de 2002; de Zaragoza de 18 de marzo de 2011; así como la del TRIBUNAL SUPREMO de 9 de octubre de 2008, sentencia que merece ser tenida muy en cuenta ya que se trata del más Alto Tribunal.
Por tanto, la polémica está servida y no cabe garantizar absolutamente nada.
Personalmente opino que la "piscina" es uno de los supuestos que se podría perfectamente incardinar en la regla 1ª del art. 17, que enumera solo algunos (ascensor, portería, conserjería, vigilancia), pero añade "u otros servicios comunes de interés general". En este sentido estoy de acuerdo con Miguelsercos y creo que esta interpretación es la más acorde con la intención del legislador y de los pormenores de la tramitación y enmiendas de esta Ley.
De hecho, uno de los motivos de la Reforma del año 1999 fue superar el derecho de veto de un propietario que, sin perjuicio específico para él, priva de un beneficio a los demás, sin tener en cuenta que este nuevo servicio supone una revalorización de la finca., siendo en consecuencia, asimismo aplicable el art. 3.1 del Código Civil sobre la interpretación de las normas conforme al tiempo que han de ser aplicadas, pues es evidente que ahora disponer de una piscina en determinados inmuebles no es un concepto de lujo fuera de lugar.
Dicho lo anterior, debo decir que, sin embargo, la AP Alicante, Sección 5ª, Sentencia de 5 julio 2001, se apunta el criterio de que habría que obtener igualmente la UNANIMIDAD por tratarse de una modificación del título, sin entrar en más profundidades, pero se debe señalar que se resolvía la instalación de piscina acordada antes de la Ley 8/1999, por lo que, en principio, no la tengo demasiado en cuenta, a la espera de nuevas sentencias.
Por su parte, también la Audiencia de Castellón, Sección 3ª, Sentencia de 12 diciembre 2002, exige la unanimidad y se rechaza la posibilidad de la mayoría cualificada, indicando que, estando el inmueble en la misma playa, no puede considerarse este nuevo servicio de piscina como de "interés general", que es el concepto que figura en el repetido art. 17, regla 1ª, planteamiento discutible, pero que hay que reconocer que sí tiene base legal.
¿Y qué ocurre tras la reforma de la LPH operada el 28/06/2013?
Interpreto que es este tipo de mejoras pueden ser incluidas dentro de las posibilidades del acuerdo de los tres quintos, aunque no hay que dejar de tener en cuenta que la jurisprudencia se mantiene dividida desde la reforma operada en 1999, que sigue siendo de aplicación.
Como ejemplos, en relación con la piscina, a favor de la regla de los 3/5:
- La Sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid de 12 de mayo de 2003 y de 30 de octubre de 2008 y de Córdoba de 27 de octubre de 2010.
Como ejemplos, en relación con la piscina, a favor de la regla de la unanimidad.
- Las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Castellón de 12 de diciembre de 2002; de Zaragoza de 18 de marzo de 2011; así como la del TRIBUNAL SUPREMO de 9 de octubre de 2008, sentencia que merece ser tenida muy en cuenta ya que se trata del más Alto Tribunal.
Por tanto, la polémica está servida y no cabe garantizar absolutamente nada.
–El jardín es parte constitutiva de la propiedad (artículo 12 de la LPH) y queda gravemente alterado con la construcción de la piscina; para su construcción se precisa unanimidad de los propietarios según el artículo 17, norma 1ª, párrafo primero.
–La piscina hace perder una buena parte del jardín, por lo que su construcción es impugnable (artículo 18.1.b) ante los Tribunales por ser gravemente lesiva para los intereses de la propia comunidad en beneficio temporal (verano) solamente de unos propietarios y no de todos y en detrimento del uso del jardín por parte de todos ellos.
En mi comunidad de propietarios tuvimos la misma pretensión de construir una piscina en una parte del jardín. Los discordantes pusimos el asunto en manos de un abogado y la sentencia del juez nos fue favorable, con las costas a cargo de la comunidad.
Si le interesa puedo darle los datos del abogado. Mi mail es rtrevilla2003@yahoo.es
–La piscina hace perder una buena parte del jardín, por lo que su construcción es impugnable (artículo 18.1.b) ante los Tribunales por ser gravemente lesiva para los intereses de la propia comunidad en beneficio temporal (verano) solamente de unos propietarios y no de todos y en detrimento del uso del jardín por parte de todos ellos.
En mi comunidad de propietarios tuvimos la misma pretensión de construir una piscina en una parte del jardín. Los discordantes pusimos el asunto en manos de un abogado y la sentencia del juez nos fue favorable, con las costas a cargo de la comunidad.
Si le interesa puedo darle los datos del abogado. Mi mail es rtrevilla2003@yahoo.es
Hola.
