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Administrador reclama el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios.
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Administrador reclama el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios.
¡Buenas tardes a todos!
Hace aproximadamente un mes compré una vivienda a un fondo inmobiliario de un banco conocido como SAREB.
En el contrato de compraventa se acordó, ante Notario, que si había cuotas impagadas de la Comunidad de Propietarios con fecha anterior a la firma de la Escritura sería la parte vendedora quien se haría cargo de sus pagos, independientemente de que la Ley de Propiedad Horizontal estableciese lo contrario. Para mayor claridad de mi exposición, cito a continuación lo que se acordó en las citadas Escrituras:
"Serán de cuenta y cargo de la parte vendedora aquellos gastos, tributos y cuotas de Comunidad de Propietarios anteriores a este Contrato, y que legalmente sean exigibles a la parte compradora; de producirse éstos, la parte compradora vendrá obligada a comunicar a la vendedora, de forma inmediata y en un plazo no superior a cinco días desde su recepción, cualquier acto o reclamación que le sea notificada por dichos conceptos". Añade la misma Estipulación Quinta, en su párrafo sexto, y cito: "La parte compradora expresamente exonera a la vendedora de la obligación de aportar la Certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad de Propietarios a que se refiere el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada por la Ley 8/1999. Esta exoneración no modifica la obligación que expresamente asume la parte vendedora de responder frente a la Comunidad de Propietarios de los gastos que le sean legalmente exigibles y que se adeuden a fecha de la Escritura de venta, con entera indemnidad para la parte compradora".
Para mi sorpresa, hay cuotas impagadas. Al reclamármelas el Administrador, amparándose en el art. 9.1. e) de la Ley de Propiedad Horizontal, le he explicado lo acordado con el vendedor en Escritura ante Notario, y me ha contestado diciéndome que eso no valía para nada. Que prima lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal.
Mi pregunta es, ¿Tiene razón el administrador?. ¿Mi Notario ha permitido que se refleje en las Escrituras un acuerdo que es ilegal?. En caso contrario, ¿alguien conoce jurisprudencia al respecto?
¡Muchas gracias a todos!
Hace aproximadamente un mes compré una vivienda a un fondo inmobiliario de un banco conocido como SAREB.
En el contrato de compraventa se acordó, ante Notario, que si había cuotas impagadas de la Comunidad de Propietarios con fecha anterior a la firma de la Escritura sería la parte vendedora quien se haría cargo de sus pagos, independientemente de que la Ley de Propiedad Horizontal estableciese lo contrario. Para mayor claridad de mi exposición, cito a continuación lo que se acordó en las citadas Escrituras:
"Serán de cuenta y cargo de la parte vendedora aquellos gastos, tributos y cuotas de Comunidad de Propietarios anteriores a este Contrato, y que legalmente sean exigibles a la parte compradora; de producirse éstos, la parte compradora vendrá obligada a comunicar a la vendedora, de forma inmediata y en un plazo no superior a cinco días desde su recepción, cualquier acto o reclamación que le sea notificada por dichos conceptos". Añade la misma Estipulación Quinta, en su párrafo sexto, y cito: "La parte compradora expresamente exonera a la vendedora de la obligación de aportar la Certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad de Propietarios a que se refiere el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada por la Ley 8/1999. Esta exoneración no modifica la obligación que expresamente asume la parte vendedora de responder frente a la Comunidad de Propietarios de los gastos que le sean legalmente exigibles y que se adeuden a fecha de la Escritura de venta, con entera indemnidad para la parte compradora".
Para mi sorpresa, hay cuotas impagadas. Al reclamármelas el Administrador, amparándose en el art. 9.1. e) de la Ley de Propiedad Horizontal, le he explicado lo acordado con el vendedor en Escritura ante Notario, y me ha contestado diciéndome que eso no valía para nada. Que prima lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal.
Mi pregunta es, ¿Tiene razón el administrador?. ¿Mi Notario ha permitido que se refleje en las Escrituras un acuerdo que es ilegal?. En caso contrario, ¿alguien conoce jurisprudencia al respecto?
