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Alquiler renta antigua venta del edificio
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Viendo 1 - 20 de 64 comentarios
Alquiler renta antigua venta del edificio
Buenas noches a todos, me ha llegado un asunto que me tiene un poco desconcertada, sobre todo porque es la primera vez que lo trato.
Mis clientes viven en una vivienda de alquiler desde diciembre de 1985, no hay contrato firmado y la renta mensual que pagan es baja.
Actualmente los propietarios, les han planteado que van a vender el edificio a un tercero para demoler y volver a edificar.
Mi duda es que tras el 9 de mayo de 1985 y el Decreto Boyer se suprimió la prórroga forzosa del arrendatario de tal forma que, según tengo entendido, el contrato de arrendamiento se extinguiría al vencer el plazo pactado, pero aquí no tenemos ningún plazo pactado.
En mi opinión tienen derecho a una indemnización, porque han sido tratados como inquilinos de renta antigua en su totalidad, inexistencia de contrato, alquiler bajo y duración indefinida, pero necesito saber cual es la base legal en la que apoyarme y también en base a que calcular la indemnización.
Agradezco vuestros comentarios.
Mis clientes viven en una vivienda de alquiler desde diciembre de 1985, no hay contrato firmado y la renta mensual que pagan es baja.
Actualmente los propietarios, les han planteado que van a vender el edificio a un tercero para demoler y volver a edificar.
Mi duda es que tras el 9 de mayo de 1985 y el Decreto Boyer se suprimió la prórroga forzosa del arrendatario de tal forma que, según tengo entendido, el contrato de arrendamiento se extinguiría al vencer el plazo pactado, pero aquí no tenemos ningún plazo pactado.
En mi opinión tienen derecho a una indemnización, porque han sido tratados como inquilinos de renta antigua en su totalidad, inexistencia de contrato, alquiler bajo y duración indefinida, pero necesito saber cual es la base legal en la que apoyarme y también en base a que calcular la indemnización.
Agradezco vuestros comentarios.
Compañero: siento decírtelo pero creo que tus clientes no tienen derecho a indemnización alguna porque no son de renta antigua. El contrato es posterior a Mayo de 1985 y en esa fecha se eliminó la prórroga forzosa. Hay alguna sentencia "rara" que dice lo contrario, pero es muy, muy minoritaria.
Y si hay plazo: imagino que el pago de la renta es mensual, ¿verdad? En ese caso el plazo del contrato es de un mes y se ha ido renovando por tácitas reconducciones mensuales. El contrato está "vencido".
En realidad tus clientes deberían estar agradecidos porque el casero podría haberlos echado en cualquier momento.
Y si hay plazo: imagino que el pago de la renta es mensual, ¿verdad? En ese caso el plazo del contrato es de un mes y se ha ido renovando por tácitas reconducciones mensuales. El contrato está "vencido".
En realidad tus clientes deberían estar agradecidos porque el casero podría haberlos echado en cualquier momento.
Muchas gracias por tu respuesta vere lo que podemos hacer.
Por otro lado y del mismo inmueble tengo otros que si que son anteriores a mayo del 85 por tanto podemos pedir indemnización, ¿Hay algún texto legal que me de base para calcular el importe? O en algo en que basarme.
Muchisimas gracias de nuevo.
Por otro lado y del mismo inmueble tengo otros que si que son anteriores a mayo del 85 por tanto podemos pedir indemnización, ¿Hay algún texto legal que me de base para calcular el importe? O en algo en que basarme.
Muchisimas gracias de nuevo.
Compañero:
No estoy de acuerdo en que el llamado Decreto Boyer eliminara la prórroga forzosa, decía así: Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.
Y en cuanto a tu pregunta, también está contestada en el propio decreto, te lo transcribo:
Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos
Es decir en todo lo demás se regulan por el TRLAU1964
En mi blog http://www.pedrohernandezabogado.com/ tienes abundante información sobre la materia.
No estoy de acuerdo en que el llamado Decreto Boyer eliminara la prórroga forzosa, decía así: Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.
