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art.1259 codigo civil
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art.1259 codigo civil
A tenor de lo anteriormente expuesto en el tema "obra en coopropiedad" abro otra linea de debate para que me deis vuestra opinion sobre el mismo.
La situacion actual del inmueble es la siguiente:
varias personas nos venden una propiedad; a la hora de firmar ante notario uno de ellos firma en representacion de otro, pero no acredita dicha representacion, a lo que el notario nos advierte " que la eficacia de esta escritura queda pendiente de la prueba de dicha representacion".
En mi opinion dicha advertencia puede vincularse al art 1259 del codigo civil " Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal.
El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante "
La situacion actual del inmueble es la siguiente:
varias personas nos venden una propiedad; a la hora de firmar ante notario uno de ellos firma en representacion de otro, pero no acredita dicha representacion, a lo que el notario nos advierte " que la eficacia de esta escritura queda pendiente de la prueba de dicha representacion".
En mi opinion dicha advertencia puede vincularse al art 1259 del codigo civil " Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal.
El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante "
Mis dudas son las siguientes:
- ¿esta escritura genera un condominio? en el sentido de que nosotros compramos la casa a partes iguales, pero al no firmar este vendedor, ¿ como se determina la cuota?
- ¿nulidad de contrato? interpreto que el art 1259, se refiere mas a una ineficacia de contrato, puesto que no se ha solicitado ninguna nulidad, ni judiricamente la hay.
- ¿puede haber una venta de dominio, pero no una venta de propiedad?, en el sentido que si uno de los compradores ha echo una obra en dicha propiedad ¿ como afecta eso al vendedor que aun no ha firmado?
_¿saneamiento? en apariencia los vendedores tienen la obrigacion de entregar la cosa en las condiciones en las cuales se compro, si hay una modificacion ¿tienen alguna competencia por saneamiento?
- si este vendedor firma, en apariencia lo hace sobre lo acordado el dia de la firma ante notario, ratifica lo pactado alli, osea ¿ carece de competencia sobre dicha obra aunque esta se haya realizado en el periodo de tiempo que el aun no habia firmado?
- ¿ que sucede si este vendedor muere? sus herededor podrian tener derechos sobre la casa
- si uno de los vendedores a muerto, y entendemos que el art.1259 dota al contrato un caracter de nulidad
¿se vulnera un derecho hereditario?
En fin siento ser tan pesao pero me gustaria resolver estas dudas
un saludo
- ¿esta escritura genera un condominio? en el sentido de que nosotros compramos la casa a partes iguales, pero al no firmar este vendedor, ¿ como se determina la cuota?
- ¿nulidad de contrato? interpreto que el art 1259, se refiere mas a una ineficacia de contrato, puesto que no se ha solicitado ninguna nulidad, ni judiricamente la hay.
- ¿puede haber una venta de dominio, pero no una venta de propiedad?, en el sentido que si uno de los compradores ha echo una obra en dicha propiedad ¿ como afecta eso al vendedor que aun no ha firmado?
_¿saneamiento? en apariencia los vendedores tienen la obrigacion de entregar la cosa en las condiciones en las cuales se compro, si hay una modificacion ¿tienen alguna competencia por saneamiento?
- si este vendedor firma, en apariencia lo hace sobre lo acordado el dia de la firma ante notario, ratifica lo pactado alli, osea ¿ carece de competencia sobre dicha obra aunque esta se haya realizado en el periodo de tiempo que el aun no habia firmado?
- ¿ que sucede si este vendedor muere? sus herededor podrian tener derechos sobre la casa
- si uno de los vendedores a muerto, y entendemos que el art.1259 dota al contrato un caracter de nulidad
¿se vulnera un derecho hereditario?
En fin siento ser tan pesao pero me gustaria resolver estas dudas
un saludo
Los notarios tienen una cara que se la pisan. Ese notario no debió firmar esa escritura, pero ellos siempre a lo suyo. Se inventan una frasesita para escurrir el bulto y que el problema lo afronte el comprador, como " que la eficacia de esta escritura queda pendiente de la prueba de dicha representacion".
Ahí es nada.
Lo mismo pasa con la certificación de deudas del Administrador de una Comunidad, cuando se produce una compraventa. Ellos se inventan la frase de que el comprador "consiente" en que no es necesario y ellos a firmar y cobrar.
Ahí es nada.
Lo mismo pasa con la certificación de deudas del Administrador de una Comunidad, cuando se produce una compraventa. Ellos se inventan la frase de que el comprador "consiente" en que no es necesario y ellos a firmar y cobrar.
