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Claúsula estatutaria: sustitución de ascensor
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En la citada resolución de la Sala Primera del Tribunal Supremo considera que el artº 16 ha de ser objeto de interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el artº 3 del Código Civil para evitar supuestos de abuso notorio del derecho como sucede cuando se hace precisa la modificación de las reglas estatutarias para lograr una ordenada convivencia de los cotitulares y alcanzar los objetivos conformes a derecho de la copropiedad, sin que ello sea posible por la oposición tenaz de un copropietario, movido por razones de capricho, egoísmo y acomodo a sus intereses que contradicen los comunes; lo que lleva a considerar los supuestos de falta de unanimidad causada por oposición sin fundamento de uno de los copropietarios, como susceptibles de sometimiento a juicio declarativo contradictorio con intervención del copropietario disidente, ya que el procedimiento de equidad no es exclusivo ni excluyente, y el sentido de la regla 3ª del referido artº 16 de la Ley dePropiedadHorizontalresulta previsor al reconocer el derecho de las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles, derecho que no puede quedar vacío de contenido. De esta forma se evita que la comunidad de propietarios quede sometida al antojo del copropietario contradictor y disidente sin un motivo ajustado a derecho, lo cual supondría una situación abusiva, contraria a los intereses expresados de la mayoría cuasi absoluta, lo que, vendría a contradecir el principio constitucional recogido en el artº 14 de la Constitución Española.
Así las cosas no cabe sino estimar el recurso de apelación interpuesto, ya que la copropietaria demandada no alega un motivo razonable y acorde a derecho para fundamentar su oposición a losacuerdosalcanzados, que no llegan a ser unánimes por su oposición, y no pudiendo esta alcanzar cobertura legal, dado que el motivo de oposición no la tiene, no cabe sino calificarla de abuso de derecho, ya que lo acordado por la comunidad en el año 1980, debió en su momento ser impugnado, sin que pueda ahora motivar su oposición la demandada al acuerdo adoptado por el resto de los copropietarios en un tema totalmente ajeno, como el que nos ocupa. Por todo ello debe estimarse la demanda interpuesta ya que en este juicio ordinario, declarativo y contradictorio con intervención de la copropietaria disidente, se ha analizado la oposición que esta mantiene, llegando a la conclusión de que la misma constituye un abuso de derecho, por lo que se acuerda dejar sin efecto la manifestación de discrepancia y la disconformidad de la copropietaria demandada.
TERCERO.- No procede verificar especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada, ya que el recurso de apelación interpuesto ha sido estimado. (artº 398 de la L.E.Civil). En cuanto a las costas ocasionadas en la primera instancia se impondrán a la parte demandada en atención a lo dispuesto en el artº 394 de la L.E.Civil, ya que se estima íntegramente la demanda interpuesta.
F A L L OEstimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Javier Castillo Torres, en nombre y representación de DIRECCION000 de Pamplona/Iruña, contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 297/2004, seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona/Iruña y en consecuencia revocar dicha resolución, dejándola sin efecto, sin que proceda verificar especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.
Estimar en la demanda interpuesta por el Procurador D. José Javier Castillo Torres, en nombre y representación de la DIRECCION000 de Pamplona/Iruña, contra Dª María Milagros, representada por la Procuradora Dª Yolanda Apezteguia Elso, declarando el abuso de derecho en que incurrió Dª María Milagros cuando manifestó su discrepancia y disconformidad respecto a losacuerdos recogidos en la Junta General Extraordinaria de la DIRECCION000 de Pamplona/Iruña celebrada el 17 de febrero de 2003; dejando sin efecto y anulando por tanto la manifestación de discrepancia y disconformidad por ella notificada, mediante carta de 14 de marzo de 2003, con expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia a la pate demandada.
Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
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Saludos cordiales. MR.
En la citada resolución de la Sala Primera del Tribunal Supremo considera que el artº 16 ha de ser objeto de interpretación adecuada a la realidad social actual, como autoriza el artº 3 del Código Civil para evitar supuestos de abuso notorio del derecho como sucede cuando se hace precisa la modificación de las reglas estatutarias para lograr una ordenada convivencia de los cotitulares y alcanzar los objetivos conformes a derecho de la copropiedad, sin que ello sea posible por la oposición tenaz de un copropietario, movido por razones de capricho, egoísmo y acomodo a sus intereses que contradicen los comunes; lo que lleva a considerar los supuestos de falta de unanimidad causada por oposición sin fundamento de uno de los copropietarios, como susceptibles de sometimiento a juicio declarativo contradictorio con intervención del copropietario disidente, ya que el procedimiento de equidad no es exclusivo ni excluyente, y el sentido de la regla 3ª del referido artº 16 de la Ley dePropiedadHorizontalresulta previsor al reconocer el derecho de las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles, derecho que no puede quedar vacío de contenido. De esta forma se evita que la comunidad de propietarios quede sometida al antojo del copropietario contradictor y disidente sin un motivo ajustado a derecho, lo cual supondría una situación abusiva, contraria a los intereses expresados de la mayoría cuasi absoluta, lo que, vendría a contradecir el principio constitucional recogido en el artº 14 de la Constitución Española.
Así las cosas no cabe sino estimar el recurso de apelación interpuesto, ya que la copropietaria demandada no alega un motivo razonable y acorde a derecho para fundamentar su oposición a losacuerdosalcanzados, que no llegan a ser unánimes por su oposición, y no pudiendo esta alcanzar cobertura legal, dado que el motivo de oposición no la tiene, no cabe sino calificarla de abuso de derecho, ya que lo acordado por la comunidad en el año 1980, debió en su momento ser impugnado, sin que pueda ahora motivar su oposición la demandada al acuerdo adoptado por el resto de los copropietarios en un tema totalmente ajeno, como el que nos ocupa. Por todo ello debe estimarse la demanda interpuesta ya que en este juicio ordinario, declarativo y contradictorio con intervención de la copropietaria disidente, se ha analizado la oposición que esta mantiene, llegando a la conclusión de que la misma constituye un abuso de derecho, por lo que se acuerda dejar sin efecto la manifestación de discrepancia y la disconformidad de la copropietaria demandada.
TERCERO.- No procede verificar especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada, ya que el recurso de apelación interpuesto ha sido estimado. (artº 398 de la L.E.Civil). En cuanto a las costas ocasionadas en la primera instancia se impondrán a la parte demandada en atención a lo dispuesto en el artº 394 de la L.E.Civil, ya que se estima íntegramente la demanda interpuesta.
F A L L OEstimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Javier Castillo Torres, en nombre y representación de DIRECCION000 de Pamplona/Iruña, contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario nº 297/2004, seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona/Iruña y en consecuencia revocar dicha resolución, dejándola sin efecto, sin que proceda verificar especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.
Estimar en la demanda interpuesta por el Procurador D. José Javier Castillo Torres, en nombre y representación de la DIRECCION000 de Pamplona/Iruña, contra Dª María Milagros, representada por la Procuradora Dª Yolanda Apezteguia Elso, declarando el abuso de derecho en que incurrió Dª María Milagros cuando manifestó su discrepancia y disconformidad respecto a losacuerdos recogidos en la Junta General Extraordinaria de la DIRECCION000 de Pamplona/Iruña celebrada el 17 de febrero de 2003; dejando sin efecto y anulando por tanto la manifestación de discrepancia y disconformidad por ella notificada, mediante carta de 14 de marzo de 2003, con expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia a la pate demandada.
Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
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Saludos cordiales. MR.
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En Junta General Ordinaria celebrada el día 21 de Agosto de 2002, la comunidad, dada cuenta de la notificación fehaciente de losacuerdosadoptados en la reunión celebrada en la Junta General el 16 de enero de 2002, con respeto del plazo legalmente establecido para posiblesimpugnaciones, no producidas, deviniendo por lo tanto aquellosacuerdosfirmes, acordó:
"1.-Autorizar, a quien resulte comprador de la vivienda que es elemento común, realizar alteración de la estructura del edificio al objeto de dotar a aquella de ventanas que faciliten luces y vistas en lo que la fábrica del inmueble lo permita, y siempre previa conformidad de la Comunidad al proyecto técnico y contando con las pertinentes licencias administrativas.
2.-Mantener, temporalmente, el precio de venta fijado en el acuerdo 2 del punto 3º del Acta de la reunión de la Junta General fecha 16 de enero de 2002
3.- Delegar en la Junta Rectora las más amplias facultades para la aprobación o corrección que proceda en la modificación a que se refiere el punto 1 precedente, para lo que podrá concertar las asistencias técnicas que estime oportunas o necesarias, de forma que con la autorización queden salvaguardados los derechos de la Comunidad y de los propietarios que pudieren resultar afectados por colindancia o proximidad".
Con fecha 17 de febrero de 2003 en Junta General Extraordinaria la comunidad de propietarios acordó la desafección de la vivienda que había sido dedicada a portería de los elementos comunes, para su separación, en régimen depropiedadhorizontal, como una nueva finca depropiedadprivativa, para su enajenación en los términos previstos en las reuniones anteriores, con la consiguiente modificación de las cuotas que en los elementos comunes del edificio corresponden a todos loslocalesy viviendas, incluída la nueva creada enpropiedadhorizontal. Se acordó asímismo vender a D. Fidel la nueva entidad constituida en lapropiedadhorizontal, fijándose las correspondientes condiciones.
La comunidad remitió el acta correspondiente a los copropietarios que no estuvieron presentes en la junta general extraordinaria, la ahora demandada, -Dª María Milagros- mediante escrito remitido al Secretario y Administrador de la comunidad de propietarios, manifestó su discrepancia y total disconformidad con el acuerdo referido a la desafectación de la vivienda- portería, segregación local-planta, y modificación de cuotas de participación en los elementos comunes, manifestando su oposición a los mismos, y expresando las razones que le llevan a esta oposición, que "no son otras que el hecho de que cuando, en el año 1980, necesitamos solicitar de esa comunidad autorización para la segregación de local de planta baja, tuvimos que abonar la suma, nada desdeñable de 300.000 pts acambiode la misma. Entiendo que ello constituyó un evidente abuso de derecho, pues a nadie perjudicaba la división de un local, entonces en situación de proindiviso de dos personas para poner fin a dicha situación". Esta oposición continua manteniéndose hasta la fecha.
La parte apelante invoca la argumentación jurídica expuesta en la sentencia de fecha 13 de marzo de 2003 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, en la que se resuelve si cabe sustituir en vía judicial el requisito de la unanimidad de los propietarios para la modificación de losEstatutosque exige la regla 1ª del artº 16 de la Ley dePropiedadHorizontal, toda vez que su regla 2ª establece el llamado juicio de equidad para losacuerdosque no se hubieran podido tomar por falta de mayoría, sin referencia expresa en los supuestos de falta de unanimidad. La citada resolución recoge que por imperativo legal la modificación de losEstatutosprecisa el acuerdo unánime, y así se ha pronunciado reiteradamente la jurisprudencia de la Sala Primera, en cuanto a que la regla de unanimidad si no se observaba dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho (Sentencias de 24-9-1991, 22-5-1992, 26-6-1993, 19-11-1996, 5-5-2000, 7-3-2002 entre otras).
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En Junta General Ordinaria celebrada el día 21 de Agosto de 2002, la comunidad, dada cuenta de la notificación fehaciente de losacuerdosadoptados en la reunión celebrada en la Junta General el 16 de enero de 2002, con respeto del plazo legalmente establecido para posiblesimpugnaciones, no producidas, deviniendo por lo tanto aquellosacuerdosfirmes, acordó:
"1.-Autorizar, a quien resulte comprador de la vivienda que es elemento común, realizar alteración de la estructura del edificio al objeto de dotar a aquella de ventanas que faciliten luces y vistas en lo que la fábrica del inmueble lo permita, y siempre previa conformidad de la Comunidad al proyecto técnico y contando con las pertinentes licencias administrativas.
2.-Mantener, temporalmente, el precio de venta fijado en el acuerdo 2 del punto 3º del Acta de la reunión de la Junta General fecha 16 de enero de 2002
3.- Delegar en la Junta Rectora las más amplias facultades para la aprobación o corrección que proceda en la modificación a que se refiere el punto 1 precedente, para lo que podrá concertar las asistencias técnicas que estime oportunas o necesarias, de forma que con la autorización queden salvaguardados los derechos de la Comunidad y de los propietarios que pudieren resultar afectados por colindancia o proximidad".
