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Bien indiviso
Planteo mi pregunta para conocer que opciones se presentan. En un bien de la herencia (huerto con casita)todos los hermanos han vendido a uno su parte menos un hermano que no quiere vender y poder usarla por ser indiviso.
Pregunto: puede disponer de todo el bien aun que solo tenga una novena parte.
Existe alguna otra via de solución que no sea juicio de división de cosa común.
Cómo se refleja en la herencia, compraventa no interesa, cesión de derechos hereditarios.
Espero no haberos hecho un lio con tanta pregunta.
Pregunto: puede disponer de todo el bien aun que solo tenga una novena parte.
Existe alguna otra via de solución que no sea juicio de división de cosa común.
Cómo se refleja en la herencia, compraventa no interesa, cesión de derechos hereditarios.
Espero no haberos hecho un lio con tanta pregunta.
Cada uno de los propietarios puede hacer uso de todo el bien.
La vía de solución que tienen para evitar juicios segregar una parte en proporcional, ponerse de acuerdo en el precio de venta, o tasar el bien por un profesional y que un hermano pague su parte al otro que es lo más usual en caso de desacuerdo.
Saludos.
La vía de solución que tienen para evitar juicios segregar una parte en proporcional, ponerse de acuerdo en el precio de venta, o tasar el bien por un profesional y que un hermano pague su parte al otro que es lo más usual en caso de desacuerdo.
Saludos.
Lo de segregar solo sería posible si en la casa se pudiera hacer una división horizontal y si dice que es casita, lo veo difícil...aunque con obras quizás. Hay jurisprudencia en la que se pide subasta y la otra parte segregar y el Juez pide informe a perito sobre viabilidad de proyecto de división horizontal y el coste que ello supone, siendo posible, accede. Si la encuentro, la pego.
Muchas gracias por vuestra deferencia al contestarme. Os aclaro un poco.
Hablamos de un terrenito de secano con una casita, pero en herencias ya sabeis te hago tuerto aunque me haga ciego....
Todos los hermanos han vedido su parte, la madre también junto con su usufructo, pero una hermana se resiste en vender porque sabe (asesorada por un compañero claro) que puede disfrutar de todo el bien, le pide la llave para entrar.
Por tanto, veo que la segregación que me sugiere Oquendo o la venta no es factible.
Maribel me sugiere la subasta si lo decreta el juez por no haber acuerdo, me parece que no tendré mas remedio. Si puedes mandarme la sentencia de la que me hablas te lo agradeceria.
La otra parte de la pregunta es como adjudico ese bien es decir de que forma debo contemplarlo en la herencia.
Hablamos de un terrenito de secano con una casita, pero en herencias ya sabeis te hago tuerto aunque me haga ciego....
Todos los hermanos han vedido su parte, la madre también junto con su usufructo, pero una hermana se resiste en vender porque sabe (asesorada por un compañero claro) que puede disfrutar de todo el bien, le pide la llave para entrar.
Por tanto, veo que la segregación que me sugiere Oquendo o la venta no es factible.
Maribel me sugiere la subasta si lo decreta el juez por no haber acuerdo, me parece que no tendré mas remedio. Si puedes mandarme la sentencia de la que me hablas te lo agradeceria.
La otra parte de la pregunta es como adjudico ese bien es decir de que forma debo contemplarlo en la herencia.
Pity la única opción es la división de cosa común, la hermana que no venda ante los gastos judiciales que se la avecinan pasará por hacer una extinción de condominio (paga menos impuestos) que entrar en un proceso con 1/9 parte de la finca, además el precio de salida en subasta será bastante inferior al que recibirá la hermana directamente si se lo vende a su hermano.
En la herencia puedes adjudicar un bien a un solo heredero y pagar en metálico al resto de los herederos, lo permite el art. 1.062 CC
En la herencia puedes adjudicar un bien a un solo heredero y pagar en metálico al resto de los herederos, lo permite el art. 1.062 CC
Aquí te pego un "algo" de la sentencia que te digo.
