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Ayuntamiento revoca orden demolicion
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La responsabilidad por la comisión de la infracción urbanística, ya te lo he dicho y el ayuntamiento así lo reconoció desde el momento que acordó iniciar procedimiento sancionador contra ellos, es de los promotores de la obra.
Igualmente expliqué la distinción entre un procedimiento sancionador contra los responsables de la ejecución de unas obras sin licencia y contrarias al planeamiento y el procedimiento de restauración de la legalidad, que solamente puede instruirse contra el propietario del inmueble, que en este caso es la comunidad de propietarios y no los vecinos del tercer, cuarto y quinto piso.
Respecto a las diligencias y presunta responsabilidad por las facturas falsas e intento de engaño, será la jurisdicción penal la que resuelva las cuestiones denunciadas, pero no afectará a los procedimientos administrativos iniciados si, finalmente, se reconoce judicialmente su falsedad.
Igualmente expliqué la distinción entre un procedimiento sancionador contra los responsables de la ejecución de unas obras sin licencia y contrarias al planeamiento y el procedimiento de restauración de la legalidad, que solamente puede instruirse contra el propietario del inmueble, que en este caso es la comunidad de propietarios y no los vecinos del tercer, cuarto y quinto piso.
Respecto a las diligencias y presunta responsabilidad por las facturas falsas e intento de engaño, será la jurisdicción penal la que resuelva las cuestiones denunciadas, pero no afectará a los procedimientos administrativos iniciados si, finalmente, se reconoce judicialmente su falsedad.
Hola Alga, hay novedades....
como había indicado en mi primer mensaje :
"Los denunciados habían ( a mi juicio ) admitido de haber-lo instalado mediante facturas ( supuestamente falsas por contradecir una ortofotos, facturas que han sido objeto de rechazo por el Ayuntamiento ) etc. ",
...pues se han abierto diligencias penales en relación a las facturas.---
Tu comentario en relación a la LPH me parece perfecto si DESCONOCEMOS el presunto autor o infractor.
En sus alegaciones los denunciados habían aportado las facturas ( a nombre de los denunciados como clientes ) para intentar de demostrar que el atico metalico habia sido instalado en el 2004 y el mismo Ayuntamiento había rechazado dichas alegaciones manifestando que los denunciados no habían dicho que el permiso de obras era para la cubierta ( era en su caso para el 5° piso ) , manifestando en su caso implícitamente que los autores son lo denunciados, por tanto en definitiva seria de aplicación la normativa urbanistica.
*DL 1/2010
Art.222.2. “Al efecto de la responsabilidad por infracción urbanística, se consideran personas promotoras los agentes*, las personas encargadas de la gestión o del impulso de la actuación, si no son las personas propietarias.”
Art.222.4. Los agentes* responsables se determinan de acuerdo con las definiciones utilizadas por la legislación sobre ordenación de la edificación.
Artículo 9. El promotor.
1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
Un saludo
como había indicado en mi primer mensaje :
"Los denunciados habían ( a mi juicio ) admitido de haber-lo instalado mediante facturas ( supuestamente falsas por contradecir una ortofotos, facturas que han sido objeto de rechazo por el Ayuntamiento ) etc. ",
...pues se han abierto diligencias penales en relación a las facturas.---
Tu comentario en relación a la LPH me parece perfecto si DESCONOCEMOS el presunto autor o infractor.
En sus alegaciones los denunciados habían aportado las facturas ( a nombre de los denunciados como clientes ) para intentar de demostrar que el atico metalico habia sido instalado en el 2004 y el mismo Ayuntamiento había rechazado dichas alegaciones manifestando que los denunciados no habían dicho que el permiso de obras era para la cubierta ( era en su caso para el 5° piso ) , manifestando en su caso implícitamente que los autores son lo denunciados, por tanto en definitiva seria de aplicación la normativa urbanistica.
*DL 1/2010
Art.222.2. “Al efecto de la responsabilidad por infracción urbanística, se consideran personas promotoras los agentes*, las personas encargadas de la gestión o del impulso de la actuación, si no son las personas propietarias.”
Art.222.4. Los agentes* responsables se determinan de acuerdo con las definiciones utilizadas por la legislación sobre ordenación de la edificación.
Artículo 9. El promotor.
1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
Un saludo
Ya indiqué en otra intervención anterior que la Ley ( art. 199.1 ), cuando presuntamente se vulnera las determinaciones contenidas en la ley urbanística, en el planeamiento urbanístico o en las ordenanzas urbanísticas municipales, obliga al ayuntamiento a iniciar las actuaciones necesarias para aclarar los hechos y, subsiguientemente, o bien directamente, si no se requiere información previa, a la incoación de un expediente de protección de la legalidad urbanística.
En este caso, teniendo en cuenta que las obras habían concluido al tiempo de formular la denuncia y considerada la incompatibilidad del cerramiento con el planeamiento urbanístico, el ayuntamiento estaba legitimado a incoar el procedimiento de restauración de la realidad física alterada y ordenar la demolición de la obra realizada, con notificación al INTERESADO, sin necesidad de trámites previos. Era su potestad y la ejerció de la forma que consideró adecuada.
El no tener en cuenta esa circunstancia en su momento y sí posteriormente, fruto de la denuncia del destinatario de los procedimientos inicialmente incoados, el ayuntamiento entiende que existe un error que invalidada la tramitación de los anteriores procedimientos de restauración de la legalidad y sancionador y, considerándose legitimado para su subsanación por la vía del artículo 105.1 de la LPAC, revoca los acuerdos anteriores e inicia en el mismo acto de revocación, un nuevo procedimiento de restauración de la legalidad urbanística contra la comunidad de propietarios que es quien la ostenta en exclusiva y otro sancionador, contra los propietarios que tienen el uso exclusivo de la terraza, por considerarlas responsables de la infracción urbanística de construir sin la preceptiva licencia, de conformidad el procedimiento sancionador con lo dispuesto en el artículo 221 del DL 1/2001.
