El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
coeficiente o cuota de participacion
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Coeficiente o cuota de participacion
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
75
Comentarios
Viendo 1 - 20 de 75 comentarios
Hola, buenos dias.
Mi situacion es la siguente: Somos una comunidad en la cual hay, 16 edificios de viviendas y locales, con 128 viviendas y veinte locales. Tambien hay dos sotanos que son plazas de garaje, uno llamado A con 175 y otro llamado B con 171. Yo soy solo propietario de dos plazas de garaje. En la escritura de division horizontal, se les asigna a cada uno de 175 y 171 plazas de garaje. Cuota de comunidad conjunto 0.100 por ciento. Cuota comunidad garaje 0.584 por ciento.
Asi pues la cuota de comunidad de los dos garajes suman el 34.6 por ciento del total conjunto. Con lo cual el resto de viviendas y locales le corresponde el 65.4 por ciento del total conjuno.
Tambien en la escritura dice explicitamente: A las viviendad y locales se les asigna una cuota que la define como CUOTA GRUPO. Y dice: Las cuotas consignadas como "CUOTA GRUPO" corresponden a los gastosde conservacion y mantenimiento de todos los elementos comunes correspondientes a cada grupo de edificacion como es fachada, cubierta,canalizacionesde aguas residuales y pluviales antenas de TV y FM, etc.
Tambien hay consignada una denominada "CUOTA ESCALERA", cuyo gastos de mantnimiento, electricidad y limpieza, corresponden a las distintas viviendad, de cada escalera.
La comunidad, nos esta pasando a los propietarios de las plazas de garaje el 34.6% de los gastos generales, basandose dicen ellos, en que tenemos una cuota de participacion del 34.6%, sin tener en cuenta lo que dice la esctritura de las "CUOTAS GRUPO". Yo entiendo que nos estan engañando, que puedo hacer para dejar de pagar lo que creo no me corresponde.
Gracias a todos , espero encontrar solucion a este problema.
Mi situacion es la siguente: Somos una comunidad en la cual hay, 16 edificios de viviendas y locales, con 128 viviendas y veinte locales. Tambien hay dos sotanos que son plazas de garaje, uno llamado A con 175 y otro llamado B con 171. Yo soy solo propietario de dos plazas de garaje. En la escritura de division horizontal, se les asigna a cada uno de 175 y 171 plazas de garaje. Cuota de comunidad conjunto 0.100 por ciento. Cuota comunidad garaje 0.584 por ciento.
Asi pues la cuota de comunidad de los dos garajes suman el 34.6 por ciento del total conjunto. Con lo cual el resto de viviendas y locales le corresponde el 65.4 por ciento del total conjuno.
Tambien en la escritura dice explicitamente: A las viviendad y locales se les asigna una cuota que la define como CUOTA GRUPO. Y dice: Las cuotas consignadas como "CUOTA GRUPO" corresponden a los gastosde conservacion y mantenimiento de todos los elementos comunes correspondientes a cada grupo de edificacion como es fachada, cubierta,canalizacionesde aguas residuales y pluviales antenas de TV y FM, etc.
Tambien hay consignada una denominada "CUOTA ESCALERA", cuyo gastos de mantnimiento, electricidad y limpieza, corresponden a las distintas viviendad, de cada escalera.
La comunidad, nos esta pasando a los propietarios de las plazas de garaje el 34.6% de los gastos generales, basandose dicen ellos, en que tenemos una cuota de participacion del 34.6%, sin tener en cuenta lo que dice la esctritura de las "CUOTAS GRUPO". Yo entiendo que nos estan engañando, que puedo hacer para dejar de pagar lo que creo no me corresponde.
Gracias a todos , espero encontrar solucion a este problema.
Discolo5G, no es por llevarte la contraria deliberadamente. Pero opino que la palabra CONTENIDAS aparece indistintamente refiriéndose a cláusulas "contenidas" en los estatutos o normas "contenidas" en el artículo 21 (por ejemplo) en la Disposición Transitoria Única. No dice normas establecidas en el artículo 21.
