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CERTIFICACION DE DEUDA emitido por el administrador
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Certificacion de deuda emitido por el administrador
Hace unos días compré un piso.
El vendedor aportó el "certificado de deuda" (sic), y sólo el Secretario-Administrador firma que "la propiedad se encuentra al corriente de pago de los gastos comunes emitidos por la comunidad hasta 31-12-2013". El presidente no ha firmado ese documento.
Lo que ocurre es que me acabo de enterar que hay derramas que todavía no se han pasado al cobro, derramas de gran cuantía porque son para arreglar todas las fachadas del edificio, abonar honorarios a letrados, arquitectos en demanda contra promotora, constructora...etc.
Se que esas derramas las debe abonar, por Ley, el que siendo propietario aprobó los acuerdos, es decir, el vendedor. Pero, ¿se las cobra directamente la comunidad?, ¿debo abonar esas derramas yo, y repercutirselas judicialmente al que me vendió el piso? ¿no os parece que hay mala fe al presentar ese certificado de "deuda" como válido en la notaria?
Gracias
El vendedor aportó el "certificado de deuda" (sic), y sólo el Secretario-Administrador firma que "la propiedad se encuentra al corriente de pago de los gastos comunes emitidos por la comunidad hasta 31-12-2013". El presidente no ha firmado ese documento.
Lo que ocurre es que me acabo de enterar que hay derramas que todavía no se han pasado al cobro, derramas de gran cuantía porque son para arreglar todas las fachadas del edificio, abonar honorarios a letrados, arquitectos en demanda contra promotora, constructora...etc.
Se que esas derramas las debe abonar, por Ley, el que siendo propietario aprobó los acuerdos, es decir, el vendedor. Pero, ¿se las cobra directamente la comunidad?, ¿debo abonar esas derramas yo, y repercutirselas judicialmente al que me vendió el piso? ¿no os parece que hay mala fe al presentar ese certificado de "deuda" como válido en la notaria?
Gracias
Dice:
"Se que esas derramas las debe abonar, por Ley, el que siendo propietario aprobó los acuerdos, es decir, el vendedor."
Pues no, las derramas las paga quien sea propietario en el momento en que sean exigibles, es decir, usted, no el vendedor.
El certificado de deuda es correcto, pero el vendedor le ha ocultado que habrá derramas pronto (no las hay todavía). La única solución es hablar con el vendedor, e intentar que se haga cargo de ese importe de las derramas, ya que de alguna forma le ha engañado, o por decirlo más suave, no le ha contado toda la verdad de la situación de la vivienda. Pero legalmente, me temo que no tiene nada que hacer, salvo pagar.
"Se que esas derramas las debe abonar, por Ley, el que siendo propietario aprobó los acuerdos, es decir, el vendedor."
Pues no, las derramas las paga quien sea propietario en el momento en que sean exigibles, es decir, usted, no el vendedor.
El certificado de deuda es correcto, pero el vendedor le ha ocultado que habrá derramas pronto (no las hay todavía). La única solución es hablar con el vendedor, e intentar que se haga cargo de ese importe de las derramas, ya que de alguna forma le ha engañado, o por decirlo más suave, no le ha contado toda la verdad de la situación de la vivienda. Pero legalmente, me temo que no tiene nada que hacer, salvo pagar.
uf, pues por las buenas está claro que el vendedor NO va a pagar las derramas. Pero me parece injusto que el septieMbre pasado el vendedor votara a favor de una serie de actuaciones, que votara a favor que las derramas se exigieran a partir de 2014 y que acto seguido pusiera en venta su casa, y al comprador (a mí) no me dijera nada del tema. A mi me parece que no es justo, y que la ley seguro no ampara estas actuaciones.
De todas maneras, creo que existe una normativa que obliga a pagar las derramas a quien acordó las actuaciones de las que deriva la derrama.
Además, el vendedor me vendió el piso con vicios ocultos graves, que impiden la habitabilidad del piso, algo que el vendedor sabía ya que ahora mismo me acaba de enviar el administrador de la finca un informe técnico de 2010 donde se habla de los niveles sonoros ilegales que hay en mi vivienda producidos por unas máquinas comunitarias.