Creo que el ayuntamiento está actuando de manera impoluta, advertido del error, está procediendo según le permite la ley, da audiencia a los interesados y afectados al expediente para que puedan alegar lo mas conveniente a sus intereses. En definitiva, los efectos de la denuncia serán los mismos, que es de lo que se trata ¿ no ?, con independencia de contra quién vayan dirigidos y resulten responsables de la tramitación de los procedimientos.
Es cierto que si la comunidad de propietarios no consigue desactivar el expediente de restauración y la presumible orden de demolición posterior, puede encontrarse con el problema añadido de tener que restaurar la terraza a la situación anterior y, probablemente, tener que demandar por vía civil a los responsables de la infracción si quiere resarcirse de los perjuicios causados a la comunidad y estos se negaran a hacerse cargo demostrando que el cerramiento de la terraza, ilegal desde el punto de vista urbanístico, la junta de propietarios prestó su consentimiento unánime a la realización de las obras, en lugar de prohibirlas.
También podría liberarse la comunidad de ejecutar la orden de demolición, en el supuesto de que el título constitutivo de la propiedad horizontal autorizara a los titulares del uso exclusivo a la ejecución de obras de cerramiento de la terraza, sin necesidad del consentimiento de la comunidad de propietarios, teniendo en cuenta que no se le concedió la obligada licencia municipal.
Por tanto, si se diera este supuesto y siendo innecesaria la autorización de la comunidad de propietarios para el cerramiento de la terraza aún cuando afectara a elementos comunes y se alterara con dicho cerramiento la configuración externa del edificio, la comunidad puede alegar que esta afectación sería consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, no de un consentimiento tácito y solicitar que la ejecución de restauración de la legalidad urbanística y consiguiente orden de demolición por el exceso de altura respecto al permitido por la normativa municipal, debe dirigirse contra el infractor.
En fin Cavallini, quizá sea mucho especular por mi parte pensar que pueda darse esta situación, pero no siendo nada inusual la apunto porque hace que los expedientes urbanísticos deriven hacia situaciones inicialmente insospechadas.
Y es que las denuncias de infracciones urbanísticas se sabe cuando y como empiezan, pero no cuando y como acaban.
En este caso, teniendo en cuenta que las obras habían concluido al tiempo de formular la denuncia y considerada la incompatibilidad del cerramiento con el planeamiento urbanístico, el ayuntamiento estaba legitimado a incoar el procedimiento de restauración de la realidad física alterada y ordenar la demolición de la obra realizada, con notificación al INTERESADO, sin necesidad de trámites previos. Era su potestad y la ejerció de la forma que consideró adecuada.
El no tener en cuenta esa circunstancia en su momento y sí posteriormente, fruto de la denuncia del destinatario de los procedimientos inicialmente incoados, el ayuntamiento entiende que existe un error que invalidada la tramitación de los anteriores procedimientos de restauración de la legalidad y sancionador y, considerándose legitimado para su subsanación por la vía del artículo 105.1 de la LPAC, revoca los acuerdos anteriores e inicia en el mismo acto de revocación, un nuevo procedimiento de restauración de la legalidad urbanística contra la comunidad de propietarios que es quien la ostenta en exclusiva y otro sancionador, contra los propietarios que tienen el uso exclusivo de la terraza, por considerarlas responsables de la infracción urbanística de construir sin la preceptiva licencia, de conformidad el procedimiento sancionador con lo dispuesto en el artículo 221 del DL 1/2001.
Creo que el ayuntamiento está actuando de manera impoluta, advertido del error, está procediendo según le permite la ley, da audiencia a los interesados y afectados al expediente para que puedan alegar lo mas conveniente a sus intereses. En definitiva, los efectos de la denuncia serán los mismos, que es de lo que se trata ¿ no ?, con independencia de contra quién vayan dirigidos y resulten responsables de la tramitación de los procedimientos.
Es cierto que si la comunidad de propietarios no consigue desactivar el expediente de restauración y la presumible orden de demolición posterior, puede encontrarse con el problema añadido de tener que restaurar la terraza a la situación anterior y, probablemente, tener que demandar por vía civil a los responsables de la infracción si quiere resarcirse de los perjuicios causados a la comunidad y estos se negaran a hacerse cargo demostrando que el cerramiento de la terraza, ilegal desde el punto de vista urbanístico, la junta de propietarios prestó su consentimiento unánime a la realización de las obras, en lugar de prohibirlas.
También podría liberarse la comunidad de ejecutar la orden de demolición, en el supuesto de que el título constitutivo de la propiedad horizontal autorizara a los titulares del uso exclusivo a la ejecución de obras de cerramiento de la terraza, sin necesidad del consentimiento de la comunidad de propietarios, teniendo en cuenta que no se le concedió la obligada licencia municipal.
Por tanto, si se diera este supuesto y siendo innecesaria la autorización de la comunidad de propietarios para el cerramiento de la terraza aún cuando afectara a elementos comunes y se alterara con dicho cerramiento la configuración externa del edificio, la comunidad puede alegar que esta afectación sería consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, no de un consentimiento tácito y solicitar que la ejecución de restauración de la legalidad urbanística y consiguiente orden de demolición por el exceso de altura respecto al permitido por la normativa municipal, debe dirigirse contra el infractor.
En fin Cavallini, quizá sea mucho especular por mi parte pensar que pueda darse esta situación, pero no siendo nada inusual la apunto porque hace que los expedientes urbanísticos deriven hacia situaciones inicialmente insospechadas.
Y es que las denuncias de infracciones urbanísticas se sabe cuando y como empiezan, pero no cuando y como acaban.
Vayamos por partes Cavallini. Primero, estas copiando disposiciones que en nada afectan a la cuestión urbanística debatida.
Segundo, no creo haber interpretado, hasta el momento, otra ley que la urbanística cuando de determinar si es ajustada a legalidad o no la actuación municipal se trata, pero ya puestos, vamos a estudiar la norma que establece en Cataluña que la propiedad del bien sobre el que se ha construido el cerramiento, a pesar de no tener ninguna duda que es de la comunidad de propietarios. Veamos que dice el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales. Es muy explícito.