Y en cuanto a tu pregunta, también está contestada en el propio decreto, te lo transcribo:
Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos
Es decir en todo lo demás se regulan por el TRLAU1964
En mi blog http://www.pedrohernandezabogado.com/ tienes abundante información sobre la materia.
Muchas gracias por la respuesta.
Aquí la cuestión en que no se pacto duración de ningún tipo, de hecho han pasado 30 años desde el inicio del arrendamiento y de no ser por ciertas circunstancias especiales la situación no hubiese variado, porque entre ambas partes hay buena relación.
De todas formas yo tampoco tengo muy claro lo de la prorroga forzosa, lo que yo entiendo es que se dejaba a la disposición de las partes la duración del contrato pero a la falta de este no sé si se consideraba como indefinido (por denominarlo de alguna forma) o se cuantifica como en la actual LAU.
Muy interesante tu blog, gracias por la aportación.
Aquí la cuestión en que no se pacto duración de ningún tipo, de hecho han pasado 30 años desde el inicio del arrendamiento y de no ser por ciertas circunstancias especiales la situación no hubiese variado, porque entre ambas partes hay buena relación.
De todas formas yo tampoco tengo muy claro lo de la prorroga forzosa, lo que yo entiendo es que se dejaba a la disposición de las partes la duración del contrato pero a la falta de este no sé si se consideraba como indefinido (por denominarlo de alguna forma) o se cuantifica como en la actual LAU.
Muy interesante tu blog, gracias por la aportación.
Llanos25:
1.- con todo respeto al anterior post no te líes: eso de que el Decreto Boyer no elimina la prórroga forzosa es una perífrasis hipertécnica de esas que tanto le gustan a Pholmo. Es que yo ya le conozco y siempre anda con el mismo tipo de intervenciones forzando la interpretación de las palabras en las normas y no quiero que te líes.
El Decreto Boyer elimina la prórroga forzosa de todas, todas, pero claro: va de suyo que si las partes lo pactan pues lo pactan. También pueden pactar que el casero le done la vivienda al inquilino pasados 3 años que es mucho más fuerte y así podemos seguir hasta el infinito diciendo obviedades.
2.- Pero es que para colmo dices en tu pregunta que el contrato es verbal, con lo cual es seguro que no se pactó nada de nada, con lo que es absurdo entrar o dejar de entrar en si las partes pactaron (¡¡verbalmente!!) que se sujetaban a la prórroga forzosa.
3.- En cuanto a lo que dices del plazo me reafirma aún más en lo dicho: si no se ha pactado plazo el contrato se ha estado renovando por tácitas reconducciones dependiendo de como se hubiera pactado la fijación de la renta.
En fin: que no hagas demasiado caso a ese post y que no te líes.
1.- con todo respeto al anterior post no te líes: eso de que el Decreto Boyer no elimina la prórroga forzosa es una perífrasis hipertécnica de esas que tanto le gustan a Pholmo. Es que yo ya le conozco y siempre anda con el mismo tipo de intervenciones forzando la interpretación de las palabras en las normas y no quiero que te líes.
El Decreto Boyer elimina la prórroga forzosa de todas, todas, pero claro: va de suyo que si las partes lo pactan pues lo pactan. También pueden pactar que el casero le done la vivienda al inquilino pasados 3 años que es mucho más fuerte y así podemos seguir hasta el infinito diciendo obviedades.
2.- Pero es que para colmo dices en tu pregunta que el contrato es verbal, con lo cual es seguro que no se pactó nada de nada, con lo que es absurdo entrar o dejar de entrar en si las partes pactaron (¡¡verbalmente!!) que se sujetaban a la prórroga forzosa.
3.- En cuanto a lo que dices del plazo me reafirma aún más en lo dicho: si no se ha pactado plazo el contrato se ha estado renovando por tácitas reconducciones dependiendo de como se hubiera pactado la fijación de la renta.
En fin: que no hagas demasiado caso a ese post y que no te líes.
Compañera Llanos.