Entre la certificación de deuda sin hacer constar que había derramas pendientes de pasar al cobro, que el piso tiene vicios constructivos.... creo que el vendedor ha actuado de mala fe, y quizas pueda rovocar la compra o pedir indemnización. ¿no creis? Creo tengo solo plazo de 6 meses para presentar demanda....
De todas maneras, creo que existe una normativa que obliga a pagar las derramas a quien acordó las actuaciones de las que deriva la derrama.
Además, el vendedor me vendió el piso con vicios ocultos graves, que impiden la habitabilidad del piso, algo que el vendedor sabía ya que ahora mismo me acaba de enviar el administrador de la finca un informe técnico de 2010 donde se habla de los niveles sonoros ilegales que hay en mi vivienda producidos por unas máquinas comunitarias.
Entre la certificación de deuda sin hacer constar que había derramas pendientes de pasar al cobro, que el piso tiene vicios constructivos.... creo que el vendedor ha actuado de mala fe, y quizas pueda rovocar la compra o pedir indemnización. ¿no creis? Creo tengo solo plazo de 6 meses para presentar demanda....
Con el tema del certificado no tiene usted nada que hacer pues es correcto y conforme a ley, no hay deudas pendientes puesto que la derrama aun no se ha pasado al cobro y por tanto no hay impago. La ley no exige incluir las derramas en curso en el certificado. El propietario no es responsable del contenido del certificado sino el administrador por lo que por ahi no podra hacer nada.
La normativa sobre el cobro de derramas a quien lo aprobo que usted dice no existe.
art 9, e) de LPH
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
¿Pregunto usted expresamente por las derramas en curso o por acuerdos de obras pendientes de ejecucion?
Yo presente las actas del ultimo año para que mi comprador viera que se habia aprobado la realizacion de obras y que aun no se habian presentado los presupuestos ni habia derramas en curso pero lo hice por iniciativa propia pues ni me preguntaron.
Respecto al tema de vicios ocultos.....
Si hay un problema de ruidos provocado por maquinas de la comunidad el problema se lo tiene que resolver la comunidad aislando debidamente esas maquinas. El informe puede servirle como prueba para una posible denuncia a la comunidad. Si desde el 2010 no han hecho nada por arreglarlo llame a la policia municipal para que mida el ruido y compruebe si sigue siendo superior al establecido en ese horario y despues vea si denuncia
La normativa sobre el cobro de derramas a quien lo aprobo que usted dice no existe.
art 9, e) de LPH
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
¿Pregunto usted expresamente por las derramas en curso o por acuerdos de obras pendientes de ejecucion?
Yo presente las actas del ultimo año para que mi comprador viera que se habia aprobado la realizacion de obras y que aun no se habian presentado los presupuestos ni habia derramas en curso pero lo hice por iniciativa propia pues ni me preguntaron.
Respecto al tema de vicios ocultos.....
Si hay un problema de ruidos provocado por maquinas de la comunidad el problema se lo tiene que resolver la comunidad aislando debidamente esas maquinas. El informe puede servirle como prueba para una posible denuncia a la comunidad. Si desde el 2010 no han hecho nada por arreglarlo llame a la policia municipal para que mida el ruido y compruebe si sigue siendo superior al establecido en ese horario y despues vea si denuncia
En cuanto a las máquinas comunitarias y los ruidos que producen en mi piso, el administrador no está haciendo nada alegando que el presupuesto asciende a 2000 euros, y no está dispuesto a responsabilizarse ante la comunidad. Dice que hasta que la junta de propietarios ordinaria a celebrarse, como todos los años, en septiembre, no se debatirá el tema (si se acuerda de incluirlo en el orden del día).
En cuanto a las derramas parece que estaba confundido, según lo que decis... Gracias
En cuanto a las derramas parece que estaba confundido, según lo que decis... Gracias
Hable con el presidente de la comunidad o enviele un escrito, por burofax si prevee que pueda necesitarlo como prueba, solicitando que debido a las molestias que le supone el ruido de esas maquinas y a que el administrador ya tiene valorado cuanto costaria solucionar el problema que convoque una junta extraordinaria. Es potestad del presidente hacerlo y si lo hace se ahorraria unos meses de tortura auditiva.
Dado que la ley ha cambiado y que es una obra necesaria solo tendran que aprobar el reparto de la derrama, no la obra en si.