Dick, todas las sentencias a las que haces referencia, son de temas ANTERIORES a la reforma.
En la anterior Ley, se requería UNANIMIDAD, si mal no recuerdo.
Por lo que esas sentencias lo que discutían era precisamente cuándo se debía aplicar al pie de la letra y en que circunstancias se podía "saltar".
Ahora, con la nueva ley, al verse "rebajadas" las exigencias, ya no hay tanto espacio para la discusión. Especialmente teniendo en cuenta que en ningún caso les afectará gravemente al bolsillo a los disidentes.
Un saludo.
Dick, todas las sentencias a las que haces referencia, son de temas ANTERIORES a la reforma.
En la anterior Ley, se requería UNANIMIDAD, si mal no recuerdo.
Por lo que esas sentencias lo que discutían era precisamente cuándo se debía aplicar al pie de la letra y en que circunstancias se podía "saltar".
Ahora, con la nueva ley, al verse "rebajadas" las exigencias, ya no hay tanto espacio para la discusión. Especialmente teniendo en cuenta que en ningún caso les afectará gravemente al bolsillo a los disidentes.
Un saludo.
Hola.
Las sentencias es mejor ponerlas, rtrevilla, pues no es lo mismo los jardines de Versalles que un jardín de cesped.
Por esa regla de tres, nunca se podría modificar un simple jardín, pasillo o azotea -de esas donde se toma el sol- ni tan siquiera para poner una caseta.
Además, haces referencia a "unos propietarios", con lo que no sabemos si el asunto provocaba la exclusión del uso a los otros comuneros o no.
Cada "sentencia" es un mundo y además, todo dependerá de si es de Primera Instancia, Audiencia...
Lo mejor, ponerla y así podemos leerla y analizarla para interpretarla (no sin cierto atrevimiento, al menos en mi caso) dentro su contexto. Un saludo.
Las sentencias es mejor ponerlas, rtrevilla, pues no es lo mismo los jardines de Versalles que un jardín de cesped.
Por esa regla de tres, nunca se podría modificar un simple jardín, pasillo o azotea -de esas donde se toma el sol- ni tan siquiera para poner una caseta.
Además, haces referencia a "unos propietarios", con lo que no sabemos si el asunto provocaba la exclusión del uso a los otros comuneros o no.
Cada "sentencia" es un mundo y además, todo dependerá de si es de Primera Instancia, Audiencia...
Lo mejor, ponerla y así podemos leerla y analizarla para interpretarla (no sin cierto atrevimiento, al menos en mi caso) dentro su contexto. Un saludo.
Contesto a miguelsercos: no puedo poner la sentencia porque son muchas páginas en pdf y daría a la publicidad los nombres de los discrepantes con la construcción de la piscina; por supuesto si se hacía la piscina no se excluía a nadie de su uso.
Sin embargo, no tengo inconveniente en dar una importante sentencia que nuestro abogado incluía en la demanda, documento fácil de transcribir por estar en Word. Ahí van:
- SAP Castellón núm. 380/2002 (Sección 3ª), de 12 diciembre de 2002, rec. 142/2002. Pte. Dña. Mª ****
“Consideramos, por todo lo expuesto que la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad con arreglo a los artículos 12 y 17-1º, párrafo primero de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en este caso pueda exceptuarse del régimen de la unanimidad por no poder calificarse en función de las circunstancias concurrentes como un servicio común de interés general.
Por tanto, no habiéndose logrado la unanimidad necesaria para la adopción del acuerdo de la Junta celebrada en fecha 29 de agosto de 1999, debe declararse su nulidad, acogiendo la petición formulada por la parte que impugna la Sentencia.”
También el Tribunal Supremo: “En definitiva, las obras que afecten a los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal afectan al título constitutivo de la propiedad y han de someterse al régimen de la norma primera del artículo 17 LPH es decir, al de unanimidad (TS 1.ª SS. 2 May. 1964, 9 Dic. 1966, 30 Jun. 1967, 23 Abr. 1970 21 May. 1970 , 26 Jun. 1975 , y 5 Jun. 1979.”
Dices: Ahora, con la nueva ley, al verse "rebajadas" las exigencias, ya no hay tanto espacio para la discusión. Esas rebajas no se refieren a obras que afectan a los elementos comunes y no son necesarias. Estoy con DikTurpin en que, seguramente, para tales obras no cambiará el criterio de los jueces.