¡Muchas gracias a todos!
Así es, AlbertoRuiloba. Es la SAREB, y tiene relación con CaixaBank. Así lo mencionan en las Escrituras. Tengo cinco días para reclamarlo al vendedor, y así lo he hecho, a través de mi gestor inmobiliario. Este último me ha dicho que no habrá ningún problema, y que ya están intentando darle solución. Lo que me ha molestado es la reacción del administrador, pues,, al decirle que no iba a pagar lo que me pedía hasta que aclarase esta cuestión con la parte vendedora, enseñándole la parte de las Escrituras en la que se mencionaba el acuerdo, me ha dicho que lo único que importaba es lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal....
Creo que no todo es blanco o negro, y yo tengo derecho a tomarme un tiempo para aclarar lo que debo hacer, y para informarme. Sin ir más lejos, la ley también dice que es el propietario de una vivienda a día 1 de enero del año de la venta quien debe pagar el IBI de ese año, y, sin embargo, la jurisprudencia ha modificado ese criterio.
Un saludo.
Creo que no todo es blanco o negro, y yo tengo derecho a tomarme un tiempo para aclarar lo que debo hacer, y para informarme. Sin ir más lejos, la ley también dice que es el propietario de una vivienda a día 1 de enero del año de la venta quien debe pagar el IBI de ese año, y, sin embargo, la jurisprudencia ha modificado ese criterio.
Un saludo.
Mire....los administradores se van al eslabón más débil que son los propietarios en lugar de ir contra una entidad fuerte como es la Caixa. De usted lo tiene más fácil de cobrar, que es de lo que se trata. Reclamarle a usted es más fácil que a una empresa llena de abogados y asesores. Usted no ha requerido la certificación de deudas de la parte vendedora porque usted tiene un contrato contraído con ella en la que se acuerda que todas las deudas pendientes hasta la fecha de la compraventa son por cuenta del vendedor y esto es ley, ya que es un contrato privado al amparo del C. Civil. Éste personaje del administrador está en un error, salvo que se crea muy listo y pretenda lo que ya le he dicho al principio. Sí la ley de propiedad horizontal es ley, también lo es el C. Civil y de mayor rango. Los contratos no se pueden romper por una de las partes art 1256 del C. Civil. Y por tanto ese administrador debe esperar a que usted resuelva ese problema con la Caixa.
Art. 9.1.e
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Para no es un colectivo ejemplar, pero al Cesar lo que es del Cesar.
A la comunidad no le importa para nada, lo que el antiguo propietario haya firmado con el comprador.
Éste según la LPH, es moroso y es obligacion suya resolver el problema que el sólo se ha metido.
El vendedor pagará las deudas al comprador, y éste a la comunidad
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Para no es un colectivo ejemplar, pero al Cesar lo que es del Cesar.
A la comunidad no le importa para nada, lo que el antiguo propietario haya firmado con el comprador.
Éste según la LPH, es moroso y es obligacion suya resolver el problema que el sólo se ha metido.
El vendedor pagará las deudas al comprador, y éste a la comunidad
Pues sí señor.
El notario debería haber explicado lo que estaba firmando.
El administrador en su día podría decir a la junta que tendrían un poco de paciencia con la deuda del nuevo propietario.
El vendedor....
Pero sí, el último responsable es Kraven. A quién deseo la mejor de las suertes porque ya dije que me toco a mí lo mismo.
El notario debería haber explicado lo que estaba firmando.
El administrador en su día podría decir a la junta que tendrían un poco de paciencia con la deuda del nuevo propietario.
El vendedor....
Pero sí, el último responsable es Kraven. A quién deseo la mejor de las suertes porque ya dije que me toco a mí lo mismo.
Buenas tardes:
Coincido con las respuestas del Sr jalisco. La asunción de la deuda por la parte vendedora no afecta a la comunidad de propietarios, puesto que La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor (Art. 1205 ,Código Civil).
