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Compra porcentaje propiedad hereditaria (sin pleno dominio)
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Compra porcentaje propiedad hereditaria (sin pleno dominio)
Cuatro herederas, tres hermanas y una cuñada (esta última por premoriencia de un hermano de las anteriores) aceptan y se adjudican en documento público en 2011 una herencia a partes iguales (4 x 25%) entre cuyos bienes se encuentra una finca, como único bien inmueble, que mi mujer y yo querríamos comprar. Matizamos que, tras dicha adjudicación, ninguna de ellas decide hacer algo en relación con la finca, por lo que a fecha de la presente y a efectos registrales, sigue apareciendo la difunta testadora como titular de la misma.
Pasan los años y estas cuatro herederas van falleciendo sucesivamente, convirtiéndose ahora sus respectivos hijos (estirpes) en herederos/propietarios de la parcela en cuestión.
Será entonces cuando estos hijos (los que viven, pues dos están fallecidos), primos carnales entre sí, se reúnen para decidir si vender o no la finca, llegándose a la siguiente conclusión:
- Los 2 hijos la primera hermana quieren vender.
- Los 3 hijos de la segunda hermana también desean vender.
- Los 4 hijos de la tercera hermana están igualmente conformes con vender.
- Sin embargo, 3 de los 6 hijos de la cuñada, gente ya de cierta edad (el más joven rondará los 70 años) no están por la labor de enajenar alegando demasiadas molestias para tan poco beneficio dado que:
* En primer lugar, su madre (una de las cuatro herederas, la cuñada) no incorporó la finca en su herencia, por lo que en teoría estos hijos, herederos de este cuarto lote, para poder venderla tendrían previamente que adicionarla, aceptarla y adjudicársela en documento público, liquidar impuestos (teóricamente estarían prescritos) para finalmente inscribir en el Registro… y pagar por todo ello.
* Y en segundo lugar, por si fuera poco, de entre estos seis hermanos:
- Uno está desaparecido, soltero y sin hijos (supuestamente en España).
- Otro falleció en 2013 dejando tres hijas residentes en Bélgica, Australia y Estados Unidos, por lo que para poder vender su parte deberían también previamente, en teoría, volver a adicionar, volver a aceptar y adjudicarse la parcela, volver a liquidar impuestos (¿también prescritos?) e inscribir finalmente en el Registro… gastos a los que habría que añadir poderes notariales para no tener que viajar a España desde sus respectivos países.
- Otro también falleció, en 2014, casado sin hijos, acreciendo supuestamente al resto de hermanos.
En base a todo ello, somos conscientes de los inconvenientes de no adquirir el 100% o pleno dominio de la finca:
- Dificultad futura para vender.
- Dificultad para poder hipotecar.
- Riesgos derivados de posibles embargos a nombre de futuros copropietarios.
- Problemas al tener que compartir la totalidad con futuros copropietarios.
Por todo ello, ante esta situación, se nos plantean las siguientes dudas para el caso de que finalmente optásemos por adquirir lo que ha fecha de hoy podemos: sólo el 75% de la propiedad de la finca rústica:
1º.- Como paso previo a la venta, ¿deberían los primos propietarios del 75% comunicarles oficialmente a los otros poseedores del 25% restante (los que no quieren vender) de tal transmisión para cumplir con el derecho de tanto y retracto? (caso de ser que sí no sé si sería de coherederos o de comuneros).
2º.- Una vez estuviera todo inscrito registralmente, ¿entendemos que figuraríamos mi mujer y yo compro propietarios de un 75% y la difunta cuñada de un 25%?.
3º.- Respecto de la prescripción extintiva de 30 años… ¿podría aplicarse en este caso?. Quizás pudiera ser importante el hecho de que los herederos que representan el lote del 25% que no desean vender no son herederos como tal sino que únicamente son titulares de un derecho hereditario dado que en la herencia de la madre no estaba supuestamente inventariada la parcela. Caso de que la prescripción pudiera aplicarse, ¿desde la fecha de qué fallecimiento empezaría a correr el contador de los 30 años?
4º.- ¿Podrían los hijos de la cuñada localizados vender individualmente sus derechos hereditarios sobre la parcela o renunciar a ellos? (volvemos a reiterar lo de derechos al no haberse adjudicado la parcela por no figurar en la herencia de su madre, la cuñada). Caso de ser que sí, ¿cuál sería la fórmula legal más segura?
5º.- ¿Cómo se resuelve la gestión del día a día de la finca a través del Código Civil? ¿Cómo comuneros? ¿un mayor porcentaje de propiedad concede algún tipo de derecho especial en el voto o las decisiones? (no sabemos si es un condominio puro o no).
6º.- ¿Existe algún tipo similar a la usucapión por la que, pasado un tiempo, pudiéramos hacer nuestro el 25% de esos otros herederos?
Aceptamos cualquier otra cuestión o planteamiento que a nosotros se nos hubiera pasado por alto.
Un saludo y gracias por su ayuda.
Pasan los años y estas cuatro herederas van falleciendo sucesivamente, convirtiéndose ahora sus respectivos hijos (estirpes) en herederos/propietarios de la parcela en cuestión.
Será entonces cuando estos hijos (los que viven, pues dos están fallecidos), primos carnales entre sí, se reúnen para decidir si vender o no la finca, llegándose a la siguiente conclusión:
- Los 2 hijos la primera hermana quieren vender.
- Los 3 hijos de la segunda hermana también desean vender.
- Los 4 hijos de la tercera hermana están igualmente conformes con vender.