A basic, promotor de este hilo, le recomiendo que se ponga en manos de un abogado especialista en el tema quien le asesorará cumplidamente
Sin embargo, no tengo inconveniente en dar una importante sentencia que nuestro abogado incluía en la demanda, documento fácil de transcribir por estar en Word. Ahí van:
- SAP Castellón núm. 380/2002 (Sección 3ª), de 12 diciembre de 2002, rec. 142/2002. Pte. Dña. Mª ****
“Consideramos, por todo lo expuesto que la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad con arreglo a los artículos 12 y 17-1º, párrafo primero de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en este caso pueda exceptuarse del régimen de la unanimidad por no poder calificarse en función de las circunstancias concurrentes como un servicio común de interés general.
Por tanto, no habiéndose logrado la unanimidad necesaria para la adopción del acuerdo de la Junta celebrada en fecha 29 de agosto de 1999, debe declararse su nulidad, acogiendo la petición formulada por la parte que impugna la Sentencia.”
También el Tribunal Supremo: “En definitiva, las obras que afecten a los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal afectan al título constitutivo de la propiedad y han de someterse al régimen de la norma primera del artículo 17 LPH es decir, al de unanimidad (TS 1.ª SS. 2 May. 1964, 9 Dic. 1966, 30 Jun. 1967, 23 Abr. 1970 21 May. 1970 , 26 Jun. 1975 , y 5 Jun. 1979.”
Dices: Ahora, con la nueva ley, al verse "rebajadas" las exigencias, ya no hay tanto espacio para la discusión. Esas rebajas no se refieren a obras que afectan a los elementos comunes y no son necesarias. Estoy con DikTurpin en que, seguramente, para tales obras no cambiará el criterio de los jueces.
A basic, promotor de este hilo, le recomiendo que se ponga en manos de un abogado especialista en el tema quien le asesorará cumplidamente
Hola.
Las sentencias a las que haces referencia, siguen siendo (como es lógico, pues todavía no ha dado tiempo), a la Ley anterior.
Como ya he expresado, sería raro (no imposible) que el legislador no haya pretendido, en la nueva Ley, dejar zanjado el tema.
Si vemos la LPH antigua; en el derogado art. 12, remitía al acuerdo por UNANIMIDAD para las obras que modifiquen el título (abrevio).
La nueva Ley rebaja claramente la mayoría a 3/5 y, a continuación, dice;
"No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso."
"ALGUNA PARTE DEL EDIFICIO" no del "INMUEBLE" como figura en las otras menciones...
¿Interpreto mal cuando considero el INMUEBLE el conjunto del edificio y sus anexos -fincas, jardines, patios, caminos, etc-?
¿No está haciendo una clara separación entre lo "extrictamente necesario" para el uso y disfrute de la vivienda o local (el edificio) y el resto del conjunto de instalaciones y/o propiedades anexas al edificio?
Os agradecería vuestra aportación para aclararme estas cuestiones. Gracias anticipadas.
Un saludo.
Las sentencias a las que haces referencia, siguen siendo (como es lógico, pues todavía no ha dado tiempo), a la Ley anterior.
Como ya he expresado, sería raro (no imposible) que el legislador no haya pretendido, en la nueva Ley, dejar zanjado el tema.
Si vemos la LPH antigua; en el derogado art. 12, remitía al acuerdo por UNANIMIDAD para las obras que modifiquen el título (abrevio).
La nueva Ley rebaja claramente la mayoría a 3/5 y, a continuación, dice;
"No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso."
"ALGUNA PARTE DEL EDIFICIO" no del "INMUEBLE" como figura en las otras menciones...
¿Interpreto mal cuando considero el INMUEBLE el conjunto del edificio y sus anexos -fincas, jardines, patios, caminos, etc-?
¿No está haciendo una clara separación entre lo "extrictamente necesario" para el uso y disfrute de la vivienda o local (el edificio) y el resto del conjunto de instalaciones y/o propiedades anexas al edificio?
Os agradecería vuestra aportación para aclararme estas cuestiones. Gracias anticipadas.
Un saludo.
AP Valladolid, Sec. 3.ª, 142/2013, de 20 de mayo
Recurso 6/2013. Ponente:****
EXTRACTOS
La instalación de una piscina y su creación ex novo supone una alteración de elementos comunes que precisa de acuerdo de la comunidad
"... Sin embargo el Tribunal Supremo ha zanjado la cuestión en su sentencia de 9 de Octubre de 2008 , acertadamente citada por la parte demandante, en la que resuelve un supuesto exactamente igual al que nos ocupa Y lo hace en el sentido de declarar que la instalación de una piscina en una parcela común destinada a jardín no supone un servicio de interés general, comporta una alteración de un elemento común y por tanto precisa de la unanimidad para su aprobación. Interpretando la norma que comentamos el TS precisa se trata de un precepto abierto que flexibiliza el régimen de mayorías para el establecimiento o supresión de ciertos servicios comunes distintos a los que expresamente menciona, mas siempre que ofrezcan un interés general para los comuneros. A la hora de interpretar ese interés general acude a la lógica de las cosas y establece que a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que enumera tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas y que con su aprobación todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de afrontar su abono con arreglo a su cuota de participación. Concluye que una piscina se trata de algo excepcional en una Comunidad de vecinos, máxime si es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere de la unanimidad. Este criterio es el que sigue el juzgador de instancia en su sentencia y al que también vamos a atenernos.