Artículo 10
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Dado que la ley ha cambiado y que es una obra necesaria solo tendran que aprobar el reparto de la derrama, no la obra en si.
Artículo 10
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Gracias.Eso haré, hablar con el presidente aunque creo que va a ser en balde. El edificio está en la costa y de los 200 propietarios sólo viven aquí un 15%; el resto son de otras comunidades autónomas.... Nunca han hecho mas de una junta de propietarios al año, y es el problema de 1 sólo vecino (el resto de pisos de mi planta están vacios, no vive nadie o no los ha vendido aún la constructora), y encima soy nuevo.
Si veo que el presidente no me hace caso, igual debo interponer demanda contra la comunidad. No parece logico que hace años interpusiera la comunidad una demanda contra el constructor basándose en un informe de deficiencias constructiva e inexistencias, entre las que se cuentan los ruidos y vibraciones en mi casa a causa de una maquinaria comun, y que ahora que la comunidad ha ganado el juicio, no resuelvan el problema de la forma que se dice en el informe, y que se ha debatido en la demanda ganada.
Muchas gracias.
Si veo que el presidente no me hace caso, igual debo interponer demanda contra la comunidad. No parece logico que hace años interpusiera la comunidad una demanda contra el constructor basándose en un informe de deficiencias constructiva e inexistencias, entre las que se cuentan los ruidos y vibraciones en mi casa a causa de una maquinaria comun, y que ahora que la comunidad ha ganado el juicio, no resuelvan el problema de la forma que se dice en el informe, y que se ha debatido en la demanda ganada.
Muchas gracias.
Empiezo como siempre diciendo que en propiedad horizontal no soy experta, pero entiendo que lo que expresa el art. 9. E) LPH al que se refiere chelinka debe interpretarse con el Código civil en la mano, vamos en concreto con lo que a derecho de obligaciones se refiere de lo que no se escapa la LPH. Me explico, pues depende del motivo de la derrama, si está aprobada y es firme (ya pasó el plazo de impugnación):
1) Si la derrama aprobada es para hacer frente a un gasto general de la comunidad (como podría ser arreglar el tejado), está aprobada y no fue impugnada, y en ella está el presupuesto, la parte que corresponde a cada propietario….PUES EXISTE DEUDA, con independencia de que dicha deuda no sea exigible hasta llegada la fecha fijada en el acta (por ejemplo, se acuerda que la derrama se pasará en 3 pagos los meses x).
2) Una cosa es la existencia de la deuda y otra su exigibilidad (que puede fijarse para una fecha x o en varios pagos, etc.). La deuda puede existir y no ser exigible.
Si lo anterior es sí, en el certificado deberían constar TODAS las deudas para con la comunidad, expresando aquellas de las que se encuentra al corriente y aquellas otras deudas existentes pendientes de pago por no ser exigibles en dicha fecha de transmisión (es decir, no existe morosidad pero si existe deuda, la morosidad sólo existirá si llegado el día del pago no se efectúa).
3) Creo que no se puede confundir MORA con DEUDA, si hay una obligación asumida con la comunidad como en toda obligación existe un crédito (a favor de la comunidad) y una deuda (a cargo de los propietarios, en los términos acordados en la junta). Si la derrama está aprobada en firme (con cuantía, plazos de pago, etc) y es para gastos generales de la comunidad, pues existe una deuda con la comunidad, debiendo expresarse que está al corriente del pago hasta dicha fecha y que están pendientes de pago xx cantidades por derrama aprobada en fecha tal. La deuda (obligación) del nació con la aprobación en junta por tanto es anterior a la transmisión de la vivienda con independencia de que no sea exigible hasta la fecha xxx, pero la deuda existe y está pendiente de pago hasta que llegue el día acordado (plazo). No existe mora si no llegó el día de pago pero si existe deuda (el propio precepto indica o “expresar los que se adeude” y las derramas aprobadas se adeudan, cosa distinta es que no exista morosidad por no haber llegado el día de pago).
Salvo mejor opinión.