Por otro lado, establecer es sinónimo de estatuir. Y el significado de éste, por tanto, nos lleva de nuevo al mismo de establecer: ordenar, mandar, decretar.
Deducción: está tan establecido lo que dice la Ley como lo que dicen los Estatutos. Y como los Estatutos pueden ser fijados por unanimidad, cuando esto suceda, lo que contengan estará también establecido.
Llevadme la contraria si no tengo razón, por favor.
Por otro lado, establecer es sinónimo de estatuir. Y el significado de éste, por tanto, nos lleva de nuevo al mismo de establecer: ordenar, mandar, decretar.
Deducción: está tan establecido lo que dice la Ley como lo que dicen los Estatutos. Y como los Estatutos pueden ser fijados por unanimidad, cuando esto suceda, lo que contengan estará también establecido.
Llevadme la contraria si no tengo razón, por favor.
Justa, te hago caso, pero el carbón no lo devuelvo, que está a unos precios (y en lo del carbón te me has adelantado, pues te lo iba a contyestar en otro sitio de la cabalgata)
Pregunto:
¿Para la interpretación de una norma podemos utilizar el método histórico?.
Es decir, examinar los antecedentes del texto legal y estudiar la evolución que le ha precedido, como las leyes anteriores, los proyectos legislativos, las discusiones parlamentarias, etc, ya que el contraste entre la norma y los antecedentes nos puede permitir conocer el alcance de aquella en algunas ocasiones y, en otras, cuál no es el sentido del texto que interpretamos.
Resumiendo:
¿Hay algún motivo para que no pueda ser utilizada la Exposición de 1960 para interpretar los términos a los que nos hemos referido?.
Pregunto:
¿Para la interpretación de una norma podemos utilizar el método histórico?.
Es decir, examinar los antecedentes del texto legal y estudiar la evolución que le ha precedido, como las leyes anteriores, los proyectos legislativos, las discusiones parlamentarias, etc, ya que el contraste entre la norma y los antecedentes nos puede permitir conocer el alcance de aquella en algunas ocasiones y, en otras, cuál no es el sentido del texto que interpretamos.
Resumiendo:
¿Hay algún motivo para que no pueda ser utilizada la Exposición de 1960 para interpretar los términos a los que nos hemos referido?.
DIscolo, no puede existir dos exposiciones de motivos, la reforma de la LPH de de 1999 que te copio del BOE deja muy claro cual es la expoción de motivos. No rices el rizo. Por una vez dale la razón a quien la tiene, y si no es asi fundamentalo diciendo otra cosa. pero no te agarres a la disposición final unica. Y además la exposición es la exposición que quieren hacer los padres de la patria cuando quieren dejar algunas cosas aparentemente mas claras, y que no se recogen en el articulado.
Los reyes discolo te van a traer carbones, y yo que soy muy amiga de Baltasar, le dire que esta noche te deje un gran saco., cosa que me agradecerás pues a buen precio se esta poniendo el gas y la electircidad.
Los reyes discolo te van a traer carbones, y yo que soy muy amiga de Baltasar, le dire que esta noche te deje un gran saco., cosa que me agradecerás pues a buen precio se esta poniendo el gas y la electircidad.
Veamos, la reforma, lo que modifica es el articulado.
Pero no modifica la terminoilogía.
Por lo que para las aclaraciones a la misma, tendremos que acudir a las Exposiciones en primer lugar. Precisamente, la Disposición Final Única, en su apartado 1 dice:
"Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo ESTABLECIDO (2) en la presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las clausulas CONTENIDAS (2) en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
1. La exposición de motivos de la Ley de 1960 no creo que se oponga a lo establecido en la reforma. De todas las maneras, algún ponente no lego podría afinarnos este punto.
2 (*). He resaltado lo de ESTABLECIDO, para que veamos como afina el LEGISLADOR. El Legislador ESTABLECE, en cambio, cuando hace referencia a los ESTATUTOS coge y dice "CONTIENEN".
Esto lleva a lo qu ehemos estado poniendo sobre ¿quién puede establecer?.
EN LA CONTROVERSIA ENCONTRAREMOS LA VERDAD
Pero no modifica la terminoilogía.
