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Constitucion de una comunidad de bienes
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Constitucion de una comunidad de bienes
Hola.- En reciente junta, entre otras cosas se acordo constituir una comunidad de bienes, me he informado un poco sobre este tema y como somos muchos herederos de una misma parcela indivisa creo que la mejor para nuestros intereses es hacerla de forma transitoria, yo represento al 71.50% de la cuota de participación bajo poder notarial, y el resto 28.50 el representante legal de dos herederos.
En esta junta que convoque acudieron todos mis poderdantes , el resto de herederos no acudieron a la cita ni tampoco su representante, por lo que acordamos por mayaria constituir una comunidad de bienes,
Pregunta .- ¿Puedo hacer la comunidad de bienes incluyendo a los que se ausentaron, o los tengo que dejar fuera y que ellos constituyan otra? estas son mis dudas que me aconsejan
Un saludo
En esta junta que convoque acudieron todos mis poderdantes , el resto de herederos no acudieron a la cita ni tampoco su representante, por lo que acordamos por mayaria constituir una comunidad de bienes,
Pregunta .- ¿Puedo hacer la comunidad de bienes incluyendo a los que se ausentaron, o los tengo que dejar fuera y que ellos constituyan otra? estas son mis dudas que me aconsejan
Un saludo
Pueden ustedes constituir la comunidad de bienes, y desde luego nadie está obligado a pertenecer a la misma, pues una comunidad de bienes no es una comunidad de propietarios (que sería lo que obligaría a todos ) sino una forma organizativa de estructura profesional, apropiada para los autónomos. Lo que tienen que hacer es redactar unos estatutos de comunidad de propietarios de conformidad con lo ordenado en la ley, hacer un régimen de representación con presidente, secretario y tesorero y adoptar los acuerdos con mayorías legales. En el futuro, le sugerimos que esta clase de asuntos lo plantee en el foro de Propiedad Horizontal.
Simplemente por tener cuotas de participación sobre un bien común indiviso ya forman ustedes una comunidad de bienes (denominada técnicamente "germánica" o "en mano común"), regulada por los art. 392 y ss. No hace falta redactar estatutos ni constituir la comunidad por escrito (si cualquiera de los partícipes no quiere) y cualquiera de los copropietarios puede abandonarla en cualquier momento (art. 400) por los medios adecuados.
Si están TODOS de acuerdo pueden constituir contratos y disposiciones especiales, si no la comunidad se rige por el código civil.
Si están TODOS de acuerdo pueden constituir contratos y disposiciones especiales, si no la comunidad se rige por el código civil.
A ver, una comunidad de propietarios (aunque tiene muchísimo en común con una comunidad de bienes) es una figura distinta, en ese caso no se tiene derecho a la indivisión, y aplica en principio a una propiedad horizontal (es decir, pisos construidos uno encima de otro y por tanto con delimitación horizontal, de ahí el nombre) aunque se puede constituir sobre otro tipo de construcciones (urbanizaciones con elementos comunes a todos los propietarios). Aquí si lo he entendido estamos hablando de "una parcela indivisa" (lo típico cuando proviene de herencias), que es toda de todos con un cierto porcentaje cada uno, no se trata de una propiedad horizontal o asimilable con zonas comunes, sino que es un único bien indiviso y es ya una comunidad de bienes por su propia naturaleza, por el art. 392 del Código Civil, y no hace falta por tanto constituirla.
Lo que te estoy diciendo es que no hace falta "constituir" una comunidad de bienes, ni de copropietarios si no queréis TODOS, porque la comunidad de bienes ya existe por su propia naturaleza. Hace falta constituirla cuando se crea una sociedad entre autónomos y cosas así, pero aquí ya está constituida per se, por su propia naturaleza, no tenéis que hacer nada. Ya hay una comunidad de bienes por el mero hecho de existir un bien que pertenece pro indiviso a varios propietarios. Podéis hacer juntas si queréis y tomar decisiones pero no hay ninguna obligación de constituir nada ni de hacer reuniones ordinarias como en una comunidad de propietarios.
Lo que te estoy diciendo es que no hace falta "constituir" una comunidad de bienes, ni de copropietarios si no queréis TODOS, porque la comunidad de bienes ya existe por su propia naturaleza. Hace falta constituirla cuando se crea una sociedad entre autónomos y cosas así, pero aquí ya está constituida per se, por su propia naturaleza, no tenéis que hacer nada. Ya hay una comunidad de bienes por el mero hecho de existir un bien que pertenece pro indiviso a varios propietarios. Podéis hacer juntas si queréis y tomar decisiones pero no hay ninguna obligación de constituir nada ni de hacer reuniones ordinarias como en una comunidad de propietarios.
Los acuerdos que están tomando para gestionar el bien son en principio legales, por ser más del 50%.
