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coeficiente o cuota de participacion
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"28-12-84: ...el título constitutivo que en forma unilateral otorgó al promotor no le alcanza la consideración de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y directos interesados en la gestión del régimen de propiedad horizontal... aunque el promotor establezca las cuotas de participación, éstas no son inmutables... cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distinto e incluso más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones, conforme a la doctrina reiterada de esta Sala (2-3-89, 2-2-91, 22-12-93, 22-3-94, 9-11-94)"
Cuando compré mi piso los coeficientes de participación ya estaban fijados por el promotor (era vivienda nueva y aun no estaba constituida la comunidad de propietarios).
Según lo leido anteriormente, son los propietarios quienes deben establecer las cuotas de participación.
Si yo no estoy conforme con lo que estableció el promotor ¿como cambiarlo?
Los propietarios que tiene una cuota de participación baja no querrán que se varíe nada y, según tento entendido, para cambiar eso hace falta el voto unánime.
"28-12-84: ...el título constitutivo que en forma unilateral otorgó al promotor no le alcanza la consideración de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinación de cuotas participativas por los copropietarios, que son los auténticos y directos interesados en la gestión del régimen de propiedad horizontal... aunque el promotor establezca las cuotas de participación, éstas no son inmutables... cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distinto e incluso más gravoso que el precedente, así como fijar exclusiones, conforme a la doctrina reiterada de esta Sala (2-3-89, 2-2-91, 22-12-93, 22-3-94, 9-11-94)"
Cuando compré mi piso los coeficientes de participación ya estaban fijados por el promotor (era vivienda nueva y aun no estaba constituida la comunidad de propietarios).
Según lo leido anteriormente, son los propietarios quienes deben establecer las cuotas de participación.
Si yo no estoy conforme con lo que estableció el promotor ¿como cambiarlo?
Los propietarios que tiene una cuota de participación baja no querrán que se varíe nada y, según tento entendido, para cambiar eso hace falta el voto unánime.
"En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los copropietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes" (art. 5.º LPH).
Para cambiar esas cuotas hace falta unanimidad. ¿Pero de verdad, que ves injustas las cuotas que tenéis? Tenías que conocer mi situación.
Damaot, ¿el texto de quién no entiendes?
Para cambiar esas cuotas hace falta unanimidad. ¿Pero de verdad, que ves injustas las cuotas que tenéis? Tenías que conocer mi situación.
Damaot, ¿el texto de quién no entiendes?
En mi Escritura para el piso dice: "cuota de participación en relación al valor total del inmueble de uno con noventaiséis enteros por ciento" y las parcelas de garaje 0,14 y 0,15.(Es un edificio con varios portales, varios locales comerciales y sótano para garajes).
En este caso, ¿cuál de las dos es? ¿Coeficiente de propiedad o cuota de participación en gastos? ¿O los dos en uno?
Después existen unas Normas de Comunidad de las que dice la Escritura que conozco. A mi el Notario me dio una fotocopia pero a otros copropietarios de nuestra comunidad ni les figura en la Escritura que existen Normas de Comunidad ni les dieron fotocopia.
En las Normas dice:
"Regirá en las liquidaciones de gastos el principio de individualización del costo para cada elemento de la Comunidad siempre que fuere posible su determinación particular. En los supuestos contrarios se prorrateará entre los elementos que disfrutaren el servicio concreto en función de sus porcentajes de participación en la Comunidad.
Los gastos de conservación, reparación y energía eléctrica del portal, ascensor, escalera de la casa, pasillos, inclusive la sustitución del ascensor y demás instalaciones del portal y escalera, se satisfarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas en proporción a sus respectivas cuotas de participación, considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del Edificio."
¿Tenemos que elevar a 100 todos los gastos de portal incluida la posible sustitución del ascensor o podemos votar, los que pagamos, una cuota que nos sirva sólo a los de cada portal?
Porque se está dando el caso de que no pagamos todos los gastos en proporción a esa cuota porque al haber exonerado en las Normas a algunos elementos se ha incrementado el gasto para unos y para otros lo contrario, pero sin embargo, cuando vamos a las Juntas todos votan por la cuota que tienen en su Escritura, incluso los locales exonerados, aunque paguen por una cuota bastante inferior que las viviendas.