El art. 553-1 define al régimen jurídico de la propiedad horizontal como aquel que confiere a los propietarios de un edificio es ese régimen, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos ( pisos y locales ) y en COMUNIDAD CON LOS DEMÁS, EN LOS ELEMENTOS COMUNES.
El artículo 1 de la LPH estatal regula la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal, indicando dicho artículo que la cubierta es elemento común de un edificio del mismo modo que el art. 553-41 del LQCCC establece que LA CUBIERTA ES ELEMENTO COMÚN. Parece ser pues, que en Cataluña y en el resto de España la cubierta es un elemento del edificio cuya propiedad es común de todos los propietarios.
En Cataluña, también en el resto de las CCAA, dispone el art. 553-43.1) que la junta de propietarios puede desafectar un elemento común y vincularlo al uso exclusivo de elementos privativos, siendo los propietarios de dichos elementos privativos quienes están obligados a conservarlos adecuadamente, mantenerlos en buen estado y asumir los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento, según art. 553-42.3). Esa es la situación en la que se encuentra la terraza con respecto a los tres pisos, según tu relato, la terraza, como elemento común que es, por título constitutivo o por acuerdo unánime de los propietarios, está vinculada a uso exclusivo de los pisos 3º, 4º y 5º. Pero derecho a usar no significa ostentar la propiedad de la terraza que, con los derechos y obligaciones a ella inherentes, nunca ha dejado de pertenecer al común de los propietarios.
Por lo tanto convendrás conmigo que la comunidad de propietarios, en calidad de propietaria del elemento común que es la cubierta, debe ser la destinataria del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística vulnerada si se tiene en cuenta que una orden de demolición tiene naturaleza real de la que responde el propietario del inmueble.
En consonancia con lo anterior, el artículo 204.2 del DL 1/2010 autoriza a los órganos competentes en materia urbanística, instar al Registro de la Propiedad a practicar el asiento del acuerdo de derribo al estado anterior a la ejecución de las obras constitutivas de la infracción. Esa nota marginal de afección solo puede practicarse sobre el título constitutivo
No solo la catalana, todas las leyes urbanísticas obligan inexcusablemente a incoar procedimiento de protección de la legalidad urbanística y ordenar la suspensión provisional de las obras, cuando están en curso, y comunicar dicha suspensión a las personas AFECTADAS ( art. 205.2 ). Si las obras han concluido y son incompatibles con el planeamiento urbanístico, debe acordarse el derribo de las mismas a cargo de la persona INTERESADA ( art. 206.1 )
Sigue............
Segundo, no creo haber interpretado, hasta el momento, otra ley que la urbanística cuando de determinar si es ajustada a legalidad o no la actuación municipal se trata, pero ya puestos, vamos a estudiar la norma que establece en Cataluña que la propiedad del bien sobre el que se ha construido el cerramiento, a pesar de no tener ninguna duda que es de la comunidad de propietarios. Veamos que dice el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales. Es muy explícito.
El art. 553-1 define al régimen jurídico de la propiedad horizontal como aquel que confiere a los propietarios de un edificio es ese régimen, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos ( pisos y locales ) y en COMUNIDAD CON LOS DEMÁS, EN LOS ELEMENTOS COMUNES.
El artículo 1 de la LPH estatal regula la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal, indicando dicho artículo que la cubierta es elemento común de un edificio del mismo modo que el art. 553-41 del LQCCC establece que LA CUBIERTA ES ELEMENTO COMÚN. Parece ser pues, que en Cataluña y en el resto de España la cubierta es un elemento del edificio cuya propiedad es común de todos los propietarios.
En Cataluña, también en el resto de las CCAA, dispone el art. 553-43.1) que la junta de propietarios puede desafectar un elemento común y vincularlo al uso exclusivo de elementos privativos, siendo los propietarios de dichos elementos privativos quienes están obligados a conservarlos adecuadamente, mantenerlos en buen estado y asumir los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento, según art. 553-42.3). Esa es la situación en la que se encuentra la terraza con respecto a los tres pisos, según tu relato, la terraza, como elemento común que es, por título constitutivo o por acuerdo unánime de los propietarios, está vinculada a uso exclusivo de los pisos 3º, 4º y 5º. Pero derecho a usar no significa ostentar la propiedad de la terraza que, con los derechos y obligaciones a ella inherentes, nunca ha dejado de pertenecer al común de los propietarios.
Por lo tanto convendrás conmigo que la comunidad de propietarios, en calidad de propietaria del elemento común que es la cubierta, debe ser la destinataria del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística vulnerada si se tiene en cuenta que una orden de demolición tiene naturaleza real de la que responde el propietario del inmueble.
En consonancia con lo anterior, el artículo 204.2 del DL 1/2010 autoriza a los órganos competentes en materia urbanística, instar al Registro de la Propiedad a practicar el asiento del acuerdo de derribo al estado anterior a la ejecución de las obras constitutivas de la infracción. Esa nota marginal de afección solo puede practicarse sobre el título constitutivo
No solo la catalana, todas las leyes urbanísticas obligan inexcusablemente a incoar procedimiento de protección de la legalidad urbanística y ordenar la suspensión provisional de las obras, cuando están en curso, y comunicar dicha suspensión a las personas AFECTADAS ( art. 205.2 ). Si las obras han concluido y son incompatibles con el planeamiento urbanístico, debe acordarse el derribo de las mismas a cargo de la persona INTERESADA ( art. 206.1 )
Sigue............
Hola Alga te agradezco tus intervenciones y aclaramientos sobre la acción de restauración, por el tema de discrepancias te comento mi opinión :
"Así las cosas y leídas las opiniones del arquitecto que me has remitido por correo, tengo que discrepar de aquella en la que considera que el ayuntamiento debió tramitar un expediente de revisión de oficio, en lugar de acudir a la vía del artículo 105.1 de la LPAC para dejar sin efecto la orden de restauración de la realidad física alterada y de cuantos expedientes traigan causa de la citada resolución. En mi opinión, razones de interés público y de ilegitimidad sobrevenida avalan la vía del artículo 105.1 citado."
