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administrador que no admite su cese
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Administrador que no admite su cese
Hola a todos, espero alguien me pueda ayudar
El pasado dia 5 de marzo hicimos una reunion extraordinaria para cesar al administrador ya que la comunidad esta mal de dinero y por su dejadez en varias funciones, pues en el resultado de la votacion se aprobo el cese del administrador nos dice que pasemos el lunes dia 7 a recoger los papeles, fuimos y nos dijo que no nos da los papeles hasta dentro de un mes porque una vez que envie el acta la gente puede revocar, vale todos de acuerdo, me llama para comprobar que el acta esta bien redactada y me dice que esta semana la enviara certificada, cuando no se a enviado nunca un acta certificada pero bueno, y cual es mi sorpresa cuando hoy recibo la carta y a parte del acta hay un escrito en el que dice que se le ha echado por otro motivo del cual la comunidad no tiene pruebas y a parte una hoja para que los que no asistieron puedan votarlo para que siga el este año.
Mi pregunta es la siguiente , el administrador puede enviar un comunicado asi sin autorizacion de la presidenta, y seria legal que la gente lo votara mediante ese escrito?
gracias por todo espero vuestra respuesta
El pasado dia 5 de marzo hicimos una reunion extraordinaria para cesar al administrador ya que la comunidad esta mal de dinero y por su dejadez en varias funciones, pues en el resultado de la votacion se aprobo el cese del administrador nos dice que pasemos el lunes dia 7 a recoger los papeles, fuimos y nos dijo que no nos da los papeles hasta dentro de un mes porque una vez que envie el acta la gente puede revocar, vale todos de acuerdo, me llama para comprobar que el acta esta bien redactada y me dice que esta semana la enviara certificada, cuando no se a enviado nunca un acta certificada pero bueno, y cual es mi sorpresa cuando hoy recibo la carta y a parte del acta hay un escrito en el que dice que se le ha echado por otro motivo del cual la comunidad no tiene pruebas y a parte una hoja para que los que no asistieron puedan votarlo para que siga el este año.
Mi pregunta es la siguiente , el administrador puede enviar un comunicado asi sin autorizacion de la presidenta, y seria legal que la gente lo votara mediante ese escrito?
gracias por todo espero vuestra respuesta
Que mala pinta tiene lo que hace vuestro administrador lupitalo, todo eso suena muy raro, a pucherazo. Los que voten tendran que votar en la reunion de vecinos, si no van mala suerte digo yo. En mi comunidad tambien hay problemillas como en todas, consultamos a menudo a un abogado que lleva comunidades, mandame un correo a eduardovilla5@hotmail.com y te doy sus datos.
1. Eduardo 123, ¿es abogado?. Porque sus respuestas parecen propaganda de ese despacho.
2. lupitalo, lo primero es organizarse y enterarse.
a)Adquiera el libro de Carlos Gallego "Guía práctica de Comunidades de Propietarios".
b) ¿Es usted el presidente de la comunidad?.
SI es así,
1º, redacte un Acta en el que empeza por poner:
Junta Extraordinaria de Propietarios de la Comunidad XXXX, celebrada en segunda convocatoria el día tal, en tal lugar, con el siguiente Orden del Día:
Si mandaron convocatoria, ponga el que figure en la misma.
A continuación pone la relación de aistentes a la Junta, si es poisible con sus cuotas de propiedad, pero si no lo sabe, no lo ponga.
"Abre la reunión el Sr. Presidente, exponiendo los motivos por los que se ha decidido cesar al actual administrador Don Fulano d eTal. Celebrada la correspondiente votación, el resultado fue:
Votos a favor del cese ___
Votos en contra ___
Abstenciones ____
En consecuencia, cesa conmo Administrador DOn Fulano de Tal, acumulandose sus funciones en el Presidente, tal y como contempla la Ley de Propiedad Horizontal.
En ... a tantos d etantos
Firmado
----------
Presidente , Secretario y Administrador
Si qiuiere añadir aalgo más, relacionado con el orden del día, pues lo puede poner.