Incluso en el caso de que el acreedor, una vez conocida la celebración del negocio que genera la asunción de la deuda, actúe contra el deudor sustituto, tal actuación no significa que se haya producido un consentimiento tácito que corrobore el acuerdo de cesión y libere al deudor originario, puesto que precisamente uno de los efectos de la asunción cumulativa de deuda es la acumulación de garantías que permite al acreedor dirigirse contra el deudor originario, contra el sustituto o contra ambos. Sería absurdo considerar que el aprovechamiento por el acreedor de la incorporación de un deudor cumulativo que refuerza su posición crediticia, traiga como consecuencia justamente la liberación de ese deudor originario por considerar que la actuación del acreedor contra el nuevo deudor constituye un consentimiento tácito de la novación que libere de su deuda al deudor originario. Así resulta de lo declarado por esta Sala en sentencias tales como las núm. 990/1996, de 25 de noviembre , 433/1997, de 20 de mayo , 552/2003, de 10 de junio , 72/2005, de 14 de febrero , 280/2005, de 29 de abril , y 841/2010, de 20 de diciembre .
Un saludo.
Coincido con las respuestas del Sr jalisco. La asunción de la deuda por la parte vendedora no afecta a la comunidad de propietarios, puesto que La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor (Art. 1205 ,Código Civil).
Incluso en el caso de que el acreedor, una vez conocida la celebración del negocio que genera la asunción de la deuda, actúe contra el deudor sustituto, tal actuación no significa que se haya producido un consentimiento tácito que corrobore el acuerdo de cesión y libere al deudor originario, puesto que precisamente uno de los efectos de la asunción cumulativa de deuda es la acumulación de garantías que permite al acreedor dirigirse contra el deudor originario, contra el sustituto o contra ambos. Sería absurdo considerar que el aprovechamiento por el acreedor de la incorporación de un deudor cumulativo que refuerza su posición crediticia, traiga como consecuencia justamente la liberación de ese deudor originario por considerar que la actuación del acreedor contra el nuevo deudor constituye un consentimiento tácito de la novación que libere de su deuda al deudor originario. Así resulta de lo declarado por esta Sala en sentencias tales como las núm. 990/1996, de 25 de noviembre , 433/1997, de 20 de mayo , 552/2003, de 10 de junio , 72/2005, de 14 de febrero , 280/2005, de 29 de abril , y 841/2010, de 20 de diciembre .
Un saludo.
En este caso el administrador reclama a quien por ley es el deudor en ese momento, el nuevo propietario. Lo que comprador y vendedor hayan negociado a la hora de la compra-venta de la vivienda en nada incumbe a la comunidad de propietarios pues esta no ha firmado ni actuado en ese contrato.
¿Podría el administrador expresarse de otras maneras y actuar de distinta forma? Podría.
Está actuando ajustado a derecho? Sí
En tanto a reclamar una deuda a un banco, es la cosa más fácil que hay. La comunidad que haciendo las cosas correctamente no cobra lo adeudado por un banco, es porque no quiere. Se lo aseguro yo. Es más, normalmente en cuanto le llega la reclamación extrajudicial del abogado pagan rápido. Y sino lo hacen, en cuanto hay sentencia firme se ejecuta. Lo dicho, nada más fácil que cobrarle las deudas a un banco que tenga registrada la propiedad. En caso de no estar registrada si que puede ser un poco más complicado, pero en algún momento la tienen que registrar para poder vender, y en ese momento se cobra si o si.
saludos
¿Podría el administrador expresarse de otras maneras y actuar de distinta forma? Podría.
Está actuando ajustado a derecho? Sí
En tanto a reclamar una deuda a un banco, es la cosa más fácil que hay. La comunidad que haciendo las cosas correctamente no cobra lo adeudado por un banco, es porque no quiere. Se lo aseguro yo. Es más, normalmente en cuanto le llega la reclamación extrajudicial del abogado pagan rápido. Y sino lo hacen, en cuanto hay sentencia firme se ejecuta. Lo dicho, nada más fácil que cobrarle las deudas a un banco que tenga registrada la propiedad. En caso de no estar registrada si que puede ser un poco más complicado, pero en algún momento la tienen que registrar para poder vender, y en ese momento se cobra si o si.
saludos
Evidentemente hay que reclamar el pago al deudor de la propiedad, pero esa deuda (no sabemos de qué cuantía) también existió anteriormente (tampoco sabemos de cuánto tiempo) se reclamó de la misma manera e intensidad que ahora? Este es el problema y por ello digo lo de requerir el pago al eslabón más débil.