Por el tema de ilegitimidad creo que las discrepancias surgen si se aplica la LPH** ( Catalana en su caso ) o la normativa de urbanismo* y al ser esta especifica o especial debería primar esta ( mi opinión ). ---
p.s. en el expediente constaba desde el inicio que el uso de la cubierta era en exclusiva a los 3 pisos ( 2 como parece de los denunciados y el tercero de los padres de la denunciada a los cuales -el padre- se notifico' la incoacion del expediente ) : en la Nota Simple que ha sido utilizada para el informe del 30/4 y en mis alegaciones cuando alerté del uso de la cubierta y del ático metálico por parte de los inquilinos/propietarios de los 3 pisos.
Un saludo, Cavallini
*DL 1/2010
Art.222.3. En las obras que se ejecuten sin licencia o con inobservancia de las cláusulas de ésta, tienen que ser sancionados, con las multas que determina esta Ley, las personas propietarias, promotoras, constructoras, o empresarias de las obras y las personas técnicas directoras de la ejecución de éstas.
Art.222.4. Los agentes* responsables se determinan de acuerdo con las definiciones utilizadas por la legislación sobre ordenación de la edificación.
** "Art.553.42.3. “Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado 2, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son comunes.”
Artículo 553-47. Actividades prohibidas.
Los propietarios y ocupantes de pisos o locales no pueden realizar, en el elemento privativo o en el resto del inmueble, actividades que los estatutos prohíban, que sean perjudiciales para las fincas o que vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. "
"Así las cosas y leídas las opiniones del arquitecto que me has remitido por correo, tengo que discrepar de aquella en la que considera que el ayuntamiento debió tramitar un expediente de revisión de oficio, en lugar de acudir a la vía del artículo 105.1 de la LPAC para dejar sin efecto la orden de restauración de la realidad física alterada y de cuantos expedientes traigan causa de la citada resolución. En mi opinión, razones de interés público y de ilegitimidad sobrevenida avalan la vía del artículo 105.1 citado."
Por el tema de ilegitimidad creo que las discrepancias surgen si se aplica la LPH** ( Catalana en su caso ) o la normativa de urbanismo* y al ser esta especifica o especial debería primar esta ( mi opinión ). ---
p.s. en el expediente constaba desde el inicio que el uso de la cubierta era en exclusiva a los 3 pisos ( 2 como parece de los denunciados y el tercero de los padres de la denunciada a los cuales -el padre- se notifico' la incoacion del expediente ) : en la Nota Simple que ha sido utilizada para el informe del 30/4 y en mis alegaciones cuando alerté del uso de la cubierta y del ático metálico por parte de los inquilinos/propietarios de los 3 pisos.
Un saludo, Cavallini
*DL 1/2010
Art.222.3. En las obras que se ejecuten sin licencia o con inobservancia de las cláusulas de ésta, tienen que ser sancionados, con las multas que determina esta Ley, las personas propietarias, promotoras, constructoras, o empresarias de las obras y las personas técnicas directoras de la ejecución de éstas.
Art.222.4. Los agentes* responsables se determinan de acuerdo con las definiciones utilizadas por la legislación sobre ordenación de la edificación.
** "Art.553.42.3. “Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado 2, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son comunes.”
Artículo 553-47. Actividades prohibidas.
Los propietarios y ocupantes de pisos o locales no pueden realizar, en el elemento privativo o en el resto del inmueble, actividades que los estatutos prohíban, que sean perjudiciales para las fincas o que vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. "
Igualmente estoy en desacuerdo con el criterio del arquitecto cuando dice que no existe error en tramitar el expediente de restauración de la realidad física alterada contra el promotor del cerramiento. Dado que las obras se han realizado en un elemento común, y siendo la comunidad de propietarios la propietaria del suelo donde se han ejecutado, es también responsable de las mismas, aún no habiéndolas autorizado en ningún momento. Ello no será obstáculo para que, en este último supuesto, la comunidad no pueda reclamar la reparación de los daños causados a los que resulten responsables de la infracción.
La infracción del artículo 118.1 que alegas, entiendo no es aplicable al caso. No aprecio en el cerramiento de la terraza operación de constitución de un régimen de propiedad horizontal, de un complejo inmobiliario privado, o modificación que comporte incremento del número de viviendas o de establecimientos. Presumo que la tipificación apreciada por el ayuntamiento, conocedor de la normativa urbanística municipal, será la adecuada.
Por último recordarte para que vayas cargándote de paciencia, que cuando ya todas las resoluciones sean firmes y agotada la vía de imposición de cuantas multas coercitivas permita la norma, en el supuesto que el obligado a hacer incumpliese la orden recaída y el ayuntamiento, a pesar de optar por la ejecución subsidiaria con cargo al interesado permaneciera inactivo y nadie solicitara la ejecución de sentencia, conforme tiene dicho el TS, el plazo máximo para llevarla a cabo es el indicado en el artículo 1964 de Código Civil, 15 años.
De ahí que te recomendara que tuvieras paciencia, la vía administrativa y la contencioso administrativa en la que tengo la impresión terminará todo esto, suele antojarse muy larga.
Salvo mejor opinión.
La infracción del artículo 118.1 que alegas, entiendo no es aplicable al caso. No aprecio en el cerramiento de la terraza operación de constitución de un régimen de propiedad horizontal, de un complejo inmobiliario privado, o modificación que comporte incremento del número de viviendas o de establecimientos. Presumo que la tipificación apreciada por el ayuntamiento, conocedor de la normativa urbanística municipal, será la adecuada.
Por último recordarte para que vayas cargándote de paciencia, que cuando ya todas las resoluciones sean firmes y agotada la vía de imposición de cuantas multas coercitivas permita la norma, en el supuesto que el obligado a hacer incumpliese la orden recaída y el ayuntamiento, a pesar de optar por la ejecución subsidiaria con cargo al interesado permaneciera inactivo y nadie solicitara la ejecución de sentencia, conforme tiene dicho el TS, el plazo máximo para llevarla a cabo es el indicado en el artículo 1964 de Código Civil, 15 años.
