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Claúsula estatutaria: sustitución de ascensor
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Claúsula estatutaria: sustitución de ascensor
Hola, muy buenas.
He estado repasando las reglas que rigen la comunidad donde vivo y me he detenido en un punto que me ha hecho reflexionar y me ha creado una duda. Es el siguiente:
"Los gastos de conservación, reparación y energía eéctrica del portal, ascensor, escalera de la casa, pasillos distribuidores de plantas bajo cubierta, inclusive LA SUSTITUCIÓN DEL ASCENSOR y demás instalaciones del portal y escalera, se satisfarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas
en proporción a sus respectivas cuotas de participación."
La cuestión es ¿quiere decir: la sustitución de la cabina del ascensor o la sustitución total del ascensor?
Ya que entiendo que una sustitución de la cabina podría ser considerado un gasto de conservación pero si se trata de un cambio total, ¿no sería un gasto extraordinario imputable a todos los propietarios según su cuota de participación en todo el edificio?
¿Podría entenderse esta claúsula al estilo de esas muy generales del tipo: los locales están exentos de gastos de escalera y ascensor que hacen referencia únicamente a la conservación y mantenimiento?
Muchas gracias.
He estado repasando las reglas que rigen la comunidad donde vivo y me he detenido en un punto que me ha hecho reflexionar y me ha creado una duda. Es el siguiente:
"Los gastos de conservación, reparación y energía eéctrica del portal, ascensor, escalera de la casa, pasillos distribuidores de plantas bajo cubierta, inclusive LA SUSTITUCIÓN DEL ASCENSOR y demás instalaciones del portal y escalera, se satisfarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas
en proporción a sus respectivas cuotas de participación."
La cuestión es ¿quiere decir: la sustitución de la cabina del ascensor o la sustitución total del ascensor?
Ya que entiendo que una sustitución de la cabina podría ser considerado un gasto de conservación pero si se trata de un cambio total, ¿no sería un gasto extraordinario imputable a todos los propietarios según su cuota de participación en todo el edificio?
¿Podría entenderse esta claúsula al estilo de esas muy generales del tipo: los locales están exentos de gastos de escalera y ascensor que hacen referencia únicamente a la conservación y mantenimiento?
Muchas gracias.
Hola, Audrey (cuanto tiempo…..).
Pues mira, está claro que el promotor quiso beneficiar a los locales y les exoneró de TODO….
Ahora a ver quien es el/la valiente que le pregunta al Juez a ver que es lo que él interpreta, es decir, si los locales están exentos de “la sustitución de la cabina del ascensor o de la sustitución total del ascensor”. No obstante siempre puedes echar mano de lo que dice la LPH (2003), por ahí si podíais “arrascar” algo:
“ DISPOSICION FINAL UNICA
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.”
Saludos cordiales.
PD. Esta noche te miro "haber" alguna sentencia.
Pues mira, está claro que el promotor quiso beneficiar a los locales y les exoneró de TODO….
Ahora a ver quien es el/la valiente que le pregunta al Juez a ver que es lo que él interpreta, es decir, si los locales están exentos de “la sustitución de la cabina del ascensor o de la sustitución total del ascensor”. No obstante siempre puedes echar mano de lo que dice la LPH (2003), por ahí si podíais “arrascar” algo:
“ DISPOSICION FINAL UNICA
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.”
Saludos cordiales.
PD. Esta noche te miro "haber" alguna sentencia.
Hola, Audrey. Esto es lo que te he encontrado, de momento……(a ver donde coloco las sentencias al completo!!)
1. Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, Sentencia de 9 Oct. 2006, rec. 54/2006
PROPIEDAD HORIZONTAL. Gastos comunes. Cuotas extraordinarias por sustitución de ascensor . Abono por el propietario del local comercial. Interpretación restrictiva de la norma estatutaria que excluye a los propietarios de los locales de la obligación de pago de los gastos de conservación y reparación del ascensor . Limitación no extensible a un supuesto distinto.
2. Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1ª, Sentencia de 11 Nov. 2005, rec. 342/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL. Reclamación de cuotas impagadas. Sustitución de ascensores . Acreditación del conocimiento por parte del demandado de los acuerdos adoptados por la comunidad sobre sustitución de los ascensores y contribución por todos los propietarios a los gastos , pese a la inexistencia de documento que acredite su notificación y recepción, siendo su silencio interpretado como voto favorable, pese a su ausencia, al no manifestar su disconformidad en el plazo de treinta días. Obligación de los titulares de contribuir en sus respectivas cuotas, al ver revalorizada su propiedad por la mejora introducida en esos servicios para el inmueble. COMPENSACIÓN. Improcedencia, por falta del requisito necesario de liquidez de los posibles créditos del demandado para con la comunidad .
3. Audiencia Provincial de La Rioja, Sentencia de 9 Feb. 2007, rec. 236/2006
PROPIEDAD HORIZONTAL. Contribución a los gastos comunes. Sustitución de ascensor . Procedencia del acuerdo adoptado por la junta general de la comunidad de propietarios demandante, por el que se aprobó el presupuesto de cambio de ascensor , necesario por las deficiencias graves apreciados en él, constando que el mismo fue conocido por el demandado, que se opuso al acuerdo, así como al pago de la cantidad que le pudiera corresponder, y no lo impugnó dentro del plazo de los 30 días siguientes a la notificación del acuerdo.
4. Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, Sentencia de 12 May. 2006, rec. 259/2006
PROPIEDAD HORIZONTAL. Impugnación de acuerdo de la comunidad de propietarios mediante el cual se exonera a los propietarios de los locales comerciales a los gastos de patio o zaguán, escalera y ascensores . Distinción entre los gastos de uso y conservación y los de sustitución , en cuanto producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares del inmueble. El no uso o la inexistencia directa de acceso del local al portal no puede erigirse en razón de exoneración del deber de contribución . Interpretación restrictiva de las disposiciones estatutarias en dicho sentido en cuanto excepción al régimen general de contribución .
…/…
1. Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, Sentencia de 9 Oct. 2006, rec. 54/2006
PROPIEDAD HORIZONTAL. Gastos comunes. Cuotas extraordinarias por sustitución de ascensor . Abono por el propietario del local comercial. Interpretación restrictiva de la norma estatutaria que excluye a los propietarios de los locales de la obligación de pago de los gastos de conservación y reparación del ascensor . Limitación no extensible a un supuesto distinto.
2. Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1ª, Sentencia de 11 Nov. 2005, rec. 342/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL. Reclamación de cuotas impagadas. Sustitución de ascensores . Acreditación del conocimiento por parte del demandado de los acuerdos adoptados por la comunidad sobre sustitución de los ascensores y contribución por todos los propietarios a los gastos , pese a la inexistencia de documento que acredite su notificación y recepción, siendo su silencio interpretado como voto favorable, pese a su ausencia, al no manifestar su disconformidad en el plazo de treinta días. Obligación de los titulares de contribuir en sus respectivas cuotas, al ver revalorizada su propiedad por la mejora introducida en esos servicios para el inmueble. COMPENSACIÓN. Improcedencia, por falta del requisito necesario de liquidez de los posibles créditos del demandado para con la comunidad .
3. Audiencia Provincial de La Rioja, Sentencia de 9 Feb. 2007, rec. 236/2006
PROPIEDAD HORIZONTAL. Contribución a los gastos comunes. Sustitución de ascensor . Procedencia del acuerdo adoptado por la junta general de la comunidad de propietarios demandante, por el que se aprobó el presupuesto de cambio de ascensor , necesario por las deficiencias graves apreciados en él, constando que el mismo fue conocido por el demandado, que se opuso al acuerdo, así como al pago de la cantidad que le pudiera corresponder, y no lo impugnó dentro del plazo de los 30 días siguientes a la notificación del acuerdo.
4. Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, Sentencia de 12 May. 2006, rec. 259/2006
PROPIEDAD HORIZONTAL. Impugnación de acuerdo de la comunidad de propietarios mediante el cual se exonera a los propietarios de los locales comerciales a los gastos de patio o zaguán, escalera y ascensores . Distinción entre los gastos de uso y conservación y los de sustitución , en cuanto producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares del inmueble. El no uso o la inexistencia directa de acceso del local al portal no puede erigirse en razón de exoneración del deber de contribución . Interpretación restrictiva de las disposiciones estatutarias en dicho sentido en cuanto excepción al régimen general de contribución .
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5. Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, Sentencia de 15 Jul. 2005, rec. 304/2005
COMPRAVENTA. Local de negocios. Repetición frente al vendedor por los gastos comunitarios por sustitución de ascensor . El demandante no puede reclamar al vendedor las cuotas vencidas desde el otorgamiento de la escritura pública que es cuando adquiere el dominio del local, pues desde esa fecha es propietario obligado a pagar la cuotas que vayan venciendo. Tampoco puede repetir frente al vendedor por la cuotas vencidas antes de su adquisición al haberle eximido expresamente en el contrato de tal obligación.
6. Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, Sentencia de 13 Dic. 2006, rec. 374/2006
PROPIEDAD HORIZONTAL. Impugnación de acuerdo de comunidad de propietarios . Acuerdo sobre contribución a los gastos relacionados con el ascensor . La falta de consignación o pago de las cantidades acordadas en la junta impugnada no supone un defecto en el modo de proponer la demanda, ni falta de legitimación activa para impugnar el acuerdo. Régimen de mayorías en la adopción de acuerdos, posturas doctrinales. Régimen especial de mayoría establecido por el art 17.1.2º LPH. El régimen de cualificada mayoría es igualmente aplicable para la instalación del ascensor y para la forma de pago de la misma y su mantenimiento. Obligaciones de los propietarios . No puede disociarse el acuerdo de establecimiento de un servicio común del que establece la contribución de cada propietario a la creación y mantenimiento del mismo, ya que el segundo es subsidiario del primero y consecuencia ineludible del mismo, no existiendo razón alguna para exigir una mayoría distinta y mas rigurosa en el acuerdo accesorio que en el principal.
7. Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, Sentencia de 27 Feb. 2002, rec. 42/2002
PROPIEDAD HORIZONTAL. IMPUGNACION DE ACUERDO COMUNITARIO. Solicitud de nulidad. Procedencia parcial. Versando el acuerdo sobre la sustitución del ascensor comunitario y no siendo la misma necesaria habrá de declararse nulo en lo relativo a la contribución de los demandantes a los gastos presupuestados y aprobados.
8. Audiencia Provincial de Álava, Sección 1ª, Sentencia de 24 Ene. 1995
PROPIEDAD HORIZONTAL. Contribución a los gastos derivados de la sustitución de ascensor; previsión estatutaria al respecto.
9. Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4ª, Auto de 10 Nov. 1998
PROPIEDAD HORIZONTAL. Contribución de los propietarios de locales comerciales a los gastos derivados de la sustitución del ascensor .
10. Audiencia Provincial de Álava, Sección 1ª, Sentencia de 19 May. 1995
PROPIEDAD HORIZONTAL. Obras en aparato elevador: alcance; obligación de contribuir a las mismas a cargo de los propietarios de locales comerciales.
-------------------------
Hasta luego.
5. Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, Sentencia de 15 Jul. 2005, rec. 304/2005
COMPRAVENTA. Local de negocios. Repetición frente al vendedor por los gastos comunitarios por sustitución de ascensor . El demandante no puede reclamar al vendedor las cuotas vencidas desde el otorgamiento de la escritura pública que es cuando adquiere el dominio del local, pues desde esa fecha es propietario obligado a pagar la cuotas que vayan venciendo. Tampoco puede repetir frente al vendedor por la cuotas vencidas antes de su adquisición al haberle eximido expresamente en el contrato de tal obligación.
6. Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, Sentencia de 13 Dic. 2006, rec. 374/2006
PROPIEDAD HORIZONTAL. Impugnación de acuerdo de comunidad de propietarios . Acuerdo sobre contribución a los gastos relacionados con el ascensor . La falta de consignación o pago de las cantidades acordadas en la junta impugnada no supone un defecto en el modo de proponer la demanda, ni falta de legitimación activa para impugnar el acuerdo. Régimen de mayorías en la adopción de acuerdos, posturas doctrinales. Régimen especial de mayoría establecido por el art 17.1.2º LPH. El régimen de cualificada mayoría es igualmente aplicable para la instalación del ascensor y para la forma de pago de la misma y su mantenimiento. Obligaciones de los propietarios . No puede disociarse el acuerdo de establecimiento de un servicio común del que establece la contribución de cada propietario a la creación y mantenimiento del mismo, ya que el segundo es subsidiario del primero y consecuencia ineludible del mismo, no existiendo razón alguna para exigir una mayoría distinta y mas rigurosa en el acuerdo accesorio que en el principal.
7. Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2ª, Sentencia de 27 Feb. 2002, rec. 42/2002
PROPIEDAD HORIZONTAL. IMPUGNACION DE ACUERDO COMUNITARIO. Solicitud de nulidad. Procedencia parcial. Versando el acuerdo sobre la sustitución del ascensor comunitario y no siendo la misma necesaria habrá de declararse nulo en lo relativo a la contribución de los demandantes a los gastos presupuestados y aprobados.
8. Audiencia Provincial de Álava, Sección 1ª, Sentencia de 24 Ene. 1995
PROPIEDAD HORIZONTAL. Contribución a los gastos derivados de la sustitución de ascensor; previsión estatutaria al respecto.
9. Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4ª, Auto de 10 Nov. 1998
PROPIEDAD HORIZONTAL. Contribución de los propietarios de locales comerciales a los gastos derivados de la sustitución del ascensor .
10. Audiencia Provincial de Álava, Sección 1ª, Sentencia de 19 May. 1995
PROPIEDAD HORIZONTAL. Obras en aparato elevador: alcance; obligación de contribuir a las mismas a cargo de los propietarios de locales comerciales.
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Hasta luego.
¿Tanto tiempo? ¿Dónde has estado pues?
Yo no he andado tan lejos.
Y muchas gracias, salamandra. Eres más rápida que un halcón peregrino.
A mí con los fragmentos de las sentencias me vale. Las Sentencias completas, me aburre un poco leerlas, la verdad; para los abogados y profesionales estarán muy bien pero yolas prefiero resumidas. Me entero mejor.
Respecto a esto:
"Asimismo, quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley. "
Supongo que se referirá a aquellas claúsulas de los Estatutos que estuviesen redactados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley pero en nuestro caso no parece que sea una claúsula contraria a la Ley puesto que esas claúsulas han sido incluidas en la Escritura de División Horizontal con posterioridad a 1999, luego ha de ser válida.
Más me inclinaría yo por lo de INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA teniendo en cuenta que casi existe una opinión unánime al interpretar que los gastos de sustitución de ascensor, cuando sea necasaria, deben ser abonados por todos los propietarios.
Y es que un ascensor no es exclusivamente la cabina donde se introducen las personas para subir y bajar, sino una instalación sumamente compleja compuesta de diversos componentes como motor, raíles, contrapesos, amortiguadores...
Indudablemente, si se cambia la cabina que es lo que podría llamarse comunmente ascensor porque la comunidad desea una más moderna y acorde con los tiempos que corren, podría interpretarse que es un gasto de mantenimiento- conservación y, en ese caso, el gastos se repartiese entre los que lo usen pero cuando se habla de cambio de ascensor en su totalidad, se incluye toda la instalación.
Y respecto a esto me está viniendo a la cabeza que se ha comentado en el foro que no es lo mismo una ventana o escaparate de un local que sería privativo aunque esté en la fachada que una persiana anclada a los muros que podría interpretarse como elemento común.
Que el ascensor es un elemento común, no hay lugar a dudas porque bien claro queda establecido en la Ley cuando se trata de la INSTALACIÓN, por supuesto.
Por todo ello es por lo que pienso que nos quedan dos opciones:
Una asumir que quiere decir la instalación en su totalidad y que lo hemos aceptado como pringadillos
o
llegado el momento de tener que cambiar toda la instalación ( que tampoco creo que vaya a ser mañana) repartir el gasto por coeficiente y que salga el sol por donde quiera.
Pueden pasar otras dos cosas:
Que los locales y todos los exonerados, lo vean normal y no impugen ni nada o que se cojan los Estatutos y digan: "¡Eh! aquí dice que estamos exentos y no tenemos por qué pagar aunque se hayan dado cuenta de que ponía eso el día después de la reunión o cuando les llegue el acta con el acuerdo" porque vivir en una comunidad con buenas y elegantes instalaciones les gusta a todos pero cuando hay que rascarse el bolsillo, eso duele.
Yo ya lo he dicho otras veces, no me parece normal que se exonere de pagar gastos generales cuando la Ley en el art. 9.e) lo considera una obligación de cada propietario. Es por esto por lo que pienso que debe entenderse que cuando menciona "cambio de ascensor" se tiene que referir únicamente a la cabina o propiamente lo que denominamos elevador sin incluir en esa expresión la instalación en su totalidad.
Saludos
Yo no he andado tan lejos.
Y muchas gracias, salamandra. Eres más rápida que un halcón peregrino.
A mí con los fragmentos de las sentencias me vale. Las Sentencias completas, me aburre un poco leerlas, la verdad; para los abogados y profesionales estarán muy bien pero yolas prefiero resumidas. Me entero mejor.
Respecto a esto:
"Asimismo, quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley. "
Supongo que se referirá a aquellas claúsulas de los Estatutos que estuviesen redactados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley pero en nuestro caso no parece que sea una claúsula contraria a la Ley puesto que esas claúsulas han sido incluidas en la Escritura de División Horizontal con posterioridad a 1999, luego ha de ser válida.
Más me inclinaría yo por lo de INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA teniendo en cuenta que casi existe una opinión unánime al interpretar que los gastos de sustitución de ascensor, cuando sea necasaria, deben ser abonados por todos los propietarios.
Y es que un ascensor no es exclusivamente la cabina donde se introducen las personas para subir y bajar, sino una instalación sumamente compleja compuesta de diversos componentes como motor, raíles, contrapesos, amortiguadores...
Indudablemente, si se cambia la cabina que es lo que podría llamarse comunmente ascensor porque la comunidad desea una más moderna y acorde con los tiempos que corren, podría interpretarse que es un gasto de mantenimiento- conservación y, en ese caso, el gastos se repartiese entre los que lo usen pero cuando se habla de cambio de ascensor en su totalidad, se incluye toda la instalación.
Y respecto a esto me está viniendo a la cabeza que se ha comentado en el foro que no es lo mismo una ventana o escaparate de un local que sería privativo aunque esté en la fachada que una persiana anclada a los muros que podría interpretarse como elemento común.
Que el ascensor es un elemento común, no hay lugar a dudas porque bien claro queda establecido en la Ley cuando se trata de la INSTALACIÓN, por supuesto.
Por todo ello es por lo que pienso que nos quedan dos opciones:
Una asumir que quiere decir la instalación en su totalidad y que lo hemos aceptado como pringadillos
o
llegado el momento de tener que cambiar toda la instalación ( que tampoco creo que vaya a ser mañana) repartir el gasto por coeficiente y que salga el sol por donde quiera.
Pueden pasar otras dos cosas:
Que los locales y todos los exonerados, lo vean normal y no impugen ni nada o que se cojan los Estatutos y digan: "¡Eh! aquí dice que estamos exentos y no tenemos por qué pagar aunque se hayan dado cuenta de que ponía eso el día después de la reunión o cuando les llegue el acta con el acuerdo" porque vivir en una comunidad con buenas y elegantes instalaciones les gusta a todos pero cuando hay que rascarse el bolsillo, eso duele.
Yo ya lo he dicho otras veces, no me parece normal que se exonere de pagar gastos generales cuando la Ley en el art. 9.e) lo considera una obligación de cada propietario. Es por esto por lo que pienso que debe entenderse que cuando menciona "cambio de ascensor" se tiene que referir únicamente a la cabina o propiamente lo que denominamos elevador sin incluir en esa expresión la instalación en su totalidad.
Saludos
1. Audiencia Provincial de La Rioja, Sentencia de 31 May. 2006, rec. 396/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Comunidad de Propietarios. Realización de obras con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas. Falta de solicitud por las demandadas de nulidad de los acuerdos adoptados por la junta. Existencia de acuerdo en los estatutos por el que los locales que en su día se formen por división de la planta baja si no tienen entrada por el portal no contribuirán a los gastos de mantenimiento del portal, ascensor y escaleras. El local del demandado no ha sido objeto de división y además el acuerdo no afectaría a un local primitivo que ha disminuido su superficie por venta. El ascensor es un elemento integrado en el inmueble al que pertenece el local del demandado. Se trata de un acuerdo adoptado por la mayoría cualificada prevista en la LPH y obligatorio para todos los miembros de la comunidad en función de su cuota de participación.
3. Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 4ª, Sentencia de 31 Mar. 2006, rec. 569/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Impugnación de acuerdos de Comunidades de Propietarios. Nulidad de la votación y de los acuerdos en ella adoptados. Anulabilidad del acta de la Junta porque los asistentes a la misma eran deudores de la Comunidad, y podían participar en las deliberacioes pero sin voto, tolerándose en este caso la votación de los morosos de forma decisiva para lograr el acuerdo que se impugna. Validez y plenos efectos de los acuerdos adoptados porque la reparación de los balcones atañe a elementos comunes y no privativos, como así se reconoce en el requerimiento que el Ayuntamiento dirigió a la Comunidad instando la reparación de los que siendo exteriores, afectan a la fachada del edificio, y por lo tanto atañen a todos los propietarios. ACTOS PROPIOS. La conformidad con el pago, significa que el actor no desconocía el orígen del gasto.
4. Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5ª, Sentencia de 8 Mar. 2006, rec. 668/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Impugnación de acuerdo de instalación de ascensor . Obligación de pago de las obras por los locales comerciales . Validez del acuerdo adoptado, que no requiere unanimidad, aun afectando la instalación a elementos comunes, por no tratarse de una mejora, sino de una obra necesaria, en atención de la prevalencia del interés colectivo de la comunidad y haber sido adoptado por la mayoría cualificada que exige la ley. Obligación de los actores de subvenir a la obra, al redundar la nueva instalación en beneficio del inmueble, sin que pueda suponer justificación el no uso del servicio o el acceso independiente al portal. Exoneración a los actores de la obligación de contribuir a los gastos que genere la utilización de tal ascensor , que comprende los propios de su uso y mantenimiento, al no hacer uso del servicio. LEGITIMACIÓN. De los actores, para el ejercicio de la acción de impugnación , al constar, del contenido del acta de la junta impugnada, que salvaron su voto, mostrando su expresa oposición al acuerdo adoptado. CADUCIDAD. Desestimación de la excepción pues si bien la demanda se presentó fuera del plazo de tres meses establecido legalmente, teniendo tal plazo carácter material y no procesal, debe entenderse que la acción de impugnación no estaba caducada, al resultar que el día de vencimiento del plazo era sábado, y la ley posibilitaba la presentación de dicho escrito el lunes siguiente, lo que, en efecto, llevaron a cabo los demandantes. INDEMNIZACIÓN. Acreditación de la existencia de perjuicios, al suponer la instalación en el patio común la pérdida de su uso privativo por los actores, propietarios de los locales comerciales , así como la pérdida de luz y ventilación, a lo que debe añadirse, para fijar el importe indemnizatorio, el no uso del servicio que ofrezca tal ascensor .
5. Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5ª, Sentencia de 25 Nov. 2005, rec. 773/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Impugnación de acuerdos comunitarios sobre establecimiento o alteración de cuotas de participación. En estos casos no es necesario estar al corriente en el pago de los gastos comunitarios. Validez del acuerdo que fijó una cuota conjunta para dos locales que en el título constitutivo aparecían como una sola finca.
PROPIEDAD HORIZONTAL . Comunidad de Propietarios. Realización de obras con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas. Falta de solicitud por las demandadas de nulidad de los acuerdos adoptados por la junta. Existencia de acuerdo en los estatutos por el que los locales que en su día se formen por división de la planta baja si no tienen entrada por el portal no contribuirán a los gastos de mantenimiento del portal, ascensor y escaleras. El local del demandado no ha sido objeto de división y además el acuerdo no afectaría a un local primitivo que ha disminuido su superficie por venta. El ascensor es un elemento integrado en el inmueble al que pertenece el local del demandado. Se trata de un acuerdo adoptado por la mayoría cualificada prevista en la LPH y obligatorio para todos los miembros de la comunidad en función de su cuota de participación.
3. Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 4ª, Sentencia de 31 Mar. 2006, rec. 569/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Impugnación de acuerdos de Comunidades de Propietarios. Nulidad de la votación y de los acuerdos en ella adoptados. Anulabilidad del acta de la Junta porque los asistentes a la misma eran deudores de la Comunidad, y podían participar en las deliberacioes pero sin voto, tolerándose en este caso la votación de los morosos de forma decisiva para lograr el acuerdo que se impugna. Validez y plenos efectos de los acuerdos adoptados porque la reparación de los balcones atañe a elementos comunes y no privativos, como así se reconoce en el requerimiento que el Ayuntamiento dirigió a la Comunidad instando la reparación de los que siendo exteriores, afectan a la fachada del edificio, y por lo tanto atañen a todos los propietarios. ACTOS PROPIOS. La conformidad con el pago, significa que el actor no desconocía el orígen del gasto.
4. Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5ª, Sentencia de 8 Mar. 2006, rec. 668/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Impugnación de acuerdo de instalación de ascensor . Obligación de pago de las obras por los locales comerciales . Validez del acuerdo adoptado, que no requiere unanimidad, aun afectando la instalación a elementos comunes, por no tratarse de una mejora, sino de una obra necesaria, en atención de la prevalencia del interés colectivo de la comunidad y haber sido adoptado por la mayoría cualificada que exige la ley. Obligación de los actores de subvenir a la obra, al redundar la nueva instalación en beneficio del inmueble, sin que pueda suponer justificación el no uso del servicio o el acceso independiente al portal. Exoneración a los actores de la obligación de contribuir a los gastos que genere la utilización de tal ascensor , que comprende los propios de su uso y mantenimiento, al no hacer uso del servicio. LEGITIMACIÓN. De los actores, para el ejercicio de la acción de impugnación , al constar, del contenido del acta de la junta impugnada, que salvaron su voto, mostrando su expresa oposición al acuerdo adoptado. CADUCIDAD. Desestimación de la excepción pues si bien la demanda se presentó fuera del plazo de tres meses establecido legalmente, teniendo tal plazo carácter material y no procesal, debe entenderse que la acción de impugnación no estaba caducada, al resultar que el día de vencimiento del plazo era sábado, y la ley posibilitaba la presentación de dicho escrito el lunes siguiente, lo que, en efecto, llevaron a cabo los demandantes. INDEMNIZACIÓN. Acreditación de la existencia de perjuicios, al suponer la instalación en el patio común la pérdida de su uso privativo por los actores, propietarios de los locales comerciales , así como la pérdida de luz y ventilación, a lo que debe añadirse, para fijar el importe indemnizatorio, el no uso del servicio que ofrezca tal ascensor .
5. Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5ª, Sentencia de 25 Nov. 2005, rec. 773/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Impugnación de acuerdos comunitarios sobre establecimiento o alteración de cuotas de participación. En estos casos no es necesario estar al corriente en el pago de los gastos comunitarios. Validez del acuerdo que fijó una cuota conjunta para dos locales que en el título constitutivo aparecían como una sola finca.
.../...
Aunque consta que la finca fue registralmente segregada en dos locales , dicha segregación no se realizó conforme a los requisitos exigidos por la LPH. Cosa juzgada. Proceso anterior en el que el presidente de la comunidad pretendió, y obtuvo, la condena de los ahora demandantes al pago de los gastos generales. Inexistencia de defectos en la convocatoria de la Junta cuyos acuerdos se impugnan. Validez de la citación hecha a uno de los administradores solidarios de la sociedad que aparecía frente a la comunidad de propietarios como titular de los dos locales , aunque realmente solo lo fuese de uno de ellos, perteneciendo el otro al demandante, también administrador solidario de la sociedad.
6. Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1ª, Sentencia de 11 Nov. 2005, rec. 342/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Reclamación de cuotas impagadas. Sustitución de ascensores . Acreditación del conocimiento por parte del demandado de los acuerdos adoptados por la comunidad sobre sustitución de los ascensores y contribución por todos los propietarios a los gastos, pese a la inexistencia de documento que acredite su notificación y recepción, siendo su silencio interpretado como voto favorable, pese a su ausencia, al no manifestar su disconformidad en el plazo de treinta días. Obligación de los titulares de contribuir en sus respectivas cuotas, al ver revalorizada su propiedad por la mejora introducida en esos servicios para el inmueble. COMPENSACIÓN. Improcedencia, por falta del requisito necesario de liquidez de los posibles créditos del demandado para con la comunidad.
7. Audiencia Provincial de La Rioja, Sentencia de 29 Jul. 2005, rec. 161/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Impugnación de acuerdos . Instalación de ascensor . El acuerdo se adoptó válidamente al contar con una mayoría superior a la exigida, puesto que la Ley establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios debidamente citados y ausentes de la junta, que una vez informados del acuerdo adoptado, no manifiesten su discrepancia por escrito en un plazo de 30 días naturales. El acuerdo de instalación del nuevo ascensor en ningún caso puede ser entendido como una mejora suntuaria, sino de conservación. Hay que acudir a los estatutos de cada comunidad para determinar la obligación de los locales comerciales y bajos que no hacen uso del servicio de ascensor , de sufragar los gastos de mantenimiento y sustitución del mismo. Doctrina jurisprudencial.
8. Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1ª, Sentencia de 26 Jul. 2005, rec. 57/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . La comunidad podrá modificar los estatutos sin la preceptiva unanimidad de los copropietarios cuando, como en el caso, la falta de la precitada unanimidad se deba al voto, caprichoso e infundado, de un copropietario. ABUSO DEL DERECHO. Dicha actitud no cabe sino calificarla de abuso de derecho ya que se basa en un acuerdo adoptado veinte años antes y totalmente ajeno al asunto litigioso.
9. Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, Sentencia de 5 Abr. 2005, rec. 92/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Nulidad de acuerdos . Instalación de ascensor . Es válido el acuerdo adoptado por la mayoría de los propietarios y cuotas exigidas por la Ley, cuando además no existe perjuicio al alguno para los propietarios, ni se ha adoptado con abuso del derecho. Obligación de los todos los copropietarios de contribuir a los gastos de sustitución de cualquier elemento común. La indefinición del pacto de exención invocado por los codemandados debe interpretarse restrictivamente, y limitarse a los gastos comunes de conservación y buen funcionamiento de los mismos.
10. Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, Sentencia de 4 Mar. 2005, rec. 549/2004
INTERDICTO DE OBRA NUEVA. Las modificaciones que se están realizando en los locales de los demandados perturban la propiedad de la comunidad de propietarios actora. La conversión de local comercial en vivienda supone una modificación del título constitutivo que requiere el acuerdo unánime de los comuneros. La apertura de nuevas puertas y ventanas a la fachada del edificio es una alteración de elementos comunes.
Saludos.
Aunque consta que la finca fue registralmente segregada en dos locales , dicha segregación no se realizó conforme a los requisitos exigidos por la LPH. Cosa juzgada. Proceso anterior en el que el presidente de la comunidad pretendió, y obtuvo, la condena de los ahora demandantes al pago de los gastos generales. Inexistencia de defectos en la convocatoria de la Junta cuyos acuerdos se impugnan. Validez de la citación hecha a uno de los administradores solidarios de la sociedad que aparecía frente a la comunidad de propietarios como titular de los dos locales , aunque realmente solo lo fuese de uno de ellos, perteneciendo el otro al demandante, también administrador solidario de la sociedad.
6. Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1ª, Sentencia de 11 Nov. 2005, rec. 342/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Reclamación de cuotas impagadas. Sustitución de ascensores . Acreditación del conocimiento por parte del demandado de los acuerdos adoptados por la comunidad sobre sustitución de los ascensores y contribución por todos los propietarios a los gastos, pese a la inexistencia de documento que acredite su notificación y recepción, siendo su silencio interpretado como voto favorable, pese a su ausencia, al no manifestar su disconformidad en el plazo de treinta días. Obligación de los titulares de contribuir en sus respectivas cuotas, al ver revalorizada su propiedad por la mejora introducida en esos servicios para el inmueble. COMPENSACIÓN. Improcedencia, por falta del requisito necesario de liquidez de los posibles créditos del demandado para con la comunidad.
7. Audiencia Provincial de La Rioja, Sentencia de 29 Jul. 2005, rec. 161/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Impugnación de acuerdos . Instalación de ascensor . El acuerdo se adoptó válidamente al contar con una mayoría superior a la exigida, puesto que la Ley establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios debidamente citados y ausentes de la junta, que una vez informados del acuerdo adoptado, no manifiesten su discrepancia por escrito en un plazo de 30 días naturales. El acuerdo de instalación del nuevo ascensor en ningún caso puede ser entendido como una mejora suntuaria, sino de conservación. Hay que acudir a los estatutos de cada comunidad para determinar la obligación de los locales comerciales y bajos que no hacen uso del servicio de ascensor , de sufragar los gastos de mantenimiento y sustitución del mismo. Doctrina jurisprudencial.
8. Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1ª, Sentencia de 26 Jul. 2005, rec. 57/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . La comunidad podrá modificar los estatutos sin la preceptiva unanimidad de los copropietarios cuando, como en el caso, la falta de la precitada unanimidad se deba al voto, caprichoso e infundado, de un copropietario. ABUSO DEL DERECHO. Dicha actitud no cabe sino calificarla de abuso de derecho ya que se basa en un acuerdo adoptado veinte años antes y totalmente ajeno al asunto litigioso.
9. Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, Sentencia de 5 Abr. 2005, rec. 92/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL . Nulidad de acuerdos . Instalación de ascensor . Es válido el acuerdo adoptado por la mayoría de los propietarios y cuotas exigidas por la Ley, cuando además no existe perjuicio al alguno para los propietarios, ni se ha adoptado con abuso del derecho. Obligación de los todos los copropietarios de contribuir a los gastos de sustitución de cualquier elemento común. La indefinición del pacto de exención invocado por los codemandados debe interpretarse restrictivamente, y limitarse a los gastos comunes de conservación y buen funcionamiento de los mismos.
10. Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, Sentencia de 4 Mar. 2005, rec. 549/2004
INTERDICTO DE OBRA NUEVA. Las modificaciones que se están realizando en los locales de los demandados perturban la propiedad de la comunidad de propietarios actora. La conversión de local comercial en vivienda supone una modificación del título constitutivo que requiere el acuerdo unánime de los comuneros. La apertura de nuevas puertas y ventanas a la fachada del edificio es una alteración de elementos comunes.
Saludos.
Muy bien sras.stas.; estais enzarzadas en un tema en el que yo ya he vertido mi modesta opinión y de nuevo lo voy a reiterar;
desde mi punto de vista muy particular pero creo razonable, es que la "sustitución en todo o en parte del ascensor, o sea, la cabina y todos sus elementos de funcionamiento, incorporacion de puertas como obligación gubernamental reciente,cables, motores, incluso nueva decoracion interna contra incendios ,, desde el punto de vista técnico haga necesaria su justificacion, eso va en el capítulo que yo describía, que forma parte del inventario general de la urbanizacion y TIENEN QUE PAGAR TODOS, o sea, el 100/100, esté escrito lo que esté en los estatutos; si los propietarios lo respetan, bien, pero si el reclamante lo lleva a juzgado perderá en el 90% de los casos, porque es cuestión de simple lógica.
Sin embargo en las reseñas de sentencias que tan acertadamente ofrece salamandra veo cosas muy chocantes y las mismas situaciones están tratadas por los jueces de distinta manera, eso quiere decir, que no tienen criterio, así de claro, o que están condicionadas a situaciones muy personales.
Me molesta que los jueces se definan cuando una instalacion valora más o menos el edificio, pues ese no es su cometido, no estamos en una transacion de compraventa y revalorización, como parece que priva en estos momentos a la humanidad sino en un litigio sobre conveniencia obligada que es lo que él tiene que juzgar;
Otra cosa que me parece realmente increible que un juez diga esto:
7) Audiencia provincial de La Rioja...
"El acuerdo de instalacion del nuevo ascensor en ningun caso puede ser entendido como una mejora suntuaria, sino de conservacion. No entiendo bien esta frase, naturalmente, no tenemos la descripcion completa, pero en este caso, esta definicion más bien parece una aberración en el tema, porque si se pone un ascensor nuevo es porque el otro no valía y entonces, TAMPOCO ES UN GASTO DE MANTENIMIENTO.
Ahora, vayamos a saber como se concibió el proyecto, podía tener sus orígenes a maquinaciones siniestras de los siempre llamados para mi CACIQUES en comunicación con la empresa instaladora, siempre con prevendas por medio. Por eso, en todo proyecto, tiene que haber un informe técnico muy conciso, que por supuesto, es el que deben de conocer a priori los votantes para definir la conveniencia o el capricho de algunos pocos, como sucede HABITUALMENTE, por ejemplo, esos propietarios con oficinas o negocios en el interior que NECESITAN PARA SUS CLIENTES.
Esta es una cuestión que la ley ha pasado de puntillas............
Saludos,
desde mi punto de vista muy particular pero creo razonable, es que la "sustitución en todo o en parte del ascensor, o sea, la cabina y todos sus elementos de funcionamiento, incorporacion de puertas como obligación gubernamental reciente,cables, motores, incluso nueva decoracion interna contra incendios ,, desde el punto de vista técnico haga necesaria su justificacion, eso va en el capítulo que yo describía, que forma parte del inventario general de la urbanizacion y TIENEN QUE PAGAR TODOS, o sea, el 100/100, esté escrito lo que esté en los estatutos; si los propietarios lo respetan, bien, pero si el reclamante lo lleva a juzgado perderá en el 90% de los casos, porque es cuestión de simple lógica.
Sin embargo en las reseñas de sentencias que tan acertadamente ofrece salamandra veo cosas muy chocantes y las mismas situaciones están tratadas por los jueces de distinta manera, eso quiere decir, que no tienen criterio, así de claro, o que están condicionadas a situaciones muy personales.