Por lo que para las aclaraciones a la misma, tendremos que acudir a las Exposiciones en primer lugar. Precisamente, la Disposición Final Única, en su apartado 1 dice:
"Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo ESTABLECIDO (2) en la presente Ley. Asimismo quedan sin efecto las clausulas CONTENIDAS (2) en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
1. La exposición de motivos de la Ley de 1960 no creo que se oponga a lo establecido en la reforma. De todas las maneras, algún ponente no lego podría afinarnos este punto.
2 (*). He resaltado lo de ESTABLECIDO, para que veamos como afina el LEGISLADOR. El Legislador ESTABLECE, en cambio, cuando hace referencia a los ESTATUTOS coge y dice "CONTIENEN".
Esto lleva a lo qu ehemos estado poniendo sobre ¿quién puede establecer?.
EN LA CONTROVERSIA ENCONTRAREMOS LA VERDAD
7858 LEY 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal.
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo
vengo en sancionar la siguiente Ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la
gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la
regulación de las relaciones entre los copropietarios
sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción
y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero,
como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron
un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad
social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han
surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia
de regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad
es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza
la realización de determinadas actuaciones que son convenientes
para la comunidad de propietarios e incluso,
por razones medioambientales o de otra índole, para
el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente
flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento
de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión
de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad
de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación,
aprovechamiento de la energía solar, etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr
que las comunidades de propietarios puedan legítimamente
cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes
de las mismas. Lo que se viene denominando
«lucha contra la morosidad» se pretende combatir con
esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas
a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad
en el instrumento público de transmisión de las
cantidades adeudadas por los propietarios, afección real
del inmueble transmitido al pago de los gastos generales
correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad
solidaria del transmitente que no comunique
el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo
a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de
propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil
y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas
con la comunidad, etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación
actualizada de la formación de las actas de las Juntas,
funciones de los órganos de la comunidad, en particular
del administrador, que podrá ser cualquier copropietario
o persona física con cualificación profesional suficiente,
régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto,
renuncia al cargo del presidente y otras numerosas materias
que la realidad diaria de la vida en comunidad había
puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad
y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda
a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento
de que seguirá siendo durante las décadas
venideras una de las normas jurídicas
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal.
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo
vengo en sancionar la siguiente Ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21
de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la
gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la
regulación de las relaciones entre los copropietarios
sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción
y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero,
como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron
un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad
social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han
surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia
de regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad
es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza
la realización de determinadas actuaciones que son convenientes
para la comunidad de propietarios e incluso,
por razones medioambientales o de otra índole, para
el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente
flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento
de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión
de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad
de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación,
aprovechamiento de la energía solar, etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr
que las comunidades de propietarios puedan legítimamente
cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes
de las mismas. Lo que se viene denominando
«lucha contra la morosidad» se pretende combatir con
esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas
a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad
en el instrumento público de transmisión de las
cantidades adeudadas por los propietarios, afección real
del inmueble transmitido al pago de los gastos generales
correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad
solidaria del transmitente que no comunique
el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo
a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de
propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil
y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas
con la comunidad, etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación
actualizada de la formación de las actas de las Juntas,
funciones de los órganos de la comunidad, en particular
del administrador, que podrá ser cualquier copropietario
o persona física con cualificación profesional suficiente,
régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto,
renuncia al cargo del presidente y otras numerosas materias
que la realidad diaria de la vida en comunidad había
puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad
y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda
a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento
de que seguirá siendo durante las décadas
venideras una de las normas jurídicas
La reforma no deroga la Exposición de Motivos. Solo modifica y añade algunos Arículos.
Ergo ..., al no tener exposición de motvos la Reforma, ...
Además, en el curso antedicho, tambien decían que había que remontarse a los antecedentes d ela Ley concreta, porque si hubiesen queriod decir otros significados diferentes a los anteriores, lo hubiesen dicho expresamente.
Y de donde he sacado la Exposición es de Textos con la Ley reformada.
Ergo ..., al no tener exposición de motvos la Reforma, ...