No se acriton, yo casi que prefiero pasar del tema del papel del notario en esta escritura, segun el reglamento notarial hace "lo correcto" aunque seguro que cuando compro su casa no la escrituro de esta manera "tan correcta"; yo solo intento entender el significado de lo que alli aparece, que para un agnostico conocedor de leyes como yo ya es mas que suficiente. Mi problema es que tengo una propiedad que no me trae mas que quebraderos de cabeza y no se como quitarmela del medio.
un saludo
un saludo
Contesto a Zorro:
1. El mandato verbal lo admite el art.1710 del CC, por lo que tanto para la compra como para la venta no es contraria a Derecho la intervención de un mandatario verbal. Ahora bien, el notario no tiene obligación de autorizar la escritura si una de las partes no acredita la representación y alega un mandato verbal, la autorización queda a criterio del fedatario. Es obvio que si el mandatario verbal lo es de un comprador y traé el cheque con el precio, hay un indicio o prueba suficiente de que es cierto el apoderameinto de palabra, pero si el mandatario actuá por cuenta del vendedor el riesgo que asumen los compradores es muy alto, por lo que la prudencia aconseja al notario denegar la intervención pública.
2. Si el mandante no ratifica, la venta es nula de pleno derecho por falta de un requisito esencial como es el consentimiento de uno de los propietarios, aunque los compradores podrían invocar el favor actii para salvar la eficacia de la venta en cuanto a las cuotas de propiedad de los condueños que la consintieron.
3.El negocio puede ser ratificado por los herederos del mandante fallecido, y en todo caso la ratificación tiene efectos retroactivos, con lo que ello significa en cuanto a obras o mejoras hechas en el período intermedio.
1. El mandato verbal lo admite el art.1710 del CC, por lo que tanto para la compra como para la venta no es contraria a Derecho la intervención de un mandatario verbal. Ahora bien, el notario no tiene obligación de autorizar la escritura si una de las partes no acredita la representación y alega un mandato verbal, la autorización queda a criterio del fedatario. Es obvio que si el mandatario verbal lo es de un comprador y traé el cheque con el precio, hay un indicio o prueba suficiente de que es cierto el apoderameinto de palabra, pero si el mandatario actuá por cuenta del vendedor el riesgo que asumen los compradores es muy alto, por lo que la prudencia aconseja al notario denegar la intervención pública.
2. Si el mandante no ratifica, la venta es nula de pleno derecho por falta de un requisito esencial como es el consentimiento de uno de los propietarios, aunque los compradores podrían invocar el favor actii para salvar la eficacia de la venta en cuanto a las cuotas de propiedad de los condueños que la consintieron.
3.El negocio puede ser ratificado por los herederos del mandante fallecido, y en todo caso la ratificación tiene efectos retroactivos, con lo que ello significa en cuanto a obras o mejoras hechas en el período intermedio.
Muchas gracias por tu respuesta agripa.
En cuanto al punto 1 de tu respuesta, el mandatario actua por parte de un vendedor; aunque en esta misma escritura aparece otro mandatario a nombre de un comprador ( esta firma ya esta ratificada)
En la repuesta 2 el mandante aun no ha ratificado; en cuanto al favor acti, supongo que te refieres a la venta de las partes indivisas de los que si han firmado, lo cual no entiendo ya que en mi opinion romperia una de las normas de los contratos puesto que en ninguna parte de la escritura aparece el termino "venta de parte indivisa" sino venta de una casa y en segundo lugar porque los vendedores aun no han entregado el papel por lo que son tomados por dueños tanto de la casa como de dicha parte indivisa
En cuanto al punto 1 de tu respuesta, el mandatario actua por parte de un vendedor; aunque en esta misma escritura aparece otro mandatario a nombre de un comprador ( esta firma ya esta ratificada)
En la repuesta 2 el mandante aun no ha ratificado; en cuanto al favor acti, supongo que te refieres a la venta de las partes indivisas de los que si han firmado, lo cual no entiendo ya que en mi opinion romperia una de las normas de los contratos puesto que en ninguna parte de la escritura aparece el termino "venta de parte indivisa" sino venta de una casa y en segundo lugar porque los vendedores aun no han entregado el papel por lo que son tomados por dueños tanto de la casa como de dicha parte indivisa
En cuanto a la repuesta 3 y el tema de la ratificacion y los efectos retroactivos y puesto que su aplicacion sera sobre hechos futuros ( un punto un tanto confuso en cuanto a la seguridad juridica), creo interpretar en tu respuesta un si en cuanto a los derechos y obligaciones de dicho vendedor sobre la obra. De todas maneras corrigeme si me equivoco en dicha interpretacion ya que hoy estoy un tanto "empanao" y no entiendo bien las cosas.
De todas formas agripa aclaro que busco principios de nulidad en esta escritura y desearia tu opinion ademas de sobre este referente al articulo 1259 del c.c; a otros 2 que he podido encontrar en dicho documento.
1 compra simulada
2 en la escritura aparece lo siguiente:
TITULO_ Manifiestan los vendedores que adquirieron la finca descrita por herencia de sus finados padres, fallecidos hace mas de diez años sin acreditarlo documentalmente de cuya falta y efectos les advierto.
Si opinas que puede haber algun principio de nulidad aqui, ya que uno de "sus finados padres" estaba vivo
un saludo y me reitero gracias por tu respuesta.