Con fecha 17 de febrero de 2003 en Junta General Extraordinaria la comunidad de propietarios acordó la desafección de la vivienda que había sido dedicada a portería de los elementos comunes, para su separación, en régimen depropiedadhorizontal, como una nueva finca depropiedadprivativa, para su enajenación en los términos previstos en las reuniones anteriores, con la consiguiente modificación de las cuotas que en los elementos comunes del edificio corresponden a todos loslocalesy viviendas, incluída la nueva creada enpropiedadhorizontal. Se acordó asímismo vender a D. Fidel la nueva entidad constituida en lapropiedadhorizontal, fijándose las correspondientes condiciones.
La comunidad remitió el acta correspondiente a los copropietarios que no estuvieron presentes en la junta general extraordinaria, la ahora demandada, -Dª María Milagros- mediante escrito remitido al Secretario y Administrador de la comunidad de propietarios, manifestó su discrepancia y total disconformidad con el acuerdo referido a la desafectación de la vivienda- portería, segregación local-planta, y modificación de cuotas de participación en los elementos comunes, manifestando su oposición a los mismos, y expresando las razones que le llevan a esta oposición, que "no son otras que el hecho de que cuando, en el año 1980, necesitamos solicitar de esa comunidad autorización para la segregación de local de planta baja, tuvimos que abonar la suma, nada desdeñable de 300.000 pts acambiode la misma. Entiendo que ello constituyó un evidente abuso de derecho, pues a nadie perjudicaba la división de un local, entonces en situación de proindiviso de dos personas para poner fin a dicha situación". Esta oposición continua manteniéndose hasta la fecha.
La parte apelante invoca la argumentación jurídica expuesta en la sentencia de fecha 13 de marzo de 2003 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, en la que se resuelve si cabe sustituir en vía judicial el requisito de la unanimidad de los propietarios para la modificación de losEstatutosque exige la regla 1ª del artº 16 de la Ley dePropiedadHorizontal, toda vez que su regla 2ª establece el llamado juicio de equidad para losacuerdosque no se hubieran podido tomar por falta de mayoría, sin referencia expresa en los supuestos de falta de unanimidad. La citada resolución recoge que por imperativo legal la modificación de losEstatutosprecisa el acuerdo unánime, y así se ha pronunciado reiteradamente la jurisprudencia de la Sala Primera, en cuanto a que la regla de unanimidad si no se observaba dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho (Sentencias de 24-9-1991, 22-5-1992, 26-6-1993, 19-11-1996, 5-5-2000, 7-3-2002 entre otras).
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Mantiene que la manifestación o disconformidad de una copropietaria que obstaculiza la unanimidad del acuerdo debe incardinarse dentro del concepto de abuso de derecho, en el caso que nos ocupa, ya que la titular de la mitad indivisa de una bajera de 47 metros cuadrados exige, acambiode retirar su disconformidad, una cantidad de dinero superior a 12.000 €, debiendo tenerse en cuenta que la demandada no estuvo presente en la junta en la que se adoptó el acuerdo, y para evitar que su voto fuera computado como favorable, de acuerdo con el artº 17.1º, manifestó por escrito su discrepancia al Secretario en el plazo establecido al efecto. Reseña la recurrente que la demandada es titular de la mitad indivisa de una bajera de 47 m2, con una cuota en los elementos comunes del 1,5% y exigió el pago de una cantidad para cambiar el sentido de su voto, eliminando así el obstáculo a la eficacia del acuerdo del 98,5% restante de la comunidad, en su representación sobre los elementos comunes. Las razones de la oposición fueron expresadas por la demandada en una carta enviada a la comunidad (Documento nº 10 de los acompañados en la demanda), y consisten en que en el año 1980 tuvo que abonar 300.000 ptas para lograr la autorización de una segregación, entendiendo que ello constituyó un evidente abuso de derecho, motivo por el cual solicita en este momento una compensación, evidenciando de esta forma el abuso de derecho, que resulta notorio.
Considera la recurrente que lo ocurrido hace 25 años no otorga un derecho a reclamar una cantidad frente a los actuales propietarios de las viviendas e inmuebles de la comunidad, derecho que debería hacerse valer en un proceso, y no realizarse arbitrariamente a cuenta del voto necesario para alcanzar la unanimidad sobre losacuerdos.
SEGUNDO.- La comunidad de propietarios demandante tras encargar el estudio técnico pormenorizado para la supresión de barreras arquitectónicas e instalación deascensora cota de la acera, a la vista del alto coste de dichas obras, contempló la posibilidad de su financiación mediante la venta de la que fue vivienda del portero, acordando en Junta Extraordinaria celebrada el 16 de enero de 2002:
"1.-Proceder a la enajenación de la que ha sido vivienda de empleado, y que es elemento común de la casa.
2.-Establecer como precio de venta la cantidad de ciento veinte mil doscientos dos euros con cuarente y dos céntimos (120.202,42).
3.-Determinar que del precio que se obtenga se procederá al abono de las respectivas cantidades que les correspondan por los respectivos porcentajes de participación a los titulares delocalescomercialesen planta baja, y que el correspondiente a las viviendas situadas en plantas elevadas se destinará en su integridad a la ejecución del proyecto de reforma de portal y prolongación deascensor, y el remanente, si lo hubiere, a otras inversiones de carácter comunitario.
4.-Fijar un derecho preferente de adquisición a favor de los actuales propietarios en el edificio, que podrán ejecitar en el plazo de quince días naturales siguientes al envio del Acta de esta reunión, transcurrido el cual se hará oferta general en el mercado inmobiliario, con el consiguiente costo por intervención de profesional.
5.-Posponer a nueva reunión de la Junta General la determinación de nuevos coeficientes de participación y fijación de los requisitos jurídico-registrales que permita la desafectación de la vivienda para considerarla finca registralmente independiente, inscrita en folio registral separado y bajo número propio."
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Mantiene que la manifestación o disconformidad de una copropietaria que obstaculiza la unanimidad del acuerdo debe incardinarse dentro del concepto de abuso de derecho, en el caso que nos ocupa, ya que la titular de la mitad indivisa de una bajera de 47 metros cuadrados exige, acambiode retirar su disconformidad, una cantidad de dinero superior a 12.000 €, debiendo tenerse en cuenta que la demandada no estuvo presente en la junta en la que se adoptó el acuerdo, y para evitar que su voto fuera computado como favorable, de acuerdo con el artº 17.1º, manifestó por escrito su discrepancia al Secretario en el plazo establecido al efecto. Reseña la recurrente que la demandada es titular de la mitad indivisa de una bajera de 47 m2, con una cuota en los elementos comunes del 1,5% y exigió el pago de una cantidad para cambiar el sentido de su voto, eliminando así el obstáculo a la eficacia del acuerdo del 98,5% restante de la comunidad, en su representación sobre los elementos comunes. Las razones de la oposición fueron expresadas por la demandada en una carta enviada a la comunidad (Documento nº 10 de los acompañados en la demanda), y consisten en que en el año 1980 tuvo que abonar 300.000 ptas para lograr la autorización de una segregación, entendiendo que ello constituyó un evidente abuso de derecho, motivo por el cual solicita en este momento una compensación, evidenciando de esta forma el abuso de derecho, que resulta notorio.
Considera la recurrente que lo ocurrido hace 25 años no otorga un derecho a reclamar una cantidad frente a los actuales propietarios de las viviendas e inmuebles de la comunidad, derecho que debería hacerse valer en un proceso, y no realizarse arbitrariamente a cuenta del voto necesario para alcanzar la unanimidad sobre losacuerdos.
SEGUNDO.- La comunidad de propietarios demandante tras encargar el estudio técnico pormenorizado para la supresión de barreras arquitectónicas e instalación deascensora cota de la acera, a la vista del alto coste de dichas obras, contempló la posibilidad de su financiación mediante la venta de la que fue vivienda del portero, acordando en Junta Extraordinaria celebrada el 16 de enero de 2002:
"1.-Proceder a la enajenación de la que ha sido vivienda de empleado, y que es elemento común de la casa.
2.-Establecer como precio de venta la cantidad de ciento veinte mil doscientos dos euros con cuarente y dos céntimos (120.202,42).
3.-Determinar que del precio que se obtenga se procederá al abono de las respectivas cantidades que les correspondan por los respectivos porcentajes de participación a los titulares delocalescomercialesen planta baja, y que el correspondiente a las viviendas situadas en plantas elevadas se destinará en su integridad a la ejecución del proyecto de reforma de portal y prolongación deascensor, y el remanente, si lo hubiere, a otras inversiones de carácter comunitario.
4.-Fijar un derecho preferente de adquisición a favor de los actuales propietarios en el edificio, que podrán ejecitar en el plazo de quince días naturales siguientes al envio del Acta de esta reunión, transcurrido el cual se hará oferta general en el mercado inmobiliario, con el consiguiente costo por intervención de profesional.
5.-Posponer a nueva reunión de la Junta General la determinación de nuevos coeficientes de participación y fijación de los requisitos jurídico-registrales que permita la desafectación de la vivienda para considerarla finca registralmente independiente, inscrita en folio registral separado y bajo número propio."
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Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1ª, Sentencia de 26 Jul. 2005, rec. 57/2005
Ponente: Erice Martínez, María Esther.
Nº de sentencia: 144/2005 Nº de recurso: 57/2005 Jurisdicción: CIVIL
La comunidad podrá modificar losestatutossin la preceptiva unanimidad de los copropietarios cuando, como en el caso, la falta de la precitada unanimidad se deba al voto, caprichoso e infundado, de un copropietario. ABUSO DEL DERECHO. Dicha actitud no cabe sino calificarla de abuso de derecho ya que se basa en un acuerdo adoptado veinte años antes y totalmente ajeno al asunto litigioso.
La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 57/2005, derivado del Juicio ordinario nº 297/2004 , del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña; siendo parte apelante, la DIRECCION000, representada por el Procurador D. JAVIER CASTILLO TORRES y asistida por el Letrado D. FERNANDO; parte apelada, el demandado, Dª María Milagros, representada por la Procuradora Dª YOLANDA APEZTEGUÍA y asistida por el Letrado D. JUAN LUIS APEZTEGUIA.
Siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ESTHER ERICE
I.- ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.
SEGUNDO.- Con fecha 3 de noviembre de 2004, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio ordinario 297/2004 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:
"Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Castillo, en nombre y representación de DIRECCION000 DE PAMPLONA frente a María Milagros, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos del suplico del escrito de demanda y con imposición de las costas a la parte actora".
TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de, DIRECCION000, quien solicitó se estime íntegramente el recurso, y se revoque la sentencia de instancia, dictando otra en su lugar estimando íntegramente la demanda, con expresa condena a las costas causadas.
CUARTO.- La parte apelada, María Milagros, evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confimación de la sentencia de instancia.
QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo Civil nº 57/2005, señalándose el día 27 de Junio de 2005 para su deliberación, votación y fallo, habiéndose observado las prescripciones legales.
II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La parte demandada-apelante alega en su recurso la posibilidad de sustituir en vía judicial el requisito de la unanimidad de los propietarios para la modificación de losestatutosque exige la regla primera del artº 16 de la Ley dePropiedadHorizontal, con expresa referencia a la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 13 de marzo de 2003, en la que para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, se interpreta el artº 16 de forma que permite considerar en sede judicial este supuesto de falta de unanimidad causada por la oposición de uno de los propietarios, toda vez que el procedimiento de equidad no es exclusivo ni excluyente, y no impide que la cuestión se decida en juicio declarativo contradictorio con intervención del copropietario disidente, mostrándose la regla 3ª del referido artº 16 previsor al reconocer el derecho a las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles.
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Ponente: Erice Martínez, María Esther.
Nº de sentencia: 144/2005 Nº de recurso: 57/2005 Jurisdicción: CIVIL
La comunidad podrá modificar losestatutossin la preceptiva unanimidad de los copropietarios cuando, como en el caso, la falta de la precitada unanimidad se deba al voto, caprichoso e infundado, de un copropietario. ABUSO DEL DERECHO. Dicha actitud no cabe sino calificarla de abuso de derecho ya que se basa en un acuerdo adoptado veinte años antes y totalmente ajeno al asunto litigioso.
La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 57/2005, derivado del Juicio ordinario nº 297/2004 , del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña; siendo parte apelante, la DIRECCION000, representada por el Procurador D. JAVIER CASTILLO TORRES y asistida por el Letrado D. FERNANDO; parte apelada, el demandado, Dª María Milagros, representada por la Procuradora Dª YOLANDA APEZTEGUÍA y asistida por el Letrado D. JUAN LUIS APEZTEGUIA.
Siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ESTHER ERICE
I.- ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.
SEGUNDO.- Con fecha 3 de noviembre de 2004, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio ordinario 297/2004 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:
"Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Castillo, en nombre y representación de DIRECCION000 DE PAMPLONA frente a María Milagros, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos del suplico del escrito de demanda y con imposición de las costas a la parte actora".
TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de, DIRECCION000, quien solicitó se estime íntegramente el recurso, y se revoque la sentencia de instancia, dictando otra en su lugar estimando íntegramente la demanda, con expresa condena a las costas causadas.
CUARTO.- La parte apelada, María Milagros, evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confimación de la sentencia de instancia.
QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo Civil nº 57/2005, señalándose el día 27 de Junio de 2005 para su deliberación, votación y fallo, habiéndose observado las prescripciones legales.
II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La parte demandada-apelante alega en su recurso la posibilidad de sustituir en vía judicial el requisito de la unanimidad de los propietarios para la modificación de losestatutosque exige la regla primera del artº 16 de la Ley dePropiedadHorizontal, con expresa referencia a la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 13 de marzo de 2003, en la que para evitar supuestos de abuso notorio del derecho, se interpreta el artº 16 de forma que permite considerar en sede judicial este supuesto de falta de unanimidad causada por la oposición de uno de los propietarios, toda vez que el procedimiento de equidad no es exclusivo ni excluyente, y no impide que la cuestión se decida en juicio declarativo contradictorio con intervención del copropietario disidente, mostrándose la regla 3ª del referido artº 16 previsor al reconocer el derecho a las partes a promover judicialmente la acción que pudiera corresponderles.
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Estoy sorprendido del coraje con que abordáis las cosas; gracias a salamandra ® por el envío de la sentencia completa que le he pedido; he intentado descifrarla y no me ha salido a la primera lectura; también me ha sorprendido sobre el complejo de datos que se barajan en la sentencia; mi primera impresión es que el juez está claramente a favor de la comunidad –como no- a pesar de las irregularidades que el demandante presenta amparándose en la Ley..
El tema de los balcones lo tiene claro el demandante y al final, reparto de costas, eso en el mejor de los casos. Ya profundizaré sobre este caso porque también me sorprende en la forma que toma el juez por la acusación del demandante por la no justificación de estar al corriente de pago de los asistentes a efectos de voto; este es un defecto de forma que ocurre en la mayor parte de las comunidades y el juez, raras veces lo toma en cuenta a pesar de estar suficientemente tipificado en la Ley.
Por cierto, para Audrey; que casualidad , antes de recibir su versión en relación de algunos artículos relativos al apéndice del CCC, lo acababa de recuperar a través de Google, del mismo autor un compendio de 46 paginas ¡que barbaridad! Relativas al CC
Por cierto también, y en la misma dirección de Google, tiro de un epígrafe y leo temas que incorporamos en , autores especiales del post, mariolopez1 y Starlette, muy interesante, ésta última me resulta familiar , hace ¡mucho tiempo no aparece por estos lares! ; tratan algunos artículos de la nueva ley de CCC en su vertiente de PH; al parecer , esta ley no ha tomado cuerpo porque colisiona en muchos de sus artículos con lo establecido en la constitución española; es bueno empezar por ahí, espero que al final se generalizará y se sustituirán los numerosos remiendos que viene precedida el conjunto de la Ley 49/60.
Sí que me gustaría se me actualizase un poco ese tema; algunos artículos de este nuevo proyecto pienso tiene cosas muy interesantes y mayor protagonismo y garantías para propietarios a nivel individual; voy a hacer por aquí algunas preguntas
Con tan abundante información me resulta un poco difícil ponerme al día.
Vaya mis afectuosos saludos,
El tema de los balcones lo tiene claro el demandante y al final, reparto de costas, eso en el mejor de los casos. Ya profundizaré sobre este caso porque también me sorprende en la forma que toma el juez por la acusación del demandante por la no justificación de estar al corriente de pago de los asistentes a efectos de voto; este es un defecto de forma que ocurre en la mayor parte de las comunidades y el juez, raras veces lo toma en cuenta a pesar de estar suficientemente tipificado en la Ley.
Por cierto, para Audrey; que casualidad , antes de recibir su versión en relación de algunos artículos relativos al apéndice del CCC, lo acababa de recuperar a través de Google, del mismo autor un compendio de 46 paginas ¡que barbaridad! Relativas al CC
Por cierto también, y en la misma dirección de Google, tiro de un epígrafe y leo temas que incorporamos en , autores especiales del post, mariolopez1 y Starlette, muy interesante, ésta última me resulta familiar , hace ¡mucho tiempo no aparece por estos lares! ; tratan algunos artículos de la nueva ley de CCC en su vertiente de PH; al parecer , esta ley no ha tomado cuerpo porque colisiona en muchos de sus artículos con lo establecido en la constitución española; es bueno empezar por ahí, espero que al final se generalizará y se sustituirán los numerosos remiendos que viene precedida el conjunto de la Ley 49/60.
Sí que me gustaría se me actualizase un poco ese tema; algunos artículos de este nuevo proyecto pienso tiene cosas muy interesantes y mayor protagonismo y garantías para propietarios a nivel individual; voy a hacer por aquí algunas preguntas
Con tan abundante información me resulta un poco difícil ponerme al día.
Vaya mis afectuosos saludos,
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7.- En los estatutos de la Comunidad reciben tratamiento distinto los locales comerciales y las viviendas, estableciéndose en su artículo 2º que "son cosas propiedad común a los cuatro pisos altos y al ático: las despensas del semisótano, la escalera, el ascensor, el terrado superior y la vivienda del portero ...", y, al final de ese mismo título I, se dice que "... el propietario de la planta baja no contribuirá a los gastos de conservación y reparación de los elementos determinados en el artículo 2º ...". En consecuencia, no se comparte el criterio judicial de entender que los gastos de la terraza no son de reparación o conservación, sino que pertenecen a una nueva categoría de "gastos para la realización de obras necesarias para la adecuada conservación del inmueble"; no se ha acreditado gasto alguno de mantenimiento de las terrazas; los estatutos tienen el carácter de pacto, debiéndose atender al principio "pacta sunt servanda".
8.- En el fundamento de derecho quinto el párrafo "Como extremo relevante que corrobora ... a favor de la Comunidad" debe desaparecer de la sentencia pues el actor no consignó en proceso monitorio, sino por imperativo legal en el presente procedimiento ordinario -otrosí de la demanda y auto de 22.1.03-.
9.- Conforme a todo ello, deben imponerse las costas a la demandada.
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Saludos cordiales.
7.- En los estatutos de la Comunidad reciben tratamiento distinto los locales comerciales y las viviendas, estableciéndose en su artículo 2º que "son cosas propiedad común a los cuatro pisos altos y al ático: las despensas del semisótano, la escalera, el ascensor, el terrado superior y la vivienda del portero ...", y, al final de ese mismo título I, se dice que "... el propietario de la planta baja no contribuirá a los gastos de conservación y reparación de los elementos determinados en el artículo 2º ...". En consecuencia, no se comparte el criterio judicial de entender que los gastos de la terraza no son de reparación o conservación, sino que pertenecen a una nueva categoría de "gastos para la realización de obras necesarias para la adecuada conservación del inmueble"; no se ha acreditado gasto alguno de mantenimiento de las terrazas; los estatutos tienen el carácter de pacto, debiéndose atender al principio "pacta sunt servanda".
8.- En el fundamento de derecho quinto el párrafo "Como extremo relevante que corrobora ... a favor de la Comunidad" debe desaparecer de la sentencia pues el actor no consignó en proceso monitorio, sino por imperativo legal en el presente procedimiento ordinario -otrosí de la demanda y auto de 22.1.03-.
9.- Conforme a todo ello, deben imponerse las costas a la demandada.
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Saludos cordiales.
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TERCERO.- Frente a la citada resolución judicial se alza la parte actora en base a los argumentos que seguidamente se resumirán:
1.- Impugnación de documentos: sostiene la apelante que el 11.5.05 impugnó ex artículo 427 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la autenticidad de las actas comunitarias a excepción de las de 14.6.00 y 4.7.00, y probado que no reflejan la realidad de lo acontecido, considera que no pueden perjudicar dichas actas a esta parte. Afirma también en este punto la existencia de una serie de falsedades en lo que a los asistentes, lugar de celebración, manifestaciones en ellas contenidas y otros irregularidades en dichas actas;
2.- Se cuestiona la interpretación dada por la sentencia de instancia en lo relativo a la trascendencia de la contribución actora al pago de los gastos de andamiaje, pues entiende el apelante que tal contribución se corresponde con una primera fase del problema en la que la protección a los viandantes se situó por encima de cualquier otra consideración, pues el peligro no era sólo potencial sino real, aconteciendo que quedó inservible un vehículo. Esta contribución fue inmediata. Del libro de actas se desprende que esta parte no contribuyó voluntariamente al pago de las obras de autos y que en todo momento exteriorizó el deseo de individualizar y concretar responsabilidades.
3. A la luz de la documentación aportada por el Sr. Jose Ramón resulta que en la Junta de 25.2.02 -sin el consenso de esta parte- asienta el acuerdo para ejecutar la sobras de autos "... y realizar la provisión de fondos necesaria para atender los pagos ...", sin embargo, y como quiera que no los pagaron, eran todos los asistentes morosos al tiempo de celebrar la junta de 6.8.02;
4.- La sentencia de instancia increpa al actor por asistir a la junta de 25.2.02 sin impugnar sus acuerdos, pero en ella, antes de iniciar la discusión sobre las obras se invitó a esta parte a ausentarse, y así hizo; por otro lado, los gastos de las obras de autos no fueron sometidos a debate en presencia de esta parte, y tampoco consta que el hoy actor participara en la toma de acuerdos; no consta que se notificaran los acuerdos referidos a las obras de autos, que al parecer se adoptaron en las junta de 10.5.01 y 25.2.02, ni que se convocara a la junta de 10.5.01; no consta en autos el misterioso "addendum" a que se refiere la junta de 25.2.02.
5.- El actor no debe contribuir al pago de los nuevos balcones pues no se le permitió participar en los acuerdos sobre los balcones ni se le convocó a la junta de 10.5.01, no participó en la toma de acuerdos de las juntas de 10.5.01 y 25.2.02, ni se le notificaron sus acuerdos; la Comunidad no ha acreditado reparación alguna anterior en dichos balcones; se disiente de lo afirmado por el perito respecto al origen del problema; la Comunidad se apartó, sin contar con esta parte, de las directrices del arquitecto Dº Simón; esta parte se opone a contribuir al pago de los balcones por entender que son privativos (sentencia de la Sala 1ª del TS de 4.6.97); el resultado de las obras de los balcones evidencia la no idoneidad del sistema constructivo llevado a cabo;
6.- El actor no debe contribuir al pago de humedades perfectamente ubicadas; la interpretación hecha por la sentencia de la prueba pericial es incorrecta, afirmando el perito que nada lleva a concluir que se hayan causado daños de propósito, cuando no se debaten en autos actitudes dolosas; el edificio data de 1956 y los demandados no han acreditado que los dueños de las plantas altas hayan sustituido las instalaciones de los cuartos de baño, duchas, aseso, cocinas, etcétera; vecinos estos que se han despreocupado del mantenimiento, salvo el comunero Sr. Matías.
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TERCERO.- Frente a la citada resolución judicial se alza la parte actora en base a los argumentos que seguidamente se resumirán:
1.- Impugnación de documentos: sostiene la apelante que el 11.5.05 impugnó ex artículo 427 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la autenticidad de las actas comunitarias a excepción de las de 14.6.00 y 4.7.00, y probado que no reflejan la realidad de lo acontecido, considera que no pueden perjudicar dichas actas a esta parte. Afirma también en este punto la existencia de una serie de falsedades en lo que a los asistentes, lugar de celebración, manifestaciones en ellas contenidas y otros irregularidades en dichas actas;
2.- Se cuestiona la interpretación dada por la sentencia de instancia en lo relativo a la trascendencia de la contribución actora al pago de los gastos de andamiaje, pues entiende el apelante que tal contribución se corresponde con una primera fase del problema en la que la protección a los viandantes se situó por encima de cualquier otra consideración, pues el peligro no era sólo potencial sino real, aconteciendo que quedó inservible un vehículo. Esta contribución fue inmediata. Del libro de actas se desprende que esta parte no contribuyó voluntariamente al pago de las obras de autos y que en todo momento exteriorizó el deseo de individualizar y concretar responsabilidades.