Por una parte entiendo que no hay que mezclar las distintas causas de excepción a la prórroga que señalaba el TRLAU1964, la indemnización del art. 66 se refiere al supuesto de necesidad del arrendador que conforme describes la situación no parece aplicable aquí.
Lo cierto es que a tus clientes les han tratado durante 20 años como inquilinos de los llamados de "renta antigua", yo no removería mucho el asunto. Que les hagan una oferta.
En el caso de demolición tiene que cumplirse lo previsto en los arts 78 y ss del TRLAU, no es un asunto fácil.
Por una parte entiendo que no hay que mezclar las distintas causas de excepción a la prórroga que señalaba el TRLAU1964, la indemnización del art. 66 se refiere al supuesto de necesidad del arrendador que conforme describes la situación no parece aplicable aquí.
Lo cierto es que a tus clientes les han tratado durante 20 años como inquilinos de los llamados de "renta antigua", yo no removería mucho el asunto. Que les hagan una oferta.
En el caso de demolición tiene que cumplirse lo previsto en los arts 78 y ss del TRLAU, no es un asunto fácil.
Por cierto Llanos25: ahora que caigo creo que estamos sufriendo una confusión por falta de precisión.
Vamos a ver: me dices que los propietarios van a VENDER para que otros edifiquen.
Bien: en ese sentindo debemos tener claro que NO LES CORRESPONDE NADA DE NADA por la sencilla razón de que los actuales propietarios no van a demoler, sino a vender. Conviene ser totalmente precisos en estas cuestiones jurídicas. No es lo mismo vender para (supuestamente) demoler que demoler directamente.
Otra cosa es que el nuevo comprador quiera demoler. Pero es que incluso en ese caso TAMPOCO LES CORRESPONDE INDEMNIZACIÓN ALGUNA, SINO QUE MÁS BIEN OCURRE LO CONTRARIO: LES PUEDEN SUBIR LA RENTA ex art. 84 LAU del 64.
Por tanto yo veo el asunto bastante fácil (aunque no favorable para tus clientes): la empresa construye y ellos o bien se van o bien van a tener que vivir en un piso más pequeño y con la renta más cara. Así de sencillo. No hay indemnización por ninguna parte. Lo siento.
Vamos a ver: me dices que los propietarios van a VENDER para que otros edifiquen.
Bien: en ese sentindo debemos tener claro que NO LES CORRESPONDE NADA DE NADA por la sencilla razón de que los actuales propietarios no van a demoler, sino a vender. Conviene ser totalmente precisos en estas cuestiones jurídicas. No es lo mismo vender para (supuestamente) demoler que demoler directamente.
Otra cosa es que el nuevo comprador quiera demoler. Pero es que incluso en ese caso TAMPOCO LES CORRESPONDE INDEMNIZACIÓN ALGUNA, SINO QUE MÁS BIEN OCURRE LO CONTRARIO: LES PUEDEN SUBIR LA RENTA ex art. 84 LAU del 64.
Por tanto yo veo el asunto bastante fácil (aunque no favorable para tus clientes): la empresa construye y ellos o bien se van o bien van a tener que vivir en un piso más pequeño y con la renta más cara. Así de sencillo. No hay indemnización por ninguna parte. Lo siento.
Hola Llanos. La sentencia "rara" a la que se refiere Leonjbr no es más que un recurso de casación para la unificación de doctrina de fecha 12/03/2015 que fija la siguiente doctrina jurisprudencia: "«Los contratos de arrendamiento de local de negocio
celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a
partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición
transitoria tercera de dicha ley»."
Por lo tanto, al venta del edifico no extingue el contrato de arrendamiento.
Un saludo
celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a
partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición
transitoria tercera de dicha ley»."
Por lo tanto, al venta del edifico no extingue el contrato de arrendamiento.