Me molesta que los jueces se definan cuando una instalacion valora más o menos el edificio, pues ese no es su cometido, no estamos en una transacion de compraventa y revalorización, como parece que priva en estos momentos a la humanidad sino en un litigio sobre conveniencia obligada que es lo que él tiene que juzgar;
Otra cosa que me parece realmente increible que un juez diga esto:
7) Audiencia provincial de La Rioja...
"El acuerdo de instalacion del nuevo ascensor en ningun caso puede ser entendido como una mejora suntuaria, sino de conservacion. No entiendo bien esta frase, naturalmente, no tenemos la descripcion completa, pero en este caso, esta definicion más bien parece una aberración en el tema, porque si se pone un ascensor nuevo es porque el otro no valía y entonces, TAMPOCO ES UN GASTO DE MANTENIMIENTO.
Ahora, vayamos a saber como se concibió el proyecto, podía tener sus orígenes a maquinaciones siniestras de los siempre llamados para mi CACIQUES en comunicación con la empresa instaladora, siempre con prevendas por medio. Por eso, en todo proyecto, tiene que haber un informe técnico muy conciso, que por supuesto, es el que deben de conocer a priori los votantes para definir la conveniencia o el capricho de algunos pocos, como sucede HABITUALMENTE, por ejemplo, esos propietarios con oficinas o negocios en el interior que NECESITAN PARA SUS CLIENTES.
Esta es una cuestión que la ley ha pasado de puntillas............
Saludos,
Hola, David (malegroverte)
….enzarzadas dices?, Nooo, que va!. Ví que Audrey preguntaba, y como encontré esos “trailers de jurisprudencias….. pues eso.
Yo, hace más de tres años SI andaba apurada en esos menesteres, pero gracias a ti, a Díscolo y a otr@s much@s forer@s….. pues salí de dudas y la emprendí en tiempo y forma. Si no hubiera sido por vosotr@s, la hubiera “cagado”! oye!.
Resulta que en mi Comunidad solo DOS querían ascensor, entonces se engatusó a unos cuantos con falsas promesas para que votarán SÍ a la instalación (A unos se les prometio quedar exentos del pago y a otros se les condoraría la mitad. a mí se me obligaría a pagar el doble aunque votara NO, es decir, a unos se les CONDONABA y a mí me CONDENABAN), El resultado final sido que “ TODOS TENEMOS QUE PAGAR LOS GASTOS DE INSTALACIÓN Y SEGÚN COEFICIENTE, ¡¡¡DATE!!. Perooooooo, estuve a punto “cagarla” porque mi administrador me dijo que no impugnara porque yo también quedaría exenta del pago, y yo me lo creí (me estaba dando largas para que me caducara el plazo de impugnación).
Estos días he estado mirando muchísima jurisprudencia y resulta que muchas de las demandas son desestimada por “fuera de plazo”, y eso es lo que me podía a ver pasado a mí. No obstante, es tanta la obsesión que deben tener algunos de ES@S con el “fuera de plazo”, que eso es lo primero que dijo la abogada de mi Comunidad, en contestación a mi demanda, y en la SALA del Juzgado. Yo presenté la demanda 8 meses después de celebrarse la Junta (el plazo, en mi caso, era de un año) y la abogada pretendía convencer al Juez de que el plazo era de 3 meses, ¡¡menuda tipa!!.
Ahora estoy en otros menesteres, y desde hace unos días mantengo un “cuerpo a cuerpo” con el secretario administrador. Resulta que le mando Faxes desde mi ordenador, en unos casos discrepando y en otros le reclamo alguna documentación. Lo último que le he pedido ha sido una copia del presupuesto de las obras de instalación del ascensor (llevaba 2 años detrás, y él dándome largas) le di 10 días de plazo, y me lo mandó vía Fax (a mi ordenador) 11 días después; pero resulta que no me lo ha mandado al completo y le voy a mandar otro fax, dándole un plazo de cinco días, para que me mande lo que falta. Posiblemente no me lo mande porque hay si hay mucha “merda”, pero por lo menos ya tengo la prueba fehaciente (FAX con “linea report”), para reclamárselo por vía judicial.
Saludos cordiales.
….enzarzadas dices?, Nooo, que va!. Ví que Audrey preguntaba, y como encontré esos “trailers de jurisprudencias….. pues eso.
Yo, hace más de tres años SI andaba apurada en esos menesteres, pero gracias a ti, a Díscolo y a otr@s much@s forer@s….. pues salí de dudas y la emprendí en tiempo y forma. Si no hubiera sido por vosotr@s, la hubiera “cagado”! oye!.
Resulta que en mi Comunidad solo DOS querían ascensor, entonces se engatusó a unos cuantos con falsas promesas para que votarán SÍ a la instalación (A unos se les prometio quedar exentos del pago y a otros se les condoraría la mitad. a mí se me obligaría a pagar el doble aunque votara NO, es decir, a unos se les CONDONABA y a mí me CONDENABAN), El resultado final sido que “ TODOS TENEMOS QUE PAGAR LOS GASTOS DE INSTALACIÓN Y SEGÚN COEFICIENTE, ¡¡¡DATE!!. Perooooooo, estuve a punto “cagarla” porque mi administrador me dijo que no impugnara porque yo también quedaría exenta del pago, y yo me lo creí (me estaba dando largas para que me caducara el plazo de impugnación).
Estos días he estado mirando muchísima jurisprudencia y resulta que muchas de las demandas son desestimada por “fuera de plazo”, y eso es lo que me podía a ver pasado a mí. No obstante, es tanta la obsesión que deben tener algunos de ES@S con el “fuera de plazo”, que eso es lo primero que dijo la abogada de mi Comunidad, en contestación a mi demanda, y en la SALA del Juzgado. Yo presenté la demanda 8 meses después de celebrarse la Junta (el plazo, en mi caso, era de un año) y la abogada pretendía convencer al Juez de que el plazo era de 3 meses, ¡¡menuda tipa!!.
Ahora estoy en otros menesteres, y desde hace unos días mantengo un “cuerpo a cuerpo” con el secretario administrador. Resulta que le mando Faxes desde mi ordenador, en unos casos discrepando y en otros le reclamo alguna documentación. Lo último que le he pedido ha sido una copia del presupuesto de las obras de instalación del ascensor (llevaba 2 años detrás, y él dándome largas) le di 10 días de plazo, y me lo mandó vía Fax (a mi ordenador) 11 días después; pero resulta que no me lo ha mandado al completo y le voy a mandar otro fax, dándole un plazo de cinco días, para que me mande lo que falta. Posiblemente no me lo mande porque hay si hay mucha “merda”, pero por lo menos ya tengo la prueba fehaciente (FAX con “linea report”), para reclamárselo por vía judicial.
Saludos cordiales.
Hola Salamandra y Audrey tambien, que quiero que esté al "loro" de varios temas que voy a tocar aquí.
Lo que me cuentas Salamandra, con todas tus razones, ME HUELE MAL, porque todo me parece un serial de esos que salen en la tele en capítulos interminables..... pero te deseo toda la suerte del mundo y que te diviertas, no te acojones.
Que sí, que te comprendo; primera pregunta;
¿el juez te permitió formular la demanda a los 8 meses a partir de la Junta?. Me interesa el tema
segunda pregunta; ¿no me querrás decir que has aprendido de mi?. Me pones coloraoooo. Soy un principiante en cuestión de leyes porque prefiero huir; me fundamento siempre en esa ley que no se como explicarte, esa ley que vulneramos los hombres en este pobre pais tan avanzado en faldas y tan corto en derechos humanos.
Así que, recuerda, me toca aprender mucho; en la a larga lista de Jurisprudencia extractada que mandas, aparte del tema que nos referíamos en este post, he fijado mi atención en dos sentencias; he imprimido todo y me lo he llevado a mi "oficina siniestra" porque en mi casa paro poco.
La primera hace referencia a lo que citas en el numero 3 . Audiencia Provincial de Les Illes Balears, seccion 4º. sentencia 31.3.2006 569/2005
------------------------
Otra:
8- audiencia provincial de Navarra. seccion 1º, sentencia del 26 de Julio 2005. rec. 57/2005
sobre el concepto ABUSO DE DERECHO.
Y luego os contaré
De ambas, necesito tener la documentacion completa y desde el principio, si ha habido recursos.
El lunes voy a ir a la biblioteca e intentaré obtenerlas pero si no lo logro, te voy a pedir me indiques los medios de donde sacas esta documentacion, ¿puede ser por internet?
Ando yo dándole vueltas a la pelota para instalarme un blog, al estilo como lo hacen los personajes de moda, pero en pobre, para pasarnos con nuestros amigos nuestros recados.
Atentos saludos a las dos,
Lo que me cuentas Salamandra, con todas tus razones, ME HUELE MAL, porque todo me parece un serial de esos que salen en la tele en capítulos interminables..... pero te deseo toda la suerte del mundo y que te diviertas, no te acojones.
Que sí, que te comprendo; primera pregunta;
¿el juez te permitió formular la demanda a los 8 meses a partir de la Junta?. Me interesa el tema
segunda pregunta; ¿no me querrás decir que has aprendido de mi?. Me pones coloraoooo. Soy un principiante en cuestión de leyes porque prefiero huir; me fundamento siempre en esa ley que no se como explicarte, esa ley que vulneramos los hombres en este pobre pais tan avanzado en faldas y tan corto en derechos humanos.
Así que, recuerda, me toca aprender mucho; en la a larga lista de Jurisprudencia extractada que mandas, aparte del tema que nos referíamos en este post, he fijado mi atención en dos sentencias; he imprimido todo y me lo he llevado a mi "oficina siniestra" porque en mi casa paro poco.
La primera hace referencia a lo que citas en el numero 3 . Audiencia Provincial de Les Illes Balears, seccion 4º. sentencia 31.3.2006 569/2005
------------------------
Otra:
8- audiencia provincial de Navarra. seccion 1º, sentencia del 26 de Julio 2005. rec. 57/2005
sobre el concepto ABUSO DE DERECHO.
Y luego os contaré
De ambas, necesito tener la documentacion completa y desde el principio, si ha habido recursos.
El lunes voy a ir a la biblioteca e intentaré obtenerlas pero si no lo logro, te voy a pedir me indiques los medios de donde sacas esta documentacion, ¿puede ser por internet?
Ando yo dándole vueltas a la pelota para instalarme un blog, al estilo como lo hacen los personajes de moda, pero en pobre, para pasarnos con nuestros amigos nuestros recados.
Atentos saludos a las dos,
Hola:
Habéis metido tanta información de golpe que me pierdo un poco y es preciso tiempo para ir asimilando todo.
Hoy por lo pronto, llevo un par de horas, leyendo y descifrando pues me cuesta entender todo, un artículo doctrinal deL Dr. Ángel Serrano de Nicolás, Notario de Barcelona, sobre el Régimen Básico de la Propiedad Horizontal en el Código Civil Catalán.
He querido leer todo por encima aunque después me centre en algunas cuestiones porque ¡uff! es demasiado para mí y, sin embargo, le he tomado interés porque toca muchos dudas que tenía (y tengo).
En concreto, hay una parte relacionada con las claúsulas válidas en los Estatutos que por estar relacionada con el tema, he considerado oportuno citar aquí; espero que no suponga problema alguno.
******
"2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:
...
b) Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.
Recoge este apartado la típica cláusula estatutaria de que no todas las entidades contribuyan en igualdad a los gastos de todo el edificio o de determinadas partes del mismo, en todo caso deberá ser una previsión racional y, desde luego, modificable por alteración de las circunstancias, sin perjuicio, de no ser admisible el abuso de derecho.
La exclusión queda, en todo caso, referida a los gastos de conservación y mantenimiento no a los estructurales, al efecto, art. 553-38.2 y art. 553-42.3 CCC."
*****
He observado que menciona el abuso de derecho.
No veo yo muy claro exactamente cómo se puede argumentar abuso de derecho a una claúsula que exime de pagar la sustitución del ascensor a algunos propietarios cuando ha sido incluida en la Escritura de División Horizontal o en el Título.
¿Cómo se puede poner en tela de juicio la validez si ha sido redactado por un Notario y registrado?
****
"A los efectos de acceso al Registro de la Propiedad no cabe distinguir entre contenido o pactos de trascendencia real –en la nueva legislación catalana sólo pueden tener tal contenido, art. 553-11.1 CCC- y los que son de contenido meramente obligacional, lo que no quiere decir que no tenga relevancia y consecuencias a los demás efectos, pero en todo caso unos y otros deberían –lo que desde luego no sucede en la práctica- acceder al Registro de la Propiedad, todos configuran el estatuto privativo del inmueble concreto al que se aplican; el límite para el acceso no debería estar en el carácter real sino en no contravenir el ámbito del art. 1255 CC (así, también, BATLLE, La propiedad de casas por pisos, 7ª edic., Alcoy, Marfil, 1973, p. 92).