De todas formas agripa aclaro que busco principios de nulidad en esta escritura y desearia tu opinion ademas de sobre este referente al articulo 1259 del c.c; a otros 2 que he podido encontrar en dicho documento.
1 compra simulada
2 en la escritura aparece lo siguiente:
TITULO_ Manifiestan los vendedores que adquirieron la finca descrita por herencia de sus finados padres, fallecidos hace mas de diez años sin acreditarlo documentalmente de cuya falta y efectos les advierto.
Si opinas que puede haber algun principio de nulidad aqui, ya que uno de "sus finados padres" estaba vivo
un saludo y me reitero gracias por tu respuesta.
Te respondo:
1.El favor actii sólo podría invocarlo el comprador si es de su interés la adquisición de partes indivisas, como es lógico.
2.La simulación no está regulada en el CC expresamente, te tienes que ir al tema de la causa, mira el 1276.
3.La manifestación recogida en el apartado del título previo, es como una claúsula de estilo típica de los 205 de la L.H. al tratarse de una finca no inmatriculada.
1.El favor actii sólo podría invocarlo el comprador si es de su interés la adquisición de partes indivisas, como es lógico.
2.La simulación no está regulada en el CC expresamente, te tienes que ir al tema de la causa, mira el 1276.
3.La manifestación recogida en el apartado del título previo, es como una claúsula de estilo típica de los 205 de la L.H. al tratarse de una finca no inmatriculada.
Gracias agripa
ya conocia el art 1276, aunque reconozco que hace meses mire este tema y no llegue a nada en concreto.
En la nulidad de los contratos se establece que pueden ser anulados los relativos al 1261. En el caso de la representacion vemos el "consentimiento de los contratantes", aqui intento unir la simulacion con " Objeto cierto que sea materia del contrato", en el sentido que para una compra hace falta algo que vender y dinero.
La escritura de por si no da indicios de simulacion, ya que aunque el precio de compra es ridiculo (pero esto no determina nada ) y el pago se ha hecho con anterioridad y a mi juicio estos 2 anteriores junto con que aparentemente los bienes proceden de una herencia ( osea pa pagar menos impuestos) quizas apunten algo.
ya conocia el art 1276, aunque reconozco que hace meses mire este tema y no llegue a nada en concreto.
En la nulidad de los contratos se establece que pueden ser anulados los relativos al 1261. En el caso de la representacion vemos el "consentimiento de los contratantes", aqui intento unir la simulacion con " Objeto cierto que sea materia del contrato", en el sentido que para una compra hace falta algo que vender y dinero.
La escritura de por si no da indicios de simulacion, ya que aunque el precio de compra es ridiculo (pero esto no determina nada ) y el pago se ha hecho con anterioridad y a mi juicio estos 2 anteriores junto con que aparentemente los bienes proceden de una herencia ( osea pa pagar menos impuestos) quizas apunten algo.
Aun asi esta el asunto de los "actos propios" en el sentido de que yo he firmado la escritura y por tanto soy participe de la simulacion.
Aunque por otro lado tampoco veo relacion alguna con esto ultimo, ya que en la escritura no se refleja quien o que participacion tuvo cada uno en dicha entrega.o que participacion tuvo cada uno en dicha entrega.
Por otra parte no se si " existe obligacion" de pago por
ser condomino ( esto se me ocurrio en el caso de que el otro condomino pida dinero por su obra) con el fin de acogerme al codigo de comercio y pedirle el recibo
de la entrega de dicha cantidad a los vendedores.
Y por ultimo el problema es que aunque sea nula la compra, puede ser valida la donacion y en ese caso no se como quedaria la cosa.
Aunque por otro lado tampoco veo relacion alguna con esto ultimo, ya que en la escritura no se refleja quien o que participacion tuvo cada uno en dicha entrega.o que participacion tuvo cada uno en dicha entrega.
Por otra parte no se si " existe obligacion" de pago por
ser condomino ( esto se me ocurrio en el caso de que el otro condomino pida dinero por su obra) con el fin de acogerme al codigo de comercio y pedirle el recibo
de la entrega de dicha cantidad a los vendedores.
Y por ultimo el problema es que aunque sea nula la compra, puede ser valida la donacion y en ese caso no se como quedaria la cosa.
La casa no esta en el registro, de hecho sospecho que puede haber una creo que se llama interrupcion del tracto sucesivo, puesto que el ultimo titular que aparece, en este caso en el catastro es mi padre. Por eso hago incapie en tema hereritario, ya que yo renuncie a su herencia y si la casa fuese declarada de mi padre adios problema.
Sospecho que aunque no haya aceptacion de herencia por parte de los vendedores, tanto me da que me da lo mismo, en el sentido de que la venta pueda ser tomada como una aceptacion y venta; solo quedaria dilucidar si lo que se vende es un derecho hereditario, una cosa futura o un derecho de propiedad existente.