Un saludo
Lo lamento, pero el forero Jan está varios errores:
1.- La sentencia "rara" a la que me refiero es bastante anterior y trata justo de lo contrario: no se trata de contratos celebrados después del 85 y sujetos a prórroga forzosa, sino a contratos celebrados después del 85 que aún a pesar de NO estar sujetos a prorroga forzosa son considerados por la AP como sujetos a prórroga forzosa en virtud de una interpretación "sociológica" de las normas muy, muy forzada. Es una sentencia "testimonial" y muy rara y forzada y que por lo tanto no debe ser tenida en cuenta a efectos prácticos.
2.- Además, de una lectura de la pregunta se ve claro que no se trata de locales de negocio sino de viviendas, con lo cual tampoco sería aplica esa sentencia del 2015.
3.- Pero además esa sentencia no tiene nada que ver con lo de que la venta del edificio no extingue el arrendamiento. Eso es más que evidente, porque en España la venta nunca ha extinguido los contratos de arrendamiento salvo después de la reforma de la LAU del 2013 y aún así somo muchos los que tenemos serias dudas sobre esa regulación.
Lo siento compañero Llanos, pero de verdad que tus clientes tienen muy, muy difícil sacar algo en claro de ese asunto.
1.- La sentencia "rara" a la que me refiero es bastante anterior y trata justo de lo contrario: no se trata de contratos celebrados después del 85 y sujetos a prórroga forzosa, sino a contratos celebrados después del 85 que aún a pesar de NO estar sujetos a prorroga forzosa son considerados por la AP como sujetos a prórroga forzosa en virtud de una interpretación "sociológica" de las normas muy, muy forzada. Es una sentencia "testimonial" y muy rara y forzada y que por lo tanto no debe ser tenida en cuenta a efectos prácticos.
2.- Además, de una lectura de la pregunta se ve claro que no se trata de locales de negocio sino de viviendas, con lo cual tampoco sería aplica esa sentencia del 2015.
3.- Pero además esa sentencia no tiene nada que ver con lo de que la venta del edificio no extingue el arrendamiento. Eso es más que evidente, porque en España la venta nunca ha extinguido los contratos de arrendamiento salvo después de la reforma de la LAU del 2013 y aún así somo muchos los que tenemos serias dudas sobre esa regulación.
Lo siento compañero Llanos, pero de verdad que tus clientes tienen muy, muy difícil sacar algo en claro de ese asunto.
Hola Llanos:
1º) La sentencia que expuse sería aplicable también a contratos de vivienda, ya que la interpretación es la misma (voluntad de las partes en someterse a la prórroga forzosa), pero para que no haya dudas expongo" «Reiterar como doctrina jurisprudencial que los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 están sometidos al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuando así lo han establecido las partes de modo expreso o implícito, que no tácito, siempre que la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa sea clara y terminante.SENTENCIA DE PLENO de 30 de mayo de 2011 SENTENCIA de 15 de junio de 2011.). Por lo tanto, también cabe que el sometimiento a la prórroga forzosa sea implícita (no expresa).
2º) Atendiendo a la doctrina anterior, dada la fecha de celebración del contrato ( Diciembre de 1985) en tu caso estudiaría toda la vida del contrato (actualización de la renta, repercusión de obras, de suministros, comunicaciones o requerimientos entre las partes, etc...) para determinar si sería posible probar que la voluntad de las partes fue someterse a la prórroga forzosa.
3º) Si lo pudieras probar ya tendrías una baza fundamental para poder negociar, pues en caso contrario tus clientes podrían encontrarse con o sin venta del edificio con una notificación del arrendador manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato.
Un cordial saludo
1º) La sentencia que expuse sería aplicable también a contratos de vivienda, ya que la interpretación es la misma (voluntad de las partes en someterse a la prórroga forzosa), pero para que no haya dudas expongo" «Reiterar como doctrina jurisprudencial que los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 están sometidos al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuando así lo han establecido las partes de modo expreso o implícito, que no tácito, siempre que la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa sea clara y terminante.SENTENCIA DE PLENO de 30 de mayo de 2011 SENTENCIA de 15 de junio de 2011.). Por lo tanto, también cabe que el sometimiento a la prórroga forzosa sea implícita (no expresa).