A mi me parece bastante raro que tengamos que decidir todo de esta manera porque si se da el caso que queramos cambiar de empresa de limpieza los de un portal( y todos los de éste votemos al cambio que sí) pero el resto de propietarios de la Comunidad diga que no se cambia, ¿que pasa con el derecho de individualización?
En este caso, ¿cuál de las dos es? ¿Coeficiente de propiedad o cuota de participación en gastos? ¿O los dos en uno?
Después existen unas Normas de Comunidad de las que dice la Escritura que conozco. A mi el Notario me dio una fotocopia pero a otros copropietarios de nuestra comunidad ni les figura en la Escritura que existen Normas de Comunidad ni les dieron fotocopia.
En las Normas dice:
"Regirá en las liquidaciones de gastos el principio de individualización del costo para cada elemento de la Comunidad siempre que fuere posible su determinación particular. En los supuestos contrarios se prorrateará entre los elementos que disfrutaren el servicio concreto en función de sus porcentajes de participación en la Comunidad.
Los gastos de conservación, reparación y energía eléctrica del portal, ascensor, escalera de la casa, pasillos, inclusive la sustitución del ascensor y demás instalaciones del portal y escalera, se satisfarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas en proporción a sus respectivas cuotas de participación, considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del Edificio."
¿Tenemos que elevar a 100 todos los gastos de portal incluida la posible sustitución del ascensor o podemos votar, los que pagamos, una cuota que nos sirva sólo a los de cada portal?
Porque se está dando el caso de que no pagamos todos los gastos en proporción a esa cuota porque al haber exonerado en las Normas a algunos elementos se ha incrementado el gasto para unos y para otros lo contrario, pero sin embargo, cuando vamos a las Juntas todos votan por la cuota que tienen en su Escritura, incluso los locales exonerados, aunque paguen por una cuota bastante inferior que las viviendas.
A mi me parece bastante raro que tengamos que decidir todo de esta manera porque si se da el caso que queramos cambiar de empresa de limpieza los de un portal( y todos los de éste votemos al cambio que sí) pero el resto de propietarios de la Comunidad diga que no se cambia, ¿que pasa con el derecho de individualización?
“Alicia en el país de las maravillas”:
–Cuando yo uso una palabra –dijo Humpty Dumpty– esa palabra significa –lo que yo quiero que signifique.
–La cuestión es –dijo Alicia– si se puede hacer que las palabras signifiquen cosas distintas.
–La cuestión –replicó Humpty Dumpty– es saber quién manda. Eso es todo.
Saludos a quien corresponda, y mande.
–Cuando yo uso una palabra –dijo Humpty Dumpty– esa palabra significa –lo que yo quiero que signifique.
–La cuestión es –dijo Alicia– si se puede hacer que las palabras signifiquen cosas distintas.
–La cuestión –replicó Humpty Dumpty– es saber quién manda. Eso es todo.
Saludos a quien corresponda, y mande.
Discolo5G, en esta ocasión, no estoy de acuerdo con lo que dices. El señor Manuel Castillo también es un letrado al igual que Gallego Brizuela y no le hace ningún ataque a éste y se entera perfectamente de lo que quiere decir Gallego Brizuela aunque no lo comparta en su totalidad. Es más, al principio de su artículo muestra su respeto por todos aquellos profesionales, autores, ciudadanos, Juzgados y Tribunales que tienen o puedan tener un criterio distinto y contrario al que él esgrime.
El que una persona de una opinión contraria a la de otra no quiere decir que se le ataque. Para muestra un botón, yo ahora no estoy de acuerdo contigo pero te tengo un gran respeto.
El que una persona de una opinión contraria a la de otra no quiere decir que se le ataque. Para muestra un botón, yo ahora no estoy de acuerdo contigo pero te tengo un gran respeto.
Yo me leí el artículo en su día y únicamente haré dos comentarios:
1º. En términos generales estoy de acuerdo con el articulista en el fondo de la cuestión, siendo evidente que coeficiente de propiedad y cuota de participación no son términos sinónimos, sino diferentes y a los gastos comunes se participa con la cuota asignada (que puede coincidir o no, con el coeficiente de propiedad) y se debe votar con idéntica cuota con la que se contribuye a los gastos comunes.