1) Si la derrama aprobada es para hacer frente a un gasto general de la comunidad (como podría ser arreglar el tejado), está aprobada y no fue impugnada, y en ella está el presupuesto, la parte que corresponde a cada propietario….PUES EXISTE DEUDA, con independencia de que dicha deuda no sea exigible hasta llegada la fecha fijada en el acta (por ejemplo, se acuerda que la derrama se pasará en 3 pagos los meses x).
2) Una cosa es la existencia de la deuda y otra su exigibilidad (que puede fijarse para una fecha x o en varios pagos, etc.). La deuda puede existir y no ser exigible.
Si lo anterior es sí, en el certificado deberían constar TODAS las deudas para con la comunidad, expresando aquellas de las que se encuentra al corriente y aquellas otras deudas existentes pendientes de pago por no ser exigibles en dicha fecha de transmisión (es decir, no existe morosidad pero si existe deuda, la morosidad sólo existirá si llegado el día del pago no se efectúa).
3) Creo que no se puede confundir MORA con DEUDA, si hay una obligación asumida con la comunidad como en toda obligación existe un crédito (a favor de la comunidad) y una deuda (a cargo de los propietarios, en los términos acordados en la junta). Si la derrama está aprobada en firme (con cuantía, plazos de pago, etc) y es para gastos generales de la comunidad, pues existe una deuda con la comunidad, debiendo expresarse que está al corriente del pago hasta dicha fecha y que están pendientes de pago xx cantidades por derrama aprobada en fecha tal. La deuda (obligación) del nació con la aprobación en junta por tanto es anterior a la transmisión de la vivienda con independencia de que no sea exigible hasta la fecha xxx, pero la deuda existe y está pendiente de pago hasta que llegue el día acordado (plazo). No existe mora si no llegó el día de pago pero si existe deuda (el propio precepto indica o “expresar los que se adeude” y las derramas aprobadas se adeudan, cosa distinta es que no exista morosidad por no haber llegado el día de pago).
Salvo mejor opinión.
Ainoa1:
Exactamente eso es lo que yo creía. Que el informe del administrador de la comunidad es inexacto. Así que compré una vivienda créyendo que no había deuda y ahora me encuentro que pocos meses antes de comprar mi vivienda: el vendedor había aprobado derramas para la reparación de fachadas y para demandar a diferentes intervinientes en la construcción del edificio. En el acta de la junta de propietarios consta exactamente lo que tiene que abonar cada piso: y a mi piso le toca en total alrededor de 900 euros. Aunque hay que añadir otras derramas cuyos acuerdos fueron aprobados, pero no se estimó la cuentía de la derrama para cada piso.
Bueno, ¿y ahora qué pasa? Entiendo que el administrador no realizó bien el documento de certificado de deudas, y que por tanto compré un piso con falta de información.... ¿Pago las derramas? ¿no las pago? ¿me demanda la comunidad? ¿demando al administrador? ¿solicito el dinero al vendedor?.... Una vez leí, no se donde, que si dispongo de un certificado de que mi piso no tiene deudas, tampoco me las pueden cobrar.
En el certificado firmado por el administrador consta exactamente "Que dicha propiedad, se encuentra al corriente de los Gastos Cmunes emitidos por la Comunidad hasta el 31/12/13".
A ver si me podeis informar.
Muchas gracias
Exactamente eso es lo que yo creía. Que el informe del administrador de la comunidad es inexacto. Así que compré una vivienda créyendo que no había deuda y ahora me encuentro que pocos meses antes de comprar mi vivienda: el vendedor había aprobado derramas para la reparación de fachadas y para demandar a diferentes intervinientes en la construcción del edificio. En el acta de la junta de propietarios consta exactamente lo que tiene que abonar cada piso: y a mi piso le toca en total alrededor de 900 euros. Aunque hay que añadir otras derramas cuyos acuerdos fueron aprobados, pero no se estimó la cuentía de la derrama para cada piso.
Bueno, ¿y ahora qué pasa? Entiendo que el administrador no realizó bien el documento de certificado de deudas, y que por tanto compré un piso con falta de información.... ¿Pago las derramas? ¿no las pago? ¿me demanda la comunidad? ¿demando al administrador? ¿solicito el dinero al vendedor?.... Una vez leí, no se donde, que si dispongo de un certificado de que mi piso no tiene deudas, tampoco me las pueden cobrar.