2º remita al Administrador un Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido en el que le comunica:
Que en la Junta de Propietarios de la Comunidad XXXX celebrada el día tal, a tal hora y en segunda convocatoria, se acordó el cese del Administrador Don Fulano de Tal. En consecuencia, le comunico que con fecha YYYY (día último del corriente), cesa en sus funciones. Por consiguiente, antes de esa fecha, deberá entregar toda la documentación de la Comunidad que obre en su poder al Presidente de la misma, que hasta nuevo acuerdo de la Junta de Propietarios acumula los cargos de Secretario y Administrador. Así mismo, deberá entregar cualquier cantidad de dinero de la Comunidad que obre en su poder.
Firma como Presidente-Secretario-Administrador
c) Hace un escrito dirigido al Banco donde tengan la cuenta de la Comunidad, en el que les dicen:
Que Don Fulano de Tal ha sido cesado como Administrador de la Comunidad de Propietarios XXXX.
Que el nuevo Presidente, Secretario y Admibnistrador d ela Comunidad es Don .... (si es usted, pues usted).
Qque a partir de la entrega de esta carta, acompañada de copia del Acta de la Junta de Propietarios, no deben atender pago alguno ordenado por el anterior Administrador Don Fulano de Tal.
Les saluda atentamente
-------
Presidente de la Comunidad
Entregado en duplicado ejemplar, uno para conocimiento de la entidad y otro para que sirva de acuse de recibo del escrito a la Comunidad
Y a ver como marcha la cosa
2. lupitalo, lo primero es organizarse y enterarse.
a)Adquiera el libro de Carlos Gallego "Guía práctica de Comunidades de Propietarios".
b) ¿Es usted el presidente de la comunidad?.
SI es así,
1º, redacte un Acta en el que empeza por poner:
Junta Extraordinaria de Propietarios de la Comunidad XXXX, celebrada en segunda convocatoria el día tal, en tal lugar, con el siguiente Orden del Día:
Si mandaron convocatoria, ponga el que figure en la misma.
A continuación pone la relación de aistentes a la Junta, si es poisible con sus cuotas de propiedad, pero si no lo sabe, no lo ponga.
"Abre la reunión el Sr. Presidente, exponiendo los motivos por los que se ha decidido cesar al actual administrador Don Fulano d eTal. Celebrada la correspondiente votación, el resultado fue:
Votos a favor del cese ___
Votos en contra ___
Abstenciones ____
En consecuencia, cesa conmo Administrador DOn Fulano de Tal, acumulandose sus funciones en el Presidente, tal y como contempla la Ley de Propiedad Horizontal.
En ... a tantos d etantos
Firmado
----------
Presidente , Secretario y Administrador
Si qiuiere añadir aalgo más, relacionado con el orden del día, pues lo puede poner.
2º remita al Administrador un Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido en el que le comunica:
Que en la Junta de Propietarios de la Comunidad XXXX celebrada el día tal, a tal hora y en segunda convocatoria, se acordó el cese del Administrador Don Fulano de Tal. En consecuencia, le comunico que con fecha YYYY (día último del corriente), cesa en sus funciones. Por consiguiente, antes de esa fecha, deberá entregar toda la documentación de la Comunidad que obre en su poder al Presidente de la misma, que hasta nuevo acuerdo de la Junta de Propietarios acumula los cargos de Secretario y Administrador. Así mismo, deberá entregar cualquier cantidad de dinero de la Comunidad que obre en su poder.
Firma como Presidente-Secretario-Administrador
c) Hace un escrito dirigido al Banco donde tengan la cuenta de la Comunidad, en el que les dicen:
Que Don Fulano de Tal ha sido cesado como Administrador de la Comunidad de Propietarios XXXX.
Que el nuevo Presidente, Secretario y Admibnistrador d ela Comunidad es Don .... (si es usted, pues usted).
Qque a partir de la entrega de esta carta, acompañada de copia del Acta de la Junta de Propietarios, no deben atender pago alguno ordenado por el anterior Administrador Don Fulano de Tal.