2º. El artículo en sí resulta complejo y extremadamente farragoso.
1º. En términos generales estoy de acuerdo con el articulista en el fondo de la cuestión, siendo evidente que coeficiente de propiedad y cuota de participación no son términos sinónimos, sino diferentes y a los gastos comunes se participa con la cuota asignada (que puede coincidir o no, con el coeficiente de propiedad) y se debe votar con idéntica cuota con la que se contribuye a los gastos comunes.
2º. El artículo en sí resulta complejo y extremadamente farragoso.
PARTE 1ª
Los términos coeficiente y cuota aparecen simultaneamente en la “EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DE LA LPH”, siendo utilizados como SINONIMOS. En concreto, en la referida “Exposición” pone en su párrafo sexto:
“Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.”
Es decir, el inmueble tiene dos divisiones:
a) la física y jurídica de pisos o locales, y
b) la económica. del valor proporcional del piso respecto del total del inmueble, y cuanto a él (al piso) está unido en el conjunto del inmueble (partes comunes)
Estas dos divisiones se relacionan entre sí por medio de lo que el Legislador ha denominado con tres palabras que utiliza como sinonimas:
- coeficiente,
- cuota,
- fracción.
Con cualquiera de estos términos el Legislador se refiere al módulo que sirve para calcular las cargas, económicas, a que está sometido el piso o local.
El autor del referido artículo parte d eun sofisma para construir su razonamiento. Veamos lo quie dice en su párrafo 8º:
“Con esta afirmación, se quiere significar que a lo largo de la “vida” de una Comunidad de propietarios, ésta podrá cambiar (según su propia voluntad) tantas veces como lo desee -siempre cumpliendo los requisitos mínimos oportunos- las Cuotas de Participación de los propietarios. Quizá, este sea el principal argumento diferenciador de la discusión planteada en este trabajo. Aunque existen muchos otros ejemplos que se irán indicando de forma sistemática más adelante, no cabe duda y es doctrina pacífica que –a no ser que exista un error material o formal- es imposible modificar los Coeficientes de Propiedad del inmueble por mucha voluntad que tengan los comuneros de cambiarlos. Los Coeficientes de Propiedad vienen fijados –deben- en el Título Constitutivo del Edificio. A los que hay que darle, en un primer momento, la presunción de veracidad; es decir, que éstos están fijados con arreglo a la realidad arquitectónica del inmueble (que nada tienen que ver con la Cuota de Participación a la Comunidad de propietarios, pues para su confección se tienen en cuenta criterios objetivos de constitución de obra nueva; no el uso racional (entre otros factores) que se prevé puedan hacer de los elementos comunes los futuros propietarios de los mismos. Por ejemplo, si a un inmueble destinado a local comercial se le atribuye el 23% de propiedad del 100% de la propiedad de todo el inmueble, su Coeficiente de Propiedad será, en todo caso y mientras éste no sea agrupado, segregado o dividido, el 23%. En ningún momento la Junta de propietarios puede modificar este 23% de Coeficiente de Propiedad, porque es un valor absoluto e inalterable, donde la autonomía de la voluntad nada tiene que hacer”
Los términos coeficiente y cuota aparecen simultaneamente en la “EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DE LA LPH”, siendo utilizados como SINONIMOS. En concreto, en la referida “Exposición” pone en su párrafo sexto:
“Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.”
Es decir, el inmueble tiene dos divisiones:
a) la física y jurídica de pisos o locales, y
b) la económica. del valor proporcional del piso respecto del total del inmueble, y cuanto a él (al piso) está unido en el conjunto del inmueble (partes comunes)
Estas dos divisiones se relacionan entre sí por medio de lo que el Legislador ha denominado con tres palabras que utiliza como sinonimas:
- coeficiente,
- cuota,
- fracción.
Con cualquiera de estos términos el Legislador se refiere al módulo que sirve para calcular las cargas, económicas, a que está sometido el piso o local.