2º) Atendiendo a la doctrina anterior, dada la fecha de celebración del contrato ( Diciembre de 1985) en tu caso estudiaría toda la vida del contrato (actualización de la renta, repercusión de obras, de suministros, comunicaciones o requerimientos entre las partes, etc...) para determinar si sería posible probar que la voluntad de las partes fue someterse a la prórroga forzosa.
3º) Si lo pudieras probar ya tendrías una baza fundamental para poder negociar, pues en caso contrario tus clientes podrían encontrarse con o sin venta del edificio con una notificación del arrendador manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato.
Un cordial saludo
Llanos25: lamentádolo mucho por el forero Jan, sus errores continúan y creo que esta vez son aún más grandes y sesgados.
1.- La sentencia de 12/03/2015 sobre locales es aplicable a las viviendas:
1.a.- la citada sentencia (Ref. El Derecho: EDJ 2015/75935) resuelve un pleito no ya sobre locales, sino sobre traspaso de un local con lo cual es muy difícil mantener que pueda extenderse a las vivienda. Desde luego la sentencia no dice absolutamente nada en ese sentido. Ni siquiera lo insinúa.
1.b.- La sentencia dice: “si un arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 pero sujeto por EXPRESA VOLUNTAD DE LAS PARTES al régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la ley de arrendamientos urbanos”. Lo cual no ocurre en tu caso en el cual el contrato es verbal.
1.c.- Pero hay otra cuestión más de fondo y es que el sentido de la sentencia es justo el contrario del que esgrime Jan. La sentencia acuerda que ese contrato se rige por la DT 3.ª y no por la DT 1.ª justamente para que esa relación arrendaticia tenga un fin. Es decir para que termine por NO estar sujeta a prórroga forzosa. Sin embargo Jan dice deducir de esa sentencia justo lo contrario: que tus clientes van a disfrutar de prórroga forzosa: es justo lo contrario de lo que hace la sentencia citada por lo que no veo de qué forma pretende aplicarla a tu caso.
2.- En cuanto a la sentencia de 15 de junio de 2011 (Ref. El Derecho EDJ EDJ 2011/99502) el lío es monumental.
2.a.- Jan sólo transcribe un párrafo aislado lo cual es peligrosísimo, porque antes de ese hay otro que dice:
“El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una CLÁUSULA ESPECÍFICA, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.”
Pero claro: seamos inteligentes (un abogado “de calle” tiene que serlo): en la práctica, la existencia de esa “CLÁUSULA ESPECÍFICA” pasa porque el contrato sea escrito. Teóricamente podría ser verbal, pero ya me dirás tú como podría demostrar nadie en la práctica ¡¡¡la existencia de una “cláusula específica” en un contrato verbal!!! Sería totalmente imposible. Pleito perdido con condena en (muchas) costas, vaya que sí.
2.b.- Pero es que por si eso fuera poci hay otro párrafo no transcrito en el FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO según el cual “La estipulación segunda del contrato de arrendamiento tras fijar un inicial plazo de duración de cinco años establece que podrá «...ser renovado al finalizar dicho periodo A VOLUNTAD DEL ARRENDATARIO», usando unos términos muy similares a los recogidos en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 64 cuando regula la prórroga forzosa.”
Claro: si las partes acuerdan POR ESCRITO que el arrendatario puede renovarlo a voluntad, es evidente que se está acordando la prórroga forzosa, aunque no se le llame así de forma expresa.
2.c.- Para remate al final del FUNDAMENTO SEGUNDO se lee “Además se preveía un sistema de actualización de renta y las partes se sometían a la Ley de Arrendamientos Urbanos en su estipulación octava.”. Es decir que las partes incluyen POR ESCRITO que el alquiler se sujeta a la LAU del 64 (el contrato es de 1990).
El contrato de tus clientes es verbal, y por lo tanto TODO ESTO NO SE DA EN EL CASO QUE NOS OCUPA de modo que la sentencia indica más bien lo contrario de lo que dice Jan: que tu contrato NO está sujeto a prórroga forzosa, PORQUE TU CONTRATO ES VERBAL.