Dices que cobrar a un banco es muy fácil, pero eso conlleva desde el apercibimiento a la entidad y hasta el inicio del procedimiento judicial, problemas para el administrador y gastos a la comunidad, cosa que con el nuevo propietario (por el miedo a la justicia) se puede evitar. Al banco le da igual que le reclames, tiene su equipo jurídico que responderá, el nuevo propietario no (es el eslabón más débil). Por ello, sabedor del problema existente entre el nuevo propietario y el vendedor, lo que debe de esperar a que solucionen el problema. Un poquito de por favor, señor administrador de fincas colegiado.
Dices que cobrar a un banco es muy fácil, pero eso conlleva desde el apercibimiento a la entidad y hasta el inicio del procedimiento judicial, problemas para el administrador y gastos a la comunidad, cosa que con el nuevo propietario (por el miedo a la justicia) se puede evitar. Al banco le da igual que le reclames, tiene su equipo jurídico que responderá, el nuevo propietario no (es el eslabón más débil). Por ello, sabedor del problema existente entre el nuevo propietario y el vendedor, lo que debe de esperar a que solucionen el problema. Un poquito de por favor, señor administrador de fincas colegiado.
En mi comunidad hay un piso que ha sio tapiada la puerta de entrada con una metalica antiokupas com la correspondiente alarma y carteles por el banco que parece ser que por impagos se lo ha quedado.
He preguntado y me han dichco que el banco no esta pagando los correspondientes recibos de la comunidad; legalmente puede incumplir el banco dicho pago.
Hace unos dias saltaron la alarma a las 3 de la noche acudiendo policia y seguridad privada de la compañia puesta por el banco y cuando la cosa se tranquilizo pidieron copia de llaves de entrada al patio la cia. seguridad se le puede negar si no pagan.
He preguntado y me han dichco que el banco no esta pagando los correspondientes recibos de la comunidad; legalmente puede incumplir el banco dicho pago.
Hace unos dias saltaron la alarma a las 3 de la noche acudiendo policia y seguridad privada de la compañia puesta por el banco y cuando la cosa se tranquilizo pidieron copia de llaves de entrada al patio la cia. seguridad se le puede negar si no pagan.
Lo de administrador de fincas colegiado va por mi? Porque si es así, estás equivocado de cabo a rabo, te lo aseguro.
Y en cuanto a los gastos de reclamación de deudas a la entidad bancaria, hoy en día, la mayoría de los seguros de comunidad cubren este supuesto, el de impago de cuotas sea quien sea el deudor.
Lo dicho, es más fácil cobrar las deudas comunitarias a un banco que a un particular. Y, en mi opinión, se debería ser más beligerantes con los bancos que con aquel particular que puede estar pasando un mal momento.
Por otro lado, a la hora de comprar no debemos fiarnos del vendedor, y mucho menos si este es un banco. Si la ley nos da la oportunidad de que para vender haya que presentar el saldo de la propiedad con la comunidad, pídelo que es tu derecho, y vas tranquilo a firmar.
Saludos
Y en cuanto a los gastos de reclamación de deudas a la entidad bancaria, hoy en día, la mayoría de los seguros de comunidad cubren este supuesto, el de impago de cuotas sea quien sea el deudor.
Lo dicho, es más fácil cobrar las deudas comunitarias a un banco que a un particular. Y, en mi opinión, se debería ser más beligerantes con los bancos que con aquel particular que puede estar pasando un mal momento.
Por otro lado, a la hora de comprar no debemos fiarnos del vendedor, y mucho menos si este es un banco. Si la ley nos da la oportunidad de que para vender haya que presentar el saldo de la propiedad con la comunidad, pídelo que es tu derecho, y vas tranquilo a firmar.
Saludos