El autor del referido artículo parte d eun sofisma para construir su razonamiento. Veamos lo quie dice en su párrafo 8º:
“Con esta afirmación, se quiere significar que a lo largo de la “vida” de una Comunidad de propietarios, ésta podrá cambiar (según su propia voluntad) tantas veces como lo desee -siempre cumpliendo los requisitos mínimos oportunos- las Cuotas de Participación de los propietarios. Quizá, este sea el principal argumento diferenciador de la discusión planteada en este trabajo. Aunque existen muchos otros ejemplos que se irán indicando de forma sistemática más adelante, no cabe duda y es doctrina pacífica que –a no ser que exista un error material o formal- es imposible modificar los Coeficientes de Propiedad del inmueble por mucha voluntad que tengan los comuneros de cambiarlos. Los Coeficientes de Propiedad vienen fijados –deben- en el Título Constitutivo del Edificio. A los que hay que darle, en un primer momento, la presunción de veracidad; es decir, que éstos están fijados con arreglo a la realidad arquitectónica del inmueble (que nada tienen que ver con la Cuota de Participación a la Comunidad de propietarios, pues para su confección se tienen en cuenta criterios objetivos de constitución de obra nueva; no el uso racional (entre otros factores) que se prevé puedan hacer de los elementos comunes los futuros propietarios de los mismos. Por ejemplo, si a un inmueble destinado a local comercial se le atribuye el 23% de propiedad del 100% de la propiedad de todo el inmueble, su Coeficiente de Propiedad será, en todo caso y mientras éste no sea agrupado, segregado o dividido, el 23%. En ningún momento la Junta de propietarios puede modificar este 23% de Coeficiente de Propiedad, porque es un valor absoluto e inalterable, donde la autonomía de la voluntad nada tiene que hacer”
PARTE 2ª
Vemos que, de entrada, el autoir coge y tegiversa lo que la LPH dice al hablar sobre los coeficientes o cuotas o porcentajes. Veamos el párrafo 12 de la “Exposición” dice:
“Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la Ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.”
Es decir, la LPH iguala cuota a coeficiente. ¿De donde se saca entonces el ponente la “sutil diferencia”?. Pues de la manga. El problema para los propietarios es cuando esas mangas van adornadas de puntillas.
En el artículo 5, párrafo segundo, dice:
“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
que complementa lo dicho en el artículo 3, párrafo 4:
“ A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”
En la LPH no aparece la expresión “cuota de propiedad”. Es un invento del ponente.
Descubierta la trampa, ¿que queda del sofisma del ponente?.
Vemos que, de entrada, el autoir coge y tegiversa lo que la LPH dice al hablar sobre los coeficientes o cuotas o porcentajes. Veamos el párrafo 12 de la “Exposición” dice:
“Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la Ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.”
Es decir, la LPH iguala cuota a coeficiente. ¿De donde se saca entonces el ponente la “sutil diferencia”?. Pues de la manga. El problema para los propietarios es cuando esas mangas van adornadas de puntillas.
En el artículo 5, párrafo segundo, dice:
“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
que complementa lo dicho en el artículo 3, párrafo 4:
“ A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”
En la LPH no aparece la expresión “cuota de propiedad”. Es un invento del ponente.
Descubierta la trampa, ¿que queda del sofisma del ponente?.
Pues queda lo siguiente: Si notarios y registradores conocen la Ley tan bien como parece, cuando en el artículo 5.º dice xsobrela cuota de participación que "Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes" ¿Se entiende que dicha cuota tiene ya contemplados todos estos requisitos de cara a todos los elementos del edificio? Entonces, ¿qué sentido tiene que después se exonere otra vez en función del no uso de ciertos servicios si la cuota legalmente fijada ya incluia dicha excepción?