En lo que concierne a la regulación del régimen jurídico real debe destacarse que una de las cuestiones más debatidas era el contenido posible de los Estatutos y los aspectos que de los mismos podían acceder al Registro de la Propiedad, frente a la postura minoritaria de ROCA SASTRE que defendió su íntegro acceso, la opinión mayoritaria era que sólo podían acceder las cláusulas de contenido real; la actual regulación parece ir más allá y, al efecto, señala como contenido de los estatutos el régimen jurídico real, lo cierto es que parece una opción reduccionista; en realidad, los Estatutos deben poder regular el íntegro contenido dominical que también puede tener aspecto obligacionales."
Habéis metido tanta información de golpe que me pierdo un poco y es preciso tiempo para ir asimilando todo.
Hoy por lo pronto, llevo un par de horas, leyendo y descifrando pues me cuesta entender todo, un artículo doctrinal deL Dr. Ángel Serrano de Nicolás, Notario de Barcelona, sobre el Régimen Básico de la Propiedad Horizontal en el Código Civil Catalán.
He querido leer todo por encima aunque después me centre en algunas cuestiones porque ¡uff! es demasiado para mí y, sin embargo, le he tomado interés porque toca muchos dudas que tenía (y tengo).
En concreto, hay una parte relacionada con las claúsulas válidas en los Estatutos que por estar relacionada con el tema, he considerado oportuno citar aquí; espero que no suponga problema alguno.
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"2. Son válidas, entre otras, las siguientes cláusulas estatutarias:
...
b) Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento del portal, escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y demás espacios similares.
Recoge este apartado la típica cláusula estatutaria de que no todas las entidades contribuyan en igualdad a los gastos de todo el edificio o de determinadas partes del mismo, en todo caso deberá ser una previsión racional y, desde luego, modificable por alteración de las circunstancias, sin perjuicio, de no ser admisible el abuso de derecho.
La exclusión queda, en todo caso, referida a los gastos de conservación y mantenimiento no a los estructurales, al efecto, art. 553-38.2 y art. 553-42.3 CCC."
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He observado que menciona el abuso de derecho.
No veo yo muy claro exactamente cómo se puede argumentar abuso de derecho a una claúsula que exime de pagar la sustitución del ascensor a algunos propietarios cuando ha sido incluida en la Escritura de División Horizontal o en el Título.
¿Cómo se puede poner en tela de juicio la validez si ha sido redactado por un Notario y registrado?
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"A los efectos de acceso al Registro de la Propiedad no cabe distinguir entre contenido o pactos de trascendencia real –en la nueva legislación catalana sólo pueden tener tal contenido, art. 553-11.1 CCC- y los que son de contenido meramente obligacional, lo que no quiere decir que no tenga relevancia y consecuencias a los demás efectos, pero en todo caso unos y otros deberían –lo que desde luego no sucede en la práctica- acceder al Registro de la Propiedad, todos configuran el estatuto privativo del inmueble concreto al que se aplican; el límite para el acceso no debería estar en el carácter real sino en no contravenir el ámbito del art. 1255 CC (así, también, BATLLE, La propiedad de casas por pisos, 7ª edic., Alcoy, Marfil, 1973, p. 92).
En lo que concierne a la regulación del régimen jurídico real debe destacarse que una de las cuestiones más debatidas era el contenido posible de los Estatutos y los aspectos que de los mismos podían acceder al Registro de la Propiedad, frente a la postura minoritaria de ROCA SASTRE que defendió su íntegro acceso, la opinión mayoritaria era que sólo podían acceder las cláusulas de contenido real; la actual regulación parece ir más allá y, al efecto, señala como contenido de los estatutos el régimen jurídico real, lo cierto es que parece una opción reduccionista; en realidad, los Estatutos deben poder regular el íntegro contenido dominical que también puede tener aspecto obligacionales."
****
El artículo 1.255 dice lo siguiente: "Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público"
En principio, esa cláusula o regla que los contratantes "hemos ratificado", aparte de esto, damos por hecho que si está en un documento de tanta relevancia, no va a ser abusiva ¿no? ¿Se permitiría incluir cualquier cláusula y se es ratificada por los compradores, se hayan dado cuenta o no de ello, ya es válida.
¿Quién se supone que tiene que darse cuenta si es contraria a la ley o no en el momento de la firma de las escrituras?
Si el deber de contribuir por la parte que te corresponde en el edificio es de todo propietario ¿por qué se puede eximir de un gasto, entiendo estructural (sustitución) en los Estatutos? ¿O es que esto sólo es válido en Cataluña de cuyo Código obtengo los artículos que se mencionan en ese párrafo:
553-38.2:
2. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de aquellos. Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, salvo que sean consecuencia de un mal uso.
y
553-42.3
3. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado 2, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los GASTOS ESTRUCTURALES, de refacción y los demás gastos extraordinarios son COMUNES.
Y como supongo que es conveniente que mencione la fuente... aquí la pongo:
http://noticias.juridicas.com/articulos/45-Derecho Civil/200707-562358741254125555.html
Saludos
El artículo 1.255 dice lo siguiente: "Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público"
En principio, esa cláusula o regla que los contratantes "hemos ratificado", aparte de esto, damos por hecho que si está en un documento de tanta relevancia, no va a ser abusiva ¿no? ¿Se permitiría incluir cualquier cláusula y se es ratificada por los compradores, se hayan dado cuenta o no de ello, ya es válida.
¿Quién se supone que tiene que darse cuenta si es contraria a la ley o no en el momento de la firma de las escrituras?
Si el deber de contribuir por la parte que te corresponde en el edificio es de todo propietario ¿por qué se puede eximir de un gasto, entiendo estructural (sustitución) en los Estatutos? ¿O es que esto sólo es válido en Cataluña de cuyo Código obtengo los artículos que se mencionan en ese párrafo:
553-38.2:
2. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de aquellos. Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, salvo que sean consecuencia de un mal uso.
y
553-42.3
3. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado 2, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los GASTOS ESTRUCTURALES, de refacción y los demás gastos extraordinarios son COMUNES.
Y como supongo que es conveniente que mencione la fuente... aquí la pongo:
http://noticias.juridicas.com/articulos/45-Derecho Civil/200707-562358741254125555.html
Saludos
Pues SÍ, David, aprendí a defenderme gracias a ti y a los demás, y de momento creo que lo estoy haciendo bien, aunque para alguien sea como una especie de mosca cojonera; pero es que los comuneros no solamente tenemos obligaciones, también tenemos derechos. Las obligaciones te las recuerdan constantemente y si no ¡palo va!; los derechos...? salvo que los reclames en tiempo y forma los pierdes todos.
Que me admitieran la demanda después de 8 meses....? pues es normal, yo impugné la modificación de la aplicación de las cuotas de participación (el pago por alturas y las exoneraciones de los bajos y locales).
Las sentencias las he conseguido pero a través de un ordenador de un amigo mío que tiene unas claves de acceso, desde mi ordenador no puedo. Pero voy a ver si te localizo esas dos que te interesan.
Saludos cordiales.
Fdo. María Rosa.
Que me admitieran la demanda después de 8 meses....? pues es normal, yo impugné la modificación de la aplicación de las cuotas de participación (el pago por alturas y las exoneraciones de los bajos y locales).
Las sentencias las he conseguido pero a través de un ordenador de un amigo mío que tiene unas claves de acceso, desde mi ordenador no puedo. Pero voy a ver si te localizo esas dos que te interesan.
Saludos cordiales.
Fdo. María Rosa.
Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Sección 4ª, Sentencia de 31 Mar. 2006, rec. 569/2005
Impugnación de acuerdos de Comunidades de Propietarios. Nulidad de la votación y de los acuerdos en ella adoptados. Anulabilidad del acta de la Junta porque los asistentes a la misma eran deudores de la Comunidad, y podían participar en las deliberacioes pero sin voto, tolerándose en este caso la votación de los morosos de forma decisiva para lograr el acuerdo que se impugna. Validez y plenos efectos de los acuerdos adoptados porque la reparación de los balcones atañe a elementos comunes y no privativos, como así se reconoce en el requerimiento que el Ayuntamiento dirigió a la Comunidad instando la reparación de los que siendo exteriores, afectan a la fachada del edificio, y por lo tanto atañen a todos los propietarios. ACTOS PROPIOS. La conformidad con el pago, significa que el actor no desconocía el orígen del gasto.
El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda y declaró que el acta adolece de los defectos para su votación, procediendo su subsanación con caroa la demandada, y declarando que los acuerdos adoptados son válidos y eficaces.
Texto
En Palma de Mallorca, a treinta y uno de marzo de dos mil seis
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 SENTENCIA nº 128/06
VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante-apelante Dº Gonzalo, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª AURA ABARQUERO BURGUERA, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Gonzalo, y como parte demandada-apelada la DIRECCION000 de Palma, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª CARLOS GINARD NICOLAU, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª CARLOS FELIÚ ÁLVAREZ DE SOTOMAYOR; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma en fecha 15 de julio de 2005 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de impugnación de acuerdos de propiedad horizontal, seguidos con el número 844/02, de los que trae causa el presente rollo de apelación, decía en su Fallo:
"QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Dña. Aurea Abarquero Burguera, en nombre y representación de D. Gonzalo y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. D. Gonzalo, contra la DIRECCION000 DE PALMA DE MALLORCA, representada por el Procurador de los Tribunales Sr. D. Carlos Ginard Nicolau y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. D. Carlos Feliu Álvarez de Sotomayor, DEBO DECLARAR Y DECLARO: 1) Que el acta de la Junta de fecha 25 de Julio de 2.002 adolece de los defectos u errores relacionados en el Fundamento Jurídico Tercero de la presente resolución, debiendo ser subsanados por la Comunidad de Propietarios. 2) Que el acta de la Junta de Propietarios de fecha 6 de Agosto de 2.002 adolece de los defectos o errores relacionados en el Fundamento de Derecho Cuarto de esta resolución, procediendo igualmente su subsanación a cargo de la parte demandada. 3) Que se tienen por impugnados los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de Agosto de 2.002, resultando los mismos válidos y eficaces, y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a que subsane los defectos o errores observados en las actas de las Juntas Comunitarias de fechas 25 de Julio y 6 de Agosto de 2.002 (relacionados en los Fundamentos de Derecho Tercero y Cuarto de la presente resolución) con anterioridad a la celebración de la próxima reunión de propietarios, debiendo ratificarse además dicha subsanación en la citada Junta, todo ello sin expresa imposición de las costas procesales causadas en el presente procedimiento a ninguna de las partes."
SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación en plazo y forma, el cual correspondió a esta Sección Cuarta en virtud de reparto efectuado por la Oficina correspondiente.
TERCERO.- El referido recurso de apelación fue interpuesto por la representación procesal de la parte demandante, sin que fuera propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, siguiéndose el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada tras la aportación de los correspondientes escritos de parte, de apelación y de oposición a la apelación, cuyos argumentos serán objeto de resumen en los fundamentos de derecho de la presente resolución.
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Impugnación de acuerdos de Comunidades de Propietarios. Nulidad de la votación y de los acuerdos en ella adoptados. Anulabilidad del acta de la Junta porque los asistentes a la misma eran deudores de la Comunidad, y podían participar en las deliberacioes pero sin voto, tolerándose en este caso la votación de los morosos de forma decisiva para lograr el acuerdo que se impugna. Validez y plenos efectos de los acuerdos adoptados porque la reparación de los balcones atañe a elementos comunes y no privativos, como así se reconoce en el requerimiento que el Ayuntamiento dirigió a la Comunidad instando la reparación de los que siendo exteriores, afectan a la fachada del edificio, y por lo tanto atañen a todos los propietarios. ACTOS PROPIOS. La conformidad con el pago, significa que el actor no desconocía el orígen del gasto.
El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda y declaró que el acta adolece de los defectos para su votación, procediendo su subsanación con caroa la demandada, y declarando que los acuerdos adoptados son válidos y eficaces.
Texto
En Palma de Mallorca, a treinta y uno de marzo de dos mil seis
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 SENTENCIA nº 128/06
VISTOS en fase de apelación por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio ordinario sobre impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma, estando el número de autos y actual rollo de Sala consignados arriba, actuando como parte demandante-apelante Dº Gonzalo, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª AURA ABARQUERO BURGUERA, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª Gonzalo, y como parte demandada-apelada la DIRECCION000 de Palma, y en su representación el/la Procurador/a de los Tribunales Dº/ª CARLOS GINARD NICOLAU, y defendida por el/la Letrado/a Dº/ª CARLOS FELIÚ ÁLVAREZ DE SOTOMAYOR; ha sido dictada en esta segunda instancia la presente resolución judicial.
Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Álvaro Artola Fernández.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Palma en fecha 15 de julio de 2005 en los presentes autos de juicio ordinario en ejercicio de acción de impugnación de acuerdos de propiedad horizontal, seguidos con el número 844/02, de los que trae causa el presente rollo de apelación, decía en su Fallo:
"QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Dña. Aurea Abarquero Burguera, en nombre y representación de D. Gonzalo y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. D. Gonzalo, contra la DIRECCION000 DE PALMA DE MALLORCA, representada por el Procurador de los Tribunales Sr. D. Carlos Ginard Nicolau y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. D. Carlos Feliu Álvarez de Sotomayor, DEBO DECLARAR Y DECLARO: 1) Que el acta de la Junta de fecha 25 de Julio de 2.002 adolece de los defectos u errores relacionados en el Fundamento Jurídico Tercero de la presente resolución, debiendo ser subsanados por la Comunidad de Propietarios. 2) Que el acta de la Junta de Propietarios de fecha 6 de Agosto de 2.002 adolece de los defectos o errores relacionados en el Fundamento de Derecho Cuarto de esta resolución, procediendo igualmente su subsanación a cargo de la parte demandada. 3) Que se tienen por impugnados los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de Agosto de 2.002, resultando los mismos válidos y eficaces, y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a que subsane los defectos o errores observados en las actas de las Juntas Comunitarias de fechas 25 de Julio y 6 de Agosto de 2.002 (relacionados en los Fundamentos de Derecho Tercero y Cuarto de la presente resolución) con anterioridad a la celebración de la próxima reunión de propietarios, debiendo ratificarse además dicha subsanación en la citada Junta, todo ello sin expresa imposición de las costas procesales causadas en el presente procedimiento a ninguna de las partes."
SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación en plazo y forma, el cual correspondió a esta Sección Cuarta en virtud de reparto efectuado por la Oficina correspondiente.
TERCERO.- El referido recurso de apelación fue interpuesto por la representación procesal de la parte demandante, sin que fuera propuesta prueba en esta fase de apelación por ninguna de las partes del litigio, siguiéndose el recurso con arreglo a los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelación concluso para dictar sentencia en esta alzada tras la aportación de los correspondientes escritos de parte, de apelación y de oposición a la apelación, cuyos argumentos serán objeto de resumen en los fundamentos de derecho de la presente resolución.
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CUARTO.- En la tramitación antedicha se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHOSe aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.
PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, seguido por los trámites del juicio ordinario, el actor, D. Gonzalo, se dirigía contra la DIRECCION000 de Palma, con objeto de impugnar determinados acuerdos y actas comunitarias con fundamento, entre otros, en los artículos 15, 17, 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, y todo ello en base a los motivos siguientes:
1) Que la parte actora es propietaria de los locales bajos sitos en la DIRECCION000 (antes nº 11) de la Comunidad de Propietarios hoy demandada (Hecho Primero del escrito de demanda).
2) Que a la parte actora se le han notificado las actas de las Juntas de Propietarios de fechas 25/07/2002 y de 6/08/2002 y le
consta que se celebraron las siguientes Juntas:
a) Junta de 25 de febrero de 2002 por haber asistido y abandonado la misma antes de su finalización,
b) Junta de 19 de marzo de 2002 en la que el actor fue invitado a abandonar la misma,
c) Junta de 25 de febrero de 2001 por así reflejarlo el acta de la Junta de 6 de agosto de 2002, pudiendo haberse celebrado otras Junta sin haber sido convocado (Hecho Segundo del escrito inicial de demanda).
3) Que en fecha 31 de julio de 2002 se personó en su despacho el Notario Sr. De Lapresa para notificarle la Junta comunitaria a celebrar el día 6 de agosto de 2002, indicando que sería imposible su asistencia (Hecho Tercero del escrito de demanda).
4) Que en fechas 25 de julio de 2002 y 6 de agosto de 2002 se celebraron, sin la asistencia del actor, las correspondientes Juntas comunitarias conforme se desprende de la copia del acta que se entregó al actor por conducto notarial (Hecho Cuarto del escrito de demanda).
5) Que el acta de la Junta de 25 de julio de 2002 adolece de los siguientes defectos o errores:
a) no se indica su carácter ordinario o extraordinario,
b) si se celebra en primera o segunda convocatoria,
c) falta la expresión del autor de la convocatoria,
d) no se indican las cuotas de participación de los propietarios asistentes, vulnerándose lo establecido en el artículo 19.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, si bien son subsanables conforme al apartado tercero, y
e) no se indican las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo, siendo un error o defecto insubsanable y vulnerándose lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (Hecho Quinto del escrito de demanda).
6) Que el acta de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002 adolece de los siguientes defectos o errores:
a) no se indica si se celebra en primera o segunda convocatoria,
b) no se indica el autor de la convocatoria, vulnerándose las previsiones contenidas en el párrafo segundo del artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, si bien son subsanables conforme al párrafo tercero de dicho precepto (Hecho Sexto del escrito de demanda).
7) Que los acuerdos reflejados en el acta de la Junta de 6 de agosto de 2002, notificada al actor el día 16 de septiembre de 2002, son impugnables por los siguientes motivos:
a) Los asistentes a la Junta eran deudores de la Comunidad y podían participar en las deliberaciones pero sin voto, tolerándose la votación de los morosos de forma decisiva para lograr el acuerdo, lo que hace que sea impugnable;
b) No se detalla en el acta la proveniencia de los saldos a que se refiere el punto nº 2 del orden del día, impidiendo al actor conocer de dónde provienen;
c) Discrepa en contribuir a los siguientes gastos:
- c-1) reparación de los balcones por entender que los mismos son privativos;
- c-2) reparación de las vigas sitas bajo lavabos, bañeras y fregaderos por entender que el dueño de la vivienda superior ha tenido una intervención decisiva en la producción de ese daño;
- c-3) reparación de las vigas sitas bajo el terrado superior por entender que el actor no es dueño de ese terrado ni usuario, estando exento de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del mismo, y esa falta de mantenimiento de los obligados a ello ha influido decisivamente en la producción del daño a las vigas y demás elementos sitos directamente bajo la azotea o que arrancan de la misma, resultando dichos acuerdos contrarios a los Estatutos y suponen un grave perjuicio para la parte actora (Hecho Séptimo, del escrito de demanda).
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CUARTO.- En la tramitación antedicha se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHOSe aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.
PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, seguido por los trámites del juicio ordinario, el actor, D. Gonzalo, se dirigía contra la DIRECCION000 de Palma, con objeto de impugnar determinados acuerdos y actas comunitarias con fundamento, entre otros, en los artículos 15, 17, 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, y todo ello en base a los motivos siguientes:
1) Que la parte actora es propietaria de los locales bajos sitos en la DIRECCION000 (antes nº 11) de la Comunidad de Propietarios hoy demandada (Hecho Primero del escrito de demanda).
2) Que a la parte actora se le han notificado las actas de las Juntas de Propietarios de fechas 25/07/2002 y de 6/08/2002 y le
consta que se celebraron las siguientes Juntas:
a) Junta de 25 de febrero de 2002 por haber asistido y abandonado la misma antes de su finalización,
b) Junta de 19 de marzo de 2002 en la que el actor fue invitado a abandonar la misma,
c) Junta de 25 de febrero de 2001 por así reflejarlo el acta de la Junta de 6 de agosto de 2002, pudiendo haberse celebrado otras Junta sin haber sido convocado (Hecho Segundo del escrito inicial de demanda).
3) Que en fecha 31 de julio de 2002 se personó en su despacho el Notario Sr. De Lapresa para notificarle la Junta comunitaria a celebrar el día 6 de agosto de 2002, indicando que sería imposible su asistencia (Hecho Tercero del escrito de demanda).
4) Que en fechas 25 de julio de 2002 y 6 de agosto de 2002 se celebraron, sin la asistencia del actor, las correspondientes Juntas comunitarias conforme se desprende de la copia del acta que se entregó al actor por conducto notarial (Hecho Cuarto del escrito de demanda).
5) Que el acta de la Junta de 25 de julio de 2002 adolece de los siguientes defectos o errores:
a) no se indica su carácter ordinario o extraordinario,
b) si se celebra en primera o segunda convocatoria,
c) falta la expresión del autor de la convocatoria,
d) no se indican las cuotas de participación de los propietarios asistentes, vulnerándose lo establecido en el artículo 19.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, si bien son subsanables conforme al apartado tercero, y
e) no se indican las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo, siendo un error o defecto insubsanable y vulnerándose lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (Hecho Quinto del escrito de demanda).
6) Que el acta de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002 adolece de los siguientes defectos o errores:
a) no se indica si se celebra en primera o segunda convocatoria,
b) no se indica el autor de la convocatoria, vulnerándose las previsiones contenidas en el párrafo segundo del artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, si bien son subsanables conforme al párrafo tercero de dicho precepto (Hecho Sexto del escrito de demanda).
7) Que los acuerdos reflejados en el acta de la Junta de 6 de agosto de 2002, notificada al actor el día 16 de septiembre de 2002, son impugnables por los siguientes motivos:
a) Los asistentes a la Junta eran deudores de la Comunidad y podían participar en las deliberaciones pero sin voto, tolerándose la votación de los morosos de forma decisiva para lograr el acuerdo, lo que hace que sea impugnable;
b) No se detalla en el acta la proveniencia de los saldos a que se refiere el punto nº 2 del orden del día, impidiendo al actor conocer de dónde provienen;
c) Discrepa en contribuir a los siguientes gastos:
- c-1) reparación de los balcones por entender que los mismos son privativos;
- c-2) reparación de las vigas sitas bajo lavabos, bañeras y fregaderos por entender que el dueño de la vivienda superior ha tenido una intervención decisiva en la producción de ese daño;
- c-3) reparación de las vigas sitas bajo el terrado superior por entender que el actor no es dueño de ese terrado ni usuario, estando exento de contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del mismo, y esa falta de mantenimiento de los obligados a ello ha influido decisivamente en la producción del daño a las vigas y demás elementos sitos directamente bajo la azotea o que arrancan de la misma, resultando dichos acuerdos contrarios a los Estatutos y suponen un grave perjuicio para la parte actora (Hecho Séptimo, del escrito de demanda).
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8) Que la parte actora asistió a la Junta de 25 de febrero de 2002 y el Sr. Baquera expuso los motivos por los que se oponía al pago de las obras y dejaba de contribuir al pago del alquiler del andamio, invitando posteriormente al demandante para que se ausentara de la Junta habida cuenta del precario estado de salud en el que se encontraba el actor (Hecho Octavo del escrito de Demanda).
En definitiva, la actora terminó solicitando en el suplico del escrito de demanda lo siguiente:
1) Que el acta de la Junta de fecha 25 de julio de 2002 adolece de el/los defectos y/o errores a que se hace referencia en la demanda, declarándola nula; para el supuesto de estimarse que los citados errores o defectos son subsanables, se ordene a la parte demandada que los subsane conforme previene el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2) Que el acta de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002 adolece de el/los defectos y/o errores a que se refiere la demanda, declarándola nula; y para el supuesto de que se estime que son subsanables, que la parte demandada los subsane conforme previene el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3) Que se declaren impugnados los acuerdos a que refiere la demanda en el hecho séptimo, con todas las consecuencias que lleve aparejada esa impugnación, entre ellas su nulidad, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.
La representación jurídica de la parte demandada interesó la desestimación de la demanda con fundamento, entre otros, en los siguientes motivos:
1) Caducidad de la acción ejercitada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2) Que la parte actora asistió a las Juntas de 25 de febrero de 2002 (en la que se aprueba el presupuesto de reforma del edificio) y de 19 de marzo de 2002 (en la que el actor acepta pagar las partidas referidas a derribo y reposición de los balcones y alquiler de los andamios de protección de fachadas), asistiendo igualmente a otras Juntas de fecha 29 de junio de 2000, 4 de julio de 2000 y 10 de mayo de 2001 en que trataron temas relacionados con las obras a efectuar en el edificio (correlativo Hecho Segundo del escrito de contestación a la
demanda). /p
3) Que el actor únicamente ha dejado de asistir a las Juntas de 25 de julio de 2002 (que fue suspendida) y a la de 6 de agosto de 2002 en la que simplemente se convirtió en gasto lo que en la Junta de fecha 25 de febrero de 2002 se había aprobado como presupuesto (correlativo Hecho Segundo del escrito de contestación a la demanda).
4) Que la Junta celebrada en fecha 6 de agosto de 2002 fue convocada cumpliendo escrupulosamente los requisitos legales establecidos en el artículo 16 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, pudiendo el hoy actor haber otorgado su representación a otra persona o adelantado su voto (correlativo Hecho Tercero del escrito de contestación a la demanda).
5) Que la Junta de fecha 25 de julio de 2002 fue suspendida, a pesar de asistir la totalidad de propietarios, por cuanto la convocatoria remitida al actor por burofax no pudo ser entregada. Celebrándose finalmente la misma en fecha 6 de agosto de 2002 (correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación a la demanda).
6) Que los supuestos defectos formales, además de falsos, carecen de relevancia jurídica alguna por cuanto la misma fue suspendida (correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación).