Les saluda atentamente
-------
Presidente de la Comunidad
Entregado en duplicado ejemplar, uno para conocimiento de la entidad y otro para que sirva de acuse de recibo del escrito a la Comunidad
Y a ver como marcha la cosa
gracias por vuestras respuestas, si soy la presidenta pero el acta no creo que pueda redactarla porque la a redactado el administrador y la ha enviado el a los vecinos, pero lo que yo quiero saber sobre todo es si es legal que la gente le de el voto por correo una vez pasada la reunion y si el puede enviar ese escrito a espaldas mias, gracias
lupitalo, en el caso que expones, los vecinos no pueden votar después de la reunión (si pueden oponerse a un acuerdo pero sólo en determinados casos que requieren mayorías cualificadas); en cuanto a si puede o no enviar el escrito, obviamente, puede hacer lo que quiera, pero no tiene ninguna validez y excede a sus atribuciones.
Me parece que estamos liando un poco el asunto.
Los propietarios que no asistieron a la junta pueden emitir su voto hasta dentro de treinta días después de recibir copia del acta. Los que ya votaron en la junta, ya votaron y no pueden votar nuevamente.
Referente a que ese administrador no se quiere ir, es un caso más de un administrador corrupto y poco profesional que no quiere dejar la teta de la comunidad, pero actúe como le dice discolo y larguenlo, fuera... Usted es la presidenta, es decir la que representa a la comunidad y tiene poder (el poder que le ha dado la junta de vecinos) para echarlo de una p___ vez.
Los propietarios que no asistieron a la junta pueden emitir su voto hasta dentro de treinta días después de recibir copia del acta. Los que ya votaron en la junta, ya votaron y no pueden votar nuevamente.
Referente a que ese administrador no se quiere ir, es un caso más de un administrador corrupto y poco profesional que no quiere dejar la teta de la comunidad, pero actúe como le dice discolo y larguenlo, fuera... Usted es la presidenta, es decir la que representa a la comunidad y tiene poder (el poder que le ha dado la junta de vecinos) para echarlo de una p___ vez.
Creo q lo q fontanero quería decir era q los vecinos q no asistieron a la reunión pueden impugnar en los 30 días siguientes los acuerdos tomados en la misma. Así q lo q hace el administrador de mandar 1 carta xa q la gente vote me parece 1 estupidez, no sirve de nada q pongan q no: el acuerdo está tomado y reflejado en el acta y xa "votar" en contra sólo se puede impugnar en 1 juzgado, me ekivoco?
El artº 17 de la LPH punto 1 en su penúltimo párrafo dice;
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Esto quiere decir, que los que no asistieron y no se manifiesten (en el plazo de 30 días naturales) en contra del acuerdo son favorables a éste, es decir, al cese. Por ello este administrador quiere que los no votantes, los que no asistieron, voten en contra del acuerdo para poder cambiar el sentido de la votación para no irse, por ello le manda una carta con su particular visión de los hechos.
El presidente, como posiblemente no dispone de las direcciones de lo propietarios porque como somos todos unos borregos y confiamos en quien no deberíamos confiar, no puede mandar esa carta a los propietarios que no asistieron, quedando en desventaja, pero si puede poner una nota en el vstíbulo advirtiendo de este hecho por parte del administrador para conocimiento de todos.
Que no hay un administrador que valga un duro, que son todos iguales de buenos.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Esto quiere decir, que los que no asistieron y no se manifiesten (en el plazo de 30 días naturales) en contra del acuerdo son favorables a éste, es decir, al cese. Por ello este administrador quiere que los no votantes, los que no asistieron, voten en contra del acuerdo para poder cambiar el sentido de la votación para no irse, por ello le manda una carta con su particular visión de los hechos.
El presidente, como posiblemente no dispone de las direcciones de lo propietarios porque como somos todos unos borregos y confiamos en quien no deberíamos confiar, no puede mandar esa carta a los propietarios que no asistieron, quedando en desventaja, pero si puede poner una nota en el vstíbulo advirtiendo de este hecho por parte del administrador para conocimiento de todos.