3.- Pero es que para colmo de los colmos, resulta que incluso en el caso de que el contrato fuera escrito en el año 60 y estuviera legalmente sujeto a prórroga forzosa, incluso así NO HABRÍA NINGUNA INDEMNIZACIÓN por vender la vivienda. Y si de lo que se trata es de demoler aún peor, porque resulta que en aplicación de los arts. 78 y ss LAU64 resulta:
- que tu cliente tendría que desalojar A SU COSTA su vivienda mientras duran las obras
- al final de las mismas tendría que volver a un piso potencialmente más pequeño y más caro
- y no hay prevista indemnización alguna.
Cuando Jan habla de negociar ¿a qué se refiere? ¿a negociar qué? Tus clientes no tienen nada con lo que negociar porque no hay indemnización alguna, sino todo lo contrario. Y si tus clientes pretenden “negociar” en el sentido de no colaborar para que los demanden y que la constructora sufra las pérdidas por el retraso en la ejecución de las obras, hay que recordarles que les pueden condenar en costas y que no son pequeñas.
Yo creo que Jan no se ha leído bien ni la pregunta ni las respuestas que se han ido dando, porque la verdad es que su última respuesta está llena de errores e imprecisiones.
No me gusta tener que hacer este tipo de intervenciones pero es que me da “apuro” por Llanos25 y no quiero que se termine liando.
1.- La sentencia de 12/03/2015 sobre locales es aplicable a las viviendas:
1.a.- la citada sentencia (Ref. El Derecho: EDJ 2015/75935) resuelve un pleito no ya sobre locales, sino sobre traspaso de un local con lo cual es muy difícil mantener que pueda extenderse a las vivienda. Desde luego la sentencia no dice absolutamente nada en ese sentido. Ni siquiera lo insinúa.
1.b.- La sentencia dice: “si un arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 pero sujeto por EXPRESA VOLUNTAD DE LAS PARTES al régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la ley de arrendamientos urbanos”. Lo cual no ocurre en tu caso en el cual el contrato es verbal.
1.c.- Pero hay otra cuestión más de fondo y es que el sentido de la sentencia es justo el contrario del que esgrime Jan. La sentencia acuerda que ese contrato se rige por la DT 3.ª y no por la DT 1.ª justamente para que esa relación arrendaticia tenga un fin. Es decir para que termine por NO estar sujeta a prórroga forzosa. Sin embargo Jan dice deducir de esa sentencia justo lo contrario: que tus clientes van a disfrutar de prórroga forzosa: es justo lo contrario de lo que hace la sentencia citada por lo que no veo de qué forma pretende aplicarla a tu caso.
2.- En cuanto a la sentencia de 15 de junio de 2011 (Ref. El Derecho EDJ EDJ 2011/99502) el lío es monumental.
2.a.- Jan sólo transcribe un párrafo aislado lo cual es peligrosísimo, porque antes de ese hay otro que dice:
“El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una CLÁUSULA ESPECÍFICA, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.”
Pero claro: seamos inteligentes (un abogado “de calle” tiene que serlo): en la práctica, la existencia de esa “CLÁUSULA ESPECÍFICA” pasa porque el contrato sea escrito. Teóricamente podría ser verbal, pero ya me dirás tú como podría demostrar nadie en la práctica ¡¡¡la existencia de una “cláusula específica” en un contrato verbal!!! Sería totalmente imposible. Pleito perdido con condena en (muchas) costas, vaya que sí.
2.b.- Pero es que por si eso fuera poci hay otro párrafo no transcrito en el FUNDAMENTO DE DERECHO TERCERO según el cual “La estipulación segunda del contrato de arrendamiento tras fijar un inicial plazo de duración de cinco años establece que podrá «...ser renovado al finalizar dicho periodo A VOLUNTAD DEL ARRENDATARIO», usando unos términos muy similares a los recogidos en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 64 cuando regula la prórroga forzosa.”