7) Que mediante requerimiento notarial de fecha 31 de julio de 2002 se hizo entrega al actor de la convocatoria de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002, debidamente firmada por la Presidenta de la Comunidad y en la que se indica que se trata de una Junta General Extraordinaria a celebrar a las 18:00 horas en primera convocatoria y a las 18:30 horas en segunda convocatoria (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
8) Que dado que la totalidad de los acuerdos se adoptaron por unanimidad de los asistentes, que representaban la totalidad de los coeficientes a excepción del propio local del actor, carece de virtualidad tal alegación (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
.../...
8) Que la parte actora asistió a la Junta de 25 de febrero de 2002 y el Sr. Baquera expuso los motivos por los que se oponía al pago de las obras y dejaba de contribuir al pago del alquiler del andamio, invitando posteriormente al demandante para que se ausentara de la Junta habida cuenta del precario estado de salud en el que se encontraba el actor (Hecho Octavo del escrito de Demanda).
En definitiva, la actora terminó solicitando en el suplico del escrito de demanda lo siguiente:
1) Que el acta de la Junta de fecha 25 de julio de 2002 adolece de el/los defectos y/o errores a que se hace referencia en la demanda, declarándola nula; para el supuesto de estimarse que los citados errores o defectos son subsanables, se ordene a la parte demandada que los subsane conforme previene el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2) Que el acta de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002 adolece de el/los defectos y/o errores a que se refiere la demanda, declarándola nula; y para el supuesto de que se estime que son subsanables, que la parte demandada los subsane conforme previene el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3) Que se declaren impugnados los acuerdos a que refiere la demanda en el hecho séptimo, con todas las consecuencias que lleve aparejada esa impugnación, entre ellas su nulidad, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.
La representación jurídica de la parte demandada interesó la desestimación de la demanda con fundamento, entre otros, en los siguientes motivos:
1) Caducidad de la acción ejercitada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2) Que la parte actora asistió a las Juntas de 25 de febrero de 2002 (en la que se aprueba el presupuesto de reforma del edificio) y de 19 de marzo de 2002 (en la que el actor acepta pagar las partidas referidas a derribo y reposición de los balcones y alquiler de los andamios de protección de fachadas), asistiendo igualmente a otras Juntas de fecha 29 de junio de 2000, 4 de julio de 2000 y 10 de mayo de 2001 en que trataron temas relacionados con las obras a efectuar en el edificio (correlativo Hecho Segundo del escrito de contestación a la
demanda). /p
3) Que el actor únicamente ha dejado de asistir a las Juntas de 25 de julio de 2002 (que fue suspendida) y a la de 6 de agosto de 2002 en la que simplemente se convirtió en gasto lo que en la Junta de fecha 25 de febrero de 2002 se había aprobado como presupuesto (correlativo Hecho Segundo del escrito de contestación a la demanda).
4) Que la Junta celebrada en fecha 6 de agosto de 2002 fue convocada cumpliendo escrupulosamente los requisitos legales establecidos en el artículo 16 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, pudiendo el hoy actor haber otorgado su representación a otra persona o adelantado su voto (correlativo Hecho Tercero del escrito de contestación a la demanda).
5) Que la Junta de fecha 25 de julio de 2002 fue suspendida, a pesar de asistir la totalidad de propietarios, por cuanto la convocatoria remitida al actor por burofax no pudo ser entregada. Celebrándose finalmente la misma en fecha 6 de agosto de 2002 (correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación a la demanda).
6) Que los supuestos defectos formales, además de falsos, carecen de relevancia jurídica alguna por cuanto la misma fue suspendida (correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación).
7) Que mediante requerimiento notarial de fecha 31 de julio de 2002 se hizo entrega al actor de la convocatoria de la Junta de fecha 6 de agosto de 2002, debidamente firmada por la Presidenta de la Comunidad y en la que se indica que se trata de una Junta General Extraordinaria a celebrar a las 18:00 horas en primera convocatoria y a las 18:30 horas en segunda convocatoria (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
8) Que dado que la totalidad de los acuerdos se adoptaron por unanimidad de los asistentes, que representaban la totalidad de los coeficientes a excepción del propio local del actor, carece de virtualidad tal alegación (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
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9) Que ninguno de los asistentes era deudor de la Comunidad, ni siquiera el actor, al tiempo de iniciarse la Junta de Propietarios (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
10) Que se discutió con todo detalle los presupuestos y demás
gastos ocasionados con motivo de las obras extraordinarias, aprobándose los gastos por unanimidad de los presentes que equivale a la totalidad de los propietarios a excepción del actor (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
11) Que el Sr. Gonzalo ha estado en todo momento informado de los progresos de las obras, de los presupuestos y gastos que se iban produciendo y del proyecto de ejecución, asistiendo a la práctica totalidad de las Juntas celebradas y efectuando además ciertos pagos a cuenta del total (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
12) Que la parte actora efectuó un ingreso a la Comunidad en fecha 12 de febrero de 2002 lo que resulta incompatible con su absoluto desacuerdo con las nuevas soluciones (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
13) Que los balcones desprendidos forman parte de la fachada de la Comunidad de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
14) Por lo que respecta a las vigas, además de no discutirse su carácter comunitario, no existe prueba sobre la negligencia de los usuarios de las viviendas (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
15) Respecto a las vigas sitas en el terrado superior, las obras efectuadas no han sido de mantenimiento, sino de absoluta necesidad en el sentido previsto por el artículo 10 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, de cuyo pago no le exime los Estatutos (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
SEGUNDO.- La sentencia dictada en primera instancia, cuyo contenido se resumirá en el presente fundamento jurídico, refería como hechos no controvertidos los siguientes:
1) Que la parte actora es propietaria de los locales bajos sitos en la DIRECCION000 (antes n° 11) de la Comunidad de Propietarios hoy demandada, extremo reconocido de adverso en el correlativo Hecho Primero del escrito de contestación a la demanda.
2) Que el Sr. Gonzalo no recibió la convocatoria relativa a la Junta de Propietarios cuya celebración estaba prevista el día 25 de julio de 2002, motivo por el cual se acordó en dicho acto por los asistentes celebrar nueva Junta en fecha 6 de agosto de dicha anualidad, extremo de la falta de entrega de la convocatoria que fue reconocida por la parte demandada en el correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación.
3) Que el actor fue convocado por conducto notarial a la Junta de Propietarios de fecha 6 de agosto de 2002 en fecha 31 de julio de 2002, según se acredita con la Diligencia Notarial acompañada por la parte actora con su escrito de demanda.
4) Que no obstante haber sido convocado en legal forma, la parte demandante no asistió a la Junta celebrada en aquella fecha, extremo que no ha sido objeto de discusión en la presente litis.
5) Que la parte actora asistió a la Junta celebrada en fecha 25 de febrero de 2002, según el contenido del Hecho Octavo del escrito inicial de demanda.
6) Que las actas impugnadas relativas a las Juntas de 25 de julio de 2002 y 6 de agosto de 2002 fueron notificadas al actor en fecha 16 de septiembre de 2002, según expreso reconocimiento de la actora en los Hechos Quinto y Sexto de la demanda.
7) Que la parte actora contribuyó previamente a los gastos de andamiaje, según reconoció en el acto de la audiencia previa celebrada en fecha 10 de noviembre de 2003.
Añade la sentencia hoy apelada que en el acto de la Audiencia Previa, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 428 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se fijaron como hechos controvertidos los siguientes:
1) Si las actas comunitarias relativas a las Juntas de Propietarios de 25 de julio y 6 de agosto de 2002 adolecen o no de los errores y/o defectos alegados por la parte actora en los Hechos Quinto y Sexto del escrito de demanda, y en su caso, si resultan o no subsanables al amparo de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.
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9) Que ninguno de los asistentes era deudor de la Comunidad, ni siquiera el actor, al tiempo de iniciarse la Junta de Propietarios (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
10) Que se discutió con todo detalle los presupuestos y demás
gastos ocasionados con motivo de las obras extraordinarias, aprobándose los gastos por unanimidad de los presentes que equivale a la totalidad de los propietarios a excepción del actor (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
11) Que el Sr. Gonzalo ha estado en todo momento informado de los progresos de las obras, de los presupuestos y gastos que se iban produciendo y del proyecto de ejecución, asistiendo a la práctica totalidad de las Juntas celebradas y efectuando además ciertos pagos a cuenta del total (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
12) Que la parte actora efectuó un ingreso a la Comunidad en fecha 12 de febrero de 2002 lo que resulta incompatible con su absoluto desacuerdo con las nuevas soluciones (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
13) Que los balcones desprendidos forman parte de la fachada de la Comunidad de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación a la demanda).
14) Por lo que respecta a las vigas, además de no discutirse su carácter comunitario, no existe prueba sobre la negligencia de los usuarios de las viviendas (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
15) Respecto a las vigas sitas en el terrado superior, las obras efectuadas no han sido de mantenimiento, sino de absoluta necesidad en el sentido previsto por el artículo 10 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, de cuyo pago no le exime los Estatutos (correlativo Hecho Sexto del escrito de contestación).
SEGUNDO.- La sentencia dictada en primera instancia, cuyo contenido se resumirá en el presente fundamento jurídico, refería como hechos no controvertidos los siguientes:
1) Que la parte actora es propietaria de los locales bajos sitos en la DIRECCION000 (antes n° 11) de la Comunidad de Propietarios hoy demandada, extremo reconocido de adverso en el correlativo Hecho Primero del escrito de contestación a la demanda.
2) Que el Sr. Gonzalo no recibió la convocatoria relativa a la Junta de Propietarios cuya celebración estaba prevista el día 25 de julio de 2002, motivo por el cual se acordó en dicho acto por los asistentes celebrar nueva Junta en fecha 6 de agosto de dicha anualidad, extremo de la falta de entrega de la convocatoria que fue reconocida por la parte demandada en el correlativo Hecho Cuarto del escrito de contestación.
3) Que el actor fue convocado por conducto notarial a la Junta de Propietarios de fecha 6 de agosto de 2002 en fecha 31 de julio de 2002, según se acredita con la Diligencia Notarial acompañada por la parte actora con su escrito de demanda.
4) Que no obstante haber sido convocado en legal forma, la parte demandante no asistió a la Junta celebrada en aquella fecha, extremo que no ha sido objeto de discusión en la presente litis.
5) Que la parte actora asistió a la Junta celebrada en fecha 25 de febrero de 2002, según el contenido del Hecho Octavo del escrito inicial de demanda.
6) Que las actas impugnadas relativas a las Juntas de 25 de julio de 2002 y 6 de agosto de 2002 fueron notificadas al actor en fecha 16 de septiembre de 2002, según expreso reconocimiento de la actora en los Hechos Quinto y Sexto de la demanda.
7) Que la parte actora contribuyó previamente a los gastos de andamiaje, según reconoció en el acto de la audiencia previa celebrada en fecha 10 de noviembre de 2003.
Añade la sentencia hoy apelada que en el acto de la Audiencia Previa, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 428 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se fijaron como hechos controvertidos los siguientes:
1) Si las actas comunitarias relativas a las Juntas de Propietarios de 25 de julio y 6 de agosto de 2002 adolecen o no de los errores y/o defectos alegados por la parte actora en los Hechos Quinto y Sexto del escrito de demanda, y en su caso, si resultan o no subsanables al amparo de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal.
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2) Si los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 adolecen o no de nulidad por los motivos de impugnación alegados por la parte actora en el Hecho Séptimo de su escrito de demanda.
Con carácter previo a dar respuesta a las cuestiones controvertidas relativas al fondo del asunto, el Magistrado Juez de instancia procedió a resolver la excepción de caducidad de la acción planteada por la parte demandada en su escrito de contestación, realizando a tal efecto los razonamientos siguientes:
· En relación al primer motivo alegado por la parte demandada para fundamentar la cuestión de caducidad de la acción, debe desestimarse el mismo por cuanto los acuerdos objeto de impugnación en la presente litis fueron los adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 y no los acuerdos de la Junta de 25 de febrero de 2002, y ello independientemente de la relación que pudiere existir entre los acuerdos de una y otra Junta de Propietarios.