Que no hay un administrador que valga un duro, que son todos iguales de buenos.
gracias a todos por vuestras respuestas pero ahora tengo otro problema a ver si me ayudais porfavor, resulta que en el escrito que el administrador a mandado a los que no asistieron para que revoquen pone " EXPONGO que no pude asistir personalmente a la reunion general extraordinaria de la comunidad de propietarios del citado edificio celebrada el pasado dia 5 de marzo de 2008 y de la que fui debidamente convocado".
Si la reunion fue el 5 abril y no el 5 de marzo me podeis decir si ese escrito seria valido para contar esos votos a su favor, seria legal ese documento?
gracias por todo
Si la reunion fue el 5 abril y no el 5 de marzo me podeis decir si ese escrito seria valido para contar esos votos a su favor, seria legal ese documento?
gracias por todo
Es cierto lo que dice x-aaa, aunque me parce poco acertado e ingnoro su hay jurisprudencia al respecto ya que los no asistentes por una situación accidental se les priva del voto.
Esto ya quedó subsanado en la ley catalana la cual dice:
Artículo 553-26
Cómputo de votos
1. Para el cálculo de las mayorías se computan los votos de los propietarios presentes, de los representantes y de los que han delegado su voto. No se computan los votos de los propietarios morosos, que no tienen derecho a votar.
2. Se computan favorablemente los votos que corresponden a los propietarios que, convocados correctamente, no asisten a la reunión, si después no se oponen al acuerdo.
3. Los propietarios que no han asistido a la reunión pueden oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que les han sido notificados. El escrito de oposición debe enviarse al secretario o secretaria por cualquier medio fehaciente.
...................
Es decir, para cualquier tipo de acuerdos.
Y también dice:
Artículo 553-24
Derecho de voto
1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han impugnado judicialmente las cuentas y que han consignado el importe judicial o notarialmente.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente o por representación.
b) Por delegación en el presidente o presidenta o en otro propietario o propietaria, efectuada por medio de un escrito que designe nominativamente a la persona delegada.
3. Los escritos de delegación, que deben referirse a una reunión concreta de la junta de propietarios, deben recibirse antes del inicio de la reunión.
................
Como se puede ver, solo puede ser representado por el presidente (que tiene que ser propietario) u otro propietario/a. Se acabaron los privilegios de los administradores de pedir votos para ser ellos los representantes y con ello esos abusos.
Esto ya quedó subsanado en la ley catalana la cual dice:
Artículo 553-26
Cómputo de votos
1. Para el cálculo de las mayorías se computan los votos de los propietarios presentes, de los representantes y de los que han delegado su voto. No se computan los votos de los propietarios morosos, que no tienen derecho a votar.
2. Se computan favorablemente los votos que corresponden a los propietarios que, convocados correctamente, no asisten a la reunión, si después no se oponen al acuerdo.
3. Los propietarios que no han asistido a la reunión pueden oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que les han sido notificados. El escrito de oposición debe enviarse al secretario o secretaria por cualquier medio fehaciente.
...................
Es decir, para cualquier tipo de acuerdos.
Y también dice:
Artículo 553-24
Derecho de voto
1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han impugnado judicialmente las cuentas y que han consignado el importe judicial o notarialmente.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente o por representación.
b) Por delegación en el presidente o presidenta o en otro propietario o propietaria, efectuada por medio de un escrito que designe nominativamente a la persona delegada.
3. Los escritos de delegación, que deben referirse a una reunión concreta de la junta de propietarios, deben recibirse antes del inicio de la reunión.
................
Como se puede ver, solo puede ser representado por el presidente (que tiene que ser propietario) u otro propietario/a. Se acabaron los privilegios de los administradores de pedir votos para ser ellos los representantes y con ello esos abusos.
Fontanero, ha puesto que
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente o por representación.
Òsea, que la representación la puede tener el Administraidor.
Por otra parte, ¿que quiere decir "pueden oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que les han sido notificados"?.
¿No será el escrito que hay que remitir par apoder impugnar?. Porque si es eso, vaya lío para nada.
Por otra parte, el cese del administraidor es mera admibistración, por lo que si es en segunda convocatoria, basta la mayoría de presentes y representados y que sea de cuotas tambien.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente o por representación.