Además, en el curso antedicho, tambien decían que había que remontarse a los antecedentes d ela Ley concreta, porque si hubiesen queriod decir otros significados diferentes a los anteriores, lo hubiesen dicho expresamente.
Y de donde he sacado la Exposición es de Textos con la Ley reformada.
Es decir, la exposiicón de motivos que adjuntas se refiere al texto de la ley 49/1960, de 21 de juilo de propiedad horizontal, vigente hasta la entrada en vigor de la ley 8/1999.
En la ley 8/1999 únicamente se recoge en concepto de exposición de motivos, el preámbulo que publicas en tu 5º mensaje, Justa.
En la ley 8/1999 únicamente se recoge en concepto de exposición de motivos, el preámbulo que publicas en tu 5º mensaje, Justa.
PREAMBULO
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar..., etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando lucha contra la morosidad se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la formación de las actas de las juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en particular del Administrador, que podrá ser cualquier copropietario o persona física con cualificación profesional suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del Presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de la vida en comunidad había puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar..., etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando lucha contra la morosidad se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la formación de las actas de las juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en particular del Administrador, que podrá ser cualquier copropietario o persona física con cualificación profesional suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del Presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de la vida en comunidad había puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración. La Ley, que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, así como de la detenida ponderación de los diversos problemas, ha sido confiar normalmente al adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando por el contrario, por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el número de estas personas encargadas de la representación y gestión sea mayor o menor según la importancia y necesidad de la colectividad.
Por último, debe señalarse que la economía del sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la legislación hipotecaria. Se ha partido, en un afán de claridad, de la conveniencia de agregar dos párrafos al artículo 8 de la vigente Ley Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripción del edificio en su conjunto, sometido al régimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente, con folio registral propio.
El número cuarto del mencionado artículo 8 prevé la hipótesis normal de constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir, la construcción de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la enajenación de pisos y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo, ab initio, entre ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de apartamento o fracciones independientes. A título excepcional, y con el mismo propósito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que así lo soliciten todos ellos.
Y el número quinto del mismo artículo 8 permite crear el folio autónomo e independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la constitución del régimen de propiedad horizontal.
En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Españolas, dispongo:
CAPÍTULO I.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el número de estas personas encargadas de la representación y gestión sea mayor o menor según la importancia y necesidad de la colectividad.
Por último, debe señalarse que la economía del sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la legislación hipotecaria. Se ha partido, en un afán de claridad, de la conveniencia de agregar dos párrafos al artículo 8 de la vigente Ley Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripción del edificio en su conjunto, sometido al régimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente, con folio registral propio.
El número cuarto del mencionado artículo 8 prevé la hipótesis normal de constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir, la construcción de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la enajenación de pisos y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo, ab initio, entre ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de apartamento o fracciones independientes. A título excepcional, y con el mismo propósito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que así lo soliciten todos ellos.
Y el número quinto del mismo artículo 8 permite crear el folio autónomo e independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la constitución del régimen de propiedad horizontal.
En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Españolas, dispongo:
CAPÍTULO I.
lado es insuficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de convivencia normal y pacífica.
Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la Ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.
Una de las más importantes novedades que contiene la Ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de la coacción lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnización. Pero esta normal sanción del incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como los aquí considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal; otra razón es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposición judicial del cumplimiento específico es prácticamente imposible por el carácter negativo de la obligación, y la indemnización no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prevé la posibilidad de la privación judicial del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura la contribución a los gastos comunes con una afectación real del piso o local al pago de este crédito considerado preferente
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de convivencia normal y pacífica.
Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la Ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.
