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Cesión contrato local
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Cesión contrato local
Buenos días y gracias de antemano.
Tengo entre manos un contrato de arrendamiento de local de negocio que dice textualmente que el arrendatario (es una sociedad limitada) no podrá ceder el local arrendado.
Veo que:
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
-----------
Mis clientes quieren vender el 100% de las participaciones sociales a un tercero. Opino que no hay problema, que no hay aumento de la renta y que no procede comunicación alguna.
¿Lo veis así?
Gracias
Tengo entre manos un contrato de arrendamiento de local de negocio que dice textualmente que el arrendatario (es una sociedad limitada) no podrá ceder el local arrendado.
Veo que:
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
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Mis clientes quieren vender el 100% de las participaciones sociales a un tercero. Opino que no hay problema, que no hay aumento de la renta y que no procede comunicación alguna.
¿Lo veis así?
Gracias
Si tan solo se produce una venta de participaciones de la S.L. arrendataria, manteniendo ésta su personalidad jurídica intacta y sin posteriores escisiones, aportaciones, fusiones o transformaciones en otro tipo societario, no veo ni la cesión ni derecho a incrementar la renta ni en menos la obligación de notificar a la arrendadora dicha venmta de participaciones.
s.m.c.
s.m.c.
Gracias a los dos
Efectivamente, por eso decía en el post inicial: "Mis clientes quieren vender el 100% de las participaciones sociales a un tercero. Opino que no hay problema, que no hay aumento de la renta y que no procede comunicación alguna."
Creo que no hay cesión(simplemente cambian los titulares de las participaciones sociales) y por tanto no hay incumplimiento del contrato y no hay elevación de renta posible. Pero ignoro si los tribunales han interpretado de forma diferente a nosotros esta operación.
Efectivamente, por eso decía en el post inicial: "Mis clientes quieren vender el 100% de las participaciones sociales a un tercero. Opino que no hay problema, que no hay aumento de la renta y que no procede comunicación alguna."
Creo que no hay cesión(simplemente cambian los titulares de las participaciones sociales) y por tanto no hay incumplimiento del contrato y no hay elevación de renta posible. Pero ignoro si los tribunales han interpretado de forma diferente a nosotros esta operación.
A ver "abogado" sensato y experto.
Te ilustro con esta sentencia del Supremo(gratis), veamos si eres capaz de encontrar otra posterior que me quite la razón:
TSRoj: STS 3691/1996
Id Cendoj: 28079110011996102091
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 3162/1992
Nº de Resolución: 485/1996
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el
recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, como consecuencia de autos de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio ....
Por un lado, en ningún caso una venta de acciones de una sociedad, quienquiera que sea el adquirente (persona física o jurídica) de ellas, ni una ampliación del capital de la misma, ni el nombramiento de un nuevo Consejo de Administración de dicha sociedad, realizado todo ello con los requisitos legalmente exigidos, como es el caso aquí contemplado, puede implicar en modo alguno, según las reglas de la estricta lógica jurídica, el surgimiento de una nueva sociedad, que es la primera de las conclusiones
que la sentencia recurrida parece obtener de los referidos hechos-base que considera probados....
RESUMEN: El TS estima que no hay traspaso.
Te ilustro con esta sentencia del Supremo(gratis), veamos si eres capaz de encontrar otra posterior que me quite la razón:
TSRoj: STS 3691/1996
Id Cendoj: 28079110011996102091
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 3162/1992
Nº de Resolución: 485/1996
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el
recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, como consecuencia de autos de resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio ....
Por un lado, en ningún caso una venta de acciones de una sociedad, quienquiera que sea el adquirente (persona física o jurídica) de ellas, ni una ampliación del capital de la misma, ni el nombramiento de un nuevo Consejo de Administración de dicha sociedad, realizado todo ello con los requisitos legalmente exigidos, como es el caso aquí contemplado, puede implicar en modo alguno, según las reglas de la estricta lógica jurídica, el surgimiento de una nueva sociedad, que es la primera de las conclusiones
que la sentencia recurrida parece obtener de los referidos hechos-base que considera probados....
RESUMEN: El TS estima que no hay traspaso.
Otra más reciente:
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 8 Jul. 2009, rec. 2542/2004
Ponente: García Varela, Román.
Nº de sentencia: 486/2009
Nº de recurso: 2542/2004
Jurisdicción: CIVIL
LA LEY JURIS: 3494277/2009
La sentencia de instancia en su fundamento de derecho tercero, ha argumentado que "aquí no sólo existe cambio en la titularidad de las participaciones sociales de la arrendataria (lo que en sí mismo no constituiría traspaso inconsentido), sino que, además se da un importante cambio de gestión...