De ahí que te recomendara que tuvieras paciencia, la vía administrativa y la contencioso administrativa en la que tengo la impresión terminará todo esto, suele antojarse muy larga.
Salvo mejor opinión.
Disculpa la tardanza en contestar Cavallini, mis obligaciones me han impedido hacerlo antes.
Empezaré dándote una merecida explicación del significado de la caducidad, puesto que tengo la impresión que te ha llevado a confusión la frase de mi anterior mensaje “ respecto a tu preocupación por la fecha de caducidad de los expedientes “ y acto seguido indicar la regulación del plazo de prescripción ( otras leyes le llaman caducidad ) para iniciar, la administración, acciones de restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado. Son dos cosas distintas.
El plazo de caducidad del artículo 202 significa que una vez la administración ha tomado la decisión de iniciar un procedimiento de protección de la legalidad urbanística, y lo notifica al interesado, tiene seis meses para terminar y notificar la resolución recaída. Si injustificadamente supera ese plazo conllevará la caducidad del procedimiento. Pero entiéndelo, de solo ese procedimiento.
El plazo de prescripción de seis años establecido en el artículo 207, es el que dispone la administración para iniciar las acciones necesarias encaminadas a restaurar la legalidad urbanística vulnerada. Si la administración no actúa en ese plazo o el interesado consigue aportar pruebas válidas, que demuestre superado el plazo de seis años desde la comisión de la infracción, la administración no podrá iniciar ninguna actuación, en el primer supuesto, y tendrá que archivar las actuaciones previas viéndose impedida a iniciar acciones de restauración de la legalidad en el segundo supuesto.
Como es obvio, iniciar acciones de restauración de la legalidad urbanística significa la apertura de un procedimiento administrativo que caduca a los seis meses si antes no se resuelve. Entonces, ¿ cuando la administración declara la caducidad de un procedimiento hay que olvidarse del asunto?. No, mientras el plazo de prescripción de seis años no haya transcurrido, la administración puede iniciar un nuevo procedimiento, dejarlo caducar y volver a iniciar otro y así sucesivamente.
Así pues, nos encontramos con un procedimiento de restauración de la realidad física alterada dictado dentro de plazo ordenando el derribo de la construcción ilegalizable, firme por consentimiento, con la imposición de una multa coercitiva por incumplimiento del interesado y un expediente sancionador iniciado en marzo pasado, cuya finalidad es depurar las responsabilidades derivadas por la comisión de una infracción de construir el cerramiento sin la preceptiva licencia.
Así las cosas y leídas las opiniones del arquitecto que me has remitido por correo, tengo que discrepar de aquella en la que considera que el ayuntamiento debió tramitar un expediente de revisión de oficio, en lugar de acudir a la vía del artículo 105.1 de la LPAC para dejar sin efecto la orden de restauración de la realidad física alterada y de cuantos expedientes traigan causa de la citada resolución. En mi opinión, razones de interés público y de ilegitimidad sobrevenida avalan la vía del artículo 105.1 citado.
Cierto es que el ayuntamiento pudo realizar cuantas actuaciones previas fuesen necesarias para aclarar los hechos y determinar los presuntos responsables de la infracción antes de incoar el procedimiento de protección de la legalidad urbanística, pero si por inactividad, o por no constar en el expediente documento alguno que hiciera presumir el uso exclusivo de la terraza por los pisos 3º, 4º y 5º ni tampoco la propiedad de la misma, en mi opinión, no invalida la decisión revocatoria si, considerando relevante el vicio alegado por el interesado en el recurso de reposición contra la multa coercitiva, cambió de criterio sobre la conveniencia en mantener la referida orden de reposición de la realidad física alterada, por considerar error invalidante el habérsela impuesto a una persona que no ostenta la condición de propietario de la obra.
Entiendo de aplicación idéntico predicado respecto al expediente sancionador urbanístico, considerando que son promotores de la infracción los propietarios de las tres viviendas sobre las que recae el derecho de uso de la terraza.
La doctrina jurídica proclama que la revocación de un acto administrativo implica la de todos aquellos que derivan de aquel, los cuales devienen ineficaces por traer causa de un acto anulable como lo es la orden de demolición, ineficacia sobrevenida que no exige la impugnación concreta de cada una de las resoluciones adoptadas para la ejecución forzosa de lo ordenado por ser consecuencia de la revocación de un acto sin el cual carecen de cobertura jurídica.
Empezaré dándote una merecida explicación del significado de la caducidad, puesto que tengo la impresión que te ha llevado a confusión la frase de mi anterior mensaje “ respecto a tu preocupación por la fecha de caducidad de los expedientes “ y acto seguido indicar la regulación del plazo de prescripción ( otras leyes le llaman caducidad ) para iniciar, la administración, acciones de restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado. Son dos cosas distintas.
El plazo de caducidad del artículo 202 significa que una vez la administración ha tomado la decisión de iniciar un procedimiento de protección de la legalidad urbanística, y lo notifica al interesado, tiene seis meses para terminar y notificar la resolución recaída. Si injustificadamente supera ese plazo conllevará la caducidad del procedimiento. Pero entiéndelo, de solo ese procedimiento.
El plazo de prescripción de seis años establecido en el artículo 207, es el que dispone la administración para iniciar las acciones necesarias encaminadas a restaurar la legalidad urbanística vulnerada. Si la administración no actúa en ese plazo o el interesado consigue aportar pruebas válidas, que demuestre superado el plazo de seis años desde la comisión de la infracción, la administración no podrá iniciar ninguna actuación, en el primer supuesto, y tendrá que archivar las actuaciones previas viéndose impedida a iniciar acciones de restauración de la legalidad en el segundo supuesto.
Como es obvio, iniciar acciones de restauración de la legalidad urbanística significa la apertura de un procedimiento administrativo que caduca a los seis meses si antes no se resuelve. Entonces, ¿ cuando la administración declara la caducidad de un procedimiento hay que olvidarse del asunto?. No, mientras el plazo de prescripción de seis años no haya transcurrido, la administración puede iniciar un nuevo procedimiento, dejarlo caducar y volver a iniciar otro y así sucesivamente.