Habrás observado Discolo5G que en el epígrafe de Gastos Comunitarios en la exposición de Carmen sobre las cuotas que aparecen en su Escritura, se diferencian claramente dos cuotas: la primera la que afecta a todo el edificio en su totalidad, es decir, para el pago de los gastos generales de la única comunidad y después otras para los gastos particulares de las viviendas, esto ya les viene en los Estatutos al igual que han de repartirse los gastos de garaje por igual entre los propietarios de plazas. Esto es así desde el momento que el local tiene en el edificio una cuota más elevada que la que después tiene asignada en el portal. Si fuera la primera la que hubiera de servir de referente para todos los gastos, el local tendría que pagar en proporción al 17 coma... dichos gastos; pero, dentro de una única comunidad habrá unos gastos individualizables ( que no sólo por contadores) a los cuales los implicados tengan derecho a contribuir como pacten a no ser como en el caso de Carmen que ya les vienen "impuestos" porque seguro que ella no tenía ni idea que existiesen aunque en sus Escrituras diga que lo conoce. Esto en el mejor de los casos pues si sucede como en nuestra Comunidad que en algunas Escrituras ni habla de existencia alguna de Normas de Comunidad ¿qué se ha de entender que TODOS los gastos del edificio, incluida la luz, energia de cada ascensor,y limpieza de cada portal se han de pagar por esa única cuota y todos entran en el saco? ¿Si no existen Estatutos o no hay referencia alguna sobre otra cuota diferente el pago ha de hacerse así? ¿O habrá de interpretarse con la lógica del sentido común lo que la Ley dice "se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales,..." y será a estos gastos generales a los que hay que contribuir según la cuota fijada que ha de incluir, para ser justa, a todos los componentes del edificio porque para eso es la Generalidad. Los demás gastos al ser particulares, bien de uno , o bien de un grupo, han de interpretarse individuales y, por lo tanto sin obligación alguna a la contribución obligada con arreglo a esa cuota. Y fijarán los interesados la forma de contribuir. Por unanimidad, vale, pues por unanimidad. Esto es libertad, la otra postura, imposición. Si en la LPH, una y otra vez se insiste en que lo importante es la voluntad de los propietarios, dejemos que manifiesten su voluntad, ya veremos cuántos dicen todo lo contrario de loque dicen los Estatutos que aparentemente han "admitido".
Y como hay diferentes interpretaciones ¿quién tiene razón? Mientras no quede claro quién la tiene, por lo menos que exista la libertad de decidir votando.
¿Qué cuota es la que ha de ponerse para la aprobación de los acuerdos, la que un local tiene en su Escritura o la cuota correspondiente a su contribución en la comunidad despues de haber sido exonerado casi al completo?
Y como hay diferentes interpretaciones ¿quién tiene razón? Mientras no quede claro quién la tiene, por lo menos que exista la libertad de decidir votando.
¿Qué cuota es la que ha de ponerse para la aprobación de los acuerdos, la que un local tiene en su Escritura o la cuota correspondiente a su contribución en la comunidad despues de haber sido exonerado casi al completo?
Lorea, en lo anterior, yo me refiero al artículo del tal Castillo Guerrero.
En resumen, coeficiente=cuota.
Si alguien cree que me he equivocado en mi razonamiento, que lo diga, pero indicando en donde está la equivocación. El movimiento se demuestra andando.
Otro problema distinto, que es por el que me preguntas, es decir, las chapuzas que nos hacen en los Estatutos, que se basa en lo de "especialmente establecido".
Y sigo opinando que "establece el Legislador". Lo demás son acuerdos. Y los Estatutos, como norma general, transgreden la Ley.
En resumen, coeficiente=cuota.
Si alguien cree que me he equivocado en mi razonamiento, que lo diga, pero indicando en donde está la equivocación. El movimiento se demuestra andando.
Otro problema distinto, que es por el que me preguntas, es decir, las chapuzas que nos hacen en los Estatutos, que se basa en lo de "especialmente establecido".
Y sigo opinando que "establece el Legislador". Lo demás son acuerdos. Y los Estatutos, como norma general, transgreden la Ley.
Yo opino lo mismo que tú. Que a veces planteo mis razonamientos, por supuesto, sin argumentos jurídicos, porque lo único que sé es de lo que leo aquí y allí pero deseo que se me corrija si me equivoco pues quiero aprender y esto se hace poco a poco y cometiendo errores. Lo que ocurre que los errores que posiblemente cometemos, son de opinión errónea en algunas ocasiones, y, espero, no perjudiquen a nadie.