En el certificado firmado por el administrador consta exactamente "Que dicha propiedad, se encuentra al corriente de los Gastos Cmunes emitidos por la Comunidad hasta el 31/12/13".
A ver si me podeis informar.
Muchas gracias
No he visto jamas un certificado que recoja las derramas en curso o que se haya aprobado obra a futuro. No discutire si es normal o no, pero en cualquier caso la obligacion del pago esta clara
LPH Art 17 apartado 11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
LPH Art 17 apartado 11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Ya, pero el Código Civil establece que si la derrama está aprobada, existe deuda como dice Ainoa1,
Ahora bien, en el certificado se dice "está al corriente de los gastos comunes emitidos", y claro esa parte no se cómo interpretarla: "emitidos".
Y no se muy bien interpretar la palabra "exigibilidad" de la LPH art 17 aptado 11.
Ahora bien, en el certificado se dice "está al corriente de los gastos comunes emitidos", y claro esa parte no se cómo interpretarla: "emitidos".
Y no se muy bien interpretar la palabra "exigibilidad" de la LPH art 17 aptado 11.
Creo que esta claro, a la fecha de emision del certificado todos los recibos ordinarios y extraordinarios estan pagados, no hay mora (o deuda en lenguaje de "andar por casa").
Exigibilidad quiere decir que si se ha acordado pagar la derrama en determinadas fechas solo se consideraran "exigibles" las que ya hayan cumplido. Solo se consideraran impagadas los pagos que hayan cumplido el plazo.
Tal vez le aclare algo el siguiente link
http://www.iuriscivilis.com/2009/05/los-pagos-por-el-adquirente-de-un-piso.html
http://www.notariofranciscorosales.com/sentencia-de-la-audiencia-provincial-de-madrid-sec-25a-4-noviembre-2013-4482013-rec-12013/
Exigibilidad quiere decir que si se ha acordado pagar la derrama en determinadas fechas solo se consideraran "exigibles" las que ya hayan cumplido. Solo se consideraran impagadas los pagos que hayan cumplido el plazo.
Tal vez le aclare algo el siguiente link
http://www.iuriscivilis.com/2009/05/los-pagos-por-el-adquirente-de-un-piso.html
http://www.notariofranciscorosales.com/sentencia-de-la-audiencia-provincial-de-madrid-sec-25a-4-noviembre-2013-4482013-rec-12013/
Gracias de antemano por todo tu interés.
Pues el primer Link dice:
"Sin embargo conviene hacer un par de precisiones. En primer lugar, para que pueda predicarse la legitimidad de esta responsabilidad del nuevo propietario, las deudas comunitarias previas deben encontrarse vencidas y ser exigibles. Pues, es conveniente apuntar que pudiera ocurrir que existan pagos que aún no han vencido (denominadas deudas ocultas de vencimiento futuro) y que, por tanto, no aparezcan en la certificación de deudas comunitarias, de la que trataremos más adelante. Por ello, es deseable que el comprador averigüe o indague con el Administrador qué deudas ocultas existen con cargo al piso o local que está dispuesto a comprar.
En aquellos casos de existencia de deudas ocultas en los que el vendedor no comunicó o notificó a la Comunidad la transmisión del inmueble, suele ser habitual que, hasta que no se comuniqué el cambio de titularidad al Administrador, éste siga expidiendo los recibos a nombre del vendedor. En estos supuestos si el nuevo adquirente pagase algún recibo que no le corresponde – recordemos que el piso o local queda afecto al cumplimiento de la obligación de pago de los gastos generales -, a expensas de su propio interés, siempre tendrá derecho a solicitar el reembolso de lo pagado."
DEUDAS OCULTAS: eso es lo que ocurre en mi caso
Y en ese mismo link se dice:
" el artículo 9 letra e) in fine de la LPH dice que esta certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma"
Pues el primer Link dice:
"Sin embargo conviene hacer un par de precisiones. En primer lugar, para que pueda predicarse la legitimidad de esta responsabilidad del nuevo propietario, las deudas comunitarias previas deben encontrarse vencidas y ser exigibles. Pues, es conveniente apuntar que pudiera ocurrir que existan pagos que aún no han vencido (denominadas deudas ocultas de vencimiento futuro) y que, por tanto, no aparezcan en la certificación de deudas comunitarias, de la que trataremos más adelante. Por ello, es deseable que el comprador averigüe o indague con el Administrador qué deudas ocultas existen con cargo al piso o local que está dispuesto a comprar.