Y es que además en el caso que nos ocupa abonan la aplicación de dicho criterio jurisprudencial una serie de circunstancias concurrentes que seguidamente analizamos. Así se trata de una construcción relativamente reciente, cuyo final de obra data de abril de 1999, es decir no habían transcurrido siquiera 13 años de ello cuando se adopta el acuerdo de instalación de la piscina. Tal y como afirma la propia Comunidad hoy apelante, el resto de las promociones próximas están dotadas de dicho servicio, por lo que caso de reputar necesario, imprescindible o simplemente útil el disponer de piscina podían perfectamente los miembros de la Comunidad que hoy desean su instalación haber adquirido sus viviendas en estas otras promociones de las inmediaciones. Por otra parte la zona común en que se pretende instalar no es un erial impracticable, inservible o inaccesible, sino que constituye el jardín de la manzana, perfectamente cuidado conforme resulta de la fotografía acompañada a las actuaciones y colindante con las viviendas, por lo que ya viene prestando un servicio estético y recreativo de carácter permanente, mientras que la utilización de una piscina descubierta en estas latitudes se ve limitada por la climatología a un máximo de tres meses al año, tal y como la común experiencia nos enseña. A mayor abundamiento nos encontramos ante una Comunidad integrada solo por seis copropietarios, de modo que el gasto que va a suponer la construcción de la piscina, las licencias precisas para ello, la adquisición de la maquinaria correspondiente, repercusión en el importe del IBI en el futuro, su mantenimiento y limpieza, el suministro de agua y electricidad precisos para su funcionamiento, etc..., es elevado y a repartir entre muy pocos comuneros, con el sacrificio que ello implica sin que en estos tiempos y dada la evolución del sector inmobiliario parezca represente claramente una inversión rentable cara a la revalorización del inmueble. Por último el acuerdo impugnado expresamente privaba a la hoy actora de la posibilidad de utilizar ese espacio común, consignando que la disidente no tendría derecho a usar de dicha instalación, de modo que si algún día deseaba utilizarla tendría que pagar al resto de copropietarios el coste proporcional de la instalación que le correspondía mas intereses correspondientes. ...
Recurso 6/2013. Ponente:****
EXTRACTOS
La instalación de una piscina y su creación ex novo supone una alteración de elementos comunes que precisa de acuerdo de la comunidad
"... Sin embargo el Tribunal Supremo ha zanjado la cuestión en su sentencia de 9 de Octubre de 2008 , acertadamente citada por la parte demandante, en la que resuelve un supuesto exactamente igual al que nos ocupa Y lo hace en el sentido de declarar que la instalación de una piscina en una parcela común destinada a jardín no supone un servicio de interés general, comporta una alteración de un elemento común y por tanto precisa de la unanimidad para su aprobación. Interpretando la norma que comentamos el TS precisa se trata de un precepto abierto que flexibiliza el régimen de mayorías para el establecimiento o supresión de ciertos servicios comunes distintos a los que expresamente menciona, mas siempre que ofrezcan un interés general para los comuneros. A la hora de interpretar ese interés general acude a la lógica de las cosas y establece que a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que enumera tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas y que con su aprobación todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de afrontar su abono con arreglo a su cuota de participación. Concluye que una piscina se trata de algo excepcional en una Comunidad de vecinos, máxime si es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere de la unanimidad. Este criterio es el que sigue el juzgador de instancia en su sentencia y al que también vamos a atenernos.