... la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1996 (rollo 585/1996), en su fundamento jurídico segundo, declaró: "dice la Sentencia de 26 de septiembre de 1990 que uno de los modos o formas a través de los cuales puede cristalizar tal facultad divisoria o extintiva de la comunidad, cuando el bien comunitario sea un edificio y así lo pida uno de los condueños, es mediante la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme autoriza el párrafo segundo del art. 401 del citado Código, pero dicho peculiar modo de extinción comunitaria para poder desplegar la finalidad a que está llamado, exige: a) que las características del edificio lo permitan, lo que ha de entenderse tanto desde el punto de vista meramente estructural o arquitectónico sin tener que acudir a la realización de importantes y sustanciales obras, cuando desde la perspectivas de las adjudicaciones de pisos o locales independientes que hayan de hacerse a cada uno de los condueños, en función de sus respectivas cuotas o participaciones indivisas y para el pago de las mismas; exige el art. 401, párrafo 2ª, para que pueda acudirse a esta forma de extinción de la comunidad ordinaria y su sustitución por un régimen de propiedad que se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, como reiteran las Sentencias de 19 de octubre de 1982 y 10 de noviembre de 1995, en la que se puntualiza o sea que originariamente se dé tal circunstancia, circunstancias a las que, por otra parte, se refiere el artículo 396 del Código Civil cuando señala las características de los inmuebles para poder quedar sometidos al régimen de propiedad horizontal... De lo expuesto se desprende que, si el inmueble es susceptible de división y ésta no es antieconómica, lo cual se determinará por el quantum de los gastos previstos, deberá accederse a esta forma de división (art. 401, párrafo segundo del C.C.) antes de acordar enajenar el bien mediante pública subasta, tal como prevé el artículo 404 del Código Civil. Esta conclusión nos lleva ya al análisis de la cuestión fáctica, que únicamente se puede obtener mediante el dictamen pericial practicado en la instancia, cuyo contenido no se ha desvirtuado por ningún medio probatorio. En dicho informe, el perito incluye dos planos, indicando en el plano número 2 la forma en la que se dividiría la planta baja en dos pisos (vid. dicho plano); y considera que es viable la división de la planta baja en dos viviendas totalmente independientes, más la ya existente en la primera planta... Cumplimiento de los Decretos 274/95 de 11-7-1995 y 314/96 de 17-9-96 sobre Nivel de Habitabilidad objetiva exigible a las viviendas, sobre lo cual opina que "el trabajo a realizar consistiría en la partición y consecuente creación de otra vivienda, denominando vivienda referenciada en el plano nº 2 con el nº 1 como "nueva vivienda" (anexo 1 del Decreto de Habitabilidad) y la referenciada con el nº2 "vivienda usada" (anexo del Decreto de Habitabilidad); C) Partición de la zona posterior no edificable (plano nº 1, jardín), distribución interior (plano nº 2) y servicios públicos, extremo el el que describe la forma en que se realizaría la paritición del solar en la planta baja, la redistribución interior a nivel de tabiquería y la construcción de un servicio higiénico y una cocina (vid. extremo C del dictamen); y D) Coste de dicha adecuación, en el que, basándose en unas mediciones realizadas por el propio perito, enumera las obras a realizar, valorando el total de las obras en UN MILLÓN CUATROCIENTAS SETENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTAS SETENTA Y CINCO PESETAS (1.474.375 pts.), equivalente a ocho mil ochocientos sesenta y un euros con mil setecientos veintidós céntimos (8.861´1722), obteniendo dicho precio mediante la aplicación de precios del mercado. De dicho informe pericial se deducen dos conclusiones: a) físicamente la división del edificio, conforme lo previsto en el art. 401, párrafo segundo del C.C., es posible; y b) dicha división no es antieconómica, ya que, salvando imprevistos, se valoran las obras a
realizar en la suma de un millón cuatrocientas setenta y cuatro mil trescientas setenta y cinco pesetas (1.474.375 pts.), cantidad que, según el estado actual de la economía, no es excesiva. En síntesis, de las consideraciones expuestas se desprende que efectivamente debía accederse a la división de la cosa común –en este caso un edificio -, tal como lo apreció la juzgadora de instancia, mediante la constitución de una propiedad horizontal en la forma prevista en el artículo 396 del Código Civil, pues las características estructurales de dicho edificio lo permiten y la división no resulta antieconómica. En consecuencia, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 14 de octubre de 1998, dictada por la Iltma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Tarragona, confirmándose íntegramente la misma.