En aquellos casos de existencia de deudas ocultas en los que el vendedor no comunicó o notificó a la Comunidad la transmisión del inmueble, suele ser habitual que, hasta que no se comuniqué el cambio de titularidad al Administrador, éste siga expidiendo los recibos a nombre del vendedor. En estos supuestos si el nuevo adquirente pagase algún recibo que no le corresponde – recordemos que el piso o local queda afecto al cumplimiento de la obligación de pago de los gastos generales -, a expensas de su propio interés, siempre tendrá derecho a solicitar el reembolso de lo pagado."
DEUDAS OCULTAS: eso es lo que ocurre en mi caso
Y en ese mismo link se dice:
" el artículo 9 letra e) in fine de la LPH dice que esta certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma"
Y en cuanto al segundo link que me indicas:
"...Por lo tanto, el momento de exigibilidad en el presente supuesto de hecho sucede cuando se adopta el acuerdo de emisión del
recibo extraordinario por cuota restante y final, según consta en el Acta de la Junta General Extraordinaria de 17 de mayo de 2010..." después de que la vivienda hubiera sido transmitida en 2009.
Pero en mi caso, el acuerdo de reparaciones del edificio fue adoptado antes de que que adquiriera mi vivienda. Además, antes de que yo comprara, se estableció la derrama a abonarse durante 2014 y 2015.
Y ahí está mi duda: Por lógica, me reitero, no puede ser justo que yo pueda aprobar un montón de derramas y aprobar que se empiecen a girar dentro de 6 meses, que se voy a vender mi piso a un tercero. Sería un abuso (se hará en una comunidad a la que ya no pertenezco, lo que yo quería, pero a costa de otros),,
"...Por lo tanto, el momento de exigibilidad en el presente supuesto de hecho sucede cuando se adopta el acuerdo de emisión del
recibo extraordinario por cuota restante y final, según consta en el Acta de la Junta General Extraordinaria de 17 de mayo de 2010..." después de que la vivienda hubiera sido transmitida en 2009.
Pero en mi caso, el acuerdo de reparaciones del edificio fue adoptado antes de que que adquiriera mi vivienda. Además, antes de que yo comprara, se estableció la derrama a abonarse durante 2014 y 2015.
Y ahí está mi duda: Por lógica, me reitero, no puede ser justo que yo pueda aprobar un montón de derramas y aprobar que se empiecen a girar dentro de 6 meses, que se voy a vender mi piso a un tercero. Sería un abuso (se hará en una comunidad a la que ya no pertenezco, lo que yo quería, pero a costa de otros),,
Aparte de lo indicado por ainoa, creo recomendable una lectura en profundidad de la escritura del piso porque en las que yo he visto suele figurar una cláusula en la que el vendedor declara que no hay gastos ni obras aprobados por la comunidad pendientes de ejecución o pago. Quizás dependa del notario que haya tocado, pero si existe esa cláusula al vendedor se le podría "caer el pelo".
Buena idea, Juan S.
He revisado las escrituras y reza así:
" que Jesús... compra, como cuerpo cierto, con caracter privativo, el pleno dominio de la finca anteriormente descrita en el apartado I) expositivo, libre de cargas y gravámenes, sin inquilinos ni ocupantes, al corriente en el pago de impuestos, contribuciones, arbitrios, gastos de comunidad, y con cuanto le sea anejo, accesorio o dependiente"
¿Aclara algo? Se dice que está al corriente en el pago de gastos de comunidad. No se dice que hay derramas aprobadas que todavía no se han emitido...
He revisado las escrituras y reza así:
" que Jesús... compra, como cuerpo cierto, con caracter privativo, el pleno dominio de la finca anteriormente descrita en el apartado I) expositivo, libre de cargas y gravámenes, sin inquilinos ni ocupantes, al corriente en el pago de impuestos, contribuciones, arbitrios, gastos de comunidad, y con cuanto le sea anejo, accesorio o dependiente"
¿Aclara algo? Se dice que está al corriente en el pago de gastos de comunidad. No se dice que hay derramas aprobadas que todavía no se han emitido...