· En relación con la segunda causa alegada por la parte demandada, la misma debe igualmente desestimarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual, "la acción caducará a los tres meses de adaptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9". En el presente caso, y atendiendo a las causas de impugnación manifestadas por la parte actora en su escrito inicial de demanda, debe concluirse que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 se impugnan, entre otros motivos, por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, y en estos supuesto la acción de impugnación caduca en el plazo de un año y no en el plazo de tres meses, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de Abril. En el presente caso, y teniendo en cuenta que el acta de dicha Junta fue comunicada al actor (propietario ausente) en fecha 16/09/20002 y que la demanda se interpone en fecha 17 de diciembre de 2002, es decir, tres meses y un día después (tal y como se afirma en el escrito de contestación), resulta claro que no ha transcurrido el plazo de un año para el ejercicio de la acción de impugnación y, en consecuencia, debe desestimarse la excepción de caducidad opuesta por la parte demandada. Por último, es preciso significar que si bien es cierto que la propia parte actora hizo referencia al plazo de caducidad de tres meses en el Fundamento Jurídico Sexto de su escrito inicial de demanda, lo cierto es que en el acto de la Audiencia Previa estimó observable el plazo de un año de acuerdo con el precepto referido, sin que el Juzgador esté vinculado por lo alegado a instancia de parte por lo que al plazo de caducidad se refiere, máxime si se tiene en cuenta que el instituto de la caducidad, a diferencia de la prescripción, es apreciable de oficio, debiendo, estarse, no tanto a los fundamentos jurídicos alegados por las partes, sino a la acción ejercitada, a los motivos de impugnación de los acuerdos y al plazo de caducidad previsto por la ley, y que, como ya se ha dicho con anterioridad, en el caso concreto se fija en un año.
Ya en sede de analizar el fondo del asunto, la sentencia de instancia realizó las consideraciones que seguidamente se resumirán:
· Por lo que respecta a la primera cuestión controvertida, es preciso determinar si el acta de la Junta de fecha 25 de julio de 2002 adolece o no de los defectos o errores relacionados en el hecho quinto del escrito de demanda y, en su caso, determinar si son o no subsanables de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Concretamente, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone expresamente que "el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración, b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación, e) El orden del día de la reunión y f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
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2) Si los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 adolecen o no de nulidad por los motivos de impugnación alegados por la parte actora en el Hecho Séptimo de su escrito de demanda.
Con carácter previo a dar respuesta a las cuestiones controvertidas relativas al fondo del asunto, el Magistrado Juez de instancia procedió a resolver la excepción de caducidad de la acción planteada por la parte demandada en su escrito de contestación, realizando a tal efecto los razonamientos siguientes:
· En relación al primer motivo alegado por la parte demandada para fundamentar la cuestión de caducidad de la acción, debe desestimarse el mismo por cuanto los acuerdos objeto de impugnación en la presente litis fueron los adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 y no los acuerdos de la Junta de 25 de febrero de 2002, y ello independientemente de la relación que pudiere existir entre los acuerdos de una y otra Junta de Propietarios.
· En relación con la segunda causa alegada por la parte demandada, la misma debe igualmente desestimarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual, "la acción caducará a los tres meses de adaptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9". En el presente caso, y atendiendo a las causas de impugnación manifestadas por la parte actora en su escrito inicial de demanda, debe concluirse que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 se impugnan, entre otros motivos, por ser contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, y en estos supuesto la acción de impugnación caduca en el plazo de un año y no en el plazo de tres meses, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de Abril. En el presente caso, y teniendo en cuenta que el acta de dicha Junta fue comunicada al actor (propietario ausente) en fecha 16/09/20002 y que la demanda se interpone en fecha 17 de diciembre de 2002, es decir, tres meses y un día después (tal y como se afirma en el escrito de contestación), resulta claro que no ha transcurrido el plazo de un año para el ejercicio de la acción de impugnación y, en consecuencia, debe desestimarse la excepción de caducidad opuesta por la parte demandada. Por último, es preciso significar que si bien es cierto que la propia parte actora hizo referencia al plazo de caducidad de tres meses en el Fundamento Jurídico Sexto de su escrito inicial de demanda, lo cierto es que en el acto de la Audiencia Previa estimó observable el plazo de un año de acuerdo con el precepto referido, sin que el Juzgador esté vinculado por lo alegado a instancia de parte por lo que al plazo de caducidad se refiere, máxime si se tiene en cuenta que el instituto de la caducidad, a diferencia de la prescripción, es apreciable de oficio, debiendo, estarse, no tanto a los fundamentos jurídicos alegados por las partes, sino a la acción ejercitada, a los motivos de impugnación de los acuerdos y al plazo de caducidad previsto por la ley, y que, como ya se ha dicho con anterioridad, en el caso concreto se fija en un año.
Ya en sede de analizar el fondo del asunto, la sentencia de instancia realizó las consideraciones que seguidamente se resumirán:
· Por lo que respecta a la primera cuestión controvertida, es preciso determinar si el acta de la Junta de fecha 25 de julio de 2002 adolece o no de los defectos o errores relacionados en el hecho quinto del escrito de demanda y, en su caso, determinar si son o no subsanables de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Concretamente, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone expresamente que "el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) La fecha y el lugar de celebración, b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación, e) El orden del día de la reunión y f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
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· Si atendemos al contenido del acta de la Junta de Propietarios de fecha 25 de julio de 2002, en relación con el precepto anteriormente citado, se observa que la misma efectivamente adolece de los siguientes defectos formales: 1) No se indica el autor de la convocatoria o, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. 2) Si se celebra en primera o segunda convocatoria. 3) No se indican las cuotas de participación de los propietarios asistentes y de los que asisten representados.
· No comparte en cambio este Juzgador que el acta adolezca del resto de errores aludidos, tales como, si tiene carácter ordinario o extraordinario o la no indicación de las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo. Por lo que respecta al primero de los indicados, y si bien es cierto que en el encabezamiento del acta se hace constar que "se le convoca a la presente Junta General para tratar los siguientes punto del orden del día", sin especificar el carácter ordinario o extraordinario de la citada Junta, no es menos cierto que el citado defecto debe entenderse subsanado por el contenido de su último apartado, en el que hace constar el acuerdo de convocar nueva Junta General Extraordinaria el día 6 de agosto de 2002, de donde no puede sino deducirse necesariamente que la citada Junta de fecha 25 de julio de 2002 tenía el carácter de extraordinaria. En relación con la no indicación de las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 antes referenciado, debe entenderse que dicho requisito no es exigible en el presente supuesto, y ello por cuanto en la citada Junta no se adoptó ningún acuerdo propiamente dicho en el sentido de que pudiere vincular jurídicamente a los comuneros, dado que el único acuerdo adoptado por los asistentes fue precisamente convocar nueva Junta General Extraordinaria a la vista de la imposibilidad de notificar la convocatoria de la Junta de 25 de julio de 2002 a la propia parte actora.
· Apreciados los defectos formales anteriormente relacionados, los mismos no provocan la nulidad del acta, sino que resultan subsanables de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19.3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, criterio que es además el mantenido por el actor en el punto primero del Hecho Quinto del escrito inicial de demanda. Por todo ello, debe estimarse parcialmente la primera pretensión instada por la parte actora en su escrito de demanda, en el sentido de que la parte demandada deberá proceder a subsanar únicamente los defectos u omisiones relacionadas en el presente Fundamento de Derecho.
· Por lo que respecta a los defectos u errores formales alegados por la parte demandante en el Hecho Sexto del escrito de demanda respecto al acta de la Junta celebrada en fecha 6 de agosto de 2002, y a la vista de su contenido, deben estimarse las alegaciones realizadas por el actor, y ello por cuanto: 1) No se indica si la misma se celebró en primera o segunda convocatoria y 2) No se indica el autor de la convocatoria ni los propietarios que la hubiesen promovido, defectos que resultan subsanables de acuerdo con lo dispuesto en el último apartado del artículo 19 y ello por cuanto se indica inequívocamente: a) la fecha y lugar de reunión, b) los propietarios asistentes, presentes o representados, c) los acuerdos adoptados, d) los votos a favor y en contra y e) las cuotas de participación que respectivamente supongan. Por lo que se refiere a este último punto, debe significarse que se expresa, tanto que los propietarios asistentes representan el 83% de las cuotas de participación, como que los acuerdos comunitarios fueron adoptados con el voto unánime (unanimidad) de los presentes.
· En relación con los motivos de impugnación alegados por la parte actora respecto de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 relacionados en el Hecho Séptimo del escrito de demanda, deben realizarse las siguientes consideraciones:
1. En cuanto al primero de los motivos alegados, referido a la imposibilidad de los asistentes de votar acuerdos comunitarios por ser deudores de la Comunidad, al amparo de lo establecido en el artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, deben estimarse las alegaciones de la Comunidad demandada, pues al tiempo de celebrarse la Junta de Propietarios no ha quedado acreditado que alguno de los comuneros fuere deudor de la Comunidad por lo que a los gastos de estas obras se refiere, siendo a partir de dicha votación cuando se aprobaron los gastos que, cada uno de ellos y en proporción a su respectiva cuota de participación en la Comunidad, debía sufragar por la ejecución de las obras, sin que la parte actora manifestara en su escrito de demanda otros conceptos (y sus respectivas cantidades) por las que los propietarios asistentes eran deudores de la Comunidad al tiempo de celebrarse la citada Junta.
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· Si atendemos al contenido del acta de la Junta de Propietarios de fecha 25 de julio de 2002, en relación con el precepto anteriormente citado, se observa que la misma efectivamente adolece de los siguientes defectos formales: 1) No se indica el autor de la convocatoria o, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. 2) Si se celebra en primera o segunda convocatoria. 3) No se indican las cuotas de participación de los propietarios asistentes y de los que asisten representados.
· No comparte en cambio este Juzgador que el acta adolezca del resto de errores aludidos, tales como, si tiene carácter ordinario o extraordinario o la no indicación de las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo. Por lo que respecta al primero de los indicados, y si bien es cierto que en el encabezamiento del acta se hace constar que "se le convoca a la presente Junta General para tratar los siguientes punto del orden del día", sin especificar el carácter ordinario o extraordinario de la citada Junta, no es menos cierto que el citado defecto debe entenderse subsanado por el contenido de su último apartado, en el que hace constar el acuerdo de convocar nueva Junta General Extraordinaria el día 6 de agosto de 2002, de donde no puede sino deducirse necesariamente que la citada Junta de fecha 25 de julio de 2002 tenía el carácter de extraordinaria. En relación con la no indicación de las cuotas de participación que suponen los votos a favor del acuerdo, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 antes referenciado, debe entenderse que dicho requisito no es exigible en el presente supuesto, y ello por cuanto en la citada Junta no se adoptó ningún acuerdo propiamente dicho en el sentido de que pudiere vincular jurídicamente a los comuneros, dado que el único acuerdo adoptado por los asistentes fue precisamente convocar nueva Junta General Extraordinaria a la vista de la imposibilidad de notificar la convocatoria de la Junta de 25 de julio de 2002 a la propia parte actora.
· Apreciados los defectos formales anteriormente relacionados, los mismos no provocan la nulidad del acta, sino que resultan subsanables de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19.3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, criterio que es además el mantenido por el actor en el punto primero del Hecho Quinto del escrito inicial de demanda. Por todo ello, debe estimarse parcialmente la primera pretensión instada por la parte actora en su escrito de demanda, en el sentido de que la parte demandada deberá proceder a subsanar únicamente los defectos u omisiones relacionadas en el presente Fundamento de Derecho.
· Por lo que respecta a los defectos u errores formales alegados por la parte demandante en el Hecho Sexto del escrito de demanda respecto al acta de la Junta celebrada en fecha 6 de agosto de 2002, y a la vista de su contenido, deben estimarse las alegaciones realizadas por el actor, y ello por cuanto: 1) No se indica si la misma se celebró en primera o segunda convocatoria y 2) No se indica el autor de la convocatoria ni los propietarios que la hubiesen promovido, defectos que resultan subsanables de acuerdo con lo dispuesto en el último apartado del artículo 19 y ello por cuanto se indica inequívocamente: a) la fecha y lugar de reunión, b) los propietarios asistentes, presentes o representados, c) los acuerdos adoptados, d) los votos a favor y en contra y e) las cuotas de participación que respectivamente supongan. Por lo que se refiere a este último punto, debe significarse que se expresa, tanto que los propietarios asistentes representan el 83% de las cuotas de participación, como que los acuerdos comunitarios fueron adoptados con el voto unánime (unanimidad) de los presentes.
· En relación con los motivos de impugnación alegados por la parte actora respecto de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios en fecha 6 de agosto de 2002 relacionados en el Hecho Séptimo del escrito de demanda, deben realizarse las siguientes consideraciones:
1. En cuanto al primero de los motivos alegados, referido a la imposibilidad de los asistentes de votar acuerdos comunitarios por ser deudores de la Comunidad, al amparo de lo establecido en el artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, deben estimarse las alegaciones de la Comunidad demandada, pues al tiempo de celebrarse la Junta de Propietarios no ha quedado acreditado que alguno de los comuneros fuere deudor de la Comunidad por lo que a los gastos de estas obras se refiere, siendo a partir de dicha votación cuando se aprobaron los gastos que, cada uno de ellos y en proporción a su respectiva cuota de participación en la Comunidad, debía sufragar por la ejecución de las obras, sin que la parte actora manifestara en su escrito de demanda otros conceptos (y sus respectivas cantidades) por las que los propietarios asistentes eran deudores de la Comunidad al tiempo de celebrarse la citada Junta.
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