Así pues, nos encontramos con un procedimiento de restauración de la realidad física alterada dictado dentro de plazo ordenando el derribo de la construcción ilegalizable, firme por consentimiento, con la imposición de una multa coercitiva por incumplimiento del interesado y un expediente sancionador iniciado en marzo pasado, cuya finalidad es depurar las responsabilidades derivadas por la comisión de una infracción de construir el cerramiento sin la preceptiva licencia.
Así las cosas y leídas las opiniones del arquitecto que me has remitido por correo, tengo que discrepar de aquella en la que considera que el ayuntamiento debió tramitar un expediente de revisión de oficio, en lugar de acudir a la vía del artículo 105.1 de la LPAC para dejar sin efecto la orden de restauración de la realidad física alterada y de cuantos expedientes traigan causa de la citada resolución. En mi opinión, razones de interés público y de ilegitimidad sobrevenida avalan la vía del artículo 105.1 citado.
Cierto es que el ayuntamiento pudo realizar cuantas actuaciones previas fuesen necesarias para aclarar los hechos y determinar los presuntos responsables de la infracción antes de incoar el procedimiento de protección de la legalidad urbanística, pero si por inactividad, o por no constar en el expediente documento alguno que hiciera presumir el uso exclusivo de la terraza por los pisos 3º, 4º y 5º ni tampoco la propiedad de la misma, en mi opinión, no invalida la decisión revocatoria si, considerando relevante el vicio alegado por el interesado en el recurso de reposición contra la multa coercitiva, cambió de criterio sobre la conveniencia en mantener la referida orden de reposición de la realidad física alterada, por considerar error invalidante el habérsela impuesto a una persona que no ostenta la condición de propietario de la obra.
Entiendo de aplicación idéntico predicado respecto al expediente sancionador urbanístico, considerando que son promotores de la infracción los propietarios de las tres viviendas sobre las que recae el derecho de uso de la terraza.
La doctrina jurídica proclama que la revocación de un acto administrativo implica la de todos aquellos que derivan de aquel, los cuales devienen ineficaces por traer causa de un acto anulable como lo es la orden de demolición, ineficacia sobrevenida que no exige la impugnación concreta de cada una de las resoluciones adoptadas para la ejecución forzosa de lo ordenado por ser consecuencia de la revocación de un acto sin el cual carecen de cobertura jurídica.
Hola Alga me he mirado tus consideraciones, un informe del Ajuntamiento y unas consideraciones de un tecnico de otro Ayuntamiento y paso a contestarte porque encuentro opiniones bastante diferentes.
"Respecto a tu preocupación por la fecha de caducidad de los expedientes. ( Art. 207 )
Pero el Art. 202 nos dice que el PROCEDIMIENTO - EXPEDIENTE CADUCA en el plazo de 6 meses si no se dicta la RESOLUCION ( Decreto de derribo ) mientras esta prescribe a los 6 anos, esto queda plasmado en el mismo informe del Ajuntamiento ( que acabo de anadir a la documentacion a pag.4 ) cuando alertè el 02.08 mediante burofax el organo instructor que 10 dias despues dicto el 1er Decreto de derribo :
Artículo 202. Caducidad de los procedimientos.
1. Los procedimientos de protección de la legalidad urbanística caducan si, una vez transcurrido el plazo máximo de seis meses para dictar resolución, ésta no ha sido dictada y notificada. Este plazo resta interrumpido en los supuestos a que se refiere la legislación de procedimiento administrativo común, y por todo el tiempo que se precise para hacer las notificaciones mediante edictos, si procede.
"Hay unos hechos que son incuestionables."
Respecto a las cuestiones te envío las consideraciones de un técnico de un Ayuntamiento que me parecen interesantes.
"Deduzco que esa circunstancia era desconocida por los servicios municipales hasta que no fue alegada. Del mismo modo considero que comprobada la veracidad de la alegación, los servicios jurídicos advertirían la antijuricidad de las resoluciones dictadas. Cometió un error por no comprobar a quien correspondía el uso de la terraza e incoar el expediente a sus titulares, si, pero ese error se ha subsanado revocando los anteriores acuerdos, apoyándose en el artículo 105 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, e iniciando de nuevo otro expediente de restauración de la realidad física alterada y esta vez contra la comunidad de propietarios de los pisos 3º, 4º y 5º del inmueble, como presuntos promotores de cometer la infracción."
NO esa circunstancia era conocida por el Ayuntamiento sea porque consta en la Nota Simple relativa al 1er informe municipal sea porqué en mis alegaciones ya había manifestado que el ático metálico a la cubierta habría sido utilizado por 3 familias ( 3,4,5 piso o ático ) , por esto deduzco una posible mala fe.
"Contrariamente a lo que consideras, es una infracción tipificada leve, por no alcanzar el 10% por no alcanzar los parámetros imperativos establecidos por el planeamiento, según la resolución, en consecuencia, teniendo en cuenta que el plazo de prescripción es de 2 años y el procedimiento se inicia el 9-5-2012, entiendo que al no haber prescrito, previo expediente sancionador, se le podría imponer una sanción de hasta 3.000 Euros."
Creo que es de aplicacion el Art 218.1 ( ver anteriores consideraciones en este foro )
Artículo 218. Operaciones que tengan por objeto la constitución de elementos privativos.
1. La constitución de un régimen de propiedad horizontal o de un complejo inmobiliario privado, o su modificación cuando comporte un incremento del número de viviendas o de establecimientos, y también las operaciones que tengan por objeto constituir más elementos susceptibles de aprovechamiento independiente de los que se hayan hecho constar en una declaración de obra nueva precedente, se tipifican como infracción urbanística grave si se efectúan en contra de las determinaciones del planeamiento, o bien sin licencia urbanística previa, de acuerdo con el que establece el artículo 187.2.r, o bien en contra de la licencia otorgada.