3. A la luz de la documentación aportada por el Sr. Jose Ramón resulta que en la Junta de 25.2.02 -sin el consenso de esta parte- asienta el acuerdo para ejecutar la sobras de autos "... y realizar la provisión de fondos necesaria para atender los pagos ...", sin embargo, y como quiera que no los pagaron, eran todos los asistentes morosos al tiempo de celebrar la junta de 6.8.02;
4.- La sentencia de instancia increpa al actor por asistir a la junta de 25.2.02 sin impugnar sus acuerdos, pero en ella, antes de iniciar la discusión sobre las obras se invitó a esta parte a ausentarse, y así hizo; por otro lado, los gastos de las obras de autos no fueron sometidos a debate en presencia de esta parte, y tampoco consta que el hoy actor participara en la toma de acuerdos; no consta que se notificaran los acuerdos referidos a las obras de autos, que al parecer se adoptaron en las junta de 10.5.01 y 25.2.02, ni que se convocara a la junta de 10.5.01; no consta en autos el misterioso "addendum" a que se refiere la junta de 25.2.02.
5.- El actor no debe contribuir al pago de los nuevos balcones pues no se le permitió participar en los acuerdos sobre los balcones ni se le convocó a la junta de 10.5.01, no participó en la toma de acuerdos de las juntas de 10.5.01 y 25.2.02, ni se le notificaron sus acuerdos; la Comunidad no ha acreditado reparación alguna anterior en dichos balcones; se disiente de lo afirmado por el perito respecto al origen del problema; la Comunidad se apartó, sin contar con esta parte, de las directrices del arquitecto Dº Simón; esta parte se opone a contribuir al pago de los balcones por entender que son privativos (sentencia de la Sala 1ª del TS de 4.6.97); el resultado de las obras de los balcones evidencia la no idoneidad del sistema constructivo llevado a cabo;
6.- El actor no debe contribuir al pago de humedades perfectamente ubicadas; la interpretación hecha por la sentencia de la prueba pericial es incorrecta, afirmando el perito que nada lleva a concluir que se hayan causado daños de propósito, cuando no se debaten en autos actitudes dolosas; el edificio data de 1956 y los demandados no han acreditado que los dueños de las plantas altas hayan sustituido las instalaciones de los cuartos de baño, duchas, aseso, cocinas, etcétera; vecinos estos que se han despreocupado del mantenimiento, salvo el comunero Sr. Matías.
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debe concluirse que no ha quedado acreditado que fuera la actuación de los citados comuneros la causa de los daños sufridos por las vigas, afirmando el perito que "el culpable de que el hormigón aluminoso pierda parte de sus características es la humedad", añadiendo que "en las zonas exteriores, aparte de las acciones del hombre, las inclemencias del tiempo inciden de una manera casi exclusiva, no sólo por la lluvia, sino también por el rocío que se produce en la Isla de madrugada".
5. La parte actora se opone igualmente a contribuir a los gastos relativos a la reparación de las vigas sitas bajo el terrado superior por entender que no es dueño de dicho terreno y está exento de contribuir al pago de los gastos del mismo, ya que esa falta de mantenimiento por los obligados a ello ha influido decisivamente en la producción del daño a las vigas, todo ello de acuerdo con los artículos 2 y 3 de los Estatutos de la Comunidad. Por lo que respecta a su carácter privativo o comunitario, no puede sino afirmarse que de conformidad con el artículo 396 del Código Civil, las citadas vigas constituyen elementos comunitarios, y ello independientemente de que el uso exclusivo del terrado superior que soportan las mismas, corresponda a los propietarios de los pisos altos y ático de conformidad con el artículo 2 de los Estatutos comunitarios. Una cosa es tener el derecho de uso exclusivo y excluyente de dicha zona comunitaria (terrado superior), y otra bien distinta es el carácter o naturaleza comunitaria que debe atribuirse a las vigas objeto de reparación. Por lo que respecta a la causa u origen de los precitados daños, no ha quedado acreditado que haya sido la falta de mantenimiento de las vigas por parte de los copropietarios de los pisos altos y ático, la causa o motivo de los daños sufridos por las mismas, según el informe pericial que consta en autos, dándose por reproducidas las argumentaciones relativas a la obligación de la Comunidad de reparar dicho elemento comunitario y de repercutir posteriormente, en su caso, el importe de los gastos de subsanación al propietario negligente mediante el ejercicio de una acción de responsabilidad extracontractual al amparo del artículo 1.902 del Código Civil.
· Por último, es preciso significar que el artículo 3 de los Estatutos de la Comunidad establece que "el propietario de la planta baja no contribuirá a los gastos de conservación y reparación de los elementos determinados en el artículo 2", siendo estos elementos "las despensas del semisótano, la escalera, el ascensor, el terrado superior y la vivienda del portero". No obstante, y si bien es cierto lo anterior, no puede compartirse la interpretación que de dicho precepto estatutario realizada la parte actora y ello por cuanto los gastos aprobados en la Junta comunitaria no pueden conceptuarse como gastos de mera conservación o reparación, sino de gastos para la realización de obras necesarias para la adecuada conservación del inmueble, de forma que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. A la vista del contenido del informe del Sr. Felix, de las conclusiones expuestas por el Laboratorio de Ensayos Labartec, S.L. y del informe pericial emitido por el Sr. Luis Manuel, debe concluirse la existencia de cemento aluminoso en la composición de las viguetas que forman los forjados, siendo así que el propio Servicio de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento de Palma de Mallorca ordenó a los copropietarios de dicho edificio, y ello a fin de evitar nuevos desprendimientos, la adopción de una serie de reparaciones y medidas para prevenir daños a personas y bienes y garantizar la estabilidad de los balcones exteriores. Por todo ello, y teniendo en cuenta la naturaleza de las obras a realizar en el citado edificio, debe afirmarse la obligación de la Comunidad (y por tanto del actor como parte integrante de la misma) de hacer frente a dichas reparaciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, según el cual, "será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad". Como extremo relevante que corrobora lo anteriormente argumentado debe citarse el hecho de que la Comunidad de Propietarios interpuso un procedimiento monitorio frente al hoy actor en reclamación de los gastos aprobados en la citada Junta, siendo así que el demandante, no sólo consignó la cantidad reclamada por la Comunidad de Propietarios, sino que no se opuso a la entrega de dicha suma a favor de la Comunidad peticionaria. Por dicho motivo, la impugnación posterior por parte del actor del acuerdo comunitario que aprueba dichos gastos supone ir en contra de sus propios actos,
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debe concluirse que no ha quedado acreditado que fuera la actuación de los citados comuneros la causa de los daños sufridos por las vigas, afirmando el perito que "el culpable de que el hormigón aluminoso pierda parte de sus características es la humedad", añadiendo que "en las zonas exteriores, aparte de las acciones del hombre, las inclemencias del tiempo inciden de una manera casi exclusiva, no sólo por la lluvia, sino también por el rocío que se produce en la Isla de madrugada".
5. La parte actora se opone igualmente a contribuir a los gastos relativos a la reparación de las vigas sitas bajo el terrado superior por entender que no es dueño de dicho terreno y está exento de contribuir al pago de los gastos del mismo, ya que esa falta de mantenimiento por los obligados a ello ha influido decisivamente en la producción del daño a las vigas, todo ello de acuerdo con los artículos 2 y 3 de los Estatutos de la Comunidad. Por lo que respecta a su carácter privativo o comunitario, no puede sino afirmarse que de conformidad con el artículo 396 del Código Civil, las citadas vigas constituyen elementos comunitarios, y ello independientemente de que el uso exclusivo del terrado superior que soportan las mismas, corresponda a los propietarios de los pisos altos y ático de conformidad con el artículo 2 de los Estatutos comunitarios. Una cosa es tener el derecho de uso exclusivo y excluyente de dicha zona comunitaria (terrado superior), y otra bien distinta es el carácter o naturaleza comunitaria que debe atribuirse a las vigas objeto de reparación. Por lo que respecta a la causa u origen de los precitados daños, no ha quedado acreditado que haya sido la falta de mantenimiento de las vigas por parte de los copropietarios de los pisos altos y ático, la causa o motivo de los daños sufridos por las mismas, según el informe pericial que consta en autos, dándose por reproducidas las argumentaciones relativas a la obligación de la Comunidad de reparar dicho elemento comunitario y de repercutir posteriormente, en su caso, el importe de los gastos de subsanación al propietario negligente mediante el ejercicio de una acción de responsabilidad extracontractual al amparo del artículo 1.902 del Código Civil.
· Por último, es preciso significar que el artículo 3 de los Estatutos de la Comunidad establece que "el propietario de la planta baja no contribuirá a los gastos de conservación y reparación de los elementos determinados en el artículo 2", siendo estos elementos "las despensas del semisótano, la escalera, el ascensor, el terrado superior y la vivienda del portero". No obstante, y si bien es cierto lo anterior, no puede compartirse la interpretación que de dicho precepto estatutario realizada la parte actora y ello por cuanto los gastos aprobados en la Junta comunitaria no pueden conceptuarse como gastos de mera conservación o reparación, sino de gastos para la realización de obras necesarias para la adecuada conservación del inmueble, de forma que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. A la vista del contenido del informe del Sr. Felix, de las conclusiones expuestas por el Laboratorio de Ensayos Labartec, S.L. y del informe pericial emitido por el Sr. Luis Manuel, debe concluirse la existencia de cemento aluminoso en la composición de las viguetas que forman los forjados, siendo así que el propio Servicio de Disciplina Urbanística del Ayuntamiento de Palma de Mallorca ordenó a los copropietarios de dicho edificio, y ello a fin de evitar nuevos desprendimientos, la adopción de una serie de reparaciones y medidas para prevenir daños a personas y bienes y garantizar la estabilidad de los balcones exteriores. Por todo ello, y teniendo en cuenta la naturaleza de las obras a realizar en el citado edificio, debe afirmarse la obligación de la Comunidad (y por tanto del actor como parte integrante de la misma) de hacer frente a dichas reparaciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, según el cual, "será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad". Como extremo relevante que corrobora lo anteriormente argumentado debe citarse el hecho de que la Comunidad de Propietarios interpuso un procedimiento monitorio frente al hoy actor en reclamación de los gastos aprobados en la citada Junta, siendo así que el demandante, no sólo consignó la cantidad reclamada por la Comunidad de Propietarios, sino que no se opuso a la entrega de dicha suma a favor de la Comunidad peticionaria. Por dicho motivo, la impugnación posterior por parte del actor del acuerdo comunitario que aprueba dichos gastos supone ir en contra de sus propios actos,
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2. Por lo que respecta al segundo motivo de impugnación, debe desestimarse el mismo por cuanto que la cantidad o gasto aprobado e imputado a la parte actora en dicha Junta proviene del presupuesto aprobado por la Junta en fecha 25 de febrero de 2002, a la que asistió el actor, por lo que no puede alegar desconocer el origen del gasto o cargo que se le imputa en la Junta de fecha 6 de agosto de 2002. En virtud de la prueba practicada en el acto del juicio y de la documental que consta en autos, ha quedado acreditado que el actor, no sólo conocía la existencia de las obras que se estaban realizando, sino que además realizó diversos pagos a favor de la Comunidad. En el correo electrónico enviado por el actor, entre otros, al Sr. Juan Luis, en fecha 12 de febrero de 2002, se ruega por parte del demandante que se le facilite un certificado a efectos de repercutir las obras a los inquilinos, correo electrónico que se envió en contestación a otro correo enviado por Don. Juan Luis a la parte actora por el que se le comunicaba la obligación de la Comunidad de reparar las vigas del edificio al tratarse de un elemento estructural, y por ende, de carácter comunitario, petición que fue reiterada por el actor a la Comunidad en la Junta de fecha 25 de febrero de 2002, haciéndose constar en el acta que "el Sr. Gonzalo reclama al administrador la entrega de una certificación de sus aportaciones hasta la fecha de los pagos realizados desde la certificación anterior", y todo ello sin olvidar que: a) la parte actora fue debidamente convocada a dicha Junta por conducto notarial en fecha 31 de julio de 2002, b) tras ser convocado en debida forma, decidió no asistir ni delegar su voto en algún representante y c) no consta que el actor haya impugnado judicialmente los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 25 de febrero de 2002
3. La parte actora se opone a contribuir a la reparación de los balcones por entender que no son elementos comunitarios sino privativos. Tampoco puede estimarse dicha causa impugnatoria, y ello por cuanto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil vigente los balcones del edificio son elementos de carácter comunitario, estableciendo dicho precepto de manera literal que "los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores". En relación con este punto, debe recordarse que el propio Ayuntamiento de esta Ciudad (según documento aportado por la propia actora) requirió a los propietarios de dicha Comunidad, incluido el actor, a la reparación y consolidación de todos los balcones exteriores del edificio, documento que reafirma, por lo que respecta a su ubicación o localización, que se trata de balcones exteriores y por tanto de naturaleza comunitaria.