Y es que además en el caso que nos ocupa abonan la aplicación de dicho criterio jurisprudencial una serie de circunstancias concurrentes que seguidamente analizamos. Así se trata de una construcción relativamente reciente, cuyo final de obra data de abril de 1999, es decir no habían transcurrido siquiera 13 años de ello cuando se adopta el acuerdo de instalación de la piscina. Tal y como afirma la propia Comunidad hoy apelante, el resto de las promociones próximas están dotadas de dicho servicio, por lo que caso de reputar necesario, imprescindible o simplemente útil el disponer de piscina podían perfectamente los miembros de la Comunidad que hoy desean su instalación haber adquirido sus viviendas en estas otras promociones de las inmediaciones. Por otra parte la zona común en que se pretende instalar no es un erial impracticable, inservible o inaccesible, sino que constituye el jardín de la manzana, perfectamente cuidado conforme resulta de la fotografía acompañada a las actuaciones y colindante con las viviendas, por lo que ya viene prestando un servicio estético y recreativo de carácter permanente, mientras que la utilización de una piscina descubierta en estas latitudes se ve limitada por la climatología a un máximo de tres meses al año, tal y como la común experiencia nos enseña. A mayor abundamiento nos encontramos ante una Comunidad integrada solo por seis copropietarios, de modo que el gasto que va a suponer la construcción de la piscina, las licencias precisas para ello, la adquisición de la maquinaria correspondiente, repercusión en el importe del IBI en el futuro, su mantenimiento y limpieza, el suministro de agua y electricidad precisos para su funcionamiento, etc..., es elevado y a repartir entre muy pocos comuneros, con el sacrificio que ello implica sin que en estos tiempos y dada la evolución del sector inmobiliario parezca represente claramente una inversión rentable cara a la revalorización del inmueble. Por último el acuerdo impugnado expresamente privaba a la hoy actora de la posibilidad de utilizar ese espacio común, consignando que la disidente no tendría derecho a usar de dicha instalación, de modo que si algún día deseaba utilizarla tendría que pagar al resto de copropietarios el coste proporcional de la instalación que le correspondía mas intereses correspondientes. ...
"AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 197/2011, de 18 de marzo
Recurso 149/2011. Ponente:****
EXTRACTOS
El acuerdo de la junta es nulo pues se requiere la unanimidad de todos los propietarios para decidir la construcción de una piscina en elementos comunes pues no es un servicio de interés general si no una instalación de recreo
"... Es cierto que existen decisiones judiciales diferentes sobre la materia, así son favorables al régimen de la unanimidad las SAP Castellón (3), de 12-12-2002 , y la de Alicante (5), 5-7-2001 , mientras que la de Madrid (9), de 12-5-2003 opta por la mayoría de 3/5. Es precisamente ante tal diversidad de criterios, y por el cauce el interés casacional (art. 477.2.3º LEC ), lo que dio lugar a que el TS dictara su sentencia nº 940/2008, de 9 de octubre , en la que tras, decidir el litigio, hace el siguiente pronunciamiento:
3.- Declarar como doctrina jurisprudencial que la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación.
Decisión que justifica con la interpretación que hace del art. 17 LPH conforme a la que la expresión nuevos servicios referida a los acuerdos que somete al régimen de los 3/5 no comprende instalaciones de esparcimiento o recreo, como lo es una piscina comunitaria ..."
Recurso 149/2011. Ponente:****
EXTRACTOS
El acuerdo de la junta es nulo pues se requiere la unanimidad de todos los propietarios para decidir la construcción de una piscina en elementos comunes pues no es un servicio de interés general si no una instalación de recreo
"... Es cierto que existen decisiones judiciales diferentes sobre la materia, así son favorables al régimen de la unanimidad las SAP Castellón (3), de 12-12-2002 , y la de Alicante (5), 5-7-2001 , mientras que la de Madrid (9), de 12-5-2003 opta por la mayoría de 3/5. Es precisamente ante tal diversidad de criterios, y por el cauce el interés casacional (art. 477.2.3º LEC ), lo que dio lugar a que el TS dictara su sentencia nº 940/2008, de 9 de octubre , en la que tras, decidir el litigio, hace el siguiente pronunciamiento:
3.- Declarar como doctrina jurisprudencial que la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación.
Decisión que justifica con la interpretación que hace del art. 17 LPH conforme a la que la expresión nuevos servicios referida a los acuerdos que somete al régimen de los 3/5 no comprende instalaciones de esparcimiento o recreo, como lo es una piscina comunitaria ..."
- AP Madrid, Sec. 9.ª, 97/2012, de 24 de febrero
Recurso 312/2011. Ponente:****
EXTRACTOS
El acuerdo de construcción e instalación de nueva piscina debe adoptarse por unanimidad
"... Ahora bien, en el presente caso no cabe entender que se haya infringido dicho precepto, toda vez que lo que se discute en el litigio, es si la instalación de un nuevo servicio, como es la piscina, debe adoptarse por acuerdo unánime tal como establece el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , o la mayoría de tres quintos, con independencia del lugar donde se pretenda instalar la nueva piscina, puesto que el debate no viene tanto por el hecho de que se cambie o no el destino de un elemento común, como es el lugar donde se va a construir la nueva instalación, sino la forma en que una comunidad de propietarios puede acordar su construcción, imponiendo, por lo tanto, dicho acuerdo a los comuneros, acuerdo que como ha destacado la sentencia del Tribunal Supremo debe adoptarse por unanimidad al afectar a un servicio que no se haya comprendido entre los previstos en el artículo 17.1 párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal , y por lo tanto su instalación exige el acuerdo de todos los comuneros, salvo que excepcionalmente la oposición al acuerdo implicara un claro y manifiesto abuso de derecho, lo que no consta en el presente caso. ..."