Un saludo
Cavallini
"Respecto a tu preocupación por la fecha de caducidad de los expedientes. ( Art. 207 )
Pero el Art. 202 nos dice que el PROCEDIMIENTO - EXPEDIENTE CADUCA en el plazo de 6 meses si no se dicta la RESOLUCION ( Decreto de derribo ) mientras esta prescribe a los 6 anos, esto queda plasmado en el mismo informe del Ajuntamiento ( que acabo de anadir a la documentacion a pag.4 ) cuando alertè el 02.08 mediante burofax el organo instructor que 10 dias despues dicto el 1er Decreto de derribo :
Artículo 202. Caducidad de los procedimientos.
1. Los procedimientos de protección de la legalidad urbanística caducan si, una vez transcurrido el plazo máximo de seis meses para dictar resolución, ésta no ha sido dictada y notificada. Este plazo resta interrumpido en los supuestos a que se refiere la legislación de procedimiento administrativo común, y por todo el tiempo que se precise para hacer las notificaciones mediante edictos, si procede.
"Hay unos hechos que son incuestionables."
Respecto a las cuestiones te envío las consideraciones de un técnico de un Ayuntamiento que me parecen interesantes.
"Deduzco que esa circunstancia era desconocida por los servicios municipales hasta que no fue alegada. Del mismo modo considero que comprobada la veracidad de la alegación, los servicios jurídicos advertirían la antijuricidad de las resoluciones dictadas. Cometió un error por no comprobar a quien correspondía el uso de la terraza e incoar el expediente a sus titulares, si, pero ese error se ha subsanado revocando los anteriores acuerdos, apoyándose en el artículo 105 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, e iniciando de nuevo otro expediente de restauración de la realidad física alterada y esta vez contra la comunidad de propietarios de los pisos 3º, 4º y 5º del inmueble, como presuntos promotores de cometer la infracción."
NO esa circunstancia era conocida por el Ayuntamiento sea porque consta en la Nota Simple relativa al 1er informe municipal sea porqué en mis alegaciones ya había manifestado que el ático metálico a la cubierta habría sido utilizado por 3 familias ( 3,4,5 piso o ático ) , por esto deduzco una posible mala fe.
"Contrariamente a lo que consideras, es una infracción tipificada leve, por no alcanzar el 10% por no alcanzar los parámetros imperativos establecidos por el planeamiento, según la resolución, en consecuencia, teniendo en cuenta que el plazo de prescripción es de 2 años y el procedimiento se inicia el 9-5-2012, entiendo que al no haber prescrito, previo expediente sancionador, se le podría imponer una sanción de hasta 3.000 Euros."
Creo que es de aplicacion el Art 218.1 ( ver anteriores consideraciones en este foro )
Artículo 218. Operaciones que tengan por objeto la constitución de elementos privativos.
1. La constitución de un régimen de propiedad horizontal o de un complejo inmobiliario privado, o su modificación cuando comporte un incremento del número de viviendas o de establecimientos, y también las operaciones que tengan por objeto constituir más elementos susceptibles de aprovechamiento independiente de los que se hayan hecho constar en una declaración de obra nueva precedente, se tipifican como infracción urbanística grave si se efectúan en contra de las determinaciones del planeamiento, o bien sin licencia urbanística previa, de acuerdo con el que establece el artículo 187.2.r, o bien en contra de la licencia otorgada.
Un saludo
Cavallini
Estimado Caballini, entiendo tu preocupación por el paso de los días sin ver hechos tangibles, sin embargo, creo sinceramente que estas muy equivocado, tanto en lo que se refiere a la caducidad del plazo para iniciar procedimiento de restauración de la realidad física alterada, como por considerar haber motivo para imputar responsabilidades penales a nadie.
Respecto a tu preocupación por la fecha de caducidad de los expedientes.
El artículo 207 del DL 1/2010, de 3 de agosto, conforme a la redacción de la Ley 3/2012, de 22 de febrero, “ la acción de restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado prescribe a los seis años de haberse producido la vulneración de la legalidad urbanística o, en su caso, la finalización de las actuaciones ilícitas o el cese de la actividad ilícita “.
Hay unos hechos que son incuestionables. El primero, que con fecha 9-5-12, posterior al primero de marzo que es cuando entró en vigor de la Ley 3/2012 de 22 de febrero, el ayuntamiento notifica al interesado el inicio de un procedimiento de restauración de la realidad física alterada, y segundo, que el jurista municipal informa que en fotografías del Instituto Catalán Cartográfico de 2010 no consta que existiera ese cerramiento y que por el contrario, en 2011 si aparecen.
Es decir, a falta de precisar la fecha de finalización de la construcción del cerramiento, no cabe ninguna duda que el plazo del que dispone el ayuntamiento para iniciar actuaciones de restauración de la realidad física alterada de ninguna manera a caducado.
Respecto a las cuestiones derivadas del Decreto de 6-3-2013, por el que se acuerda revocar la orden de restauración de la realidad física alterada, revocar la multa coercitiva impuesta y revocar el expediente sancionador iniciado, no son otra cosa que consecuencia de las alegaciones formuladas en el Recurso de Reposición interpuesto por el interesado contra la multa coercitiva que el ayuntamiento le había impuesto por desobedecer la orden de demolición.
No me has enviado estas alegaciones, sin embargo, de los considerandos del Decreto de 6-3-2013 se desprende sin ningún género de dudas que el interesado alegó el uso de la terraza era exclusivo los pisos 3º, 4º y el 5º y que a quien se le había incoado el procedimiento era a él como propietario del ático. ¿ Artimaña ?, es posible, pero en cualquier caso legal.
Deduzco que esa circunstancia era desconocida por los servicios municipales hasta que no fue alegada. Del mismo modo considero que comprobada la veracidad de la alegación, los servicios jurídicos advertirían la antijuricidad de las resoluciones dictadas. Cometió un error por no comprobar a quien correspondía el uso de la terraza e incoar el expediente a sus titulares, si, pero ese error se ha subsanado revocando los anteriores acuerdos, apoyándose en el artículo 105 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, e iniciando de nuevo otro expediente de restauración de la realidad física alterada y esta vez contra la comunidad de propietarios de los pisos 3º, 4º y 5º del inmueble, como presuntos promotores de cometer la infracción.