4. Igualmente considera el actor que no está obligado a contribuir a la reparación de las vigas sitas bajo lavabos, bañeras y fregaderos por entender que el dueño de la vivienda superior ha tenido una intervención decisiva en la producción de ese daño. Partiendo del carácter comunitario de las vigas y forjados del edificio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 396 del Texto Sustantivo, cuestión que, por otra parte, no se discute por la parte actora a la vista del escrito inicial de demanda, deben estimarse las argumentaciones de la representación jurídica de la parte demandada y ello por cuanto, además de no constar prueba alguna en autos que corrobore las alegaciones del actor, corresponde a la Comunidad de propietarios la reparación de los citados elementos, y ello sin perjuicio de que la misma pueda repercutir los gastos sufridos frente al propietario correspondiente por entender que los daños sufridos por el elemento común se han producido como consecuencia del actuar negligente de alguno de los propietarios integrantes de la comunidad. La parte actora interesó en el Hecho Décimo de su escrito de demanda la designación de perito judicial a fin de que determinara la intervención que en la producción de los daños hayan tenido los dueños o usuarios autorizados de los elementos directamente causantes del mismo, y ello a fin de acreditar las manifestaciones vertidas en su escrito de demanda, siendo así que emitido dictamen a tal efecto por el perito designado por este Juzgado,
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2. Por lo que respecta al segundo motivo de impugnación, debe desestimarse el mismo por cuanto que la cantidad o gasto aprobado e imputado a la parte actora en dicha Junta proviene del presupuesto aprobado por la Junta en fecha 25 de febrero de 2002, a la que asistió el actor, por lo que no puede alegar desconocer el origen del gasto o cargo que se le imputa en la Junta de fecha 6 de agosto de 2002. En virtud de la prueba practicada en el acto del juicio y de la documental que consta en autos, ha quedado acreditado que el actor, no sólo conocía la existencia de las obras que se estaban realizando, sino que además realizó diversos pagos a favor de la Comunidad. En el correo electrónico enviado por el actor, entre otros, al Sr. Juan Luis, en fecha 12 de febrero de 2002, se ruega por parte del demandante que se le facilite un certificado a efectos de repercutir las obras a los inquilinos, correo electrónico que se envió en contestación a otro correo enviado por Don. Juan Luis a la parte actora por el que se le comunicaba la obligación de la Comunidad de reparar las vigas del edificio al tratarse de un elemento estructural, y por ende, de carácter comunitario, petición que fue reiterada por el actor a la Comunidad en la Junta de fecha 25 de febrero de 2002, haciéndose constar en el acta que "el Sr. Gonzalo reclama al administrador la entrega de una certificación de sus aportaciones hasta la fecha de los pagos realizados desde la certificación anterior", y todo ello sin olvidar que: a) la parte actora fue debidamente convocada a dicha Junta por conducto notarial en fecha 31 de julio de 2002, b) tras ser convocado en debida forma, decidió no asistir ni delegar su voto en algún representante y c) no consta que el actor haya impugnado judicialmente los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 25 de febrero de 2002
3. La parte actora se opone a contribuir a la reparación de los balcones por entender que no son elementos comunitarios sino privativos. Tampoco puede estimarse dicha causa impugnatoria, y ello por cuanto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil vigente los balcones del edificio son elementos de carácter comunitario, estableciendo dicho precepto de manera literal que "los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores". En relación con este punto, debe recordarse que el propio Ayuntamiento de esta Ciudad (según documento aportado por la propia actora) requirió a los propietarios de dicha Comunidad, incluido el actor, a la reparación y consolidación de todos los balcones exteriores del edificio, documento que reafirma, por lo que respecta a su ubicación o localización, que se trata de balcones exteriores y por tanto de naturaleza comunitaria.
4. Igualmente considera el actor que no está obligado a contribuir a la reparación de las vigas sitas bajo lavabos, bañeras y fregaderos por entender que el dueño de la vivienda superior ha tenido una intervención decisiva en la producción de ese daño. Partiendo del carácter comunitario de las vigas y forjados del edificio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 396 del Texto Sustantivo, cuestión que, por otra parte, no se discute por la parte actora a la vista del escrito inicial de demanda, deben estimarse las argumentaciones de la representación jurídica de la parte demandada y ello por cuanto, además de no constar prueba alguna en autos que corrobore las alegaciones del actor, corresponde a la Comunidad de propietarios la reparación de los citados elementos, y ello sin perjuicio de que la misma pueda repercutir los gastos sufridos frente al propietario correspondiente por entender que los daños sufridos por el elemento común se han producido como consecuencia del actuar negligente de alguno de los propietarios integrantes de la comunidad. La parte actora interesó en el Hecho Décimo de su escrito de demanda la designación de perito judicial a fin de que determinara la intervención que en la producción de los daños hayan tenido los dueños o usuarios autorizados de los elementos directamente causantes del mismo, y ello a fin de acreditar las manifestaciones vertidas en su escrito de demanda, siendo así que emitido dictamen a tal efecto por el perito designado por este Juzgado,
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· Si atendemos al contenido del acta de la Junta de Propietarios de fecha 25 de julio de 2002, en relación con el precepto anteriormente citado, se observa que la misma efectivamente adolece de los siguientes defectos formales: 1) No se indica el autor de la convocatoria o, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. 2) Si se celebra en primera o segunda convocatoria. 3) No se indican las cuotas de participación de los propietarios asistentes y de los que asisten representados.
· No comparte en cambio este Juzgador que el acta adolezca del resto de errores aludidos, tales como, si tiene carácter ordinario o extraordinario o la no indicación de las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo. Por lo que respecta al primero de los indicados, y si bien es cierto que en el encabezamiento del acta se hace constar que "se le convoca a la presente Junta General para tratar los siguientes punto del orden del día", sin especificar el carácter ordinario o extraordinario de la citada Junta, no es menos cierto que el citado defecto debe entenderse subsanado por el contenido de su último apartado, en el que hace constar el acuerdo de convocar nueva Junta General Extraordinaria el día 6 de agosto de 2002, de donde no puede sino deducirse necesariamente que la citada Junta de fecha 25 de julio de 2002 tenía el carácter de extraordinaria. En relación con la no indicación de las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 antes referenciado, debe entenderse que dicho requisito no es exigible en el presente supuesto, y ello por cuanto en la citada Junta no se adoptó ningún acuerdo propiamente dicho en el sentido de que pudiere vincular jurídicamente a los comuneros, dado que el único acuerdo adoptado por los asistentes fue precisamente convocar nueva Junta General Extraordinaria a la vista de la imposibilidad de notificar la convocatoria de la Junta de 25 de julio de 2002 a la propia parte actora.
· Apreciados los defectos formales anteriormente relacionados, los mismos no provocan la nulidad del acta, sino que resultan subsanables de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19.3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, criterio que es además el mantenido por el actor en el punto primero del Hecho Quinto del escrito inicial de demanda. Por todo ello, debe estimarse parcialmente la primera pretensión instada por la parte actora en su escrito de demanda, en el sentido de que la parte demandada deberá proceder a subsanar únicamente los defectos u omisiones relacionadas en el presente Fundamento de Derecho.
· Por lo que respecta a los defectos u errores formales alegados por la parte demandante en el Hecho Sexto del escrito de demanda respecto al acta de la Junta celebrada en fecha 6 de agosto de 2002, y a la vista de su contenido, deben estimarse las alegaciones realizadas por el actor, y ello por cuanto: 1) No se indica si la misma se celebró en primera o segunda convocatoria y 2) No se indica el autor de la convocatoria ni los propietarios que la hubiesen promovido, defectos que resultan subsanables de acuerdo con lo dispuesto en el último apartado del artículo 19 y ello por cuanto se indica inequívocamente: a) la fecha y lugar de reunión, b) los propietarios asistentes, presentes o representados, c) los acuerdos adoptados, d) los votos a favor y en contra y e) las cuotas de participación que respectivamente supongan. Por lo que se refiere a este último punto, debe significarse que se expresa, tanto que los propietarios asistentes representan el 83% de las cuotas de participación, como que los acuerdos comunitarios fueron adoptados con el voto unánime (unanimidad) de los presentes.
· En relación con los motivos de impugnación alegados por la parte actora respecto de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 relacionados en el Hecho Séptimo del escrito de demanda, deben realizarse las siguientes consideraciones:
1. En cuanto al primero de los motivos alegados, referido a la imposibilidad de los asistentes de votar acuerdos comunitarios por ser deudores de la Comunidad, al amparo de lo establecido en el artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, deben estimarse las alegaciones de la Comunidad demandada, pues al tiempo de celebrarse la Junta de Propietarios no ha quedado acreditado que alguno de los comuneros fuere deudor de la Comunidad por lo que a los gastos de estas obras se refiere, siendo a partir de dicha votación cuando se aprobaron los gastos que, cada uno de ellos y en proporción a su respectiva cuota de participación en la Comunidad, debía sufragar por la ejecución de las obras, sin que la parte actora manifestara en su escrito de demanda otros conceptos (y sus respectivas cantidades) por las que los propietarios asistentes eran deudores de la Comunidad al tiempo de celebrarse la citada Junta.
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· Si atendemos al contenido del acta de la Junta de Propietarios de fecha 25 de julio de 2002, en relación con el precepto anteriormente citado, se observa que la misma efectivamente adolece de los siguientes defectos formales: 1) No se indica el autor de la convocatoria o, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. 2) Si se celebra en primera o segunda convocatoria. 3) No se indican las cuotas de participación de los propietarios asistentes y de los que asisten representados.
· No comparte en cambio este Juzgador que el acta adolezca del resto de errores aludidos, tales como, si tiene carácter ordinario o extraordinario o la no indicación de las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo. Por lo que respecta al primero de los indicados, y si bien es cierto que en el encabezamiento del acta se hace constar que "se le convoca a la presente Junta General para tratar los siguientes punto del orden del día", sin especificar el carácter ordinario o extraordinario de la citada Junta, no es menos cierto que el citado defecto debe entenderse subsanado por el contenido de su último apartado, en el que hace constar el acuerdo de convocar nueva Junta General Extraordinaria el día 6 de agosto de 2002, de donde no puede sino deducirse necesariamente que la citada Junta de fecha 25 de julio de 2002 tenía el carácter de extraordinaria. En relación con la no indicación de las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 antes referenciado, debe entenderse que dicho requisito no es exigible en el presente supuesto, y ello por cuanto en la citada Junta no se adoptó ningún acuerdo propiamente dicho en el sentido de que pudiere vincular jurídicamente a los comuneros, dado que el único acuerdo adoptado por los asistentes fue precisamente convocar nueva Junta General Extraordinaria a la vista de la imposibilidad de notificar la convocatoria de la Junta de 25 de julio de 2002 a la propia parte actora.
· Apreciados los defectos formales anteriormente relacionados, los mismos no provocan la nulidad del acta, sino que resultan subsanables de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19.3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, criterio que es además el mantenido por el actor en el punto primero del Hecho Quinto del escrito inicial de demanda. Por todo ello, debe estimarse parcialmente la primera pretensión instada por la parte actora en su escrito de demanda, en el sentido de que la parte demandada deberá proceder a subsanar únicamente los defectos u omisiones relacionadas en el presente Fundamento de Derecho.
· Por lo que respecta a los defectos u errores formales alegados por la parte demandante en el Hecho Sexto del escrito de demanda respecto al acta de la Junta celebrada en fecha 6 de agosto de 2002, y a la vista de su contenido, deben estimarse las alegaciones realizadas por el actor, y ello por cuanto: 1) No se indica si la misma se celebró en primera o segunda convocatoria y 2) No se indica el autor de la convocatoria ni los propietarios que la hubiesen promovido, defectos que resultan subsanables de acuerdo con lo dispuesto en el último apartado del artículo 19 y ello por cuanto se indica inequívocamente: a) la fecha y lugar de reunión, b) los propietarios asistentes, presentes o representados, c) los acuerdos adoptados, d) los votos a favor y en contra y e) las cuotas de participación que respectivamente supongan. Por lo que se refiere a este último punto, debe significarse que se expresa, tanto que los propietarios asistentes representan el 83% de las cuotas de participación, como que los acuerdos comunitarios fueron adoptados con el voto unánime (unanimidad) de los presentes.