- AP Castellón, Sec. 3.ª, 380/2002, de 12 de diciembre
Recurso 142/2002. Ponente:***
EXTRACTOS
Necesidad de unanimidad para acuerdo de construcción de piscina en jardín común
"... La excepción a la regla de la unanimidad podría sólo darse en el caso de que, atendiendo a las concretas características del inmueble, pudiera calificarse la obra de construcción de una piscina como de servicio común de interés general. No consideramos que ello sea posible en este caso, si tenemos en cuenta que se trata de un edificio de apartamentos ubicado en la población de Benicasim, muy próximo al mar, desprendiéndose de la escritura de compraventa aportada por la Comunidad de Propietarios que para acceso a la playa cuenta con un túnel que arranca desde la zona común de la urbanización y atraviesa la carretera del _____ (folio 95 vuelto de la causa). Teniendo al lado el mar, los vecinos del inmueble pueden bañarse sin coste económico ni incómodos desplazamientos, y ello no permite valorar que sea de interés general el disponer de una piscina, teniendo en cuenta los gastos adicionales que supone no solo su construcción, sino también su mantenimiento, y que su instalación conlleva la desaparición del uso de una zona común del edificio, bien la destinada a jardín en la parte delantera o bien la destinada a pista de futbito en la parte trasera, habiéndose decidido su ubicación en esta última en un acuerdo adoptado posteriormente, en Junta de fecha 29 de enero de 2000. Considerarnos, por todo lo expuesto que la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad con arreglo a los artículos 12 y 17-1°, párrafo primero de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en este caso pueda exceptuarse del régimen de la unanimidad por no poder calificarse en función de las circunstancias concurrentes como un servicio común de interés general. ..."
Recurso 312/2011. Ponente:****
EXTRACTOS
El acuerdo de construcción e instalación de nueva piscina debe adoptarse por unanimidad
"... Ahora bien, en el presente caso no cabe entender que se haya infringido dicho precepto, toda vez que lo que se discute en el litigio, es si la instalación de un nuevo servicio, como es la piscina, debe adoptarse por acuerdo unánime tal como establece el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , o la mayoría de tres quintos, con independencia del lugar donde se pretenda instalar la nueva piscina, puesto que el debate no viene tanto por el hecho de que se cambie o no el destino de un elemento común, como es el lugar donde se va a construir la nueva instalación, sino la forma en que una comunidad de propietarios puede acordar su construcción, imponiendo, por lo tanto, dicho acuerdo a los comuneros, acuerdo que como ha destacado la sentencia del Tribunal Supremo debe adoptarse por unanimidad al afectar a un servicio que no se haya comprendido entre los previstos en el artículo 17.1 párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal , y por lo tanto su instalación exige el acuerdo de todos los comuneros, salvo que excepcionalmente la oposición al acuerdo implicara un claro y manifiesto abuso de derecho, lo que no consta en el presente caso. ..."
- AP Castellón, Sec. 3.ª, 380/2002, de 12 de diciembre
Recurso 142/2002. Ponente:***
EXTRACTOS
Necesidad de unanimidad para acuerdo de construcción de piscina en jardín común
"... La excepción a la regla de la unanimidad podría sólo darse en el caso de que, atendiendo a las concretas características del inmueble, pudiera calificarse la obra de construcción de una piscina como de servicio común de interés general. No consideramos que ello sea posible en este caso, si tenemos en cuenta que se trata de un edificio de apartamentos ubicado en la población de Benicasim, muy próximo al mar, desprendiéndose de la escritura de compraventa aportada por la Comunidad de Propietarios que para acceso a la playa cuenta con un túnel que arranca desde la zona común de la urbanización y atraviesa la carretera del _____ (folio 95 vuelto de la causa). Teniendo al lado el mar, los vecinos del inmueble pueden bañarse sin coste económico ni incómodos desplazamientos, y ello no permite valorar que sea de interés general el disponer de una piscina, teniendo en cuenta los gastos adicionales que supone no solo su construcción, sino también su mantenimiento, y que su instalación conlleva la desaparición del uso de una zona común del edificio, bien la destinada a jardín en la parte delantera o bien la destinada a pista de futbito en la parte trasera, habiéndose decidido su ubicación en esta última en un acuerdo adoptado posteriormente, en Junta de fecha 29 de enero de 2000. Considerarnos, por todo lo expuesto que la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad con arreglo a los artículos 12 y 17-1°, párrafo primero de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en este caso pueda exceptuarse del régimen de la unanimidad por no poder calificarse en función de las circunstancias concurrentes como un servicio común de interés general. ..."