Claro: si las partes acuerdan POR ESCRITO que el arrendatario puede renovarlo a voluntad, es evidente que se está acordando la prórroga forzosa, aunque no se le llame así de forma expresa.
2.c.- Para remate al final del FUNDAMENTO SEGUNDO se lee “Además se preveía un sistema de actualización de renta y las partes se sometían a la Ley de Arrendamientos Urbanos en su estipulación octava.”. Es decir que las partes incluyen POR ESCRITO que el alquiler se sujeta a la LAU del 64 (el contrato es de 1990).
El contrato de tus clientes es verbal, y por lo tanto TODO ESTO NO SE DA EN EL CASO QUE NOS OCUPA de modo que la sentencia indica más bien lo contrario de lo que dice Jan: que tu contrato NO está sujeto a prórroga forzosa, PORQUE TU CONTRATO ES VERBAL.
3.- Pero es que para colmo de los colmos, resulta que incluso en el caso de que el contrato fuera escrito en el año 60 y estuviera legalmente sujeto a prórroga forzosa, incluso así NO HABRÍA NINGUNA INDEMNIZACIÓN por vender la vivienda. Y si de lo que se trata es de demoler aún peor, porque resulta que en aplicación de los arts. 78 y ss LAU64 resulta:
- que tu cliente tendría que desalojar A SU COSTA su vivienda mientras duran las obras
- al final de las mismas tendría que volver a un piso potencialmente más pequeño y más caro
- y no hay prevista indemnización alguna.
Cuando Jan habla de negociar ¿a qué se refiere? ¿a negociar qué? Tus clientes no tienen nada con lo que negociar porque no hay indemnización alguna, sino todo lo contrario. Y si tus clientes pretenden “negociar” en el sentido de no colaborar para que los demanden y que la constructora sufra las pérdidas por el retraso en la ejecución de las obras, hay que recordarles que les pueden condenar en costas y que no son pequeñas.
Yo creo que Jan no se ha leído bien ni la pregunta ni las respuestas que se han ido dando, porque la verdad es que su última respuesta está llena de errores e imprecisiones.
No me gusta tener que hacer este tipo de intervenciones pero es que me da “apuro” por Llanos25 y no quiero que se termine liando.
Llanos yo estoy más de acuerdo con el comañero Jan, el Decreto Boyer decia que la duración será la que libremente estipulen las partes contratantes, y en este caso no hay pacto escrito, pero durante más de veinte años, los caseros han tratado a sus inquilinos como beneficiarios de prórroga forzosa de duración ilimitada, por lo tanto sería defendible un pacto verbal en ese sentido.
Tambien tienen a su favor doctrina del retraso desleal en el ejercicio de un derecho como forma de contravención del principio de buena fe a que se refiere el artículo 7 del Código Civil , hace referencia al ejercicio tardío de pretensiones aunque dentro del plazo de prescripción o caducidad; ocurre que el ejercicio de los derechos tiene, al margen de la prescripción y la caducidad, otros límites temporales; se habla del ejercicio extemporáneo, aún dentro de los plazos propios de los institutos antes citados; como ha señalado autorizada doctrina, la tardanza en el ejercicio de un derecho es "suficiente y razonablemente indicativa de que dicho derecho había quedado desactivado, pudiendo confiar en que no sería ya ejercitado sin necesidad de esperar al transcurso de los plazos legales."
En cuanto a la indemnización estará en función de su renuncia a ser realojados.
En definitiva reitero lo dicho, puesto que la relación casero/inquilino según dices es buena, yo pediría una oferta.
Tambien tienen a su favor doctrina del retraso desleal en el ejercicio de un derecho como forma de contravención del principio de buena fe a que se refiere el artículo 7 del Código Civil , hace referencia al ejercicio tardío de pretensiones aunque dentro del plazo de prescripción o caducidad; ocurre que el ejercicio de los derechos tiene, al margen de la prescripción y la caducidad, otros límites temporales; se habla del ejercicio extemporáneo, aún dentro de los plazos propios de los institutos antes citados; como ha señalado autorizada doctrina, la tardanza en el ejercicio de un derecho es "suficiente y razonablemente indicativa de que dicho derecho había quedado desactivado, pudiendo confiar en que no sería ya ejercitado sin necesidad de esperar al transcurso de los plazos legales."