· En relación con los motivos de impugnación alegados por la parte actora respecto de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 relacionados en el Hecho Séptimo del escrito de demanda, deben realizarse las siguientes consideraciones:
1. En cuanto al primero de los motivos alegados, referido a la imposibilidad de los asistentes de votar acuerdos comunitarios por ser deudores de la Comunidad, al amparo de lo establecido en el artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, deben estimarse las alegaciones de la Comunidad demandada, pues al tiempo de celebrarse la Junta de Propietarios no ha quedado acreditado que alguno de los comuneros fuere deudor de la Comunidad por lo que a los gastos de estas obras se refiere, siendo a partir de dicha votación cuando se aprobaron los gastos que, cada uno de ellos y en proporción a su respectiva cuota de participación en la Comunidad, debía sufragar por la ejecución de las obras, sin que la parte actora manifestara en su escrito de demanda otros conceptos (y sus respectivas cantidades) por las que los propietarios asistentes eran deudores de la Comunidad al tiempo de celebrarse la citada Junta.
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2) Si los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 adolecen o no de nulidad por los motivos de impugnación alegados por la parte actora en el Hecho Séptimo de su escrito de demanda.
Con carácter previo a dar respuesta a las cuestiones controvertidas relativas al fondo del asunto, el Magistrado Juez de instancia procedió a resolver la excepción de caducidad de la acción planteada por la parte demandada en su escrito de contestación, realizando a tal efecto los razonamientos siguientes:
· En relación al primer motivo alegado por la parte demandada para fundamentar la cuestión de caducidad de la acción, debe desestimarse el mismo por cuanto los acuerdos objeto de impugnación en la presente litis fueron los adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 y no los acuerdos de la Junta de 25 de febrero de 2002, y ello independientemente de la relación que pudiere existir entre los acuerdos de una y otra Junta de Propietarios.
· En relación con la segunda causa alegada por la parte demandada, la misma debe igualmente desestimarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual, "la acción caducará a los tres meses de adaptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9". En el presente caso, y atendiendo a las causas de impugnación manifestadas por la parte actora en su escrito inicial de demanda, debe concluirse que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 se impugnan, entre otros motivos, por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, y en estos supuesto la acción de impugnación caduca en el plazo de un año y no en el plazo de tres meses, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de Abril. En el presente caso, y teniendo en cuenta que el acta de dicha Junta fue comunicada al actor (propietario ausente) en fecha 16/09/20002 y que la demanda se interpone en fecha 17 de diciembre de 2002, es decir, tres meses y un día después (tal y como se afirma en el escrito de contestación), resulta claro que no ha transcurrido el plazo de un año para el ejercicio de la acción de impugnación y, en consecuencia, debe desestimarse la excepción de caducidad opuesta por la parte demandada. Por último, es preciso significar que si bien es cierto que la propia parte actora hizo referencia al plazo de caducidad de tres meses en el Fundamento Jurídico Sexto de su escrito inicial de demanda, lo cierto es que en el acto de la Audiencia Previa estimó observable el plazo de un año de acuerdo con el precepto referido, sin que el Juzgador esté vinculado por lo alegado a instancia de parte por lo que al plazo de caducidad se refiere, máxime si se tiene en cuenta que el instituto de la caducidad, a diferencia de la prescripción, es apreciable de oficio, debiendo, estarse, no tanto a los fundamentos jurídicos alegados por las partes, sino a la acción ejercitada, a los motivos de impugnación de los acuerdos y al plazo de caducidad previsto por la ley, y que, como ya se ha dicho con anterioridad, en el caso concreto se fija en un año.
Ya en sede de analizar el fondo del asunto, la sentencia de instancia realizó las consideraciones que seguidamente se resumirán:
· Por lo que respecta a la primera cuestión controvertida, es preciso determinar si el acta de la Junta de fecha 25 de julio de 2002 adolece o no de los defectos o errores relacionados en el hecho quinto del escrito de demanda y, en su caso, determinar si son o no subsanables de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Concretamente, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone expresamente que "el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración, b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación, e) El orden del día de la reunión y f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
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2) Si los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 adolecen o no de nulidad por los motivos de impugnación alegados por la parte actora en el Hecho Séptimo de su escrito de demanda.
Con carácter previo a dar respuesta a las cuestiones controvertidas relativas al fondo del asunto, el Magistrado Juez de instancia procedió a resolver la excepción de caducidad de la acción planteada por la parte demandada en su escrito de contestación, realizando a tal efecto los razonamientos siguientes:
· En relación al primer motivo alegado por la parte demandada para fundamentar la cuestión de caducidad de la acción, debe desestimarse el mismo por cuanto los acuerdos objeto de impugnación en la presente litis fueron los adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 y no los acuerdos de la Junta de 25 de febrero de 2002, y ello independientemente de la relación que pudiere existir entre los acuerdos de una y otra Junta de Propietarios.
· En relación con la segunda causa alegada por la parte demandada, la misma debe igualmente desestimarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual, "la acción caducará a los tres meses de adaptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9". En el presente caso, y atendiendo a las causas de impugnación manifestadas por la parte actora en su escrito inicial de demanda, debe concluirse que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 se impugnan, entre otros motivos, por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, y en estos supuesto la acción de impugnación caduca en el plazo de un año y no en el plazo de tres meses, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de Abril. En el presente caso, y teniendo en cuenta que el acta de dicha Junta fue comunicada al actor (propietario ausente) en fecha 16/09/20002 y que la demanda se interpone en fecha 17 de diciembre de 2002, es decir, tres meses y un día después (tal y como se afirma en el escrito de contestación), resulta claro que no ha transcurrido el plazo de un año para el ejercicio de la acción de impugnación y, en consecuencia, debe desestimarse la excepción de caducidad opuesta por la parte demandada. Por último, es preciso significar que si bien es cierto que la propia parte actora hizo referencia al plazo de caducidad de tres meses en el Fundamento Jurídico Sexto de su escrito inicial de demanda, lo cierto es que en el acto de la Audiencia Previa estimó observable el plazo de un año de acuerdo con el precepto referido, sin que el Juzgador esté vinculado por lo alegado a instancia de parte por lo que al plazo de caducidad se refiere, máxime si se tiene en cuenta que el instituto de la caducidad, a diferencia de la prescripción, es apreciable de oficio, debiendo, estarse, no tanto a los fundamentos jurídicos alegados por las partes, sino a la acción ejercitada, a los motivos de impugnación de los acuerdos y al plazo de caducidad previsto por la ley, y que, como ya se ha dicho con anterioridad, en el caso concreto se fija en un año.
Ya en sede de analizar el fondo del asunto, la sentencia de instancia realizó las consideraciones que seguidamente se resumirán:
· Por lo que respecta a la primera cuestión controvertida, es preciso determinar si el acta de la Junta de fecha 25 de julio de 2002 adolece o no de los defectos o errores relacionados en el hecho quinto del escrito de demanda y, en su caso, determinar si son o no subsanables de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Concretamente, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone expresamente que "el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración, b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación, e) El orden del día de la reunión y f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
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9) Que ninguno de los asistentes era deudor de la Comunidad, ni siquiera el actor, al tiempo de iniciarse la Junta de Propietarios (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
10) Que se discutió con todo detalle los presupuestos y demás
gastos ocasionados con motivo de las obras extraordinarias, aprobándose los gastos por unanimidad de los presentes que equivale a la totalidad de los propietarios a excepción del actor (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
11) Que el Sr. Gonzalo ha estado en todo momento informado de los progresos de las obras, de los presupuestos y gastos que se iban produciendo y del proyecto de ejecución, asistiendo a la práctica totalidad de las Juntas celebradas y efectuando además ciertos pagos a cuenta del total (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
12) Que la parte actora efectuó un ingreso a la Comunidad en fecha 12 de febrero de 2002 lo que resulta incompatible con su absoluto desacuerdo con las nuevas soluciones (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
13) Que los balcones desprendidos forman parte de la fachada de la Comunidad de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
14) Por lo que respecta a las vigas, además de no discutirse su carácter comunitario, no existe prueba sobre la negligencia de los usuarios de las viviendas (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
15) Respecto a las vigas sitas en el terrado superior, las obras efectuadas no han sido de mantenimiento, sino de absoluta necesidad en el sentido previsto por el artículo 10 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, de cuyo pago no le exime los Estatutos (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
SEGUNDO.- La sentencia dictada en primera instancia, cuyo contenido se resumirá en el presente fundamento jurídico, refería como hechos no controvertidos los siguientes:
1) Que la parte actora es propietaria de los locales bajos sitos en la DIRECCION000 (antes n° 11) de la Comunidad de Propietarios hoy demandada, extremo reconocido de adverso en el correlativo Hecho Primero del escrito de contestación a la demanda.
2) Que el Sr. Gonzalo no recibió la convocatoria relativa a la Junta de Propietarios cuya celebración estaba prevista el día 25 de julio de 2002, motivo por el cual se acordó en dicho acto por los asistentes celebrar nueva Junta en fecha 6 de agosto de dicha anualidad, extremo de la falta de entrega de la convocatoria que fue reconocida por la parte demandada en el correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación.
3) Que el actor fue convocado por conducto notarial a la Junta de Propietarios de fecha 6 de agosto de 2002 en fecha 31 de julio de 2002, según se acredita con la Diligencia Notarial acompañada por la parte actora con su escrito de demanda.
4) Que no obstante haber sido convocado en legal forma, la parte demandante no asistió a la Junta celebrada en aquella fecha, extremo que no ha sido objeto de discusión en la presente litis.
5) Que la parte actora asistió a la Junta celebrada en fecha 25 de febrero de 2002, según el contenido del Hecho Octavo del escrito inicial de demanda.
6) Que las actas impugnadas relativas a las Juntas de 25 de julio de 2002 y 6 de agosto de 2002 fueron notificadas al actor en fecha 16 de septiembre de 2002, según expreso reconocimiento de la actora en los Hechos Quinto y Sexto de la demanda.
7) Que la parte actora contribuyó previamente a los gastos de andamiaje, según reconoció en el acto de la audiencia previa celebrada en fecha 10 de noviembre de 2003.
Añade la sentencia hoy apelada que en el acto de la Audiencia Previa, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 428 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se fijaron como hechos controvertidos los siguientes:
1) Si las actas comunitarias relativas a las Juntas de Propietarios de 25 de julio y 6 de agosto de 2002 adolecen o no de los errores y/o defectos alegados por la parte actora en los Hechos Quinto y Sexto del escrito de demanda, y en su caso, si resultan o no subsanables al amparo de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.
.../...
9) Que ninguno de los asistentes era deudor de la Comunidad, ni siquiera el actor, al tiempo de iniciarse la Junta de Propietarios (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
10) Que se discutió con todo detalle los presupuestos y demás
gastos ocasionados con motivo de las obras extraordinarias, aprobándose los gastos por unanimidad de los presentes que equivale a la totalidad de los propietarios a excepción del actor (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
11) Que el Sr. Gonzalo ha estado en todo momento informado de los progresos de las obras, de los presupuestos y gastos que se iban produciendo y del proyecto de ejecución, asistiendo a la práctica totalidad de las Juntas celebradas y efectuando además ciertos pagos a cuenta del total (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
12) Que la parte actora efectuó un ingreso a la Comunidad en fecha 12 de febrero de 2002 lo que resulta incompatible con su absoluto desacuerdo con las nuevas soluciones (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
13) Que los balcones desprendidos forman parte de la fachada de la Comunidad de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
14) Por lo que respecta a las vigas, además de no discutirse su carácter comunitario, no existe prueba sobre la negligencia de los usuarios de las viviendas (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
15) Respecto a las vigas sitas en el terrado superior, las obras efectuadas no han sido de mantenimiento, sino de absoluta necesidad en el sentido previsto por el artículo 10 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, de cuyo pago no le exime los Estatutos (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
SEGUNDO.- La sentencia dictada en primera instancia, cuyo contenido se resumirá en el presente fundamento jurídico, refería como hechos no controvertidos los siguientes:
1) Que la parte actora es propietaria de los locales bajos sitos en la DIRECCION000 (antes n° 11) de la Comunidad de Propietarios hoy demandada, extremo reconocido de adverso en el correlativo Hecho Primero del escrito de contestación a la demanda.