- AP Alicante, Sec. 5.ª, 552/2001, de 5 de julio
Recurso 429/2000. Ponente: ****
EXTRACTOS
La construcción de una piscina requiere el acuerdo unánime de la Junta
"... Debe tenerse en cuenta que el terreno donde estará la piscina, es según el título constitutivo, zona de expansión y recreo, por lo cual, de cierta manera, la superficie que ocupa queda sustraída al uso de los copropietarios. Y ante la duda que dicha parte apelante ofrece sobre la aplicación de la nueva Ley, al tener en cuenta que la misma entra en vigor el 28 de Abril de 1.999, después de celebrada la Junta impugnada y después de presentada la demanda, en virtud de lo establecido en la Disposición Transitoria de la misma, es indudable que a los procesos iniciados, no se les aplica el artículo 21 reformado y seguirán tramitándose por la anterior. Pero es lo cierto, que si bien la nueva redacción del artículo 17 ha supuesto introducir determinadas modificaciones sobre el porcentaje de cuotas que deben concurrir para que sean válidos determinados acuerdos, en principio la cuestión que ahora se analiza, referida a la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo no ha sufrido cambio esencial debido a que tanto en este precepto como el 16 de la Ley de 1.960, al igual que los artículos 10 y 11 de esta tienen su correlación en los artículos 11 y 12 de la actual con mínimas modificaciones. En el apartado 11 de la Junta de Propietarios de 27 de Julio de 1.984 se adoptó por unanimidad la construcción de piscina y campo de tenis pero según consta en la relación de asistentes, concurrió el 86 90 de las cuotas, lo cual está indicando que si bien el acuerdo fue unánime de los presentes o representados, no se dio el consentimiento de todos los propietarios que es lo dispuesto en los preceptos mencionados.
TERCERO.- La propiedad horizontal, según determina el artículo 1 de la Ley 49/1960 se rige por las normas especiales contenidas en la misma en virtud de la modificación operada en la redacción del artículo 396 del Código Civil, a cuyo régimen envían los artículos 1 y 2 de la Ley 8/1999. En el artículo 5 de ambas leyes se establece la posibilidad para los propietarios de crear reglas de constitución y ejercicio del derecho no prohibidas por la Ley en orden al uso, o destino, instalaciones y servicios, etc., etc., que pueden integrar los Estatutos, que según dice la exposición de motivos de la primera, no pueden contravenir las normas de derechos necesario y añade "claramente deducibles de los mismos términos de la Ley". Como esta es la primera en el orden aplicable, resulta ocioso ofrecer criterios interpretativos que supongan su desconocimiento por lo que no es preciso añadir otros razonamientos. Y con ello coincide el apartado 1 del artículo 24 de la mencionada Ley 8/1999 referido a los complejos inmobiliarios, que remite al contenido del referido artículo 396. La piscina se ha construido sobre un elemento común que ha supuesto la modificación del título constitutivo sin concurrir el consentimiento de todos los propietarios, por lo cual el acuerdo tomado en Junta de 16 de Enero de 1.999, referido al punto 1 ° del orden del día es nulo y como así se declara en la sentencia de instancia, la misma tiene que ser confirmada. ..."
Recurso 429/2000. Ponente: ****
EXTRACTOS
La construcción de una piscina requiere el acuerdo unánime de la Junta
"... Debe tenerse en cuenta que el terreno donde estará la piscina, es según el título constitutivo, zona de expansión y recreo, por lo cual, de cierta manera, la superficie que ocupa queda sustraída al uso de los copropietarios. Y ante la duda que dicha parte apelante ofrece sobre la aplicación de la nueva Ley, al tener en cuenta que la misma entra en vigor el 28 de Abril de 1.999, después de celebrada la Junta impugnada y después de presentada la demanda, en virtud de lo establecido en la Disposición Transitoria de la misma, es indudable que a los procesos iniciados, no se les aplica el artículo 21 reformado y seguirán tramitándose por la anterior. Pero es lo cierto, que si bien la nueva redacción del artículo 17 ha supuesto introducir determinadas modificaciones sobre el porcentaje de cuotas que deben concurrir para que sean válidos determinados acuerdos, en principio la cuestión que ahora se analiza, referida a la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo no ha sufrido cambio esencial debido a que tanto en este precepto como el 16 de la Ley de 1.960, al igual que los artículos 10 y 11 de esta tienen su correlación en los artículos 11 y 12 de la actual con mínimas modificaciones. En el apartado 11 de la Junta de Propietarios de 27 de Julio de 1.984 se adoptó por unanimidad la construcción de piscina y campo de tenis pero según consta en la relación de asistentes, concurrió el 86 90 de las cuotas, lo cual está indicando que si bien el acuerdo fue unánime de los presentes o representados, no se dio el consentimiento de todos los propietarios que es lo dispuesto en los preceptos mencionados.