En cuanto a la indemnización estará en función de su renuncia a ser realojados.
En definitiva reitero lo dicho, puesto que la relación casero/inquilino según dices es buena, yo pediría una oferta.
Cuidado: eso de que los caseros han tratado a los inquilinos como si estuvieran sujetos a prórroga forzosa es una conclusión muy prematura, y más en un contrato verbal.
Vuelvo a repetir que al principio había sentencias en las que las partes (en un contrato escrito) NO pactaban nada acerca de la prórroga forzosa y aún así los Juzgados estimaban que sí que la había por una interpretación sociológica. ESOS DÍAS YA HAN PASADO. Ahora los Juzgados son muy reacios a estimar ese tipo de pretensiones. Además en el caso de Llanos25 el contrato es verbal con lo cual es muy difícil que puedan acreditar la "proximidad" al año 85.
Y lo de la indeminzación por no volver: hombre depende de lo poco listos que sean los abogados de la constructora. Hace tiempo yo recibí el encargo de uno de mis mejores clientes de estudiar la demolición de un edificio. Por abreviar os diré que al poco de empezar a "negociar" con los inquilinos nos encontramos con que la mitad se fué marchando en los siguientes meses de motu proprio, ..., así que ya me diréis qué indemnización va a soltar la constructora en cuanto el letrado sea mínimamente espabilado.
Vuelvo a repetir que al principio había sentencias en las que las partes (en un contrato escrito) NO pactaban nada acerca de la prórroga forzosa y aún así los Juzgados estimaban que sí que la había por una interpretación sociológica. ESOS DÍAS YA HAN PASADO. Ahora los Juzgados son muy reacios a estimar ese tipo de pretensiones. Además en el caso de Llanos25 el contrato es verbal con lo cual es muy difícil que puedan acreditar la "proximidad" al año 85.
Y lo de la indeminzación por no volver: hombre depende de lo poco listos que sean los abogados de la constructora. Hace tiempo yo recibí el encargo de uno de mis mejores clientes de estudiar la demolición de un edificio. Por abreviar os diré que al poco de empezar a "negociar" con los inquilinos nos encontramos con que la mitad se fué marchando en los siguientes meses de motu proprio, ..., así que ya me diréis qué indemnización va a soltar la constructora en cuanto el letrado sea mínimamente espabilado.
Muchas gracias a todos por vuestras respuestas ante todo.
Como de primeras hay acuerdo entre las partes y se ha tenido en cuenta a mis clientes para la indemnización no hay problema por ahora, y aunque no se llegara al mismo tampoco veo voluntad de acudir a la via judicial.
Ya tengo, gracias a vosotros, una visión mas amplia del asunto y base por la que tirar en caso de discrepancias con la constructora, que espero no la haya como hasta el momento.
Como de primeras hay acuerdo entre las partes y se ha tenido en cuenta a mis clientes para la indemnización no hay problema por ahora, y aunque no se llegara al mismo tampoco veo voluntad de acudir a la via judicial.
Ya tengo, gracias a vosotros, una visión mas amplia del asunto y base por la que tirar en caso de discrepancias con la constructora, que espero no la haya como hasta el momento.
Aun no hemos acabado con la constructora. La base es que en el edificio hay inquilinos de renta nueva y de renta antigua solo dos, como ya he comentado unos anteriores al 85 los cuales no suponen problema y otros de diciembre del 85, y con ambos quieren negociar, supongo que en base a que como no existe documentos escritos y es una cuestión de meses no se habran percatado o han seguido instrucciones del dueño, el caso es que es con ambos.
Solo queria tener las cosas claras ante posibles inconvenientes y para saber cual es la base legal existente para reaccionar.
Solo queria tener las cosas claras ante posibles inconvenientes y para saber cual es la base legal existente para reaccionar.