2) Que el Sr. Gonzalo no recibió la convocatoria relativa a la Junta de Propietarios cuya celebración estaba prevista el día 25 de julio de 2002, motivo por el cual se acordó en dicho acto por los asistentes celebrar nueva Junta en fecha 6 de agosto de dicha anualidad, extremo de la falta de entrega de la convocatoria que fue reconocida por la parte demandada en el correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación.
3) Que el actor fue convocado por conducto notarial a la Junta de Propietarios de fecha 6 de agosto de 2002 en fecha 31 de julio de 2002, según se acredita con la Diligencia Notarial acompañada por la parte actora con su escrito de demanda.
4) Que no obstante haber sido convocado en legal forma, la parte demandante no asistió a la Junta celebrada en aquella fecha, extremo que no ha sido objeto de discusión en la presente litis.
5) Que la parte actora asistió a la Junta celebrada en fecha 25 de febrero de 2002, según el contenido del Hecho Octavo del escrito inicial de demanda.
6) Que las actas impugnadas relativas a las Juntas de 25 de julio de 2002 y 6 de agosto de 2002 fueron notificadas al actor en fecha 16 de septiembre de 2002, según expreso reconocimiento de la actora en los Hechos Quinto y Sexto de la demanda.
7) Que la parte actora contribuyó previamente a los gastos de andamiaje, según reconoció en el acto de la audiencia previa celebrada en fecha 10 de noviembre de 2003.
Añade la sentencia hoy apelada que en el acto de la Audiencia Previa, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 428 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se fijaron como hechos controvertidos los siguientes:
1) Si las actas comunitarias relativas a las Juntas de Propietarios de 25 de julio y 6 de agosto de 2002 adolecen o no de los errores y/o defectos alegados por la parte actora en los Hechos Quinto y Sexto del escrito de demanda, y en su caso, si resultan o no subsanables al amparo de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.
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8) Que la parte actora asistió a la Junta de 25 de febrero de 2002 y el Sr. Baquera expuso los motivos por los que se oponía al pago de las obras y dejaba de contribuir al pago del alquiler del andamio, invitando posteriormente al demandante para que se ausentara de la Junta habida cuenta del precario estado de salud en el que se encontraba el actor (Hecho Octavo del escrito de Demanda).
En definitiva, la actora terminó solicitando en el suplico del escrito de demanda lo siguiente:
1) Que el acta de la Junta de fecha 25 de julio de 2002 adolece de el/los defectos y/o errores a que se hace referencia en la demanda, declarándola nula; para el supuesto de estimarse que los citados errores o defectos son subsanables, se ordene a la parte demandada que los subsane conforme previene el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2) Que el acta de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002 adolece de el/los defectos y/o errores a que se refiere la demanda, declarándola nula; y para el supuesto de que se estime que son subsanables, que la parte demandada los subsane conforme previene el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3) Que se declaren impugnados los acuerdos a que refiere la demanda en el hecho séptimo, con todas las consecuencias que lleve aparejada esa impugnación, entre ellas su nulidad, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.
La representación jurídica de la parte demandada interesó la desestimación de la demanda con fundamento, entre otros, en los siguientes motivos:
1) Caducidad de la acción ejercitada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2) Que la parte actora asistió a las Juntas de 25 de febrero de 2002 (en la que se aprueba el presupuesto de reforma del edificio) y de 19 de marzo de 2002 (en la que el actor acepta pagar las partidas referidas a derribo y reposición de los balcones y alquiler de los andamios de protección de fachadas), asistiendo igualmente a otras Juntas de fecha 29 de junio de 2000, 4 de julio de 2000 y 10 de mayo de 2001 en que trataron temas relacionados con las obras a efectuar en el edificio (correlativo Hecho Segundo del escrito de contestación a la
demanda). /p
3) Que el actor únicamente ha dejado de asistir a las Juntas de 25 de julio de 2002 (que fue suspendida) y a la de 6 de agosto de 2002 en la que simplemente se convirtió en gasto lo que en la Junta de fecha 25 de febrero de 2002 se había aprobado como presupuesto (correlativo Hecho Segundo del escrito de contestación a la demanda).
4) Que la Junta celebrada en fecha 6 de agosto de 2002 fue convocada cumpliendo escrupulosamente los requisitos legales establecidos en el artículo 16 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, pudiendo el hoy actor haber otorgado su representación a otra persona o adelantado su voto (correlativo Hecho Tercero del escrito de contestación a la demanda).
5) Que la Junta de fecha 25 de julio de 2002 fue suspendida, a pesar de asistir la totalidad de propietarios, por cuanto la convocatoria remitida al actor por burofax no pudo ser entregada. Celebrándose finalmente la misma en fecha 6 de agosto de 2002 (correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación a la demanda).
6) Que los supuestos defectos formales, además de falsos, carecen de relevancia jurídica alguna por cuanto la misma fue suspendida (correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación).
7) Que mediante requerimiento notarial de fecha 31 de julio de 2002 se hizo entrega al actor de la convocatoria de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002, debidamente firmada por la Presidenta de la Comunidad y en la que se indica que se trata de una Junta General Extraordinaria a celebrar a las 18:00 horas en primera convocatoria y a las 18:30 horas en segunda convocatoria (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
8) Que dado que la totalidad de los acuerdos se adoptaron por unanimidad de los asistentes, que representaban la totalidad de los coeficientes a excepción del propio local del actor, carece de virtualidad tal alegación (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
.../...
8) Que la parte actora asistió a la Junta de 25 de febrero de 2002 y el Sr. Baquera expuso los motivos por los que se oponía al pago de las obras y dejaba de contribuir al pago del alquiler del andamio, invitando posteriormente al demandante para que se ausentara de la Junta habida cuenta del precario estado de salud en el que se encontraba el actor (Hecho Octavo del escrito de Demanda).
En definitiva, la actora terminó solicitando en el suplico del escrito de demanda lo siguiente:
1) Que el acta de la Junta de fecha 25 de julio de 2002 adolece de el/los defectos y/o errores a que se hace referencia en la demanda, declarándola nula; para el supuesto de estimarse que los citados errores o defectos son subsanables, se ordene a la parte demandada que los subsane conforme previene el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2) Que el acta de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002 adolece de el/los defectos y/o errores a que se refiere la demanda, declarándola nula; y para el supuesto de que se estime que son subsanables, que la parte demandada los subsane conforme previene el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3) Que se declaren impugnados los acuerdos a que refiere la demanda en el hecho séptimo, con todas las consecuencias que lleve aparejada esa impugnación, entre ellas su nulidad, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.
La representación jurídica de la parte demandada interesó la desestimación de la demanda con fundamento, entre otros, en los siguientes motivos:
1) Caducidad de la acción ejercitada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2) Que la parte actora asistió a las Juntas de 25 de febrero de 2002 (en la que se aprueba el presupuesto de reforma del edificio) y de 19 de marzo de 2002 (en la que el actor acepta pagar las partidas referidas a derribo y reposición de los balcones y alquiler de los andamios de protección de fachadas), asistiendo igualmente a otras Juntas de fecha 29 de junio de 2000, 4 de julio de 2000 y 10 de mayo de 2001 en que trataron temas relacionados con las obras a efectuar en el edificio (correlativo Hecho Segundo del escrito de contestación a la
demanda). /p
3) Que el actor únicamente ha dejado de asistir a las Juntas de 25 de julio de 2002 (que fue suspendida) y a la de 6 de agosto de 2002 en la que simplemente se convirtió en gasto lo que en la Junta de fecha 25 de febrero de 2002 se había aprobado como presupuesto (correlativo Hecho Segundo del escrito de contestación a la demanda).
4) Que la Junta celebrada en fecha 6 de agosto de 2002 fue convocada cumpliendo escrupulosamente los requisitos legales establecidos en el artículo 16 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, pudiendo el hoy actor haber otorgado su representación a otra persona o adelantado su voto (correlativo Hecho Tercero del escrito de contestación a la demanda).
5) Que la Junta de fecha 25 de julio de 2002 fue suspendida, a pesar de asistir la totalidad de propietarios, por cuanto la convocatoria remitida al actor por burofax no pudo ser entregada. Celebrándose finalmente la misma en fecha 6 de agosto de 2002 (correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación a la demanda).
6) Que los supuestos defectos formales, además de falsos, carecen de relevancia jurídica alguna por cuanto la misma fue suspendida (correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación).
7) Que mediante requerimiento notarial de fecha 31 de julio de 2002 se hizo entrega al actor de la convocatoria de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002, debidamente firmada por la Presidenta de la Comunidad y en la que se indica que se trata de una Junta General Extraordinaria a celebrar a las 18:00 horas en primera convocatoria y a las 18:30 horas en segunda convocatoria (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
8) Que dado que la totalidad de los acuerdos se adoptaron por unanimidad de los asistentes, que representaban la totalidad de los coeficientes a excepción del propio local del actor, carece de virtualidad tal alegación (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
.../...
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CUARTO.- En la tramitación antedicha se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHOSe aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.
PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, seguido por los trámites del juicio ordinario, el actor, D. Gonzalo, se dirigía contra la DIRECCION000 de Palma, con objeto de impugnar determinados acuerdos y actas comunitarias con fundamento, entre otros, en los artículos 15, 17, 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, y todo ello en base a los motivos siguientes:
1) Que la parte actora es propietaria de los locales bajos sitos en la DIRECCION000 (antes nº 11) de la Comunidad de Propietarios hoy demandada (Hecho Primero del escrito de demanda).
2) Que a la parte actora se le han notificado las actas de las Juntas de Propietarios de fechas 25/07/2002 y de 6/08/2002 y le
consta que se celebraron las siguientes Juntas:
a) Junta de 25 de febrero de 2002 por haber asistido y abandonado la misma antes de su finalización,
b) Junta de 19 de marzo de 2002 en la que el actor fue invitado a abandonar la misma,
c) Junta de 25 de febrero de 2001 por así reflejarlo el acta de la Junta de 6 de agosto de 2002, pudiendo haberse celebrado otras Junta sin haber sido convocado (Hecho Segundo del escrito inicial de demanda).
3) Que en fecha 31 de julio de 2002 se personó en su despacho el Notario Sr. De Lapresa para notificarle la Junta comunitaria a celebrar el día 6 de agosto de 2002, indicando que sería imposible su asistencia (Hecho Tercero del escrito de demanda).
4) Que en fechas 25 de julio de 2002 y 6 de agosto de 2002 se celebraron, sin la asistencia del actor, las correspondientes Juntas comunitarias conforme se desprende de la copia del acta que se entregó al actor por conducto notarial (Hecho Cuarto del escrito de demanda).
5) Que el acta de la Junta de 25 de julio de 2002 adolece de los siguientes defectos o errores:
a) no se indica su carácter ordinario o extraordinario,
b) si se celebra en primera o segunda convocatoria,
c) falta la expresión del autor de la convocatoria,
d) no se indican las cuotas de participación de los propietarios asistentes, vulnerándose lo establecido en el artículo 19.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, si bien son subsanables conforme al apartado tercero, y
e) no se indican las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo, siendo un error o defecto insubsanable y vulnerándose lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (Hecho Quinto del escrito de demanda).
6) Que el acta de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002 adolece de los siguientes defectos o errores:
a) no se indica si se celebra en primera o segunda convocatoria,
b) no se indica el autor de la convocatoria, vulnerándose las previsiones contenidas en el párrafo segundo del artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, si bien son subsanables conforme al párrafo tercero de dicho precepto (Hecho Sexto del escrito de demanda).
7) Que los acuerdos reflejados en el acta de la Junta de 6 de agosto de 2002, notificada al actor el día 16 de septiembre de 2002, son impugnables por los siguientes motivos:
a) Los asistentes a la Junta eran deudores de la Comunidad y podían participar en las deliberaciones pero sin voto, tolerándose la votación de los morosos de forma decisiva para lograr el acuerdo, lo que hace que sea impugnable;
b) No se detalla en el acta la proveniencia de los saldos a que se refiere el punto nº 2 del orden del día, impidiendo al actor conocer de dónde provienen;
c) Discrepa en contribuir a los siguientes gastos:
- c-1) reparación de los balcones por entender que los mismos son privativos;
- c-2) reparación de las vigas sitas bajo lavabos, bañeras y fregaderos por entender que el dueño de la vivienda superior ha tenido una intervención decisiva en la producción de ese daño;
- c-3) reparación de las vigas sitas bajo el terrado superior por entender que el actor no es dueño de ese terrado ni usuario, estando exento de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del mismo, y esa falta de mantenimiento de los obligados a ello ha influido decisivamente en la producción del daño a las vigas y demás elementos sitos directamente bajo la azotea o que arrancan de la misma, resultando dichos acuerdos contrarios a los Estatutos y suponen un grave perjuicio para la parte actora (Hecho Séptimo, del escrito de demanda).