Alternativa para dejar todo bien atado, no hay, documenten bien todos los gastos que se produzcan, que entiendo pagan entre el 71,5%, y en algún momento tendrán que reclamarselos al resto de propietarios.
Alternativa para dejar todo bien atado, no hay, documenten bien todos los gastos que se produzcan, que entiendo pagan entre el 71,5%, y en algún momento tendrán que reclamarselos al resto de propietarios.
Como decía la comunidad de bienes ya está constituida sin necesidad de junta ni de que participen los propietarios minoritarios. Los acuerdos que constituyan contratos o disposiciones especiales referidos en el 392 (que alteren la finalidad del bien, o impongan obligaciones adicionales a las previstas en el título) deberán ser aceptados por unanimidad, al igual que resulta necesaria la unanimidad en una propiedad horizontal para alterar el título constitutivo. Es decir, si se quiere inscribir una comunidad de bienes con estatutos propios distinta a la comunidad de bienes ya existente por la naturaleza del bien, esta se deberá aprobar por unanimidad, no por mayoría. Si en cambio lo aprobado son acuerdos de naturaleza ordinaria para el mantenimiento del bien y el uso de acuerdo a su fin (y entran dentro de lo previsto en el CC) bastará el 50%, pero dependerá del acuerdo en cuestión, no todo acuerdo adoptado por mayoría es automáticamente válido. Si de lo que se trata es de que paguen su parte de gastos como comuneros basta con aplicar el artículo 395:
"Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio".
Es decir, basta con reclamarlos para que deban pagarse.
Si en cambio lo que se quiere es acometer obras y gastos no necesarias para la finalidad del bien, estas deberán aprobarse por todos, no basta con tener mayoría. Artículo 397:
"Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos".
Sí será válida la mayoría cuando resulte aplicable el 398:
"Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior".
La pregunta es: ¿qué acuerdo se ha tomado, o se quiere tomar?
"Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio".
Es decir, basta con reclamarlos para que deban pagarse.
Si en cambio lo que se quiere es acometer obras y gastos no necesarias para la finalidad del bien, estas deberán aprobarse por todos, no basta con tener mayoría. Artículo 397:
"Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos".
Sí será válida la mayoría cuando resulte aplicable el 398:
"Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior".
La pregunta es: ¿qué acuerdo se ha tomado, o se quiere tomar?
Correcto , tenemos que mantener la propiedad de alguna manera ya que somos herederos de la misma finca, lo que se esta haciendo o lo que estoy haciendo es legalizar la finca ya que no estaba inscrita en su totalidad 1.920.000 mtrs, esto conlleva muchos gastos, pues solo estaban inscritos 70.000 mtrs desde el año 1928, por lo tanto esta gestión documental o burocrática cuesta una pasta y claro la estamos pagando nosotros, duele que otros se beneficien de ello por la jeta
Agradecido por las respuestas muy buenas por cierto
Agradecido por las respuestas muy buenas por cierto
Es un caso muy complejo, pero no creo que sea exigible ningún gasto así al resto de comuneros "que pasan" (desde lo poco que sé del caso, igual con más conocimiento pensaría distinto).
Me explico: a priori no se puede saber si procede realmente asumir esos gastos o no, porque un comunero puede pensar (repito: a priori) que está bien inscrito como está, que no os van a dar la razón, y que no corresponde hacer esa reclamación. Es decir: ¿y si no os dan la razón? ¿podríais exigirle que pague unos gastos que piensa el comunero que no van a llevar a nada, y que no quiere asumir?
Claro, también podría ser que sí: en ese caso lo que procedería es reclamar esos gastos legales a posteriori a los comuneros. una vez se hubiera inscrito la finca en su totalidad. Y por supuesto hay otra alternativa, que es dividir con antelación la cosa común, si hay discrepancias insalvables sobre la gestión del proindiviso. Es decir: comprarles su parte, que os la compren ellos, subastarlo, o como veáis la forma de dividir la cosa común.
Me explico: a priori no se puede saber si procede realmente asumir esos gastos o no, porque un comunero puede pensar (repito: a priori) que está bien inscrito como está, que no os van a dar la razón, y que no corresponde hacer esa reclamación. Es decir: ¿y si no os dan la razón? ¿podríais exigirle que pague unos gastos que piensa el comunero que no van a llevar a nada, y que no quiere asumir?
Claro, también podría ser que sí: en ese caso lo que procedería es reclamar esos gastos legales a posteriori a los comuneros. una vez se hubiera inscrito la finca en su totalidad. Y por supuesto hay otra alternativa, que es dividir con antelación la cosa común, si hay discrepancias insalvables sobre la gestión del proindiviso. Es decir: comprarles su parte, que os la compren ellos, subastarlo, o como veáis la forma de dividir la cosa común.