Contrariamente a lo que consideras, es una infracción tipificada leve, por no alcanzar el 10% por no alcanzar los parámetros imperativos establecidos por el planeamiento, según la resolución, en consecuencia, teniendo en cuenta que el plazo de prescripción es de 2 años y el procedimiento se inicia el 9-5-2012, entiendo que al no haber prescrito, previo expediente sancionador, se le podría imponer una sanción de hasta 3.000 Euros.
Por lo tanto, estimado Cavallini, mi opinión es que todo se está tramitando dentro de la mas absoluta normalidad y que es preferible no desesperar si la resolución definitiva a tu denuncia no llega en los plazos que tenías previstos, podría tardar años en llegar si llegado el momento se acude a la jurisdicción contencioso-administrativa.
Paciencia.
Respecto a tu preocupación por la fecha de caducidad de los expedientes.
El artículo 207 del DL 1/2010, de 3 de agosto, conforme a la redacción de la Ley 3/2012, de 22 de febrero, “ la acción de restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado prescribe a los seis años de haberse producido la vulneración de la legalidad urbanística o, en su caso, la finalización de las actuaciones ilícitas o el cese de la actividad ilícita “.
Hay unos hechos que son incuestionables. El primero, que con fecha 9-5-12, posterior al primero de marzo que es cuando entró en vigor de la Ley 3/2012 de 22 de febrero, el ayuntamiento notifica al interesado el inicio de un procedimiento de restauración de la realidad física alterada, y segundo, que el jurista municipal informa que en fotografías del Instituto Catalán Cartográfico de 2010 no consta que existiera ese cerramiento y que por el contrario, en 2011 si aparecen.
Es decir, a falta de precisar la fecha de finalización de la construcción del cerramiento, no cabe ninguna duda que el plazo del que dispone el ayuntamiento para iniciar actuaciones de restauración de la realidad física alterada de ninguna manera a caducado.
Respecto a las cuestiones derivadas del Decreto de 6-3-2013, por el que se acuerda revocar la orden de restauración de la realidad física alterada, revocar la multa coercitiva impuesta y revocar el expediente sancionador iniciado, no son otra cosa que consecuencia de las alegaciones formuladas en el Recurso de Reposición interpuesto por el interesado contra la multa coercitiva que el ayuntamiento le había impuesto por desobedecer la orden de demolición.
No me has enviado estas alegaciones, sin embargo, de los considerandos del Decreto de 6-3-2013 se desprende sin ningún género de dudas que el interesado alegó el uso de la terraza era exclusivo los pisos 3º, 4º y el 5º y que a quien se le había incoado el procedimiento era a él como propietario del ático. ¿ Artimaña ?, es posible, pero en cualquier caso legal.
Deduzco que esa circunstancia era desconocida por los servicios municipales hasta que no fue alegada. Del mismo modo considero que comprobada la veracidad de la alegación, los servicios jurídicos advertirían la antijuricidad de las resoluciones dictadas. Cometió un error por no comprobar a quien correspondía el uso de la terraza e incoar el expediente a sus titulares, si, pero ese error se ha subsanado revocando los anteriores acuerdos, apoyándose en el artículo 105 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, e iniciando de nuevo otro expediente de restauración de la realidad física alterada y esta vez contra la comunidad de propietarios de los pisos 3º, 4º y 5º del inmueble, como presuntos promotores de cometer la infracción.
Contrariamente a lo que consideras, es una infracción tipificada leve, por no alcanzar el 10% por no alcanzar los parámetros imperativos establecidos por el planeamiento, según la resolución, en consecuencia, teniendo en cuenta que el plazo de prescripción es de 2 años y el procedimiento se inicia el 9-5-2012, entiendo que al no haber prescrito, previo expediente sancionador, se le podría imponer una sanción de hasta 3.000 Euros.
Por lo tanto, estimado Cavallini, mi opinión es que todo se está tramitando dentro de la mas absoluta normalidad y que es preferible no desesperar si la resolución definitiva a tu denuncia no llega en los plazos que tenías previstos, podría tardar años en llegar si llegado el momento se acude a la jurisdicción contencioso-administrativa.
Paciencia.
de todas formas la pista que me ha dado un técnico de un ayuntamiento es la revisión de oficio etc. pero dudo que este Ayuntamiento revise o revoque el nuevo Decreto que revoca todo etc.
el problema es que según mi opinión si el expediente es siempre el mismo
caduca el 23.05.2013 en defecto de un nuevo Decreto de derribo ( contra la Comunidad en este caso ) :
inicio expediente : 30.04.2012
1er decreto derribo : 13.08.2012 ( 3 meses y 13 días )
revocación decreto : 06.03.2013 ( 1 mes y 04 días hasta hoy )
total 4 meses y 17 días : quedan 1 mes y 13 días
hoy 10 abril : caduca 23 mayo 2013....me equivoco ?
el problema es que según mi opinión si el expediente es siempre el mismo
caduca el 23.05.2013 en defecto de un nuevo Decreto de derribo ( contra la Comunidad en este caso ) :
inicio expediente : 30.04.2012
1er decreto derribo : 13.08.2012 ( 3 meses y 13 días )
revocación decreto : 06.03.2013 ( 1 mes y 04 días hasta hoy )
total 4 meses y 17 días : quedan 1 mes y 13 días
hoy 10 abril : caduca 23 mayo 2013....me equivoco ?
es lo que voy a hacer, sin embargo recurrir significa ir hasta el Supremo contra el Ayuntamiento es decir no si si conviene dejar actuar el Ayuntamiento ( presentando recurso de reposición y una carta a.r. avisando que en el supuesto de dejar prescribir el expediente puede incurrir en un supuesto delito de prevaricacion incluso omisiva ) ; enlace a la documentación como me ha pedido Alga, saludos
http://tinyurl.com/c4po6gw
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