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CUARTO.- En la tramitación antedicha se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHOSe aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.
PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, seguido por los trámites del juicio ordinario, el actor, D. Gonzalo, se dirigía contra la DIRECCION000 de Palma, con objeto de impugnar determinados acuerdos y actas comunitarias con fundamento, entre otros, en los artículos 15, 17, 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, y todo ello en base a los motivos siguientes:
1) Que la parte actora es propietaria de los locales bajos sitos en la DIRECCION000 (antes nº 11) de la Comunidad de Propietarios hoy demandada (Hecho Primero del escrito de demanda).
2) Que a la parte actora se le han notificado las actas de las Juntas de Propietarios de fechas 25/07/2002 y de 6/08/2002 y le
consta que se celebraron las siguientes Juntas:
a) Junta de 25 de febrero de 2002 por haber asistido y abandonado la misma antes de su finalización,
b) Junta de 19 de marzo de 2002 en la que el actor fue invitado a abandonar la misma,
c) Junta de 25 de febrero de 2001 por así reflejarlo el acta de la Junta de 6 de agosto de 2002, pudiendo haberse celebrado otras Junta sin haber sido convocado (Hecho Segundo del escrito inicial de demanda).
3) Que en fecha 31 de julio de 2002 se personó en su despacho el Notario Sr. De Lapresa para notificarle la Junta comunitaria a celebrar el día 6 de agosto de 2002, indicando que sería imposible su asistencia (Hecho Tercero del escrito de demanda).
4) Que en fechas 25 de julio de 2002 y 6 de agosto de 2002 se celebraron, sin la asistencia del actor, las correspondientes Juntas comunitarias conforme se desprende de la copia del acta que se entregó al actor por conducto notarial (Hecho Cuarto del escrito de demanda).
5) Que el acta de la Junta de 25 de julio de 2002 adolece de los siguientes defectos o errores:
a) no se indica su carácter ordinario o extraordinario,
b) si se celebra en primera o segunda convocatoria,
c) falta la expresión del autor de la convocatoria,
d) no se indican las cuotas de participación de los propietarios asistentes, vulnerándose lo establecido en el artículo 19.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, si bien son subsanables conforme al apartado tercero, y
e) no se indican las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo, siendo un error o defecto insubsanable y vulnerándose lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (Hecho Quinto del escrito de demanda).
6) Que el acta de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002 adolece de los siguientes defectos o errores:
a) no se indica si se celebra en primera o segunda convocatoria,
b) no se indica el autor de la convocatoria, vulnerándose las previsiones contenidas en el párrafo segundo del artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, si bien son subsanables conforme al párrafo tercero de dicho precepto (Hecho Sexto del escrito de demanda).
7) Que los acuerdos reflejados en el acta de la Junta de 6 de agosto de 2002, notificada al actor el día 16 de septiembre de 2002, son impugnables por los siguientes motivos:
a) Los asistentes a la Junta eran deudores de la Comunidad y podían participar en las deliberaciones pero sin voto, tolerándose la votación de los morosos de forma decisiva para lograr el acuerdo, lo que hace que sea impugnable;
b) No se detalla en el acta la proveniencia de los saldos a que se refiere el punto nº 2 del orden del día, impidiendo al actor conocer de dónde provienen;
c) Discrepa en contribuir a los siguientes gastos:
- c-1) reparación de los balcones por entender que los mismos son privativos;
- c-2) reparación de las vigas sitas bajo lavabos, bañeras y fregaderos por entender que el dueño de la vivienda superior ha tenido una intervención decisiva en la producción de ese daño;
- c-3) reparación de las vigas sitas bajo el terrado superior por entender que el actor no es dueño de ese terrado ni usuario, estando exento de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del mismo, y esa falta de mantenimiento de los obligados a ello ha influido decisivamente en la producción del daño a las vigas y demás elementos sitos directamente bajo la azotea o que arrancan de la misma, resultando dichos acuerdos contrarios a los Estatutos y suponen un grave perjuicio para la parte actora (Hecho Séptimo, del escrito de demanda).
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Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 4ª, Sentencia de 31 Mar. 2006, rec. 569/2005
Impugnación de acuerdos de Comunidades de Propietarios. Nulidad de la votación y de los acuerdos en ella adoptados. Anulabilidad del acta de la Junta porque los asistentes a la misma eran deudores de la Comunidad, y podían participar en las deliberacioes pero sin voto, tolerándose en este caso la votación de los morosos de forma decisiva para lograr el acuerdo que se impugna. Validez y plenos efectos de los acuerdos adoptados porque la reparación de los balcones atañe a elementos comunes y no privativos, como así se reconoce en el requerimiento que el Ayuntamiento dirigió a la Comunidad instando la reparación de los que siendo exteriores, afectan a la fachada del edificio, y por lo tanto atañen a todos los propietarios. ACTOS PROPIOS. La conformidad con el pago, significa que el actor no desconocía el orígen del gasto.
El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda y declaró que el acta adolece de los defectos para su votación, procediendo su subsanación con caroa la demandada, y declarando que los acuerdos adoptados son válidos y eficaces.
Texto
En Palma de Mallorca, a treinta y uno de marzo de dos mil seis
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 SENTENCIA nº 128/06
VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante-apelante Dº Gonzalo, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª AURA ABARQUERO BURGUERA, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Gonzalo, y como parte demandada-apelada la DIRECCION000 de Palma, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª CARLOS GINARD NICOLAU, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª CARLOS FELIÚ ÁLVAREZ DE SOTOMAYOR; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma en fecha 15 de julio de 2005 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de impugnación de acuerdos de propiedad horizontal, seguidos con el número 844/02, de los que trae causa el presente rollo de apelación, decía en su Fallo:
"QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Dña. Aurea Abarquero Burguera, en nombre y representación de D. Gonzalo y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. D. Gonzalo, contra la DIRECCION000 DE PALMA DE MALLORCA, representada por el Procurador de los Tribunales Sr. D. Carlos Ginard Nicolau y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. D. Carlos Feliu Álvarez de Sotomayor, DEBO DECLARAR Y DECLARO: 1) Que el acta de la Junta de fecha 25 de Julio de 2.002 adolece de los defectos u errores relacionados en el Fundamento Jurídico Tercero de la presente resolución, debiendo ser subsanados por la Comunidad de Propietarios. 2) Que el acta de la Junta de Propietarios de fecha 6 de Agosto de 2.002 adolece de los defectos o errores relacionados en el Fundamento de Derecho Cuarto de esta resolución, procediendo igualmente su subsanación a cargo de la parte demandada. 3) Que se tienen por impugnados los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de Agosto de 2.002, resultando los mismos válidos y eficaces, y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a que subsane los defectos o errores observados en las actas de las Juntas Comunitarias de fechas 25 de Julio y 6 de Agosto de 2.002 (relacionados en los Fundamentos de Derecho Tercero y Cuarto de la presente resolución) con anterioridad a la celebración de la próxima reunión de propietarios, debiendo ratificarse además dicha subsanación en la citada Junta, todo ello sin expresa imposición de las costas procesales causadas en el presente procedimiento a ninguna de las partes."
SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación en plazo y forma, el cual correspondió a esta Sección Cuarta en virtud de reparto efectuado por la Oficina correspondiente.
TERCERO.- El referido recurso de apelación fue interpuesto por la representación procesal de la parte demandante, sin que fuera propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, siguiéndose el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada tras la aportación de los correspondientes escritos de parte, de apelación y de oposición a la apelación, cuyos argumentos serán objeto de resumen en los fundamentos de derecho de la presente resolución.
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Impugnación de acuerdos de Comunidades de Propietarios. Nulidad de la votación y de los acuerdos en ella adoptados. Anulabilidad del acta de la Junta porque los asistentes a la misma eran deudores de la Comunidad, y podían participar en las deliberacioes pero sin voto, tolerándose en este caso la votación de los morosos de forma decisiva para lograr el acuerdo que se impugna. Validez y plenos efectos de los acuerdos adoptados porque la reparación de los balcones atañe a elementos comunes y no privativos, como así se reconoce en el requerimiento que el Ayuntamiento dirigió a la Comunidad instando la reparación de los que siendo exteriores, afectan a la fachada del edificio, y por lo tanto atañen a todos los propietarios. ACTOS PROPIOS. La conformidad con el pago, significa que el actor no desconocía el orígen del gasto.
El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda y declaró que el acta adolece de los defectos para su votación, procediendo su subsanación con caroa la demandada, y declarando que los acuerdos adoptados son válidos y eficaces.
Texto
En Palma de Mallorca, a treinta y uno de marzo de dos mil seis
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 SENTENCIA nº 128/06
VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante-apelante Dº Gonzalo, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª AURA ABARQUERO BURGUERA, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Gonzalo, y como parte demandada-apelada la DIRECCION000 de Palma, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª CARLOS GINARD NICOLAU, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª CARLOS FELIÚ ÁLVAREZ DE SOTOMAYOR; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma en fecha 15 de julio de 2005 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de impugnación de acuerdos de propiedad horizontal, seguidos con el número 844/02, de los que trae causa el presente rollo de apelación, decía en su Fallo:
"QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Dña. Aurea Abarquero Burguera, en nombre y representación de D. Gonzalo y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. D. Gonzalo, contra la DIRECCION000 DE PALMA DE MALLORCA, representada por el Procurador de los Tribunales Sr. D. Carlos Ginard Nicolau y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. D. Carlos Feliu Álvarez de Sotomayor, DEBO DECLARAR Y DECLARO: 1) Que el acta de la Junta de fecha 25 de Julio de 2.002 adolece de los defectos u errores relacionados en el Fundamento Jurídico Tercero de la presente resolución, debiendo ser subsanados por la Comunidad de Propietarios. 2) Que el acta de la Junta de Propietarios de fecha 6 de Agosto de 2.002 adolece de los defectos o errores relacionados en el Fundamento de Derecho Cuarto de esta resolución, procediendo igualmente su subsanación a cargo de la parte demandada. 3) Que se tienen por impugnados los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de Agosto de 2.002, resultando los mismos válidos y eficaces, y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a que subsane los defectos o errores observados en las actas de las Juntas Comunitarias de fechas 25 de Julio y 6 de Agosto de 2.002 (relacionados en los Fundamentos de Derecho Tercero y Cuarto de la presente resolución) con anterioridad a la celebración de la próxima reunión de propietarios, debiendo ratificarse además dicha subsanación en la citada Junta, todo ello sin expresa imposición de las costas procesales causadas en el presente procedimiento a ninguna de las partes."
SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación en plazo y forma, el cual correspondió a esta Sección Cuarta en virtud de reparto efectuado por la Oficina correspondiente.
TERCERO.- El referido recurso de apelación fue interpuesto por la representación procesal de la parte demandante, sin que fuera propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, siguiéndose el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada tras la aportación de los correspondientes escritos de parte, de apelación y de oposición a la apelación, cuyos argumentos serán objeto de resumen en los fundamentos de derecho de la presente resolución.
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Pues SÍ, David, aprendí a defenderme gracias a ti y a los demás, y de momento creo que lo estoy haciendo bien, aunque para alguien sea como una especie de mosca cojonera; pero es que los comuneros no solamente tenemos obligaciones, también tenemos derechos. Las obligaciones te las recuerdan constantemente y si no ¡palo va!; los derechos...? salvo que los reclames en tiempo y forma los pierdes todos.
Que me admitieran la demanda después de 8 meses....? pues es normal, yo impugné la modificación de la aplicación de las cuotas de participación (el pago por alturas y las exoneraciones de los bajos y locales).
Las sentencias las he conseguido pero a través de un ordenador de un amigo mío que tiene unas claves de acceso, desde mi ordenador no puedo. Pero voy a ver si te localizo esas dos que te interesan.
Saludos cordiales.
Fdo. María Rosa.
Que me admitieran la demanda después de 8 meses....? pues es normal, yo impugné la modificación de la aplicación de las cuotas de participación (el pago por alturas y las exoneraciones de los bajos y locales).
Las sentencias las he conseguido pero a través de un ordenador de un amigo mío que tiene unas claves de acceso, desde mi ordenador no puedo. Pero voy a ver si te localizo esas dos que te interesan.
Saludos cordiales.
Fdo. María Rosa.