... la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1996 (rollo 585/1996), en su fundamento jurídico segundo, declaró: "dice la Sentencia de 26 de septiembre de 1990 que uno de los modos o formas a través de los cuales puede cristalizar tal facultad divisoria o extintiva de la comunidad, cuando el bien comunitario sea un edificio y así lo pida uno de los condueños, es mediante la constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme autoriza el párrafo segundo del art. 401 del citado Código, pero dicho peculiar modo de extinción comunitaria para poder desplegar la finalidad a que está llamado, exige: a) que las características del edificio lo permitan, lo que ha de entenderse tanto desde el punto de vista meramente estructural o arquitectónico sin tener que acudir a la realización de importantes y sustanciales obras, cuando desde la perspectivas de las adjudicaciones de pisos o locales independientes que hayan de hacerse a cada uno de los condueños, en función de sus respectivas cuotas o participaciones indivisas y para el pago de las mismas; exige el art. 401, párrafo 2ª, para que pueda acudirse a esta forma de extinción de la comunidad ordinaria y su sustitución por un régimen de propiedad que se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, como reiteran las Sentencias de 19 de octubre de 1982 y 10 de noviembre de 1995, en la que se puntualiza o sea que originariamente se dé tal circunstancia, circunstancias a las que, por otra parte, se refiere el artículo 396 del Código Civil cuando señala las características de los inmuebles para poder quedar sometidos al régimen de propiedad horizontal... De lo expuesto se desprende que, si el inmueble es susceptible de división y ésta no es antieconómica, lo cual se determinará por el quantum de los gastos previstos, deberá accederse a esta forma de división (art. 401, párrafo segundo del C.C.) antes de acordar enajenar el bien mediante pública subasta, tal como prevé el artículo 404 del Código Civil. Esta conclusión nos lleva ya al análisis de la cuestión fáctica, que únicamente se puede obtener mediante el dictamen pericial practicado en la instancia, cuyo contenido no se ha desvirtuado por ningún medio probatorio. En dicho informe, el perito incluye dos planos, indicando en el plano número 2 la forma en la que se dividiría la planta baja en dos pisos (vid. dicho plano); y considera que es viable la división de la planta baja en dos viviendas totalmente independientes, más la ya existente en la primera planta... Cumplimiento de los Decretos 274/95 de 11-7-1995 y 314/96 de 17-9-96 sobre Nivel de Habitabilidad objetiva exigible a las viviendas, sobre lo cual opina que "el trabajo a realizar consistiría en la partición y consecuente creación de otra vivienda, denominando vivienda referenciada en el plano nº 2 con el nº 1 como "nueva vivienda" (anexo 1 del Decreto de Habitabilidad) y la referenciada con el nº2 "vivienda usada" (anexo del Decreto de Habitabilidad); C) Partición de la zona posterior no edificable (plano nº 1, jardín), distribución interior (plano nº 2) y servicios públicos, extremo el el que describe la forma en que se realizaría la paritición del solar en la planta baja, la redistribución interior a nivel de tabiquería y la construcción de un servicio higiénico y una cocina (vid. extremo C del dictamen); y D) Coste de dicha adecuación, en el que, basándose en unas mediciones realizadas por el propio perito, enumera las obras a realizar, valorando el total de las obras en UN MILLÓN CUATROCIENTAS SETENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTAS SETENTA Y CINCO PESETAS (1.474.375 pts.), equivalente a ocho mil ochocientos sesenta y un euros con mil setecientos veintidós céntimos (8.861´1722), obteniendo dicho precio mediante la aplicación de precios del mercado. De dicho informe pericial se deducen dos conclusiones: a) físicamente la división del edificio, conforme lo previsto en el art. 401, párrafo segundo del C.C., es posible; y b) dicha división no es antieconómica, ya que, salvando imprevistos, se valoran las obras a
realizar en la suma de un millón cuatrocientas setenta y cuatro mil trescientas setenta y cinco pesetas (1.474.375 pts.), cantidad que, según el estado actual de la economía, no es excesiva. En síntesis, de las consideraciones expuestas se desprende que efectivamente debía accederse a la división de la cosa común –en este caso un edificio -, tal como lo apreció la juzgadora de instancia, mediante la constitución de una propiedad horizontal en la forma prevista en el artículo 396 del Código Civil, pues las características estructurales de dicho edificio lo permiten y la división no resulta antieconómica. En consecuencia, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 14 de octubre de 1998, dictada por la Iltma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Tarragona, confirmándose íntegramente la misma.