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 8 Jul. 2009, rec. 2542/2004
Ponente: García Varela, Román.
Nº de sentencia: 486/2009
Nº de recurso: 2542/2004
Jurisdicción: CIVIL
LA LEY JURIS: 3494277/2009
La sentencia de instancia en su fundamento de derecho tercero, ha argumentado que "aquí no sólo existe cambio en la titularidad de las participaciones sociales de la arrendataria (lo que en sí mismo no constituiría traspaso inconsentido), sino que, además se da un importante cambio de gestión...
Más:
http://www.ksolucion.es/juris/309273_CIVIL.html
Resumen
Se desestima el recurso de apelación formulado contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1º Instancia núm. 2 de Mataró, sobre resolución de contrato de arrendamiento. La Sala entiende que no existe incumplimiento de la mercantil arrendataria, en cuanto a cesión del local sin consentimiento previo, aunque se hayan vendido la totalidad de las participaciones sociales a otras personas físicas. La propietaria arrendó a una persona jurídica y mientras ésta no se modifique o extinga, mal puede hablarse de cesión o de introducción de un tercero en la relación arrendaticia.
http://www.ksolucion.es/juris/309273_CIVIL.html
Resumen
Se desestima el recurso de apelación formulado contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1º Instancia núm. 2 de Mataró, sobre resolución de contrato de arrendamiento. La Sala entiende que no existe incumplimiento de la mercantil arrendataria, en cuanto a cesión del local sin consentimiento previo, aunque se hayan vendido la totalidad de las participaciones sociales a otras personas físicas. La propietaria arrendó a una persona jurídica y mientras ésta no se modifique o extinga, mal puede hablarse de cesión o de introducción de un tercero en la relación arrendaticia.
Ratita presumida: Cuando Vd. aprenda a redactar una consulta para que el ratón no se le escape o maree la perdiz ...
Observe como plantea idéntico problema un compañero suyo en un foro en el que acaba de inscribirse Ud.:
"Apreciados compañeros;
Se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio. El arrendatario es una sociedad limitada. En dicho contrato de arrendamiento el arrendatario se obliga a no ceder o traspasar el local arrendado sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
Los socios de la arrendataria quieren vender todas sus participaciones en la sociedad.
La cuestión que me surge es si el cambio de socios tras la venta del 100% de las participaciones sociales se traduce en una cesión del contrato de arrendamiento.
Agradecerles de antemano la colaboraión prestada.
Saludos cordiales"
Espero que en su demanda no se pierda por las ramas ...
Observe como plantea idéntico problema un compañero suyo en un foro en el que acaba de inscribirse Ud.:
"Apreciados compañeros;
Se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio. El arrendatario es una sociedad limitada. En dicho contrato de arrendamiento el arrendatario se obliga a no ceder o traspasar el local arrendado sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
Los socios de la arrendataria quieren vender todas sus participaciones en la sociedad.
La cuestión que me surge es si el cambio de socios tras la venta del 100% de las participaciones sociales se traduce en una cesión del contrato de arrendamiento.
Agradecerles de antemano la colaboraión prestada.
Saludos cordiales"
Espero que en su demanda no se pierda por las ramas ...
No se arrogue la representatividad de nadie. Opine Vd. lo que le plazca que bastante tiene con saber algo más de los arrendamientos de locales de negocio, sus peculiaridades y de redactar una demanda porque no sabe plantear una simple pregunta.
No creo que expresiones como, "Humilde opinión", "salvo mejor opinión" o remitirle a "una negociación" ..." basadas en la experiéncia y sentido común puedan molestar salvo a un prepotente que uno no sabe si sube o si baja ...
Que le den!
P.S.: experto, ta. según la R.A.E.
(Del lat. expertus, experimentado).
1. adj. Práctico, hábil, experimentado.
Y dicho tímidamente y con perdón. Listillo!
No creo que expresiones como, "Humilde opinión", "salvo mejor opinión" o remitirle a "una negociación" ..." basadas en la experiéncia y sentido común puedan molestar salvo a un prepotente que uno no sabe si sube o si baja ...
Que le den!
P.S.: experto, ta. según la R.A.E.
(Del lat. expertus, experimentado).
1. adj. Práctico, hábil, experimentado.
Y dicho tímidamente y con perdón. Listillo!