TERCERO.- La propiedad horizontal, según determina el artículo 1 de la Ley 49/1960 se rige por las normas especiales contenidas en la misma en virtud de la modificación operada en la redacción del artículo 396 del Código Civil, a cuyo régimen envían los artículos 1 y 2 de la Ley 8/1999. En el artículo 5 de ambas leyes se establece la posibilidad para los propietarios de crear reglas de constitución y ejercicio del derecho no prohibidas por la Ley en orden al uso, o destino, instalaciones y servicios, etc., etc., que pueden integrar los Estatutos, que según dice la exposición de motivos de la primera, no pueden contravenir las normas de derechos necesario y añade "claramente deducibles de los mismos términos de la Ley". Como esta es la primera en el orden aplicable, resulta ocioso ofrecer criterios interpretativos que supongan su desconocimiento por lo que no es preciso añadir otros razonamientos. Y con ello coincide el apartado 1 del artículo 24 de la mencionada Ley 8/1999 referido a los complejos inmobiliarios, que remite al contenido del referido artículo 396. La piscina se ha construido sobre un elemento común que ha supuesto la modificación del título constitutivo sin concurrir el consentimiento de todos los propietarios, por lo cual el acuerdo tomado en Junta de 16 de Enero de 1.999, referido al punto 1 ° del orden del día es nulo y como así se declara en la sentencia de instancia, la misma tiene que ser confirmada. ..."
Hola.
Y ahora con la seriedad y la educación que le faltan a leda;
Anonim@, siguen siendo Sentencias ANTERIORES a la reforma. Nos sirven para ver en qué se han basado y si el argumento se ha quedado huérfano o no;
La Reforma ha cambiado la redacción del art. 11 y ha desplazado el párrafo segundo y lo ha convertido en un punto específico; al 17.4.
Artículo once.(17.6 en la nueva Ley)
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
en el Art. 11, continuaba; (ahora recogido, con cambios, en el 17.4)
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones (...)
Pero la nueva redacción especifica (17.4);
"(...) para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles (...)"
Es significativo que se ha AÑADIDO, "nuevas instalaciones, servicios o mejoras", que en el art. 11 se limitaba a mencionar, como excepción, las "innovaciones" y no el resto.
Una de las sentencias anteriores a la reforma, así lo dice;
(...) como ha destacado la sentencia del Tribunal Supremo debe adoptarse por unanimidad al afectar a UN SERVICIO QUE NO SE HAYA COMPRENDIDO entre los previstos en el artículo 17.1 PÁRRAFO SEGUNDO de la Ley de Propiedad Horizontal , y por lo tanto su instalación exige el acuerdo de todos los comuneros (...)
También el inicio del Art. 17.1, ha sufrido un cambio, relegando el art. 17-1 al puesto 6 y suprimiendo la "generalidad" de la aprobación por unanimidad para limitarla "a los acuerdos no regulados..."
Ley anterior;
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
17.6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad (...)
Un saludo.
Y ahora con la seriedad y la educación que le faltan a leda;
Anonim@, siguen siendo Sentencias ANTERIORES a la reforma. Nos sirven para ver en qué se han basado y si el argumento se ha quedado huérfano o no;
La Reforma ha cambiado la redacción del art. 11 y ha desplazado el párrafo segundo y lo ha convertido en un punto específico; al 17.4.
Artículo once.(17.6 en la nueva Ley)
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
en el Art. 11, continuaba; (ahora recogido, con cambios, en el 17.4)
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones (...)
Pero la nueva redacción especifica (17.4);
"(...) para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles (...)"
Es significativo que se ha AÑADIDO, "nuevas instalaciones, servicios o mejoras", que en el art. 11 se limitaba a mencionar, como excepción, las "innovaciones" y no el resto.
Una de las sentencias anteriores a la reforma, así lo dice;
(...) como ha destacado la sentencia del Tribunal Supremo debe adoptarse por unanimidad al afectar a UN SERVICIO QUE NO SE HAYA COMPRENDIDO entre los previstos en el artículo 17.1 PÁRRAFO SEGUNDO de la Ley de Propiedad Horizontal , y por lo tanto su instalación exige el acuerdo de todos los comuneros (...)
También el inicio del Art. 17.1, ha sufrido un cambio, relegando el art. 17-1 al puesto 6 y suprimiendo la "generalidad" de la aprobación por unanimidad para limitarla "a los acuerdos no regulados..."
Ley anterior;
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
17.6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad (...)
Un saludo.