Pero hay mas!!!
En las escrituras se dice:
"De acuerdo con lo dispuesto en el art 9º-1-e de la LPHorizontal, manifiesta la parte vendedora que la finca transmitida se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de Comunidad de propietarios, así como los derivados de la realización de obras de conservación, y que NO EXISTEN DERRAMAS PARA EL PAGO DE MEJORAS EN EL INMUEBLE QUE HAYAN DE HACERSE EFECTIVAS A PARTIR DEL DÍA DE HOY. Me hace entrega del certificado a que se refiere el citado artículo, de DONDE SE DEDUCE HALLARSE AL CORRIENTE en los gastos generales del edificio HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2013""
Creo que está claro que el vendedor mintió al notario y a mi, comprador: SÍ existen derramas que han de hacerse efectivas a partir del día de escrituras.
Y ahora está otra vez mi duda: ¿abono las derramas? ¿no las abono? ¿reclama la comunidad al vendedor? ¿reclamo yo al vendedor?... Muchas gracias a todos
En las escrituras se dice:
"De acuerdo con lo dispuesto en el art 9º-1-e de la LPHorizontal, manifiesta la parte vendedora que la finca transmitida se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de Comunidad de propietarios, así como los derivados de la realización de obras de conservación, y que NO EXISTEN DERRAMAS PARA EL PAGO DE MEJORAS EN EL INMUEBLE QUE HAYAN DE HACERSE EFECTIVAS A PARTIR DEL DÍA DE HOY. Me hace entrega del certificado a que se refiere el citado artículo, de DONDE SE DEDUCE HALLARSE AL CORRIENTE en los gastos generales del edificio HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2013""
Creo que está claro que el vendedor mintió al notario y a mi, comprador: SÍ existen derramas que han de hacerse efectivas a partir del día de escrituras.
Y ahora está otra vez mi duda: ¿abono las derramas? ¿no las abono? ¿reclama la comunidad al vendedor? ¿reclamo yo al vendedor?... Muchas gracias a todos
Es una formula estandar, nunca lo dicen.
Te hago unas reflexiones:
.-Con la nueva LPH las obras necesarias no se votan, se hacen. Solo han de aprobarse las derramas.
.-Aunque el propietario hubiera votado en contra de ese reparto de pagos no tenia nada que hacer si hubo mayoria y por tanto no le queda otra que pagar mientra sea propietario.
.-No creo que el propietario- vendedor tuviera una bola de cristal para saber cuando venderia el piso y que se libraria de parte de los pagos. Tal y como esta el mercado podia haber pagado la derrama completa antes de encontrar comprador.
.-Por ultimo, quien se va a beneficiar de la obra es usted por algo la ley dice que ha de pagarlo quien sea propietario en el momento de la exigibilidad pues se entiende que sera quien se beneficie.
Por lo demas, parece que las sentencias suelen inclinarse por interpretar la exigibilidad como el momento en el que ha de efectuarse el pago mas que el momento en el que se aprobo la derrama.
Dicho todo esto tambien le digo que el vendedor no hizo bien al no informarle de lo que habia y que tal vez pueda pelear eso en el juzgado.
Te hago unas reflexiones:
.-Con la nueva LPH las obras necesarias no se votan, se hacen. Solo han de aprobarse las derramas.
.-Aunque el propietario hubiera votado en contra de ese reparto de pagos no tenia nada que hacer si hubo mayoria y por tanto no le queda otra que pagar mientra sea propietario.
.-No creo que el propietario- vendedor tuviera una bola de cristal para saber cuando venderia el piso y que se libraria de parte de los pagos. Tal y como esta el mercado podia haber pagado la derrama completa antes de encontrar comprador.
.-Por ultimo, quien se va a beneficiar de la obra es usted por algo la ley dice que ha de pagarlo quien sea propietario en el momento de la exigibilidad pues se entiende que sera quien se beneficie.
Por lo demas, parece que las sentencias suelen inclinarse por interpretar la exigibilidad como el momento en el que ha de efectuarse el pago mas que el momento en el que se aprobo la derrama.
Dicho todo esto tambien le digo que el vendedor no hizo bien al no informarle de lo que habia y que tal vez pueda pelear eso en el juzgado.