Una de las más importantes novedades que contiene la Ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de la coacción lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnización. Pero esta normal sanción del incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como los aquí considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal; otra razón es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposición judicial del cumplimiento específico es prácticamente imposible por el carácter negativo de la obligación, y la indemnización no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prevé la posibilidad de la privación judicial del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura la contribución a los gastos comunes con una afectación real del piso o local al pago de este crédito considerado preferente
La Ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación ex novo, de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una Ley de carácter general, en el sentido de ser de aplicación a todo el territorio nacional. El artículo 396 del Código Civil, como ocurre en supuestos análogos, recoge las notas esenciales de este régimen de propiedad y, por lo demás, queda reducido a norma de remisión. El carácter general de la Ley viene aconsejado, sobre todo, por la razón de política legislativa derivada de que la necesidad a que sirve se manifiesta por igual en todo territorio; pero también se ha tenido en cuenta una razón de técnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una circunstanciada concreción que excede de la tónica propia de un Código Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad.
La modificación que introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del artículo 396 del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La Ley que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la Comisión de Códigos, dando un paso más pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto.
A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso stricto sensu, o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificación, pertenencias y servicios -abstracción hecha de los particulares espacios- tales uso y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.
En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación dogmática y mucho menos la consagración de una ideología de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida función social que cumple esta institución, cabe entender que el designio de simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realiza así de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo 396. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha guiado la Ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aquí una concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia difusión.
Motivo de especial estudio ha sido la concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal.
La Ley brinda una regulación que, por un
La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad.
La modificación que introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del artículo 396 del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La Ley que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la Comisión de Códigos, dando un paso más pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto.
A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso stricto sensu, o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificación, pertenencias y servicios -abstracción hecha de los particulares espacios- tales uso y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.
En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación dogmática y mucho menos la consagración de una ideología de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida función social que cumple esta institución, cabe entender que el designio de simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realiza así de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo 396. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha guiado la Ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aquí una concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia difusión.
Motivo de especial estudio ha sido la concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal.
La Ley brinda una regulación que, por un
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS:
Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución que como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artículo 396 del Código Civil.La presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la práctica, sino con un alcance más amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la ordenación jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las concretas e históricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad última, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en función del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.
Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera en la ordenación de la propiedad urbana. Se manifiesta a través de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones, junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habituales. La acción de Estado ha considerado y atendido a esta situación real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcción impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa, en la esfera del arrendamiento, a través de una legislación frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones económicas sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que, al quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas. Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que además requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él en un plano más adecuado, que permite soluciones estables y ello a la larga redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función económico-social.
Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución que como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artículo 396 del Código Civil.La presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la práctica, sino con un alcance más amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la ordenación jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las concretas e históricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad última, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en función del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.
Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera en la ordenación de la propiedad urbana. Se manifiesta a través de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones, junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habituales. La acción de Estado ha considerado y atendido a esta situación real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcción impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa, en la esfera del arrendamiento, a través de una legislación frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones económicas sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que, al quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas. Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que además requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él en un plano más adecuado, que permite soluciones estables y ello a la larga redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función económico-social.
Uys discolo:
Yo lo que he dicho y mantengo es que coeficiente de propiedad y cuota de participación en gastos no son términos sinónimos, lo cual mantengo. Lo dije porque tú sostenías que en la LPH son términos sinónimos cuando lo cierto es que la LPH no menciona el coeficiente de propiedad para absolutamente nada.
En cuanto a la exposición de moitvos que estás leyendo .... está caduca. O lo que es lo mismo. No es vigente lo que lees.
La exposición de motivos de la reforma efectuada en 1999 a la Ley de Propiedad Horizontal consta únicamente de cinco párrafos y cabe en una sola cara de una hoja DIN A6.
Disculpado el fallo de tu penúltima intervención.
Un abrazo.
Yo lo que he dicho y mantengo es que coeficiente de propiedad y cuota de participación en gastos no son términos sinónimos, lo cual mantengo. Lo dije porque tú sostenías que en la LPH son términos sinónimos cuando lo cierto es que la LPH no menciona el coeficiente de propiedad para absolutamente nada.
En cuanto a la exposición de moitvos que estás leyendo .... está caduca. O lo que es lo mismo. No es vigente lo que lees.
La exposición de motivos de la reforma efectuada en 1999 a la Ley de Propiedad Horizontal consta únicamente de cinco párrafos y cabe en una sola cara de una hoja DIN A6.
Disculpado el fallo de tu penúltima intervención.
Un abrazo.