- Sin embargo, 3 de los 6 hijos de la cuñada, gente ya de cierta edad (el más joven rondará los 70 años) no están por la labor de enajenar alegando demasiadas molestias para tan poco beneficio dado que:
* En primer lugar, su madre (una de las cuatro herederas, la cuñada) no incorporó la finca en su herencia, por lo que en teoría estos hijos, herederos de este cuarto lote, para poder venderla tendrían previamente que adicionarla, aceptarla y adjudicársela en documento público, liquidar impuestos (teóricamente estarían prescritos) para finalmente inscribir en el Registro… y pagar por todo ello.
* Y en segundo lugar, por si fuera poco, de entre estos seis hermanos:
- Uno está desaparecido, soltero y sin hijos (supuestamente en España).
- Otro falleció en 2013 dejando tres hijas residentes en Bélgica, Australia y Estados Unidos, por lo que para poder vender su parte deberían también previamente, en teoría, volver a adicionar, volver a aceptar y adjudicarse la parcela, volver a liquidar impuestos (¿también prescritos?) e inscribir finalmente en el Registro… gastos a los que habría que añadir poderes notariales para no tener que viajar a España desde sus respectivos países.
- Otro también falleció, en 2014, casado sin hijos, acreciendo supuestamente al resto de hermanos.
En base a todo ello, somos conscientes de los inconvenientes de no adquirir el 100% o pleno dominio de la finca:
- Dificultad futura para vender.
- Dificultad para poder hipotecar.
- Riesgos derivados de posibles embargos a nombre de futuros copropietarios.
- Problemas al tener que compartir la totalidad con futuros copropietarios.
Por todo ello, ante esta situación, se nos plantean las siguientes dudas para el caso de que finalmente optásemos por adquirir lo que ha fecha de hoy podemos: sólo el 75% de la propiedad de la finca rústica:
1º.- Como paso previo a la venta, ¿deberían los primos propietarios del 75% comunicarles oficialmente a los otros poseedores del 25% restante (los que no quieren vender) de tal transmisión para cumplir con el derecho de tanto y retracto? (caso de ser que sí no sé si sería de coherederos o de comuneros).
2º.- Una vez estuviera todo inscrito registralmente, ¿entendemos que figuraríamos mi mujer y yo compro propietarios de un 75% y la difunta cuñada de un 25%?.
3º.- Respecto de la prescripción extintiva de 30 años… ¿podría aplicarse en este caso?. Quizás pudiera ser importante el hecho de que los herederos que representan el lote del 25% que no desean vender no son herederos como tal sino que únicamente son titulares de un derecho hereditario dado que en la herencia de la madre no estaba supuestamente inventariada la parcela. Caso de que la prescripción pudiera aplicarse, ¿desde la fecha de qué fallecimiento empezaría a correr el contador de los 30 años?
4º.- ¿Podrían los hijos de la cuñada localizados vender individualmente sus derechos hereditarios sobre la parcela o renunciar a ellos? (volvemos a reiterar lo de derechos al no haberse adjudicado la parcela por no figurar en la herencia de su madre, la cuñada). Caso de ser que sí, ¿cuál sería la fórmula legal más segura?
5º.- ¿Cómo se resuelve la gestión del día a día de la finca a través del Código Civil? ¿Cómo comuneros? ¿un mayor porcentaje de propiedad concede algún tipo de derecho especial en el voto o las decisiones? (no sabemos si es un condominio puro o no).
6º.- ¿Existe algún tipo similar a la usucapión por la que, pasado un tiempo, pudiéramos hacer nuestro el 25% de esos otros herederos?
Aceptamos cualquier otra cuestión o planteamiento que a nosotros se nos hubiera pasado por alto.
Un saludo y gracias por su ayuda.
La prescripción de 30 años entiendo que no tiene lugar, esta es para reclamaciones de herencia (que se reparta una herencia "mal" o no se incluya a un heredero, etc., y poder reclamar aquello) pero entiendo que no es el caso. El derecho a heredar en sí no prescribe.
Esto es claramente un proindiviso, no sé qué otra cosa podría ser. Queda la duda de si se lo asignan o no, que es el tema complicado, pero vamos, aquí (como en todo proindiviso) se pueden vender las partes individuales si se quieren, o solicitar la división de la cosa común que es algo a lo que TODO comunero tiene derecho en todo momento.
Esto es claramente un proindiviso, no sé qué otra cosa podría ser. Queda la duda de si se lo asignan o no, que es el tema complicado, pero vamos, aquí (como en todo proindiviso) se pueden vender las partes individuales si se quieren, o solicitar la división de la cosa común que es algo a lo que TODO comunero tiene derecho en todo momento.
Es irrelevante cuál sea el porcentaje de propiedad que adquieran ustedes, puesto que tras consolidarlo pueden demandar una disolución judicial de condominio al resto de los comuneros; que es un procedimiento que termina por las buenas o en subasta. Lo relevante es que la segunda y siguientes generaciones del titular registral han pasado por los embates de la vida, (muerte, residencia en sitios lejanos, desconexión del tronco familiar), por lo que resulta muy difícil hacer la transmisión de herencia de tantos descendientes concernidos. Deben reorganizar lo que tienen y hacer una conexión directa entre los herederos que irían a la notaría y la titular registral. Es cierto que los descendientes de esa señora tienen todos el mismo derecho, pero sea cual sea la opción (notaría o procedimiento para la división judicial de herencia) tienen que ir ustedes a lo práctico, que siempre es la vía más sencilla.