Òsea, que la representación la puede tener el Administraidor.
Por otra parte, ¿que quiere decir "pueden oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que les han sido notificados"?.
¿No será el escrito que hay que remitir par apoder impugnar?. Porque si es eso, vaya lío para nada.
Por otra parte, el cese del administraidor es mera admibistración, por lo que si es en segunda convocatoria, basta la mayoría de presentes y representados y que sea de cuotas tambien.
Lo que opina un superexperto (que no soy yo):
Sobre la asistencia a la Junta, el Libro V viene a decir, con otras palabras, lo mismo que la LPH, salvo una especificación que consta al final del artículo 553-22.4 según el cual la delegación debe ser expresa si se han de adoptar acuerdos sobre obras extraordinarias o de mejora, si bien por su ubicación parece limitarse a supuestos de usufructo.
Por lo que respecta al derecho de voto, independientemente de una confusa redacción, no varía de la LPH.
Sobre la asistencia a la Junta, el Libro V viene a decir, con otras palabras, lo mismo que la LPH, salvo una especificación que consta al final del artículo 553-22.4 según el cual la delegación debe ser expresa si se han de adoptar acuerdos sobre obras extraordinarias o de mejora, si bien por su ubicación parece limitarse a supuestos de usufructo.
Por lo que respecta al derecho de voto, independientemente de una confusa redacción, no varía de la LPH.
discolo, el punto 2 apartado b) y 3 dice:
Punto 2
b) Por delegación en el presidente o presidenta o en otro propietario o propietaria, efectuada por medio de un escrito que designe nominativamente a la persona delegada.
3. Los escritos de delegación, que deben referirse a una reunión concreta de la junta de propietarios, deben recibirse antes del inicio de la reunión.
Es decir, que como propietario puedes delegar de forma escrita tu representación en el presidente (que debe ser propietario) o en otro propietario, pero nunca en el administrador (salvo que sea también propietario)
Invit. No dice lo mismo ya que la ley nacional hace referencia a ser representado por cualquiera, ahí está el problema.
Punto 2
b) Por delegación en el presidente o presidenta o en otro propietario o propietaria, efectuada por medio de un escrito que designe nominativamente a la persona delegada.
3. Los escritos de delegación, que deben referirse a una reunión concreta de la junta de propietarios, deben recibirse antes del inicio de la reunión.
Es decir, que como propietario puedes delegar de forma escrita tu representación en el presidente (que debe ser propietario) o en otro propietario, pero nunca en el administrador (salvo que sea también propietario)
Invit. No dice lo mismo ya que la ley nacional hace referencia a ser representado por cualquiera, ahí está el problema.
Pero tambien dice "en persona o por representacion"
Yo no he comprendido claramente lo qué dice la ley, que al parecer tambien es una joya, digna de empezar ya mismo a retocarla.
Y el experto es un famoso abogado que cobra 200 euros solo por darte visita, por lo cual no acepté visitarle. Es de suponer que algo sabrá de la ley.
Lo que te he puesto lo he copiado y pegado de un estudio presentado por este abogado.
Yo no he comprendido claramente lo qué dice la ley, que al parecer tambien es una joya, digna de empezar ya mismo a retocarla.
Y el experto es un famoso abogado que cobra 200 euros solo por darte visita, por lo cual no acepté visitarle. Es de suponer que algo sabrá de la ley.
Lo que te he puesto lo he copiado y pegado de un estudio presentado por este abogado.
El texto es claro.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente o por representación.
No dice en persona, dice personalmente o por representación, y esta representación puede ser el presidente u otro propietario.
La ley como todas las leyes, tienen su parte interpretativa que cada uno le quiera darle, pero en este caso no me cabe duda que es mucho más avanzada que la nacional.
2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente o por representación.
No dice en persona, dice personalmente o por representación, y esta representación puede ser el presidente u otro propietario.
La ley como todas las leyes, tienen su parte interpretativa que cada uno le quiera darle, pero en este caso no me cabe duda que es mucho más avanzada que la nacional.
